郵政房地產營銷方案

『壹』 怎樣做好郵件營銷

1 第一：不要亂發郵件
也許你有很多郵件地址，你的來源可能是某個網站，某個領域，或是更多我想不到的地方，但是不要亂發，所有人不是對你的產品都感興趣，一定要針對你的商品找客戶，這樣轉化率才會高，同時也不會造成人家反感。
2 第二：你的主題
不要想著人家打開郵件就是你的目的，你錯了，你的目的是讓人買產品，最少也要記住產品，有效的點擊才能利於你對數據的判斷，你要有個合適的主題，不要引誘人家去打開，比如說老朋友你好!這是你要的資料!這樣的主題就很不好，點開了一看是垃圾郵件立刻就有了逆反心理。
3 第三：發件人地址
這個和上面同理，隱藏發件人會讓人覺得你在做見不得光的事情，亂寫發件人，比如說帥哥，一本萬利的事情，什麼的沒有任何意義，以誠信為本，這是最基本的。
4 第四：郵件內容
如果上面的都過關了，這塊應該算是重點了，我建議是郵件內容要根據不同人群來發送，我們可以將客戶分為三種，不想買的，想買的，買過了的。針對
真三種人我們要發送不同的郵件，例如不想買的，我們要把他轉換為想買的，我們可以根據他的游覽痕跡推算出他到底想買什麼，針對這樣的客戶發送個性化的郵
件，我知道這很麻煩。但是賺錢不是那麼容易的。此塊內容算是核心，比較難以一次性說完，放在下次講解。
5 第五：郵件附件
你發送郵件，比如說你是房地產的，你給你的客戶發送郵件很有可能會添加附件。除非是約定好的，不然一般用戶不會因為你附件難打開還繼續去打開的。所以我們附件盡量要簡潔，能使用TXT發送的文字信息不要用DOC格式發送，能用JPG展示的圖片不要用PSD。
6 第六：不要頻繁的發送
別頻繁的發郵件，好比打折，你天天打折，人家就不會珍惜打折的機會了，你天天發郵件，人家也會慢慢的習以為常。如果這樣他還不來你便失去了這個客戶。
7 第七：親近你的用戶
在郵件內容當中，要懂得親近你的用戶，雖然郵件是群發，但是要讓客戶認為是針對他發的，這樣才會有優越感，比如說開頭不再是你好……，變成誰誰誰你好，這樣豈不是很好。

『貳』 什麼叫房地產全程營銷策劃，它包括拿幾個部分

建設項目全方位（全程）策劃是從項目用地的初始狀態就導入的科學方法並結合房地產行業的運作流程，逐步完善而形成的理論體系，內容包括： ①項目投資策劃 ②項目規劃設計策劃 ③項目質量工期策劃 ④項目形象策劃 ⑤項目推廣策劃 ⑥項目顧問、銷售代理 ⑦項目服務策劃 ⑧項目二次策劃

研發中心建議，未雨綢繆，在萊西項目上作試點，試圖將整個開發項目理念系統化，並加強成本控制，為以後的開發總結經驗，提供依據。這個框架是研發中心借鑒理整其他公司開發項目的框架，可能個別地方不太適合或繁瑣，在以後的工作中可以修正和調整完善，力爭形成一個標准格式報告文件。

案頭工作階段

第一章 「某項目」投資策劃

第一節項目投資策劃的含義

項目投資策劃是房地產全方位策劃關鍵的環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下些功夫，以後的開發經營中就可以未雨綢繆。通過對項目環境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對當前的經濟環境、萊西房地產市場的供求狀況、萊西同類樓盤的現狀及客戶的購買行為進行調研分析，再結合項目進行SWOT分析，在以上基礎上，對項目進行系統准確的市場定位和項目價值發現分析，然後根據基本資料，對某項目進行定價模擬和投入產出分析，並就規避開發風險進行策略提示，並對開發節奏提出專業意見。

第二節某項目投資策劃的具體內容

一、項目用地周邊環境分析
1．項目土地性質調查 ·地理位置 ·地質地貌狀況 ·土地面積及其紅線圖 ·七通一平現狀
2．項目用地周邊環境調查 ·地塊周邊的建築物 ·綠化景觀 ·自然景觀 ·歷史人文景觀 ·環境污染狀況
3．地塊交通條件調查 ·地塊周邊的市政路網及其公共交通現狀、遠景規劃 ·項目對外水、陸、空交通狀況 ·地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀
4．周邊市政配套設施調查 ·購物場所 ·文化教育 ·醫療衛生 ·金融服務 ·郵政服務 ·娛樂、餐飲、運動 ·生活服務 ·游樂休憩設施 ·周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 ·歷史人文區位影響

二、區域市場現狀及其趨勢
1．宏觀經濟運行情況
2．萊西房地產市場概況及政府相關的政策法規
3．萊西房地產市場總體供求現狀
4．萊西商品住宅市場板塊的化分及其差異
5．萊西商品住宅平均價格走勢及市場價值發現
6．萊西商品住宅客戶構成及購買實態分析

三、土地SWOT分析
1．項目地塊的優勢
2．項目地塊的劣勢
3．項目地塊的機會點
4．項目地塊的威脅及困難點

四、項目市場地位
1．類比競爭樓盤調研
2．項目定位： ·市場定位（區域定位、主力客戶群定位） ·功能定位 ·建築風格定位

五、項目價值分析
1．商品住宅項目價值分析的基本方法和概念
·商品住宅價值分析法：類比可實現價值分析法
a選擇可類比項目
b確定該類樓盤價值實現的各種要素及其在價值實現中的權重
c分析可類比項目價值實現的要素的對比值
d對比並量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值
e根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價
·類比土地價值決定因素
a類比土地價值：地段資源差異
※市政交通及直入交通的便利性的差異
※項目周邊環境的差異，包括 ——周邊自然和綠化景觀的差異 ——教育、人文景觀的差異 ——各種污染程度的差異 ——周邊社區素質的差異 ※周邊市政配套便利性的差異
b項目可提升價值判斷
※建築風格和立面的設計、材質
※單體戶型設計
※建築空間布局和環藝設計
※小區配套和物業管理
※形象包裝和營銷策劃
※發展商品牌和實力
c價值實現的經濟因素
※經濟因素
※政策因素
2．項目可實現價值分析·類比樓盤分析與評價·項目價值類比分析a價值提升和實現要素對比分析 b項目類比價值計算

