重慶魚嘴項目定位分析及營銷策略初步成果溝通方案

⑴ 易居-興華嘉天下項目營銷策劃方案-營銷策劃-42ppt

易居-興華嘉天下項目營銷策劃方案的沒有，不過你可以看一下其他的，希望能對你有幫助！

成都華陽濱河花園項目整體策劃

一、市場背景
成都房產市場日趨規范，整體處於上升態勢，在市場發展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特徵，簡析如下：

(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：

客源特徵：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。
開發商特徵：政府對開發公司的實力要求不嚴，開發商實力良莠不齊，受傳統觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發展特性，主觀開發，追求暴利，無品牌意識，對專業銷售機構極度排斥。
項目特徵：產品形式單一（多層為主），缺乏特色，不注重整體規劃，且有明顯區域性特徵（集中在二環路內外開發居住樓盤）。
銷售特徵：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無效的表現及宣傳手法，不注重品牌的培養和樹立。

（二）2000年以後，振盪中走向規范的過渡階段

客源特徵：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨於理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力。
開發商特徵：迫於競爭的壓力，開發商主動尋求新的開發理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業銷售人才帶來的先進理念也影響了開發商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發企業著眼於成都房產市場的良好發展前景，進而紛紛搶占成都市場。同時由於政府對土地資源進行統一管理，地價開始上升，而促使開發企業走出暴利階段，利潤趨於合理。

項目特色：產品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也佔領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區規劃趨於合理，特色鮮明，並且小區品質不斷提升。
銷售特色：價格趨於合理，市場出現整合態勢，營銷理念隨專業銷
售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業化，宣傳手段不斷翻新。

在上述市場背景下，客戶、市場、開發商、營銷代理公司幾個方面都發生了較大變化：

1、客戶需求的變化
能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。

對於能承受2500-4000元/m2價格的客戶，在追求上述要求的基本基礎上，更加註重樓盤的個性、內涵及升值潛力，對小區的整體規劃要求較嚴格。

能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時對開發商的資質、樓盤的知名度、社區環境也非常注重。

2、市場環境的變化：

地理環境：逐步打破了地域限制，市場全方位發展，從傳統的利用
地段創品牌，到創品牌而創地段。
產品環境：產品多元化，多層仍為主力，小高層發展較快，並逐漸為市場所接受。

3、開發商的變化趨勢

開發理念由傳統的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化
方向轉變，並逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。
營銷方面：競爭的激烈帶動了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、
炒智能化、炒生態化、炒付款方式，到今天的炒理念、規模、品
牌，並且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期
准備工作，要熟悉當地情況並與之結合，了解客戶心態。

二、項目分析

1、基本情況：

本案位於成都華陽，緊臨府南河的小高層花園洋房，華陽居住區是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區域經濟的繁榮。緊臨成都市中區，，本案正處於這兩個區域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。

2、區域消費能力分析：

經濟水平：
整體消費群體主力仍為比較注重生活質量的中等階層，社會層次也以公務員及經商人士為主。
隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區域將集中成為中檔樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區域內消費群體和范圍，成為跨區域消費的一塊熱土。
3、客源定位：
本案屬中檔樓盤，大多數人都能接受的價格，客源面相對教寬，根據客源所處的區域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：

（一） 成都市區客源：
此類客源為本案客源之基礎，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下類型：
20-30歲青年夫妻：有經濟基礎，事業相對穩定，有廣泛的社交關系，並且有時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為首次置業。對地段及相應升值潛力較為注重。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。

公務員員：此類人士具有社會地位、穩定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區規劃、配套有較高要求。

白領：此類客戶具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區檔次、配套等較為關心。 30-50歲中年夫妻及退休夫婦帶一小孩：此部分人有著一定的收入，追求寧靜而舒適生活，對物業戶型及功能有一定的要求。 小結：本地客源大多為首次或二次置業，且以標准戶型為主要需求。

（二）華陽和外地客源
此類客源是本案完成整體銷售並在更大范圍內及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型

華陽本地人士：此類人群大多為本地人員，收入穩定，開始學習注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個溫馨、私密的生活環境，對地段、交通、配套、環境較為注重。

華陽經商人士：華陽經濟快速發展本地人士收入增多，此類客源主要對配套、交通、物業管理、智能化較為注重，將成為本案後期客源開發的重點。

三、項目定位

本案位於成都市的南面，生活設施及市政配套完善，有良好的自然及人文環境，特別是整治後府南河環繞物業的魅力，相對於其他競爭樓盤在未來市場競爭中佔有其它樓盤難以比擬的優勢，因此我司建議將本案定位於：360度水域半島—720度空中花園。

綜上所述，在本案目標客源中，主要需求點有以下幾方面：
1、 地理位置優越。
2、 交通方便快捷。
3、 市政與小區配套皆較為齊全。
4、 社區規劃合理。
5、 智能化水平高。
6、 有強大的升值潛力。
7、 戶型實用、舒適。

四、 客源定位
見二、3

五、產品建議：
由於本案不具備突出的規模優勢，國此在配套上應做到「人無我有」人有我精」，依靠獨特的內部環境設施，和區域環境（府南河）進一步提升本案所處的層次，具體建議如下：

（一） 社區配套設施

1、 門、窗：分戶門配可視對講防盜門，室內採用木質夾板門，客廳設落地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。
2、 保安系統：全方位的防盜控制系統，報警系統，分戶可視防盜門，公共場所安裝自動感應裝置，隨時監測火情。
3、 信息系統
有線電話：市區標准有線電視信號及衛星電視系統。
通訊設施：預留兩部IDD電話插口。
網 絡：寬頻網入戶，並預留管線。
4、 廚房、浴室：牆身鑲砌高級藝術瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，配備整套高級廚具，純凈水可入戶。
6、 衛生間：牆面鑲砌普通瓷磚，鋪設防滑地板磚，設三盆。

