① 房地產策劃案怎麼寫
房地產策劃案分類
一：全程綜合策劃案 房策網 http://www.fangce.net
這種策劃案指開發商從剛剛有意識要開發某個樓盤就已經與房地產營銷策劃公司合作。此種情況下，營銷策劃公司充當的是一個全程咨詢顧問的角色。在某種程度上可以說權利大，但責任也同樣重大。對策劃公司的綜合素質要求也高。
二：中期介入型營銷策劃案
此種類型的策劃案一般出現於開發商對於樓盤的設計方案已經定稿，甚至工程已經開始。後尋找策劃公司為其進行營銷策劃。或邀請多家策劃公司進行比稿，最後選擇一家最滿意的公司為其進行營銷策劃。
三：單純營銷策劃案
這種策劃案出現在樓盤已經基本完工的情況下，開發商才尋找策劃公司為其進行營銷策劃此種營銷策劃案已不具備全程綜合策劃案的多種功能。只有對現有資源進行整合，提升價值，進行營銷策劃活動。
四：二次營銷策劃案
此種策劃案的功能范圍最小，但難度也最大。出現在樓盤第一次營銷策劃不成功，樓盤基本上已屬於死盤的情況下，開發商尋找策劃公司為其進行第二次營銷策劃，既第二次包裝。此種策劃案最能體現策劃公司的策劃能力。
綜合策劃案分為四個階段：既資源整合階段、價值提升階段、推廣發布階段和預算費用的提出。
一：資源整合階段
所謂資源整合，就是策劃公司接手項目後，採取各種手段，進行大量的調研，並對數據進行分析。充分發掘項目的各種顯性資源和隱性資源。後對消費者進行定位，對開發商提出項目設計建議和環境物業規劃建議。資源整合階段主要分為以下幾個程序
[1]項目SWOT分析
項目SWOT分析包括優勢分析、劣勢分析、機遇分析和威脅分析。
在一個項目沒有開始之前，策劃公司應對項目的地理環境因素、人文環境因素、政治環境因素、競爭環境因素、經濟環境因素等各方面的因素進行全方位的調研。各種因素在同一個項目中可能表現為優勢，也可能表現為劣勢；可能會成為機遇，也可能成為威脅。但在策劃公司分析並拿出解決方案後，劣勢同樣可以轉化為優勢，威脅可轉化為機遇。如當地產開發商們集中在CBD地區開發一些高容積率，低綠化率的項目時，有些開發商卻針對有車一族轉而到郊區開發低容積率，高綠化率的項目。盡管地理位置並非處於CBD地區，處於劣勢。但誰又能證明有錢人不想遠離CBD地區的喧囂而回歸大自然呢？
[2]消費者定位
有著不同能力的購房者有著不同的購房需求，在項目開發前經過SWOT分析然後對消費者進行定位至關重要。先有市場後有產品是市場營銷觀念的精髓。成功的項目開發基於准確的消費者定位。
[3]項目設計及環境、物業規劃建議
在項目SOWT分析及消費者定位完成的情況下，策劃公司此時應針對具體的情況對項目的設計及環境、物業規劃提出具體的建議。建議在可行性原則下付諸實施。以達到項目與整個營銷策劃案協調統一的目的。這一程序相當於在固有項目資源的基礎上進行資源的衍生與創造。
二：價值提升階段
如果把一個項目的前期資源整合階段比喻為配置硬體的話，那麼價值提升階段則應該屬於軟體的編寫。價值提升階段分為項目理念的定位、文案的創作和廣告的製作幾個部分。
[1]理念的定位
開發商和建築公司賦予項目的實體，而策劃公司則賦予項目活的靈魂。理念定位的過程就是塑造靈魂的過程。策劃公司在給項目進行理念定位的過程中一定要遵守創新的原則。只有創新，才會給項目的靈魂中注入個性；只有創新才能在眼花繚亂的房地產大戰中牢牢抓住購房者的目光，從而達到理想的銷售效果。但應當注意的是，理念的創新必須建立在與當地經濟、社會環境及人文環境相適應的基礎之上。這就要求策劃公司對本地的經濟、文化有相當深刻的了解和體會。項目的理念定位落伍固然不好，但如果過於超前亦會造成"過猶不及"的效果。同時，理念的定位也要受到項目的具體情況及消費者定位的制約。
[2]項目文案的創作
在深刻理解和把握項目理念定位的基礎上，文案撰稿人應更多的站在消費者的立場，去體會消費者的消費心理。只有這樣寫出的作品才能打動購房者的心。對銷售產生積極的作用。同理念的定位一樣文案的寫作也應在了解本地經濟文化發展水平的基礎上立意創新。盲目抄襲其它地區或本地已經獲得成功的案例，只會造成落入俗套，失去潛在消費者的惡果。
[3]廣告的製作
廣告按媒體可分為：電視廣告、電台廣告、報紙廣告、公交廣告等等。
按形式又可以分為平面廣告和多媒體廣告。
各種廣告形式都有自己的優缺點。廣告製作人員不但要有項目理念定位及文案創作思路的能力，還應該對各種廣告形式的優缺點有著深刻的了解。再要求把握主題，立意創新，從而創作出與策劃案協調統一，而又能吸引購房者目光的成功的廣告作品。
三：推廣發布階段
推廣發布階段包括廣告的發布、公關活動的開展與促銷活動的宣傳與開展三個部分。
[1]廣告的發布
廣告的發布既針對不同的廣告形式選擇不同的媒體渠道向受眾傳達有關於該項目的背景信息及銷售信息。不同的目標受眾有著不同的生活習性，對不同媒體的關注程度有著很大的區別。如青少年喜歡看《少男少女》一類的雜志，而商人則經常性的閱讀《經理人》這樣的刊物。針對不同的目標消費者，如何作到信息傳達的有效性，也需要策劃公司進行詳細的調研與科學的思考。最後選擇最為有效的媒體進行廣告的發布。
[2]公關活動的開展
公關活動泛指策劃公司為給項目樓盤造勢而策劃舉辦的一系列能夠對本地社會產生大的影響力的活動。比較普遍的形式聘請專家針對樓盤開展座談會、舉辦大型的連誼會或請著名歌星、影星開主題演唱會。由於公關活動對樓盤銷售的影響效果明顯，目前大部分有實力的房地產開發商都已經接受了這種特殊的促銷方式。
[3]促銷活動的宣傳與開展
嚴格來說，廣告活動與公關活動等一切出於銷售目的而舉辦的活動都應歸於促銷活動的范疇。但由於廣告活動與公關活動的策劃程序過於復雜，且自成體系，所以從促銷概念中分離出來。這里所說的促銷指的是狹義的促銷。
為了增加對目標消費者的吸引力，策劃公司為開發商策劃一系列的促銷活動。從性質上可分為兩類，既價格促銷和服務促銷。
四：預算費用的提出
預算費用的提出相對於策劃公司來說既是對開發商負責，也是對自己負責。開發商對自己資金的投入非常的關注。如果策劃公司對預算費用提出過高，一方面開發商不會答應，另一方面也會對策劃公司的信譽造成嚴重的損害，失去客戶。如果預算費用提出的過低，策劃公司不會從開發商那裡獲得任何的補償，自己的經濟利益會受到損害。因此，不論哪一種情況發生，都會對策劃公司的生存造成威脅。精確的預算費用的提出，關繫到策劃公司的前途和未來。
略談中期介入型營銷策劃案和單純營銷策劃案
在以上兩種策劃案包括全程綜合策劃案中的所有程序，但客觀上策劃公司的職能小了許多。由於開發商對項目的設計和規劃都已經定稿，策劃公司只能根據現有的資源進行整合和包裝，進而進行一系列的營銷策劃活動。在這種情況下，策劃公司應在詳實的市場調查和分析後，集中精力對項目進行理念的定位和項目的推廣上面。
二次營銷策劃案
在某種程度上，策劃公司接收二次營銷策劃案存在很大的危險性。對待這種策劃案，策劃公司在接手前一定要慎重考慮。因為經過第一次營銷策劃的執行後，如果銷售效果不佳。再次包裝會在購房者心目中產生"有意炒做"的印象。無形中給第二次營銷策劃帶來巨大的障礙。因此，一但策劃公司接手這樣的案例，不但要對項目樓盤的現有資源進行詳細的調查和整合，還要對先前項目失敗的原因進行詳細科學的分析。制定如何才能避免讓目標消費者產生"有意炒做"印象的方案。二次營銷策劃案一旦成功，會在策劃公司的客戶群中產生極好的宣傳效果，增加業務量，有利於策劃公司的發展。而一旦失敗，也會失去很大一部分潛在的客戶群。
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② 廣告營銷策劃方案怎麼寫
根據廣告策劃書的內容要點，參照營銷計劃書的一般模式和許多廣告策劃者在實踐中總結出來的廣告策劃書的格式，我們為讀者提供以下的廣告策劃書內容與結構的一般模式：
