房地產企業稅收策劃書方案

⑴ 房地產企業進行稅收籌劃的思路是什麼

房地產公司大致可以分為房地產開發公司、房地產中介服務公司、房地產綜合公司等。 目前國內房地產公司主要繳納的稅種有增值稅、房地產稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅、城鎮土地使用稅等。總的來說，就是稅負壓力大，那麼又有哪些方法可以合理合規節稅避稅呢？

房地產開發公司常見問題：

1、房地產開發公司成本權證少，進項不足。

房地產開發企業的用工來源復雜，材料來源不統一，即使業務屬實，供應商、用工環節也可能缺乏發票

2、中介費用之類的中介費用不能提供發票，而且金額很多。

3、股東分紅時需要交20％的股息稅，個稅很高。

4、房產開發企業快捷核算可能會有不規范行為出現，稅務風險會增加

房地產開發企業的收入來源復雜，資金支出、流入復雜，財務會計核算困難，無法完全核算企業的收入、支出收入，因此企業的實際經營狀況比較混亂。

房地產公司如何降低企業稅負

一、利用有限公司的財政返還獎勵

操作方式：在地方政府園區注冊一家新公司或分公司（不用實體入駐），主體公司把業務分包到新公司，而新公司也等同於承擔了主體公司稅負，在園區納稅得到當地政府財政支持，促進企業和地方共同發展。這是地方政府園區的「有限公司返稅政策」。當月正常納稅，次月獎勵返還到公司賬戶。

增值稅返還：按照地方留存部分的70％-90％給予支持獎勵

企業所得稅的返還：按照地方留存部分的70％-90％給予支持獎勵。

案例分析：「鏈+」這個名字對於房產界肯定都不陌生了，也無需過多介紹，在該公司入駐到筆者所在重慶園區後，不僅促進了當地的發展，也為該公司節省了大部分稅負。就拿他們年底有3000萬的增值稅/企業所得稅計算。

增值稅： 3000w/（1.6 ％ ） *6％=169.8w

附加稅： 169.8w* 12 ％=20.38w

企業所得稅： 3000瓦* 25 ％=750w

股東股息稅： （3000w- 750w） *20％=450w

企業合計1390w左右的稅金，以3000w來看，約一半的利潤要交稅，實際到手的只剩下約二分之一。

在注冊入駐到園區後，享受園區稅收返還

增值稅：169.8*50%（地方留存部分）*80%=67.92w

企業所得稅：750w*40％（地方留存部分）*80％=240w；

共計扶持獎勵67.92w+240w=307.92w到企業賬戶

二、個人獨資核徵收政策

操作形式：針對企業缺票、企業所得稅高、個稅高等問題，可以通過在園區成立個人獨資企業來承接主體公司業務、或者用個人獨資企業轉移利潤發放形式。個人獨資只用繳納增值稅、附加稅、個稅，不用繳納企業所得稅和分紅稅。

具體內容：園區和人獨資企業應交納的稅率如下。

核定後個人所得稅：0.5%~ 2.1％

增值稅：1％ （疫情年後由3%變為1%）

附加稅： 0.06％ （徵收12 ％減半6 ％ ）

綜合稅負僅在3％左右

案例分析：比如鏈+的一名股東，他占股20％，年末分紅時利潤（3000-750 ） *20％=450w，需要繳納分紅稅： 450*20％=90w。

在個人獨資企業核定後：

增值稅： 450w/（11 ％ ） X1％=4.45w

個人所得稅450*10％*30％-4.05=9.45w

附加稅： 4.45w*6％=0.267w

個人獨資企業核定徵收的稅負：

4.45 +9.45+ 0.267=14.167w

在納完這14萬的稅額過後剩下的錢就可以自由提取支配，90萬的稅和14萬的稅相比瞬間降低了數倍。

⑵ 房地產開發企業稅務籌劃怎麼做

稅務籌劃，是指在稅法規定的范圍內，通過對經營、投資、理財等活動的事先籌劃和安排。盡可能的獲得「節稅」的稅收利益。它是稅務代理機構可從事的不具有鑒證性能的業務內容之一。 稅務籌劃是由應為Tax Planning意譯而來的。從字面理解也可以稱之為「稅收籌劃」、「稅收計劃」，但是由於我國將稅務部門對於稅收徵收任務的安排叫做「稅收計劃」，為之避免與之混淆，在從國外文獻中引進這一術語之初，將其譯為「稅收籌劃」、「納稅籌劃」、「稅務籌劃」，一體現稅收籌劃所具有的實現策劃安排的特點。

一、房地產開發企業稅收籌劃技術
房地產開發企業由於其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，採用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業務，對其採用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。
（一）規避平台籌劃
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規避平台籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。
（二）投資轉化技術
房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以採用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對於房地產開發企業來說，其效果非常明顯。
(三)稅基籌劃技術
房地產開發企業資金佔用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中於如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬於權益資金模式，只能按稅後利潤分配，不能有效降低稅基。
（四）實現技術
主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對於房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。

⑶ 房地產公司稅收籌劃該如何做

房地產行業一直是我國的朝陽行業，特別是近幾年通過房地產龐大的產業鏈帶來的經濟效益相當可觀，比如重慶最新出台的重慶排名前100民營企業中，前十就有金科、萬科、華宇三大房地產企業獨佔三個名額。當然，房地產行業也承受著較大的稅負壓力，而且很多環節都是重點監察對象，稍微操作不慎都有涉稅風險。那麼房地產行業主要的稅負在哪幾個部分呢？又該如何解決呢？

