A. 求一篇物流管理畢業論文，大專
論我國物業管理可持續發展戰略
論我國物業管理可持續發展戰略 從1981年3月全國第一家物業管理公司--深圳市物業管理公司的設立，至今全國已有各類物業管理公司2000餘家，從業人員近200萬人。應當說物業管理在我國已有了長足的發展。但是，也慶當看到物業管理在我國仍屬一個新興行業，正處於發展階段，還面臨著諸多的矛盾和制約因素。因此，面對我國物業管理的快速發展，如何從我國的國情出發，全面分析影響我國物業管理發展的因素，探索我國物業管理可持續發展的思路，加快採取一些更為切實可行的措施，推進物業管理行業的持續發展，已成為我國物業管理亟待研究和解決的重大課題，本文擬對此談點粗淺看法。 一、我國物業管理面臨的主要矛盾 1、物業管理覆蓋面小，發展不平衡，經濟發達地區與經濟不發達地區差距較大。我國的物業管理，由於受對物業管理的認識、市場經濟發育程度、地區經濟發展水平和居民收入水平等因素的影響，目前物業管理覆蓋仍然偏小，據統計，到1999年底，全國實有房屋建築面積735459萬平方米，實行物業管理的98861.88萬平方米，實行物業管理率僅為13%，其中，實有住宅建築面積417331萬平方米，實行物業管理82485.65萬平方米，實行物業管理率為20%。由此看來，物業管理在我國仍有巨大的潛力。 從我國物業管理的發展實踐看，南方、經濟發達地區、沿海城市、大城市開展早、發展快；北方、經濟不發達地區、內陸城市和中小城市推進的較慢。據統計，到1999年底，上海市實有房屋建築面積31802萬平方米，實行物業管理的20744萬平方米，占實有房屋總面積的65%，其中，實有住宅建築面積19310萬平方米，實行物業管理的16661萬平方米，占衫有住宅總面積的86%；北京市實有房屋建築面積27430萬平方米，實行物業管理5930.99萬平方米，占實有房屋總面積的21.6%，其中，實有住宅建築面積14211萬平方米，實行物業管理的4630.85萬平方米，占實有住宅總面積32.58%；深圳市實有房屋建築面積7119萬平方米，實行物業管理的3387萬平方米，占實有房屋總面積的48%，其中，實有住宅建築面積3768萬平方米，實行物業管理的2540萬平方米，占實有住宅總面積的67%；甘肅省實有房屋建築面積9647萬平方米，實行物業管理的39.05萬平方米，占實有房屋總面積的0.4%，其中，實有住宅建築面積5151萬平方米，實行物業管理的34.27萬平方米，占實有住宅總面積的0.67%；陝西省實有房屋建築面積14328萬平方米，實行物業管理的301.08萬平方米，占實有房屋總面積的2.1%，其中，實有住宅建築面積7624萬平方米，實行物業管理的253.88萬平方米，占實有住宅總面積的3.3%。統計數字說明，經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大。 2、專業人才匱乏，影響物業管理行業向高水平、深層次發展。目前，物業管理企業中人才缺乏的現象較為普遍，突出表現為「三多三少」；一是傳統的繼承型房產管理人才多，新的創新型物業管理人才少；二是單功能人才多，多功能人才少，即能勝任單一普遍崗位工作的人才多，能勝任多個崗位工作的復合型人才少；三是初級管理人才多，高級管理人才少；特別是能擔任部門經理以上職務的人才更少。這種人才不足的局面，已嚴重影響了物業管理行業向高水平發展。 3、管理人員素質偏低，管理服務服務不到位。由於物業管理是一個新興行，目前尚未建立起統計、完善的行業管理標准和從業人員行為規范，從業人員良莠不全。加之一些物業管理企業忽視企業人員的自身建設，既不經常開展職業道德教育和專業技術培訓，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標准和考核標准，使管理服務的觀念、內容、質量很難到位，管理水平不高，服務質量不好，甚至擺不正服務與被服務的關系。尤其是一些由房管所轉制的物業管理企業，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機制上轉換不到位，仍沿用計劃經濟體制下行政型管理模式，擺不正自已與產權人、使用人的位置，習慣於以主人自居，對產權人、使用人發號施令，產權人、使用人的應有地位得不到尊重，利益得不到保障，群眾對此意見很大。