封 面：
一份完整的廣告策劃書文本應該包括一個版面精美、要素齊備的封面，以給新聞記者以良好的第一印象。
廣告策劃小組名單：
在策劃文本中提供廣告策劃小組名單，可以向廣告主顯示廣告策劃運作的正規化程度，也可以表示一種對策劃結果負責的態度。
目錄：
在廣告策劃書目錄中，應該列舉廣告策劃書各個部分的標題，必要時還應該將各個部分的聯系以簡明的圖表體現出來，一方面可以使策劃文本顯得正式、規范，另一方面也可以使閱讀者能夠根據目錄方便地找到想要閱讀的內容。
前言：
在前言中，應該概述廣告策劃的目的、進行過程、使用的主要方法、策劃書的主要內容，以使廣告客戶可以對廣告策劃書有大致的了解。
正文：
第一部分：市場分析
這部分應該包括廣告策劃的過程中所進行的市場分析的全部結果，以為後續的廣告策略部分提供有說服力的依據。
一、營銷環境分析
1、企業市場營銷環境中宏觀的制約因素。
（1）企業目標市場所處區域的宏觀經濟形勢；
總體的經濟形勢
總體的消費態勢
產業的發展政策
（2）市場的政治、法律背景：
是否有有利或者不利的政治因素可能影響產品的市場？
是否有有利或者不利的法律因素可能影響產品的銷售和廣告？
（3）市場的文化背景
企業的產品與目標市場的文化背景有無沖突之處？
這一市場的消費者是否會因為產品不符合其文化而拒絕產品？
2、市場營銷環境中的微觀制約因素。
企業的供應商與企業的關系
產品的營銷中間商與企業的關系
3、市場概況。
（1）市場的規模：
整個市場的銷售額
市場可能容納的最大銷售額
消費者總量
消費者總的購買量
以上幾個要素在過去一個時期中的變化
未來市場規模的趨勢
（2）市場的構成：
構成這一市場的主要產品的品牌
各品牌所佔據的市場份額
市場上居於主要地位的品牌
與本品牌構成競爭的品牌是什麼？
未來市場構成的變化趨勢如何？
（3）市場構成的特性：
市場有無季節性？
有無暫時性？
有無其他突出的特點？
4、營銷環境分析總結。
（1）機會與威脅
（2）優勢與劣勢
（3）重點問題
二、消費者分析
1、消費者的總體消費態勢。
現有的消費時尚
各種消費者消費本類產品的特性
2、現有消費者分析。
（1）現有消費群體的構成：
現有消費者的總量
現有消費者的年齡
現有消費者的職業
現有消費者的收入
現有消費者的受教育程度
現有消費者的分布
（2）現有消費者的消費行為：
購買的動機
購買的時間
購買的頻率
購買的數量
購買的地點
（3）現有消費者的態度：
對產品的喜愛程度
對本品牌的偏好程度
對本品牌的認知程度 對本品牌的指名購買程度
使用後的滿足程度
未滿足的需求
3、潛在消費者。
（1）潛在消費者的特性：
總量
年齡 職業
收入
受教育程度
（2）潛在消費者現在購買行為：
現在購買哪些品牌的產品？
對這些產品的態度如何？
有無新的購買計劃？
有無可能改變計劃購買的品牌？
（3）潛在消費者被本品牌吸引的可能性：
潛在消費者對本品牌的態度如何？
潛在消費者需求的滿足程度如何？
4、消費者分析的總結。
機會與威脅
優勢與劣勢
重要問題
（2）潛在消費者：
機會與威脅
優勢與劣勢
主要問題點
（3）目標消費者：
目標消費群體的特性
目標消費群體的共同需求
如何滿足他們的需求？
三、產品分析
1、產品特徵分析。
（1）產品的性能：
產品的性能有哪些？
產品最突出的性能是什麼？
產品最適合消費者需求的性能是什麼？
產品的哪些性能還不能滿足消費者的需求？
（2）產品的質量：
產品是否屬於高質量的產品？
消費者對產品質量的滿足程度如何？
產品的質量能繼續保持嗎？
產品的質量有無繼續提高的可能？
（3）產品的價格：
產品價格在同類產品中居於什麼檔次？
產品的價格與產品質量的配合程度如何？
消費者對產品價格的認識如何？
（4）產品的材質：
產品的主要原料是什麼？
產品在材質上有無特別之處？
消費者對產品材質的認識如何？
（5）生產工藝：
產品通過什麼樣的工藝生產？
在生產工藝上有無特別之處？
消費者是否喜歡通過這種工藝生產的產品？
（6）產品的外觀與包裝：
產品的外觀和包裝是否與產品的質量、價格和形象相稱？
產品在外觀和包裝上有沒有缺欠
外觀和包裝在貨架上的同類產品中是否醒目？
外觀和包裝對消費者是否具有吸引力？
消費者對產品外觀和包裝的評價如何？
（7）與同類產品的比較：
在性能上有何優勢？有何不足？
在價格上有何優勢？有何不足？
在材質上有何優勢？有何不足？
在工藝上有何優勢？有何不足？
在消費者的認知和購買上有何優勢？有何不足？
2、產品生命周期分析。
（1）產品生命周期的主要標志
（2）產品處於什麼樣的生命周期
（3）企業對產品生命周期的認知
3、產品的品牌形象分析。
（1）企業賦予產品的形象
企業對產品形象有無考慮？
企業為產品設計的形象如何？
企業為產品設計的形象有無不合理之處？
企業是否將產品形象向消費者傳達？
（2）消費者對產品形象的認知：
消費者認為產品形象如何？
消費者認知的形象與企業設定的形象符合嗎？
消費者對產品形象的預期如何？
產品形象在消費者認知方面有無問題？
4、產品定位分析。
（1）產品的預期定位：
企業對產品定位有無設想？
企業對產品定位的設想如何？
企業對產品的定位有無不合理之處？
企業是否將產品定位向消費者傳達？
（2）消費者對產品定位的認知：
消費者認為的產品定位如何？
消費認知的定位與企業設定的定位符合嗎？
消費者對產品定位的預期如何？
產品定位在消費者認知方面有無問題？
（3）產品定位的效果：
產品的定位是否達到了預期的效果？
產品定位在營銷中是否有困難？
5、產品分析的總結。
（1）產品特性：
機會與威脅
優勢與劣勢
主要問題點
（2）產品的生命周期
機會與威脅
優勢與劣勢
主要問題點
（3）產品的形象：
機會與威脅
優勢與劣勢
主要問題點
（4）產品定位：
機會與威脅
優勢與劣勢
主要問題點
（4）產品定位：
機會與威脅
優勢與劣勢
主要問題點
四、企業和競爭對手的競爭狀況分析
1、企業在競爭中的地位。
市場佔有率
消費者認識
企業自身的資源和目標
2、企業的競爭對手。
主要的競爭對手是誰？
競爭對手的基本情況
競爭對手的優勢與劣勢
競爭對手的策略
3、企業與競爭對手的比較。
機會與威脅
優勢與劣勢
主要問題點
五、企業與競爭對手的廣告分析
1、企業和競爭對手以往的廣告活動的概況。
開展的時間
開展的目的
投入的費用
主要內容
2、企業和競爭對手以往廣告的目標市場策略。
廣告活動針對什麼樣的目標市場進行？ 目標市場的特性如何？
有何合理之處？
有何不合理之處？
3、企業和競爭對手的產品定位策略。
4、企業和競爭對手以往的廣告訴求策略。
訴求對象是誰
訴求重點如何
訴求方法如何
5、企業和競爭對手以往的廣告表現策略。 廣告主題如何，有何合理之處？不何不合理之處？
廣告創意如何，有何優勢？有何不足？
6、企業和競爭對手以往的廣告媒介策略。
媒介組合如何，有何合理之處？有何不合理之處？
廣告發布的頻率如何，有何優勢？有何不足？
7、廣告效果。
廣告在消費者認知方面有何效果？
廣告在改變消費者態度方面有何效果？
廣告在消費者行為方面有何效果？
廣告在直接促銷方面有何效果？
廣告在其他方面有何效果？
廣告投入的效益如何？
8、總結。
競爭對手在廣告方面的優勢
企業自身在廣告方面的優勢
企業以往廣告中應該繼續保持的內容
企業以往廣告突出的劣勢
第二部分：廣告策略
一、廣告的目標
1、企業提出的目標。
2、根據市場情況可以達到的目標。
3、對廣告目標的表述。
二、目標市場策略
1、企業原來市場觀點的分析與評價。
（1）企業原來所面對的市場：
市場的特性
市場的規模
（2）企業原有市場觀點的評價：
機會與威脅
優勢與劣勢
主要問題點
重新進行目標市場策略決策的必要性
2、市場細分。
（1）市場細分的標准：
（2）各個細分市場的特性：