（二） 主題景觀建設：本案花園洋房商品樓，建議公共花園建造能代表本案風格的造型，而非草萍及一般花圃。

（三）綠化布置：根據小區內的容積系數，此建議原則上小區整體走小而精的路線，通過精緻的小景，烘托社區氣氛。在綠化布置上要爭取實現立體綠化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。以獨具特色的園林風格增強小區內部的文化和環境韻味，提升小區形象。

（四）規劃布局：要在充分滿足園林綠化的同時，適當增加健身設施的建設，把健康主題引入小區，既是品牌提升的需要也是對業主負責的真實表現，這樣很容易引起消費者的認可。

（五）戶型設計：戶型設計應考慮消費者的實際購買能力和生活習慣，面積應在70——110平方米之間，適當保留110——180平方的大戶型，面積配比應掌握在市場消費的實際去化能力基礎上。

（六）戶型風格：落地窗設計，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺。

六、推案策略

（一） 售樓處選址：

我司建議售樓處向主幹道附近遷移，在華陽正街附近建設、裝飾帶有樓盤特色和文化的售樓處。由於本案離市區有一定距離，建議在市中區區再建設一個小的售樓接待處及看房直通車。
理由：
（1） 該地段為華陽主幹道，人員層次較高，有較大的客源潛力。
（2） 人員流動量大，易擴大本地知名度。
（3） 南延線交通動線發達，由突出購房直通車突出本案交通的便捷。
（4）市中區設小的售樓接待處，是由於市區人員密度大，且主力目標客戶也大多分布在這里，便於咨詢本案信息。
缺點：投入費用高。

（二） 價格策略

目前市場競爭激烈，操作周期不宜過長，不適宜作大范圍的價格調整，因此，我司建議先期以較低價格入市，引起市場關注，建立人氣，隨銷售進展進行微調，（在正負零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升 ，以拉動市場）。
整體操作結束後，將均價控制在1500元/平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關系後報與貴司參考。

七、廣告策略

（一） 主訴求點：

突出社區無以倫比的外部環境優勢，以「360度水域半島—720度寫逸生活」為主訴求點。
理由：本案的外部環境優勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷售，如單純宣傳社區品質，存在可信度等問題，而自然環境的優勢低價的吸引，及花園洋房的建築形式顯而易見，易被客戶接受，產生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。

（二） 各銷售期訴求

1、 引導期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導，主要介紹社區的地理優勢、交通優勢、內部配套設施、高品質的樓盤相對低廉的價格等。
2、 開盤期：主打環境、交通、價格優勢，結合靈活的付款方式及優惠措施吸引客戶，建立人氣。
3、 正常銷售期：進入正式銷售期後，在主訴求點統一提領下，分期展現區域環境、交通如何便捷、配套設施、綠化、文化、商業、景緻、生活質量等品質，使之成為一廣告系列。
理由：
（1） 可令社區整體優勢全面展現。
（2） 可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明。
可不斷保持市場新鮮度，沖擊力持久 。

（三）廣告媒體選擇

1、 電視——以形象廣告為主，結合綜藝性廣告與社區聯宜會等。（推薦本地電視台）
2、 報紙——軟廣告與硬廣告結合。前期通過軟廣告進行引導，正
式銷售期通過硬廣告進行沖擊。（推薦華西、商報、早報、晚報等房產專欄）
3、 車體——主要選擇能直達本案的以及經過重要公共場地等繁華地區的公交車。
4、 電台——選擇覆蓋面廣、收聽率高的電台，如交通音樂之聲。
5、 三維動畫——提前展現小區內部的景緻和內部設施，便於樹立消費者信心，運用高科技的宣傳手段還進一步提高開發商的品牌力度。

八、操作執行安排

我司以多年的策劃代理經驗，總結出一套嚴謹的項目操作流程。完全建立在市場基礎上的全程工作安排通過我司專業人士的運作，足以保證任何一個優秀的策劃創意充分演繹。

（一）前期市調階段（第一階段）

第一階段 人員安排
1、市場研究分析
區域環境研究分析（ 市調員1員、策劃員1名）、項目地段背景調研（市調員1員，策劃員1名）、附近房地產項目調研（市調員2員，策劃員1名）、市場消費傾向調研分析（市調員2員，策劃員2名）
2、市場調研成果總結 專案組動腦會議後，市調負責人與專案主管共同編寫市場總結
3、物業規劃研判 專案組動腦會議
4、營銷方向與設想（開盤時間建議，售樓處及樣板房搭建、布置建議）
5、策劃報告綱要 專案策劃員執筆
此階段的工作范圍主要是對本案進行詳盡的市場調研，並編寫市調報告。在對本案的規劃情況熟知後，結合前期的市場調研成果，召開動腦會議，初步確認本案的營銷策劃方向，並編寫初步策劃草案。在與開發商共同就策劃內容協商修正並確定之後，將進行第二階段的工作內容。

（二）銷售准備階段（第二階段）

1、 營銷策劃報告的正式交稿主要內容的決定：目標市場定位、銷售策略制定、推廣措施及訴求重點、廣告目標與目的、廣告預算的編制、平面製作物設計要求（樓書風格建議、DM及單頁製作建議、海報建議、展板內容建議等）、現場POP布置建議ØSP活動建議、媒體選擇與安排、進行專案組的動腦會議由本案的專案策劃員執筆，廣告策劃輔助，完成報告。

2、 我司與發展商會議（確定廣告、市場推廣費用及媒體計劃、SP活動計劃等內容）等

3、 廣告計劃及文案設計審核、 專案組動腦會議：廣告企劃、電腦設計人員、策劃員、專案經理主控，發展商進行確認與把握。

4、 印刷品樣稿的審核與修正 。

5、 現場POP布置具體內容：現場圍牆裝飾、現場橫幅和錦旗布置、現場燈箱、指示牌、展板、模型製作、售樓處裝修布置、售樓處導引牌、樣板房裝修布置 、我司與發展商共同製作、監督。

