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房地產專業畢業論文參考選題
1、 前監理工作存在的問題及原因、對策
2、工程項目管理（咨詢、設計、監理、施工、采購）應對WTO的形勢與對策
3、工程監理制度及手段研究
4、計算機在項目管理中的應用研究
5、國內外招標投標慣例比較研究
6、國內招標投標現狀及規范研究
7、工程設計階段的投資控制研究
8、關於監理人員資質認定辦法的思考
9、加入WTO對房地產業的挑戰與機遇
10、關於政策性住房金融制度的研究
11、房地產合理開發規模的研究
12、空置房成因及對策研究
13、關於住房消費貸款（政策性、商業性）的思考
14、關於工程管理專業人員應具備素質的思考
15、關於項目後評估的思考
16、關於完善工程造價管理的思考
17、工程項目投標報價策略研究
18、工程造價計價現行體制的缺陷與對策研究
19、工程項目施工階段造價的控制與管理
20、拖欠工程款的成因與對策研究
21、關於建設有形市場規范化發展的思考
22、論工程量清單報價
23、工程造價管理模式改革探討
24、論工程項目全過程的投資控制
25、關於工程造價主動和動態控制的思考
26、房地產投資風險研究
27、我國物業管理的現狀及對策研究
28、我國工程造價咨詢業的現狀及發展研究
29、論工程擔保制度的建立與推行
30、住宅產業的發展與國民經濟增長
31、關於提高工程質量的若思考
32、基礎設施融資模式及策略研究
33、項目融資（BOT、TOT、ABS等模式）的現狀及對策研究
34、國內外工程造價管理的比較分析研究
35、加入WTO後建設法規的完善
36、關於國際工程承包中FIDIC合同條款的應用
37、承包商施工合同風險防範
38、建築工程招標投標與合同管理關系的探討
39、工業發達國家建設工程合同管理與風險管理
40、風險管理理論在工程合同管理工作中的應用
41、施工索賠的現狀和對策研究
42、淺談FIDIC條款中的施工索賠
43、論信息技術在工程施工索賠中的功能
44、工程總承包企業與工程項目管理企業的界定和比較研究
45、推行總承包對我國建築業的影響
46、工程總承包企業組建的模式研究
47、住房價格合理姓性探討
48、房地產估價方法比較研究
49、房地產泡沫預警與防範
50、房地產周期波動分析
51、房地產經濟預警方法研究
52、城市規劃與城市地（房）價相互作用機理研究
53、城市土地收購儲備制度探討
54、房地產開發項目可行性研究報告-----XX案例研究
③ 因為要寫畢業論文 急求一個房地產項目的資料，最好是鄭州和商丘的地塊或項目，我論文題目是XX項目可行性研
畢業論文是寫可行性研究？
④ 房地產經營與估價專業畢業論文如何選題
房地產估價還原率求取方法比較及其優化
內容摘要：收益還原法是收益性房地產估價的最常用、最重要的方法，但由於還原利率的確定較為困難，很難確定其是否准確、是否科學，導致應用受到一定限制。筆者通過分析現行較通行的還原利率確定方法，得到以復合調整法確定還原率的優化方法。
關鍵詞：房地產估價 還原率 復合調整法
房地產估價是一項復雜的經濟活動，要想使評估活動高效、准確、公正，必須注重活動過程的嚴謹性與科學性。房地產估價收益法，是目前國際上流行的資產評估方法之一，該法是利用資金時間價值原理,將房地產未來收益折現求其現在市值的一種評估方法。但在實際操作中，收益法有一定的難度，集中難點是未來純收益和資本化率的確定，特別是資本化率的准確與否，將極大地影響到採用該方法所得出評估結論的真實性和客觀性。因此在運用收益還原法評估房地產的價值時，還原率確定的准確與否對估價結果的准確性具有重要影響。
還原率實質
由於房地產具有位置固定性、不可再生性、個別性、永續性等特性，且具有投資和消費的雙重屬性，使得使用者在佔有某房地產時，房地產不僅能為其提供現時的純收益，而且還能期待在未來年間源源不斷的繼續取得。因此可以把購買房地產作為一種投資，房地產價格作為購買若干年房地產收益而投入的資本，房地產價格高低取決於可以獲取的預期收益高低，由此產生了房地產估價收益法。收益還原法的基本公式為：