據中國消費者協會1998年投訴情況統計資料表明，該年全國物業管理投訴仍呈上升趨勢。投訴的主要內容是物業管理混亂，停電、停水、亂收費、亂攤派現象嚴重；保安、保潔水準低、電視、電梯、電話使用不理想。另據中國消費者協會1998年底至1999年初，對全國12個大中城市商品房住宅小區物業管理情況調查結果顯示；在對現有物業管理服務質量的調查中（可選擇多答案），有40.15%的房產消費者認為「房屋及設備的維修」不到位，有34.57%的認為「小區綠化」不到位，有33.06%的認為「安全保衛」不到位，有26。95%的認為「水電氣的供應」不到位，有25.34%的認為「交通管理」不到位，有24.65%的認為「區內衛生清潔」不到位，還有12.71%的認為「其他」服務不到位。 4、規模效益差，企業虧損嚴重，發展後勁不足，目前物業管理企業不僅普遍存在著企業規模小，而且統大多數企業存在著管理規模偏小，規模效益差，虧損嚴重，發展後勁不足等問題。很多物業管理企業僅管理著一、兩個物業項目。由於管理規模小，經濟效益差，許多物業管理企業不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存，這一現象已成為物業管理企業難點問題。 5、物業市場發育緩慢，競爭機制尚未形成，物業管理是市場經濟的產物，理應按照市場經濟的要求，將物業管理企業推向市場，通過招投標聘物業管理企業，實行優勝劣汰。但是，目前除少數城市外，絕大多數城市的物業管理市場尚未形成，仍由主管部門或開發企業委派或指派物業管理企業，這種封閉的自我保護式的管理方式，不僅有障於物業管理市場的培育和發展，而且被委派或指派的物業管理企業難以產生危機感和緊迫感，產權人、使用人的意識不能得到體現。 6、管委會組建不及時，產權人、使用人參與意識差，作用發揮的不好。眼下，一些城市住宅小區管委會（業主委員會）組建的不及時，有的未按規定程度通過民主選舉產生，有的管委會不能代表產權人、使用人的意志，使用發揮的不好。據中國消費者協會1998年底到1999年初，對全國12個大中城市商品房住宅小區物業管理情況調查結果表明：有39.42%的消費者所居住的住宅小區已經成立了管委會；有33.42%消費者所居住的住宅小區未成立管委會；有27.16%的居住者不知道本住宅小區是否成立了管委會。其中，成立管委會經過民主選舉產生的佔63.22%；而未經過民主選舉產生的佔16.55%；對產生過程「不知道」的為20.23%。調查結果還顯示：有77.33%的人認為，管委會能在較高程度上維護消費者的合法權益；有22.67%的人持相反觀點。由此可見，在商品房住宅小區管委會的產生及作用發揮的程度如此，而在普通居民住宅小區恐怕還達不到這種程度。 7、物業管理立法滯後，法規體系尚未形成。1994年以來，建設部等國家部委（局）雖然單獨或聯合頒發了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業企業財務管理規定》、《住宅共用部位共同設施設備維修基金管理辦法》、《關於物業管理企業代收費用有關營業稅問題的通知》、《物業管理企業資質試行辦法》、《物業管理委託合同示範文本》、《業主公約示範文本》、《前期企業管理協議示範文本》等行政規章或行業規范。但是，從總的來看，目前我國物業管理立法還滯後於物業管理行業的發展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統性和綜合性等問題。 二、物業管理可持續發展的必要性 物業管理作為涉及到千家萬戶、與人民群眾生活息息相關的行業，俗使這一行業得到健康、快速的發展，盡快樹立起行業的良好形象，特別是在一些地區人們對物業管理的認識尚不充分的情況下，探索物業管理可持續發展戰略，有其特殊的意義和必要性。 1、有利於保護消費者的合法權益。隨著社會的進步和人民生活水平的提高，人們對居住質量的要求正在從住房面積的簡單追求，轉向對居住環境、居住質量、物業管理水平和社區綜合服務質量的追求。