6、 市區內長效媒體安排 。銷售名片印刷 、廣告企劃專員監督廣告公司完成。

7、 銷售文件的准備 、專案策劃。

8、 售樓人員培訓、 專案經理、專案策劃員、廣告企劃等。

9、樓盤報章廣告審核與安排。 廣告策劃人員、專案主管。

此階段基本為策劃報告內容的實施，我司將在此階段，協助發展商進行與廣告公司的接洽、聯絡與監督，並及時與發展商溝通，協助發展商進行現場布置；進行業務員培訓，及一切銷售資料的准備與落實。

三、銷售階段（第三階段）
第三階段 負責人員
1、實施廣告計劃 在取得發展商的確認條件下，我司具體實施。
2、現場銷售情況統計與監控 專案經理、策劃員。
3、電話量、客戶量、成交量統計與通報 、價格反應與檢討。
4、廣告效果統計 廣告策劃人員、策劃員、專案經理。
5、銷售策略調整 專案組動腦會議，並由策劃員與廣告策劃人員實施。
6、銷售形勢分析與預測 專案組會議
7、會議安排
每周例會 專案經理通報銷售情況，了解工程進度（與發展商），業務員反饋情況調查。
月會 專案經理、策劃專案與發展商進行銷售工作總結，月度銷售計劃擬定，廣告計劃擬定。
階段銷售會議 專案經理、策劃員、廣告策劃人員與發展商進行銷售

備註：若有重要的促銷活動或當天廣告發布，我司將集中力量，重點出擊

⑵ 重慶市江北區魚嘴拆遷安置問題

住房安置第二十七條 政府征地公告生效之日前，持有「兩證」的被拆遷房屋的被征地農轉非人員為住房安置對象。第二十八條 有下列情形之一的，不予安置：（一）房屋被拆遷未農轉非的農村居民；（二）房屋未被拆遷的人員；（三）通過買賣、繼承、贈予取得房屋產權的城鎮居民，但在城鎮確無住房的除外。第二十九條 按政府征地公告要求，居住在征地范圍內的在籍常住人口（含城鎮居民）持合法證件（戶口簿、身份證、集體土地建設用地使用證、鄉村房屋所有權證）到指定地點進行登記。第三十條 住房安置對象按人均30平方米的標准予以安置。第三十一條 住房安置採取統建優惠購房或貨幣安置兩種方式進行。每戶以書面申請的形式只能選擇一種安置方式。第三十二條 住房安置對象選擇統建優惠購房或貨幣安置住房，以戶為單位按下列規定辦理：（一）選擇統建優惠購房的人均30平方米部分按征地時磚牆（條石）預制蓋補償價格購買。按規定面積標准確定相對應的房屋戶型。因戶型設計限制，每套住房超過規定標准5平方米以內的部分，按房屋建安造價的50%購買；超過規定標准5平方米以上10平方米以內的部分，按房屋建安造價購買；超過規定標准10平方米以上的部分按房屋綜合造價購買。因特殊原因增間或增套的，需本人申請並經安置方審核同意後，增加面積部分按貨幣安置價格購買。政府征地公告生效之日後離婚分戶的，按規定面積標准確定相對應的最小房屋戶型，超過規定標准部分按房屋綜合造價購買。因戶型設計限制，購買的房屋面積未達到規定標準的，不足部分按貨幣安置價格補償。（二）選擇貨幣安置的，其安置款額為貨幣安置價格×30平方米/人。第三十三條 政府征地公告生效之日前，住房安置對象已婚但尚未生育，選擇統建優惠購房的，可按房屋建安造價的50%增購20平方米住房；選擇貨幣安置的，增加的安置款額為貨幣安置價格×20平方米/人。第三十四條 安置方通告進行住房安置時，住房安置對象達到法定結婚年齡但未結過婚，選擇統建優惠購房的，可按房屋建安造價增購20平方米住房；選擇貨幣安置的，增加的安置款額為貨幣安置價格×15平方米/人。第三十五條 政府征地公告生效之日前，住房安置對象的配偶（再婚需滿三年）、子女、子女的配偶及子女為城鎮居民戶口，在他處確無住房並長期與住房安置對象居住在征地范圍內，且未享受過任何形式的福利分房待遇的，經安置方審核同意後與住房安置對象合並安置，並按下列情形分類辦理：（一）配偶選擇統建優惠購房的，可按征地時磚牆（條石）預制蓋補償價格購買30平方米住房；選擇貨幣安置的，其安置款額為貨幣安置價格×30平方米/人。（二）子女選擇統建優惠購房的，可按房屋建安造價的50%購買20平方米住房；選擇貨幣安置的，其安置款額為貨幣安置價格×20平方米/人。（三）子女的配偶及子女選擇統建優惠購房的，可按房屋綜合造價購買20平方米住房，因戶型設計限制，超過規定的面積部分按貨幣安置價格購買；選擇貨幣安置的，其安置款額為貨幣安置價格×10平方米/人。第三十六條 政府征地公告生效之日前，長期居住在征地范圍內具有「兩證」的城鎮居民，持證人、持證人的配偶和子女在他處確無住房，且未享受過任何形式的福利分房待遇的，經安置方審核同意後，按下列情形分類辦理：（一）持證人及配偶選擇統建優惠購房的，可按征地時磚牆（條石）預制蓋補償價格購買30平方米住房；選擇貨幣安置的，其安置款額為貨幣安置價格×30平方米/人。（二）持證人的子女選擇統建優惠購房的，可按房屋建安造價的50%購買20平方米住房，與持證人合並安置；選擇貨幣安置的，其安置款額為貨幣安置價格×20平方米/人。第三十七條 政府征地公告生效之日後，因住房安置對象離婚後再婚或其他原因增加的人員不安置住房。第三十八條 戶口分別在2個農村集體經濟組織的夫妻同為住房安置對象的，住房安置時合並為一戶安置。住房安置對象在2個或2個以上農村集體經濟組織建有住房的，房屋拆遷後只安置一次。因分期征地同戶家庭成員先後農轉非，先農轉非的與後農轉非的合並安置。第三十九條 2008年1月1日以後征地的住房安置對象，選擇貨幣安置的，可選擇購買區土地行政主管部門和區土地徵用管理辦公室提供的定向住房並簽訂定向購買房屋合同；不購買定向住房的，在一次性結清安置款項的基礎上，按每人15000元予以獎勵。其他符合住房安置條件的人員，選擇貨幣安置住房且不購買定向住房的，按每人5000元予以獎勵。第四十條 過渡費發放對象：（一）住房安置對象；（二）住房安置對象的符合住房安置條件的配偶及子女；（三）持有「兩證」的符合住房安置條件的城鎮居民。現役義務兵、十年以下士官、勞改勞教人員和在農村無住房的農轉非人員不發放過渡費。第四十一條 住房安置對象在過渡期間正常出生的新生兒，上戶後按出生之月計發；現役義務兵、十年以下士官從退伍之月起計發；勞改勞教人員從釋放之月起計發；死亡人員從死亡次月起停發。第四十二條 住房安置對象選擇貨幣安置的，不發放過渡費，每人一次性發給2000元搬遷補助費。第四十三條 安置房的建安造價包括基礎、主體、屋面、水電安裝等工程費用；安置房的綜合造價為建安造價加上土地成本、環境工程、配套工程等費用；建安造價、綜合造價由區土地行政主管部門和區土地徵用管理辦公室與區建設行政主管部門共同核定並予以公布。貨幣安置價格由區政府按照不低於被征地范圍相鄰地段經濟適用住房銷售價格的原則按地區類別制定並予以公布。第四十四條 選擇統建優惠購房的人員購買安置房後，由住房安置單位負責辦理房地產權證。安置房的天然氣安裝費由安置戶自行承擔並在購房時繳納。第四十五條 農轉非安置房應按建安造價3%的比例提留專項維修資金，並按國家和市、區有關規定，專項用於該安置房共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。第四十六條 房屋業主應按有關規定向物業管理單位繳納物業管理費。