收益價格=年純收益/還原率(年純收益相等，且為無限年期的情形)
還原率是一種資本投資收益率，或被稱為獲利率、報酬率、利潤率、盈利率和利率等，是用以將房地產純收益還原成為房地產價格的比率。還原利率的實質體現為以下幾方面：
還原率會隨著所投資房地產的地段、用途的不同而不同，隨時間的變化而發生變化。
還原利率其值必須為正值。如果還原利率小於零，則表示該宗房地產投資收益虧損，不能取得年純收益，那麼收益還原法的應用將喪失其基礎，計算是無意義的。
還原利率其最小值必須高於銀行同期定期儲蓄利率或國債利率，否則投資收益將不高於將資金存入銀行或購買國債，因此不合算。
還原率與投資風險的大小成正比。若預期未來會產生高通貨膨脹率，或該收益性房地產未來的年收入存在較大風險，且更具有投機性時，則資本化率就較高，房價就低。反之亦然，即房地產未來收入更具有確定性，或沒有明顯的通貨膨脹率，則資本化率就較低，房價就高。
在採用收益還原法評估房地產價格時估價結果的准確性，取決於估價師對純收益和還原率的確定，尤其是還原率，它的微小變化都將產生很大的影響。選擇一個適當的還原率對估價人員來說更為重要。確定合理的還原率是准確計算房地產價格的關鍵問題。
還原率求取的常用方法
對確定還原利率有許多觀點，例如：市場提取、平均銀行利息率、借貸利率、資本投資在有息證券上的利息率、安全利率加風險調整率、資本增值率（機會成本率）、抵押與自由資金組合法得到的利率地方的一般利率、租售比率，等等。以上觀點各有其特點，其利率的求取各有所側重。從理論上看，房地產估價人員根據不同的估價項目合理選擇，即可以得到滿意的結果，但在實際運用中它是建立在估價人員對市場的充分了解基礎之上，因此真正做到這一點並不容易。
在還原率的確定過程中，影響因素頗多，主要有自有資本所佔比率、外來資本利息、因折舊或功能下降等產生的貶值和收益降低、因通貨膨脹帶來的房地產增值和收益增加、還貸後自有資金的增加。另外，風險的補償、免稅政策以及房地產類型、位置、年代、租約、結構等也影響還原率，因此房地產還原率的影響因素是很復雜且難以確定的，不能簡單的用銀行利率代替，這就更加要求估價人員充分運用自己的專業知識和智慧確定一個與房地產市場價格最接近的還原率。
本文將對實踐中常用的幾種還原率的求取方法及其比較進行系統闡述。
（一）市場提取法
此法適用於房地產市場發育成熟且交易比較活躍、市場租金和交易價格比較容易收集的情況下，該法直觀容易理解和被人接受，准確度比較高，一般計算分為有限年期還原率和無限年限還原率。有限年期還原率計算較為復雜，可用逐漸趨近迭代法求取。值得注意的是，運用市場租金（收益）／價格比法求取還原利率時，所選取的市場實例必須是要與待估房地產相類似的實例，即要求是同一供需圈近期發生的，在用途、結構、功能、權益等方面是相同或相似的實例。另外，為了避免偶然性所帶來的誤差，需要抽取多宗類似的房地產，並求其純收益與價格之比的算術平均值或加權平均值作為待估房地產的還原率。
這種方法的缺陷是要求市場資料豐富，可比實例眾多，並且還需要估價人員對某些特殊交易情況等做出修正後才能應用，計算比較繁瑣。而且每個可比實例的建築條件、經營時期都可能不同。此外，市場上出售的房地產的未來收益年限不可能完全一致，而還原利率又和未來收益年限相關。假如估價對象和可比實例的未來收益年限不相同，則所得到的還原利率實用性不大。而且對於該法，我國許多估價師都認為，既然有市場可比實例，倒不如用市場比較法，毋需用收益法。
（二）累加法
累加法又稱安全利率加風險調整值法，是評估實務中採用較多的一種方法。其理論基礎是投資者為了投資，須獲得相應的補償；其出發點是選擇一種近於無風險的投資的收益率，稱為安全利率。如國外認為美國國債的利率是接近無風險的，我國則經常使用一年定期銀行的存款利率為安全利率。在安全利率之上加各種劣於產生安全利率的調整額，一般加總的因素有額外投資風險、缺乏流動性、管理負擔三項，求得投資者要求的回報率再減去預期的收益增長率，便可得出房地產的還原率。
