箱包廠策劃方案

1. 求創辦一個箱包公司、的具體方案

jansport名稱：JanSport 傑斯伯[編輯本段]名字由來：35年前，JANLEWIS女士和SKIPYOWELL以及MURRAYPLETZ兩個死黨，首先將改良的軍用背包引進美國校園，同時在1967年創立公司時，便決定以合夥人中唯一的女性名字作為全球第一個雙肩背包品牌，這也就是日後風行全美，成為美國背包第一品牌的JANSPORT名字的由來。[編輯本段]歷史：在60年代早期，背包全部都是以皮帶或繩索來作為袋品的設計，在使用上相當不方便，有鑒於此，JANSPORT參考的當年使用拉鍊的皮箱，設計出了以拉鍊作為袋口應用的背包，於是世界第一個馬蹄型雙肩背包就此誕生。一直到1984，當美國的珠穆朗瑪峰北壁探險隊員將JANSPROT背上世界屋脊時，JANSPORT也成為世界知名的品牌。在戰後嬰兒潮進入校園的同時，許多熱愛登山的學生和社團也將他們所熱愛的JANSPORT帶入校園，頓時之間，JANSPORT變成全美學生的校園新寵兒。而JANSPORT舒適的雙肩背帶、多樣的外型設計也已經跨過各地文化三藩籬，成為全球各地學生的最愛。JANSPORT 源於美國，始創於1967年，由三個 年輕人在西雅圖創辦。 JANSPORT 源於美國，始創於1967年，由三個 年輕人在西雅圖創辦。專事生產帶骨架的背包，於 1970年獲得專利，1971年設計生產了第一個工廠用的 圓頂帳篷。1972年被K2公司購買，並在1974年達到了 百萬銷售額，但無論誰購買他，都曾為JANSPORT的 發展作出了貢獻。至1985年JANSPORT的銷售額已達 到2,500,000,000美元，而時至今日在多方努力下， JANSPORT已當之無愧的成為美國背包行業的首席。 JANSPORT背包分很多系列，包括旅遊類、常用 類、經典類、厚皮底類等等，是日常生活、學習、旅遊 探險、外出野營的上佳選擇。背包主要材質選用杜邦公 司的一種新型面料，這種材質的特性是防水、耐磨、有 韌性、質地上乘，而且色彩多元：赤橙黃綠青藍紫無所 不含。而另一方面背包的外觀和功能也一直讓 JANSPORT的美國設計師驕傲不已：設計者充分考慮 到人體背部的生理結構，給予背包人性化的造型結構， 而背包的肩帶設計則側重於舒適和減緩壓力。背包內? 有各式各樣的文件袋、磁碟袋、匙扣、甚至鞋袋、水壺 袋，包的容量有大有小，功能不一，以適應各種不同的 需要。當然，時髦也是必須的。所以JANSPORT在16- 30歲的年輕人里廣受歡迎。 這些都已經由艾士威公司於1998年帶入了中國， 並在這里發展壯大：艾士威國際貿易上海有限公司是由 美籍華人陳銘經先生和鄭雅文女士組建的，公司總部設 在洛杉機分部在紐約，主要是代理JANSPORT產品， 以及SKECHERS和其他一些紡織面料，貿易范圍遍布全國。[編輯本段]背包的選購要點及真假鑒別常識關於背包類的選購要點 一 從大小方面選擇 Jansport的背包類除MINI的外，基本從21L到39L范圍，一般的選購原則是大比小好，以避免東西太多拉鏈拉不上或者拉上但對拉鏈的使用壽命有影響，且鼓鼓囊囊的背包感覺及視覺上也不好看，包的飽滿度在日常60％左右、旅行用80％左右較為合適。JS的包高度32～50公分之間，不同身高的人回選擇不同大小的背包。 二 從主要用途上選擇 JS的產品分為5個大類： 1Life style 日常類 主要是斜背包、錢夾及mini型的小背包為主，不是JS的主打商品 2 Campus 校園類 一般為大中學生所喜愛，多是背包及拉桿箱類，代表商品有Essence原色系列、Beamer電波俠系列、Trinity三位一體等。主要表現在隔層較多，容量相對在33L左右，基本都有耳機線專用的隱形出口，適合年輕人的時尚個性。 3 Outdoor 戶外系列 適合戶外休閑用，一般較為修長以免行動時的阻礙作用，裁減更為貼身以減少擺動，相對較多的搭扣及雜物帶，包身大部分有壓縮帶可以收緊和固定包內的東西。較新的高檔款式附有內置水袋套連飲水喉出口。更舒適的肩帶、腰帶和通風背墊是最基本普遍的設施。 4 Computer 電腦包 電腦包是JS的包袋裡有特色的商品，特別設計之懸吊電腦格提供充足保護,確保背包在著地時電腦不會受震動。此外,更備有更分格供放置其他配件如滑鼠,電板modem專用線等。包袋均有高密海綿以緩沖振動以保護電腦，內置的搭扣都是世界上第一品牌的搭扣以固定電腦本身，均配置的Airlift高檔氣墊肩帶，實屬專業電腦包里的精品。由於其極強的功能性和技術含量，價格相對較高，一般在899～1299之間，手提式、背包式、斜背式的均有。 唯一不足之處是比較偏大，從尺寸方面考慮更適合美國人的身材特徵。 5 classic 經典系列 最有代表性的就是全球銷量第一的Superbreak超級叛逆了，其他幾款的手拎包國內訂貨不多銷售情況一般。 三 從興趣愛好方面 如果你是一個電腦不離身的人，JS的電腦系列絕對是你不會後悔的選擇，JS的電腦包90％為進口產品，價格雖高但時尚耐用（功能及設計要點前面已有提及，不再重述）。 如果你是音樂愛好者，選擇時候注意要有耳機的隱形出口的款式，不過60％的款式基本都能滿足這一功能。JS有一款「獨行俠」的，耳機線從包身沿肩帶已經布置期間，你只需將耳機插孔插入即可。 如果你是一個喜歡戶外旅行的人，最理想自然是選擇JS頂級的Airlift 系列, 它的Gelastic Gellycomb背帶能神奇減負。退而求其次便是配用 「s」 形背帶之Street Tech 系列, 它的雙層背帶可以有效減輕肩膀負擔。 無論你出於何種用途，JS背包的品質絕對是可以信賴。因JS背包是以耐用而聞名於世, 06年又在全球推廣30年品質的承諾。 關於真假JanSport的鑒別 JS在我國的市場推廣較美洲、歐洲相比開發較晚，銷售業績一般，但該品牌知名度卻是聲名遠博，尤其是使用過JS的人在使用其他品牌後再回頭選擇的機率非常之高。 與NIKE、PUMA、ADIDAS相比，JS的假貨及仿冒品不是很多，但市場上也是屢見不鮮。但仔細研究，仿冒商品集中的款式基本為經典的超級叛逆，闖盪春天，現在市場上又有兩三個款式出來，但均有以下特點： 款式簡單，容易仿冒； 價格便宜，以量取勝，所以高單價的商品目前基本沒有仿冒品出現。 真假的鑒別從以下幾個方面著手： 布料及手工方面 JS最簡單的一款超級叛逆來看，無數次的訂貨，只是在面料上有厚薄之分、拉鏈上有綵帶之分外，做工都是無可挑剔的。而仿冒品布料反光，有漿洗過程，洗滌以後就會軟癟癟的，而真的JS經過無數次洗滌也不會變形。 拉鏈區別 JS最簡單的款式也是採用日本的YKK拉鏈（部分高單價的拉鏈有特殊現象），拉鏈頭比較厚重，而仿冒品的拉鏈不會採用YKK，拉鏈頭非常削薄。 包內標簽區別 JS正品包袋裡面均有含有全球通用的型號（如K35原色系列）及產地、洗滌保養方法的標簽，產地及洗滌標簽上有三種以上的文字說明。 吊牌區別 JS正品一般有合格證、品牌吊卡、型號價格牌（一般貼在品牌卡的上面）。吊牌上有代理商的名字。JS最早由上海艾斯威貿易有限公司引進國內，04年又由台商獨資崑山明輝堂皮件有限公司接任全國總代理（也是本人以前任職服務的公司），所以代理商由以上任何一家公司的名稱都是正確的，兩家公司的吊牌都在的話絕對正品，但商品的庫齡會在3年或以上而已。06年的新品均有方形藍色的30年品質保證卡標識。