⑶ 重慶魚嘴明朵幼兒園和陽光貝貝幼兒園……各自的優點是什麼

重慶的魚嘴明朵幼兒園和陽光貝貝幼兒園都不錯，第二家幼兒園相對來說更加正規一些

⑷ 重慶市江北區耕地與基本農田變化分析

王兆林 楊慶媛

（西南大學地理科學學院，重慶，400715）

摘要：工業化、城鎮化進程的加快，對耕地與基本農田保護造成較為強烈的沖擊。為了提出更為有效的耕地保護措施，本文從數量、質量上分析了 1997～2004年重慶市江北區耕地與基本農田變化概況後，認為經濟發展、人口增長、土地市場秩序的不完善是制約江北區耕地及基本農田保護的因素，並在此基礎上提出完善耕地保護政策的思路。

關鍵詞：耕地；基本農田保護；制約因素；重慶市；江北區

工業化、城鎮化進程的加快，對耕地和基本農田保護造成較為強烈的沖擊。隨著重慶市江北區經濟建設的迅速發展和城鎮化進程的加快，全區經濟發展對建設用地需求和耕地保護政策目標要求之間的矛盾日趨尖銳，迫切需要在新一輪土地利用總體規劃修編中對其結構和用地布局進行重新審視。

1 耕地保護的一般原則及模式

1.1 耕地保護的概念及內涵

1.1.1 耕地保護的概念

耕地保護緣起於城鎮擴張中優質農田的過快損失和土地生產能力的退化及無公害食品生產的環境保護需求，雖早已提出，但並無嚴格的、公認的統一定義。不同時期、不同地區耕地保護的側重點不一。20 世紀60、70年代，黃土高原、西北區蝕區和南方紅黃壤丘陵山區的耕地保護主要針對農田生態環境的改善；20 世紀80、90年代初期，沿海經濟發達地區的耕地保護主要針對耕地數量上的過快損失；20 世紀90年代後期，耕地保護逐漸重視質量保護。國外耕地保護不但考慮農田的自然背景特徵，更多是考慮立地條件和機會成本，諸如農田連片性、農業發展相關因子、土地利用有關規定、稅收激勵機制、可擇利用方式、綜合開發計劃和區位等^［1］。

一般認為，耕地保護是為了滿足國家計劃和區域可持續發展的需要，維持區域人地關系在一定時間內、一定的社會經濟、科學技術和人民生活水平下協調發展，所必須保有的具有較高的生產能力，適宜的生態環境，優越的立地條件，直接服務於農業生產的農田以及立法、管理、監測等手段的總和。

1.1.2 耕地保護的內涵

從耕地保護的定義可知，耕地保護包括3個方面：①有適當的量，即根據區域社會和經濟發展需要必須維持在農田數量和質量的動態穩定。採取立法、行政、經濟手段，防止農田資源的濫用和破壞，降低耕地資源的消耗，保證利用方向的合理，維護耕地資源及依存的生態環境質量。②科學的利用模式，即對耕地資源的合理開發利用，藉助先進的科學技術手段，適度擴大的經營規模，積極推進農業產業化進程，切實增加農戶收入，實現社會、經濟和生態效益協調發展。③監測和管理，即利用先進的科學技術手段，對現有農田環境、基礎設施、土壤肥力與利用方式進行監測和管理。同時，利用行政、法律和經濟手段，對具體保護工作的實施進行監測和管理^［1］。

1.2 耕地保護的一般原則及透視

1.2.1 耕地保護的一般原則

（1）供給與供求平衡原則

耕地保護的實質是為了滿足未來人口對食物的需求，這對指導當前保護工作中實施動態平衡和農業結構調整有重要意義。保護耕地並不是一味強調耕地數量不減少，重點是為養活未來人口。然而，未來人口的飲食結構會隨經濟發展、城市化等發生變化，科學技術也不斷進步，因此，耕地保護必須考慮科技進步的貢獻、飲食結構變化及區域食品貿易等因素，耕地保護的目標函數 F^［1］：

