❶ 房地產營銷推廣方案
房地產營銷推廣可以使用簡訊群發的方式來推廣
❷ 營銷推廣策劃方案怎麼寫
詳細的網路營銷策劃書推薦
網路營銷策劃書六.營銷戰略：（主要從4p分析）（一）目標市場：1.要確定目標市場，就得先進行目標市場的細分。因目標市場細分有其重要的作用：有利於分析市場，開掘新市場；有利於集中使用公司資源，取得最佳營銷效果；有利於制定和調整營銷方案，增強公司應變能力。
2.市場細分的原則：
（1）可衡量性：表明消費特徵的有關資源的存在或獲取這些資料的難易程度；
（2）實效性：目標市場的容易即獲取性得公司進行開發程度；
（3）可接近性：能有效地集中力量接近目標市場並有效地為之服務的程度；
（4）反應率：不同的細分市場對公司採用不同的營銷策略組合所具有的不同反應程度；
（5）穩定性：細分市場必須在一定時期內保持相對穩定，以便公司制定較長期的營銷策略，有效的開拓並佔領該目標市場，獲取預期收益。
3.市場細分的一般方法：（根據細分程度的不同）
（1）完全細分；
（2）按一個影響需求因素細分；
（3）按兩個以上影響因素需求細分。
4.目標市場的評估：
（1）細分市場的規模和增長程度；
（2）細分市場的結構吸引力；
（3）公司的目標和資源。
5.目標市場范圍策略：
（1）密集單一市場：只選擇一個細分市場集中營銷的策略；
（2）有選擇的專門化：選擇若干個細分市場，再進行專門化，但這些市場必須能使公司能獲得利潤；
（3）市場專門化：公司集中生產某一市場所需要的各種產品策略；
（4）產品專門化：公司在幾種產品中，專門生產一種適合各種顧客需求的產品策略；
（5）完全市場覆蓋：公司用各種產品滿足各種顧客群體的需要。
6.目標市場進入策略：
（1）無差異營銷策略：公司將整個市場當做一個需求類似的目標市場，只推出一種產品並只使用一套營銷組合策略；
（2）差異營銷策略：公司根據各個細分市場的特點，相應擴大某些產品的花樣，品種，或制定不同的營銷計劃和辦法，以適應不同顧客的不同需求；
（3）集中營銷策略：公司集中力量於某一細分市場上，實行專門化生產和經營，以獲取較高的市場佔有率。
7.公司從分析中選擇無差異營銷策略，向整個社會的整個花卉市場有需求的顧客銷售公司產品。
（二）市場定位：在確定目標市場後，使目標顧客理解和正確認識本公司有別於其他競爭者的形象，我們進行了目標市場的定位。
1.市場定位的依據：
（1）產品實體差異化：主要是關注產品實際的，看得見的，可感覺到的差別，這是顧客理解和認同定位訴求的基石，出發點依然是顧客的心理需求。
（2）服務差異化：就是附加產品的差別化。服務是軟性的，好與壞的標准難以確定。但公司可以從送貨服務，顧客培訓服務，咨詢服務等方面尋求與競爭者的差異；
（3）形象差異化：在市場上，當實體產品以及附加產品都相似時，公司可樹立獨特的形象，以顯示與競爭者的不同；
（4）人員差異化：公司通過僱傭和培訓出比競爭對手更優秀的員工，來贏得強大的競爭優勢。
2.市場定位的策略：
（1）比附定位：就是比擬名牌，攀附名牌來給自己的產品定位，借名牌之光而使自己的品牌生輝；
（2）屬性定位：根據特定的產品屬性來定位；
（3）利益定位：根據產品所能滿足的需求或所提供得利益，解決問題的程度來定位；
（4）與競爭者劃定界限的定位：與某些知名而又屬司空見慣類型的產品做出明顯的區分，給自己的產品定一個相反的位置；
（5）市場空擋定位：尋找市場上尚無人重視或未背競爭對手控制的位置，使自己推出的產品能適應這一潛在目標市場的需求的策略。
（6）質量價格定位：結合對照質量價格來定位。
3.公司根據市場定位的選擇方法，制定了公司市場定位的策略：屬性定位，利益定位，市場空擋定位和質量價格定位四中定位策略相結合。
（三）產品：產品是完成市場銷售的基礎，產品策略直接影響和決定著其他市場營銷組合因素的決策對企業成敗關系重大。
1.就目前：公司著重開發和推廣核心產品；然後在此基礎上增加產品的樣式，改善包裝等的形式產品；從消費者的角度以滿足它們的消費需求開發期望產品，形成個性訂購消費；最後根據消費者的購買特性，出售與鮮花相關的產品，如：禮品生日蛋糕等。
2.產品生命周期各階段的市場營銷策略：
（1）介紹期：公司採用緩慢滲透策略，以低價和低促銷水平推出新產品。可以使市場迅速接受公司的產品，同時也能實現較多的利潤。
（2）成長期：公司主要是改善產品質量（服務鮮花品種等），包裝以適應市場需要；開辟新的銷售渠道，擴大商業網點；改變廣告宣傳的目的。由投入期的以建立和提高產品知名度轉為以說服消費者接受和購買產品。
（3）成熟期：公司將擴大市場，進軍外省的市場，並進一步改善產品及其附加產品。
（4）衰退期：（由於鮮花是人們生活相關的消費品，它的實效性很長，公司暫不考慮）
3.商標：商標代表著一個公司的形象，為此我們在我們的產品（包裝長期產品）上印製公司的商標，以提高公司知名度。公司的商標將自行設計，具體採用圖形和文字相結合形成單一商標。（請參看網站）
4.包裝：公司以簡單，富有公司特色的包裝來包裝產品，主要是美化產品和便於消費者攜帶。
5.品牌：公司的推廣的品牌有以下二種：文字：成信花園域名：www.xxx.com
（四）定價：
產品價格受到諸多因素的影響，包括內部因素（企業的營銷目標，營銷組合策略，成本和定價組織），還有外部因素（市場和需求的性質，競爭和其他環境因素）。
銷售價格制定依據主要有以下三種，見圖：
上圖主要針對的是傳統的定價方法，適合於店面方式銷售的定價。而網路營銷的價格就必須要具有絕對的誘惑力，人們才更容易進行網路消費，並且網路營銷比傳統營銷方式更節約資金人力等，因而網路銷售不能單單根據以上的定價方法，還要結合以下的定價方法：
在確定定價方法之後，還要綜合產品銷售成本的構成來最終確定產品價格。本公司主要是從種花商人那購買鮮花，然後經過包裝等加工出售給客戶。所以，公司的產品銷售成本主要有：鮮花的原始價格，運費，包裝加工費，送花費用；還應包括店面，人力，網路運營等其他成本開支在考慮以上二種因素後，最終決定產品的價格：在公司剛成立時可以實行略高於成本的低價策略，以吸引顧客；在公司進入良性發展後，可以結合特價銷售，免費銷售以及定製價格，拍賣定價等方式進行產品的推廣。在價格上和網上消費上形成不同於其他公司的定價形式，使顧客有購物的新鮮感和樂趣，讓他們認為得到了實惠，更能打動他們在我們公司購物的信心。