安全利率加風險調整值法的不足之處是：其一，安全利率的選擇缺乏一定的准則；其二，在我國存、貸款的利率經常發生變化，這給房地產的價格帶來一定的影響；其三，影響投資因素的加數大小的確定帶有一定的主觀成分，並且房地產市場的實際風險水平大小通常是很難確定的，加上不同地區、不同類型、同一個房地產的不同權益，實際得到的風險利率是有所不同的，因而結果也就存在著差別。
（三）投資收益率排序插入法
投資收益率排序插入法即找出相關投資類型及其收益率，按風險程度進行比較、判斷，依據經驗判斷風險性的高低將各種利率排序分析後獲取收益率。如銀行一年期存款利率為2.52%，一年期國債的利率為2.72%，企業債券收益為5%，一年期貸款利率為5.85%，投資股票的收益率為12%，考慮投資房地產的風險大於銀行一年期貸款而低於投資股票，其收益率應高於一年期貸款利率而低於投資股票的收益率，故可以確定還原率在5.85%－12%之間。
該法從宏觀層面來把握房地產與其他投資資產（銀行存款、貸款、政府債券、保險、企業債券、股票及有關領域的投資收益率）的收益與風險關系，其前提須確定其他投資資產的收益率，筆者將其歸結到各種投資資產的收益與風險問題。在競爭有序的投資市場環境下，投資收益率排序插入法是種可取的方法，但當房地產投機因素增加，出現房地產泡沫的時候應該謹慎地把握還原利率在各類投資收益率中的排序。另外，如上所述，5.85%－12%之間數據的范圍還是比較寬的，對估價結果的影響很大，所以此法對估價人員的經驗依賴性較大，對於估價人員的素質要求較高，並且對其最終取值也難以作出科學的解釋。
（四）收益風險倍數法
收益風險倍數法是在參照投資收益率排序插入法的基礎上，對安全利率加調整值法加以改進的方法，即把安全利率加風險調整值法中要求取的風險調整值改變為確定房地產投資與安全投資年回收額的多出倍數。因房地產投資的風險高於國債，在投資收益率排序上，房地產投資收益率應高於同期國債年利率。其的具體思路是：假設以房地產投資方式購買收益性房地產的總價額為V，尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為a。同時以安全投資方式（購買國債）投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為A，則有：
V=a/r×[1-1/(1+r)n]
P=A×(1+i)n-1/i×(1+i)n
由於房地產投資的風險、收益均要比國債投資大，如果兩種投資額相等，收益期相同，那麼房地產投資的年回報額（純收益）要比國債投資的本息回收額要大。假定房地產投資的年回收額比國債投資的本息回收額高出的倍數為b，則有：
a=(1+b)×A
因V=P，故有：
(1+i)n-1/i×(1+i)n=(1+b)/r×[1-1/(1+r)n]
該公式就是收益風險倍數法確定資本化率的基本公式，式中的b稱為收益風險倍數。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根據收益風險倍數，確定資本化率r。此法的關鍵是要確定一個合理的倍數，而倍數的確定則取決於估價人員的經驗判斷。
（五）復合投資收益率法
此方法是將購買不動產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為還原率，按以下公式計算：
R＝M•RM＋（1－M）RE
式中：R—還原率（％）； M—貸款價值比率（％），抵押貸款額占不動產價值的比率；RM—抵押貸款還原率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；RE—自有資本要求的正常收益率。
其使用的前提是需要確定房地產融資的抵押貸款利率、自有資金投資收益率以及它們所佔總價值的比例。要使投資收益最大化，抵押貸款占總價值的比例有一個合理值，我國一般在60%～70%之間。這個值不是越高越好，太高會帶來債務風險。一旦各個參數都能合理確定，便得到一個客觀合理的資本化率。但正如難以確定風險補償一樣，自有資金投資（產權投資）收益率是較難確定的。另外，按此公式若假想貸款價值比例為0，則還原利率將等於自有資本的要求收益率，而這顯然不符合實際。
（六）行業基準收益率加物價指數調整法
