1. 銷售方案怎麼寫
第一節：銷售策劃概述
銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎麼走，如何宣傳造勢等
第二節：銷售策劃與項目策劃的區別
簡單而言，二者區別在於項目策劃是「綱」，銷售策劃則是「目」，「綱」舉才能「目」張。
一：項目策劃所包涵內容：
（一）市場調查
項目特性分析、建築規模與風格、建築布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議
（二）目標客戶分析
經濟背景：經濟實力/行業特徵/公司、家庭
文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、
（三）價格定位
理論價格/成交價格/租金價格/價格策略
（四）入市時機、入市姿態
（五）廣告策略
廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控
（六）媒介策略
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算
（七）推廣費用
現場包裝（營銷中心、示範單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放
二：銷售策劃所包涵內容：
（一）銷售現場准備
（二）銷售代表培訓
（三）銷售現場管理
（四）房號銷控管理
（四）銷售階段總結
（五）銷售廣告評估
（六）客戶跟進服務
（七）階段性營銷方案調整
第三節：銷售策劃的內容及步驟
一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。
二：市場調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂「知己知彼、百戰不殆」。
三：項目優劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，並找出支持理由。
四：項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。
五：項目銷售思路：
（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。
（二）主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。
（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
參考資料：
http://www.08b.net/search/?wd=%E7%AD%96%E5%88%92%20%E6%96%B9%E6%A1%88
2. 一個完整的銷售方案怎麼做
一、調查研究。
荀子說：知道，察也。講的就是明白道理、掌握情況。任何一個房地產項目的營銷策劃，首先要做的便是踏勘、訪談、調查，盡可能摸清真實情況，掌握第一手資料。除了依靠專人調查外，自己還要身臨現場，細查、深究。因為調查是一切營銷策劃的基礎、源頭，策劃成功與否，取決於掌握的情況准不準、全不全、深不深。
二、善思後行。
孔子說：三思而後行。做好一個項目的策劃，不僅要三思，甚至要十思、百思、日思、夜思、冥思、苦思。事實證明，許多金點子、新創意，都是在掌握大量第一手信息情報後，在勤思中迸發出靈感火花的。思要全神貫注，不分心。作為營銷策劃人，還要善於納集體之思，強調團隊精神，把每個人的積極性都調動起來，以達到創新。
三、以奇用兵。
商場如戰場，戰場講究出奇制勝。營銷策劃要遵循市場法則，因情循理，這便是正，這也是多數營銷策劃公司為什麼8年來一直成為行業的不倒林原因之一。但正不避奇，正中出奇，是制勝的法寶。奇就是獨創、變化、標新，尋求差異化。事實上，出奇也是職業經理人個性的發揮和張揚，只有依據不同項目特點，揚長避短，度身制衣，將個性發揮到極致，才能盡顯獨特的風貌。古人曾說：奇正之變，不可勝嘗也。善於奇者，無窮如天地，不竭如江河。由於市場是動態的，可以隨之而變化，因此，任何時點的營銷策劃難題都是有辦法克服的。
四、雜糅相濟。