隨著物業市場的逐步形成，消費者將不受任何上級主管部門和主管單位委派或指派物業管理企業的局限，而要通過招投標來選擇自已信得過的物業管理企業管理自已的家園。誰的物業管理水平高，服務質量好，企業知名度高，社會信譽好，收費合理就選聘誰。否則，誰物業管理服務不到位，質次價高或多收費少服務，只收費不服務，誰就在競爭中被淘汰。只有這樣，消費者的利益才能得到真正的保證。 2、有利於物業管理行業擔負起社會責任。物業管理的主要任務是通過對物業管理，對人的服務，為產權人、使用人創造優美整潔、文明安全、舒適方便的生活、生產和工作環境。因此，物業管理搞好了，不僅可以提高城市管理專業化、社會化、現代化的水平，確保物業功能的正常發揮並延長物業的使用年限，使其保值、增值，而且有利於城市管理和經濟發展，具有其他行業所不可替代的作用。 3、有利於加快城市化的進程。城市化的目的是通過加強城市基礎設施建設，發揮城市多種功能，為人民群眾創造快捷、方便、舒適的生產、工作和生活環境，滿足人們物質和精神生活的需要，實現城市化不僅涉及城市的規劃和基礎設施建設，而且包括城市管理。城市房屋是城市的重要標志和組成部分，城市房屋是城市管理的重要內容，城市房屋管理的好差。直接反映城市的整體面貌和管理水平，只有城市房屋及附屬設備、設施、環境、場地等管理好了，才能加速城市化的進程。 4、有利於加快城市管理體制的改革。城市管理體制是政府對城市經濟活動領導組織和管理方法的總稱，包括城市領導管理制度的確立；管理許可權和責任的劃分；管理方式和方法的選擇，以及管理機構的設置等。先進、科學、合理的城市管理體制，是保證城市社會正常運轉的基本條件。城市房產管理體制改革是城市管理體制改革的重要內容，物業管理搞好了，不僅可以改善人們的生活、生產和工作環境，而且有利於促進城市管理體制的改革。 三、我國物業管理持續發展的對策 1、提高認識，更新觀念，為物業管理持續發展奠定思想基礎。物業管理是城市管理體制的重大改革，是房地產業發展到一定程度的必然產物。它涉及到人們觀念的更新，政府職能的轉變，多方面利益的調整和理順，以及群眾心理上、經濟上的承受能力。目前，廣大群眾已看到了物業管理新體制的優越性，各級政府也認識到了實施物業管理是改變城市管理體制，提高城市整體管理水平的有效途徑，特別是黨和國家從來沒有象今天這樣重視改善人民群眾的居住條件和居住環境。早在1994年7月，國務院下發了《關於深化城鎮住房制度改革的決定》，明確提出「加強售後房屋維修、管理服務，發展社會化的房屋維修市場。職工購買的住房、室內各項維修開支由購房人負擔。樓房出售後應建立共用部位、共用設施維修基金。改革現行的城鎮住房管理體制，發展多種所有制形式的物業管理和社會化的房屋維修、管理服務。」 1998年7月，國務院又下發了《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，進一步明確提出「加快改革現行的住房維修、管理體制，建立業主自治與物業管理企業相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。加強住房售後的維修管理，建立住房共用部位設備和小區公共設施專項維修資金，並健全業主對專項維修資金管理和使用的監督制度，向用戶提供質價相符的服務，不能只收費不服務或多收費少服務，切實減輕住戶負擔。物業管理要引入競爭機制，促進管理水平的提高，有關主管部門要加強對物業管理企業的監督。」 2000年10月11日，黨的十五屆五中全會通過的《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十個五年計劃的建議》，明確提出實施可持續發展戰略，是關系中華民族生存和發展的長遠大計。要改善城鄉人民生活，增加城鄉居民居住面積，提高住房環境和質量，改善居民消費環境，保障人民安居樂業。要進一步發展以經濟適用住房為重點的房地產業，推廣和規范物業管理。 由此看來，全面推進物業管理的時機已經成熟，各級政府和物業管理行政主管部門，要加速推進物業管理，特別是物業管理發展較慢的地區和城市，要進一步提高認識，更新觀念，認真學習廣東、上海、深圳等省市推行物業管理的經驗和作法，結合本地的實行，加速建立物業管理新體制，加大物業管理的覆蓋面，盡快縮小南北方物業管理的差距。同時，要不斷拓展物業管理的領域，不僅住宅小區、大廈、工業區要實行物業管理，而且酒店、賓館、學校、醫院、商場、體育場（館）、旅遊區、車站、碼頭、機場後機樓等也要實行物業管理。有條件的城市，要進行區域化物業管理的試點，使城市的各個部位都能實行物業管理。
