爛尾樓營銷方案

① 購期房最後出現爛尾樓怎麼辦

如果買到爛尾樓，應先明確房子的銷售手續和產權是否明晰，是否已被銀行抵押了;其次要先向銷售方確定房子是否有產權證和銷售許可證;然後了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押;最後如果是拍賣房，應弄清產權過戶手續是否已經辦理等。若是開發商因為資不抵債而破產，遭遇「爛尾」危機，則不可將房子退給開發商。因為退房以後，購房者拿不到購房款，只能拿到收據或欠條。購房者和開發商之間的關系，將由買賣關系變為債權債務關系。假如開發商最後因資不抵債，不得不宣布破產，其資產會被法院拍賣，而根據破產法償債先後的規定，消費者比一般債主更容易得到開發商的補償款(特別是消費者已經通過預購、獲得了房屋產權的)。另外，若決定要起訴發展商時，業主也必須要齊心一致。如果其他業主打了官司，並且獲得勝訴、得到賠償，而有的業主沒有及時起訴，可能最終就得不到賠償。

② 尾樓的爛尾樓

爛尾樓是指已辦理用地、規劃手續，項目開工後，因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。爛尾樓形成的原因較多，如在建樓盤的開發商破產、缺乏建設資金、項目涉及經濟糾紛、開發商違法違規導致工程停工，其中多半是因為資金鏈條斷裂，工程未完，開發商已拿不出錢來，銀行也不願繼續貸款，而項目又無法轉讓給其他投資人。 尾樓主要有六個方面的成因：
第一種是開發商出於營銷考慮，為帶動其他剩餘單元銷售而有意保留的「精品」單元；
第二種是房子很好，但因為總價很高而沒有賣出去的房子，這類房子往往是投資的最佳選擇；
第三種是被人買走後因為購買者的個人原因而又退回的，這也有可能是一些比前期所售出的房子還要好的房子；
第四種是樓盤銷售到一定程度後，發展商因要盡早收回資金而最後想拋售的單元，這樣的房子往往價格很有誘惑力，而且房屋本身並沒有什麼缺陷；
第五種包括一些「先天不足」的房子，如朝向、樓層、戶型等不合理的單元，是否購買這樣的房子完全根據個人的經濟實力和喜好。
第六種是因資金、債務問題抵押給銀行的房子，或者法院查沒的房子，或者抵給工程單位的房子，這類房子里不乏朝向、戶型、樓層不錯的房子。 尾樓並非一無是處，也許從觀念上和稱謂上，尾樓的「形象」並不是十分好，但事實上，尾樓也有不少優勢：
1．絕對的現樓，有部分是可以即買即住即辦房產證。
2．尾樓屬於銷售掃尾階段，一般發展商會採取降價促銷手段，因此相對價格便宜。
3．成熟的房子，具有與前期現樓一樣的社區配套、環境規劃、物業管理等方面的優勢。
4．房子本身的質量問題也已經通過了時間的檢驗，該暴露的問題大多已經暴露出來了，風險比較小。
5．尾樓在物業管理設施及各方面的磨合上可以省時省力很多。
6．有的樓盤有部分內定、內部認購的，經理們首先選定的，但後來沒了下文，也就留下來了。選到這樣的尾樓是絕對的「物超所值」。
7、價格、付款方式及談判中有相對較大的主動性和議價空間。
8、相對於項目剛開盤時有意無意之間造成搶購的銷售氛圍，接近尾聲的項目銷售中會變得更客觀、冷靜。
9、尾樓基本上都是現樓，房間本身的質量已經經過竣工後時間的檢驗，問題基本暴露出來，購房者可以心明眼亮，精挑細選，風險小，買得更踏實，或許可以通過裝修改造來個「因地制宜」。
10、在綜合考慮了項目整體的相關因素之後，尾樓可能存在的一些劣勢（朝向、景觀、樓層）也是可以被削弱和彌補的，即從「性價比」的角度上講，購買此類尾樓相對更合算。
11、相對新房和二手房，尾樓兼備了新房的設計質量優勢和完全可以與二手房、甚至經濟適用房比拼的價格優勢，加之有投資風險小、選擇范圍廣等特點。此外，尾樓不同於二手房，通常已具有一定功能的社區。
12、時間方面的實惠，能夠做到即買即住，急需入住的人購買清盤房是最合適不過了。
因此對明智的購房者來說，不論是居住，還是投資，物有所值的尾樓是值得考慮的。

