1. 企業放行和交付活動的實施
放行、交付和交付後活動的實施
ISO9001:2000標准7.5.1 f）「放行、交付和交付後活動的實施」是組織產品實現過程中對生產和服務的提供進行控制的重要內容，但其實施往往被一些組織忽視，從而影響質量管理體系運行的有效性。對此，筆者談幾點看法，以期對組織有所啟發。
一、放行控制
放行往往在兩個過程之間（即「介面」處）進行。在生產和服務提供過程中，對產品的放行應按規定的程序實施，可從以下幾個方面進行控制。
1.明確放行條件，如檢驗合格、有標識、有記錄、得到指定人員的認可。
2.放行人自檢，接受人復檢，並有交接手續或規定。
3.產品放行應保持過程之間、生產線之間、車間之間的均衡和同步。
二、交付控制
交付包括發運期間和交付的其他階段。在這些過程中，均應採取措施保護產品，提高交付效率，直至交付的目的地。所採取的措施，應考慮可能遇到的各種交付方式和環境條件的變化。交付過程中，可應顧客要求提供相應服務，盡量使顧客感到方便、快捷、准確。交付產品時，可從以下幾個方面進行控制。
1.明確交付條件：根據不同顧客的資信情況和要求明確交付條件，既滿足顧客提出的交付要求，又承擔較小的交付風險。
2.確定交付方式：對於不同的交付方式（如自提、送貨、委託、現場交付等），組織應與顧客明確各自承擔的責任，這些責任應事先得到溝通井獲得一致的意見，對於長期委託交付的供方應對其定期進行合格供方的評定。
3.交付過程：交付前應確認產品交付的范圍 其些產品除硬體的交付外，還可能有軟體（應提供完整的使用說明書、產品維護說明書）的交付，應按交付清單辦理交付手續，交付憑證應有接受方簽字；交付後，交付人應向組織內有關人員反饋信息並得到確認，以採取下一步的措施，如建立顧客檔案等。
4.交付記錄：所有產品的交付均應建立和保存記錄，以便於追溯。
三、交付後的活動與控制
交付後的活動是指生產和服務提供後的服務活動，通常稱為售後服務。許多組織的產品在交付後（即進人流通或使用階段），仍需進行相關的服務活動；某些服務行業的組織，所提供的服務是即時性的，交付後（即承諾的服務項目完成）的服務活動較少。無論交付後服務活動多少，組織都應針對產品或服務的
具體情況，規定交付後服務過程的輸人、輸出，以及對提供服務過程的控制途徑或方法。
交付後的服務活動，可能有如下的形式：
l.對顧客的培訓；
2.提供足夠的後援保障，如技術咨詢、備品或配件的供應；
3.某些產品的安裝和維修服務；
4.服務網點的設置；
5.用戶走訪；
6.建立改進產品或服務的j信息渠道。
當法律法規或合同對售後服務有要求時，組織應在相關的文件中規定其控制方法，以確保產品或服務滿足顧客和法律法規的要求。在放行和交付中要與顧客進行有效的溝通，並對產品實施有什對性的防護。在交付和交付後的活動中，組織應主動獲取顧客是否滿意的信息，並將其反饋給主管部門，以利用這些信息。
2. 求：項目管理方案 從項目研究立項，一直到建成、交付使用 越詳細越好
一、 甲方在開發前期的工作
（以上海市為例）
一、 確定投資建設工程項目
對項目從前期開發角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據。
二、建設項目用地計劃辦理
1.所需資料
a.地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）
b.與地塊出讓單位簽署的用地協議
2. 辦理程序
a.備齊資料
b.到地塊所在地土地部門辦理
三、建設工程項目建議書的編制與報批
1.編制及所需資料
a. 開發單位營業執照
b. 開發資質證書
c 用地計劃審核意見
d. 建築設計方案（總平面圖等）
e. 其他相關資料
2.報批程序與報批資料
a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委託其編制《項目建議書》
b.准備《關於項目建議書報批申請報告》
c.將《項目建議書》與申請報告送計委報批
註：投資3000萬元以下項目由區計委立項；超過3000萬元以下項目由區計委轉報有關部門審批
四A、建設工程項目選址意見申辦
1. 所需資料
a.批準的項目建議書或其他計劃文件（復印件一份）
b.地形圖（均應劃示用地范圍） 4份
c.土地權屬證（復印件1份）
d.聯建協議書（復印件1份）
e.選址論證