F＝f（P，B，C，D）

式中，P是區域內最高峰時期人口總數；B是區域耕地生產潛力函數；C是消費需求函數；D是區域糧食調動函數。

（2）土地可持續管理原則

將技術、政策和旨在同時關心社會經濟效益與環境的活動結合在一起，即同時考慮保持和提高生產力、降低生產風險、保護自然資源的潛力和防止土壤與水質的退化、經濟上可行和社會可以接受幾個方面。在可持續土地管理指導下，一是保障足夠的農田面積，維持農產品的產量穩定和提高；二是加強耕地質量保護和農田水利等基礎設施建設，提高農田抵禦自然災害的能力；三是重視農田生態環境的保護，維護耕地自然生產力潛力，防止土壤退化；四是查清耕地後備資源，合理規劃，保障耕地生產能力總量的相對穩定。當然，耕地保護的實施方案、利用規劃和保護措施應當體現經濟上可行、社會上可接受。因此，建立以可持續土地管理為基礎的保護模式是實現保護目標的根本保證。

1.2.2 耕地保護原則的透視

（1）從資源不可再生性角度分析耕地的可持續利用 一定意義上耕地具有不可再生性，一旦利用方式發生轉變，這種轉變在可預見的時間內是很難逆轉的。為持續利用耕地這一寶貴資源，維持農業生產的穩定，在發生非農化轉變之前，應當尋找足夠的後備資源來補充被佔用耕地損失的土地生產力。

（2）維持穩定的實際現存量（質量、數量兩個方面），以此達到耕地資源的可持續利用目標。當一個地區的土地後備資源嚴重不足，其他地區不能夠滿足經濟發展需求的情況下，為了保持耕地的長久存在價值，必須保護現有的實際存量。

（3）保護耕地資源的理論現存量 可持續土地管理的基本目標是既尋求滿足當代人的需求，又不危害後代人滿足需求能力的資源利用方式。從理論上，評估和預測後代人（高峰期人口總量）對耕地資源的需求量，並在當代人利用耕地資源的同時，保護這個需求量。因此，耕地保護必須首先預測區域人口狀況和消費需求。

1.3 耕地保護的一般模式^［1］

模式的目標是保護耕地，在可持續土地管理原則指導下，根據國家宏觀政策和市場經濟原則，藉助人地關系均衡的有關模型，採用計算機輔助及GIS、RS、ES和DSS等技術途徑，對耕地保護量劃定、監測和管理等有關環節進行科學論證，達到對區域耕地數量、質量、農田環境與利用狀況實時調控和管理，維護農田功能現存量，實現耕地有效保護與持續利用。具體見圖1。

圖1 耕地保護的一般模式

2 重慶市江北區 1997～2004年耕地和基本農田變化概況

2.1 耕地變化狀況

2.1.1 耕地減少情況

據調查，1996年末，全區實有耕地面積 7673.7hm²，1997～2004年累計減少耕地1533.8hm²。其中，建設用地佔用耕地1306.6hm²，佔耕地減少總量的85.2%；生態退耕減少耕地102.2hm²，佔耕地減少總量的6.67%；農業結構調整減少耕地114.4hm²，佔耕地減少總量的7.46%；災毀減少耕地10.6hm²，佔耕地減少總量的0.07%，可見，建設用地佔用耕地是江北區耕地減少的主要原因，農業結構調整及生態退耕也是耕地減少不容忽視的因素（圖2）。

圖2 重慶市江北區 1997～2004年耕地減少因素分析

從區域布局看，江北區原有資料中顯示，各街道（鎮）耕地減少情況如表1 所示。1997～2004年江北區耕地減少主要集中於建設用地佔用。建設用地佔用耕地主要集中在石馬河、寸灘及唐家沱街道，此3個街道累計建設佔用耕地 978.3hm²，佔耕地佔用的71%；生態退耕減少耕地只分布在郭家沱、魚嘴、復盛及五寶4個街道（鎮），累計減少耕地108hm²，占該項耕地減少的94.4%；災毀減少耕地只分布在寸灘、魚嘴、復盛、五寶4個街道（鎮）。

表1 1997～2004年全區耕地減少的行政區域分布

註：數據來源於1997～2004年江北區耕地調查表（華新街和江北城沒有耕地，因此表中未列出）。

2.1.2 耕地補充情況

1997～2004年江北區累計補充耕地256hm²。其中，整理補充耕地82.9hm²，佔耕地補充總量的32.3%；復墾補充耕地168.1hm²，佔耕地補充總量的65.5%；其他補充耕地5.6hm²，佔耕地補充總量的2.18%。可見，耕地補充主要來源於土地復墾，其次為土地整理，二者佔耕地補充總量的97.82%。

1997～2004年江北區耕地補充主要集中於復墾補充。復墾補充耕地主要集中在魚嘴、復盛、五寶，占該項耕地補充的87.5%；生態退耕建少耕地只分布在郭家沱、魚嘴、復盛及五寶4個街道（鎮）；整理補充耕地只分布在復盛鎮；此外，其他方面補充耕地分布在復盛和五寶（表2）。

表2 1997～2004年耕地補充的行政區域分布一覽表

註：數據來源於1997～2004年江北區耕地調查表（表中不包括沒有耕地補充來源的鄉鎮）。

2.1.3 耕地增減變化情況

1997～2004年江北區耕地凈減少1369.8hm²。根據《耕地調查表》中情況，各街道（鎮）耕地變化情況如表3 所示。與《重慶市江北區土地利用總體規劃1997～2010年》（以下簡稱《規劃》）指標控制值相對照，至 2010年，石馬河、大石壩、觀音橋、五里店、華新街及江北城不再保有耕地。其他街道（鎮）中，只有五寶鎮的耕地面積還在《規劃》控制指標之內^［6］。