③ 爛尾樓處置辦法

接手爛尾樓的操作順序

首先要將實物和資料都了解明白，然後，給工程所在地建設行政主管部門寫個報告，匯報一下這個項目的情況，最後提出要求，要求按照爛尾樓停工時的規范進行繼續設計施工和監理驗收，而不是按現行規范進行後續設計、施工和監理驗收，項目較大的，這個報告要有省級建設行政主管部門批復。

不是這樣操作，用今天的規范條文去評判10多年以前業已存在的結構，那就必然不會合格。但是必須要走這樣一個報批順序，要不然，就不能驗收，不能備案，就辦不了產證。

④ 關於房地產的營銷策劃--請專業人士幫忙

就是人家賣剩了的不想賣了或是賣不動了，，你就幫忙賣。。一般來說有的就是重新包裝出售，有的就是直接銷售人員入駐進行代理，你的問題問的比較模糊，不好回答

一、尾盤的定義
尾盤一般指樓盤的銷售率達到70%左右時，對所剩單位的稱謂。
二、尾盤的市場地位
目前消費市場對尾盤並沒有一個正確的認識，甚至還存在一定的排斥心理，常將『尾樓』與『爛尾樓』混淆，覺得尾盤就是非常不好的房子。
除了各種自身條件有限以外，其實尾盤具有兩大特點：
一是絕對的現房，客戶可以直接看到房子，實地檢驗房屋質量、社區環境、生活配套是否便利等，不必存在像期房那樣的擔憂；
二是在物業管理設施及各方面的磨合上可以省時省力，經過前期的入住，實際生活中的物業管理問題、發展商與配套部門之間是否具有良好的合作關系、樓房質量等問題都可以提早知道。
之所以大多數的置業者認為，尾盤是別人挑剩下的，是戶型朝向不佳、設計落伍、布局不合理的房子，其原因：一是開發商不願再出資作宣傳，消費者很難辨認尾樓和爛尾樓的區別；二是開發商選擇中介公司代理時，一級代理公司大多隻考慮代理新盤，尾盤自然不在他們的注意范圍之內。多數的尾盤就被分散給小型代理公司或是任其空置，這些小型的代理公司接手後，本著賣一套收一套錢的心態進行銷售，沒有從根本上正視和去尋找解決尾盤的方法，更沒有去引導消費者正確看待尾盤。這種做法的結果就是事實上尾盤並不被市場真正消化。
所以尾盤的問題並不完全在項目本身，更多的原因是客戶獲得尾盤的信息來源匱乏，致使不能正確認識尾盤。
三、尾盤營銷方式
1、巧妙降價
談到尾盤營銷不可避免地要提到「降價」這兩個字，尤其對於一些急於變現的開發商來說，降價便成了唯一的方式。但降價也有許多技巧，如果只一味降低單位售價，有可能會適得其反。一味的大幅度降價可能會一下子讓市場認為該物業出了嚴重質量問題，這樣不僅給已購的客戶利益和精神上帶來沉重打擊，更損害了開發商的市場形象。這樣壯舉不僅不會推動銷售進度，反而會讓該項目陷入了進退兩難的尷尬境地。所以尾盤降價策略要採取更具人情味的方式，就是所謂「隱性降價」，如降低首期款、送精裝修、送物業管理費、送花園、送綠化、為客戶提供更周到便利的服務等等。
只是在目前日趨成熟的市場下，客戶更加理性，各新盤也大力推出各種降價花招，到了尾盤階段依舊使用這種招術未免讓人感到不實。所以，尾盤營銷是需要組合拳的。價格降到一個合適點後配合更多的實實在在的服務才能讓客戶認識到尾盤的價值與實惠並為其買單。因此可以得出以下第二點方式。
2、重新定義市場
尾盤需要重新定義市場、重新界定客戶群，同時在可能的情況下對產品進行改進都會成為配合降價解決銷售的方法。
首要工作是找出每一套房源的問題點，再有針對性的尋找解決方法，不僅會起到很好的效果，更能保障利益的最大化。
重新定義市場，一般必須對產品進行改進，但住宅產品的特性是現樓階段進行改動困難程度很高，雖然復式可以改為平層，小面積打通可以改大，但更多的情況是改進的可能性幾乎微乎其微。所以在重新定義市場時，要在軟性改進上多下工夫。