f.上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取）
2. 申辦程序
a.准備數份項目建議書批復及數份地形圖
b.將上述資料分送有關部門簽署選址意見並加蓋公章
c.將有關部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區規劃局規劃科辦理
四B、建設用地規劃許可證申辦
1. 所需資料
a.建設工程的計劃批准文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）
b.地形圖（均應劃示用地范圍） 6份 （其中一份應有消防、環保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）
c.國有土地使用權出讓合同文件及副圖（1份）
d.上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取）
e.申請報告（紅頭文件）
f.其他需說明的圖紙或文件
2. 申辦程序
a.備齊上述所有資料
b.送區規劃局規劃科辦理
五、建設工程項目地名報批
1. 所需資料
a.項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）
b.地形圖（均應劃示用地2份
c.總平面圖（3份）
d.建設用地規劃許可證及批文
e.申請報告（紅頭文件）
f.其他需說明的圖紙或文件
2. 申辦程序
a.備齊上述所有資料及1500元支票
b.送區地名辦辦理
六、建設工程項目報建
1. 所需資料
a.《上海市建設工程報建表》（到市報建處領取）
b.企業法人營業執照及有關證明原件和復印件
c.項目建議書批文原件及復印件
d.銀行出具的建設資金落實證明（驗資報告）
e.《上海市建設單位工程技術人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領取）
f.專業技術人員和管理人員技術職稱證書原件及復印件
g.《住宅項目配套建設審核申請表》
h.《住宅新開工審核通知單》
七、工程項目設計招標辦理
1. 所需資料
a.報建工程項目IC卡
b.上海市建設工程設計招標項目登記表
c.《上海市建設工程設計招標文件報批表》（到市招標辦領取）
d.《上海市建設工程設計評標小組報批表》（到市招標辦領取）
e.工程設計任務書
f.建設用地規劃許可證
g.工程項目選址意見批文
2.辦理程序
a.備齊上述資料
b.到市設計招標辦辦理
八、設計方案評標會召開及設計單位中標辦理
1. 所需資料
a.項目設計方案、建設用地規劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文等若干份
b.會議通知書
2. 辦理程序
a.備齊上述資料
b.提前三天分送各評委
c.到市招標辦召開評標會（會務費300元）
中標辦理a.設計方案評標會會議紀要b.評委評標意見書
九、建設工程規劃設計要求申辦
1. 所需資料
a.上海市建設工程規劃設計要求申請表（到區規劃局領取）1份
b.計劃批准文件 1份
c.土地使用權屬證件 1份
d.房屋權屬證 1份
e.危房鑒定報告
f.地形圖（劃示用地范圍） 2份
辦理程序a.備齊上述資料b.送區規劃局規劃科辦理
十、工程項目設計方案深化、修改
根據規劃局批文要求修改設計方案
二、 基本建設工程預算審計咨詢及其流程
一、基本建設工程預算審計咨詢及其流程
基本建設工程預算是在施工圖設計完成之後編制的工程造價文件，稱為施工圖預算，亦稱「設計預算」，簡稱「預算」。因為是在施工之前編制的，所以它反映的只是基本建設工程的預計造價、計劃價格。
基本建設工程預算審計咨詢業務內容，可以是編制預算，也可以是對已編制的預算進行審核。
1．預算的編制的一般程序。
(1)熟悉和掌握資料和現場條件，主要是國家和當地政府頒發的有關法律、法規和政策文件、相關的定額、取費標准、材料、設備價格等，以及施工圖紙、設計說明、施工方案、水文地質資料等；
(2)制訂編制方案和計劃，主要是人員、時間的安排和編制步驟與要求；
(3)計算工程量；
(4)確定分部分項工程的單價；
(5)計算合價並匯總；
(6)計算各項取費；
(7)計算該基本建設工程的預算總價，即預算造價。