（五）分銷渠道：
一個網路分銷系統是企業關鍵性的外部資源，對於大量從事網路分銷活動的企業以及它們為之服務的特定市場而言，網路分銷系統代表重要的公司義務的承諾。所以，本公司旨在建立完善的產品分銷渠道。
1.其重要性可以從它的功能來說：a.連接產銷b.反饋信息c.促進銷售d.承擔風險e.融通資金。
傳統的分銷渠道：
企業——消費者
企業——零售商——消費者
企業——批發商——零售商——消費者
企業——代理商——批發商——零售商——消費者
2.網路分銷渠道是公司的重要發展部分，就網路分銷渠道來分析，它包括：
a.網路直銷：生產商通過網路直接銷售渠道直接銷售產品。可以具體通過建立自己公司的網站，由專門的網路管理員處理有關產品的銷售事務；或者委託信息服務商在其網站發布信息，企業利用有關信息與客戶聯系，直接銷售產品。網路直銷有許多優點：能夠促進產需直接見面；對買賣雙方都會產生直接的經濟利益；營銷人員可以利用網路工具開展各種形式的促銷活動；可以使企業能夠及時了解用戶對產品的意見，要求和建議，改善企業經營管理。
b.網路間接銷售：可以克服網路直銷的缺點，中介機構成為買賣雙方的聯系通道，發展前景很好。
c.雙道法：企業同時使用直接銷售渠道和網路間接銷售渠道，以達到銷售量最大的目的。
3.綜上，本公司將採用雙道法進行網路直接銷售。在發展的基礎上，尋求電子中間商和代理商，以發展分銷渠道的多樣性。
（六）物流渠道：
1.在公司建立起分銷渠道後，把產品傳到顧客的手中就要有完善的物流渠道。保證物流渠道的自動化，網路化，信息化，智能化和柔性化，建立適合公司的物流渠道。就公司狀況，我們採用物流分層結構和直接結構組合的策略。具體流程請參看流程圖示：
2.在物流渠道的模式上，我們採用外包物流和自營物流相結合。利用專業的第三方物流服務，可以降低公司物流成本，提高運作效率，可以把物流所要花的資金用在改善服務質量和發展新業務上來。對那些有特殊要求的客戶可以由公司出面進行送貨到門。
3.具體的網路營銷物流解決方案：訂單由網站生成，產品由物流企業完成。具體如下：
（七）銷售隊伍：
1.銷售隊伍規模：
公司現在規模較小，擁有x個店面和一個和店面相配合的網站。根據工作量和產出百分比，就有關人員數設計為：
店面工作人員網站技術人員
X人X人
2.銷售人員的激勵：
（1）銷售定額：規定銷售人員在一年中應該銷售的數額並按產品加以確定，然後把報酬與定額完成情況掛鉤；
（2）傭金制度：按銷售額和利潤額的大小給予銷售人員的一定報酬。可以採用如下一些形式：送禮獎金銷售競賽旅遊等變相地給相關員工，以激勵他們為公司多作貢獻。
3.銷售人員的績效評估：
要對銷售人員進行激勵，就必須建立在他們為公司所做的貢獻上來看。評估他們的業績，以便對他們實行差別激勵，對公司和員工都是公平的。
4.本公司評估業績主要採用以下二種方式相結合的方法：
（1）將各個銷售人員的績效進行比較排隊。績效包括多方面，如：銷售潛力工作量促銷組合凈利潤等；
（2）把銷售人員目前的績效同過去的績效相比較。可以從產品銷售額定額百分比訪問次數平均客戶數等方面進行比較。
（八）服務：
公司從以下四方面建設服務平台：
1.實施員工滿意制度，對員工進行培訓：使他們掌握處理顧客關系的知識和技能，提高解決顧客問題的能力；
2.提供良好的資訊和個性服務：利用信息平台及時的處理顧客反饋的問題，以及滿足他們個性的需求；
3.建立服務質量信息系統，改進服務流程：通過多種途徑和方法收集，分類，整理和傳遞服務質量信息。這些途徑包括：顧客，員工和競爭者調查，顧客員工交流，電子郵件，BBS等；
4.及時修復服務缺陷：對於產品，服務員工的素質缺陷或現行服務體制不完善等及時的發現和修復，解決公司存在的各種問題。
（九）廣告：
廣告在營銷戰略中占據著重要的地位，選擇適合本公司廣告方案尤為重要。
1.廣告目標：（不同發展時期廣告目標有所不同）
（1）.在投入期時採用通志廣告（向消費者介紹公司的產品，告訴消費者公司產品的價格質量和售後服務等。並糾正消費者對產品的誤會，減少他們的顧慮，樹立公司形象和產品形象），以促使消費者對公司初步需求的產生；
（2）.在成長期採用勸說廣告，勸導消費者購買公司的產品，突出產品特色，介紹產品優於其他同類產品之處，處使消費者形成品牌偏好；
（3）.在成熟期採用提示廣告，提示消費者購買。
2.廣告預算：
（1）市場份額：在鮮花銷售產業領域，我們已佔有一定的市場份額；
（2）廣告的頻度：我們已經使用投放了一些廣告，預算費用交高；
（3）產品特性：我們的新產品具有獨到性，所以宣傳具有優越性。
3.廣告信息：
（1）.經過公司全體員工的討論，提出公司的廣告信息表達口號為：
成信學子誠信為本。
（2）.信息評估：
在公司針對產品市場和公司服務對象的基礎上，提出廣告語：成信學子誠信為本。既說明了公司的主要消費者，又體現了公司的企業文化：誠信。不僅有親切感，還突出現代社會所需要的公司形象。
4.廣告媒介：
為了達到廣告目標，並結合公司的具體情況，公司在以後的發展中，將採用以下廣告媒介以及具體形式：
（1）互聯網廣告：
互聯網廣告有著比傳統廣告更多的優點（價格低廉收費合理廣告效果更及時更客觀更廣泛），所以是公司主要的廣告宣傳手段。
a.旗幟廣告：採用486*60像素的gif圖片，如公司網站的logo，投放在與公司產品相關的網站中；c.彈出式廣告：採用圖片彈出式廣告，可以大量的投放在著名的網站中；
d.贊助式廣告：和其他相關網站聯合舉辦活動，投放少量的資金，要求合作者為公司提供宣傳平台。
網路廣告形式吸引網民點擊的比率：
•游動式廣告：40.7%
•橫幅式廣告：31.2%
•插頁式廣告：9.8%
•郵件式廣告：6.2%
•按鈕式廣告：7.9%
•文字式廣告：4.2%
（2）傳統廣告：
a.傳統廣告在人們眼中還處於重要的地位，也是人們生活身邊的容易接受的廣告形式。他和互聯網廣告互相補充，因此進行一些傳統廣告的宣傳是很有必要的。但具體的投放時間和投放資金規模則視情況而定。著眼於公司的目標群體，在學校的報刊和廣播中進行投放，在取得一定的良好效益後，可以進一步在成都的媒體中投放，形成一個圓，不斷地向四州擴散。
（3）其他廣告：
在以上的廣告投放後，結合實際市場環境，可以靈活的增加其他廣告形式。
5.廣告效果評估：