2. 箱包業務員如何開拓新市場

1、在開始找客戶時你首先要做的工作是把自己要推銷的產品摸索透，要盡量多得去掌握產品的一些知識，因為這些知識都會幫助你克服在業務工作中遇到的困難。試想一個對自己產品不了解的人如何去說服別人購買你的產品呢，然而缺少產品知識的你也會讓客戶對你產生介意的，所以在開始業務工作的開始你首先要把自己的產品了解清楚，那麼你要了解的內容就有：產品名稱,產品內容,使用方法,產品特徵,售後服務,產品的交貨期,交貨方式,價格及付款方式,生產材料和生產過程，也要了解一下同行產品及相關的產品。做完這些工作你就可以去跑業務了，掌握了這些知識你的業務工作做起來就會事半功倍。

2、客戶該怎麼找呢，對於新業務員，網上找客戶是開始的最好選擇，所以先在網上通過一些商業網站去搜索一些你客戶的資料，由於你已經掌握了你產品的知識，那怕是通過電話聯系客戶對你也不是很難的。

3、除了網上找客戶外，你也可以通過專業的雜志之類去找客戶，現在雜志行業都比較普及，這類的雜志上的客戶都比較使用，一般來說只要出現在雜志上的公司都是存在的，這類的雜志行業分類比較清楚，容易找客戶。

4、前面都是業務員找客戶的開始，每個新業務員從前面2個方面都可以找到客戶。但業務工作開始後，找客戶就會離開那些方法了，因為業務工作到最後客戶都是來找你而不是你去找客戶了。

