1. 商業運營管理方案 詳細點的 是商業運營的 不是物業管理的
商業地產的概念其實沒有非常劃一的說法，也可以說是商業房地產，廣義上說是含有商業性質的房地產投資開發和經營管理的范疇可以成為商業地產，也就是除了政府辦公用地用房，民居，農耕用地，山林牧場之類以外的地產和房產都可以歸納為商業性質的地產和房產。而狹義的商業地產，估計大家比較接受的是承載著商品交易和流通的地產和房產這個領域范疇，在這個范疇里頭，我排除了很多房地產發展商劃入商業地產范疇的酒店業，因為我個人認為酒店是旅遊服務業范疇的。那麼今天我們就略談這個狹義的商業地產（商業房地產）的一些涉及投資、開發和經營管理方面的問題。
商業地產是在傳統房地產（住宅為代表）蓬勃發展後的新一輪房地產增長熱點，眾多傳統房地產投資者和發展商在地圈得差不多了，房子賣得差不多的時候，為了滿足穩定的「流水」，不約而同的想到了以收租為主要表現形式的商業地產，以便滿足穩定的投資回報和現金流。當然也不乏因為商業地產的升溫，IR比傳統的地產要好的情況下毅然決定進軍商業地產的企業。然而，這些眾多的半路出家的投資者和開發商，其實對商業地產是毫無認識的，可問題又出現在他們都自以為傳統的房地產做的有聲有色，商業地產也不過就是加入所謂的商業概念罷了。但這就是大錯特錯的了！
正因為眾多的似是而非，許許多多的傳統房地產投資和和發展商都不幸陷入了商業地產的泥潭，不嫩自拔，那些比較幸運的。選了一塊好地頭，近水樓台嘗到了些許甜頭，信心滿滿的向著另外一些泥潭進軍著，還有一些更幸運的，通過一些包裝和營銷，把商鋪東砍西切，割得零零碎碎，將一大幫小業主拉了進來墊了背，然後公司都關掉走人，剩下小業主們獨守空鋪，枉自嗟嘆，聽天由命去了。於是，全國上下到處都是爛尾商業項目，單單一個廣州市就有300多萬平方米空置商業面積，可是，更大更多的商業項目卻又不斷的上馬，形成一個惡性循環。
究其緣由，最直接的就是投資者和發展商把商業地產等同於傳統房地產來對待和處理，而沒有根據商業地產的實際採取獨特的處理和運作手法。簡單說，傳統住宅房地產歸根結底就是做商品房，其主要的交易對象是商品房，買賣雙方關注的是這種承載於實體商品房之上的建築上蓋的所有權和使用權以及其使用收益或者增值收益。而商業地產，其核心卻不是實體的商鋪，而是商鋪之上的商業價值或者說是「商機」，沒有了商業價值，沒有了商機，它就成了一個沒有居住使用功能的商品房（或者叫商業單位好了），也就更無法談收益了！換句話說，商業地產實際上重點在商業二字，而非地產二字，有形實體的建築上蓋不過是一個應該承載著眾多商機的「平台」罷了。因此，我個人有個觀點，更喜歡把現在表現為商場、賣場、市場、百貨公司、超市、購物中心、商業街、商鋪以及寫字樓等等商業地產的不同形式通稱為：「商業平台」，我覺得這樣更為貼切，因為它們都是承托著最重要的「商機」！無法提供「商機」的商業地產就不是成功的商業地產，那隻不過是一個房子罷了。所以我常說，我從事商業地產20年，不是出租商鋪給客戶，我主要是出租「商機」的。
如果大家都認同商業地產的本質和核心是提供商業機會，為商家和客戶提供一個交易和流通的平台，那麼很自然，其投資開發和經營管理等就不可以套用傳統房地產的套路了。那麼它應該採取什麼樣的套路呢？我且按照20年來的經驗教訓總結出來的一些得到成功案例驗證的方法和模式，略說一二吧！
我認為，商業地產的投資開發和經營管理，歸納起來就是三個階段和一個過程。何謂三個階段和一個過程，就是商業地產具體到一個個案項目上，其投資開發和經營管理應該分成三個重要的階段和一個全面把控的過程，第一階段是「商業規劃」階段，第二階段是「開發統籌」階段，第三階段是「運營推廣」階段；一個過程就是貫穿三個階段的全面把控的項目目標管理過程。我又將其簡稱為八個字：「規劃、開發、運營、管理」。