（1）通過伺服器端的訪問統計軟體隨時進行監測：利用統計軟體生成報表，公司就可以很方便的了解什麼時候有多少人訪問國廣告頁面，有多少人通過廣告直接進入到公司網站的；
（2）通過察看客戶反饋量：從form提交量和email在廣告投放後是否大量增加，來判斷廣告投放效果。
通過上面的效果評估方案得到廣告投放的效果，對於那些沒有實際收效的廣告要果斷的退出，對於那些投放效果良好的廣告要麼保持或增加投放。在有必要時可以投放備選廣告方案。
（十）促銷：
公司的促銷方式主要分為兩種：人員推銷和非人員推銷，並且在公司發展的不同時期有重點的採用具體的促銷方式。
本公司主要從事的是鮮花禮品的銷售，屬於生活資料生產經營的企業。根據促銷組合的推廣影響因素，公司主要運用拉式策略，重點放在廣告上，其次是營業推廣，然後是人員推銷，最後是公共關系。
針對公司剛剛成立不久，在資金，人力等方面都面臨著困難。因此，在公司的投入期主要以廣告和適當的人員推銷為主，使公眾認識和了解公司的產品和服務目的，基本的在消費者心裡樹立公司的企業形象，使一定數量的消費者能在公司購買產品並利用他們對本公司良好服務態度宣傳公司。具體促銷方式組合如下表：
公司在不同時期的促銷目標和組合
產品生命周期促銷目標主要促銷方式
投入期認識了解產品廣告適當的人員推廣
成長期增進興趣和偏好廣告公共關系
成熟期創造和保持競爭優勢保持和擴大市場佔有率廣告公共關系營業推廣
衰退期促成信任，提醒購買營業推廣為主，鋪以廣告
如果在投入期能按照促銷方案順利進行，以後的促銷就能有保障，公司一定能取得銷售量的長足提高，搶占市場佔有率，使公司得到更大得利益。
（十一）R&D（產品完善與新產品開發舉措）：
在當今社會，經濟社會飛速得發展，給新產品的開發和產品的完善帶來了很大的難度。為此，公司著眼於本市場的熱點，著重於產品品種的完善，引進我國沒有的又有特殊價值的鮮花產品。與種花客戶聯合 培養花種，並增大這方面的投入。
（十二）市場調研：
1.公司市場調研採取的手段：
（1）詢問調研：在顧客與銷售人員進行產品交易的同時，銷售人員可以禮貌的與顧客交流，詢問一些有關產品和服務以及顧客的認知等問題；或通過網站的BBS留言，email等電子手段進行調查；
（2）觀察調研：銷售人員在銷售商品的同時，觀察消費者的購買習慣，購買行為已取得資料；
（3）調查問卷：在一定時期發放問卷，以收集沒有在本公司購買過商品的人為什麼沒有選擇公司的產品。
2.在確定具體的調研手段後，公司具體制定了調研的步驟：
（1）預備調研階段：包括初步情況分析和非正式調研二項內容，一邊以便明確調研目標；
（2）正式調研階段：收集一手和各種二手資料；設計調研表格，讓被調查者填寫；抽樣設計，抽取一部分推算總體情況；實地搜查資料；
（3）結果處理階段：主要是整理分析資料，用統計的方法得出調查結果，提出調查報告和追蹤報告採納程度和實施效果。
（十三）公共關系：
公共關系是一種以長期目標為主的間接的促銷手段，但不僅僅限於促銷。發展良好的公共關系也是我們公司的又以目的。
1.公司作了如下公共關系決策：
（1）公關目標:成信花園，誠信交易；
（2）公關活動：a.利用新聞媒體向社會大眾介紹公司和產品；
b.加強與公司外部組織的聯系，得到他們的支持；
c.舉辦專題活動，擴大公司影響。如有關花卉的知識有獎比賽等；d.參與公益活動，展現公司風貌和改善人際關系；
e.建設公司文化，提高公司職員素質，活躍公司文化氛圍，美化公司環境等。
2.評估公關效果：主要方法是計算宣傳報道在媒體上的顯露次數和時間。
八．行動方案：（用表格方式加以說明）
時間具體營銷活動備注
2004．11建立公司活動地點，招收員工和初級產品的來源建立公司
2004．12建立公司電子商務網路並取得公司域名等電子商務網路建設
2005．1進行各種廣告投放，宣傳
2005．2進行產品營銷推廣，建立完善的物流體系不定期進行公共關系營銷戰略
2006尋求合作者，連鎖分店
2007制定新的戰略和新產品的開發
註：更多營銷活動略
十一.方案調整：
以上的整個方案實施過程中，難免會出現營銷戰略計劃與現實情況脫節的地方。為了避免和減少未知的損失，有必要在出現問題的情況下進行方案的及時調整。下面就具體情況詳細說明調整的方案：
1.在定位方面：針對公司的不斷發展，可以從原來的成信學子擴展到整個國內消費者，面向中上等的消費者，提供更完備，更好的服務；
2.在產品方面：提高產品的檔次，以及增加產品的種類；引進更多並且是消費者需要的附加產品；
3.在定價方面：從原來的低價銷售過渡到中等銷售價格，並可以變相地給予消費者以實惠；
4.在分銷方面：可以轉變公司角色，成為其他銷售公司和客戶的紐帶，在其中收取中間服務費；同時完善本公司的多種銷售渠道，創新銷售渠道的規則和方式；
5.在銷售隊伍方面：業務的發展要求更多的營銷人員，並加大他們業務能力的培養；增加激勵措施，引進有能力的網路營銷人員；
6.在服務方面：建立更加完善的售後服務和面對面的銷售服務，及時的解決客戶的問題和各種爭議，提供更好的服務；
7.在廣告方面：隨著網路的發展，有更多的人會進行網路消費，在以後的廣告投放中，加大互聯網廣告的投放，逐步減少傳統廣告業務的比例。並增加互聯網廣告的形式，以適應不同年齡段的消費者；
8.在促銷方面：增加促銷的形式，如：限量搶購零價格產品買一送一等促銷手段；
9.在其他的方面：根據具體情況而定。
當然，調整要根據具體的環境而定，如果在有必要進行調整的時候，現狀又發生了未知的變化，那麼就沒有必要再按照以上調整方案進行。就得再根據具體市場環境作好方案設計，以保證整個營銷計劃的順利進行，使本公司得到更高的社會經濟利益。
網路消費者分析：
（一）網路環境下消費者行為的轉變：
1.消費者消費個性回歸
2.消費的主動性增強
3.消費者直接參與生產和流通的全過程
4.消費者選擇的理性化
5.時間上現貨、期貨市場並舉
6.價格仍是影響消費的重要因素
7.追求消費過程中的方便和享受
（二）總體特徵：
1.很年輕：網路消費者年齡從1995年開始略有增加，至今為33歲；女性用戶繼續增加，並且大多是現代年輕人；
2.很富裕，有知識：第五次調查結果表明，網路消費者平均年薪為59000美元，並有更多的計算機人士加入網路。目前，網路消費者中從事與計算機相關工作的人數眾多，為31.4％；教育界用戶占第二，為23.7％；
3.很有理想：大多數用戶認為他們是民主人士；
4.很注重自我：他們都各自有一些獨特的，不同於他人的喜好；