3. 皮具箱包廠如何做好精益生產

時至今日，精益生產在製造行業得到廣泛推廣認可。近幾年，包包行業市場變化很大，企業利潤空間開始進入微利，在皮具箱包企業目前也逐步得到重視，目前包包工廠精益生產比較成功的企業主要以代工企業為主，例如時款袋如的時代和勵泰、星駿手袋廠，尼龍電腦袋如星浩手袋廠和寶島箱包廠，洗水袋如皮里奧皮具，真皮袋如貝朗皮具等等。這些包包企業成功的主要途徑：
1.企業通過高薪聘請外籍職業經理人，組建企業推進團隊（如時代）
2.企業聘請第三方外腦專業精益生產顧問公司（如皮里奧皮具）
3.企業通過外資收購重組後，進行企業重組和導入精益生產管理（如星浩廠）
目前提供精益生產的顧問公司也比較多，專注於包包行業比較的顧問公司如廣東阿拉博顧問、福建恆通顧問。
你可以去網路搜索關鍵詞「皮具箱包精益生產」找些相關的資料，或者登陸包包行業顧問公司網站的「皮具箱包企業精益生產推行案例」。
多學習總結成功經驗，切勿心急盲目摸索推進！祝你成功！

4. 想開一個箱包廠，需要一些什麼機器設備

建議
海菱平縫機30台
價格（1700~1900）
金輪同步車4台（又名dy車）價格（2200~2400）
金輪高車2台（此高車有箱包王子美譽）價格（9500~10000）以上價格包含稅收~基本上有這么多台機器就可以是加工小廠了，根據業務量大小而定工人~如果是以外加工形式有個30幾個車工就能夠加工，如果業務量大人就需要多點~建議機器修理維護因為小加工廠無法請的起技術人員，建議找個師傅帶修理可以減少修理費用一個月根據技術人員技術高低決定工資一般都是500~600一個月請一個技術修理至少1800才請的起~可以讓你在設備上減少許多煩心事

5. 箱包廠品質改進方案怎麼寫

《箱包廠品質來改進方案》大致可源以這樣寫：
針對公司近期品質問題頻發的現象，現特製定以下品質方案：
1.源頭控制：嚴抓材料來料品質，所有物料均需品質部門檢測合格並簽名蓋章確認後才能用於生產；
2.過程管控：提倡全員參與，下工序發現上工序不良的有一定的獎勵。且各工序經品質人員及工序負責人雙重確認首件合格才能正常生產！
3.出貨檢查：由品質QA全檢出貨品，確保所出貨產品合格！
以上方案馬上落實，希望大家認真執行，更好地提升公司產品的品質！

6. 箱包廠有何發展趨勢

中國箱包行業市場集中度有待提高

由於箱包製造行業市場相對成熟，同時行業准入門檻較低，我國箱包企業數量較多，目前暫未形成具有壟斷優勢的龍頭企業。近年來我國，我國居民收入水平提高，旅遊出行人數增多下帶動了行李箱規模的擴大，在箱包行業的佔比不斷提升，新秀麗集團排在前前列。未來在行業品牌化大趨勢下，行業市場集中度有望進一步提高，催生出世界級品牌與巨頭企業。

根據Euromonitor統計，2008-2017年我國箱包行業市場規模由767億元增加至1858億元，CAGR為10.4%，增速領先於全球5.4%的平均水平。2018年受全國宏觀經濟下行壓力加大，GDP增速下滑的影響，前瞻測算，2018年，中國箱包行業市場規模為約為1942億元，同比增長4.4%，增速較2017年有所下降。

2008-2018年中國箱包行業市場規模統計及增長情況

資料來源：前瞻產業研究院整理

以上數據來源及分析均來自於前瞻產業研究院發布的《中國箱包製造行業產銷需求與投資預測分析報告》，同時前瞻產業研究院還提供產業大數據、產業規劃、產業申報、產業園區規劃、產業招商引資等解決方案。

7. 箱包工廠生產車間完善計劃

生產車間管理制度

目的：為了維持良好的生產秩序，提高勞動生產率，保證生產工作的順利進行特製訂以下管理制度。

范圍：適應於生產車間全體工作人員。

一、早會制度

1．員工每天上班必須提前5分鍾到達車間開早會，不得遲到、早退。

2．員工在開早會時須站立端正，認真聽主管或組長的講話，不得做一些與早會無關的事項。

3．各條線的組長每天上班必須提前10分鍾到達車間組織員工准時開早會.