由於施工圖預算是實行工程包干，進行工程結算，實行經濟核算和考核工程成本的依據，其編制是一項技術性和政策性要求很高的工作，特別是工程量的計算非常繁瑣。如果編制者不具獨立性，或業務水平不夠，或責任心不強，都很難保證其准確性。
因此，加強對施工圖預算的審計，對於保證基本建設工程的順利完成，維護甲乙雙方經濟利益，控製造價，節約建設成本，具有重大的意義。
2．施工圖預算審計的一般程序。
(1)熟悉和掌握資料和現場條件，與編制不同的是，還要熟悉和了解送審預算及其工程量計算底稿；
(2)制訂審核方案和計劃，重點是選擇審查方法、人員和時間(包括核對時間)的安排，以及審查步驟和要求；
(3)審查工程量是否准確，按照施工圖紙和送審預算的工程量計算底稿進行審查，如工程量計算底稿，則須自行計算後再與送審預算的工程量比較；
(4)審查分部分項工程的單價是否正確合理，注意有無錯套、高套、重復選套定額的情況；
(5)審查設備、材料價格是否合理、符合規定；
(6)審查有無計算錯誤；
(7)審查各項取費是否符合規定；
(8)綜合整理審查資料，形成初步成果；
(9)與原編制單位交換意見、核對、簽章確認定案後形成最終成果。
二、基本建設工程結算審計咨詢及其流程
基本建設工程結算是在工程竣工後編制的工程造價文件，稱為竣工結算，簡稱「結算」。因為結算是在施工完成已經竣工後編制的，所以它反映的是基本建設工程的實際造價。
結算一般是由施工單位編制，提交建設單位審核批准。
結算審計的一般程序：
(1)熟悉和掌握資料及現場情況，與預算審計相比，還要著重熟悉和掌握施工合同(包括補充合同、補充協議等)關於結算的有關約定、工程施工過程中的變化(包括設計變更和現場簽證、材料和設備價格的改變、國家法律、法規和政策規定的變化等)、送審結算書及其工程量計算底稿、工程款的支付、質量驗收等資料。
(2)步驟與預算審計基本相同，不同的是應根據竣工圖紙和設計變更來進行審查，特別要注意增加的是否多計、減少的是否未計或少計。
(3)審查各項取費是否符合規定，要注意取費規定如果在施工期間發生變化，要嚴格按照規定以及合同的約定進行處理。
(4)審查簽證費用，主要注意下列問題：①簽證手續是否完備；②簽證的原因是否合理，是否應計人工程造價；③簽證的內容是否屬實；④簽證的數量是否准確；⑤簽證的價格是否合理；⑥是否有重復現象。
(5)審查索賠費用，包括乙方向甲方的索賠和甲方向乙方的索賠，注意下列問題：①索賠的手續是否符合合同的規定；②索賠的原因是否成立；③索賠的證據是否充分；④索賠的計算是否准確合理。
(6)綜合整理審查資料，形成初步成果。
(7)與建設單位、施工單位交換意見，進行核對，並三方簽章確認後定案，形成最終成果。
三、基本建設工程決算審計咨詢及其流程
基本建設工程決算是竣工驗收交付使用階段，由建設單位編制的基本建設工程項目從籌建到竣工投入使用過程中總體實際成本的文件，是建設單位向國家報告基本建設工程總體實際造價和投資效果的重要文件，稱為竣工決算，簡稱「決算」。竣工決算要正確核定新增固定資產價值，考核投資效果。
竣工決算由竣工決算報表、竣工決算報告說明書、竣工工程平面示意圖、工程造價比較分析四部分組成。大中型基本建設工程項目竣工決算報表一般包括竣工工程概況表、竣工財務決算表、建設項目交付使用財產總表及明細表、建設項目建成交付使用後的投資效益表等，小型項目竣工決算報表則只由竣工決算總表和交付使用財產明細表組成。
竣工決算應由建設單位編制，但由於某些原因，很多基本建設工程沒有編制竣工決算，有些竣工決算的編制質量不高，因此，也可由建設單位委託具有資質的社會中介咨詢機構幫助建設單位編制。
1．審核竣工決算的編制依據，包括竣工決算編制工作有無專門組織，各項清理工作是否全面、徹底，編制依據是否符合國家有關規定，資料是否齊全，手續是否完備，對遺留問題處理是否合理。
2．審核工程造價，這部分審計與竣工決算的審計一樣；但還應增加對設備費、土地費、管理費等的審查。
3．審核基本建設工程的建設和概算執行情況，包括是否按批準的初步設計進行，是否嚴格按批準的概算內容執行，有無概算外項目和提高建設標准、擴大建設規模的情況，有無重大質量事故和經濟損失。
4．審核竣工財務決算表，核實基本建設工程的資金的來源、支出及結余等財務情況。
5．審核基本建設工程合同工期執行情況和合同質量等級控制情況。
6．審核交付使用資產情況，包括固定資產、無形資產、遞延資產確定得是否正確、真實，有關手續是否辦理、流動資產及其移交等內容，特別要注意待攤投資及其確定和分配是否合規、正確、尾工工程和結余資金是否真實、合規，建設收入是否合規，賬務處理是否正確、分配是否合規，包干指標的完成情況，結余的核算和賬務處理是否合法、合規、真實、正確等。