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論我國物業管理可持續發展戰略 論我國物業管理可持續發展戰略 從1981年3月全國第一家物業管理公司--深圳市物業管理公司的設立，至今全國已有各類物業管理公司2000餘家，從業人員近200萬人。應當說物業管理在我國已有了長足的發展。但是，也慶當看到物業管理在我國仍屬一個新興行業，正處於發展階段，還面臨著諸多的矛盾和制約因素。因此，面對我國物業管理的快速發展，如何從我國的國情出發，全面分析影響我國物業管理發展的因素，探索我國物業管理可持續發展的思路，加快採取一些更為切實可行的措施，推進物業管理行業的持續發展，已成為我國物業管理亟待研究和解決的重大課題，本文擬對此談點粗淺看法。 一、我國物業管理面臨的主要矛盾 1、物業管理覆蓋面小，發展不平衡，經濟發達地區與經濟不發達地區差距較大。我國的物業管理，由於受對物業管理的認識、市場經濟發育程度、地區經濟發展水平和居民收入水平等因素的影響，目前物業管理覆蓋仍然偏小，據統計，到1999年底，全國實有房屋建築面積735459萬平方米，實行物業管理的98861.88萬平方米，實行物業管理率僅為13%，其中，實有住宅建築面積417331萬平方米，實行物業管理82485.65萬平方米，實行物業管理率為20%。由此看來，物業管理在我國仍有巨大的潛力。 從我國物業管理的發展實踐看，南方、經濟發達地區、沿海城市、大城市開展早、發展快；北方、經濟不發達地區、內陸城市和中小城市推進的較慢。據統計，到1999年底，上海市實有房屋建築面積31802萬平方米，實行物業管理的20744萬平方米，占實有房屋總面積的65%，其中，實有住宅建築面積19310萬平方米，實行物業管理的16661萬平方米，占衫有住宅總面積的86%；北京市實有房屋建築面積27430萬平方米，實行物業管理5930.99萬平方米，占實有房屋總面積的21.6%，其中，實有住宅建築面積14211萬平方米，實行物業管理的4630.85萬平方米，占實有住宅總面積32.58%；深圳市實有房屋建築面積7119萬平方米，實行物業管理的3387萬平方米，占實有房屋總面積的48%，其中，實有住宅建築面積3768萬平方米，實行物業管理的2540萬平方米，占實有住宅總面積的67%；甘肅省實有房屋建築面積9647萬平方米，實行物業管理的39.05萬平方米，占實有房屋總面積的0.4%，其中，實有住宅建築面積5151萬平方米，實行物業管理的34.27萬平方米，占實有住宅總面積的0.67%；陝西省實有房屋建築面積14328萬平方米，實行物業管理的301.08萬平方米，占實有房屋總面積的2.1%，其中，實有住宅建築面積7624萬平方米，實行物業管理的253.88萬平方米，占實有住宅總面積的3.3%。統計數字說明，經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大。 2、專業人才匱乏，影響物業管理行業向高水平、深層次發展。目前，物業管理企業中人才缺乏的現象較為普遍，突出表現為「三多三少」；一是傳統的繼承型房產管理人才多，新的創新型物業管理人才少；二是單功能人才多，多功能人才少，即能勝任單一普遍崗位工作的人才多，能勝任多個崗位工作的復合型人才少；三是初級管理人才多，高級管理人才少；特別是能擔任部門經理以上職務的人才更少。這種人才不足的局面，已嚴重影響了物業管理行業向高水平發展。 3、管理人員素質偏低，管理服務服務不到位。由於物業管理是一個新興行，目前尚未建立起統計、完善的行業管理標准和從業人員行為規范，從業人員良莠不全。