物流園區推廣方案

⑴ 物流經營:如何經營物流園區

這些物流管理協會對物流園區運營的數據資料進行統計收集整理，並推動物流園區的行業自律及國際交流，日本的物流系統協會還對物流園區進行協調管理。 物流園區如何經營，在國內還沒有統一的看法。但在大量的實踐中，我國物流園區大多數的經營主體還是政府主管部門，物流企業只是在政府的總體指揮下，有一定程度的靈活性。至於物流園區內部的具體布置和結構，如理貨區布置和倉庫貨物的布置等，入住企業可能無權過問。從世界各個物流園區發展較好的國家和地區來看，日本採用「官民協力」的方式，歐洲採用的是「多元化」策略，而美國採用的是「市場化」的經營策略。 經營方式各異 物流園區的運營方式，國外大部分國家採用的是PPP方式，也就是政府和地方私營企業共同參與運營。政府在運營中起到總體負責和掌握大方向的作用，具體的經營由各個不同的團體進行獨立的運作，自負盈虧，照章納稅等。 日式「官民協力」 日本政府在園區運營方面，主要採用「官民協力」的方式，宏觀上統籌調控，微觀上自由放開。物流園區用地由政府收購，以低價轉讓給物流協會或類似的中間團體，組成管理委員會進行經營管理、改造更新。其中，涉及國民生活的食品類園區，則由農林省委派專人或地方政府長官擔任管理機構董事長。政府對已確定的物流基地積極加快交通設施的配套建設，在促進物流企業發展的同時，促使物流基地的地價和房產升值，使投資者得到回報。有時政府可能完全放開，放給企業去經營。如日本東京的四大園區共佔地近3000畝，由東京團地倉庫株式會社經營，該公司成立於1966年，現有資本2.8億元，由112家股東組成，主要從事土地的購置和租賃、倉儲業、裝卸業務、設施設備的租賃以及相關附屬業務。同時，在四大園區內分別設有事務所。總的來說，日本現存的運營方式大體上可分為：協同組合方式、半官半民方式、共同出資方式、個別方式等。 美式市場化 在物流園區規劃運營上，英國同美國相似，奉行的不是政府行為，而強調市場導向，是以單一經濟利益為追求目標。美國對物流園區的運營模式是完全放開，甚至在規劃階段就鬆手不管，這和美國有完善的物流法律法規是分不開的，政府在宏觀上給予指導和協調。 歐洲其他國家 歐洲其它國家認為，物流園區的運營工作應由中立的機構來組織，並能全面完善地為入駐企業提供服務。歐洲物流園區聯合會將中立的運營機構稱之為業主，即是獨立經營、自負盈虧的實體。這個實體既可以是公共機構，也可以是私人性質的企業。而在一些國家則將中立的運營機構稱為物流園區管理公司。歐洲物流園區聯合會編寫的《2000年物流園區研究報告》指出，物流園區的運營不是由區內建築和資產(倉庫、商業區、辦公室、停車場等)的所有者負責，也不是由其租賃者負責，而是必須由中立的第三方責任機構負責。這也體現了歐洲一些國家物流園區運營方式的動向。 盈利模式多樣 國外的許多物流園區在運營過程中都表現出較好的盈利空間。