（3）各個細分市場的評估：
（4）對企業最有價值的細分市場：
3、企業的目標市場策略。
（1）目標市場選擇的依據：
（2）目標市場選擇策略：
三、產品定位策略
1、對企業以往的定位策略的分析與評價。
（1）企業以往的產品定位： （2）定位的效果：
（3）對以往定位的評價：
2、產品定位策略。
（1）進行新的產品定位的必要性：
從消費者需求的角度
從產品競爭的角度
從營銷效果的角度
（2）對產品定位的表述：
（3）新的定位的依據與優勢：
四、廣告訴求策略
1、廣告的訴求對象。
（1）訴求對象的表述：
（2）訴求對象的特性與需求：
2、廣告的訴求重點。
（1）對訴求對象需求的分析：
（2）對所有廣告信息的分析：
（3）廣告訴求重點的表述：
3、訴求方法策略。
（1）訴求方法的表述
（2）訴求方法的依據：
五、廣告表現策略
1、廣告主題策略。
（1）對廣告主題的表述：
（2）對廣告主題的依據：
2、廣告創意策略。
（1）廣告創意的核心內容：
（2）廣告創意的說明：
3、廣告表現的其他內容。
（1）廣告表現的風格：
（2）各種媒介的廣告表現：
（3）廣告表現的材質：
六、廣告媒介策略
1、對媒介策略的總體表述：
2、媒介的地域：
3、媒介的類型：
4、媒介的選擇：
媒介選擇的依據
選擇的主要媒介
選用的媒介簡介
5、媒介組合策略：
6、廣告發布時機策略：
7、廣告發布頻率策略：
第三部分：廣告計劃
一、廣告目標
二、廣告時間
在各目標市場的開始時間
廣告活動的結束時間
廣告活動的持續時間
三、廣告的目標市場
四、廣告的訴求對象
五、廣告的訴求重點
六、廣告表現
1、廣告的主題：
2、廣告的創意：
3、各媒介的廣告表現：
平面設計
文案
電視廣告分鏡頭腳本
4、各媒介廣告的規格：
5、各媒介廣告的製作要求：
七、廣告發布計劃
1、廣告發布的媒介：
2、各媒介的廣告規格：
3、廣告媒介發布排期表：
八、其他活動計劃
1、促銷活動計劃：
2、公共關系活動計劃：
3、其他活動計劃：
九、廣告費用預算
1、廣告的策劃創意費用：
2、廣告設計費用：
3、廣告製作費用：
4、廣告媒介費用：
5、其他活動所需要的費用：
6、機動費用：
7、費用總額：
第四部分：廣告活動的效果預測和監控
一、廣告效果的預測
1、廣告主題測試：
2、廣告創意測試：
3、廣告文案測試：
4、廣告作品測試：
二、廣告效果的監控
1、廣告媒介發布的監控：
2、廣告效果的測定：
附錄：
在策劃文本的附錄中，應該包括為廣告策劃而進行的市場調查的應用性文本和其他需要提供給廣告主的資料。
1、市場調查問卷。
2、市場調查訪談提綱。
3、市場調查報告。
③ 房地產的推廣方案怎麼寫啊
1,立項
（1）、項目狀況
（2）、開發項目用地狀況調查
（3）、市場需求和競爭分析。
（4）、成本估算
（5）、項目開發組織結構形式和研究
（6）、開發建設及銷售計劃
（7）、項目經濟及社會效益分析
（8）、結論及建議
註：市場需求預測的方法
A、定性預測法
B、定量預測法
初步可行性研究的內容
初步可行性研究又稱「預可行性研究」，內容如下
（1）、初步可行性研究的角度與方法
（2）、識別各種限制條件
2，規劃
定位——宏觀的和微觀的區位調查、分析與選擇；
定性——開發內容和主題的分析與選擇；
定量——開發規模（建設規模與投資規模）的分析與選擇
地產項目規劃設計委託專業建築設計公司是地產專業化方向的一大進步。但由於商業項目的高度專業化要求，其建築的規劃設計應選擇專長於商業項目設計的專業公司。也就好比醫院都是專業機構，但牙醫不會接生，產科醫生不會拔牙一樣，商業設計公司同體育設施、酒店設施的設計一樣，需有專長的專業設計院。
在市場不成熟，開發商沒經驗的上一代產品設計中，少有追求專業特長的設計師篩選，多數委託普通設計公司。收費的優惠、設計外觀的新奇成為主要考慮。而商業設施內部的功能開發仍停留在空洞的高適應性，及八十年代開始的大型百貨店加室內步行街的做法。專業化中的專業化是整個建築行業的趨勢。浦東那些超高層、鋼結構、大跨度的摩天樓只能由具備此類建築經驗的國際公司擔綱；廣州電視塔、中央電視塔這些特殊結構要求的構築物也需世界級的專業工程公司把關；高科技類的生態智能建築必須由Transsolar這樣的專業智能公司來設計。商業項目若要與國際接軌，也必須走專業化中的專業化道路。在此次法國MAPIC上，中國項目獲獎說明中國項目的專業水準開始得到國際業界的認可。
功能與形式的平衡
大型商業地產項目無疑都是城市的重點項目，除了滿足城市的購物需求外，也需考慮城市建設的景觀要求。成為城市地標、時代的名片，不僅僅是政府的要求，也成為了開發商潛意識的追求目標。綜觀這一代大型MALL的開發，在產品形態中和設計傾向中存在的明顯問題就是過分追求規模和檔次，項目規劃忽視功能合理與投資收益能力的整合，過分注重商業地產視覺形象上的標新立異。許多項目的規模之巨、形象上的驚世駭俗可與國家級的地標項目比美。但國家項目由政府買單，與項目直接的收益回報無關，有時長久的國家形象與旅遊收入更重要，商業地產項目的經濟合理性才是生命力所在。上一輪狂熱的虛火過後，理性的思考將使商業地產開發中的功能與形式達到更合理的平衡。
其實，隨著商業地產操作的專業化，商業項目與體驗消費的整合化，商業設計所面臨的復雜性、挑戰性前所未有地加大。對於多種業態在同一空間甚至同一平面內解決人、車、貨、物流的合理組織，設計師既要以專業技術手段滿足不同商家及統一物業的要求，又需創造性地提出有吸引力的空間與界面設計。
可持續發展的空間
作為郊區類型的Mall，特別是一站式消費的大型商業，其交通可達性必以私家車為主。機動車的交通組織和停放成為項目可持續發展的重要指標。但因整個中國處在開放的探索與經濟高速增長過程中，缺乏有長遠指導意義的規范。目前的Mall項目普遍缺少適應長期發展所需的交通與停車條件。首先，政府的規范只能滿足目前的消費水準和汽車擁有量水平，中國的單位平米停車標准遠遠低於歐洲商業設施停車標准。其次，中國的機動車擁有量處於一個急速增長的動態過程中。北京市目前320萬輛機動車已使城市道路通行能力幾近飽和，按城市遠景規劃發展到700萬輛機動車的設想，不但要靠城市擴路修橋來支持，也需要在商業設施的設計中有所體現。
商業地產項目在選址方面，應盡可能利用城市的軌道交通等市政配套支撐，城市快速幹道的聯系也是私家車為主購物流的必要條件。而在商業設施自身停車的設計中則應考慮足夠的發展空間，在有限的建設面積控制條件下，機械化停車也不失為一種可能性，但除層高應預留足夠外，出入口的計算，停車總量的計算應留有足夠餘量。在汽車社會或郊區購物時代，交通方式是制約商業地產可持續發展的重要因素。
結合體驗消費設計
隨著體驗消費的比重增加，多姿多彩的觀光、表演等促銷與休閑活動被融合到商業設施的設計中，最為突出的是表演空間與休閑廣場。在目前幾乎所有的大型商業設施中，無論是原有的還是新建的，一項常年不懈的活動就是在門前的廣場上或在室內的中庭里搞促銷活動，形式包括時裝表演、抽獎、文藝表演，甚至嘉賓對話等。這一類型的活動已成為商業活動必不可少的一部分，而在建築的設計中少有考慮，商場主要出入口的人流經常為活動的人群所困。為適應這一趨勢，有些發展獨立設置了表演區域和與購物人流不在同一水平面。如深圳龍崗商業中心和北京王府井的富陽廣場。 另一方面，人有觀賞別人與被別人觀賞的需要，發現這一點的美國建築師Portman提出了共享空間的概念。在引進休閑功能的商業項目中，發揮這一主題，創造各式各樣的休閑空間成為時尚。各類地畫、啞劇、雜耍都可為休閑空間增添情趣，小舟、跌泉水景、甚至鴿子與松鼠都將成為空間主題的一部分。關注體驗消費的新需求，並創造更有個性的體驗空間成為新一代商業設計的新趨勢。
文化主題與地域特點
