『壹』 急需房地產公司銷售策劃部門的管理制度及流程
司的架構列明如下：
總經理（最高級別）
下設
財務部、綜合管理部、事業部、技術研發部
職責：財務部：總部財務、各售樓部傭金結算及財務狀況
綜合管理部：包括人力資源、辦公室。負責協調各部門關系
事業部：作項目、拿項目（創收部門）
技術研發部：負責規劃、平面設計等專業領域，服務於各事業部
崗位分析如下：
置業顧問：銷售現場直接接觸客戶，代理公司不養置業顧問，根據每個項目臨時從當地招聘，隨時進行更新，這樣既可以降低成本，又可以保證人員的純潔性；
銷售主管：協助銷售經理進行日常管理工作，原則上由公司進行挑選後長期培養，若項目體量較小，也可以不設主管一職，初期由現場置業顧問輪流做主管，後期從競爭中產生，這樣容易產生信服力；並且，讓大家都有機會得到鍛煉，此種方式適合現場置業顧問達到4人或4人以上時實行；
案場經理：駐項目現場進行現場管理、置業顧問培訓、銷售進度安排並與駐場策劃人員進行配合，推進策劃方面的工作；
策劃人員：每個項目根據情況配備1—2名策劃人員，一個策劃人員可以同時跟幾個項目，主要在幾個項目的現場進行實地了解，然後根據情況做出相應的策劃方案，策劃人員同時受項目經理和策劃經理的制約；
設計師：由設計總監安排設計師所跟的項目，但該設計師的設計由項目經理安排，設計師不需要駐項目現場；
項目經理：負責項目的拓展工作，同時對項目進行人員整合，對案場經理、策劃人員以及設計師所做的工作進行審核、對項目進行銷售、策劃、設計的宏觀把握，即對銷售方案、策劃方案、設計方案負全責，對整個項目負全責；
策劃經理：大部分公司的策劃經理與項目經理是合二為一的，策劃經理負責所有項目的策劃整合工作，對策劃人員所做的方案進行審核，提出建設性意見；
設計總監：分管設計方面的工作，也可以沒有總監一職，由項目經理直接對接設計師；
總經理：進行全局管理。
操盤流程如下：
第一步，由項目經理或策劃經理進行項目拓展；策劃人員協助項目經理進行前期調研，出產品策劃報告，進行競標；
第二步，前期洽談、簽約；
第三步，簽約後，項目經理指定案場經理、策劃人員、設計師（可以與廣告公司合作共用設計師）各一名；
第四步，案場經理組織現場置業顧問招聘工作，初步篩選後由人力資源部取捨；
第五步，案場經理對置業顧問進行培訓，同時配合策劃人員進行前期的市場調研工作，對前期策劃報告的內容再次進行求證，並初步熟悉市場環境；
第六步，案場經理與策劃人員共同制定銷售工作進度表
『貳』 房地產銷售經理的工作內容
案場銷售經理工作職責 ：
1、執行及遵守公司及案場的規章制度；
2、負責案場考勤監督及起表率作用；
3、對案場出現的問題不包庇、不隱瞞並及時解決匯報；
4、幫助業務員養成良好的生活和工作習慣；
5、安排日常工作執掌表、輪排表 ；
6、熟悉和精通銷售流程及操作 ；
7、案場環境衛生的管理 ；
8、按時完成每周的周計劃 ；
9、每月及時下達本月度業績指標並負責案場業績指標的完成 ；
10、負責控制過期大訂、按揭資料未辦、未齊的工作 ；
11、過期大訂及未簽客戶情況分析 ；
12、負責各項業務推廣活動（制定及起草各種信函內容及寄發） ；
13、各種大、小業務會議的安排、主持與記錄及整理確認工作
晨會 、例會 ²、業務部例會 、 經典案例討論會 、 除業務周會以外的所有與業務有關的會議
14、負責售後服務工作，如：聯誼會、寄送節日賀卡等 ；
15、負責樓盤開盤前底價表的製作，在銷售經理提出調價申請得到批准後，製作完成價目表並監督執行新的價目表（調價申請上必須有此價目的大概執行日期） 價目表製作程序： 銷售經理起草調價申請→樓盤秘書列印→銷售經理簽字→公司相關領導簽字→樓盤秘書製作價目表→銷售經理每頁簽字→案場執行 ；
16、與各部門和案場業務員進行溝通，要多和業務員談心，幫其確定目標 ；
17、對銷售情況有針對性措施、計劃並能解決銷售瓶頸 ；
18、安排業務員進行市調 ；