以光谷片區最具人文氣質的樓盤謂語城為例，其正處於尾盤階段，在大多數房源幾進清零時，閣樓產品幾乎沒有客戶問津，或一看而去。成為影響該項目順利清盤的壁壘。
謂語城採用坡屋頂設計，閣樓室內屋頂為尖頂，層高最高點為5米，最低點為2米，對於居住來講，缺乏親切感與安全感，購買客戶難以接受;另外閣樓面積較大，單價較高。根據房型和景觀差別，單價在6800元/平米左右，面積在98-120平方米之間，這樣算來哪怕一套最小最便宜的也要68萬以上，總價過高，客戶接受抗性極大。
萬般躊躇之中，對購買客戶進行成交分析，在與前期已購買閣樓的業主溝通的過程中，意外的發現一位年輕客戶在客廳里竟然打造了個「躍層」，將客廳5米的層高劃分成了上下兩層，既增加了使用面積，豐富了功能空間，又可張揚年輕人的生活個性。
經過啟發，立刻與工程部針對改造可行性進行了溝通分析，在確定建築承重和施工工藝都不成問題情況下，展開了以「一層價格，二層生活」為主題的閣樓戶型的短期推廣。在銷售過程中，聘請專業設計、施工公司為購買客戶提供專業設計和裝修預算（躍層改造，施工加材料每平方米控制在400-500元左右，在客廳加個20左右平米的躍層空間僅在8000-10000元，面積由98平米增加到120平米以上。），大多數客戶都為之怦然心動，甚至吸引了不少本來欲購買90-100平米的客群。憑借實用、適用及個性鮮明的產品主題和超高附加值大大超越了同類競爭產品，使得謂語城在尾盤階段也銷售得相當精彩。
3、宣傳推廣的精準實效
要認真分析每套單元的潛在客戶構成，再進行針對性的推廣。現房的目標客戶大多就在項目的周邊，所以我們就沒有必要在大眾媒體進行宣傳，主要採用路牌、戶外、橫幅等方式吸引周邊客戶前來看房，並在他們經常出入的地方舉辦促銷活動，這樣可以以最低的廣告費，取得最好的銷售業績。
在宣傳內容上不能再以唯美抽象的概念進行宣傳，重要的是將現房優勢表現出來，此階段的宣傳內容一定要以親切的生活畫面來增強與客戶溝通的親和力，主題應著重表現在 「家」上。包括我們的宣傳工具所表現的內容，更多的應該是使用說明書和質量保證書，而不是華而不實的樓書。另外一個不能忽略的重要媒體是我們的老客戶，因為他們的口碑是項目最好的傳播方式。所以一定要注重與老客戶情感的溝通，經常舉辦一些答謝會、睦鄰活動等，會得到意想不到的收獲。
4、銷售團隊的管理培訓
項目進入尾盤階段，銷售團隊難免人心渙散，此時加強團隊的管理，提升置業顧問銷售信心是非常重要的。堅決杜絕在營銷中心內部宣傳負面信息，諸如「肯定賣不掉」「房子太差」「提成太低，懶地賣」等等消極情緒。 遏止消極情緒在售樓部內部的傳播，重點整治一些負面典型，是銷售經理事先需要解決的核心問題。但是，要讓銷售人員對於尾盤仍舊保持積極向上的態度，首先需要給他們一個充分的理由相信產品是優秀的。
任何事情都具有兩面性，諸如多層產品的頂樓一樣，盡管悶熱、容易漏水，但是卻有視野開闊、空氣清新、無壓抑感等優勢，就看如何點石成金。
首先，銷售人員改變觀念，剩餘房源是「保留的房源」，而不是「還剩下的房子」；是「別人買不起的房子」，而不是「不想買的房子」，對這些保留房源充滿自信。
其次，進行強制性培訓活動，統一口徑，說明這些保留房源的來歷，並使客戶相信。
所謂「兵來將擋，水來土淹」，銷售也一樣，成功的銷售人員總是想客戶之所想，說客戶之所說，把客戶擔心的問題都解決了，具備購買力的客戶就沒有理由不下定了。