不同城市的歷史文化形成了各具特色的傳統商業街區，這種傳統建築遺產有很高的商業價值。在資源稀缺的情況下，開發商有時需要花大氣力營造某種資源，如珠江地產所開發的一些商業項目。而在這方面，「上海新天地」是非常成功的作品之一。項目成功利用石庫門地區殖民時代保存下來的建築遺產，充分發揮歷史傳統文化遺產的價值，重新組織傳統空間以及建築片段，形成了豐富多彩、舒適宜人，且滿足現代人生活需要的商業空間。 因此，重視城市的建築風貌和文脈特徵，必須落實到實際的規劃設計中來，涉及到對原有街區建築風貌的整理和文脈特徵的概括。以此確定應保護和適當改造的街區空間環境、典型建築物。標志性景觀以及重點區域的空間尺度等，並結合新建建築的設計，使之形成和諧共生、自然過渡且更富生命力的商業空間。如果開發成功，則不僅帶來豐厚的經濟回報，同時也是對城市歷史文化的重要貢獻。而對於一些在郊區或新區缺少文脈依託的大型商業地產項目來說，適當在規劃設計中突出地域特點，也能增加自身的吸引力，並成為可以納入城市大環境中的標志性建築。也有許多商業項目不顧本土文化環境，試圖照搬其它項目的文化主題，這種做法有很大的風險。比如有人想在其它城市重建「上海新天地」，脫離了上海的文化土壤就不可能成為「新天地」。「新天地」不是麥當勞，在東北開「新天地」是不可想像的。脫離地域特點的復制很難成功，開發本土文化主題是大勢所趨。
人性化與精細化
隨著各大城市精品化商業的出現，以往強調氣派、宏偉的審美觀正在發生變化，注重人性化設計是促進商業消費及可持續發展的重要手段之一。商業地產項目的理想氣氛應該是令人感到親切、放鬆、平易近人，使人有愉悅的消費心情，而不是「以勢壓人」。因此，商業項目的設計宗旨就是為消費者創造舒適的購物空間，特別是商業街的尺度設計應當以行人的活動為基準，實現以人為本，而不是以高速過往的機動車為參照。購物行人所關注的縱向范圍主要集中在建築一層，對一層以上的范圍幾乎是「視而不見」。而橫向關注范圍基本在10--20m之間，至於超過20m寬的商業街，行人很可能只關注街道一側的店鋪，不會在超20m寬的范圍內「之」字前行。
商業設施的優勢之一就是需要二次外立面的裝修設計，因而建築的細節可以深入到裝修甚至裝飾層面。建築、景觀和裝修等多方面設計的整合已成為新趨勢，開發商越來越傾向於選擇具有廣博專業知識和綜合規劃設計能力的設計公司來完成，並通過設備、結構的最新配置使產品達到更高價值。而不是建築師完成規劃設計後，交由景觀規劃公司、裝修公司等分別完成建築的各部分設計。可以說，只有重視專業化和各技術專業的高度整合，才能使地產項目獲得升值，適應宏觀調控之後激烈的市場競爭。在這方面，一些大型專業房地產公司進行了有益的嘗試，將建築、室外景觀和細部裝修等多方面很好地整合，使商業項目的建築設計做到了非常精細的程度。
3,房地產項目推廣
項目前期策劃階段
市場調研分析
資訊調查
地塊環境
類比分析
項目初步發展階段策劃
項目策劃階段
產品策劃
產品策劃
產品SWOT分析
項目優劣勢綜合評定
項目定位
項目發展目標
價格策劃
制定價格總體目標
確定定價方法
確定定價模式
制定物業價格
4,銷售流程
制定價格營銷組合策略
價格調整技巧
營銷廣告策劃
客戶定位
總體營銷策略
各階段營銷分策略
整體廣告策略
廣告執行計劃
開盤准備
准備銷售工具
廣告計劃
SP活動
項目CI設計
營銷方案執行階段
銷售培訓
銷售流程設定
銷售手冊
銷售表格
銷售反饋
統計分析
④ 售樓宣傳策劃方案怎麼寫啊！！！！！急
我有 不知道怎麼給你
.第一章 房地產項目策劃概論
本章學習目的
了解策劃涵義，熟悉策劃與計劃、創意、決策的差異；
2、熟悉房地產項目策劃的含義
3、了解房地產項目策劃的由來與發展
4、了解房地產項目策劃的特徵與作用
5、掌握房地產項目策劃的程序與內容
6、熟悉房地產項目策劃的模式
7、策劃人應具備房地產項目策劃創新能力8、熟悉房地產項目策劃業的未來趨勢
熟悉房地產策劃機構的選擇方法
第一節 對策劃與房地產項目策劃的認識
提起策劃一詞，人們無所不知，無所不曉。事實上，現在許多經濟性和商業性的活動，都要策劃：例如廣告策劃、大型演唱會策劃、商品促銷策劃、申奧策劃、國際博覽會策劃等等，可以說策劃這一業務已運用於我們日常生活中的方方面面。那麼，什麼是策劃，為什麼要策劃？
策劃的含義
1、策劃的含義
美國哈佛企業管理叢書編篡委員會對策劃涵義作了如下的總結:「策劃是一種程序。在本質上是一種運用腦力的理性行為。基本上所有的策劃都是關於未來的事物,也就是說,策劃是針對未來要發生的事情作當前的決策。換言之,策劃是找出事物因果關系,衡度未來可採取之途徑，作為目前決策之依據。亦即策劃是預先決定做什麼,何時做,如何做,誰來做。策劃如同一座橋,它連接著我們目前之地與未來我們要經過之處。
我們認為,策劃就是籌劃或謀劃。策劃是一項立足現實,面向未來的活動。它根據現實的各種情況與信息,判斷事物變化的趨勢，圍繞某一活動的特定目標這個中心,來全面構思、設計，選擇合理可行的行動方式,從而形成正確決策和高效工作的過程。
上述策劃的涵義包括如下幾層意思:
第一,策劃是在現實所提供的條件的基礎上進行謀劃。策劃者要盡可能多地掌握各種現實情況,全面地了解形成客觀實際的各種因素及其信息,包括有利的與不利的因素並分析研究收集到的材料,尋找出問題的實質和主要矛盾,再進行策劃。
第二,策劃具有明確的目的性。策劃一定要圍繞既定的目標或方針,努力把各項工作從無序轉化為有序。
第三,策劃可以比較與選擇方案。針對某一個目標,可以擬定多個策劃方案。人們對多個策劃方案可以權衡比較,揚長避短，選擇最合理、最科學的一種方案。
第四,策劃是按特定程序運作的系統工程。現代策劃為了保證策劃方案的合理性和高成功率,不可避免地趨向程序化。一般策劃活動都要經歷以下幾個步驟:策劃前的調查和環境分析；確定或調整策劃目標；策劃創意,擬定初步方案；方案評價與篩選；方案的調整與修正。策劃的程序性保證把各方面的活動有機合起來,把各個子系統相互協調,形成一個合理的整體策劃。這種整體的系統性可以使人們確定理想的工作秩序和節奏,分清輕重緩急,做到井然有序,提高工作效率,創造最佳效益。
2、策劃與計劃、創意、決策的區別
從策劃的涵義中,我們可以發現策劃與計劃是兩個不同的范疇,這兩個概念容易被人混為一談,其實兩者有較大的差異。策劃近似英文strategy加plan,而計劃則是英文的Pianning.策劃更多地表現為戰略決策,包括分析情況、發現問題、確定目標、設計和優化方案,最後形成具體工作計劃等一整套環節。計劃很大程度上只是策劃的最終結果,比較多地表現為在目標、條件、戰略和任務等都已明確化的情況下,為即將進行的活動提供一種可具操作的指導性方案。有關策劃與計劃的不同,可參照下表進行比較：
表1-1 策劃與計劃差異表
策劃 計劃
全局性、整體性戰略決策 具體性可操作性指導方案
掌握原則與方向 處理程序與細節
具有創新性與創意 常規的工作流程
超前性 現實可行性
靈活多變 按部就班
挑戰性大 挑戰性小
長期專業訓練的人員 短期培訓的人員
策劃需要創意,需要出點子、出主意,但又不僅僅是創意。創意只是策劃程序中的一部分,是可以在瞬間產生的突破。而策劃是在調查、謀劃、評價、反饋等復雜程序上的綜合過程,它是系統有序的創造性活動。當然,好的創意可以成為成功策劃的有力保障。有人用一句話形象地表述出策劃與點子的關系：「點子就像一顆顆珍珠，而策劃就是那珍珠項鏈。」
策劃與決策也有很大區別：決策一般是指決定的策略和方法。策劃具有預謀性，而決策不一定有；策劃一般具有創新性，而決策不一定有；策劃主要是要擬定方案，而決策是要選擇方案；策劃中要運用直覺思維、形象思維和辯證思維方法，而決策主要運用邏輯思維。英語中，與策劃相近的單詞是strategy planning，與決策相近的單詞是decision.