4．各條線的組長在開早會時必須及時向員工傳達前天的工作情況以及當天的生產計劃，時間應控制在15分鍾。

5．組長開早會時講話應宏亮有力,多以激勵為主,不得隨意批評和責罵員工。

二、請假制度

1．如特殊事情必須親自處理,應在2小時前用書面的形式請假,經主管與相關領導簽字後,才屬請假生效,不可代請假或事後請假(如生病無法親自請假,事後必須交醫生證明方可),否則按曠工處理。

2．杜絕非上班時間私下請假或批假。

3．員工每月請假不得超過兩次，每天請假不得超過兩人。

4．員工請假核准許可權：（同廠規一致） （1） 一天以內由拉長批准; 三天以內由車間主管批准; (3) 超過三天必須由生產部經理批准; (4) 連續請假按照累計天數依上述規定辦理。

三、清潔衛生制度

1.員工要保持崗位的清潔干凈，物品要按規定位置放置整齊，不得到處亂放,組長要保持辦公台的整齊干凈。

2.每天下班後值日生打掃衛生，周末須進行大掃除（公司內的門、廁所、窗戶、生產線、設備保養、風扇、飲水機等都須清潔）。

3.衛生工具用完後須清洗干凈放在指定的區域，工具由專組專人保管，不得亂丟，倒置、甚至損壞。

4.不得隨便在公司內亂丟垃圾、胡亂塗劃；衛生間須每天用水清洗。

四、車間生產秩序管理制度

1. .員工上班應著裝整潔，不準穿奇裝異服，進入公司需換拖鞋，鞋子按劃分區域整齊擺放。必須正確佩帶廠牌,穿工作服上班。不得攜帶任何個人物品，如手機.MP3.手袋.食品等。

2.上班時,物料員須及時把物料備到生產線,並嚴格按照規定的運作流程操作,不得影響工作的順利進行。

3.員工在作業過程中,必須保持50-80CM以上的距離,不得擠坐在一起，作業時須按要求帶好手套或指套,同時必須自覺做好自檢與互檢工作,如發現問題並及時向品檢與組長反應,不可擅自使用不良材料以及讓不合格品流入下道工序,必須嚴格按照品質要求作業。

4.每道工序必須接受車間品管檢查、監督，不得矇混過關，虛報數量，並配合品檢工作，不得頂撞、辱罵。

5.小零配件必須用蘭色膠盒盛放,一個盒子只可裝一種零配件,安裝過程中發現的不良品必須用紅色膠盒盛放,所有的物料盒排成一行放於工作檯面的左手邊。

6.所有員工必須按照操作規程（作業指導書，檢驗規范等）操作，如有違規者，視情節輕重予以處罰。

7.員工在工序操作過程中，不得隨意損壞物料，工具設備等違者按原價賠償。

8.工作時間離崗時，需經班組長同意並領取離崗證方可離開，限時十分鍾內。

9.上班注意節約用水用電，停工隨時關水關電。

10.下班前必需整理好自己崗位的產品物料和工作檯面，凳子放入工作台下面。

11.員工之間須互相監督，對包庇、隱瞞行為不良者一經查處嚴厲處罰.

12.任何會議和培訓，不得出現遲到、早退和曠會。

13.本車間鼓勵員工提倡好的建議，一經採用根據實用價值予發獎勵。

8. 哪位師兄幫我寫份河北白溝箱包城招商策劃書謝謝！

策劃書模板

第一部分 前言
策劃書目的及目標的說明

第二部分 市場調研及分析

一. 行業動態調研及分析
1. 行業飽和程度
2. 行業發展前景
3. 國家政策影響
4. 行業技術及相關技術發展
5. 社會環境
6. 其他因素
二. 企業內部調研及分析
1. 財務狀況，財務支出結構
2. 企業生產能力，產品質量，生產水平
3. 員工能力，待遇，公司對員工的激勵、考核、培訓（員工調查）
4. 企業策劃、銷售、執行能力的調研（員工意見）
5. 產品各品項研究：定位、包裝、價格、市場目標受眾、競爭優勢（員工意見）
三. 潛在進入者調研及分析
1. 行業進入成本/壁壘。
2. 行業退出成本。
3. 進入後對本企業的威脅。
4. 對競爭者的威脅。
四. 現有競爭者的調研及分析。
1. 財務狀況，財務支出結構。
2. 企業生產能力，產品質量，生產水品。
3. 員工能力，待遇，公司對員工的激勵、考核、培訓（員工調查）。
4. 企業策劃、銷售、執行能力的調研（員工意見）。
5. 產品各品項研究：定位、包裝、價格、市場目標受眾、競爭優勢（員工＆顧客意見）。
五. 替代品調研及分析。
1. 替代品工藝。
2. 消費者認可程度。
3. 發展態勢。
六. 互補品調研及分析。
1. 是否存在互補品。
2. 互補品價格。
3. 互補品對產品的要求。
4. 互補品發展趨勢及其未來新要求。
七. 原料供應商調研及分析。
1. 可供選擇的供應者。
2. 原材料是否有替代品。
3. 供應商的討價還價能力。
4. 我們對其依賴程度。
5. 供應商的供應能力。
八. 中間商調研及分析。
1. 中間商的性質：配送商、經銷商、代理商（獨家、總代理…）
2. 中間商對我們產品的依賴（關注）程度（相對數值）。我們產品佔用他資金的比例，給予他的利潤比例…
3. 中間商的給予我們產品的支持（絕對數值）：配送能力、資金實力、人力…
九. 消費者調研及分析。
1. 消費者背景研究：收入、教育、年齡、性別、家庭組成、種族、工作…
2. 消費者對產品和競品的認知及態度：質量、價值、包裝、型號、品牌聲譽、品牌形象等及其認知差別。
3. 消費者的使用情況：購買動機、購買量、何時使用、如何使用等。
4. 購買角色。
5. 消費者對現有營銷活動的評價。對廣告的接受程度、對營業推廣的理解等。