以這種方法確定房地產的資本化率前提是把房地產作為一種投資來看待。假設以P價格（資金凈流出量）投資一房地產，每年可得純收益（年資金凈流入量）為a，並假設每年a不變，可收益年限為n 則：
FNPV=a/（1+R）[1-1/(1+R)n]-P
式中，FNPV為財務凈現值，R為折現率。
令FNPV=0，則：
R=FIRR（財務內部收益率）
當FIRR>RC(行業基準收益率)時，FNPV>0，投資房地產可獲得超額利潤；當FIRRC時，FNPV<0，投資房地產會出現虧本；當FIRR=RC時，FNPV=0，這是市場競爭最可能的結果，這時房地產的價格P=a/（1+RC）[1-1/(1+RC)n]，由此可看出RC即是房地產的資本化率，然後再對RC作物價指數的調整，得出經過物價指數調整後的資本化率R=(1+RC)/(1+f)-1（f：物價指數變動率）。
此方法簡單易行，且有一定的理論依據，比較准確，目前被較多地採用。但該法的缺點是僅求出房地產的一般還原利率，將這種一般的還原利率調整為待估房地產的具體還原利率還需要藉助其他的方法。
還原率求取方法的優化
以上六種還原利率的確定方法均是目前較為通行的方法，但有些自身存在一些不合理的缺陷，有些不能完全充分地反映還原利率的實質，有些則過分依賴於估價人員的經驗。筆者總結還原率在實踐的確定過程，依據對於還原利率實質的分析，將幾種對還原利率有較大影響的因素綜合起來，彼此進行必要的復合與修正得出所需要的還原率。具體如下：
（一）第一步，確定基準還原率
選取一年期國債利率作為還原利率的基準，以明確還原利率的收益性；選取行業的平均利潤率作為還原利率的一個修正值,體現房地產的投資屬性；把國債利率和行業平均利潤率兩者相加後取其平均值，確定出某一時點(基準點)的還原利率，並將其作為基準還原利率確定下來，公式如下：
基準還原率 =（一年期國債利率+行業平均利潤率）/2
例：一年期國債利率為2.72%，房地產行業的利潤率為12.2%，則基準還原率=（2.72%+12.2%）/2=7.46%
由於這兩項都有官方認可或行業統計的現成數據支持，所以估價人員一般比較容易確定基準還原率的值。
（二）第二步，進行價格指數修正
查詢該房產所在地估價時點的房地產價格指數，與基準點的價格指數相比較，得到估價時點與基準點之間的物價變動情況(以百分數表示)，以其值作為價格調整系數，得到估價時點的還原利率修正值。
例：基準點與估價時點的房地產價格指數分別為，103.6和126.7，則由第一步結果可得估價時點還原率修正值=7.36%×（116.7/103.6）=8.29%
這項數據也不依賴於估價人員的經驗，可根據權威發布的房屋銷售價格指數與土地交易價格指數的計算獲得。
（三）第三步，進行風險調整
估價人員依據土地風險較小、房產風險較大，住宅風險較小、商業用房較大的原則對於待估對象房地產的風險作出判斷，從而得出其風險調整值，並確定最終的還原利率。
例：假設風險調整值為0.5%，則最終可推出還原率為8.29%+0.5%=8.79%
我們將該方法命名為「復合調整法」。從上述步驟中可以看出，採用復合調整法，既考慮到了還原率確定的科學性，也體現了還原率確定的藝術性。第一步與第二步的依據並非出自估價人員的經驗，而是根據現有的比較權威的數據，操作簡單明了；第三步體現了風險對於還原率的影響，並且加入風險調整值之前的還原率實際上已經比較接近最終結果，這種方法無形中降低了估價人員在實際工作中確定還原率的難度系數。
當然，房地產估價＝科學+藝術。估價人員必須具備豐富的經驗，才能做出准確合理的判斷。無論採用何種方法來確定還原率，都必須結合估價經驗對還原率進行驗證，才能更加精準地進行房地產價格評估。
參考文獻：
1.管高.房地產收益率及有關房地產估價理論與方法的探討[W].評估專家網，2006
2.呂立富.關於資本化率（還原率）評定的若干思考[W].評估師信息網，2006
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實物期權下房地產投資決策研究
摘要：傳統的決策分析總是將不確定性因素視為損失，其實，不確定性不僅與損失相聯系，同時還存
在獲利機會。與傳統房地產投資決策方法相比，本文的實物期權方法考慮了房地產投資中的時間價值和管理柔