7．綜合整理審核資料，形成初步成果。
8．與建設單位交換意見、核對後形成最終成果並提出對原竣工決算進行調整的意見。
邁克?E?米勒斯《房地產開發－原理與程序》中的房地產開發八階段模型
邁克·米勒斯認為，開發商自有投資開發意向，到項目規劃設計、施工建設、營銷租賃、物業管理都有一個合乎邏輯和開發規律的程序。雖然因具體條件的變化會導致保修環節的作為有所變化，但一般來說，各程序的的具體步驟不會有太大變化。他說「開發過程至少需要包括這樣一些階段：提出投資設想、細化這個設想、檢驗其可行性、合同談判、簽署正式委託協議、項目開工建設、竣工與投入使用、項目建成後的運營管理」。
但是，米氏同時強調如下三個要點：
實際的開發過程很難沿直線一步一步地向前進行，但我們歸納出來的開過不可能完全模擬開發商與其合作夥伴之間經常不斷地談判所導致的工作步驟變化。
開發是一種藝術，它是一種非常復雜且具有創造性的活動，開發中的有些做法不會合合乎邏輯，有許多決策要靠直覺做出判斷。
在第一個階段，開發商都要考慮開發程序中所有還沒完成的階段，即每一個決策不僅要考慮對本階段的影響，更要考慮其對後續階段尤其是對項目整個生命周期的影響。
其著名的八階段模型分為如下八個階段：
一：提出投資設想
開發商在對當地房地產市場有比較深入的了解並佔有大量市場信息的基礎上，探討投資可能性，尋找多個可供選擇的投資機會，在頭腦中快速判斷其可行性。
二：投資設想細化
開發商選擇出實現其開發設想的開發用地，探討技術可行性，與潛在的租客、業主、銀行、合作夥伴、專業人士接觸，做出初步設計方案，探討獲取開發用地的可行性。
三：可行性研究
開發商進行正式市場研究，估算市場吸納率，根據預估的成本和價格進行可行性研究，將有關開發計劃報送政府有關部門，從法律、技術和經濟等方面綜合判斷項目可行性。
四：合同談判
開發商根據市場研究中得到的客戶需求牲確定最終設計方案，開發合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租住方案，獲得政府的用地、規劃等許可。
五：簽署正式委託協議
簽署合同，包括合作開發協議、建設貸款協議和長期融資協議、土地出讓或轉讓合同、工程施工合同、保險合同和預租（售）合同。
六：工程建設
開發商根據預算進行成本管理，批准市場推廣和開發隊伍提出的工程變更，解決建設糾紛，支付工程款，實施進度管理。
七：竣工投入使用
開發商組織物業管理隊伍、進行市場推廣活動，政府批准入住，接入市政設施，租客入住，償還建設貸款，長期融資到位。
八：房地產資產管理
業主（開發商或新業主）進行物業管理、更新改造、市場推廣等工作，以延長物業的經濟壽命、提高資產運行質量；非房地產企業將其作為固定資產，進入其投資組合中。
三、 申請改變住宅建築使用功能的工作程序
1．所需要的資料。
1)《關於改變房屋使用功能申請書》一式兩份。
2) 《房地產證》等房產證明（復印件）2份。
3)《建設工程規劃許可證》或相關圖紙（復印件）。
4)消防、環保、衛生防疫、交通管理、市政園林局、房屋結構安全鑒定。（復印件）（由商用的性質決定所需要的文件）
5)《工商營業執照》（復印件）。
6)申請人《身份證》（復印件）。
以上資料需要帶上正本。
2．到區規劃局送案的工作的步驟。
1)先寫《關於改變房屋使用功能申請書》，一式兩份：
2)准備所有的證件及復印件。
3)到所屬區規劃局的監檢科蓋章核對，然後由監檢科呈上去。經審批通過的可以改，不通過的退案：
3．關於報告的寫作要求：
1)說明住宅建築的地點。
2)改變使用功能的理由原因。
3)業主的基本情況，公司或店鋪的經營范圍，經營期限。
4)提出改變使用性質的陳述及要求。
4．到區國土、房管局辦理步驟
1)規劃局審批通過後，交案（證件和區城市規劃局審批、處理文件）到登記所入案，補辦土地有償使用手續、補交地價：辦理房地產變更登記。
2)費用到計財處交。
5．主要費用
1)一般違章罰款，80—800元／平方米。
2)補交地價（見《XX市國有土地使用權出讓金標准》）
3)測繪費 （見《房地產測繪收費》）。
4)行政費用約100元左右。
6．備注
違章罰款，各個區有所不同，這是根據不同年限所決定的。但總的來說，94年後的比94年前稍貴。