像德國的不來梅物流園區的投入產出比已經達到了1比6左右。所以有必要去了解一下他們具體的開發和盈利模式，這也是我國物流園區經營過程中要面臨的主要問題。 不來梅物流園區的開發運營基本可以分為四個層次：土地、基礎設施、建築以及運作。不同對象運作不同的業務(包括物流與非物流業務)，具體可分為土地運營(包括土地的增值、土地的出租等)、基礎設施運營(包括公路、鐵路、信息基礎設施、水電等)、建築物的運營(包括倉庫、停車場、堆場、酒店，維修站、服務區等)、運作層次(包括運輸、流通加工、包裝、倉庫運作等)。 那麼，國外物流園區的利潤空間從哪裡來呢？從國外園區的實踐可看出，他們的投資回報利潤源基本分為兩個層面，基礎設施投資及運營、設備投資及運營。就單純的工業地產投資(指土地及基礎設施投資)來說，具有初期投資金額較大、回報率小、周期長等特點，但同時具備風險小、回報穩定的特點，而且投資回報潛力較大(包括未來可能的土地增值)。而設備投資及物流運營業務具有投資金額較少，回收周期短，但同時風險相對大，收入相對不穩定等特點。 日本的基礎設施投資大多數都是國家來承擔的，土地是國家直接賣給或出租給團體和私營企業，再叫他們去投資，相應的盈利歸他們自己所有。設備投資及物流運營業務大多都被物流企業或商業團體來承攬。 在歐洲，如德國，初期的土地購買是通過政府來完成的，如不來梅物流園區最初就是一塊鹽鹼地，是通過政府購買下來的。有了土地，其它建築設施的投資與收益及其日後的設施運營收入都是由各個企業來執行，不過要向政府繳納一定的利稅。 在美國，政府主要採取「放水養魚」的政策，所有的任務都交給社會團體來運營，從而獲得收益。美國的物流園區主要以食品、日用百貨配送為主，這可能和美國發達的連鎖超市是分不開的。 第三方管理園區 在物流園區投入運營後，他們的管理者由誰來充當呢？從實踐來看，大多數都由第三方中立機構來充當，有的是通過物流園區的使用者自發選舉物流園區運作的管理者。在歐洲，各國的物流園區管理工作都是由物流園區管理公司來負責管理。物流園區管理公司的工作至少有四點，第一，負責物流園區從規劃到運營全過程的指導。第二，物流園區的經營管理。提供綜合運輸或遠程運輸方面的網路連接，聯合採購(能源與電信)以獲得規模效益，園區內部網路平台的建設，企業及領導人員的培訓與進修，危險貨物專職代理人，特殊倉庫的建設與管理，產品貨物的配送，安全監管等。第三，負責物流園區的營銷、宣傳、推廣工作，組織博覽會，製作宣傳冊，辦客戶雜志等。第四，為遷入園區的企業提供所需要的各種服務，為吸引的優秀大型物流企業入住打基礎。通過這樣一個中立的公司管理，可以使物流園區的運作既代表政府，又代表企業，公正的運營和管理公司，增加園區的社會效益，較少一些「外部不經濟」行為，如雜訊、環境污染等，同時，又能追求企業利潤的最大化。