性價值，是一種更為科學合理的投資決策方法。
關鍵詞：實物期權；房地產；投資決策
房地產投資的基本目標是在不確定的環境下，正確地選擇
投資方向和投資項目，以實現企業資源的最優配置和企業價值
最大化。為實現這一目標，企業的決策者必須對各種投資機會
或項目做出科學、合理、及時地評價。我國房地產開發企業較
普遍採用以現金流折現模型（DCF-NPV）為主的傳統分析方
法，其決策准則是：當一個項目的凈現值大於零時進行投資，而
在小於零時放棄投資，等於零時根據其他方法綜合考慮。而現
實中房地產投資決策很多方面都存在較大的不確定性，其預期
的現金流很難估測，所以採用DCF-NPV法可能會降低項目的
價值，做出不合理的決策。為此，在房地產投資決策時可採用
實物期權分析方法，它考慮了房地產投資中的時間價值和管理
柔性價值，是一種更為科學合理的評價方法。
一、傳統房地產投資決策方法的缺陷
Myers(1977)在提出實物期權概念的同時批評DCF隱含地
假定投資項目存在一個靜態的預期現金流。Myers和Turnbull
(1977)指出DCF模型錯誤地將公司的貝塔值當作投資項目的貝
塔值，且忽視了增長機會的價值。Hayes和Garvin(1982)認為
傳統的DCF模型總是假定投資是可逆的，例如購買一項資產後
可無成本的將其出售，投資可以無成本地延期進行。這一假定
明顯與現實不相符合。
在DCF-NPV決策方法中存在以下的隱含假設條件：（1）
認為投資是可逆的。（2）不考慮延期投資策略對項目預期收益
的影響，投資者在決策和實施中不能因為環境的變化而採取相
應的對策。（3）未來現金流可以准確預測，項目的價值以項目
預期所產生的各期凈現金流為基礎。按給定的風險貼現率計算，
不考慮其它關聯效應。（4）項目壽命期內，認為內外部環境不
會發生預期以外的變化。
從這些基本假設中可以看出，傳統的DCF-NPV法在房地
產投資決策中存在天然的缺陷。首先，房地產項目投資具有不
可逆轉性，最初的成本不可收回，投入已建建築物的資金，出
售時價格也會打折。其次，房地產項目投資決策具有明顯的可
延遲性和經營柔性的特徵。決策者可以根據市場情況決定什麼
時候進行投資，從而進行靈活決策。第三，項目周期內，內外
部環境會發生巨大變化，DCF-NPV將這些不確定性當作風險
來處理，通過折現率來反映。而現代投資組合理論認為不確定
性是機會，可能會帶來收益。因此，採用傳統分析方法不能准
確地對房地產投資項目進行估價，而期權理論的產生為項目投
資估價和決策方法提供了更為科學的理論基礎。
二、實物期權的概念
所謂實物期權是相對於金融期權來講的，這一詞彙的出現
最初是由斯圖爾特.邁爾斯提出的。他指出期權分析對公司成長
機會的合理估價是重要的，許多公司的實物資產可以看成是一
種看漲期權，強調實物期權是分析未來決策如何增加價值的一
種方法，或研究將來靈活性有多大價值的一種方法。
第一個期權定價公式產生於1973年，由美國芝加哥大學教
授Fischer Black和斯坦福大學教授Myron Scholes提出，並
在此後得到逐步地完善和發展，它主要對金融期權進行了定價
研究，在隨後的理論和實踐發展中，人們逐步認識到期權定價
的本質是對更廣泛意義上的「或有索取權」的權利價值進行分
析，因此，期權定價理論也逐步由金融領域進入實物投資領域。
1977年，Myers教授首次把期權定價理論引入項目投資領域，
認為管理柔性和金融期權具有一些相同的特點，並提出把投資
機會看作增長期權的觀念，如對一項實物資產的看漲期權就是
賦予企業一種支付約定的價格獲取基礎資產的權利而不是義
務；同時，看跌期權就是賦予企業出賣一項資產而獲得約定價
格的權利。權利和義務的不對稱是期權價值的核心[1]。但有別於
金融期權的是，項目投資中的期權是以實物資產為基礎的，是
項目投資者在投資過程中所擁有的一系列非金融性選擇權，如
推遲或提前、擴大或縮減投資、獲取新的信息等，因此稱這種
期權為實物期權。
三、實物期權在房地產投資決策中的應用
房地產開發投資具有明顯的期權特性，房地產投資者在付
出一定的成本後，便擁有了一項選擇權，投資者可以選擇投不
投資，在何時進行投資，投資多大的規模，即擁有了投資的靈