六、項目定價模擬
1．均價的確定
2．項目中具體單位的定價模擬

七、項目投入產出分析
1．項目經濟技術指標模擬·項目總體經濟技術指標 ·首期經濟技術指標
2．項目受期成本模擬 ·成本模擬表及其說明
3．項目收益部分模擬·銷售收入模擬a銷售均價假設b銷售收入模擬表·利潤模擬及說明a模擬說明 b利潤模擬表·敏感性分析a可變成本變動時對利潤的影響 b銷售價格變動時對利潤的影響

八、投資風險分析及其規避方式提示
1．項目風險性評價·價值提升及其實現的風險性a項目的規劃和建築設計是否以提升項目同周邊項目的類比價值b項目形象包裝和營銷推廣是否成功
2．資金運用的風險性·減少資金佔用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本·對銷售節奏和項目開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金佔用啟動項目，並在最短的時間內實現資金回籠
3．經濟政策風險·國際國內宏觀經濟形勢的變化·國家、地方相關地產政策的出台及相關市政配套設計建設

九、開發節奏建議
1．影響項目開發節奏的基本因素·政策法規因素 ·地塊狀況因素·發展商操作水平因素 ·自己投放量及資金回收要求·銷售策略、銷售政策及價格控制因素 ·市場供求因素·上市時間要求
2．項目開發節奏及結果預測·項目開發步驟·項目投入產出評估·結論

第二章 某項目規劃設計策劃

第一節項目規劃設計策劃的含義（根據萬科研發中心經驗，開發商引領設計單位完成設計）

通過完整科學的投資策劃分析，可以明確市場定位，從而進入產品設計階段。目前消費者對房地產產品的建築規劃和單體設計要求愈來愈理性，項目規劃設計策劃是以某項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發點，對項目地塊進行總體規劃布局，確定建築風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，並對項目的環藝設計進行充分提示。

第二節項目規劃設計策劃的具體內容
一、總體規劃
1．項目地塊概述·項目所屬區域現狀 ·項目臨界四周狀況 ·項目地貌狀況
2．項目地塊情況分析·初步規劃及設想·影響項目總體規劃的不可變的經濟技術因素·土地SWOT分析在總體規劃上的利用或規避·市場定位下的主要經濟指標參數
3．建築空間布局·總體平面規劃及其說明 ·功能分區示意及說明
4．道路系統布局·地塊周邊交通環境示意a地塊周邊基本路網 b道路建設及未來發展狀況·項目道路設置及其說明a主要出入口設置 b主要幹道設置c車輛分流情況說明 d停車場布置
5．綠化系統布局·地塊周邊景觀環境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述b市政規劃布局及未來發展方向·項目環藝規劃及說明a綠化景觀系統分析 b主要公共場所的環藝設計
6．公建與配套系統·周邊市政配套設施調查·配套功能配置及安排·公共建築外立面設計提示a會所外立面設計提示 b營銷中心外立面設計提示c物業管理、辦公室等建築外立面設計提示d其它公建（如巴士站、圍牆）外立面設計提示·公共建築平面設計提示·公共建築風格設計的特別提示·公共建築外部環境概念設計
7．分期開發·分期開發思路 ·首期開發思路
8．分組團開發強度

二、建築風格定位、色彩計劃
1．總體建築風格及色彩計劃·總體建築風格的構思 ·建築色彩計劃
2．建築單體外立面設計提示·商品住宅房外立面設計提示a多層、小高層、高層外立面設計提示b不同戶型的別墅外立面設計提示c針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示d其它特殊設計提示·商業建築風格設計提示

三、主力戶型選擇
1．萊西同類樓盤戶型比較
2．業態分析及項目戶型配置比例
3．主力戶型設計提示
4．商業物業戶型設計提示

四、室內空間布局裝修概念提示
1．室內空間布局提示
2．公共空間主題
3．選擇庭院景觀提示

五、環境規劃及藝術風格提示
1.周邊環境調查和分析
2.總體環境規劃及藝術風格構想·地塊已有的自然環境利用 ·項目人文環境的營造
3.各組團環境概念設計·組團內綠化及園藝設計 ·組團內共享空間設計·組團內雕塑小品設計提示 ·組團內椅凳造型設計提示·組團內宣傳專欄、導視系統位置設定提示
4．公共建築外部環境概念設計·主入口環境概念設計 ·營銷中心外部環境概念設計·營銷示範中心沿途可營造環境概念設計·針對本項目的其它公共環境概念設計

六、公共傢具概念設計提示
1．周邊同類樓盤公共傢具擺設
·營銷中心大堂
·管理辦公室
2．公共傢具概念設計提示

七、公共裝飾材料選擇指導
1．周邊同類樓盤公共裝飾材料比較
2．公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思
3．營銷示範單位裝修概念設計
4．住宅裝修標准提示

八、燈光設計及背景音樂指導
1．燈光設計·公共建築外立面燈光設計 ·公共綠化綠地燈光設計·道路系統燈光設計 ·室內燈光燈飾設計
2．背景音樂指導·廣場音樂布置 ·室內背景音樂布置