將策劃思想應用著不同的經濟活動中，就形成了產品策劃、價格策劃、促銷策劃、廣告策劃、公共關系策劃、CI策劃、大型會議策劃、文藝演出策劃、體育策劃、節日慶典策劃，等等。其中房地產項目策劃是上述策劃中的一種。
二、對房地產項目策劃的理解
關於房地產項目策劃，有兩種不同的理解：一種觀點認為，房地產項目策劃就是促銷策劃，即如何想方設法把樓賣出去，這是一種狹義的理解；另一種觀點認為，房地產項目策劃就是從發展商獲得土地使用權、市場調查、消費者行為心理分析直到物業管理全過程的策劃，即業界人士所說的房地產項目全程策劃。需要指出的是，本書所探討的是後者，即房地產項目全程策劃。
第二節 房地產項目策劃的由來與發展
一、策劃的由來與發展
5,000年的中華文明，孕育出數不勝數的策劃範例：田忌賽馬、草船借箭、合縱聯橫、鴻門鬥智等等，也造就出許多不朽名篇：《周易》、《孫子兵法》、《三十六 計》、《三國演義》。按照過去的說法，這些屬於計謀、智謀，而按照現在說法，這些屬於政治和軍事策劃。
綜觀人類文明史中策劃思想與實踐的發展，往往集中於政治、軍事領域及一些宏偉工程的建設,而還未大量擴展到其他領域。隨著現代工業與市場經濟的發展,企業間相互密切聯系又相互競爭,為了在競爭中能占據有利的地位,求得企業自身的生存和發展,在現代企業經營中出現了公共關系策劃、廣告策劃、CI策劃以及以企業為中心的多種形式的策劃活動,對企業的生產經營和發展起到了極為重要的作用。
例如，美國IBM公司CI策劃。1956年, IBM公司為了在電子計算機行業中樹立起名牌形象,並用這一形象來突出公司的開拓精神和創業精神,以利於市場競爭,躋身世界大企業之列,決定對公司進行標准化設計。他們將「國際商用機器公司」的英文全稱濃縮為「IBM」三個字母,然後選取藍色調為標准色,以此象徵IBM高精尖的技術。IBM的CI設計推出之後,引起各界公眾的強烈反響,使其成為計算機行業的「藍巨人」,從此確立了霸主地位。在IBM的成功啟示下,美國、西歐的一些大公司也相繼實施了CI策劃。到70年代,可口可樂公司也花巨資導入CI戰略。
如果說五六十年代是美國的CI潮,70年代是日本的CI潮,那麼80年代則是韓國和台灣的CI潮。而中國大陸在80年代期,也開始有了CI的活動。1988年,由廣東太陽神集團公司開頭,拉開了中國企業導入CI的序幕,於是神州、四通、康恩貝、樂百氏、科龍、小天鵝等公司迅速導入CI,而且幾乎每一個都成為中國知名企業，中國也終於有了自己的名牌。
二、房地產項目策劃的由來與發展
房地產策劃從萌芽、起步直至發展到現在，已走過了十幾年的歷程。縱觀房地產策劃史，從運用各種策劃技術手段使房地產開發項目成功推向市場的角度看，可分為三個階段：即單項策劃階段、綜合策劃階段和復合策劃階段。
一、單項策劃階段（1993．6—1997．3）
此階段成功策劃順德碧桂園作為標志、起點的。此前，房地產策劃正處於孕育時期，未真正引入策劃的理念。不過，人們還是感受到房地產策劃的萌芽。1990年至1992年間，一位從台灣請來的銷售專家，對廣州世界貿易中心大廈進行推廣銷售。她精心培育銷售隊伍，倡導按揭貸款樓盤，首推「賣樓花」理念等，使世界貿易中心大廈的銷售大獲全勝。
1993年6月，順德碧桂園開創了房地產策劃實踐成功的先河，「名牌的背後是文化」的理念給碧桂園項目賦予「給你一個五星級的家」的全新生活方式，並整合和調動了強大的新聞資源將這一思想傳播出去。特別是推出「可怕的順德人」的系列懸念廣告，使碧桂園在人們的心目中瞬間變成了「成功人士的家園」。
此階段房地產策劃的主要特點是運用各種單項技術手段進行策劃，並在某種技術手段深入拓展，規范操作，取得了良好的效果。例如多次評為「全國優秀住宅小區」的名雅苑，其最大的優點是設計策劃有獨到之處。諸如「騎樓」與「架空層」融於一體的新穎嶺南特色，讓每戶分享綠地的綠化理念，建築群體變化豐富的空間設計，人車分流動靜兼顧的功能分區，等等。此外，具有代表性的策劃個案還有廣州天河城廣場出租的市場策劃，番禺金業別墅花園前期的投資策劃等。
隨著房地產策劃實踐的日益深入，通過房地產策劃成功的個案不斷增多，房地產策劃理論思想也逐漸形成，由於房地產開發項目在各個階段引人策劃的理念和手段而獲得成功，因而房地產策劃普遍得到了人們的認可。於是，發展商在企業內部設立策劃部；專業策劃代理公司、物業顧問公司也應運而生；以房地產策劃為謀生手段的自由策劃人也比比皆是。房地產策劃在實踐中創造出典範項目並為企業創造可觀的經濟效益，引起了人們的極大興趣和關注，以致出現對房地產策劃和策劃人的神化、無限誇大策劃的作用等思潮，使以後房地產策劃的發展受到不同程度的影響。
二、綜合策劃階段（1997．4——1999．6）
綜合策劃階段是以廣州錦城花園成功銷售作為標志的。此階段房地產策劃的主要特點是各項目根據自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種技術手段，使銷售達到理想的效果。錦城花園以主題策劃為主線（品質、價格、舒適與和諧），貫穿於投資策劃（寫字樓變更為住宅）、市場策劃（佔領十二層帶電梯小高層住宅的市場份額）、設計策劃（歐陸立面設計、集中共用綠地、合理安排建築戶型、結構設備滿足建築功能及美觀要求）、營銷策劃（淡季入市、顯示身份的高尚住宅）、廣告策劃（連登懸念廣告、積聚人氣）、形象策劃（寓意深刻的標識、標志），整個策劃手段整合比較完美，一氣呵成。
自此之後，以主題策劃為主線的綜合策劃手段在廣州、深圳乃至全國各地流行起來，出現綜合策劃成功的不少典範樓盤，如以「成功的白領人士」為主題概念的廣州碧桂園，以「和諧社區文化」為主題概念的番禺麗江花園，等等。在各種策劃手段的整合中，各項目根據自己的特點有所側重、創新。廣州翠湖山莊主題概念是「一般度假或生活居所」，其它手段則是園林設計策劃（萬象翠園），獨特營銷策劃（搭單大行動、試住大行動、減價大行動），公關活動策劃（目標品酒會、萬象翠園開放日）。廣州頤和山莊的主題概念是「綠色、空氣、空間加文化」，其它手段則側重自然環境策劃（山頂公園），山莊文化策劃（電影浪漫音樂會、科技記者學術交流會），人文活動策劃（專家聚會評定樓盤、重陽節登高）。廣州中旅廣場則側重建築設計策劃（古典風情與現代韻味於一體），商業功能策劃（商業形式選擇和布局），銷售推廣策劃（實實在在營銷），樓盤形象策劃（大型電腦噴畫包裝整個樓盤）。
隨著房地產策劃實踐的不斷深入，各種策劃思想、策劃理論、策劃流派層出不窮。最具代表性的房地產策劃思想是「概念地產」思想。該思想認為：多項目都是先給他們一個概念，這個概念被社會接受以後，這個概念所支持的硬體就能被消費者對象所接受。從「概念地產」思想出發，房地產項目要進行「概念設計」或「理念設計」，「概念設計」影響項目的成敗，是項目成功策劃的核心。這種思想對整個房地產策劃領域產生很大影響，不少房地產項目策劃就是在「概念地產」思想的指引下，通過獨特的概念（理念、主題）設計（策劃）使開發的樓盤順利走向市場，獲得成功。
其次是「全程策劃理論」。「全程策劃理論」主要強調兩方面：一是房地產策劃應從市場調研、項目論證、概念設計、規劃布局、建築設計、工程式控制制、營銷推廣、售後服務等一系列環節中進行「全過程」策劃，各個環節相互連貫，缺一不可。二是在每一策劃環節中以提高產品價值為主要目的，強調項目開發提升價值的手段和空間。「全程策劃理論」從策劃實踐中產生，是綜合策劃階段理論研究的結晶，為房地產策劃領域提供了一種全新的模式，影響深遠，被廣泛採用。
此階段各種房地產策劃研討活動也不斷出現。房地產策劃巡迴演講活動、各種與房地產策劃有關的研討活動、房地產企業峰會接連不斷。
經過幾年的房地產策劃實踐，房地產策劃人形成了三種不同的運作方式。一是公司的組織形式，二是工作室形式，三是自由策劃人形式。策劃人或機構還把自己的策劃實踐進行了總結，編寫了各種房地產策劃書刊以宣傳個人的策劃思想。
三、復合策劃階段（1999．7—）
復合策劃階段是以廣州奧林匹克花園成功銷售作為標志的。該階段房地產策劃的主要特點是狹義地產與泛地產相復合，即房地產策劃除了在房地產領域運用各種技術手段外，還可以運用房地產領域以外的其它手段。廣州奧林匹克花園就是房地產業與體育業嫁接成功的復合地產典範。
1999年7月8日，廣州奧林匹克花園正式推出首期，引起業內轟動。它在運用房地產領域內各種策劃手段的同時，吸收體育業的最新理念和手段，兩者相互嫁接、復合，渾然一體，突出「奧國」「運動就在家門口」的主題，體現「運動型、健康型」的生活方式，迎合顧客購房就是購買「健康」的消費心理。