活性。因此，從實物期權角度看，一個房地產項目的價值應該
包括兩部分，凈現值和靈活性價值，因此，房地產價值=傳統
NPV價值+期權價值。
在房地產投資開發的各個階段，各種靈活的管理決策都會對
項目的價值產生影響。房地產開發商需要選擇項目投資開始時
間，即企業可以根據實際的市場環境變化，採用靈活的決策，是
立即投資還是等待獲得新的信息以解決項目面臨的不確定性，也
就是等待期權，顯然這種等待期權是有價值的，需要對其定價。
1、Black-Scholes期權定價模型：連續時間狀態下的定價
模型是藉助金融期權的定價方法，即著名的Black-Scholes期權
定價模型進行的。我們將房地產的價格看作是連續變動的，且
假定該期權是歐式看漲期權，則應用B-S模型會得到較為精確
的解。假設標的資產當前價值為S，期權的執行價格為X，期
權的起始時間為T，終止時間為t，期權的價值為C，無風險利
率r，標的資產的波動率為σ。
）其中，各階段期權價值的值採用逆推法計算。
同樣，對於房地產開發項目中的等待期權而言，各參數的
含義也有所變化，其中，S表示項目預期現金流的總現值，X
指項目投資成本費用，T表示項目投資機會的持續時間，r表
示無風險利率，方差σ對應於房地產市場價值的波動率。房
地產決策之所以可以應用二叉樹模型進行，是因為房地產開
發常常是分階段進行。
上述兩種方法各有其優缺點，但都考慮了決策柔性，其理
論基礎都是建立在無風險套利和風險中性估值的基礎上，都
採用復制組合的思想，區別僅在於假設不同。
結論：實物期權分析方法不是對傳統決策分析方法的簡
單否定，而是在保留傳統決策分析方法合理內容的基礎上，對
不確定性因素及其相應環境變化做出積極響應的一種思維方
式的概括和總結。與傳統的靜態投資評價方法相比，期權定
價理論包含了決策主體趨利避險，以及在風險條件下採用動
態投資策略的主觀能動性所帶來的收益，體現了風險環境中
決策主體根據環境變化而進行動態決策的能力，因而更加符
合實際情況。
此方法還可以進一步擴展成為分階段的期權模型，以及引
入博弈分析方法，探討在多方參與競爭狀況下的期權博弈模型，
把期權定價模型和動態博弈模型以及不完全信息結合起來，在
實際的市場情況下逐步運用和完善實物期權理論方法。參考文獻：
[1]潘長風.實物期權視角下的房地產投資理論與應用研究[D].廈門大學
博士論文.2006
[2]李金龍.實物期權定價理論與方法研究[D].天津大學博士學位論文.
2003
[3]楊若晶,趙紅梅.房地產投資決策的實物期權方法[J].鄭州航空工業管
理學院學報.2005.9
[4]項盛輝,何芳.實物期權方法在房地產開發中的應用[J].建築管理現代
化.2002.2
[5]曾衛華,楊和禮,李鵑.實物期權方法在房地產投資決策中的應用[J].建
築技術開發.2003.10
[6]高紅霞,陳華.房地產投資決策中的實物期權分析方法[J].西華大學學
報.2004.12
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房地產專升本畢業論文
1.房地產經濟走向：目前重慶，武漢，杭州等經濟受到國家政策的打壓房產的價格開始回落。
2.房地產上市公司業績的影響因素實證研究：房地產企業業績影響因素研究現狀
運用線性回歸的方法，選取流動負債率和長期負債率、有息融資率和無息融資率、長期借款率和短期借款率分別作為資本結構的衡量指標，而將總資產貢獻率和總資產利潤率分別作為公司業績的衡量指標。研究結果表明:總體來看，各項指標相關性不顯著，但是就所有指標而言，正負相關的傾向還是比較明顯的。就這一實證結果，本文結合我國房地產行業的實際情況，分別從房地產行業所處的階段特徵、政策面的影響以及公司治理結構方面進行了分析。運用數據包絡分析(DEA)模型評價房地產上市公司績效，關注房地產上市公司的經營效率、管理效率及資本配置總體效率的價值評判標准，以我國房地產業23傢具有代表性的房地產上市公司為研究對象，通過設立多輸入和多輸出的指標進行綜合評價，找出相對有效的行業標桿，同時分析行業整體和單個公司的資源配置效率，並提出了優化資源配置和提高房地產上市公司績效的途徑。