5.頭腦冷靜，擅長理性分析；
6.對新鮮事物的孜孜不倦的追求是網路消費者的又一大特色；
7.好勝而缺乏耐心是網路消費者的共同特徵；
8.網路消費者的品位越來越高；
9.網路消費者的價值觀的變化使得他們採取了不同以往的態度與期望。
（三）網上消費者的5W1H分析模型：
WHO——網民及網上購物者年齡/性別/受教育的程度/收入水平/行業分布
WHY——上網目的及網上購物理由
WHAT——信息內容及商品和服務
WHEN——上網時間及配送
WHERE——上網地點及網站選擇
HOW——上網方式及網上支付
（四）消費者市場的類型：
1、男性消費市場
2、中青年消費者市場
3、中等收入階層市場
4、具有較高文化層次的職業層市場
5、不願意麵對售貨員的顧客市場
就目前，網路商面臨的挑戰是如何吸引更多的網民，並努力將網站訪問者變為消費者。
（五）消費者的購買動機：
1.網路消費者的動機是指在網路購買活動中，驅使網路消費者生產購買行為的某些內在的驅動力；
2.對公司促銷部門來說，通過了解消費者的動機，就能有依據的說明和預測消費者的行為，採取相應的促銷手段；對於網路促銷來說，動機研究更重要；
3.網路消費者的動機可分為：需求動機和心理動機。前者是指人們由於各種需求，包括低級的和高級的需求而引起的購買動機，後者是由於人們的認識，感情，意志等心理過程引起的購買動機。
（六）消費者的需求動機：
1.傳統需求層次理論在網路需求分析中的應用：主要有：生理的；安全的；社交的；尊重的；自我實現的的需求。對於多數人來說，實際生活中的需求是多層次的，如下圖說明：
2.現代虛擬社會中消費者的新需求：這種需求是人們希望滿足虛擬環境下三中基本需要：興趣、聚集和交易。設計的網站要從調動顧客興趣著手，利用和諧的氣氛和豐富的信息資源聚集顧客群體，通過完善的檢索手段和通訊設計充分交流信息，最後達到擴大銷售的目的。
（七）消費者的心理動機：
1.理智動機：眾多網路購買者大多是中青年，具有較高的分析判斷能力；
2.感情動機：是由於人的情緒和感情所引起的購買動機；
3.惠顧動機：這是基於理智經驗和感情上的，對特定網站，圖表廣告，商品產生特殊的信任與偏好而習慣地前往訪問並購買的一種動機。
（八）網路消費需求的特點：
1.網路消費仍然具有層次性：網路消費本身是一種高級的消費形式，但就其消費內容來說，仍然可以分為由低級到高級的不同層次；
2.網路消費者的需求具有明顯的差異性：網路消費者來自世界各地，國別不同，民族不同，信仰不同，生活方式也不同，因而產生了明顯的需求差異性。所以公司必須在整個生產過程中，從產品的構思，設計，製造，到產品的包裝，運輸，銷售，認真思考這種差異性，並針對不同的消費者的特點，採取有針對性的方法和措施。
3.網路消費者的需求具有交叉性：在網路消費中，各個層次的消費不是相互排斥的，而是具有緊密的聯系，需求之間廣泛存在交叉的現象。
4.網路消費需求的超前性和可誘導性：網路沖浪者大都具有超前意識，他們對新事物反應靈敏，接受速度很快。從事網路營銷的企業應當充分發揮自身的優勢，採用多種促銷方法，啟示，刺激網路消費者的新的需求，喚起他們的購買興趣，誘導他們將潛在的需求轉變為現實的需求。
（九）網路消費者的消費特點
1.地域特點：以經濟、文化、政治等中心城市為主
2.文化特點：以大學、大專、中專文化程度為主
3.職業特點：專業技術人員，學生，辦事員，商業／服務業人員，國家行政管理人員，生產／運輸設備操作人員，無業人員，軍人，農林牧副漁水利業生產人員
4.年齡特點：35歲以下
5.性格特點：注重自我，要求獨特；頭腦冷靜，擅長分析；興趣廣泛，追求新鮮；爭強好勝，缺乏耐心。
6.性別特點：男性達到67％
7.收入特點：中等偏上收入家庭4000元/月以上
（十）影響消費者購買的主要因素：
1.節省時間：46.7%
2.操作方便：44.2%
3.節約費用：33.4%
4.出於好奇，有趣：32.6%
5.尋找稀有商品：29.7%
「節省時間」(46.7%)和「操作方便」(44.2%)仍然是網民進行網路購物的主要原因。從網民進行網路購物的原因可以看出，就某些特定的產品而言，與傳統的店面購物的方式相比，網路購物更加方便、快捷、實惠且充滿樂趣，這些特點已得到越來越多的網民的認同。
（十一）網路消費者購買行為類型：
介入程度
品牌差異
高度介入
低度介入
品牌差異很大
復雜的購買行為
尋求品種的購買行為
品牌差異很小
減少失調的購買行為
習慣性購買行為
（十二）網民一般採取的付款方式：
1.貨到付款（現金結算）：37.7%
2.郵局匯款：25.3%
3.網上支付：15.3%
4.信用卡（或儲蓄卡）：14.0%
5.EMS、快遞代收貨款：2.0%
6.銀行匯款：4.1%
7.銀行存摺賬戶劃付：1.6%
（十三）網民認為目前網上交易存在的最大問題：
1.安全性得不到保障：33.4%
2.產品質量、售後服務及廠商信用得不到保障：33.0%
3.付款不方便：11.5%
4.送貨耗時、渠道不暢：8.7%
5.價格不夠誘人：6.6%
6.網上提供的信息不可靠：6.0%
7.其它：0.8%
與傳統的銷售方式相同，信譽和服務仍然是B2C電子商務網站需要恪守的原則。
❸ 房產如何策劃銷售方案
第一節：銷售策劃概述
銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎麼走，如何宣傳造勢等
第二節：銷售策劃與項目策劃的區別
簡單而言，二者區別在於項目策劃是「綱」，銷售策劃則是「目」，「綱」舉才能「目」張。
一：項目策劃所包涵內容：
（一）市場調查
項目特性分析、建築規模與風格、建築布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議
（二）目標客戶分析
經濟背景：經濟實力/行業特徵/公司、家庭
文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、
（三）價格定位
理論價格/成交價格/租金價格/價格策略
（四）入市時機、入市姿態
（五）廣告策略
廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控
（六）媒介策略
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算