多年的營銷策劃總結出：營銷策劃要避免單一，講究交融、貫通，做到邊界滲透、資源整合。具體而言，要做好市場調查、行業背景分析、區域環境分析，講究消費模式，洞悉消費心理，注重營銷策略和企業發展戰略。做功能定位，要考慮建築形態、市政規劃、環境風水；做效應分析，要運用數學、工程學、會計學的知識；做企業形象設計，要運用經濟學、社會學、心理學、美學知識；做文本設計，要運用圖文、電腦、多媒體方面的知識；即使做策劃方案，也要避免嚴肅、艱澀、機械的文風，用語清新活潑、旁徵博引。因此，房地產營銷策劃經理人除了精通專業之外，還要用各種知識武裝自己，以便融會貫通、靈活應用、揮灑自如。
五、大道至簡。
效率就是效益，而效率則取決於實施過程的是否簡便、快捷。顯然，營銷策劃方案必須簡潔、明了，諸如對市場前景、行業背景、競爭對手、功能定位、形態布局、營銷策劃、整合推廣等都要有清晰的結論、量化的依據，使人一看就明了，就可以操作。那麼，這就要求營銷策劃的職業經理人，要有超強的理解感悟能力，追求簡約、高效的工作作風。
六、以德為尚。
品德是衡量一個人的道德規范標准，人品的好壞，決定著一個人在這個行業的壽命。營銷策劃人既要有人品，還要有良好的操守。做營銷策劃必須遵循這個行業的職業道德，操守要好。市場經濟是法制經濟和道德經濟，職業經理人的道德操守和職業道德是安身立命之本，也是個人的無形資產和品牌，應加強維護，使之增值。
七、業精於勤。
隨著城市化進程的加快，大魚吃小魚的時代已不復存在，取而代之的是快魚吃慢魚。作為營銷策劃經理人必須適應市場變化需求，做到五勤：即手勤、腿勤、眼勤、耳勤、嘴勤，以提升專業水平，降低市場風險。
八、誠信立人。
講究誠信、信譽，既是對營銷策劃的要求，也是做人的基本准則。營銷策劃經理人應以高度責任心對待所負責的項目，不可敷衍塞責、欺世盜名、形而上學、閉門造車，更不可搗糨糊。雖然這會給經理人帶來更大的壓力，但會因盡責而實現價值感到心安理得，很有成就感，同時還會為自己贏得良好的信
3. 營銷方案怎麼策劃該怎麼做
一、了解現狀。
1、市場形勢。包括市場規模與增長，過去幾年的總量，不同地區的銷量，顧客消費變化的趨勢。
2、產品情況。包括過去幾年產品的價格、銷量、利潤等。
3、競爭情況。包括競爭對手的市場規模、目標消費者、產品質量、價格、渠道等。
4、分銷渠道。本企業各渠道的銷售情況，各渠道的相對重要性及變化情況，各經銷商經營能力的變化和激勵措施的投入等。
5、宏觀環境的變化。
二、運用SWOT分析法進行情況分析。
1、通過機會、威脅分析，找出外部影響企業未來的因素。
2、通過優勢、劣勢分析，說明企業內部情況。
3、通過以上分析，確定營銷計劃中必須強調、突出的部分。
三、明確目標。企業想要通過此次營銷活動達到什麼樣的目標或目的。
四、制定發展戰略。發展戰略主要包括以下三個方面：
1、目標市場戰略。即企業准備進入的細分市場，考慮運用多少資源、力量。
2、市場營銷組合策略。針對目標市場，採取什麼樣的價格、產品、渠道、促銷。
3、營銷預算。
五、制定行動方案。包括任務時間、地點、人員安排、經費、物資、負責人等，最好用表格形式列出來，使人一目瞭然。
六、預測效果。以上步驟均完成後，應對其進行經濟效果的預測（如編制損益報告等）。
七、制定監管措施和應急預案。
八、編制營銷活動策劃書。內容主要包括：
1、前言。
2、綱要（目錄）。
3、正文。包括市場現狀描述、市場分析、營銷組合及策略、預算費用、效果預估、應急預案等。
4、附件。包括各種文稿、分活動策劃書等。
4. 房地產營銷策劃與代理方案
這里可以介紹一個好用的房產營銷策劃方案：佑商爆銷模式，一個專業嫁接房地產車、商、住的營銷方案。
5. 如何寫房產代理策劃書
在接受代理樓盤時，發展商往往會要求其寫出「提案報告書」。根據「提案報告書」的好壞，發展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以，「提案報告書」製作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運。一份好的「提案報告書」，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業務部門通力合作，才能很好地完成。撰寫「提案報告書」來時，首先必須要求發展商提供個案資料、建築規劃設計初稿或藍圖，以及其他相關資料。在此基礎上，再收集個案所處區域的都市計劃圖、人口統計資料、交通建設計劃、公共工程建設計劃及其他利多利空資料。同時，還要收集該個案區域市場的市場調查資料表，作為「提案報告書」的附表,據以作為提出「價格建議」、「產品定位」的數據資料。 一般說來，「提案報告書」並沒有統一的格式和內容，但是，大部分的「提案報告書」都是針對發展商的需要而撰寫的，通常包括下列內容： 一、研展部分 1、項目簡介。