四、 房地產開發過程中各環節所需要的文件材料
一、立項審批
1、項目立項申請報告書（原件一份）
2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）
3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）
4、項目建設投資概算（一份）
5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）
6、企業法人營業執照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）
7、項目地形圖（一份）
8、有關職能部門的意見。
二、規劃設計
1、由市規劃局根據城市總體規劃和立項文件核發勘察設計紅線，提供規劃設計條件。
2、建築設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。
3、市城建局負責聯系市有關部門對初步設計進行會審批復。
三、建設工程報建
（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續。
1、計劃部門核發的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書；
2、規劃部門核發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》；
3、國土部門核發的《國有土地使用證》；
4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批准書；
5、人防辦核發的《人民防空工程建設許可證》；
6、消防部門核發的《建築工程消防設計審核意見書》；
7、防雷設施檢測所核發的《防雷設施設計審核書》；
8、地震辦公室核發的《抗震設防審核意見書》；
9、建設資金證明；
10、工程預算書和造價部門核發的《建設工程類別核定書》；
11、法律、法規規定的其他資料。
（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。
1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委託證明；
2、建設工程施工公開招標申請表；
3、建設工程監理公開招標申請表。
（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。
1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委託證明；
2、建設工程施工邀請招標審批表；
3、建設工程監理邀請招標審批表；
4、工商部門簽發的私營企業證明；
5、法人營業執照；
6、其他申請邀請招標理由證明。
（四）直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。
1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委託證明；
2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；
3、建設單位申請安排建設工程監理單位報告；
4、工商部門簽發的私營企業證明；
5、法人營業執照；
6、建設工程直接發包審批表。
（五）辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。
1、《規劃許可證》；
2、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；
3、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；
4、施工合同及其單位資質證書復印件；
5、監理合同及其單位資質證書復印件；
6、施工圖設計文件審查批准書；
7、建設工程質量監督申請表；
8、法律、法規規定的其他資料。
（六）辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。
1、建設單位提供的資料：
（1）工程施工安全監督報告；
（2）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；