（七）推廣費用
現場包裝（營銷中心、示範單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放
二：銷售策劃所包涵內容：
（一）銷售現場准備
（二）銷售代表培訓
（三）銷售現場管理
（四）房號銷控管理
（四）銷售階段總結
（五）銷售廣告評估
（六）客戶跟進服務
（七）階段性營銷方案調整
第三節：銷售策劃的內容及步驟
一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。
二：市場調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂「知己知彼、百戰不殆」。
三：項目優劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，並找出支持理由。
四：項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。
五：項目銷售思路：
（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。
（二）主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。
（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六：項目銷售策略：
（一）項目入市時機選擇
理想的入市時機：我們所說的入市時機並不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調整完步伐後再賣還是急急忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。
根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態，一般應具備：
1、開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求；
2、你已經知道目標客戶是哪些人；
3、你知道你的價格適合的目標客戶；
4、你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點；
5、已確定最具震撼力的優勢並能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題；
6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；
7、已制定出具競爭力的入市價格策略；
8、制定合理的銷控表；
9、精打細算推廣成本後並制定有效的推廣執行方案;
10、組建一支專業銷售隊伍並擬定一個完善培訓計劃；
11、盡力完善現場氛圍；
12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；
13、其他外部條件也很合適。
二）項目廣告宣傳計劃
當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調後，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點，採用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！
（三）銷售部署
房地產銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節奏一致——預熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防範銷售階段性問題——如工期、質量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節：銷售策劃的原則
一：創新原則
隨著時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租後買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二：資源整合原則
整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織，並由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，並進而實現預定營銷目標的一種新型的、市場化的房地產營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合，提高房地產行業內部專業化分工與協作，其優勢在於：智能互補、利益共享、風險共擔。
三：系統原則
房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，註定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特徵，還要體現市場特徵和消費習慣及發展要求，體現市場的要求。
房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大採光凸出窗檯、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統、架設空中走廊、提供網路服務、營造知識家園．．．．．．可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發展趨勢的"賣點"一經發布，就能掀起新一輪的熱銷。創新大大豐富了營銷策劃的內涵，也進一步證實：在買方市場下，只有以人的需求為本，深入市場、把握市場，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。
四：可操作性原則
銷售策劃不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
第五節：檢驗銷售策劃的成果