其內容包括開發商、基地面積、總建築面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建築密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數、地理位置等。 2、區域市場分析。其內容包括地理位置、交通配套、個案市調等。 3、SWOT分析。主要是在區域市場分析的基礎上分析本案的優勢（Strength）、弱點（Weakness）、機會點（Opportunist）及存在的問題（Threats）。 4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標客戶的分析，從而可以對產品進行定位。這部分內容通常可以用餅圖來顯示，較直觀。 5、產品定位。包括產品建議、價格建議及付款建議。在產品建議中必須羅列出為什麼這樣定論的理由和房型配比建議，在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進度和銷售率可能達到的價格。 二、企劃部分 包括： 1、廣告總精神。 2、訴求重點。 3、NP稿標題初擬。 4、媒體計劃。 三、業務部分 主要包括銷售階段的分析、業務策略及執行計劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導期、強銷期、持續期）做詳細闡述。業務策略及執行計劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業務執行等做一一陳述。 完成了以上研展、企劃、業務三大部分的報告後，一份提案報告書基本上出來了，但最後不要忘記還有一個關鍵的事情必須在報告書里涉及，那就是與開發商的「合作方案」，營銷公司一般可以有三種代理的方式：（1）純代理；（2）代理（即包括廣告）；（3）包銷。這三種方式的代理價格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書中羅列出來，由發展商去選擇，雙方再做進一步的商討。 「提案報告書」寫出來後，做一個閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發商一個醒目的感覺，使開發商感覺營銷公司對提案報告是相當重視的，也可以讓開發商對營銷公司的實力有充分的了解。從而贏得開發商的信任。 總之，撰寫「提案報告書」的主要目的在於能夠成功地取得銷售代理權，讓開發商覺得「非你莫屬」。 「以正合，以奇勝」房地產策劃之體會 成功的房地產策劃最重要的不是靠什麼高招奇招，最重要是靠踏踏實實的規范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應把握以下關鍵要點： 一、 時機（投資開發的時機） 投資時機的決定是建立在房地產市場把握的基礎上。如果對投資開發時機的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已註定失敗。「匯展閣、東海一期」的成功正是很好地把握時機的結果；「爵×大廈、中×時代廣場」的失敗正是生不逢時的例證。對時機的把握關鍵的要點是你要清楚在什麼時候應投資開發什麼類型的房地產，還要清楚在不同的時期，房地產投資的利潤水平會有所不同。因此，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。 二、 位置（項目開發所在的地理位置） 位置的選擇取決於發展商的投資眼光。同樣一塊地，對於不同的投資者有不同的價值；不同位置的地塊，其地價水平也不同，在選擇位置時要清楚地價成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。因此，了解發展商地價水平，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作。「羅湖商業城」地塊是物業集團在90年以4億2千萬的天價投標所得，這在當時被認為是一個失敗的投資項目，但現在看來，再沒人懷疑其敏銳的投資眼光了。 三、 定位（市場定位、產品定位及規劃設計等） 你的市場定位是否適應市場的需求，產品定位是否滿足目標客戶需求，這是項目成敗的關鍵所在。「金×豪園」失敗的定位是一個有力的反面例證。 四、 成本（項目的總建造成本） 若能做到有效的成本控制，產品的價格才能有競爭力，要清楚「價格」是市場競爭中最有力的武器。