19、對案場的業績銷售，資金回籠狀況了如指掌 ；
20、提高下屬的專業能力，專業知識，銷售過程中的疑難雜症能妥善解決 ；
21、確認各種房展會、展覽會的位置 ；
22、各類發包物品質量的驗收 ；
23、發包製作進度的控制 ；
24、負責提供給業務員最新的房產信息，並針對其對業務員進行相應的培訓與講解 ；
25、在業務及合同中遇到爭議，負責和開發商協調 ；
26、負責與開發商之間的協調 。
『叄』 如何做好淡季銷售的策劃
在許多營銷人的觀念當中，銷售一般分為淡季與旺季兩個時期，淡季的銷售一般在上半年，而旺季的銷售就在下半年，因此，淡季銷售往往是企業進行調整的時期，也就是企業進行儲備力量的時期，比如，產品調整、人員調整、制度創新、管理培訓等，這樣一來，旺季時常出現擁擠與徘徊現象，而淡季則比較空虛，市場的投入也較平淡，造成的錯覺就是淡季銷售的無力，與投入與產出難成正比，企業也不願意在淡季進行集中力量操作市常那麼淡季既然已經有這樣的一種規律，到底淡季如何來進行市場操作，需要了解淡季形成的現實背景，然後才能夠對症下葯，通過對規律的剖析，進行淡季銷售的策劃與銷售工作。 A消費心理淡：根據市場有效消費的規律，我們所熟悉的消費季節已經形成一種慣例，也就是消費有一定的階段性，區別在於消費的眾多因素在左右市場，而並不能夠把消費市場激活起來，所以在一般市場的基礎上，是消費在左右市場，而不是市場在左右消費，這樣的結果就是暴露了市場的脆弱，商家無法根據自己的產品製造市場機會，而是要等到季節的到來，這一點尤其是醫葯保健產品更加突出。 消費心理淡，也就是消費能力與產品所需求不相吻合，從營銷策劃的角度看，要啟動消費心理，就必須把消費心理的關鍵環節打破，那就是消費力度的強化刺激，把產品的所需與正常的消費觀念結合起來，這一點在商家推出的許多廣告裡面要有滲透，而不是一味介紹產品的需求，真正啟動的是消費的熱情，鼓勵消費將成為改變消費心理障礙的有效途徑。 B流通意識淡：在出現上述陳述的淡季原因的時候，商家迎合是消費旺季，所以在傳統的基礎上沒有進行產品的周轉，這樣的結果是產品需求不流通，信息交換出現問題，而直接影響到了廠家對市場的判斷，從這個層面來分析，流通領域的是否轉動是判斷產品是否有市場信心的標志，而大部分流通的經銷商迫於淡季的原因，對流通的管理與研究停留在表面現象上，沒有與上層的廠家一起來轉動產品與市場，無論從促銷角度或者推廣角度，顯得不夠。 流通意識淡化，成為我們制訂銷售企劃的一大弊病，要想造成流通與消費融為一體，流通領域的快速傳播、流通流域的貨物周轉、流通領域的微利銷售等均產生積極影響，流通領域的關鍵標志是啟動市場的有效載體。 C傳播意識淡：在傳播意識上，銷售淡季的傳播呈現出廣告力度傳播淡也比較明顯，無論是採用何種銷售模式，在這個時候，好像沒有一個商家與廠家願意拿出更多的資金來促銷，而是相對處於一個穩定的時期，而這個時期的推廣力度不足也是淡季延續的原因之一，市場消費的火種燒的不旺，而導致市場誘惑力下降，直接來說是對消費刺激的不足，也是對消費推動不夠強化的表現，在這個基礎上，要想轉化對傳播的意識改變，是需要承認市場是可以通過傳播來改變的，而不是不變的。 傳播的要求與機會是根據所需要消費的習慣來完成，而時機的選擇是看傳播的式樣與刺激力度，從這個目的來看，傳播的方案策劃成為關鍵，要改變傳播意識淡的局面，需要化較大的力氣來營造傳播的意識氛圍，從而來轉化淡季推廣薄弱的局面。 D目標意識淡：從淡季銷售的現象來看，商家抓住消費的目標意識仍然比較淡薄，結合對銷售的目標需要改變傳統意識，也就是目標銷售的針對性不夠強，往往採取的是大面積辦法，有些甚至是沒有目標的促銷，專項促銷與季節促銷往往比較淺薄，造成目標消費流動於可買可不買的心理狀態，而非主流的消費形式，這樣一來，造成的消費浪費是淡季策劃不力的主要原因，也是對消費目標形不成一種氣候，也就出現淡季的客觀原因。 