表3 各街道 （鎮） 耕地變化情況的行政區域分布單位：hm²

註：數據來源於1997～2004年江北區耕地調查表（華新街和江北城不涉及耕地變化，表中未列出）。

2.1.4 耕地質量狀況

根據江北區耕地相關資料，2004年江北區實有高產田4151.2hm²，佔耕地總面積的65.8%；中產田1910.2hm²，佔耕地總面積的30.35%；低產田242.7hm²，佔耕地總面積的3.85%。2004年江北區耕地總體質量相對較高，中高產田在耕地總量中，高達96.15%，低產田僅佔耕地總量的3.85%。

具體各街道（鎮）耕地質量情況見表4。石馬河和大石壩街道耕地都屬高產田；觀音橋和五里店街道耕地中只有高產田和中產田，以中產田為主。由於魚嘴、復盛及五寶鎮屬於全區農業用地區，高、中、低產田大部分都集中分布在這三個鎮。此外，寸灘和郭家沱街道的低產田面積也較大，分別佔全區低產田總面積的12.94%、11.17%。

表4 各街道 （鎮） 耕地質量情況的行政區域分布

註：數據來源於1997～2004年江北區耕地調查表（華新街和江北城不涉及耕地變化，表中未列出）。

2.2 基本農田變化情況

1996年年末，江北區基本農田4980hm²，2004年江北區基本農田實有4883hm²，凈減少98hm²。其中，建設佔用1.8hm²，占基本農田減少量的1.84%，集中在魚嘴鎮。生態退耕90.8hm²，占基本農田減少量的93.6%，主要集中在復盛鎮和五寶鎮。農業結構調整4.4hm²，占基本農田減少量的4.56%，集中在魚嘴鎮。

從地區構成來看，江北區的基本農田集中在郭家沱、魚嘴、復盛、及五寶4個街道（鎮），其中魚嘴、復盛、及五寶三鎮的基本農田占總面積的97.63%。從地類構成來看，江北區基本農田全部為耕地。

3 重慶市江北區耕地及基本農田變化特點與原因分析

3.1 耕地及基本農田變化特點與原因分析

從上述耕地和基本農田變化情況分析可知，江北區耕地和基本農田變化體現出幾個特點。

3.1.1 耕地總量減少幅度較大

1997～2004年實際減少耕地1369.8hm²，與《規劃》相比較，至2010年耕地減少的控制指標為1330.1hm²，截至目前已經超出此指標39.7hm²，如果按照此《規劃》的控制指標，未來5年江北區已經沒有佔用耕地的指標。在耕地減少的項目中，建設佔用耕地1306.6hm²，《規劃》控制指標為 766.7hm²，8年實際建設佔用的耕地比規劃預計的到2010年13年間要求控制指標超出 539.9hm²。生態退耕同期共退耕 102.2hm²，比《規劃》的控制指標633.3hm² 要少531.1hm²。

3.1.2 耕地減少的去向主要是城市建設佔用

1997～2004年江北區耕地減少建設用地佔用耕地 1306.6hm²，佔耕地減少總量的85.2%。

3.1.3 耕地減少的區域主要集中於城鄉結合部

寸灘和唐家沱街道耕地減少量最多，其次是石馬河、魚嘴、復盛及五寶。其中，石馬河、寸灘和唐家沱街道主要是建設佔用耕地，魚嘴和復盛的耕地減少包括建設佔用、生態退耕及農業結構調整三方面，而五寶鎮耕地減少的主要方面是生態退耕及農業結構調整。

3.1.4 優質耕地減少較多

耕地減少集中的區域正好是城鄉結合部耕地質量較高的區域，全區高中產田的比例達96.2%，江北城街道以西的范圍內全為高產田。

3.2 耕地和基本農田變化的原因分析

3.2.1 耕地總量減少的主要原因是建設佔用

1997～2004年實際減少耕地 1369.8hm²，在耕地減少的項目中，建設佔用耕地1306.6hm²，佔耕地減少總量的95.4%。近年來，江北區經濟發展迅速，相應對建設用地需求加大。造成建設用地需求加大的原因是多方面的，主要有階段因素（城市化階段因素、工業化階段因素）、目標因素（城市發展定位、城市主要職能、全面小康及現代化的要求）及市場與政策因素，由此，建設用地擴張必然導致耕地面積的減少，且在耕地面積減少中占重要地位。

3.2.2 城鄉結合部耕地減少主要是由於城市擴張佔用

近年來，江北區國民經濟保持快速發展的勢頭，經濟發展對建設用地的需求也呈現不斷增長的趨勢。江北區城鄉結合部（石馬河、五里店、寸灘、唐家沱街道）是城市建設快速擴張的重點地區，隨著城市經濟的快速發展，市政基礎設施建設逐步擴展到這些街道，國有企業、外資企業、鄉鎮企業、私營企業等各類工業企業的發展，增加了對建設用地的需求，同時也帶動了城市第三產業的迅速發展，進一步加劇了建設用地需求，另外農村居民住宅建設也使耕地在一定程度上減少。種種原因導致了近年來江北區城鄉結合部耕地非農化速度加快。1996年全區耕地面積7673.8hm²，1997～2004年8年間全區耕地共減少1533.8hm²，其中包括建設用地佔用1306.6hm²，佔耕地減少總量的85%，具體到各個街道（鎮） 1997～2004年轄區內耕地減少最多的鄉鎮是唐家沱405.6hm²，其次是寸灘減少388.5hm²，前者建設佔用403.1hm²，占其耕地減少總量的99.4%，後者建設用地佔用388.5hm²，占其耕地減少總量的98.7%。