九、小區未來生活方式的指導
1．建築規劃組團評價
2．營造和引導未來生活方式·住戶特徵描述 ·社區文化規劃與設計

第三章 項目質量工期策劃

第一節 質量工期策劃的含義

近幾年來，房地產市場買賣雙方糾紛不斷，已成投訴熱點。房屋滴漏、牆皮裂縫現象經常出現；所購期房交付時與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現象也時有發生；甚至由於質量控制不嚴引起損害消費者利益的現象，因此，質量工期策劃是我們、承建商必須樹立的策劃觀念。

第二節 質量工期策劃的具體內容
一、建築材料選用提示
1．萊西市場競爭性樓盤建築材料選用類比
2．新型建築裝飾材料提示
3．建築材料選用提示

二、施工工藝流程指引
1．工程施工規范手冊
2．施工工藝特殊流程提示

三、質量控制
1．項目工程招標投標內容提示
2．文明施工質量管理內容提示

四、工期控制
1．開發進度提示
2．施工組織與管理

五、造價控制
1．建築成本預算提示
2．建築流動資金安排提示

六、安全管理
1．項目現場管理方案
2．安全施工條例

第四章 項目形象策劃

第一節 項目形象策劃的含義

項目形象策劃包括某項目的總體戰略形象策劃、社區文化形象策劃、企業行為形象策劃、員工形象策劃以及項目視覺形象策劃等主要內容。項目視覺形象是指房地產有別於奇特項目的具有良好識別功能的同意視覺表現。其內容主要包括項目視覺識別系統工程核心部分及延展運用部分。其核心部分包括項目的名稱、標志、標准色及標准字體。

第二節 項目形象策劃的具體內容

一、項目視覺識別部分系統核心部分
1．名稱 ·項目名 ·道路名 ·建築名 ·組團名
2．標志
3．標准色
4．標准字體

二、延展及運動部分
1．工地環境包裝視覺 ·建築物主體 ·工地圍牆 ·主路網及參觀路線 ·環境綠化
2．營銷中心包裝設計·營銷中心室內外展示設計 ·營銷中心功能分區提示·營銷中心大門橫眉設計 ·營銷中心形象牆設計·檯面標牌 ·展板設計·營銷中心導視牌 ·銷售人員服裝設計提示·銷售用品系列設計 ·示範單位導視牌·示範單位樣板房說明牌
3．公司及物業管理系統包裝設計

第五章 項目營銷推廣策劃

第一節 項目營銷推廣策劃的含義

對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統籌劃的超前決策是很有必要的。項目營銷推廣策劃提供關於某項目營銷推廣的未來方案，以未來的市場趨勢為背景，以企業發展目標為基礎設計的營銷推廣措施，其內容是在項目投資分析的基礎上進一步對項目強、弱進行分析，並得出正確的處理方法。同時，通過對項目市場定位、價格定位分析，確定項目的正式入市時間，以及採用相應宣傳推廣策略策劃並提出對整個營銷推廣的效果進行有效監控和評估的方法，以達到預期的營銷效果。項目營銷推廣策劃是房地產全程策劃的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合，需要高度的專業化運作。

第二節 項目營銷推廣策劃的具體內容

一、區域市場實態分析
1．萊西房地產市場總體供求現狀
2．項目周邊競爭性樓盤調查·項目概況 ·市場定位 ·售樓價格·銷售政策措施 ·廣告推廣手法 ·主要媒體應用及投入頻率·公關促銷活動 ·其他特殊賣點和銷售手段
3．結論

二．項目主賣點薈萃及物業強勢、弱勢分析與對策
1．項目主要賣點薈萃
2．項目強勢、弱勢分析與對策

三．目標客戶群定位分析
1．萊西人口總量及地塊分布情況
2．萊西經濟發展狀況和人口就業情況
3．萊西家庭情況分析·家庭成員結構 ·家庭收入情況 ·住房要求、生活習慣
4．項目客戶群定位·目標市場a目標市場區域范圍界定b市場調查資料匯總、研究c目標市場特徵描述·目標客戶a目標客戶細分 b目標客戶特徵描述 c目標客戶資料

四、價格定位及策略
1．項目單方成本
2．項目利潤目標
3．可類比項目市場價格
4．價格策略5．價格分期策略

五、入市時機規劃
1．宏觀經濟運行狀況分析
2．萊西房地產相關法規和市場情況簡明分析
3．入市時機的確定及安排

六、廣告策略
1．廣告總體策略及廣告的階段性劃分 ·廣告總體策略 ·廣告的階段性劃分
2．廣告主題
3．廣告創意表現
4．廣告效果監控、評估及修正
5．入市前印刷品的設計、製作·宣傳海報、折頁 ·認購書·正式合同 ·交房標准·物業管理內容 ·物業管理公約

七、媒介策略
1．媒體總策略及媒體選擇
2．媒體總策略
3．媒體選擇
4．媒體創新使用
5．軟性新聞主題
6．媒介組合
7．投放頻率及規模
8．費用估算

八、推廣費用計劃
1．現場包裝
2．印刷品
3．媒介投放
4．公關活動

九、公關活動策劃及現場包裝

十、營銷推廣效果的監控、評估及修正
1．效果測評形式·進行性測評 ·結論性測評
2．實施效果測評的主要指標·銷售收入 ·企業利潤·市場佔有率 ·品牌形象和企業形象
實施階段

第六章 項目銷售顧問、銷售代理

第一節 總論

在經過前面一系列的工作流程後，進入到項目的銷售階段，這個階段的成果也是檢驗前面幾個方面的策劃工作是否到位。

第二節 項目銷售顧問、銷售代理的具體內容

一、銷售周期劃分即控制
1．銷售策略·營銷思想：全面策劃 ·銷售網路·銷售區域：緊扣目標市場和目標客戶·銷售時段 ·政策促銷·銷售活動 ·銷售承諾
2．銷售過程模擬·銷售實施 ·銷售合同執行監控