⑵ 如何做物流園區規劃，包括哪些方面的內容

"中機院"規劃專家認為物流園區規劃主要包括以下七個方面：
1、物流園區版發展權環境分析
2、物流園區需求分析
3、物流園區戰略定位
4、物流園區的功能與空間布局
5、物流園區建設經營模式
6、物流園區建設發展措施
7、投資估算、資金籌措和經濟效益分析

⑶ 智慧物流園區建設和運營整體解決方案

智慧物流園區整體解決方案

⑷ 已經建成的物流園區的規劃方案

物流園區規劃無疑是擺在物流規劃界的難題。當前我國物流園區規劃工作中還存在著不少問題，以下是其中最典型的幾個。
第一，物流園區規劃不準不細、定位不清不準。
截止到目前，我國尚未形成全國性的物流園區的總體規劃，僅有部分地區制定了區域物流發展規劃，這些區域物流發展規劃僅對區域內園區的數量進行初步規定，具體的園區選址、佔地面積、投資規模等規劃都不全面、不具體。由於缺乏科學的物流園區總體發展規劃，缺少審批的依據，造成政府無法對擬建園區的選址、設施設備等進行合理的約束和指導，以致出現部分地區園區的低水平重復建設情況。已經完成的部分物流園區規劃方案理論性強、內容不完整、缺乏實際操作性、定位不清不準。相關調查顯示，部分建成或再建的物流園區缺乏明確的目標定位，過分追求綜合化和國際化，而缺乏科學性和實用性。
第二，物流園區建設規模貪大求全。
我國現有物流園區單個園區規模過大。據《2008年全國物流園區（基地）調查報告》顯示，我國物流園區佔地面積在5平方公里以上有53個，佔17.5%。2003年初，根據零點研究集團的不完全調查顯示，物流園區或基地中投資較大的北京物流港投資總額超過110億元，佔地7000餘畝。而國外成熟物流園區中，荷蘭的14個物流園區，平均佔地僅為0.448平方公里，並且這些物流園區其物流吞吐量遠遠超過我國的園區。
我國部分物流園區在規劃時未能充分考慮本地和周邊的物流需求及應有的規模標准，只是簡單地為物流而物流，盲目求大、求全而忽視了使用經濟性和規模合理性的要求。
第三，物流園區規劃沒有納入城市規劃體系，不利於城市功能的完善。
一些適合發展物流園區的區域在原城市規劃中已作其他安排，甚至部分規劃可能已經實施，這必然造成物流園區規劃與城市規劃的矛盾，被迫修改城市規劃適應物流園區發展，造成較大規模的拆遷，加大園區建設的成本與復雜性，拖延建設工期。在城市規劃中合理安排物流園區用地，正確處理物流園區規劃與城市各個層面規劃的關系，是物流園區科學規劃的前提之一。
第四，物流園區規劃受制於行政區劃，存在重復建設現象。
物流園區有很強的開放性，應著力打造區域性物流平台，降低區域物流成本，這是現代物流業發展的重要條件，物流產業需要規模經濟。目前，物流園區規劃受制於行政區劃，很難站在區域經濟的發展高度來規劃物流園區。在各地的物流發展規劃中，彼此間缺乏協調和各自為政，導致物流園區的重復建設和市場分割，甚至導致園區間的無序競爭，對區域物流產業的發展和區域經濟合作都是非常不利的。
第五，物流園區規劃缺乏科學的市場研究。
物流市場本身、數據採集處理和分析技術的復雜性，很多物流園區在規劃時都沒有深入研究和考慮，雖然規劃通過了政府的審批，但是這些規劃無法得到企業和市場的認同。物流市場分析是相當復雜的，尤其是物流市場預測，需要大量的資料收集及現場實地調研，經過系統的分析後才能確定目標市場的現有容量及構成。
物流園區規劃應遵守的原則
物流園區的規劃建設是一項系統工程，物流活動范圍廣闊，既有城市的、區域的、全國的活動領域，又有跨國的活動領域；物流流程復雜，須經過倉儲、運輸、配送等環節；物流涉及面廣，涉及工業、農業、商業等部門。在這種情況下，需要協同各方，把握好物流園區的規劃原則才能做好物流園區規劃工作，否則會影響物流園區的效益提高和能效發揮。其中最重要的原則有以下幾條：
首先，科學選址原則。
物流園區如何選址，一般來說取決於建立物流園區的主要目的。以市場需求為依據原則。物流園區的建設要結合當地的實際物流需求，以免建成後無人進駐、有場無市。
合理利用現有物流資源的原則。在進行物流園區新建或改建時一定要綜合考慮既有物流資源的利用情況，避免重復建設或物流資源的浪費。
其次，一次規劃分步實施的原則。
確立開發建設的總體目標和階段性目標，分2~3個建設階段，逐步建成。
物流園區規劃方案必須把握的要點
因各種原因無法開發或者開發失敗的物流園區項目，都無疑會給投入了大量時間、精力、資金的開發主體造成難以彌補的損失。因此，了解和掌握物流園區規劃的要點很有必要。切實可行的物流園區規劃方案必須包括以下幾點：
1.開發的外部環境與市場分析。准確了解開發機會與市場威脅、物流需求量與物流服務供應能力、有利因素與不利條件等。