1 .人工費和社保很高

房地產業的企業成本結構中，人工成本約佔20％-30％，但這一部分本來不能作為進行抵扣，而是偏重6％的增值稅稅負。 而且社會保障稅稅後，企業必須嚴格要求為員工買社會保障。其中，關於設計、銷售等環節員工的薪酬也比較高，社保基數高，企業社保成本壓力大。

2 .外部支出沒有票

其實，任何行業都有很多拿不到發票的支出。 例如中介服務、渠道介紹費、招聘的兼職、購買零散的材料等。 很多情況下，向個人支付費用，拿不到票會使得稅負增加。

3 .股東紅利

25%的企業所得稅＋20%的分紅稅，會使得很多股東不敢從企業里拿錢，特別是房地產行業一直被稅務緊盯。企業所得稅、分紅稅個稅，都是屬於所得稅的一種，不管是企業缺票還是分紅時都會觸碰高額的所得稅。那麼如何才能合理合規的把錢從公賬里拿出來，或者是說如何合理合規的把企業所得稅降低就成了房地產企業的當務之急。

現在主流的方式是通過在地方政府園區成立個人獨資企業享受核定徵收來解決，通過個人獨資核定，可以解決企業的無票支出部分，也能減低所得稅。在園區成立個人獨資企業後去承接主體公司的部分業務或者去承接需要拿出利潤的資金。核定後綜合稅負在3.16%以內，國家法律法規規定個人獨資企業無需繳納企業所得稅和分紅稅，比如重慶某宇房地產企業也通過成立數十家個人獨資企業解決自身所得稅部分。如開票400萬，只需納稅十萬左右即可完稅，剩餘賬戶里的資金可自由支配提取，無需二次納稅。

如果增值稅壓力偏高，可以在園區設立有限公司，納稅後獲得增值稅和企業所得稅的扶持返還。增值稅和企業所得稅返還地方留存部分的70%-90%，如納稅100萬可獲得35萬左右當地財政局扶持獎勵。具體納稅比列還需看企業的年度納稅體量，納稅大戶一事一議。

小結：不管是個人獨資企業還是有限公司返稅政策都無需企業實體入駐，只用通過線上入駐的形式享受園區政策。當然在企業享受稅收優惠的同時，還需做到三流一致、業務真實方可保證企業合理合法長足發展。節稅千萬條，合規第一條。

⑷ 房地產公司建了個酒店，有什麼好的稅收籌劃方案

現在處於營改增時期，所以首先要看你的酒店在不在營改增試點的地區，假如在的話，那麼就不用考慮金銀酒店的營業稅的問題了，因為可以以增值稅進項稅抵扣，營改增的具體規定就你所在的地區的規定為准，我就不多說了；假如不在試點范圍的話，那就最好成立一個獨立公司經營酒店，分別核算房地產公司跟酒店稅收，也就是說不讓公司直接經營。因為按照營業稅規定，兼營酒店屬於兼營服務行業，這樣就要交營業稅跟增值稅，以固定資產入股的話要看你入股比例了，過大的話就視為兼營。
關於兼營行為的法律規定：如果納稅人的應稅行為為兼營非應稅勞務，則應分別核算貨物或應稅勞務和非應稅勞務的銷售額，分別徵收增值稅和營業稅，如果納稅人不分別核算或者不能准確核算的，其應征營業稅的勞務要與應徵收增值稅的應稅行為一並徵收增值稅。

⑸ 房地產企業稅收籌劃方案設計

稅收籌劃，合理避稅方案→頭像！

針對房地產企業而言，傳統的稅收籌劃集中在土地增值稅上，土地增值稅籌劃的總體思路是，降低增值額進而降低增值率，以達到少交甚至不交土地增值稅的目的。

土地增值稅的籌劃方法主要有以下幾種：

（1）利用臨界點
從納稅籌劃的角度考慮，企業可選擇適當的開發方案，避免因增值率稍高於起征點而造成稅負的增加。企業也可以利用土地增值稅的臨界點進行籌劃，避免出現適用更高一級稅率的情況。

（2）收入分散
對於包含裝修和相關設備的房屋，可以考慮將合同分兩次簽訂。

（3）選擇適當的利息扣除方法
房地產企業貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業銀行同類同期貸款利率的限度內據實扣除，另一種是按稅法規定的房地產開發成本的10%以內扣除。

（4）代收費用並入房價
這些費用一般先由房地產企業收取，後由房地產企業還會因此而有結余。對於代收費用有兩種處理方法，第一種是將代收費用計入房價中向購買方一並收取；第二種是在房價之外單獨收取。

增值稅800*6%=48萬
企業所得稅（800-300）*2.5%=12.5萬
附加稅48*6%=2.88萬
增值稅返還48*41%*50%=9.84萬
企業所得稅返還12.5*20%*50%=1.25萬
稅收總計48-9.84+12.5-1.25+2.88=52.29萬。
節稅高達70%，綜合稅負6.5%

另外，注冊個人獨資將業務分包，以業務的形式將利潤轉入個人獨資企業中，個人獨資的個人經營所得稅按照行業利潤率的10%套五級累進稅率計算，個人經營所得稅在0.5%-2.1%之間，算是增值稅、個人經營所得稅和附加稅綜合稅負3%左右。

如果這家公司運用稅收窪地的個人獨資方式，節稅比例非常可觀

例如：

該企業可以在園區成立個人獨資企業，某某設計中心(**設計部)
以小規模利潤 500 萬開票舉例
· 增值稅:500/1.01*1%=4.95 萬
· 附加稅:4.95*12%/2=0.3萬
· 所得稅:500/1.01*30%*10%-6.55=8.3萬
· 總額:4.95+0.3+8.3=13.55萬,

節稅比例高達90%以上！