（3）工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；
（4）工程項目地質勘察報告（結論部分）；
（5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；
（6）工程預算書（總建築面積、層數、總高度、造價）；
2、施工單位提供的資料：
（1）安全生產、文明施工責任制；
（2）安全生產、文明施工管理目標；
（3）施工組織設計方案和專項技術方案；
（4）安全生產、文明施工檢查制度；
（5）安全生產、文明施工教育制度；
（6）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件；
（7）現場設施、安全標志等總平面布置圖；
（8）購買安全網的合格證、准用證發票原件和復印件；
（9）建設工程施工安全生產責任書；
（10）建設工程施工安全受監申請表；
（11）法律、法規規定的其他資料。
（七）領取《施工許可證》，除第（一）條規定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續。
1、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；
2、工程監理中標通知書和工程監理合同；
3、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發的樁機管理手冊）；
4、使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行政主管部門批准現場攪拌的批文；
5、質量監督申請安排表；
6、安全監督申請安排表；
7、建設工程質量監督書；
8、建設工程施工安全受監證；
9、施工許可申請表；
四、建設工程竣工驗收
（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監站審核，質監站在7個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監站派員現場監督。
1、已完成工程設計和合同約定的各項內容；
2、工程竣工驗收申請表；
3、工程質量評估報告；
4、勘察、設計文件質量檢查報告；
5、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；
6、工程使用的主要建築材料、建築構配件和設備的進場試驗報告；
7、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；
8、建設單位已按合同約定支付工程款；
9、施工單位簽署的《工程質量保修書》；
10、市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；
11、規劃部門出具的規劃驗收合格證；
12、公安、消防、環保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；
13、質監站責令整改的問題已全部整改好；
14、造價站出具的工程竣工結算書。
（二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監站出具的工程施工安全評價書。
（三）建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內，要提供如下資料到質監站辦理手續。
1、工程竣工驗收報告；
2、《施工許可證》；
3、竣工驗收備案表；
4、工程質量監督報告；
5、工程竣工驗收申請表；
6、工程質量評估報告；
7、工程施工安全評價書；
8、工程質量保修書；
9、工程竣工結算書；
10、商品住宅要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；
11、法律、法規規定的其他資料。
（四）建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續。
1、工程按實際結算的，要提供如下資料：
（1）建設單位和施工單位的委託書；
（2）工程類別核定書；
（3）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；