3.2.3 生態退耕和農業結構調整復盛鎮及五寶鎮耕地減少的主要影響因素

按目前採用的統計口徑，生態退耕主要是指退耕還林、還草、還湖。農業結構調整佔用耕地主要是指耕地改為園地、坑塘或其他農用地^［5］。1997～2004年生態退耕102.2hm²，佔耕地減少總量的6.5%；農業結構調整減少耕地114.4hm²，佔耕地減少總量的7.4%；兩者就佔到耕地減少總量的13.9%。耕地減少主要有四方面，即建設佔用、生態退耕、農業結構調整及其他原因。在具體鄉鎮方面，復盛鎮和五寶鎮，建設佔用耕地面積比例很小。而生態退耕和農業結構調整是該區耕地減少的主要原因。五寶鎮1997～2004年耕地減少107.7hm²，其中生態退耕53.5hm²，農業結構調整32.8hm²，兩者就佔到該鎮耕地減少的80.1%。

3.2.4 生態退耕是基本農田數量下降的主體

2004年轄區內基本農田總量為4883hm²，1997～2004年8年間基本農田共減少總計97hm²，其中生態退耕面積90.8hm²，佔7年耕地減少量的93.6%，主要集中在復盛鎮和五寶鎮。由於《規劃》在編制時，將＞25°的坡耕地劃入基本農田范圍。在《規劃》實施中發現了問題，通過法定程序將 90.8hm² 坡耕地合法退耕。其次，建設佔用基本農田1.8hm² 屬違法用地，已採取相關處理措施。再次，農業結構調整4.4hm²，主要由耕地轉變為坑塘、養殖水面。

4 重慶市江北區耕地及基本農田保護中面臨的問題與建議

4.1 江北區耕地及基本農田保護中存在的主要問題

上述耕地和基本農田的數量和質量的變化及若干新特點的出現，反映了當前江北區經濟建設快速發展的客觀需求，是江北區經濟和社會發展過程中土地資源供需矛盾尖銳化的具體體現。

4.1.1 城鄉結合部規劃滯後，集體建設用地利用粗放，耕地數量急劇減少

由於地方政府以前對規劃重視不夠，城市總體規劃和土地利用總體規劃不完全銜接，加上地方經濟實力不足、城鄉結合部農村居民點改造滯後及土地利用和土地市場管理較為薄弱等因素的影響，城鄉結合部除已形成規模的大型企業外，家庭作坊式工商企業零散分布，許多企業分布於城市對外交通幹道兩側，且類型多樣，規模各異，土地資源浪費現象突出^［2～3］。像石馬河、大石壩、觀音橋、五里店這些街道、鄉鎮1997～2004年耕地減少的原因全部為建設佔用。

其他鄉鎮如寸灘2004年耕地總面積為304.5hm²，《規劃》要求其2010年耕地保有量為574.1hm²，也就是說寸灘要在現有的基礎上補充耕地269.6hm²，按照《規劃》的控制值，唐家沱要補充274.7hm²。在未來6年內，同樣復盛要補充36.7hm²，也有一些鄉鎮、街道像郭家沱、魚嘴、五寶雖然2004年耕地面積沒有超出2010年耕地保有量控制指標，但未來6年中保持耕地和基本農田保有量穩定，任務艱巨。

4.1.2 土地市場秩序不夠完善，加大了耕地和基本農田保護的難度

（1）現行法規對集體建設用地流轉的限制，不利於存量集體建設用地的盤活和集約利用。現行法規對集體建設用地進入市場流轉如何規范和管理，目前還沒有明確、具體的規定，集體土地所有權的財產權還沒有完全實現的途徑，土地管理權與土地所有權間界限的模糊性等，都限制了農民集體對其所擁有的土地行使最終的處分權，從而也限制了集體建設用地的流轉，使城鄉結合部的存量集體建設用地得不到充分的盤活，不利於推動城鄉結合部土地的集約利用，因此必然會加劇新增建設用地的供需矛盾，不利於耕地保護目標的實現。

（2）由於土地管理及交易政策的不完善，導致本區政府對土地市場的統一管理和建設用地的優化配置造成困難，從而可能導致耕地和基本農田得不到高度保護^［4］。

4.1.3 耕地保護有關政策不能完全適應江北區農業和農村經濟發展的新形勢

近年來由於農產品供求形勢已發生變化，農業、農村經濟的發展已經進入了新的階段，對農用地利用提出新的要求。江北區糧食播種面積逐年減少，全區已經在近8年內通過農業結構調整要調減耕地114.4hm²，具體到各鄉鎮、街道：五寶通過農業結構調整耕地減少32.8hm²、復盛31.5hm²、魚嘴26.9hm²、郭家沱16.8hm²、唐家沱2.5hm²、寸灘3.9hm²。面對土地利用方式變化頻繁的情況，對耕地特別是基本農田改果園、改養殖用地和設施農業的管理制度不健全，耕地減少的考核、補充耕地的標准等政策不明確，不能完全適應農業結構調整的需要。

4.1.4 一些鄉鎮完成補充耕地任務面臨諸多困難，影響耕地總量動態平衡的實現

（1）補充耕地的途徑受到限制 由於生態環境保護、經濟發展需要，幾個耕地後備資源較豐富的鄉鎮，如魚嘴、復盛、五寶等，嚴格控制未利用地開發，已規劃的耕地後備資源不能開發成耕地，加上資金限制，又沒有更多資金搞土地整理，給完成補充耕地任務、實現耕地總量動態平衡帶來困難。

（2）耕地總量動態平衡的有關政策還不十分明確，國家和地方對確保耕地保有量問題還缺乏具體的考核辦法，對耕地總量的統計，包括減少和增加耕地的統計口徑雖有原則性意見，但還沒有出台可操作的規定。

4.2 促進江北區耕地及基本農田保護的建議與對策

當前江北區經濟建設過程中出現的耕地和基本農田方面的問題，在很大程度上反映了經濟發展、生態建設的需要。對於已經暴露出來的問題，各級土地管理部門應從江北經濟社會可持續發展戰略的高度，充分認識做好耕地保護和基本農田管理的重要意義，積極主動地為經濟建設服務。