從我國上市公司績效影響因素及貨幣政策、物價變動與績效相關性的一般理論思考出發，揭示出了我國上市公司績效受國家宏觀政策影響的理論依據。(嚴格意義上來說績效評價體系包括業績目標、業績輔導和業績評價。但是現在一般都模糊了這種概念，把兩者視為一樣)從MM理論出發，引進貨幣傳導機制理論和兩權分離的相關理論，得出房地產這個行業的所有績效指標都與貨幣政策、CP工存在一定相關性。得到物價上漲會對房地產這個行業的經濟績效產生一定的負面影響，國家的宏觀政策對地產行業影響甚微的結論。分析比較了目前上市公司經營業績評價的主要方法，並剖析其存在的不足之處，在此基礎上引入因子分析模型，並構建評價上市公司經營業績的指標體系，然後應用該模型對我國房地產上市公司經營業績做實證研究，最後得出研究結論，並指出了由於會計信息失真等因素的存在，使得該研究方法存在一些局限性，從而在一定程度上影響了研究結果的現實指導意義。《我國房地產上市公司經營業績實證研究》選取GDP作為衡量經濟發展的數據支持，以房地產開發投資完成額作為房地產行業發展的適合量度，運用協整分析方法對我國房地產行業與經濟增長之間的動態均衡關系作相關研究。結論是:房地產行業發展狀況對當前GDP變動的影響並不是很顯著，我國房地產行業的發展與經濟增長之間不存在明顯的因果關系。認為人民幣升值通過兩種途徑對不同行業產生影響。一是因人民幣升值所導致的資本成本和收入的提升，將在長時期內改變我國的經濟結構，重新賦予行業不同的成長速度，並使不同行業的企業業績出現分化。二是人民幣升值在短期內改變行業內企業的資產、負債、收入、成本等賬面價值，通過外匯折算差異影響其經營業績。最後認為人民幣升值將使房地產行業受益。而從理論分析的角度得出人民幣升值對房地產行業的影響有利好、利空兩方面。利空影響:貨幣持續過度升值會導致經濟減速(因為FDI下降、凈出口下降)，外資需要下降，從而使房地產需求下降並會導致通脹水平下降，從而使房地產價格漲速下降。利好影響:第一，升值預期導致外資對房地產的投資需求加大。貨幣升值預期會導致外資的湧入，並大量投資到房地產上。從而增加房地產投資需求，推高房價，這是貨幣升值過程中必然發生的;第二，收入效應及財富效應導致國內房地產需求增加。張敏利用理論結合模型回歸分析研究了股權結構的三個關鍵因素(股權集中度、股權屬性及股權流通性)與公司治理績效的關系。得到結論(1)房地產行業的股權集中度低於市場平均水平，而且股東之間的力量比較均衡，大多數公司的股權結構都呈現出多元共治的局面，並且第一大股東控股比例與公司績效沒有明顯關系。(2)分析股權控制類型時，發現國有控股企業與法人控股企業、流通股主導型企業的公司績效都沒有明顯的差別。(3)國有股比重、流通股比重與經營績效沒有顯著相關關系。而法人股比重與公司績效有著顯著負相關關系。(4)控股股東相對控制權越大，公司績效越差。採用單位根檢驗、協整分析、誤差修正模型以及Granger因果關系檢驗等現代經濟學計量方法，對湖北省房地產業的發展與經濟增長的關系進行實證研究。發現湖北省經濟增長是房地產業發展的Granger原因，經濟的快速增長帶動了房地產經濟的發展，反之房地產投資對經濟拉動作用卻不顯著。介紹房地產開發投資與GDP關系的研究方法，並通過近十年來浙江省房地產開發投資對GDP增長的貢獻和貢獻率進行分析，以反映房地產市場發育程度及經濟增長的穩定性和風險性。應用協整分析、誤差修正模型技術以及Granger因果分析對我國房地產價格與GDP之間的關系進行了實證分析。實證結果表明:我國的房地產價格與GDP之間存在長期穩定的動態均衡關系;無論長期還是短期，我國的GDP波動都是房地產價格波動的Granger原因，GDP的走勢對於房地產價格的漲跌起著決定性的影響，GDP的波動有助於預測房地產價格的走勢;短期內經濟的過熱容易引起房地產價格的過快增長。利用誤差修正模型對三者關系進行計量分析，得出協整關系的結論。定量結果表明，GDP、FDI對房地產價格有正向的推動作用，但GDP是主要影響因素。這個結果基本排除了境外「熱錢」對房地產市場的沖擊威脅假說。