（4）工程施工承發包合同；
（5）施工組織設計方案；
（6）圖紙會審記錄；
（7）工程施工開工報告；
（8）隱蔽工程驗收記錄；
（9）工程施工進度表；
（10）工程子目換算和抽料（筋）表；
（11）工程設計變更資料；
（12）施工現場簽證資料；
（13）竣工圖。
2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供如下資料：
（1）建設單位和施工單位的委託書；
（2）工程承包合同原件；
（3）竣工圖。
五、辦理預售許可證
l、預售人已取得房地產開發證書、營業執照。
2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。
3、持有《建設工程規劃許可證》及《建設工程施工許可證》。
4、計劃部門簽發的《項目投資許可證》。
5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。
6、已簽房屋施工合同。
7、三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。
8、建設銀行審核開發建設資金要達到工程總投資25％以上資金的驗資證明。
9、已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶。
10、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。
11、具有預售說明書(內容包括：商品房的位置、地點、裝修標准、售價表、銷售計劃；公共建築的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。
12、項目規劃平面圖(由核發預售許可證部門在平面圖中註明預售商品房項目的座落位置和樓號)。
13、物業管理方案已經落實。
辦理《商品房代銷許可證》的程序
一、授委託單位的申請報告；
二、填報《XX市商品房代銷許可證》申請表；
三、提供預售單位委託代銷房屋合同；
四、提供XX市房地產中介服務機構資質證書和企業營業執照；
五、委託單位提供的預售銀行監控帳號；
六、核發《商品房代銷許可證》。
十三、 辦理登記發證、交易補地價交款程序
一、估價所轉來的評估資料文件，地價管理組進行初審核對工作。
二、將初審意見呈處長審核，經批准後通知交地價款用戶；屬本局登記所的轉交登記所辦理；交易的轉交易所辦理。
三、屬各區局辦理的，憑估價所發出的通知書領取「現金送款單」到本局XX路辦事處交款。
四、憑交款的回單和（收款通知書）到本局計財處領取「交款發票」。
五、憑「交款發票」及「收款通知書」回單，到XX處領取通知書到各區局辦理發證手續。
十四、 辦理房地產登記手續
一、房地產登記所受理的范圍：
(1)總登記（指解放後已領有契證，且產權人及房屋結構面積沒有改變，舊證換新證）；
(2) 轉移登記：（如繼承、買賣、贈與、交換、分家析產、分割等）；
(3) 變更分割登記：（翻建，擴建、加建、改建、公公合建、私私合建、公私合建）；
(4) 遺失登記（如契證丟失、焚毀）；
(5) 塗銷登記（如房屋拆除、倒塌）；
(6) 更正登記（指登記完畢後，因原申請錯誤或遺漏以及由於登記人員疏忽造成的錯誤由權利人或登記工作人員提出的更正）；
(7) 新建登記（如新建造房屋，包括徵用補償的房屋及解放後沒有進行房地產登記的房屋）；
(8) 抵押、典當設定和他項權利登記；
(9) 受理審查確認尚未取得合法權證而被徵用的房屋產權；
(10) 處理在登記過程中發現的雖經處罰或未經處罰的違章建築；
(11) 受理有關房地產登記事宜的委託認證手續。
二、房地產登記的基本程序：
事前，請您按要求填寫由XX市房地產登記所印製的《房屋產權登記申請書》、《土地使用權登記申請書》和《房屋四至牆界申報表》；備齊各類房屋登記應提供相應的證件、證明、申請 辦理登記。
您填好申請登記表之後，把申請登記表、身份證、戶口本以及足以證明房地權屬的有關證明、證件、交登記所工作人員審驗，經初步審驗權屬清楚、證件齊全、基本符合條件的活，該所工作人員會立案收件並受理登記。
立案並受理登記後，登記所工作人員將計價表送到計收款處計價，您交款後便可等候房地產查丈通知。
3. 請問交房儀式策劃怎麼做，大家有什麼好的建議嗎