二、各銷售階段營銷推廣執行方案實施

三、各銷售階段廣告創意設計及發布實施

四、售前資料准備
1、批文及銷售資料·批文 ·樓宇說明書 ·價格體系 ·合同文本
2、人員組建·銷售輔導 ·銷售代理
3、制定銷售工作進度總表
4、銷售控制與銷售進度模擬·銷售控製表 ·銷售收入預算表
5、銷售費用預算表·總費用預算 ·分項開支 ·邊際費用
6、財務策略·信貸 ·付款方式 ·按揭 ·合夥股東
7、商業合作關系·雙方關系 ·三方關系 ·多方關系
8、工作協調配合·甲方主要負責人 ·直接合作人 ·財務部·工程部 ·物業管理公司

五、銷售培訓
1．銷售部人員培訓
·詳細介紹公司情況
·物業詳情
a項目規模、定位、設施、買賣條件
b物業周邊環境、公共設施、交通條件
c該區域的城市發展計劃，宏觀及微觀經濟因素對物業的影響情況
d項目特點
※項目規劃設計內容及特點，包括景觀、立面、建築組團、容積率等
※平面設計內容及特點，包括總戶數、總建築面積、總單元數、單套面積、戶內面積組合、戶型優缺點、進深、面寬、層高等
※項目的優劣分析
※項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標
e競爭對手優劣分析及對策
·業務基礎培訓課程
a國家及地區相關房地產業的政策法規、稅費規定
b房地產基礎術語、建築常識：房地產、建築業基礎術語的理解
※房地產、建築業基礎術語的理解※建築識圖
※計算戶型面積
c心理學基礎
d銀行的按揭知識，涉及房地產交易的費用
e國家、地區的宏觀經濟政策、當地的房地產走勢f公司制度、架構和財務制度·銷售技巧·簽訂買賣合同的程序·物業管理課程·銷售模擬·實地參觀他人展銷現場
2．銷售手冊·批文 ·樓宇說明書 ·價格體系 ·合同文本 ·客戶資料表3．客戶管理系統4．銷售作業指導書·職業素養准則 ·銷售基本知識與技巧·項目概況 ·銷售部管理架構

六、銷售組織與日常管理
1．組織與激勵·銷售部組織架構·銷售人員基本要求·職責說明·考核、激勵措施
2．工作流程·銷售工作的內容 ·銷售工作階段·銷售部工作職責（工作流程） ·銷售業務流程（個案）
3．規章制度概念指示

第七章 項目服務策劃

第一節 項目服務策劃的含義

目前的房地產市場，特別是發達地區的房地產市場，物業管理已愈來愈受買家的重視和關心，來自市場的信號向發展商提出了物業管理高起點、高標准、高水平的要求，萬科開發的物業多年來一直深受市場的追捧，在很大程度上與其手上的王牌——萬科開發的物業管理密不可分，它成為萬科開辟第二營銷渠道和製造回頭客的有力保證。

項目服務營銷的具體內容

一、項目銷售過程所需物業管理資料
1．樓宇質量保證書
2．樓宇實用說明書
3．業主公約
4．用戶手冊
5．樓宇交收流程
6．入伙通知書
7．入伙手續書
8．收樓書
9．承諾書
10．業主\用戶聯系表
11．遺漏工程實用鑰匙授權書
12．遺漏工程和水電表底數記錄表
13．裝修手冊和裝修申請表

二、物業管理內容策劃
1．工程、設計、管理的提前介入
2．保潔服務
3．綠化養護
4．安全及交通管理
5．三車及場地管理
6．設備養護
7．房屋及公用設備設施養護
8．房屋事務管理
9．檔案及數據的管理
10．智能化的服務
11．家政服務
12．多種經營和服務的開展
13．與業主的日常溝通
14．社區文化服務

三、物業管理組織及人員架構
1.物業公司人力資源的管理包括招聘、培訓、考核、調配、述職、工資、福利、晉級等環節
2.物業管理公司應遵循以下原則建立各級組織機構，明確各部門的職能、責任、許可權、隸屬關系及信息溝通渠道

四、物業管理培訓1．物業交付使用前的培訓2．物業交付使用後的培訓五、物業管理規章制度
1．員工手冊
2．崗位職責及工作流程
3．財務制度
4．采購及招標程序
5．員工考核標准
6．業主委員會章程
7．各配套功能管理規定
8．文件管理制度
9．辦公設備使用制度
10．值班管理制度
11．消防責任制
12．消防管理規定
13．對外服務工作管理規定
14．裝修工程隊安全責任書
15．停車場管理規定
16．非機動車輛管理規定
17．計程車及暫住人員管理規定
18．進住（租）協議書
19．商業網點管理規定

六、物業管理操作規程
1．樓宇本體維護保養規程
2．綠化園林養護規程
3．消防設施養護及使用規程
4．供配電設備維護保養規程
5．機電設備維護保養規程
6．動力設備維護保養規程
7．停車場、車庫操作規程
8．停車場、車庫維護保養規程
9．游泳池及其設備維護保養和操作規程
10．給排水設備維護保養規程
11．公共部位保養保潔操作規程
12．保安設備操作及維護規程
13．照明系統操作及維護規程
14．通風系統操作及維護規程
15．管理處內部運作管理規程
16．租賃管理工作規程

七、物業管理的成本費用
1．管理員工支出
2．維護及保養
3．公共費用
4．行政費用
5．保險費用
6．其它
7．管理者酬金
8．營業稅
9．預留項目維護基金 （物業的運營為自負盈虧）

八、物業管理ISO9002提示
1．質量手冊
2．程序文件
3．工作規程
4．質量記錄表格
5．行政管理制度
6．人力資源管理制度

第八章 項目二次策劃（策劃總結）

第一節項目二次策劃的含義

品牌戰略可持續發展在知識經濟要求的前提下，科學合理綜合高效地考慮住宅建設地環境效益，廣泛運用高科技成果，改變傳統的施工方式，採用新材料和組織管理方法，不斷創造新的科學技術，規劃設計出優美的人居環境，營造住宅文化，增強市場競爭力，才能促使開發走上可持續發展的道路。