2.戰略定位。准確進行園區類型與形象定位、經營方向定位、功能定位、市場定位。
3.運作管理模式。明確服務對象、物流貨物、服務功能、經營策略。
4.發展目標。包括短期、中期與總體目標。
5.開發策略與招商策略。
6.項目布局和建設規模。
7.投資規模與資金籌措。
8.盈利模式與經濟效益分析。包括園區開發商與入園企業盈利模式與經濟效益分析、投資風險及應對策略。
當前物流園區規劃問題的解決方案
首先，要搞好物流園區規劃中的開發環境與市場分析。
開發環境與市場分析不僅是規劃的基礎和前提，也是解決當前物流規劃問題的關鍵。開發環境分析需要深入了解區域物流園區周邊地區的經濟發展狀況、市場需求、基礎設施、服務競爭等情況，並對物流園區輻射地區的宏觀經濟、產業和微觀環境進行分析，對目標市場進行初步細分和篩選。市場分析需要通過技術經濟方法進行目標市場的現有容量計算和構成分析，通過數學模型和信息技術進行目標市場及細分市場的成長性預測。
其次，要做好市場調研與資料收集。
第一步，要在准備物流園區的規劃之前，需要對物流園區規劃的背景進行了解；第二步需要收集的資料包括：物流園區所在地區的社會及經濟發展現狀及規劃類、交通及城市發展現狀及規劃類、物流發展現狀及規劃類以及物流園區自身的用地及開發主體相關資料類；第三步需要根據對第二步資料的分析，進一步明確更加具體和細分的資料類別；第四步是資料的收集與調研通常與具體的分析工作同時或交替進行，有時，在主體分析工作結束後，還需要對個別問題進行補充調研。
第三，要做好開發環境分析。
物流園區周邊地區的經濟發展狀況、市場需求、基礎設施、區位條件、服務競爭等構成了物流園區的開發環境。在開發環境的分析過程中，對相關地區產業現狀與規劃、城市現狀與規劃、交通現狀與規劃、物流現狀與規劃資料的分析十分重要。
第四，市場需求分析。
通過對物流園區的開發環境進行分析後，物流園區的市場需求已可根據當地的經濟特點、產業結構及生產力布局初步確定。進一步深入的市場分析需要通過技術經濟方法進行目標市場的現有容量計算和構成分析，通過數學模型和信息技術進行目標市場及細分市場的成長性預測，根據長遠和近期的物流量，才能確定物流園區長遠和近期的建設規模。對於物流園區周邊分布有大型開發區的情況，需要對開發區的物流需求進行專項分析。
第五，搞好物流園區的戰略定位。
物流園區的規劃者在完成翔實的定性和定量市場分析和研究之後，還必須對物流園區整體優勢、劣勢、機會、威脅進行分析 （SWOT分析），如果某類服務設施在整體園區中佔有較大比例，還必須進行專項的SWOT分析。
在進行物流園區的戰略定位過程中，要充分考慮物流及其相關需求如何在園區完成，物流園區在本地、區域和全國的形象，物流園區的服務范圍和輻射面，物流園區的功能分區，物流園區提供的服務功能等。
第六，搞好物流園區項目布局和建設規模確定。
物流園區的項目布局和建設規模確定是指根據物流園區的戰略定位，在已確認的功能區內，按照完成物流或相關需求的目標，確定具體項目的分布地點和建設規模。
通常，物流園區項目布局應該遵循如下原則：
●大功能分區組團原則，即將物流園區分成五大區域，並盡量獨立組團；
●小功能就近原則，即將大功能區內的小功能盡量就近放在一起；
●方便業務活動原則，即將有業務配合的項目盡量布局在一起；
●經濟合理性原則；
●人流車流盡量分流原則；
●物流商流有分有合原則；
●有利於物流園區分期開發和成熟項目先開發的原則。
物流園區建設規模的確定主要以市場需求分析中對各種物流需求量的分析和預測量為基礎，結合物流園區的戰略定位、功能定位通過組合和比較，篩選和確定最適合的目標功能需求，並據此對各功能和項目的建設規模進行確定。規模確定過程中除基礎的定性分析外，還需要大量的定量分析。
第七，把物流園區規劃納入城市規劃體系，促進城市功能的完善。
物流園區的規劃和布局要考慮城市整體發展，結合城市用地條件來確定物流園區的位置。因此，物流園區的規劃必須要考慮城市規劃的要求，以城市的總體規劃和布局為藍本，把物流規劃納入城市規劃體系和區域經濟發展規劃中，順應城市產業結構調整和空間布局的變化需要，與城市總體規劃相協調，與城市功能定位和遠景發展目標相協調，符合城市物流用地空間的統一布局，滿足城市+地域合理分工和協作的要求，促進城市功能的完善。
第八，打破行政區劃，統籌物流園區規劃，避免重復建設。
打破行政區劃，實行統籌規劃，政府必須承擔起主導作用。物流園區規劃應淡化小城市意識，模糊城市邊界，打破行政區劃和條塊分割，以新的機制協調利益，化解沖突，以協調合作精神建立起統一的區域物流市場。物流園區規劃不能簡單地市場化運作，需要政府和市場兩手抓。