第三部分 企業戰略及產品策略的制定
一. 企業戰略制定
二. 產品策略制定。（提供原則或標准）
1. 產品。
1) 品項：市場定位、目標受眾。（打擊競品的專有品項）
2) 包裝：陳列顯著、方便、符合產品定位、價格等
2. 價格。
1) 符合企業戰略？（長線產品/短線投資）
2) 符合產品定位？
① 利潤為主/市場佔有率為主
② 根據產品市場定位不同，採取不同價格策略。
③ 保留一支低利潤甚至無利潤產品，該品項各種市場表現（如包裝宣傳訴求點等）模仿主要競爭對手，以破壞其市場及形象。
3. 渠道。
1) 一般通路。對經銷商的選擇、管理控制、返點等。
2) 特通。由於產品特性及價格不同，我們可以選擇那些特殊通道，以便它的目標客戶能夠便利的獲得該產品。
3) 新終端開發隊伍。
4) 直營隊伍。對於一些特殊情況，如經銷商的流失，直營隊伍暫時性的彌補空白市場。
5) 客戶資料庫的管理。業代前期市場推廣積累的客戶資料及經銷商自身對終端的開發，這些終端資料應當及時地通過業代以書面的形式提交公司。公司對這些資料的管理可以避免因業代及經銷商的流失而造成的終端流失。
4. 促銷。
1) 廣告：訴求點
2) 人員推銷：
a) 人員的培訓
b) 人員的崗位界定
c) 人員的考核
d) 人員的激勵
3) 營業推廣
a) 對顧客。ⅰ穩定主打產品價格；ⅱ對品牌的宣傳
b) 對零售商。穩定價格，保證促銷後價格能夠恢復，銷量得以維持；或者在短時間內搶先佔領貨架
c) 對中間商。盡量減少短期大力度促銷活動，一方面會破壞市場，影響終端價格體系，另一方面經銷商對終端很可能沒有落實，從中截取，成為其「灰色收入」。
4) 公共關系。事件營銷：把握正確的營銷事件。直接告知消費者的營銷事件應當包含消費者利益點，並且該信息是以直接明了的方式告知消費者利益點的