你好，很高興為你解答。交房是業主們盼星星盼月亮的事，交房的時候業主們都會到現場，交房儀式辦得好不好直接體現開發商的能力，所以開發商都會很好的策劃下，那麼怎麼辦理熱鬧呢，給業主們回家的感覺呢？那就需要安排一些節目了，下面我給大家介紹下怎麼來策劃好了，希望對大家有幫助！ （你們樓盤名稱）交房活動策劃方案 一、活動的意義與目的 交房儀式，實質上是項目營銷推廣活動的一個里程碑。通常情況下，在交房之時，項目推廣的推廣銷售工作已基本接近尾聲，在以後的推廣過程中，無法展開大規模的營銷策劃工作，無論是精力還是金錢的投入，都將受到一定的限制；但同時，剩餘的10%——30%產品，又沉澱了開發商的大部分、甚至全部的利潤所在，又是所有公司不得不重視的。 交房儀式，根本的目的在於促進項目剩餘產品的消化，實現開發利潤，這是我們所首先應該明確的。唯有如此，在選擇交房儀式的活動策劃和組織時，才將更具有針對性。 所以，我們可以明確本次（你們樓盤名稱）交房活動的目的： 通過能夠體現項目品質特性，彰顯業主尊貴身份的交房儀式，感染意向性客戶，促成其下定簽約；同時，強化項目（你們公司名稱）」的品牌形象，並通過業主與准業主的口碑相傳，達到吸引更多同類客戶參觀購買項目的目的。 為此，我們明確本次交房活動的主題： 歡迎進入尊貴領地（你們樓盤名稱）交房儀式暨客戶答謝紅酒會 二、活動的內容組織 紅酒會，作為交房活動的形式確定後，我們還必須確定活動的內容，只有當形式和內容完美統一，並經過精心組織，才能達到最佳的效果。我們提供兩種方向以供公司在決策時加以選擇： 方向一：「水墨丹青彩世界」 即邀請知名書畫家現場題詩作畫，為酒會助興，並且，所有作品都可免費贈給現場客戶。美酒佳餚、水墨丹青與尊貴府邸、時尚名流交相輝映，榮耀不言而喻，身份無言流露。 方向二：零距離體驗「金鑰匙」服務 「金鑰匙」，國際星級酒店專業化服務代稱，是全球酒店業的最高服務標准，能看見「金鑰匙」的酒店就意味著能享受細致入微、體貼到家的服務。可邀請星級酒店「金鑰匙」與物業管理公司服務人員，共同就未來物業服務的有關內容進行現場的表演。 （你們樓盤名稱）專業化物業管理，如能以「金鑰匙」作為考核標准，為業主提供最佳服務，也是項目吸引人的亮點所在。並且，業主的生活經歷決定了他們對星級酒店的「金鑰匙」服務，應該有很深刻感受和認同，以此作為酒會的內容，讓業主親身感受、鑒賞未來家園生活的服務，也能較好吸引業主參與。 三、活動的組織費用 明確了活動的目的、形式和主題後，活動的組織工作就是活動能都成功的關鍵所在。以下，我們對活動籌備組織工作過程中的步驟加以闡述。 1、人員邀請 人員的邀請，分為幾個方面。 第一，客戶邀請。所有簽約客戶、下定客戶以及意向性客戶。尤其是下定客戶和意向性客戶，交房儀式是最好的促成成交的時機，必須確保人員的到場。 第二，嘉賓邀請。不管採用什麼方式，嘉賓是必不可少的。書畫家、或者酒店「金鑰匙」都必須提前預約；還可邀請省市有關領導。 第三，司儀邀請。活動的成功組織，一個經驗豐富的司儀，是最有效的。可邀請 知名節目主持人主持。 人員邀請，客戶的邀請由公司銷售部負責完成；其餘由公司辦公室或者策劃部負責。 2、銷售配合 活動的根本目的在於對銷售的促進，在活動實施過程中銷售的配合是極其關鍵的。 首先，政策的配合。對於下定尚未簽約、或者意向性較強的客戶，可制定相應的優惠政策，在交房後1個月簽約，可獲贈一定折扣的優惠、或者，一個較低的折扣，或者，贈送家電等；對於簽約客戶，推薦客戶前來購房，可贈送一定時間的物業管理費等。 其次，人員的配合。活動現場的客戶可能向對比比較陌生的，要求行銷對各自客戶進行全程陪同，並促成客戶之間的相會交流和溝通，達到默契，並適時與銷售相結合。 3、活動時間與地點 兩個看似不重要的小問題，卻關繫到客戶是否有時間或者願意參加活 動的關鍵。 （1）時間： 月 日 酒會的組織一般在晚上比較適合，該時間段客戶的自由時間相對空閑。 （2）地點：（可根據需要進行選擇） 四、其他 活動的成功與否，最根本在於活動的主題和組織。在此僅提供活動的方向，涉及到活動組織問題，較為繁瑣。公司多年來積累的豐富的活動經驗，相信有能力將活動成功舉行。 （你們公司名稱） 好了，以上就是我整理的交房儀式的策劃，你看看怎麼樣，如果不錯的話可以採用哦，不妥的話就僅供參考吧，總之希望對你有幫助呢！另外可以在小區寫些橫幅歡迎業主回家或是感謝感恩的話，最後更好的為業主服務，稱當好業主放心安心的管家的標題，要站在業主們的角度去想問題！