加之一些物業管理企業忽視企業人員的自身建設，既不經常開展職業道德教育和專業技術培訓，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標准和考核標准，使管理服務的觀念、內容、質量很難到位，管理水平不高，服務質量不好，甚至擺不正服務與被服務的關系。尤其是一些由房管所轉制的物業管理企業，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機制上轉換不到位，仍沿用計劃經濟體制下行政型管理模式，擺不正自已與產權人、使用人的位置，習慣於以主人自居，對產權人、使用人發號施令，產權人、使用人的應有地位得不到尊重，利益得不到保障，群眾對此意見很大。據中國消費者協會1998年投訴情況統計資料表明，該年全國物業管理投訴仍呈上升趨勢。投訴的主要內容是物業管理混亂，停電、停水、亂收費、亂攤派現象嚴重；保安、保潔水準低、電視、電梯、電話使用不理想。另據中國消費者協會1998年底至1999年初，對全國12個大中城市商品房住宅小區物業管理情況調查結果顯示；在對現有物業管理服務質量的調查中（可選擇多答案），有40.15%的房產消費者認為「房屋及設備的維修」不到位，有34.57%的認為「小區綠化」不到位，有33.06%的認為「安全保衛」不到位，有26。95%的認為「水電氣的供應」不到位，有25.34%的認為「交通管理」不到位，有24.65%的認為「區內衛生清潔」不到位，還有12.71%的認為「其他」服務不到位。 4、規模效益差，企業虧損嚴重，發展後勁不足，目前物業管理企業不僅普遍存在著企業規模小，而且統大多數企業存在著管理規模偏小，規模效益差，虧損嚴重，發展後勁不足等問題。很多物業管理企業僅管理著一、兩個物業項目。由於管理規模小，經濟效益差，許多物業管理企業不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存，這一現象已成為物業管理企業難點問題。 5、物業市場發育緩慢，競爭機制尚未形成，物業管理是市場經濟的產物，理應按照市場經濟的要求，將物業管理企業推向市場，通過招投標聘物業管理企業，實行優勝劣汰。但是，目前除少數城市外，絕大多數城市的物業管理市場尚未形成，仍由主管部門或開發企業委派或指派物業管理企業，這種封閉的自我保護式的管理方式，不僅有障於物業管理市場的培育和發展，而且被委派或指派的物業管理企業難以產生危機感和緊迫感，產權人、使用人的意識不能得到體現。 6、管委會組建不及時，產權人、使用人參與意識差，作用發揮的不好。眼下，一些城市住宅小區管委會（業主委員會）組建的不及時，有的未按規定程度通過民主選舉產生，有的管委會不能代表產權人、使用人的意志，使用發揮的不好。據中國消費者協會1998年底到1999年初，對全國12個大中城市商品房住宅小區物業管理情況調查結果表明：有39.42%的消費者所居住的住宅小區已經成立了管委會；有33.42%消費者所居住的住宅小區未成立管委會；有27.16%的居住者不知道本住宅小區是否成立了管委會。其中，成立管委會經過民主選舉產生的佔63.22%；而未經過民主選舉產生的佔16.55%；對產生過程「不知道」的為20.23%。調查結果還顯示：有77.33%的人認為，管委會能在較高程度上維護消費者的合法權益；有22.67%的人持相反觀點。由此可見，在商品房住宅小區管委會的產生及作用發揮的程度如此，而在普通居民住宅小區恐怕還達不到這種程度。 7、物業管理立法滯後，法規體系尚未形成。1994年以來，建設部等國家部委（局）雖然單獨或聯合頒發了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業企業財務管理規定》、《住宅共用部位共同設施設備維修基金管理辦法》、《關於物業管理企業代收費用有關營業稅問題的通知》、《物業管理企業資質試行辦法》、《物業管理委託合同示範文本》、《業主公約示範文本》、《前期企業管理協議示範文本》等行政規章或行業規范。但是，從總的來看，目前我國物業管理立法還滯後於物業管理行業的發展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統性和綜合性等問題。 