因此，如何在准確定位的基礎上做好成本控制，是發展商努力要做的事，也是發展商難以做到的事。在成本控制方面關鍵在於如何提高成本效益。 五、 策略（價格、渠道、廣告、促銷等） 策略的運用關鍵是靠創意，策略同時應具有可操作性。如果把前四點稱作「正合」，則這一點可稱作「奇勝」了。正如孫子兵法上所講，「以正合，以奇勝」，沒有「正合」，就無以「奇勝」，沒有「正合」，就想「奇勝」那是異想天開；只求「正合」，只會按部就班操作，不善「用奇」，則策劃也略嫌平淡了些。 策劃若能做到「正合」，則已成功了八成，若能加上「奇勝」，則策劃百分之一百成功！遺憾的是我們目前的策劃工作在「正合」方面未能有很深入的研究，若我們能在項目的前期分析、可行性分析、投資分析及規劃設計等方面有更深入的研究，則我們才能在同行中永遠立於不敗之地。 策劃方案的基本內容結構包括： 1、制定目標 2、SWOT分析與可行性研究 3、獲得核心概念 4、核心概念的表現策略 5、策略實施的方法和途徑 6、操作步驟、工作執行計劃與時間表 策劃方案中常用的分析方法有以下幾種： 1、目標分析法：根據定製的目標，獲得與目標相關的市場元素，逐步進行分析 2、剝離法：收集相關的市場元素，逐步剝離，獲得核心概念 3、量化定性法：將相關的市場元素進行量化，根據相關數據進行定性分析 4、綜合分析法：將相關數據及資料用圖表分析。 策劃方案基於什麼樣的信息及其信息源狀況 獲得市場信息的途徑主要有： 1、針對目標消費者的市場調研 2、同類產品營銷手段監測與分析 3、網站、報刊等媒體相關信息 4、策劃人員的實戰經驗 交流方式？開頭腦風┗嵫劍? 周期呢，如果趕時間1個案子2星期 如果想周全穩妥一些，包括市場調研時間，至少要2個月
6. 如何做好單品銷售計劃和地方代理方案
1、做好自己公司的銷售計劃。一個專業的銷售公司或者銷售人員，都不能不承認銷售計劃的重要性。銷售計劃要越詳細越好。在這個銷售計劃裡面，你要有這個旺季的銷售目標金額，銷售目標數量，同時你也要針對你現有的客戶群，給每個客戶做一個銷售你的產品品牌組合的銷售目標，並且帶有實現這個銷售目標的銷售方案。在銷售方案里，你要包含你銷售的單品種類，你所採用的價格策略，你對采購者的優惠方案，你對經銷售商的激勵政策，你對你銷售人員的激勵政策，你對你銷售人員的管理方案等，這樣才是一個完整的區域銷售體系。
2、召開旺季銷售動員大會（即怡蓮營銷學術交流會）。怡蓮營銷學術交流會實際上便是產品推薦會，在旺季來臨前，如果你有一定的銷售網路，有一定的銷售實力，在取得怡蓮（廠商）支持的情況下，召開一個怡蓮營銷學術交流會對於你旺季的幫助是很大的。在怡蓮營銷學術交流會里，你可以向你所有的經銷商朋友詳細講明你今年旺季的銷售目標，你的銷售方案，你的采購優惠方案，你的經銷商激勵方案等加強你的經銷商客戶對怡蓮品牌和公司的信心。如果你的銷售規模，你的客戶資源或其它條件限制不能召開較規模的怡蓮營銷學術交流會，那麼建議你還是有必要對你的銷售人員召開一次小規模的怡蓮專題培訓會，這對銷售人員也是很有必要的。
3、抓緊貨款的回收。目前，中國的禮品行業趨勢，能夠做到沒有賒銷的代理商恐怕是鳳毛鱗角了，因此在禮品銷售旺季一定要注意資金的回籠，並且要有針對性的做好你的賒銷計劃，對於資金實力不是很強的公司，這一點尤其重要。否則一個不小心，在旺季的銷售階段很有可能出現資金斷鏈的情況，這邊的經銷商拿著現金找你要貨，而那邊的經銷商有可能把賒著你的貨放在倉庫里。建議是：在旺季里，對貨款的管理一定要做到三不要。不要對沒有信譽的經銷商賒貨，不管他的銷量有多大；不要對沒有銷量的客戶賒貨，不管他的信譽有多好；不要對怡蓮產品不專一的客戶做賒銷，不管他的銷售可能有多大。要盡量做到寧願少賺或不賺也不要做賒銷，即便是做了賒銷，但是也一定要給對方一個合適的期限，在期限的范圍里一定要回收貨或款。
4、加強多方面的交流與溝通。銷售工作本身就是一種溝通工作，作為代理商
，你的作用主要就是承上啟下，對上要對上游廠商負責，對下，你要對你的經銷商客戶負責。因此，在銷售旺季里，你要掌握各方面的信息，並且隨時有調整你銷售策略的准備。在與上游廠商的溝通里，你要了解你他們的新產品什麼時候會出來，對你現有的產品結構是否有沖突，以便你決定哪一款產品可以在什麼時候不進或少進，你也可以在與上游廠商的溝通中，讓廠商更加信任你，加大對你的投入與支持，說不定一款特價產品的支持可以支付你幾個銷售人員的工資
，同時你還能通過和廠商的溝通中了解到別的區域採用的較好的旺季銷售整合方案，為你所用。