第二節項目二次策劃的具體內容

一、全面策劃
1．全過程策劃
2．全員策劃·項目策劃的實現絕不只是營銷部門的事情·策劃手段的整體性企業對產品價格、渠道、分銷等可控因素進行互相配合，實現最佳組合，以滿足顧客的各項需求。·策劃主體的整體性

二、品牌戰略指示
1、品牌塑造
2、品牌維護
3、品牌提升

三、可持續經營戰略指示
1、人力資源科學配置
2、產業化道路策略·提高住宅產品的技術附加值，盡快轉變為技術密集型產業·將住宅產業多個外延型發展轉為集約型的內涵式發展·深化住宅產業化鏈條的協調性
3、專業化道路策略·提高建築與結構技術體系·節能及新能源開發利用·住宅管線技術體系·建立廚房、衛生間的基本功能空間配置的整合技術·提高住宅環境及其保障技術體系·住宅智能化技術體系。

『叄』 郵政業務營銷員 分析營銷案例

政系統大客戶營銷中心營銷員事跡材料--她有一雙「小偷」般敏銳的眼睛第一次跟姚貴群接觸，就被她爽朗的笑聲所感染，我想這肯定是一位開朗、和善的人。後來幾次與姚貴群接觸交談，更加印證了我對她的第一印象。她從事過營業員、匯檢員、事後監督員，目前是西昌市郵政局大客戶營銷中心營銷員。
一個從事郵政工作30餘年的人，一個十幾年業務發展追求第一的人。她不斷摸索，不斷學習，逐漸形成了自己的營銷技巧，並培養建立起自己的客戶群，在業務上屢創佳績，連續十幾年都是郵政儲蓄業務能手。她有什麼高招兒，能夠讓用戶這么信任？讓讓業務飛速發展、為企業創收60餘萬元呢？姚貴群說，她發展業務的訣竅是：首先要與客戶建立感情，用感情去營銷，學會與客戶做朋友堅持追求第一 忠於郵政事業「企業好了自己才好，企業有了職工才有，做任何事情都要追求第一，忠於自己的企業，能夠在郵政業務發展這片土地上耕耘和收獲。

『肆』 怎樣做好郵件營銷

郵件營銷，郵件營銷的好處是傳播快，傳播面積廣，付出的成本低。弱點是.很多企業.很多網商.都知道郵件營銷成本低，都在用郵件推廣，所以郵件營銷的回報也是非常小，人們也在慢慢的排斥這些廣告郵箱，您可以參考下面幾點：看能不能提高您的成功率。
第一,不要亂發郵件。
也許你有很多的郵件地址，你的來源可能是某個網站、某個領域，或是更多我們想不到的地方，但是不要亂發。並不是所有人都對你的產品感興趣。一定要針對你的產品找客戶，這樣才能提高轉化率，同時也不會招致反感。
第二，你的主題。
不要想著人家打開郵件是你的目的，你錯了，你的目的是讓人購買你的產品，最少也要記住產品，有效的點擊才能利於你對數據的判斷。你要有個合適的主題，不要引誘人家去打開，比如說老朋友你好！這是你要的資料！這樣的主題就很不好，點開了一看是垃圾文件立刻就有了逆反心理。
第三，發件人地址
這個和上面同理，隱藏發件人會讓人覺得你在做見不得光的事，亂寫發件人，不如說帥哥、一本萬利的事情，這樣做沒有任何意義，以誠信為本，只是基本點。
第四，郵件內容。
如果上面的都通過了，這塊應該算是重點了。郵件內容要根據不同人群來發送。我們可以將客戶分成3種，不想買的、想買的、買過的。針對三種人我們要發送不同的郵件，例如不想買的，我們要把他轉化為想買的。
第五，郵件附件。
發送郵件時，比如你是房地產的，你給客戶發送郵件很可能會添加附件。除非是約定好的，不然一般用戶不會因為你有附件而去繼續打開。所以，我們的郵件要盡量簡潔，能使用TXT發送的文件不要用DOC格式發送，盡量使用JPG展示圖片，不要用PSD。
第六，不要頻繁的發送。
別頻繁的發送，好比打折，你天天打折，人家就不會珍惜你打折的機會了。你天天發郵件，人家也會慢慢習以為常或者產生厭煩心理，進而漠視。如果這樣，你就失去了這樣的客戶。
第七，親近你的客戶。
在郵件內容中，要懂得親近你的用戶，雖然郵件是群發，但是要讓客戶認為你是針對他發送的，這樣才會有優越感。比如說開頭不再是你好··· ···，變成誰誰誰你好，這樣就能拉近你同客戶的距離。
第八，郵件格式。
實惠是一個很練人的玩意，職場日子久了，有不少習慣會改變。也許你是一個娛樂網站，但是對於書信這方面你還是要保持一個正規的格式，因為關繫到娛樂新聞的，未必都是活潑的人，也許很死板。他們喜歡規規矩矩，眾口難調，那麼我們不如不調，就像是宴會上只擺礦泉水不擺飲料的原因是一樣的。
第九，趁熱打鐵。
如果你的郵件是需要得到一個答案的那種，你要趁著客戶的熱度，見縫插針，這樣直接把產品銷售出去。
第十，運用免費的東西。
運用免費的東西區吸引你的客戶，沒有人會拒絕免費的東西，何況免費的東西一般都不會對你造成損失，不如很好的利用這一點，去吸引客戶，打開溝通之門。