二、物業管理可持續發展的必要性 物業管理作為涉及到千家萬戶、與人民群眾生活息息相關的行業，俗使這一行業得到健康、快速的發展，盡快樹立起行業的良好形象，特別是在一些地區人們對物業管理的認識尚不充分的情況下，探索物業管理可持續發展戰略，有其特殊的意義和必要性。 1、有利於保護消費者的合法權益。隨著社會的進步和人民生活水平的提高，人們對居住質量的要求正在從住房面積的簡單追求，轉向對居住環境、居住質量、物業管理水平和社區綜合服務質量的追求。隨著物業市場的逐步形成，消費者將不受任何上級主管部門和主管單位委派或指派物業管理企業的局限，而要通過招投標來選擇自已信得過的物業管理企業管理自已的家園。誰的物業管理水平高，服務質量好，企業知名度高，社會信譽好，收費合理就選聘誰。否則，誰物業管理服務不到位，質次價高或多收費少服務，只收費不服務，誰就在競爭中被淘汰。只有這樣，消費者的利益才能得到真正的保證。 2、有利於物業管理行業擔負起社會責任。物業管理的主要任務是通過對物業管理，對人的服務，為產權人、使用人創造優美整潔、文明安全、舒適方便的生活、生產和工作環境。因此，物業管理搞好了，不僅可以提高城市管理專業化、社會化、現代化的水平，確保物業功能的正常發揮並延長物業的使用年限，使其保值、增值，而且有利於城市管理和經濟發展，具有其他行業所不可替代的作用。 3、有利於加快城市化的進程。城市化的目的是通過加強城市基礎設施建設，發揮城市多種功能，為人民群眾創造快捷、方便、舒適的生產、工作和生活環境，滿足人們物質和精神生活的需要，實現城市化不僅涉及城市的規劃和基礎設施建設，而且包括城市管理。城市房屋是城市的重要標志和組成部分，城市房屋是城市管理的重要內容，城市房屋管理的好差。直接反映城市的整體面貌和管理水平，只有城市房屋及附屬設備、設施、環境、場地等管理好了，才能加速城市化的進程。 4、有利於加快城市管理體制的改革。城市管理體制是政府對城市經濟活動領導組織和管理方法的總稱，包括城市領導管理制度的確立；管理許可權和責任的劃分；管理方式和方法的選擇，以及管理機構的設置等。先進、科學、合理的城市管理體制，是保證城市社會正常運轉的基本條件。城市房產管理體制改革是城市管理體制改革的重要內容，物業管理搞好了，不僅可以改善人們的生活、生產和工作環境，而且有利於促進城市管理體制的改革。 三、我國物業管理持續發展的對策 1、提高認識，更新觀念，為物業管理持續發展奠定思想基礎。物業管理是城市管理體制的重大改革，是房地產業發展到一定程度的必然產物。它涉及到人們觀念的更新，政府職能的轉變，多方面利益的調整和理順，以及群眾心理上、經濟上的承受能力。目前，廣大群眾已看到了物業管理新體制的優越性，各級政府也認識到了實施物業管理是改變城市管理體制，提高城市整體管理水平的有效途徑，特別是黨和國家從來沒有象今天這樣重視改善人民群眾的居住條件和居住環境。早在1994年7月，國務院下發了《關於深化城鎮住房制度改革的決定》，明確提出「加強售後房屋維修、管理服務，發展社會化的房屋維修市場。職工購買的住房、室內各項維修開支由購房人負擔。樓房出售後應建立共用部位、共用設施維修基金。改革現行的城鎮住房管理體制，發展多種所有制形式的物業管理和社會化的房屋維修、管理服務。」 1998年7月，國務院又下發了《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，進一步明確提出「加快改革現行的住房維修、管理體制，建立業主自治與物業管理企業相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。加強住房售後的維修管理，建立住房共用部位設備和小區公共設施專項維修資金，並健全業主對專項維修資金管理和使用的監督制度，向用戶提供質價相符的服務，不能只收費不服務或多收費少服務，切實減輕住戶負擔。物業管理要引入競爭機制，促進管理水平的提高，有關主管部門要加強對物業管理企業的監督。」 2000年10月11日，黨的十五屆五中全會通過的《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十個五年計劃的建議》，明確提出實施可持續發展戰略，是關系中華民族生存和發展的長遠大計。