第四部分 具體執行＆實施（建議方案）
一. 產品設計。
二. 價格設計。
三. 渠道設計。
四. 促銷設計。
五. 銷售管理

第五部分 結束語

以下是 商業招商策劃書

目 錄
商業招商概括 2
招商策略 5
大型商業物業招商策略 5
本案場分析（飛洲國際廣場） 11
優勢 13
弱勢 14
機遇 14
本案招商策劃方案 15
一、招商原則 15
二、招商策略 15
三、品牌形象定位 15
四、實施方案（分割出租） 16
五、商場布局 17
六、人員配備計劃： 18
七、招商人員崗位職責 18
八、商場租金預測 20
周邊租金調查 20
本公司推薦方案 26
後續：商場招商管理 27
招商管理原則 27
商業招商概括
完好的執行方案和進行招商的實際操作是招商成功的關鍵所在，而這一過程的一些細節問題不容忽視。第一是招商隊伍的組建及招商人才的培訓。由於招商具有「三快三省」（「三快」即快速回籠資金、快速組建市場網路、快速將產品送抵終端；「三省」是指對招商的生產廠家來講，節省人力，節省物力和財力，節省時間和精力。）的特點，其中「三省」中就有一條是節約人力。因為極大程度上動用了代理商的人力資源，招商的企業在人員上自然緩解了大量壓力。不是說招商的企業就不需要引進人才，進行隊伍建設。相反的，由於企業招商工作繁雜、細瑣，不僅需要招商人員有豐富的經驗，更要有敬業精神和團結協作的態度。企業要想長期的發展，通過招商培養和鍛煉隊伍更應是企業發展的重中之重。
制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執行、甚至走樣，那麼一切都前功盡棄，一個富有熱情、精幹、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。
第一步是招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規劃。從長遠發展角度看，招商應配備以下幾方面人才：
1、招商經理1人，需對本項目所在行業的市場營銷有實際操作經驗（尤其要擅長招商運作），懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。
2、大區招商經理若干，分別負責項目招商大區的工作：大區經理應具備一定的招商運作經驗，長於說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、 區域協銷經理若干，主要職責是協助開發市場，完成銷售。協銷經理需人品正直，勤懇敬業，具備較佳的溝通和組織管理能力，並能長駐外埠。
4、 商務助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。
5、 其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。
招商隊伍組建之後，必須進行培訓。一方面，通過培訓是團隊了解項目的現狀、產品，了解招商策略和操作步驟，同時也是進行磨合的過程。招商的培訓主要有以下幾個方面：
1、 項目及產品知識，以使團隊成員對項目的現狀有清楚的認識。
2、 溝通技巧（如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等），以培養團隊成員的職業感。
3、 招商專業知識（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等）。
4、 招商要旨（招商策略說明及合同解讀等）。
招商工作開始後面臨許多實際的實施工作，在產品的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發布計劃、准備合同文本、准備各類產品和項目的宣傳資料等等，必要的准備將為招商實施打下良好的基礎。只有進行有效溝通，把握「求租者」的洽談與管控技巧，招商工作才能順利開展。
從第一篇招商廣告發布下去，接到第一個咨詢電話開始，招商進入了實際運做的階段。從「求租者」打進第一個電話到招商的合作主體--各分銷商和代理商簽訂協議，進行產品銷售這一過程是整個招商工作的核心部分，直接決定著招商的質量和數量，也就決定了整個過程的成敗。主要目的是吸引好的「求租者」加入到企業的體系中來，共同把產品推向市場。想要吸引「求租者」的加盟，有效的溝通顯得非常重要。
招商中與「求租者」接觸的整個程序，一般如下：
第一次信息的處理（來函、來電）-第一次信息回復-第二次信息處理（二次來函、復電、咨詢、商洽）-第二次信息回復（信息升級→有選擇發送實質性資料）-招商總部零星接單（上門洽談、簽約）-招商會議的籌劃、准備（全國性會議、區域性會議）-發出會議邀請（曾經問詢者、熟悉者及看報來電者）-接收報名、督促參會-召開會議並簽約-督促履約-收款發貨。
在這過程中，首先面臨的是對「求租者」信息的處理和選擇，好的招商廣告發布後，招商總部將面對大量的反饋信息，對於第一次來電或來函，主要注意對「求租者」按已經設定的招商區域歸類，對求租者姓名、地址、電話、基本狀況和問題做以記錄，同時給對方發去有關產品和項目的基本資料（包括項目介紹、產品介紹、招商活動的安排），同時對於各地區實力較強或行業內經營者一類的「求租者」做重點標注，用以綜合的研究。在這過程中，不必在電話中向詢問者做過多有關招商的說明，對於「求租者」提出的問題也不必急著回答（主要避免「求租者」因了解不夠而以偏概全，自我估計或防止競爭者和惡意攻擊者獲取一手信息）。在「求租者」研讀了有關資料後第二次咨詢過程，招商部門則應該選擇性的介紹關於招商情況和產品信息，並根據「求租者」表現的誠意，發去部分「該求租者」重點關注的內容資料，並力爭邀請對方參加招商會議。
對於一些急於了解情況的「求租者」，招商部門要有專人負責接待和談判，帶領來訪者參觀項目、了解運作方案等，以免流失「加盟商」。
面對面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會議的成功開展是「求租者」加盟的關鍵一步。在與「求租者」談判之前，一些細節的准備十分重要，如招商辦公場所的布置、人員的工作狀態、對來訪者的接待，這些都直接影響洽談的結果。在溝通的過程中，應該向來訪者潛移默化的傳遞以下幾點信息。
1、 有實力：與強者合作才能更強，加盟者希望企業的力量雄厚，解除後顧之憂。
2、 有決心：堅定的信念和強有力的推廣策略將使加盟商感受到項目推廣項目的決心，用數字說明項目的力度是最好的方法。
3、有信譽：一味的誇大其辭根本無法聯合有實力的經銷商，態度真誠、有理有據，最大限度的為「求租者」考慮是雙方共同發展的基礎。
4、 有辦法：詳細、可行的營銷方法對於經銷商有極大的吸引力。
5、 有利益：歸根結底，成功的推廣應該有豐厚的利潤，項目留給加盟者的利益應該十分可觀。
與「求租者」簽定合同，收取租金和保證金，則全面招商工作告以段落，後續零星的招商工作開展可以抽取部分力量，而工作的中心轉移到產品的全面推廣階段。
招商過程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說服、培訓工作，工作內容非常細瑣，實際的過程中會遇到一些具體問題，對「求租者」提出的問題給予良好的解答將大大增強其信心。

招商策略
大型商業物業招商策略
第一部：招商原則和准備過程
招商目標的選擇
企業招商的目的是為了吸引知名商家，出租經營場所的使用權，更好地提高項目整體市場吸引力。因此招商目標的選擇要根據市場需求和項目定位情況來確定，具體說應考慮以下因素：
(一)項目自身的市場定位；
(二)項目所在地的消費狀況；
(三)投資商和發展商的自身資金情況；
(四)擬引進商家的市場定位、發展戰略。
招商談判原則的確定
招商談判的目的在於使參與談判的商家能符合招商企業的目標和利益需要。要達到目的，招商談判必須針對談判的特點，確定一些基本原則。
(一)招商談判的特點
1、 談判對象的廣泛性、多樣性和復雜性
商場的交易活動不受時空限制，而具體的談判對象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求項目的談判人員要圍繞本項目的經營范圍，廣泛收集信息，了解市場行情，並選擇適當的方式與社會各方面保持廣泛的聯系。
2、 談判條件的原則性與靈活性
項目招商的目標要具體體現在談判條件上。條件具有一定的伸縮餘地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅持的原則。這一特點就決定了項目談判人員要從實際出發，既要不失原則，又要隨機應變具有一定的靈活性，以保證實現招商談判的基本目標。
3、 談判口徑的一致性
在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判過程往往需要反復接觸。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達和文字表達的一致性。談判人員要有比較好的口才和文字修養能力，也要有較強的公關能力。