隨著市場競爭態勢的不斷發展，各種復雜的因素對銷售策劃的進行都會產生影響，有可能銷售策劃的初始定位已經不符合當前的現實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對於消費心理和競爭態勢的准確把握，同時對於消費需求以及市場發展的趨勢都要有清晰、准確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在於：保持穩定，動態調整。要做到這點，就要避免銷售策劃定位發生大的動盪，也就必須依靠專業的銷售策劃指數評估體系，盡量使項目保持健康的銷售狀態。
❹ 公寓策劃案怎麼寫
篇一：酒店式公寓策劃案
酒店式公寓策劃案
一、 必要性與選址
商業是本項目最大的利潤獲取點，由於本項目所處地理位置非臨主幹道，缺乏較為濃厚的商業氛圍，雖就市場而言，商業物業是炙手可熱的投資對象，但如果缺乏一定的商業底蘊，利潤空間將受到很大的影響。根據我們初步的統一規劃意見，通過項目小地塊底商超市的引進將帶動大地塊東面的臨街商鋪，但大地塊北面及臨湖面商鋪將存在一定的經營風險，主要體現為：
1、 將標志性建築布置在大地塊東北角，且規劃一退進式廣場，將人為的割斷大地塊東面和北面的臨街商鋪，使得整體商業缺乏連貫性，不利於大地塊北面臨街商鋪的銷售以及後期經營。
2、 針對「通過聯合打造臨湖景觀帶以及湖面水上運動帶動臨湖商業氛圍」這一方案，目前持保留意見，原因在於：其一，聯合打造臨湖景觀帶操作有一定的難度；其二，受地理條件的限制，臨湖景觀帶較為狹長，可利用空間較小，「打造臨湖景觀帶」可能僅僅是一些基本休閑設施的增設；其三，水上運動項目規模效應較強，對自然條件要求較高（特別是水質的要求），對當地居民的消費習性及支付能力要求較高，且季節性強，「水上運動項目」應該僅僅是項目銷售推廣中的一個「噱頭」，長期經營困難較大。（目前國內很多水上運動公園
的經營狀況都是免堪其難）。
基於商業物業開發與經營的考慮，建議將標志性建築布設在大地塊西北角臨湖處：
1、 通過標志性建築以及標志性經營業態帶動大地塊北面的商業氛圍，充分挖掘項目的商業潛力。
2、 使得大地塊東面、北面的商業成為一體，有利於商業規模效應的形成。
3、 標志性建築擬建的酒店式公寓與臨湖面商鋪休閑娛樂型的經營業態相匹配，一方面有利於酒店式公寓「酒店」特徵（配套、休閑）的完善，另一方面有利於臨街商鋪人氣的聚集。
4、 考慮到人們對於生活私密性及居住高品質方面的需求，酒店式公寓選在動靜皆宜之處。臨湖景觀、寧靜、私密、差異等地段因素能充分發揮酒店式公寓的物業特徵。
二、 酒店式公寓行業特點
酒店式公寓，是指既可短期或者長期租賃，而又兼備有酒店式房間的居所，它通常集住宅、酒店、會所等多功能於一體。國際上酒店式公寓自1976年在歐洲出現至今已經近30年的歷史了，酒店式公寓在中國的興起是上個世紀90年代末的事情，國內的酒店式公寓最早出現在深圳，然後在上海、北京等地均有開發，但前幾年並未形成熱點。
近年來隨著國內經濟的高速發展，人們生活和消費水平的提高，大量高檔物業不斷推向市場，其中有相當數量的高檔公寓面市，為迎
合選購這類公寓的購房人消費心理，滿足他們對高質量物業管理的需求，許多開發商和物業管理企業推出象徵最高的服務水平的星級酒店服務（也稱管家式服務）來適應當今的物業管理市場和銷售市場的需要，因此，這類公寓被貫以了酒店式服務公寓的名稱。
真正意義上的酒店式公寓是除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，真正使租戶實現賓至如歸的感覺。比起傳統的酒店更多了家的味道，而與傳統的純租賃的公寓相比，則更重於服務，可以說集傳統酒店與傳統公寓的長處於一身，而價格又比住酒店要便宜，實際消費群體為商務、旅遊人士為主。
當前，國內各大中城市已形成了高級商務人士階層，這一階層擁有非常可觀的商務消費能力，傳統的物業管理對他們來說早已不能適應其快節奏的生活。從另一層面來看，中小型公司由於其資金實力較弱，既想方便，又想價位合適，那麼酒店式公寓應是其最佳選擇。
三、 國內酒店式公寓市場發展情況
1、香港酒店式公寓市場發展情況
在香港的酒店式公寓市場可能是最強勢的，它們的長期租客的百分比要高於大多數別的城市，如：約有50％的租客租期超過6個月，15％的租客租期超過1年。所以，在香港絕大多數酒店式公寓的起租期為3個月，只有少數的如parkview的租期可以以天計算，但一天的租金是長期租金的雙倍。近兩年來，香港酒店式公寓的租市有較大下滑。
2、北京酒店式公寓市場發展情況
目前北京房地產市場出現了酒店式公寓，並且數量在逐漸增加，尤其東部房地產市場數量增幅更快。有幾點利好因素的誘惑開發商投資建設酒店式公寓：CBD規劃台出；加入WTO後，准備進京的境外
中、小公司；投資熱過程中獲取高回報率；小型SOHO是個機會；由於東部工廠拆遷及有關部門對服務業的扶持，目前開發商將服務業定為目標客戶之一等。
3、上海酒店式公寓市場發展情況
上海作為中國的金融貿易中心，正吸引著越來越多的跨國集團、跨國大公司和大財團的進駐，隨之而來的是大量的外籍經營管理都民擁入了上海。優厚的津貼補助，使駐滬的外籍人員一般都選擇租用豪華和服務完善的短期居所。同時，國際性商務活動的往來頻繁，使越來越多的境外駐上海辦事機構如雨後春筍般迅速「搶灘」上海，但出於資金成本有效控制的考慮，這些公司越來越傾向於租賃市區區位優越、交通方便、價格僅為賓館房租七八分之一的酒店式公寓，這樣既能享受方便、舒適的服務，又能節省開銷，公司也樂於接受。
四、 武漢酒店式公寓市場基本狀況
武漢市的酒店式公寓物業是繼深圳、北京、上海的成功案例的基礎上發展而來的。雖然在深圳、北京、上海都有比較成功的案例，但在武漢市場仍屬於一個新的產品形態。特別是全精裝修、酒店式公寓，武漢現有的所謂「酒店式公寓」都僅僅假借了這樣一個概念，真正實施的精裝酒店式公寓只有聖淘沙萬松園國際公寓、武漢陽光假日公寓、吉祥國際大廈、彩天名苑酒店式公寓等少數項目。
1、聖淘沙?萬松園國際公寓
聖淘沙?萬松園國際公寓是武漢聖淘沙置業有限公司開發的武漢市首座鋼結構全精裝修酒店式公寓項目。該項目地處漢口金融中心和
篇二：公寓活動策劃書
公寓活動策劃書
（「將春天迎進愛心老人公寓」活動策劃書）
一、活動背景及目的
春天來了，給萬物帶來了生機與希望；春天來了，給你我帶來了溫暖與憧憬；春天來了，讓我們想起了自己童年那些快樂的日子；讓我們想起了陪我們成長的爺爺、奶奶?