『伍』 房地產策劃方案文本

房地產策劃方案文本 房地產全程策劃營銷案（全文）

現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：
1、項目投資策劃營銷；
2、項目規劃設計策劃營銷；
3、項目質量工期策劃營銷；
4、項目形象策劃營銷；
5、項目營銷推廣策劃；
6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；
7、項目服務策劃營銷；
8、項目二次策劃營銷；

第一章 項目投資策劃營銷

項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以後的開發經營就可以事半功倍。
項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析，並就規避開發風險進行策略提示，還對項目開發節奏提出專業意見。

一 項目用地周邊環境分析

1、項目土地性質調查
.地理位置
.地質地貌狀況
.土地面積及紅線圖
.土地規劃使用性質
.七通一平現狀
2、項目用地周邊環境調查
.地塊周邊的建築物
.綠化景觀
.自然景觀
.歷史人文景觀
.環境污染狀況
3、地塊交通條件調查
.地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃
.項目的水、路、空交通狀況
.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀

4、周邊市政配套設施調查
.購物場所
.文化教育
.醫療衛生
.金融服務
.郵政服務
.娛樂、餐飲、運動
.生活服務
.娛樂休息設施
.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素
.歷史人文區位影響

二 區域市場現狀及其趨勢判斷

1、宏觀經濟運行狀況
.國內生產總值：
第一產業數量
第二產業數量
第三產業數量
房地產所佔比例及數量
.房地產開發景氣指數
.國家宏觀金融政策：
貨幣政策
利率
房地產按揭政策
.固定資產投資總額：
全國及項目所在地
其中房地產開發比重
.社會消費品零售總額：
居民消費價格指數
商品住宅價格指數
.中國城市房地產協作網路信息資源利用
2、項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規
.項目所在地的居民住宅形態及比重
.政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規
.政府關於商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規
.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃
3、項目所在地房地產市場總體供求現狀
4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異
5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現
6、商品住宅客戶構成及購買實態分析
.各種檔次商品住宅客戶分析
.商品住宅客戶購買行為分析

三 土地SWOT（深層次）分析

1、項目地塊的優勢
2、項目地塊的劣勢
3、項目地塊的機會點
4、項目地塊的威脅及困難點

四 項目市場定位

1、類比競爭樓盤調研
.類比競爭樓盤基本資料
.項目戶型結構詳析
.項目規劃設計及銷售資料
.綜合評判
2、項目定位
.市場定位：
區域定位
主力客戶群定位
.功能定位
.建築風格定位

五 項目價值分析

1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念
.商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）：
選擇可類比項目
確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重
分析可類比項目價值實現的各要素之特徵
對比並量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值
根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價
.類比可實現價值決定因素：類比土地價值
A 市政交通及直入交通的便利性的差異
B 項目周邊環境的差異：自然和綠化景觀的差異
教育和人文景觀的差異
各種污染程度的差異
社區素質的差異
C 周邊市政配套便利性的差異
項目可提升價值判斷
A 建築風格和立面的設計、材質
B 單體戶型設計
C 建築空間布局和環藝設計
D 小區配套和物業管理
E 形象包裝和營銷策劃
F 發展商品牌和實力
價值實現的經濟因素
A 經濟因素
B 政策因素
2、項目可實現價值分析
.類比樓盤分析與評價
.項目價值類比分析：
價值提升和實現要素對比分析
項目類比價值計算

六 項目定價模擬
1、均價的確定
.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法
有效需求成本加價法
A 分析有效市場價格範圍
B 確保合理利潤率，追加有效需求價格
運用以上兩種方法綜合分析確定均價
2、項目中具體單位的定價模擬
.商品住宅定價法：
差異性價格系數定價法（日照採光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、隨機系數）
.各種差異性價格系數的確定：
確定基礎均價
確定系數
確定幅度
.具體單位定價模擬

七 項目投入產出分析

1、項目經濟技術指標模擬
.項目總體經濟技術指標
.首期經濟技術指標
2、項目首期成本模擬
.成本模擬表及其說明
3、項目收益部分模擬
.銷售收入模擬：
銷售均價假設
銷售收入模擬表
.利潤模擬及說明：
模擬說明
利潤模擬表
.敏感性分析：
可變成本變動時對利潤的影響
銷售價格變動時對利潤的影響

八 投資風險分析及其規避方式提示

1、項目風險性評價
.價值提升及其實現的風險性：
項目的規劃和設計是否足以提升項目同周
邊項目的類比價值
項目形象包裝和營銷推廣是否成功
2、資金運作風險性
.減少資金佔用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本
.對銷售節奏和開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金佔用啟動項目，並在最短的時間內實現資金回籠
3、經濟政策風險
.國際國內宏觀經過形勢的變化
.國家地方相關地產政策的出台及相關市政配套設施的建設

九 開發節奏建議

1、影響項目開發節奏的基本因素
.政策法規因素
.地塊狀況因素
.發展商操作水平因素
.資金投放量及資金回收要求
.銷售策略、銷售政策及價格控制因素
.市場供求因素
.上市時間要求
2、項目開發節奏及結果預測
.項目開發步驟
.項目投入產出評估
.結論

第二章 項目規劃設計策劃營銷

通過完整科學的投資策劃營銷分析，發展商有了明確的市場定位，從而進入了產品設計階段。房地產經過多年的發展後，市場需求發生了根本性的變化，消費者對房地產的建築規劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發展商將"以人為本"的規劃思想和提高人居環境質量作為目標去實現消費者的需求。項目規劃設計策劃營銷是基於市場需求而專業設計的工作流程。
項目規劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發點，對項目地塊進行總體規劃布局，確定建築風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，並對項目的環藝設計進行充分提示。

一 總體規劃

1、項目地塊概述
.項目所屬區域現狀
.項目臨界四周狀況
.項目地貌狀況
2、項目地塊情況分析
.發展商的初步規劃和設想
.影響項目總體規劃的不可變的經濟技術因素
.土地SWOT分析在總體規劃上的利用和規避
.項目市場定位下的主要經濟指標參數