我們現在假設已經獲得了一個地塊，具備了投入的資金，也有了各方面專業的人才，萬事俱備，可以開始啟動項目了。這時候，許多不了解商業地產項目投資開發和經營管理的人，一般就是按照傳統套路，搞方案設計，做建築規劃，然後報方案，擴初，修建詳規，出設計，報建，出建築規劃許可證，施工許可證等等，然後組織施工，策劃公司找市場數據資料編報告搞策劃書，投廣告，找中介代理，招商或者賣鋪，公關公司後者廣告公司策劃開業，然後規模浩大的開業典禮，物管公司派保安巡邏打架，清潔工掃地擦玻璃，電工開空調電梯換燈泡，諸如此類。能夠到物管公司接入的項目已經是算走運的了，很多在招商的時候已經門可羅雀，更不幸的可能在施工一半，或者挖了個大坑，或者豎起幾根鋼筋柱子也就偃旗息鼓了，最不幸的可能圖紙還沒有出完就OVER了。那些封了頂的，老闆還算有內容的啦！這就是通常見到的，或者目前普遍存在的情況。實際上商業地產項目不是這么簡單的建個樓房，找個商家，配個管家就OK的，應該按照項目整體投資，分成三個階段做好一個過程，落實：「規劃、開發、運營、管理」。
首先，在正式項目啟動後，立即需要進行的工作不是建築規劃和建築設計，而是進行商業地產特有的「商業規劃」。我是極力反對用建築規劃取代商業規劃的，而這又是許多人非常容易犯的錯誤，以為一個好的，特別的建築規劃就是商業規劃，而實際上商業規劃與建築規劃根本是兩回事，並且重要的是商業規劃應該是建築規劃的基礎和前提，沒有一個符合項目投資需要的商業規劃，項目已經註定提高了50%以上的投資風險！那有人問，什麼是商業規劃呢？
商業規劃主要就是解決項目的經營定位和發展定位，還有項目的投資回報策略。通常商業規劃包括但不限於項目概念性策劃和商業方向，初步市場調查和分析評估，深度市場調研和分析評估，經營定位和發展定位，商業模式和市場細分，投資回報預測和分析，根據定位進行劃分布局，設計交通組織動線，提供商業指標和設計要點，指導建築規劃和建築設計等等。以上個各項工作又包含著不同的細節和分支，例如，一個看似簡單的初步市場調查和分析評估，其內涵和工作內容就相當的豐富，比如市場調查的廣度、深度、范圍、區域、區間、覆蓋率、時間、期限等等，更需要針對確定的調查方向和清單選擇調查的方法和方式以及判斷分析數據的模型和評估結果的代表性和關聯度等等。有了初步市場調查還不等於可以定位了，還要根據初步的市場調查結果採取深入的市場調研和分析評估，才能據此探討定位和確認定位，才能確定商業模式等一系列工作的方略。來到這一步才可以開始著手進行建築的規劃和設計工作，有關建築和報建層面的事情大家都很熟悉了，就不多說吧。
做好了第一階段的「商業規劃」，就馬上進入第二階段的「開發統籌」階段，這個階段和第一階段具有非常緊密的鏈接，通常在第一階段的尾聲已經著手這個階段的工作準備。所謂「開發統籌」，也非指宏觀意義上的房地產開發工作（比如征地立項報建公關之類），而是如何將一階段的規劃和設計落實到具體的建築修建工程，如何處理進度和質量，當然更重要的開發統籌工作就是如何把一階段得到的市場調查信息和定位等等策略，實現市場接軌，實現市場「變現」，也就是我們大家都非常關心的招商工作了，也就是我們廣東話說的項目「行街」！
招商通常被理解為營銷工作之一，其實不然，營銷工作是任何時候都需要的，營銷是一種手段，不是目的，就等於我後面說的管理一樣，管理也不是目的，而是手段。我更希望將招商工作作為本階段重要的一個核心內容來處理。因為招商是講求統一策略的，也是在商業規劃基礎上，根據定位和市場信息進行整合資源的一個關鍵過程，它包含了很多細節和不容的分階段枝節，例如招商市場咨詢策略的制定，市場咨詢的跟蹤和定位微調，招商整體策略，商家組合選擇策略，定價策略，租期，招商條件，招商營銷策劃，招商VI和BI策略，營銷推廣和公關策略，招商團隊，動員培訓，招商進度管理和銷控調整等等事項，篇幅所限，恕不詳述！正因為這個階段的工作起到承上啟下的關鍵作用，能否實現商業規劃的藍圖和實現的質量如何，就是這個階段的考核標准了，因此我覺得此階段就是一個不折不扣的從「無」到「有」的開發過程，就是一個由「零碎」到「整合」的統籌過程。