在我們身邊，也有許多的爺爺、奶奶，他們由於種種的原因，不得不生活在敬老院中，他們內心充滿了孤獨，他們渴望社會的關心與幫助！
經濟的飛速發展雖然給我們的生活帶來了便捷，但又將「空巢老人」這個問題擺在人們面前，曾經「百事孝為先」，可如今卻要將「常回家看看」寫入老年法，靠法律來給那些孤獨的老人一些精神的慰藉。這是值得我們深思的問題。 該是我們行動起來的時候了。老吾老以及人之老，把我們對自己親人的關愛分出來一小部分給那些內心孤獨的老人們，把春天送進他們的心靈，用我們的實際行動，讓那些爺爺奶奶，老有所養，老有所依，心中溫暖如春。 二、可行性分析
1、泱泱中華，禮義之邦，道德傳統，源遠流長。敬老孝老，是我們的傳統美德，是我們做人的本分。
2、我國現有億老人生活在社會這個大家庭中，敬老助老事關千萬家，連著你我他。善待今天的老人，就是善待明天的自己。
3、本次活動響應了校團委關於開展「關愛空巢老人『六個一』志願服務行動」的號召，讓本次活動更具有現實意義。
4、每一位大學生都有一顆熾熱的心，相信他們會積極參與本次活動，用實際行動，關愛幫扶身邊每一位老人，讓敬老助老之風遍及城鄉每一個角落。 5、老人們喜歡與孩子接觸，這一點也將加大本次活動成功的可能性。 三、策劃組織單位 浙江建設職業技術學院 四、活動范圍 愛心老人公寓。
五、活動時間 待定
六、活動流程 ★前期准備
1、通知各層長商討本次活動。
2、以簡訊的形式通知各寢室長本次活動的具體內容並希望她們積極參與到本次活動中來。
3、接受會員的報名，並做好記錄，並將參與人員進行分組。 4、准備此次活動要用的物品，如慰問品、勞動工具等。 5、從參與者中徵集一些節目，到時為老人表演。 ★活動要求
1、所有人員一切聽從指揮。
2、參與者與老人言談交往時，要心懷謙恭，舉止禮貌，送上真誠笑容。 3、切實按照校團委關於「關愛空巢老人『六個一』志願服務行動」的要求來舉辦本次活動。 ★活動程序
1、所有參與活動的人員按照通知的時間、地點集合，檢查攜帶物品是否齊全，一切就位後准時出發。
2、到達敬老院後各小組及時找到自己的幫扶對象，並將本小組攜帶的慰問品分發給老人。
3、與結對老人們聊天，給他們講講我們的校園生活以及外面發生的新鮮事，並耐心聆聽老人的訴說，在聊天的過程中，可以為老做一些力所能及的事情，如為老人梳頭，給老人剪指甲等。
4、適時向老人介紹一下日常保健、養生方面的小常識。
5、根據我們的前期調查，在愛心老人公寓生活的老人沒有過過生日，本次活動我們將為他們集體過一次生日，祝願他們健康長壽。
6、在敬老院的開闊地帶，為老人們表演我們精心准備的節目，在文藝節目之間，插入一些適合老人參與的互動環節，讓老人們參與進來，在開心快樂中度過美好的時光。
7、當一部分志願者們表演節目的同時，另一路志願者們進入老人的房間，幫老人整理內務，打掃室內衛生。 8、表演結束後清理場地。
9、活動接近尾聲，參與活動的志願者們與領導和老人們合影留念。
10、為敬老院留下我們的聯系方式，並與他們保持長期的聯系，讓我們志願服務真正長期開展下去。 ★人員安排
項目
聯系敬老院、聯系車輛
准備所需物品（慰問品、勞動工具等） 接受報名、篩選志願者 新聞宣傳、文字材料 後期展板宣傳 ★後期工作
1、宣傳部積極開展後期宣傳工作。 2、總結本次活動得與失，給本次活動打分。 七、活動金費預算
我們將本次活動預算列成如下表格： 項目 慰問品 交通費 演出耗材 總計
註：其它開支就具體情況而定。
金額/元
備注人員安排
**************學院
篇三：公寓活動室策劃
重慶三峽醫葯高等專科學校
「學
生
公
寓
活
動
室」
策
劃
二〇一三年十二月一日
棟公寓 季財4
學生公寓活動室策劃書
一、策劃背景
為了豐富同學們的校園文化生活，不斷提高學習成績，交流學習經驗，文化素養，提升綜合能力，挖掘，培養和展示各種才能，便捷與同學之間的交流，促進友誼的升華，為美好的大學生活留下一筆燦爛的財富，重慶三峽醫葯高等專科學校於20XX年12月決定開展「學生公寓活動室、自修室」創意設計評比大賽，營造和諧優質的使用環境，以進一步促進我校同學的學習、生活。
二、策劃目的
增強同學們的主人翁意識，打造和諧、溫馨的學習、環境。
三、策劃主題
服務同學，公建美好；放飛夢想、幸福起航。
四、開展時間
12月份開始
五、活動地點
學生公寓活動室
六、承辦單位
校學生公寓自律管理委員會
七、面向對象
重慶三峽醫葯高等專科學校全體學生
八、活動流程：
（1）、校學生公寓自律管理委員會主要負責人在學術大廳召開任務布置會議，參加人員主要有校部主管老師及九個樓棟的主要負責人。商討活動室的布置；
（2）、安排宣傳部做好宣傳。
（一）、前期准備:
1、材料的准備
活動室：壁紙、繪畫材料、啞鈴、象棋、圍棋、跳棋等、沙袋、收音機、鏡子、信箱
自修室：壁紙、花盆、書桌、椅子、繪畫材料、鍾、人體解刨圖
2、活動室布置
（1）、牆壁要用紅色或橘黃色紙張覆蓋，紙上可以畫一些關於健身的圖片，布置出充滿活力的活動室；
（2）、用鑽機在天花板上轉幾個孔，然後用繩子吊掛沙包供同學鍛煉；
（3）、擺放方桌，放上象棋、圍棋、跳棋等；
（4）、活動室中要有躺椅、啞鈴，方便同學放鬆心情，緩解壓力；
（5）、在門口掛上活動室規章制度；
（6）、活動室中要配置一台比較好的配有放鬆指令的收音機，及各種放鬆訓練的指導語和音帶，可以播放一些輕音樂；
（7）、活動室門口要配置一個信箱，是有問題而又不敢當面說出來的人也有途徑表達自己的問題，從而及時得到解決；
（8）、活動室中給學生配置鏡子；
（9）、活動室中有一面牆則是用特殊材質設計製作的可擦寫的「塗鴉板」，在可擦寫的「塗鴉板」上,學生可以把自己想說的話以及想表達的情緒通過文字和圖畫隨意地寫到上面。
3、自修室的布置
（1）、牆壁要用淺綠或淺藍色紙張覆蓋，紙上可以畫些輕松詼諧的圖片，以此營造溫馨的學習環境；
（2）、擺放書架、椅子；
（3）、自修室中要有桌椅共值班人員用，桌上放一本登記本，同學們來了之後可以看看書，調節心情，同時還可以用於個別談心；
（4）、牆上掛上人體解剖圖，另一面掛上一個「靜」字；
（5）、在門口掛上活動室規章制度；
（6）自修室中可以放幾盆盆景，用於美化環境，同時也給人一種舒適感；
（7）、自修室門口要配置一個信箱，是有問題而又不敢當面說出來的人也有途徑表達自己的問題，從而及時得到解決；
（二）、活動步驟：
1、邀請學院領導、校學生公寓自律管理委員會及各樓棟主要負責人 參加開幕式；
2、活動室自修室每天定時開放，並規定人員值班；
3、適時邀請相關專業人士現場指導，以此幫助同學；
4、校學生公寓自律管理委員會及時活動室自修室的工作總結，並虛心接納同學的意見，努力把活動室自修室辦成學校的特色活動。
九、規章制度
1.活動室自修室只限本樓棟師生使用，外樓棟借用須報本棟自管會負責人批准。
2.各部門或班級使用活動室自修室須提前兩天向相關負責人預約，並填好申請信息。
3.愛護公共財物，保持室內清潔。嚴禁吸煙和隨地吐痰，不得高聲喧嘩。嚴禁踐踏桌椅，損壞公物照價賠償
❺ 怎樣策劃房屋銷售的營銷方案
第一節:銷售策劃概述
銷售策劃一般指:項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎麼走，如何宣傳造勢等
第二節:銷售策劃與項目策劃的區別
簡單而言，二者區別在於項目策劃是"綱"，銷售策劃則是"目"，"綱"舉才能"目"張。
一:項目策劃所包涵內容:
(一)市場調查
項目特性分析、建築規模與風格、建築布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議