（1）嚴格執行土地用途管制制度，保護耕地和基本農田

要加強本區《規劃》的實施管理，切實發揮土地利用總體規劃在土地利用管理中的「龍頭」作用，切實落實土地用途管制制度。在城鄉結合部土地利用管理中，在做好城市總體規劃和土地利用總體規劃銜接工作的基礎上，嚴格按規劃實施土地用途管制，促進規劃的實施^［5］。

（2）按照實事求是的原則，解決經濟快速發展鄉鎮的規劃指標問題

對本區內規劃指標不足的，應按照實事求是的原則和法規規定的程序，做好土地利用總體規劃的調整工作。對因經濟快速發展已經提前完成耕地指標的街道（鎮），應嚴格檢查和考核其規劃實施工作，並對其存量建設用地利用效率進行科學評價；對通過檢查和考核，對存量建設用地進行了合理利用的地區和城市，應允許其在經國土資源部同意的前提下，按照兼顧經濟發展、耕地保護和生態建設的原則，做好土地利用總體規劃的修編工作^［7］。

（3）規範本區城鄉結合部集體土地流轉，提高建設用地集約利用水平，穩定耕地數量對本區內新增建設用地實行統一轉用、統一開發、統一供地。建立有效的土地流轉機制，進一步完善土地市場管理，規范市場秩序，提高建設用地集約利用水平。

參考文獻

［1］陳海燕，彭補拙.耕地保護一般原則與模式研究［J］.南京大學學報（自然科學版），2001，37 （3）：305～307

［2］耕地保護與經濟發展關系調研組.當前經濟建設中的若干新情況與土地利用管理及耕地保護政策調研報告.調研報告，2002，12

［3］湯建東.基本農田保護的困境與對策.南方農村，2005，1

［4］余慶仁.耕地保護的對策思考.浙江社會科學，1998，6

［5］李萌.關於加強耕地保護的思考.農村經濟問題，2004，6

［6］重慶市江北區土地利用總體規劃1997～2010年

［7］關於做好土地利用總體規劃修編前期工作中「四查清、四對照」工作有關問題的通知，國土資發［2005］128 號，2005，9

⑸ 什麼是財務可行性分析

可行性分析是通過對項目的主要內容和配套條件，如市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術、經濟、工程等方面進行調查研究和分析比較，並對項目建成以後可能取得的財務、經濟效益及社會環境影響進行預測，

從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據的一種綜合性的系統分析方法。可行性分析應具有預見性、公正性、可靠性、科學性的特點。

可行性研究工作對於整個項目建設過程乃至整個國民經濟都有非常重要的意義，為了保證可行性研究工作的科學性、客觀性和公正性，有效地防止錯誤和遺漏。

(5)重慶魚嘴項目定位分析及營銷策略初步成果溝通方案擴展閱讀：

六大財務公式——投資項目財務可行性分析：

1、凈現值=未來報酬的總現值－初始投資現值

凈現值(NPV)是指一個項目預期實現的現金流入的現值與實施該項計劃的現金支出的現值的差額。凈現值指標是反映項目投資獲利能力的指標。凈現值為正值的項目可以為股東創造價值，凈現值為負值的項目會損害股東價值。

2、現值指數＝現金流入現值÷現金流出現值

現值指數(Profitability Index，縮寫為 PI)又稱獲利指數或利潤指數，是指投資項目未來現金凈流量的總現值與原始投資現值之比。如果投資項目的現值指數大於或等於1，表明該投資項目的投資報酬率高於或等於預定的貼現率，該項目可以接受；

如果投資方案的小於1，表明該投資項目的投資報酬率低於預定的貼現率，該項目則不可以接受。在多個備選項目的互斥選擇中，應接受現值指數大於1最多的投資項目。

3、權益乘數＝資產總額÷所有者權益總額＝1÷（1－資產負債率）＝1＋產權比率

權益乘數又稱股本乘數，是指資產總額相當於股東權益的倍數。 權益乘數越大表明所有者投入企業的資本佔全部資產的比重越小，企業負債的程度越高；反之，該比率越小，表明所有者投入企業的資本佔全部資產的比重越大，企業的負債程度越低，債權人權益受保護的程度越高。

4、營業現金流量＝營業收入－付現成本－所得稅（根據定義）＝稅後凈利潤＋折舊（根據年末營業成果）＝（收入－付現成本）×（1－所得稅率）＋折舊×稅率（根據所得稅對收入和折舊的影響）

營業現金流量是指投資項目投入使用後，其壽命周期內由於生產經營而帶來的現金流入和流出的數量。它包括年營業凈利潤和年折舊等。營業現金為企業的最主要的一項現金流量，只有在短期內，就能產生足夠的營業現金流量的項目，才是真正的具有高成長性的項目，才屬於風險投資的對象。

5、內含報酬率：每年流量相等時用「年金法」，不等時用「逐步測試法」

內含報酬率，也被稱為內部收益率，是指能夠使未來現金流入現值等於未來現金流出現值的折現率，或者說是使投資方案凈現值為零的貼現率。內含報酬率法是根據方案本身內含報酬率來評價方案優劣的一種方法。內含報酬率大於資金成本率則方案可行，且內含報酬率越高方案越優。

6、投資人要求的收益率（資本成本）＝債務比重×利率×（1－所得稅）＋所有者權益比重×權益成本

資本成本是指企業取得和使用資本時所付出的代價。

⑹ 重慶魚嘴有個A&TS鋼結構的項目，出差路過那裡，想問下有沒有知道外資企業的鋼結構要求嚴格嗎

沒有聽說你說的這個地方，你在網路上查詢一下看有沒有。

⑺ 重慶魚嘴公租房項目什麼時候可以申請並搖號入住

2011年6月開工建設的魚嘴公租房，2013年底可申請

⑻ 重慶江北復盛魚嘴公租房配建廉租房項目完工了嗎

江北只有
魚嘴
有
公租房
，即雙溪福居小區。
魚嘴公租房由
兩江新區
工業開發區自主管理，主要面向魚嘴園區
產業工人
，因此未納入全市統一搖號配租。簡單來說只給魚嘴園區的企業工人祝