(二) 招商談判的原則
根據招商談判的特點，談判雙方要取得共識，促使談判成功應遵循以下原則：
1、 堅持平等互利的原則
2、 平等互利原則，要求談判雙方在適應對方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。
3、 堅持信用原則
信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協議。重信譽、守信用是商家基本的職業道德。在談判過程中；應注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應履行，保證言行一致，取信於對方，以體現真誠合作的精神。
4、 堅持相容原則
相容原則要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達，將原則性和靈活性有機結合起來，以更好地達到談判的目的。
招商談判的准備
所謂招商談判的准備就是指在思想上、物質上和組織上為談判進行充分的准備工作，主要包括：
（一）招商宣傳是招商成功的先導，招商手冊是宣傳的重要環節，是項目招商的基本宣傳資料，關繫到項目的形象，該手冊突出如下關鍵點：
1、 通過鑽石地段選擇項目選址的正確性，樹立基本點核心地段的商業物業。
2、 通過事實列舉項目投資商與發展商業績與榮譽，突出其在項目所在地的地位。
3、招商策劃和承租戶的選擇關系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進行分級評價，預測他們的經營前景，作為店面出租的指導。
4、 第一 承租戶的選擇確保租金的來源。
5、 第二 需要保證購物中心的商品種類的完整性。
6、 第三 需要保證購物中心經營項目的多樣性與綜合性。
（二）准備談判的依據
1、 明確談判目標，包括最優期望目標、實際需求目標、可接受目標、最低目標等；
2、 規定談判策略，包括了解談判對象的狀況，談判的焦點、談判可能出現的問題及對策；
3、 選定談判方式；6788白手創業網
4、 確定談判期限。
（三）組成談判小組
1、 挑選談判小組的成員；
2、 制定談判計劃；
3、 確定談判小組的領導人員。

第二部：確定招商方式與渠道
商業物業項目招商的方式
1、 項目洽談會。
項目洽談會是招商最為常見的一種形式。它是由招商單位攜擬與合資、合作或引進的項目，有針對性地與商家洽談。其特點是針對性強，易於吸引有興趣的客商。影響大，實效性好，主辦者可以派遣技術專家與客商直接進行接洽。
2、 項目發布會
項目發布會是招商經常採用的方式。它是由項目主辦者在一定的場合公布擬引進合資、合作的項目，闡述招商項目的特點和技術、資金要求，以期吸引客商。
3、 經濟技術合作交流會
經濟技術合作交流會是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。其特點是層次較高，范圍較大。可以是多種行業的招商。
4、 投資研討會
投資研討會是一種較小型、時間較短的招商形式。它通常是由政府部門、經濟研究機構舉行的區域性投資戰略、政策、現狀和發展趨勢的研究討論會。其特點是靈活，即是務虛，又重務實，主辦單位可以公布一些項目進行招商，可以介紹本地區的投資環境和利用外資的政策，達到宣傳的效果。
5、 登門拜訪
登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動。招商單位專門派出招商小分隊或在國內外舉辦集會式招商活動之餘，拜訪跨國公司、投資咨詢顧問公司、會計師行及其他中介機構，宣傳投資環境，具體介紹投資項目，探討佳作事宜。其特點是機動靈活，針對性強，氣氛融洽，容易引起被訪者的興趣。

第三部：制訂談判策略
明確談判目的
招商談判的目的就是招商洽談的主要目標，或招商洽談的主題。在整個招商洽談活動中，招商洽談者的各項工作都要圍繞招商洽談的目的而開展。
在招商洽談的目的確定以後，就需要確定招商洽談的各個具體目標；在達到各個具體目標後，招商洽談的主要目標即招商洽談的目的就可以實現。
招商洽談的目標可以分為三個等級：
第一級的目標是最高等級的目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是獲得圓滿成功；
第二級的目標是基本達到接受的目標，如能達到這一級目標，整個招商洽談可謂是獲得了基本成功；
第三級的目標是最低接受目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是達到了最基本的要求。
招商洽談的目的就是在招商洽談中所要追求的最佳利益目標。
在確定了招商洽談目標的同時，還要確定招商洽談的地點。招商洽談的地點對招商洽談的成功與否有很大的影響，因此，在確定招商洽談地點時要慎重，應考慮以下幾方面的問題:談判中各方力量的對比，可選擇地點的多少和特色，各方的關系及可能發生的費用等。