要改善城鄉人民生活，增加城鄉居民居住面積，提高住房環境和質量，改善居民消費環境，保障人民安居樂業。要進一步發展以經濟適用住房為重點的房地產業，推廣和規范物業管理。 由此看來，全面推進物業管理的時機已經成熟，各級政府和物業管理行政主管部門，要加速推進物業管理，特別是物業管理發展較慢的地區和城市，要進一步提高認識，更新觀念，認真學習廣東、上海、深圳等省市推行物業管理的經驗和作法，結合本地的實行，加速建立物業管理新體制，加大物業管理的覆蓋面，盡快縮小南北方物業管理的差距。同時，要不斷拓展物業管理的領域，不僅住宅小區、大廈、工業區要實行物業管理，而且酒店、賓館、學校、醫院、商場、體育場（館）、旅遊區、車站、碼頭、機場後機樓等也要實行物業管理。有條件的城市，要進行區域化物業管理的試點，使城市的各個部位都能實行物業管理。
E. 完整物流管理大專畢業論文
論文下載中心（http://www.zuowenw.org），提供各專業畢業論文下載。我自己下過
F. 成人自考 物流 論文題目
物流管理專業畢業論文選題
1、我國物流配送中心的現存問題及建議對策
2、我國連鎖經營物流配送中心的建議
3、RFID技術在物流配送中心的使用
4、江西省電子商務物流配送研究
5、第三方物流的走向分析與模式選擇
6、第三方物流產生與發展的經濟學分析
7、基於電子商務的第三方物流研究
8、物流外倉中應注意的問題
9、第三方物流企業營銷策略探討
10、港口企業現代物流發展戰略選擇
11、供應鏈綠色物流管理策略
12、基於時間競爭的即時顧客化定製供應鏈管理模式研究
13、供應鏈管理模式下采購策略的分析研究
14、供應鏈績效評價指標的建立及其管理方法研究
15、供應商管理庫存在我國製造企業的應用研究
16、我國現代物流產業政策體系研究
17、關於外資進入中國物流產業的狀況分析
18、基於逆向物流的廢舊產品聚類指標構建、優選及聚類研究
19、物流人才緊缺與物流人員相對過剩的成因與對策探析
20、第三方物流服務監控與績效評價
21、關於中國第三方物流服務提供商的研究：需求、現代與變革
22、應用物流條碼增強第三方物流企業的競爭優勢
江西財經大學 08年題目
G. 函授大專物流管理畢業論文,要求5000字以上，
物流管理方面的，具體的論文要求與我說，給你原創的幫助
H. 求一篇物流管理專業的6000字的畢業論文
你先挑挑，看上那篇我給你全文 上海市某醫院醫療器械物流管理研究 何媛 復旦大學 2009-04-20 碩士 0 02基於電子商務的現代物流業新型發展模式研究 焦新龍 湘潭大學 2004-09-01 碩士 1 12723我國連鎖零售企業物流管理問題及對策研究 王峰 首都經濟貿易大學 2006-03-01 碩士 1 15934物流庫存成本管理模型研究 曾玲喜 首都經濟貿易大學 2004-03-01 碩士 2 12055物流經營人法律責任與風險防範研究 於國會 大連海事大學 2003-09-01 碩士 3 4106成都市現金物流管理初探 王龍 西南財經大學 2004-04-01 碩士 1 1087基於供應鏈的物流管理系統研究 耿明岩 東北財經大學 2005-12-01 碩士 2 6788電子商務環境下的物流管理研究 周熙 重慶大學 2002-03-20 碩士 0 4569三環專用汽車公司物流管理系統分析與設計 趙軍武 武漢理工大學 2003-01-24 碩士 0 27810T公司內部物流管理研究 張林 重慶大學 2004-11-24 碩士 0 42011物流管理本科專業人才培養方案構建的思考 劉聯輝 物流技術 2005-02-15 期刊 11 20712物流管理人才知識結構探討 沈國華 廣東交通職業技術學院學報 2002-11-15 期刊 1 11213物流管理的發展趨勢及我國企業的應對策略 楊偉文; 趙新林 中南工業大學學報(社會科學版) 2002-06-30 期刊 11 17314一汽轎車股份有限公司供應鏈管理體系及其實施方案設計 許海明 吉林大學 2005-05-01 碩士 0 68215海爾:中國物流覺醒第一人——海爾集團物流管理案例研究 姜忠輝; 袁潔秋 軟科學 2002-04-30 期刊 4 58216關於企業設立物流管理部門的探討 龔國華; 馮天俊 物流科技 2000-05-15 期刊 11 3817電子商務下企業物流管理模式的研究 李國宇 武漢科技大學 2002-05-01 碩士 0 38918淺議自動識別技術在物流管理中的應用 王光輝; 王雲濤; 李慶全 物流科技 2005-01-30 期刊 6 14919我國零售業物流管理存在的問題與對策 於曉媛 理論探索 2002-11-01 期刊