目標意識較淡是普遍現象，所以也就會出現大面積的淡季之說，因此要改變目標消費統籌現象，也是時代營銷的現實需求，抓目標與抓環境、抓意識領域、抓消費教育領域等等，都是目標消費的開始，所以在淡季是抓目標消費的最好時候，也是改變傳統淡季消費的一種機會。 E深入觀念淡：由於企業對於各種傳統形態的不改變，很難深入能夠了解消費的各種意識形態，這樣結果是對消費現象的一種破壞，也是無法轉變淡季的格局，因此，轉變企業內部格局是需要領導市場的最基礎部分，而這樣的深入必定需要專業人士的深入調查與科研，現在流行讓市場營銷人員附帶做市場調研工作是非常不明智的做法，重點就是要強化市場部門的優化，從各種角度看，目前我們的企業缺少市場研究與判斷，靠一把手或者幾個主要市場的領導者在做市場分析，因此，談不上專業，也談不上有新的創造，造成觀念上無法進齲 銷售淡季的形成，有著許多企業無法改變的時候，在自身的角度看，需要對自己的營銷策劃有一定的轉型，也就是把淡季銷售的常規方式做出調整，用以巧合力量來平衡市場的歪曲現象，將在關鍵的位置轉換上來制定銷售任務，淡季銷售有望成為突破口。 一、跟蹤淡季意識形態 淡季銷售之所以淡，到底是什麼原因造成的淡季，需要把淡季所表現的形式展示出來，然後把這種形式融合在企業所制定的銷售策略上，以來達到兩者合一的目的。淡季所表現出來的意識形態分為主觀與非主觀兩種，主觀淡季就是客觀存在的銷售吸收能力，也就是我們熟悉的消費能力不夠，消費者購買能力出現問題，這樣的主觀意識主要集中在二、三級市場或者鄉鎮市場裡面，而大部分是我們知道的非主觀淡季，非主觀淡季的容量是非常大的，商家找不到要買東西給消費者的方式或者誘惑，造成非主觀淡季的現象越來越有市場地位。 淡季的意識形態如何是決定銷售力的關鍵，主要表現的淡季形態有多種，企業策劃力缺少動力、傳統消費觀念轉變緩慢、商家促銷力度下降、流通領域故意選擇時機成為障礙等多方面形態，為此，需要根據不同的區域進行意識形態的區別，跟蹤形態的發展、發生、與轉化的過程，這樣可以在較短的時間裡面進行策劃，減少淡季的銷售阻力，大部分意識是根據市場的變化可以轉變的，這也是我們需要跟蹤與消化意識形態的過程，把意識形態的轉化來驅動淡季銷售的突破口，也是是銷售之前要先營造銷售的氣氛，氣氛的方式各有不同，根據企業自身產品特點、區域消費觀念特點、風情民俗等的變化來設定。 二、轉化淡季銷售方式 意識形態的抓獲，接下來就需要轉化淡季的銷售方式，而淡季的銷售方式是決定淡季銷售力是否增長的關鍵，一般傳統意義上的淡季銷售方式沒有多少新意，也就是造成淡季是產品降價或者處理產品的時候，消費者也習慣於在這個時候進行觀望的心態，雖然企業在淡季進行的策劃會打動部分消費者的心，但需要切實達到消費的規模化，就要在銷售方式上進行改變。 一是把產品透明化銷售，突出產品的形象；二是把產品科學化銷售，突出產品的含量；三是把產品生動化銷售，突出產品的使用性能；四是把產品教育化銷售，突出人文關懷的作用；五是把產品多功能化，突出產品的合理性銷售；六是把產品促銷亮麗化銷，做到老少皆實用性銷售。 淡季銷售的方式可以是多樣性的，適合的場地可以是走出去，也可以是請進來，總之，需要再次滿足消費者的購買慾望，以來達到淡季多方位銷售的目的。 三、突破區域銷售台階 淡季看起來是全面性的，但是市場如果沒有去梳理它，就是一樣的，一旦梳理起來，就會看得到市場的潛力有著明顯的不同，淡季銷售在整體的戰略上可以選擇優勢市場來引導，但在啟動優勢市場的時候，就必須把市場在淡季進行梳理，梳理的項目就包括淡季形成的規律，淡季的特點，淡季的消費意識表象等，這樣才可以轉化市場吸收的被動性，從而為市場的淡季啟動作好基礎准備。 區域優勢在企業裡面可以根據市場開發的重點來測試，比如銷售規模、投入資金、消費潛力、目標完成概率等，淡季銷售需要選擇有個性化的市場進行推進，特別需要有可以重點進行調整的方向，既可以傳承優勢，又可以快速轉化，所以區域突破的關聯在於淡季能否轉達一種連帶的信息，突破區域銷售台階。 