3、建築空間布局
.項目總體平面規劃及其說明
.項目功能分區示意及其說明
4、道路系統布局
.地塊周邊交通環境示意：
地塊周邊基本路網
項目所屬區域道路建設及未來發展狀況
.項目道路設置及其說明：
項目主要出入口設置
項目主要幹道設置
項目車輛分流情況說明
項目停車場布置
5、綠化系統布局
.地塊周邊景觀環境示意：
地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述
項目所屬地域市政規劃布局及未來發展方向
.項目環藝規劃及說明：
項目綠化景觀系統分析
項目主要公共場所的環藝設計
6、公建與配套系統
.項目所在地周邊市政配套設施調查
.項目配套功能配置及安排
.公共建築外立面設計提示：
會所外立面設計提示
營銷中心外立面設計提示
物業管理公司、辦公室等建築外立面設計提示
其他公建（如巴士站、圍牆）外立面設計提示
.公共建築平面設計提示：
公共建築風格設計的特別提示
項目公共建築外部環境概念設計
7、分期開發
.分期開發思路
.首期開發思路
8、分組團開發強度

二 建築風格定位

1、項目總體建築風格及色彩計劃
.項目總體建築風格的構思
.建築色彩計劃
2、建築單體外立面設計提示
.商品住宅房外立面設計提示：
多層、小高層、高層外立面設計提示
不同戶型的別墅外立面設計提示
針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示
其他特殊設計提示
.商業物業建築風格設計提示

三 主力戶型選擇

1、項目所在區域同類樓盤戶型比較
2、項目業態分析及項目戶型配置比例
3、主力戶型設計提示
.一般住宅套房戶型設計提示
.躍式、復式、躍復式戶型設計提示
.別墅戶型設計提示
4、商業物業戶型設計提示
.商業群樓平面設計提示
.商場樓層平面設計提示
.寫字樓平面設計提示

四 室內空間布局裝修概念提示

1、室內空間布局提示
2、公共空間主題選擇
3、庭院景觀提示

五 環境規劃及藝術風格提示

1、項目周邊環境調查和分析
2、項目總體環境規劃及藝術風格構想
.地塊已有的自然環境利用
.項目人文環境的營造
3、項目各組團環境概念設計
.組團內綠化及園藝設計
.組團內共享空間設計
.組團內雕塑小品設計提示
.組團內椅凳造型設計提示
.組團內宣傳專欄、導視系統位置設定提示
4、項目公共建築外部環境概念設計
.項目主入口環境概念設計
.項目營銷中心外部環境概念設計
.項目會所外部環境概念設計
.項目營銷示範中心沿途可營造環境概念設計
.針對本項目的其他公共環境概念設計

六 公共傢具概念設計提示

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『陸』 如何進行房地產營銷策劃

說了是害你 , 不說又對不起這個題目
房 地 產 營 銷 策 劃
現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃行銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃行銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃行銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：
1、項目投資策劃行銷；
2、專案規劃設計策劃行銷；
3、項目品質工期策劃行銷；
4、項目形象策劃行銷；
5、專案行銷推廣策劃；
6、專案顧問、銷售、代理的策劃行銷；
7、專案服務策劃行銷；
8、項目二次策劃行銷；

我想你大概需要的是這個項目的營銷策劃

第一章 項目投資策劃行銷
項目投資策劃行銷是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以後的開發經營就可以事半功倍。
專案投資策劃行銷可對專案進行定價模擬和投入產出分析，並就規避開發風險進行策略提示，還對專案開發節奏提出專業意見。
一 專案用地周邊環境分析
1、專案土地性質調查
 地理位置地質地貌狀況土地面積及紅線圖 土地規劃使用性質 土地現狀 ( 交通、水、電、網路------等 )
2、專案用地周邊環境調查
 地塊周邊的建築物 綠化景觀自然景觀歷史人文景觀環境污染狀況
3、地塊交通條件調查
 地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃專案的水、路、空交通狀況地塊周邊的市政道路進入專案地塊的直入交通網現狀
4、周邊市政配套設施調查
購物場所文化教育醫療衛生金融服務郵政服務娛樂、餐飲、運動生活服務娛樂休息設施周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 歷史人文區位影響
二 區域市場現狀及其趨勢判斷
1、宏觀經濟運行狀況
 國內生產總值：
第一產業數量
第二產業數量
第三產業數量
房地產所佔比例及數量
 房地產開發景氣指數
 國家宏觀金融政策：
貨幣政策
利率
房地產按揭政策
 固定資產投資總額：
全國及項目所在地
其中房地產開發比重
 社會消費品零售總額：
居民消費價格指數
商品住宅價格指數
 中國城市房地產協作網路資訊資源利用
2、專案所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規
 項目所在地的居民住宅形態及比重
 政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規
 政府關於商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規
 短中期政府在專案所在地及專案地塊周邊的市政規劃
3、項目所在地房地產市場總體供求現狀
4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異
5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現
6、商品住宅客戶構成及購買實態分析
 各種檔次商品住宅客戶分析
 商品住宅客戶購買行為分析
三 土地SWOT（深層次）分析
1、項目地塊的優勢
2、專案地塊的劣勢
3、專案地塊的機會點
4、專案地塊的威脅及困難點