選取一系列房地產價格指標與宏觀經濟指標進行研究分析，總體看，我國房地產價格趨於合理，居民的住房購買能力逐漸加強。房地產價格的增長速度已經受到來自其他價格指數增長緩慢的壓力，開始進入調整階段;隨著城鎮居民可支配收入的逐漸提高，房價收入比不斷降低，居民的購房能力逐步提高。在相當長的一段時間內，對房地產的需求仍將維持在一個較高的水平。房地產價格是基於宏觀經濟發展水平的平台上的，一旦價格增長過快，超過國民經濟和社會發展的承受能力和消化能力，將帶來非常嚴重的後果;但價格下降，也會對國民經濟的發展帶來一定的負面影響，並不是越低越好。從資本結構、股權結構、公司規模和公司風險等四個方面選取了可能影響企業盈利能力的多個指標變數運用因子模型進行了實證分析，但在財務指標的選取上，只是建立在規范研究的基礎上，對影響經營業績的變數只局限於財務指標本身，一些與經營業績有重大因果關系的變數未選人，比如說國家的產業政策、宏觀經濟條件、公司管理者的能力、職工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法對我國房地產上市公司經營業績的分析在實際指導方面的作用有所下降。從房地產市場的過度需求、產業結構不合理、法律法規不完善、政府的執行效率有待完善、地產信息不對稱、人民幣升值等方面進行了理論分析，並提出一些建議。建立我國近年來房地產價格宏觀經濟影響因素的線性模型，選取6個宏觀經濟指標作為方程初始導入自變數，與房地產價格進行初步多元線性回歸分析，以解決自變數之間多重共線性問題;進而選取出兩個自變數與房地產價格建立多元線性回歸方程，並對回歸結果進行分析在一個簡單的局部均衡模型基礎上，利用1999一2003年全國31個省市的房地產市場的面板數據分析了中國房地產市場結構和價格問題。從房地產價值的自然增長、市場供求關系和心理預期三個方面探討了房價波動的構成、機制和影響因素，並提出了相應的房價調控對策。運用2001一2003年中國上市公司年報中披露的分行業信息，研究了房地產類上市公司多元化水平與財務績效和企業價值之間的關系。實證結果表明，多元化水平與財務績效之間存在顯著的負相關，但是與用托賓Q衡量的公司價值之間不存在顯著的相關性。針對我國目前房地產泡沫膨脹可能波及金融安全的現狀，提出了如何優化房地產業資本結構的問題，並根據2000一2002年深滬兩地A股房地產上市公司資料，對我國房地產企業上市公司的資產負債率與公司規模、經營業績之間的相關關系以及資本結構效應進行了實證分析，並提出相關的建議。論文從影響企業的緒論碩一七論文外部因素入手，分析外部因素對公司績效的影響程度。結合我國的物價變動、貨幣政策與對上市公司的績效的相關性進行實證性分析。並運用了實證分析法中的OSL分析法，得到上面的結論。這些結論可以幫助企業在我國當前的形勢下如何提高自身的績效與價值。可以為上市公司在物價變動時和當前貨幣政策條件如何利用財務杠桿來提高企業的績效的目的提供幫助。通過聚類分析找出我國房地產上市公司的差距大小，並將其歸為幾類，以此總結出影響房地產上市公司盈利能力的因素所在，並提出企業發展對策和政策建議。論文由六章組成，本研究所採用聚類分析方法，具體分為兩個步驟，首先，在不明確房地產上市公司能夠分為幾類的情況下，為避免主觀誤差，採用系統聚類的方式，從SPSS輸出的樹狀圖直觀的看出不同公司之間的距離;在此基礎上，確定分為幾類，然後採用快速聚類的方式，將房地產上市公司分類，找出房地產上市公司的特點和共性。從房地產價格的相關理論出發，主要從房地產需求、房地產供給、房地產金融和房地產宏觀調控等角度對影響房價的因素展開分析。以房地產統計數據為基礎，採用計量經濟學方法和統計分析方法，主要從實證角度分析各因素對房價的影響。首先，分析房地產需求各因素對房價的影響，明確了城鎮住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地產投機和人民幣升值預期等因素導致的房地產需求擴張是房價上漲的首要因素。隨後，從房屋建造成本、土地價格等角度分析供給因素對房價的影響，並以北京、上海和武漢三城市為例分析了房價和地價的關系。接下來，以房地產開發投資來源及構成為基礎，分析了房地產金融對房價的影響，指出個人住房貸款推動了房價的上漲。未完……