好了，通過大家努力，第二階段完滿成功的話，我們馬不停蹄的跑進第三階段「運營推廣」。這一階段的存在和劃分也是在傳統房地產思維觀念下，顯得備受爭議和可有可無。一般大家對前兩個階段還是可以接受和認同，但這個階段的概念和意義就不是那麼容易認識和理解了。許多發展商和投資者在招商成功以後也就大排筵席慶功分紅去了，剩下的工作只不過是找個有點關系或者有點名氣的物業管理公司接手，等待開業和收取管理費。初一看，這樣好像也很正路，沒有什麼不妥，高級的選名牌物管，抵擋的選關系物管，似乎約定俗成。但是，正是這樣的思維和觀念，造成了巨大的商業價值浪費，甚至毀滅了一個具備潛在商機的平台。因為他們缺乏了商業運營的理念，不知道「商機」並非聽天由命，而是可以人為鍛造的。而一個好的商業運營系統，往往可以短時間內開拓出許多為人忽視的商機，造就商業地產加速增值，塑造商業品牌附加無形價值。把傳統出租商鋪，轉化為出租商機。
所以，我常戲言：「招商的成功，就是痛苦的開始」！招商成功了，意味著你需要展開一段堅韌不拔的痛並快樂著的「運營推廣」歷程。所謂「運營推廣」就是把無為而治的思維轉化為有為而治，把「不變應萬變」轉化為「知萬變應萬變」來適應市場，形成互動，用市場「無形之手」來推動商業價值的提升，拓展商機。本階段的工作其實不是在建築竣工交吉之日開始的，往往需要在招商工作的後半段時間里頭就要計劃安排。由於目前國內還沒有成熟的這種商業地產的運營推廣系統的概念和理論，我暫且根據20年來的工作總結，斗膽稱為「商業運營系統」。這種商業運營的系統核心是「商業MBO體系」，它是由一系列的策劃、營銷、推廣、公關、廣告、宣傳、品牌、客戶關系管理、消費習慣管理、當然也包含物管等等構成，各種體系枝節暫且省略，蓋因其內容龐大繁復，實在罄竹難書！有關的這個體系我會在以後的文章專門論述的。至此，一個商業項目的投資才真正畫上一個逗號！
這就是商業地產項目的三個階段，「一個管理」實質上是統領著三個階段的全個過程，或者簡單說類似「項目管理」，只是這種管理過程不是簡單的為管理而管理的過程，而是一個隨時把控，隨時互動，隨時修正的，目的旨在達成商業地產項目投資回報和努力減低成本和減少風險的全面過程，它在三個階段當中無時無刻都要重視和掌握，具體的說，不外就是如何整合處理涉及項目的「人」、「財」、「物」、「信息」和「技術」等等方面的資源，使其利益貢獻最大化。我一向認為：管理沒有好壞之分，只有有效和無效之別，我們需要的是有效的管理！能夠達至目標的管理，只是我們需要怎樣恰如其分的運用它
2. 楚楚街商家怎樣做運營和推廣
網路搜索「派派窩聯盟」廣告分為5種，按點擊（cpc），彈出（cpm），展示（cpv），注冊（cpa），按銷售（cps）
1、CPA(每行動成本,CostPer Action)計價方式是指按廣告投放實際效果,即按回應的有效問卷或定單來計費,而不限廣告投放量。CPA通常是按照軟體安裝激活有效使用的個數來算錢的，通常只要個人將廣告聯盟給你的軟體通過各種途徑安裝到別人電腦上並且可以使用就可以了，這樣你就能拿到提成；
2、CPS廣告是網路廣告的一種，廣告主為規避廣告費用風險，按照廣告點擊之後產生的實際銷售筆數付給廣告站點銷售提成費用。CPS是按照銷售成功的個數算錢的，淘寶就是這樣的，你做了幾個單就給你幾個傭金；
3、CPC是「CostPer Click」的英文縮寫。在這種模式下廣告主僅為用戶點擊廣告的行為付費，而不再為廣告的顯示次數付費。對 廣告主來說,避免了只瀏覽不點擊的風險 ，是網路比較成熟的國家常見的收費方式之一。CPC是按照點擊付費的，用戶點擊了你的廣告你就可以拿到廣告聯盟給你的提成；
4、千人成本是一種媒體或媒體排期表（SCHEDULING）送達1000人或"家庭"的成本計算單位。這可用於計算任何媒體，任何人口統計群體及任何總成本。我們上網的時候經常會看到彈窗，那個就是CPM的廣告，一般按照1000IP的彈窗個數來付費的；
http://jingyan..com/article/9158e000234d97a2541228f9.html
3. 如何做好商業街的市場運營工作
商業街的管理首先在於對於商業街的定位，進而招商落實；後續就是養商期，需要進行比較大的力度支持，做好衛生、工商、環保等等的工作，盡量不要讓這些管理部門經常檢查，否則會嚴重影響經營。當進入正軌後對於商家實際經營情況應該有所了解，准備後續客戶以備原有商戶離開造成經營不良的影響。