廣州奧林匹克花園的成功，使人們對房地產策劃領域內的傳統手段進行反思，獲得啟迪。開發房地產可以不局限於房地產，還有更廣闊的領域等待人們去開拓、去探索。如有房地產與IT業相復合（廣東南海東方數碼城），房地產與自然山水復合（廣州山水庭園和江南世家）；還有房地產與養生保健業相復合，房地產與旅遊業相復合，房地產與海洋文化相復合。
這一階段，房地產策劃界出現了一些較為混亂的現象。個別策劃人在策劃中違背職業道德，給企業帶來不必要的損失；一些剛入門的策劃者也大肆鼓吹個人能力，把策劃說得神乎其神，動輒伸手要高價，使企業望而止步；一些以房地產專家自居的人士對房地產策劃界不屑一顧；房地產策劃界實戰型與戰略型陣營之間有時也互相拆台，相互指責。凡此種種，使剛剛興起的房地產策劃業迷失了方向，對房地產策劃業的健康發展很不利。
第三節 房地產項目策劃的本質、地位及其作用
一、房地產項目策劃的本質與特徵
房地產項目策劃是在房地產領域內運用科學規范的策劃行為。它根據房地產開發項目的具體目標，以客觀的市場調研和市場定位為基礎，以獨特的概念設計為核心，綜合運用各種策劃手段（如投資策劃、建築策劃、營銷策劃等，還可以運用房地產領域外的其它手段，如體育、旅遊、IT行業等），按一定的程序對未來的房地產開發項目進行創造性的規劃，並以具有可操作性的房地產項目策劃文本作為結果的活動。
房地產項目策劃具有以下特徵：
1、地域性。第一，要考慮房地產開發項目的區域經濟情況。在我國，由於各區域的地理位置、自然環境、經濟條件、市場狀況很不一樣，要進行房地產項目策劃就不能不考慮這些情況。第二、要考慮房地產開發項目周圍的市場情況。從房地產市場來講，房地產項目策劃要重點把握市場的供求情況、市場的發育情況，以及市場的消費傾向等。第三、要考慮房地產項目的區位情況。如房地產項目所在地的功能區位、地理區位、街區區位等。
2、系統性。房地產項目策劃是一個龐大的系統工程，各個策劃子系統組成一個大系統，缺一不可，密切聯系，有機統一。房地產項目開發從開始到完成經過市場調研、投資研究、規劃設計、建築施工、營銷推廣、物業服務等幾個階段，每個階段構成策劃的子系統，各個子系統又由更小的子系統組成。各個子系統各有一定的功能，而整個系統的功能並非簡單地是各個子系統功能的總和，系統的結構與功能具有十分密切的聯系。
3、前瞻性。房地產項目策劃的理念、創意、手段應著重表現為超前、預見性。房地產項目完成的周期少則二三年，多則三五年甚至更長，如果沒有超前的眼光和預見的能力，投入不產出，那麼企業的損失是巨大的。房地產項目策劃的超前眼光和預見能力，在各個階段都要體現出來：在市場調研階段，要預見到幾年後房地產項目開發的市場情況；在投資分析階段，要預知未來開發的成本、售價、資金流量的走向；在規劃設計階段，要在小區規劃、戶型設計、建築立面等方面預測未來的發展趨勢；在營銷推廣階段，要弄清當時的市場狀況，並在銷售價格、推廣時間、樓盤包裝、廣告發布等方面要有超前的眼光。
4、市場性。房地產項目策劃要適應市場的需求，吻合市場的需要。一是房地產項目策劃自始至終要以市場為主導，顧客需要什麼商品房，就建造什麼商品房，永遠以市場需求為依據。二是房地產項目策劃要隨市場的變化而變化，商品房的市場變了，策劃的思路、定位都要變。三是房地產項目策劃要造就市場、創造市場。
5、創新性。房地產項目策劃要追求新意、獨創，永不雷同。房地產項目策劃創新，首先表現為概念新、主題新。因為主題概念是項目的靈魂，是項目發展的指導原則，只有概念主題有了新意，才能使項目有個性，才能使產品具有與眾不同的內容、形式和氣質。其次表現為方法新、手段新。策劃的方法與手段雖有共性，但運用在不同的場合、運用在不同的地方，其所產生的效果也不一樣。還要通過不斷的策劃實踐，創造出新的方法和手段來。
6、操作性。一是在實際市場環境中有可操作的條件，市場條件不允許，想操作好是相當困難的。二是在具體的實施上有可操作的方法。三是策劃方案要易於操作、容易實施。經常有一些策劃方案規定了非常理想的策略，但完全脫離了市場的客觀或超出了發展商的負擔能力和實施能力，因而也只是空洞的紙上談兵。
7、多樣性。房地產項目策劃要比較和選擇多種方案。在房地產項目中，開發的方案是多種多樣的，我們要對多種方案進行權衡比較，揚長避短，選擇最科學、最合理、最具操作性的一種。同時，房地產項目策劃方案也不是一成不變的，應在保持一定穩定性的同時，根據房地產市場環境的變化，不斷對策劃方案進行調整和變動，以保證策劃方案對現實的最佳適應狀態。
二、房地產項目策劃的地位和作用
⑤ 房地產全案推廣策略怎麼寫
就是對開發商的建設項目，從觀念、設計、區位、環境、房型、價格、品版牌、包裝、推廣上進行整合，合權理確定房地產目標市場的實際需求，以開發商、消費者、社會三方共同利益為中心，通過市場調查、項目定位、推廣策劃、銷售執行等營銷過程的分析、計劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎上，為開發商規劃出合理的建設取向，從而使產品及服務完全符合消費者的需要而形成產品的自我銷售，並通過消費者的滿意使開發商獲得利益。
⑥ 房地產營銷策劃書
樓市的逐步升溫
地產營銷隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產營銷的新思路、新趨勢中出現了營銷策劃，它是在一般市場營銷基礎上的一門更高層次的藝術，其實際cao作性更高。隨著國內房地產市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成為企業創名牌，迎戰市場的戰略武器，策劃書是營銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問題。
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一、營銷策劃書編制的原則
為了提高策劃書撰寫的准確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則：
（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在於解決企業營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產發展現狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。
（二） 簡潔朴實原則：要注意突出重點，抓住企業營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際cao作指導意義。
（三可cao作性原則：編制的策劃書是要用於指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創意再好也無任何價值，不易於cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜顯效低。
（四）創意新穎原則：要求策劃的「點子」（創意）新、內容新、表現手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內容。
二、營銷策劃書的基本內容
策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附於產品或營銷活動的不同要求，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規律來看，其中有些要素是相同的。
因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內容及編制格式，
封面：
策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執行效果也不一樣。
策劃書正文部分主要包括：
（一）策劃目的
要對本營銷策劃所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點，作為執行本策劃的動力或2強調執行的意義所在，以要求全員統一思想，協調行動，共同努力保證策劃高質量的完成。
企業營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
初步房地產業，缺乏實際cao作經驗。尚無一套系統營銷方略，因而需要根據市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。
某地產項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營銷方案。