如何來突破成為要點：一是需要選擇有淡季與旺季明顯區別的個性市場來啟動，以便形成一種銷售勢頭；二是區域優勢需要有消費潛能，能夠輻射周遍市場；三是選擇的啟動程序力求簡潔、容易操作，影響面積大的策劃案；四是能夠及時監控，做到隨時能夠在中途點火燃燒，加強對外圍的控制力度；五是可以把優勢力量集中表現出來，滿足啟動市場所必須的要求。 四、整合力量轉型模式 淡季銷售模式有以下多種模式可以參考：一是把銷售推廣移動，推進到消費者面前，也就是一對一的銷售模式，這樣便於快速推進與快速積累；二是把銷售集中，集中消費者進行推廣，也就是推出各種活動銷售，把消費者集中進行教育銷售，達到淡季積累與發揮的功能；三是促銷演義模式，進行推廣產品的教育、演出、優惠、讓利、折扣等大型多功能活動，在局部地區進行超常規運做；四是淡季銷售的多重復合模式，就是把銷售淡季與旺季結合，在銷售旺季的活動延續到淡季，這樣的銜接條件要求很高，也需要很多的策劃技巧，因此也是最具有優勢的模式之一，連動性強。 整合力量轉型模式是淡季必須要做似的事情，如果在淡季銷售的過程當中，依然在延續一種銷售模式，那麼，淡季銷售的局面將很難有新的建樹，所以模式轉變與銷售方式的遞進是成型的關鍵。
『肆』 物業案場經理具體做什麼
1、負責制定案場物業委託服務合同，並按照合同約定內容及標准管控營銷案場。
2、負責制定案場物業服務方案，編制各部門崗位職責及操作指引，並進行全員培訓。
3、負責與地產公司財務部進行溝通，各項活動經費合理、可控。
4、負責定期與營銷部門就配合服務標准與質量進行溝通，持續提升展示性物業服務品質。
5、負責組織、實施前期物業管理的介入，從使用角度提出項目設計、施工等的良好性建議。
6、負責帶領案場員工完成營銷案場的接待、服務展示性工作。
7、負責案場固定資產的維護，是案場安全責任第一人。
『伍』 房地產營銷策劃的結構和建議
房地產營銷策劃公司服務方式
按照服務類別分為以下幾類：
全程營銷策劃代理服務：針對項目全程服務 包括：前期拿地，土地價值評估、前期市場啊調研、產品定位、項目概念定位、營銷策略、推廣策略。階段銷售任務制定、整體營銷執行方案、推廣執行方案、銷控方案、員工培訓、現場管理、項目銷售、推廣節奏把握、促銷活動組織、簽約、交房、等等等 （通常這類服務都是抽取總銷售額的百分比點位）
前期策劃服務： 主要是針對項目前期的市場調研和產品定位，概念定位、形象定位、等等一系列項目前期的定位策劃與後期營銷策劃。營銷策略、推廣策略。階段銷售任務制定等等（通常此類服務是按照整體建築面積取費，每平米2-50元不等）
項目整合推廣服務：針對項目的形象包裝、形象定位、推廣節奏、推廣定調、包括項目案名、LOGO、主題色、售樓部包裝、工地包裝、形象包裝、銷售物料的設計、各種類型的宣傳畫面的設計、宣傳方式選擇、媒體組合、費用預算、及不同階段的 推廣策略、推廣方式、推廣目標、促銷政策、節點活動組織及策劃等等，（取費通常採用月費或者按照建築面積收費）
營銷顧問服務 ：甲方僱傭銷售人員，由專業策劃團隊針對營銷執行過程中的問題來展開。如：團隊培訓、營銷策略、推廣策略、等各個環節的執行方案的提供和項目問題的診斷及解決辦法。（通常是以收取月費的形式出現）
銷售代理服務：單純針對項目銷售提供專業的營銷團隊和策略來按照開發商的回款及售價要求組織案場銷售和行銷的組織。
『陸』 物業案場經理具體做什麼
物業案場經理的工作職責：
1、負責制定案場物業委託服務合同，並按照合同約定內容及標准管控營銷案場。
2、負責制定案場物業服務方案，編制各部門崗位職責及操作指引，並進行全員培訓。
3、負責與地產公司財務部進行溝通，各項活動經費合理、可控。
4、負責定期與營銷部門就配合服務標准與質量進行溝通，持續提升展示性物業服務品質。
5、負責組織、實施前期物業管理的介入，從使用角度提出項目設計、施工等的良好性建議。
6、負責帶領案場員工完成營銷案場的接待、服務展示性工作。
7、負責案場固定資產的維護，是案場安全責任第一人。