I. 大專物流專業畢業論文範文
物流運輸專業畢業論文選題方向
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畢業論文選題方向
畢業論文參考選題方向：
市場營銷與物流配送
國際物流運輸合理化
國際物流單證製作與風險控制
物流信息系統開發與管理
國際貨運代理實務運作與管理
貨運站業務流程與改造
現代物流成本與物流成本控制
物流企業組織結構與運作效率
第三方物流企業的增值服務
供應鏈管理環境下的庫存控制
國際貨運代理業務中的客戶服務
庫存控制中遇到的問題和對策
第三方物流業務拓展與項目管理
單
證風險防範與當事人責任
特種貨物物流技術
庫存控制中遇到的問題和對策
物流信息的編碼應用
對物流服務與物流成本二律背反的平衡策略
貨損事故處理與風險防範
進出口貨物通關實務與管理
保稅區保稅企業報關程序的特點和實例
增強我國國際貨運代理企業國際競爭力的措施
國際貨運代理企業內部的計算機管理
現代物流的發展給傳統貨運代理業帶來的影響
集裝箱多式聯運各種運輸方式如何銜接
集裝箱多式聯運中的責任劃分問題探討
集裝箱多式聯運承運人的利益風險分析
集裝箱多式聯運下隱藏損害問題的各方責任分析
試分析集裝箱提單與傳統海運提單的異同
國際貨運代理人如何向第三方物流經營人轉變
國際貿易新術語（FCA,CPT,CIP）帶給集裝箱運輸的挑戰
試分析聯運提單與多式聯運提單的異同
試分析國際多式聯運對國際貿易的影響
淺談國際多式聯運經營人責任制的統一
國際多式聯運經營人責任形式與賠償責任之關聯
試談第三方物流與多式聯運的異同
試論國際貨運代理人與有關各方的關系
有關國際貨運代理人法律責任及其責任的問題探討
論NVOCC的法律地位及其提單性質
淺論國際貨運代理人充當第三方物流經營人的定位
第三方物流經營人的認定與性質
集裝箱條件貨代提單的應用
鐵路如何參與集裝箱多式聯運
公路如何參加集裝箱多式聯運
航空如何參加集裝箱多式聯運
集裝箱多式聯運的發展對國際貿易術語的影響
試從國際航運角度談談第三方物流的發展
分析上海國際航運中心的建設對國際貨運代理業的影響
試分析大小洋山深水港集疏運系統的建設
試分析貿易術語變形條件與航次租船合同裝卸費用分擔條款的對應
請談談「憑保函無單放貨」與「電放」的異同
現代物流理念在國際貨運中的應用
試談談無單放貨對承運人的風險及防範
試談集裝箱運輸下裝箱責任的認定
淺論國際航運企業如何開展現代物流業務
試分析M/R與D/R的異同
試舉例分析航次租船合同中關於裝卸時間不同計算方法對租家的影響
請分析國際航空貨物運輸與國際快遞的異同
你是如何看待DHL等國際快遞公司獲得國內快遞經營權的？
淺談《海商法》有關托運人的規定帶給船公司簽發提單的影響
傳統海運業如何適應現代物流的發展
談談海運貨物收貨人的提貨義務
淺析提單的首要條款
淺談提單的法律適用
試分析HBL, SBL ,OBL的異同
如何理解有關提單的初步證據，最終證據的作用
談談承運人責任期間的發展
試分析承運人責任形式的發展
淺論海運提單的運輸合同的屬性
請分析托運人對托運危險貨物的義務和責任
試根據《海商法》談談FOB賣方作為托運人的法律地位及其權利
試談目前我國國際快遞合同的法律適用
試論HBL,SBL,TPLO-B/L的異同
J. 急需物流管理專業大專畢業論文一篇，6000左右，謝謝
194. 德豪潤達有限公司庫存控制存在的問題及解決方案(字數:5303,頁數:09)
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