企業改革經營方向，需要相應地調整行銷策略。
發展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作為企業的行銷計劃。
房地產市場行情發生變化，原經銷案已不適應變化後的市場。
發展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據市場的特徵和行情變化，設計新的階段性方案。
一般的房地產營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現類似如下前言：承蒙某某房地產開發有限公司的信任，委託我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調出大批市場調研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領導及項目小組、各環節部門達成共識，完成任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。
（二）、分析當前的營銷環境狀況
對同類樓盤及住宅產品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環境要有一個清醒的認識。它是為制定相應的營銷策略，採取正確的營銷策略提供依據，「知己知彼方能百戰百勝」，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：
1、當前市場狀況及市場前景分析
房地產市場總體概述；
區域競爭性樓盤分析；
樓盤的市場性、現實市場及潛在市場狀況；
市場成長狀況，樓盤目前處於市場生命周期的哪一階段上。對於不同市場階段上的樓盤營銷側重點如何，相應營銷策略效果如何，需求變化對產品市場的影響。
目標客戶群體對樓盤的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產品市場發展的前景。
2、對樓市影響因素進行分析。
主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析；如宏觀環境、政治環境、居民經濟條件，如置業者收入水平，消費結構的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業物業的營銷策劃還應考慮周邊地區人口分布狀況，商業網點分布狀況及片區商業業態形成等發展趨勢。
（三）市場機會與問題分析。
所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵，只要找准了市場機會，策劃就成功了一半。
1、針對項目目前營銷現狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現為多方面：發展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產品銷售。
項目整體規劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；
項目包裝太差，提不起目標客戶群體的購買興趣；
樓盤價格定位不當；
目標客戶群體定位缺乏科學性，使銷售渠道不暢；
促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；
廣告投入太少，難以啟動市場；
銷售人員服務質量不高，客戶有不滿情緒；
售後服務缺乏保證，客戶購房後的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對項目特點分析優秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優勢中找機會，發掘其市場潛力。分析各目標市場或目標客戶群熱點，進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。
（四）營銷目標
營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即營銷策劃方案執行期間，經濟效益目標達到：總銷售率為%，預計銷售日期為XX天。
（五）營銷戰略
1、營銷宗旨
一般發展商在企業策劃案中注重這樣幾方面：
以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產品正確定位，突出產品特色，採取差異化營銷策略。
以樓盤主要目標客戶群體為銷售重點。
建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區域。
2、競爭策略
通過前面房地產市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。
1）項目定位：產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。
2）功能定位：功能定位涉及到定位產品質量的優於劣。一般來說，功能齊全的住宅物業是深受置業者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學，即為進入市場銷售提供了有力的保證。
3）樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業者心目中的知名品牌，必須有強烈的創造意識。
4） 樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標客戶群體的第一印象，需要能迎合置業者質量滿意的包裝策略。
5）價格策略：這里強調幾個普通性原則；
銷售當時的市場環境；
周邊樓盤的質量及銷售狀況；
樓盤自身的客觀條件；
銷售戰略及銷售進度安排；
發展商的成本及營銷目標；
以成本為基礎，以同區域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發展商以樓盤價格為銷售優勢的則更應注重價格策略的制定。
3、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，採取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當的獎勵政策。
4、廣告宣傳計劃。
（1）、原則
服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業品牌形象。
強調項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統一廣告風格，在一定推廣階段應推出一致的廣告宣傳。
強調選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。
不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行。
（2）、廣告目標
建立並樹立項目品牌形象。
明確提出將項目包裝成何種效果。
有力促進樓盤銷售。
（3）、廣告方式
全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使滲透。
（4）、廣告風格
自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中；
重點突出項目的各項優勢；
注重積累發展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊；
強調廣告風格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔。
（5）、賣點整合
項目適合炒作的概念。
樓盤所具有的各種功能，各項技術指標，包括片區地理位置，交通狀況、教育環境、商業氛圍、智能化物業管理等綜合賣點。
（6）實施步驟可按以下方式進行：
策劃期內前期推出產品形象廣告
各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內部認購期、公開發售期、鞏固期（入伙期）。
節假日、重大活動前推出促銷廣告。
把握時機進行公關活動，接觸消費者。
積極利用新聞媒體，善於創造利用新聞時間提高樓盤知名度。
5、具體行動方案
根據策劃期內各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應該注意季節性產品淡、旺季的營銷側重點，抓住旺季營銷優勢。