(二)目標客戶分析
經濟背景:經濟實力/行業特徵/公司、家庭
文化背景:推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、
(三)價格定位
理論價格/成交價格/租金價格/價格策略
(四)入市時機、入市姿態
(五)廣告策略
廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控
(六)媒介策略
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算
(七)推廣費用
現場包裝(營銷中心、示範單位、圍板等)、印刷品(銷售文件、售樓書等)、媒介投放
二:銷售策劃所包涵內容:
(一)銷售現場准備
(二)銷售代表培訓
(三)銷售現場管理
(四)房號銷控管理
(四)銷售階段總結
(五)銷售廣告評估
(六)客戶跟進服務
(七)階段性營銷方案調整
第三節:銷售策劃的內容及步驟
一:項目研究:即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。
二:市場調研:對所有競爭對手的詳細了解，所謂"知己知彼、百戰不殆"。
三:項目優劣勢分析:針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，並找出支持理由。
四:項目再定位:根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。
五:項目銷售思路:
(一)銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。
(二)主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。
(三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六:項目銷售策略:
(一)項目入市時機選擇
理想的入市時機:我們所說的入市時機並不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現樓;是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣;是按部就班、調整完步伐後再賣還是急急忙忙、倉促上馬;是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。
根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態，一般應具備:
1、開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求;
2、你已經知道目標客戶是哪些人;
3、你知道你的價格適合的目標客戶;
4、你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點;
5、已確定最具震撼力的優勢並能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題;
6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式;
7、已制定出具競爭力的入市價格策略;
8、制定合理的銷控表;
9、精打細算推廣成本後並制定有效的推廣執行方案;
10、組建一支專業銷售隊伍並擬定一個完善培訓計劃;
11、盡力完善現場氛圍;
12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市;
13、其他外部條件也很合適。
二)項目廣告宣傳計劃
當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調後，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點，採用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的:降低客戶成本，一切為了銷售!
(三)銷售部署
房地產銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是:保持進度與策略節奏一致--預熱期、開盤期、強銷期、保溫期;防範銷售階段性問題--如工期、質量、配套等;估算綜合成本及銷售者影響因素剖析--資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節:銷售策劃的原則
一:創新原則
隨著時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租後買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二:資源整合原則
整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織，並由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，並進而實現預定營銷目標的一種新型的、市場化的房地產營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合，提高房地產行業內部專業化分工與協作，其優勢在於:智能互補、利益共享、風險共擔。
三:系統原則
房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，註定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特徵，還要體現市場特徵和消費習慣及發展要求，體現市場的要求。
房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大採光凸出窗檯、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統、架設空中走廊、提供網路服務、營造知識家園 可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發展趨勢的"賣點"一經發布，就能掀起新一輪的熱銷。創新大大豐富了營銷策劃的內涵，也進一步證實:在買方市場下，只有以人的需求為本，深入市場、把握市場，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。
四:可操作性原則
銷售策劃不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
第五節:檢驗銷售策劃的成果
隨著市場競爭態勢的不斷發展，各種復雜的因素對銷售策劃的進行都會產生影響，有可能銷售策劃的初始定位已經不符合當前的現實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對於消費心理和競爭態勢的准確把握，同時對於消費需求以及市場發展的趨勢都要有清晰、准確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在於:保持穩定，動態調整。要做到這點，就要避免銷售策劃定位發生大的動盪，也就必須依靠專業的銷售策劃指數評估體系，盡量使項目保持健康的銷售狀態。