⑤ 國家對爛尾樓有什麼辦法處理

重新招標，完成工程。招標不成，繼續招標，還不成，繼續招標。直到有一天有公司中標。

首先，爛尾的原因一定是因為財務問題。要麼是沒錢繼續完工，要麼是發現收不回成本，要麼是攜款潛逃，無一例外的涉及到巨額債務。政府是不能沒收過來或者低價取得，然後再出售的，因為這會嚴重侵害債權人的利益(當然靠這種手段賺錢的大有人在，這個問題不討論)。債權人也不會輕易同意賤賣，債權人寧願等待時機，也不會賤賣債權，這個是毫無疑問的，這也是不能賤賣給百姓的原因。

按照商品房網簽合同示範文本關於「延期交房的違約責任」條款的約定：開發商如未能按合同約定的期限交房的，每日按總房價款0.05%的標准向購房人支付違約金，同時購房合同繼續履行；超過合同約定的寬限期仍未能交房的，購房人有權單方面解除合同。

這里需要注意的是，購房人的解約權是合同賦予購房人的一種選擇權，即購房人可以選擇行使該權利——解除合同，也可以選擇不行使該權利——合同繼續履行。根據購房人的不同選擇，開發商承擔不同的違約責任。

一旦發生開發商逾期交房的情況，律師建議購房人立即向人民法院提起相關違約金索賠訴訟，獲得有效的法律判決，從而將開發商違約的事實和違約金計算等重要事項以法律認可的形式和手段固定下來，往後無論開發商何時實際交付房屋，均不影響購房人獲得違約賠償的權利，同時也不影響購房合同的繼續履行。至於後期違約金能否拿到手，則是判決是否能得到有效執行的問題。

若房屋無法按時交付 買家應盡早提出起訴

還有另外一種房屋無法按時交付的情況，即房地產開發公司在房屋建成前倒閉，樓盤爛尾，無法交付。遇到這種情況，建議購房人立刻進行起訴，由法院對開發商包括爛尾樓盤和土地在內的財產進行司法查封，後續通過拍賣變賣財產，償還購房人的購房款。

對購房者十分有利的是，較高人民法院曾就上述問題發出《關於建設工程價款優先受償權問題的批復》，明確：建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權銀行；消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

現在，一套房屋的價格動輒上百萬，甚至上千萬，買一套房子往往集中了一個家庭的大部分金錢財產，任何購房過程中的差錯都可能給購房者造成重大的經濟損失。因此，律師建議購房者在簽訂購房合同、收樓或發生任何違約情形時，可向專業人士尋求指導和建議，切忌盲目與開發商簽訂補救性的書面協議，造成合法權益受損或難以維權的情況。

⑥ 城市裡的爛尾樓都怎麼處理的

一般形成爛尾樓的原因有一下幾點
1、開發商資金鏈斷裂，無法繼續工程項目；
2、施工質量不合格，被迫停工；
3、產權債務糾紛，影響招商或運營；
4、開發商捲款而逃，無人接盤；
5、運營團隊不專業，市場定位不精準；
有些爛尾樓是通過政府招商引資，或者透支當地財政資金來繼續完成工期。即便這樣，如果這些樓盤在短時間內不能迅速清盤，就會影響當地政府的財政收支不均衡，形成嚴重的滯銷盤難銷現象。只有通過優秀的策劃方案和精準的市場定位，才能達到爛尾樓盤活和滯銷盤快銷。因此，解決爛尾樓的根本方法，就是要尋找一家專業的房地產策劃公司。可以參考下廈門晉智遠房地產營銷策劃公司