六、策劃方案各項費用預算。這一部分記載的是整體營銷方案推進過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用，階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優效果。費用預算方法在此不在詳談，企業可憑借經驗具體分析制定。
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⑦ 房地產銷售廣告策劃書
2010年房地產五一促銷活動方案 一、活動總主題：商界名流，歡聚一堂 二、副主題：麗灣花園開業慶典暨商家聯盟酒會 三、活動總體創意： 以酒會的形式，蘊涵豐富的商務交流實際內容，從而促進麗灣花園、會員、商家三者之間聯盟，互惠互利，並將麗灣花園與其他美容院所有的重大差別「名流商務交流平台」這一顯著特色對外強力推廣，形成概念融入人心。 因此活動過程特色將一改普通美容會所單純產品、項目促銷以及酬賓的內容，充分體現在會刊宣傳（會所自創會刊，主要以會員所經營的商業項目或者產品廣告為主，以及提供各大商家之間的信息交流，資源互享）、商家互換名片交流、會員商務展示及廣告宣傳（會員企業資料、背景畫加LOGO、宣傳廣告投影播放）。 四、活動時間：2010年5月（具體時間待定） 五、地點設定： 1、活動現場能充分容納五百人同時用餐，並具有充足的舞台空間； 2、現場環境富麗堂皇，最好能具有歐式風格，從而以符合所有到場來賓尊貴的身份和本次商務交流會的檔次； 3、選地稍遠，目的是以防來賓過早離場； 4、暫定南國桃園鳳丹白鷺大酒店會展中心 六、活動對象： 會員、廣州市內成功人士、企業家、中上等層次個體經營者、高級白領、社會名媛、政府要員等一切具有消費能力，擁有商務需求，及善於享受休閑美容生活者。人數基準為300人。 七、活動目標： 1、實現現場銷售目的。 3、實現與會員、商家之間的公關目的， 八、活動程序安排及設計 1、活動實施時間及具體細節安排表（附後表格） 2、現場氣氛布置（按照暫定酒店的現場實際環境布置） A、會展中心大堂門口處擺放歡迎牌，以及懸掛活動名稱及歡迎橫幅； B、會展中心大堂處，從入口處起，往電梯處鋪設大紅地毯，兩側陳放緊湊密布的花籃（20隻）；上下電梯中間的縫隙里，鋪滿重疊的印有「麗灣花園」標志的彩色氣球；電梯盡頭處，並列陳放四隻喜氣的花籃； C、會展中心大廳外走廊左側，為取餐點，就餐時間由酒店負責將所有餐點陳列於此； D、走廊右側為會展中心大廳入口，入口右側，安放一塊底色為「麗灣花園」形象廣告的萬人簽名牌；入口左側，擺放長條桌，鋪蓋大紅色喜氣的桌布，設定為來賓簽到處，及陳放精緻托盤，供來賓賜予名片； E、會展大廳後方，為酒水取用點，由酒店人員負責將晚宴上提供的酒水飲料陳放於此； F、會展大廳兩側擺放條形桌椅，兩側條形桌椅數量均衡，每兩個條桌中間留處一米左右的空隙，方便出入；座位共能安排與會人員400人就坐；左側區域為特定的關系戶座位區，而對於會員以及顧問確定的潛在客戶則隨意選取座位；而座位中央的空處則是自由活動的舞池區； G、會展大廳正前方的舞台上，背景為金壁輝煌的，帶有「麗灣花園」名稱標志，以及本次活動名稱主題的大型噴繪，噴繪上同時帶有與會的商家的LOGO（在會刊上刊登廣告的商家），噴繪外圍架起彩色氣球拱門；舞台前方，安放兩台麥克風架；正中顯眼處，擺放一輛全新小汽車（品牌待定）； H、舞台下方左側，設立為「營養測試區」。測試區前方陳放介紹會所營養測試項目的宣傳牌，擺放大台一張，營養師坐陣，一側，擺放營養測試的先進儀器； I、舞台下方右側，設立為「會所區」，區域正前方陳列出本次活動期間會所推出的所有優惠政策，擺放大台一張，由收銀員坐陣，檯面上陳列現場刷卡消費系統，並事先進行系統調試，同時，陳放會所簡介單張，以及商務會刊，由來賓自由領取；檯面前方擺放寫有本次活動現場推出的優惠項目的易拉寶； J、整個會場內，四周角落的空餘處，皆擺放宣傳會所項目及介紹會所環境、宣傳「商業交流平台」概念的易拉寶，讓來賓進出走動時能隨眼見到； 3、工作人員安置 A、會展中心大堂入口處，至電梯處，兩側各林立八名身著燕尾服的學生促銷人員； B、電梯盡頭處，分別於電梯兩側林立四名學生促銷，負責指引來賓入場； C、會展中心宴會廳入口處簽名牌兩側，各站立一名會所迎賓，手持托盤，陳放簽名筆； D、會展中心宴會廳入口處安排兩名迎賓，負責來賓簽到以及接受來賓贈送的名片；大門口兩側各安排兩名迎賓負責迎接來賓入場，並為來賓佩戴禮花； E、會展中心宴會廳來賓座位區域兩端點處，各安排兩名服務人員，隨時滿足來賓的要求，為來賓服務； F、會展中心右側來賓座位區域兩端點處，各安排兩名服務人員，隨時滿足來賓的要求，為來賓服務； G、會展中心後方的酒水陳列區，安排服務人員兩名，並由會所內兩名專業調酒師負責酒水區域； H、宴會開始之後，可以調用大堂的學生促銷安排至適當的位置作為服務人員。 九、活動所需物品、禮品設計 1、剪綵儀式用品清單 三名禮儀小姐，精緻托盤一隻配剪刀兩把，小紅花結（綁在剪刀上）兩條，大紅花結綵帶一條，香檳及香檳杯，三層大蛋糕，香檳推車，蛋糕推車，禮炮六隻 2、活動用品 精美邀請函、胸花等會場布置中所有安排的物品，以及附屬活動詳細流程中所需的所有物品。 3、活動紀念品 印有「麗灣花園」LOGO的精美指甲鉗一盒，所有到場來賓都可以獲得。 現場獎項及禮品設置（暫擬）： A、有獎問答答中者獲贈狄比或曼堤產品試用裝一份； B、幸運獎五十名，贈送成本價較低的產品一份，如曼堤香皂； C、三等獎三名，獲贈美容護理療程一次，購買會員卡六折優惠，及空中酒吧188元現金消費券一張； D、二等獎兩名，獲贈美容護理療程兩次，購買會員卡五折優惠，及空中酒吧288元現金消費券一張； E、一等獎一名，獲贈美容護理療程三次，購買會員卡三折優惠，及空中酒吧388元現金消費券一張； F、名流終極大獎一名，獲贈現場小汽車一輛；（可將汽車轉換同等價值會員卡一張）。 4、活動所需宣傳品 入場時贈送給來賓的帶公司LOGO的精美紙袋（裝放所有提供給來賓的相關資料）；會所介紹宣傳單張、會刊、活動期間優惠項目宣傳單張、特色產品項目宣傳單張、宣傳易拉寶、商業交流平台及具體提供商務利益的宣傳單張 十、活動廣告推廣計劃 （一）前期推廣 A、於市內各大型小區內投放電梯廣告；由趙經理負責； B、活動前兩周於廣州日報、南方都市報、羊城晚報等報紙媒體投放廣告，宣傳酒會及其獨特的商業交流概念；（考慮成本問題，可選擇性實施）；由陳豪全負責； C、活動前兩周，將本次活動的宣傳單以及本次活動所提倡的特殊概念發放到廣州市內各大企業，並送上活動倡議書一份；由江總負責。 （二）中期推廣 A、邀請廣州各大報社記者告知本次活動的規模、形式、目的及即將產生的對廣州美容行業所具有的強大推動力；由許總負責； B、邀請電視台記者於活動現場采訪報道此次空前的大型酒會；由陳豪全負責； C、活動現場向所有來賓宣傳會所提倡的新概念，充分提升會所形象，營造前所未有的美容企業新形象； （三）後期推廣 A、報紙報道本次酒會產生的效果； B、及時跟蹤所有受邀商家在本次活動過程中取得的收獲，並加強促進商家之間的互動聯系；由高賢玉負責。 十一、費用預算（略） 十二、前期工作 1.完成VI形象設計及印製會刊 2.完成籌辦《名流生活》雜志手續與准備工作且進行廣泛推廣 3.對顧客進行「資源轉嫁」「共同成長」意識灌輸，如：你想一下子增加一千個會員二千個會員甚至一萬個會員、二萬個會員嗎？麗灣花園為你做到。 4.以手機簡訊、電話、請柬及面對面溝通形式確定與會人員與嘉賓名單。 5.其它一切工作完成，如：禮品准備、會場設計與布置、專車、資料、有獎問題、抽獎等。 6.工作人員培訓。 麗灣花園五一活動方案——開業慶典暨商家聯盟酒會
⑧ 房地產項目廣告投放計劃書要怎麼寫
在網路找到一個模版，復制給你參考一下吧
前言
（一）市場內分析容
1． 營銷環境分析
2． 消費者分析
3． 產品分析
4． 企業營銷戰略
5． 企業和競爭對手的競爭狀況分析
5．企業和競爭對手的廣告分析
（二）廣告策略
1． 廣告的目標
2． 目標市場策略
3． 廣告定位策略
4． 廣告訴求策略
5． 廣告表現策略
6．廣告媒介策略
（三）廣告實施計劃
1． 廣告活動的目標
2． 廣告活動的時間
3． 廣告的目標市場
4． 廣告的訴求對象
5． 廣告的訴求重點
6． 廣告活動的表現（設計草圖、電視廣告故事板、廣告文案討論稿）
7．廣告媒介計劃
7． 其他活動計劃
9．廣告費用預算
（四）廣告活動的效果預測和監控
1． 廣告效果的預測
2． 廣告媒介的監控