本案場分析（飛洲國際廣場）
一、徐家匯商圈背景介紹
徐家匯商業中心界定北起廣元路，南至南丹路，東起天平路，西至漕溪北路，座落於上海最大的地鐵一號線徐家匯站上。30多條公交線路連通四方，漕溪北路立交橋、中山南路內環線高架一同構築起現代立體交通框架。徐家匯商業中心佔地3.3平方公里，共計大小商業網點1000多個，商業營業面積達45萬平方米，佔全區營業面積的1/3，徐家匯商業中心附近已建有二條市級特色街，即衡山路歐陸風情街和宜山路建材傢具街，分別以休閑娛樂和建材傢具聞名於滬上。目前徐匯區正積極培育新的二條商業特色街，一條是以依託上海交大的高新技術孕育而成的廣元西路慧谷電子街，另一條是以面向大眾消費的天鑰橋路餐飲街，起到了為商圈相輔相成的作用。
徐家匯商業中心目前已構成融購、娛、賞、食、游為一體的綜合消費商業布局，其中百貨商廈、餐飲業、娛樂文化已成為商業中心的主力業態。徐家匯商業中心集天時、地利、人和的優勢，尤其經過新一輪精心打造和調整後，得到了突飛猛進的發展。首先徐匯區是人口導入區，吸收了靜安、盧灣、黃浦等地區的動遷居民，為徐匯區帶來了客流，並且徐匯區人群中以知識分子、海外僑胞、高收入人為主，為創建商業中心奠定了基礎。徐家匯投資多元化，招商注重徐家匯商圈特色經營。商圈內有市上第一家滬港合資的東方商廈，滬台合資的太平洋百貨，滬港合資的港匯廣場以及中英合資的匯金百貨等商業企業，吸引了大批不同消費水平的消費者。注重錯位經營。商圈率先倡導「錯位競爭」和「個性化經營」的經營理念，從消費方式、購物環境、商品結構到文化氛圍、功能設施，創造了商圈相依互補，共存發展的成功經驗，形成了商圈整體的競爭優勢，滿足了不同消費者的個性需求。一是注重發掘商家本身的經營能力，形成了不同氛圍和水準的商家企業；二是注重業態錯位。商圈內率先引進了電腦市場，百腦匯、太平洋電腦成為了全市電腦業的旗艦店，佔全市的電腦銷售的50％。美羅城在引進百腦匯的同時把美食廣場、音響廣場引入商圈，使整個商圈的業態更為齊全、合理。
徐家匯商業中心現有的東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、六百實業、新路達吉買盛、匯聯商廈、美羅城百貨商廈營業面積達30萬平方米，占總面積的64％，2003年度銷售達39億人民幣，占社會消費品總額的30.7％。東方商廈以其「禮在東方」的服務宗旨享譽全市，並以其國際知名品牌吸引各方來賓。滬台合作的太平洋百貨定位於「流行的領導者」，在年輕女性顧客中極具號召力，憑借其卓越的經營理念和靈活多樣的促銷手段，迅速在百貨業嶄露頭角。六百實業首推「自然式服務」，以規范嚴格的現代化管理模式和溫馨的服務在行業內獨領風騷。定位於「現代都市型百貨」的匯金百貨於98年開業，一流的服務設施、濃郁的文化氣息和諸多的品牌深得白領人士的青睞。2000平方米的地室超市以生鮮食品為特色，為周邊住家提供了極大的方便。
營業面積達7萬平方米的港匯廣場是上海目前最大規模的購物中心（Shopping Mall）。商場引進商戶250家，包括30間特色餐廳及5000平方米的國際美食廣場、15000平方米的富安百貨、8500平方米的西式主題樂園及大型超市、專業運動城的進駐。即將開幕的橋外橋主題樂園，設有室內模擬高爾夫球場、立體動感游戲、賽車、3維音像、迷宮、激光戰斗游戲以及魅力迪斯科舞廳和火焰夜總會等，無論購物、休閑、餐飲、娛樂在港匯均能滿足各階層消費群體的需要。
徐家匯商業中心內有電腦專業市場百腦匯電腦、太平洋電腦、盈河電腦3家，徐家匯的電腦廣場目前成為上海最大的計算機及其配件、耗材和其他信息產品的集散地之一。
餐飲娛樂業有40戶，營業面積10.1780萬平方米，占總面積的31.86％。位於徐家匯商業中心的美羅娛樂城總體面積達6.5萬平方米，獨特的巨球建築綴滿新穎的滿天星頂燈，將購物、休閑融為一體，品種豐富的休閑小吃、白領光顧的舒適堡健身中心及令學生、市民喜愛的思考樂書局、柯達影院等已逐步成為市民消費的新熱點。並構成徐家匯商圈休閑娛樂業態主流。天鑰橋路餐飲街以品牌著稱，以家常為特色，使得工薪階層慕名而來，成為聚朋小酌的好場所。
徐家匯商業中心現有賓館業3戶，營業面積4.1400萬平方米，占總面積的12.96％。徐家匯附近有著四星級的建國賓館和二星級的西亞大酒店以其便利的交通條件和適中的價格吸引著周邊省市的賓客近悅遠來。

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