四 項目市場定位
1、類比競爭樓盤調研
 類比競爭樓盤基本資料
 專案戶型結構詳析
 專案規劃設計及銷售資料
 綜合評判
2、項目定位
 市場定位：
區域定位
主力客戶群定位
 功能定位
 建築風格定位
五 專案價值分析
1、商品住宅專案價值分析的基本方法和概念
商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）：
 選擇可類比項目
 確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重
 分析可類比專案價值實現的各要素之特徵
 對比並量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值
 根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價
 類比可實現價值決定因素：類比土地價值
A 市政交通及直入交通的便利性的差異
B 專案周邊環境的差異：自然和綠化景觀的差異 1、教育和人文景觀的差異 2、各種污染程度的差異 3、社區素質的差異
C 周邊市政配套便利性的差異
 專案可提升價值判斷
A 建築風格和立面的設計、材質
B 單體戶型設計
C 建築空間布局和環藝設計
D 社區配套和物業管理
E 形象包裝和行銷策劃
F 發展商品牌和實力
 價值實現的經濟因素
A 經濟因素
B 政策因素
2、項目可實現價值分析
 類比樓盤分析與評價
 專案價值類比分析：
價值提升和實現要素對比分析
專案類比價值計算
六 專案定價模擬
1、均價的確定
 住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法
 有效需求成本加價法
A 分析有效市場價格範圍
B 確保合理利潤率，追加有效需求價格
運用以上兩種方法綜合分析確定均價
2、專案中具體單位的定價類比
 商品住宅定價法：
差異性價格系數定價法（日照採光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、隨機系數）
 各種差異性價格系數的確定：確定基礎均價確定系數確定幅度
 具體單位定價類比
七 項目投入產出分析
1、專案經濟技術指標模擬
 專案總體經濟技術指標
 首期經濟技術指標
2、專案首期成本模擬、成本模擬表及其說明
3、專案收益部分類比
 銷售收入模擬：1、銷售均價假設 2、銷售收入模擬表
 利潤模擬及說明：1、模擬說明 2、利潤模擬表
 敏感性分析：1、可變成本變動時對利潤的影響 2、銷售價格變動時對利潤的影
八 投資風險分析及其規避方式提示
1、專案風險性評價
價值提升及其實現的風險性：
 專案的規劃和設計是否足以提升專案同周邊專案的類比價值
 專案形象包裝和行銷推廣是否成功
2、資金運作風險性
 減少資金佔用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本
 對銷售節奏和開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金佔用啟動項目，並在最短的時間內實現資金回籠
3、經濟政策風險
 國際國內宏觀經過形勢的變化
 國家地方相關地產政策的出台及相關市政配套設施的建設
九 開發節奏建議
1、影響專案開發節奏的基本因素
 政策法規因素
 地塊狀況因素
 發展商操作水準因素
 資金投放量及資金回收要求
 銷售策略、銷售政策及價格控制因素
 市場供求因素
 上市時間要求
2、專案開發節奏及結果預測
 專案開發步驟
 專案投入產出評估
 結論

『柒』 房地產EDM營銷必知：如何選取郵件群發軟體

每當房地產商在進行樓盤推廣時，都會進行大量的宣傳，以期吸引更多購房者的目光，像戶外廣告、電視廣告、雜志廣告、網頁廣告、郵件投遞等都是房地產商較常採用的推廣手段。作為一個房地產營銷人員，對於各類推廣方式是深喑其道，我們公司為了打響品牌戰，提高整體的房屋銷售，開展了一輪房屋優惠搶購活動，需要在最短的時間內向更多的有意向人士進行宣傳。基於各方面的考慮，我們選用了送達快、覆蓋面廣、信息含量大、一對一宣傳的郵件群發推廣方式，來助推此次活動的推進。 不得不說，我們這次活動是相當的成功，不僅活動的30套房屋一搶而空，且很多收到郵件的用戶都與我們進行了直接聯系，看房後對我們的房屋都做出了高度評價，直接帶動其他商品房的銷售，可謂是一舉多得。且通過這次活動，我們對於如何做好郵件群發推廣活動也有了更深次的了解，特別是在郵件群發工具的選擇上，我們的體會更加深，下面我就如何選擇可靠的郵件群發軟體，和大家一起分享下。 首先，要具備大規模發送能力，並保證郵件精準送達的郵件群發工具。因為我們房地產商在進行郵件發送時，數量少則幾十萬封，多則上千萬封，這都是有可能的，若沒有一定技術、資源支持的郵件群發工具，結果很難達標。像我們之前測試使用過多款工具，不是不能按時完成、郵件堵塞，就是投遞失敗、退信、丟信等狀況，甚至發現一些顯示成功率已達95%，但沒有一點營銷效果，後加入自己的郵箱進行核查才發現，如此高的送達率只是一個數字顯示而已，給我們帶來了很大困擾。好在經過朋友的極力推薦下，這次選用了U-Mail郵件群發系統，在郵件送達率上被其強悍的技術折服。7個小時就順利將90萬封郵件投遞完畢，除一些被用戶投訴的原因外，90%的郵件都正常送達到用戶手中。因有前車之鑒，多次郵件群發都有帶自己的郵箱進行測試，U-Mail的真實數據徹底讓我們放心。 其次，用戶數據列表管理應用起來也要很方便。如若用戶郵箱地址要一個個的導入，且不能實時進行編輯與更新，這將給營銷者增加工作難度與繁瑣度，降低工作效率，所以在選擇時要進行用戶數據列管理能力的考慮。這次我們在進行用戶地址編輯時，都是先錄入EXCEL表格，按不同類型批量導入到U-Mail的用戶地址池中，有誤的郵件地址可從中刪除，在U-Mail的地址池管理中，我們可以很清楚的看到用戶地址的各類信息，並可針對用戶地址進行分類操作等。 郵件模版的多樣化應滿足我們的各種設計需要。若只支持文字、圖片、附件上傳的郵件編輯，不是專業美工，不懂一些代碼，編輯出來的郵件在美感和吸引力上將稍遜一籌，且過多的附件還將導致郵件太大，增加投遞難度。據調查分析：U-Mail支持手動編輯、郵件模版套用、HTML網頁載入、附件等多種編輯模式。其中，網頁版的郵件編輯模式最受郵件群發執行者喜歡。且還能在網頁中嵌入