⑸ 打算做物流園區，要怎麼做啊哪位大神給說說，謝謝啦！

正好這幾天看到了中物協網站上的相關資料，引過來你自己看看吧，說的挺在理的，想看原文的話自己他們網站找找吧。

物流園區作為物流地產的一種形式，飽受國內各大企業的追捧與青睞。然而，物流園區項目按照什麼樣的步驟來建設，對於還未接觸物流園區項目的人來說，心中肯定充滿疑惑。筆者在此梳理一下，拋磚引玉，歡迎業界的朋友們來補充完善。

物流園區征地的流程在此不再描述，根據各地政府部門的要求按照規定來即可。當然，在征地之前有必要了解一下物流園區項目建設的過程，以便於從整體上把控，讓投資人心裡有底，甚至可以把這些工作做到征地之前。至於讓誰來做，最好還是請專業的咨詢公司，不是自己核心業務的事情就讓專業的人來做這些事吧，省時省力。好，言歸正傳，在確定項目用地的前提下，可以開始以下步驟了：

STEP 1、項目市場調研與商業策劃

這第一步很重要，可以解決以下問題（這些問題是企業非常關注的）：

①項目定位、②市場需求、③目標市場、④客戶群體、⑤商業模式、⑥贏利模式等等。

STEP 2、項目可行性研究

可研大家應該都很了解了，最終的目的就是企業決定要不要做這個項目。要做這個項目的話，就要拿著可研去立項。

STEP 2.5、可以增加一個環節：項目總體規劃

如果項目用地面積較大，不可能一次建起來，要分期建，也不可能建一次規劃一次。因此，在啟動項目前要統籌考慮各分期的規模、內容及各期之間的關系等問題，形成總體規劃。這個步驟要解決以下問題：①定位目標、②發展思路、③業務體系、④空間布局、⑤分期發展等等。

STEP 3、項目規劃方案設計

規劃方案設計就非常直觀了，因為會有很多的圖，這個步驟可以解決以下問題：①功能配置、②空間布局、③物流方案、④運營模式、⑤生態景觀、⑥分期建設等等。

STEP 4、項目建築方案設計

這個步驟就更容易理解了，當然，也不是傳統意義上的建築方案設計，因為，這個方案要從物流的角度來設計，懂建築還要懂物流。

STEP 5、項目施工圖設計

不詳述了，有了施工圖就可以按圖施工了。

STEP 6、項目工程施工

開始動工建設了。

STEP 7、項目招商與運營管理

更准確的來說，這個步驟是項目招商與運營管理的執行，招商工作在項目還沒有啟動甚至更早的時候就開始了，類似於買期房吧，房子還沒建就有人要買了。

總結一下，物流園區項目建設各階段工作流程有7個步驟：第1步，項目市場調研與商業策劃；第2步，項目可行性研究；第2.5步，項目總體規劃（視項目佔地面積大小增減該步驟）；第3步，項目規劃方案設計；第4步，項目建築方案設計；第5步，項目施工圖設計；第6步，項目工程施工；第7步，項目招商與運營管理。

看下面的圖吧，更直觀了。

以上資料是在中物協網站看到的，你自己可以看看，http://cledi.org.cn/yanjiu/index.php?optionid=1201&auto_id=3632

⑹ 急需一份大型物流園區的營銷策劃推廣方案，QQ605349968，謝謝

已經加上你QQ，有時間交流一下