商鋪包裝推廣方案

Ⅰ 求淘寶店鋪運營整體方案。

1、緊跟最新的官方輸出的內容

淘寶這兩年增加了很多內容模塊，這些模塊都是用戶有需求的，因此，及時的跟上淘寶的步伐，他出來一個什麼新的玩法，新的模塊，緊跟上，一開始往往都會有福利的支持。比如今日頭條、有好貨這些模塊，就可以自己去做淘寶達人去發布信息，或者去找個淘寶達人付費幫忙推廣。

2、精細化操作：流量、轉化

對於沒有那麼多精力去研究淘寶變幻無窮的新出事物的人，那就可以好好優化現在的流量渠道和轉化效率。對於大多數賣家，獲取流量的渠道，主要就是自然搜索及直通車。前面已經提到了，淘寶已經針對不同層級的賣家，把免費流量給限制住了。

可以快速增加成交額，突破層級流量的限制，比如參加活動、高傭金讓利給淘寶客，讓淘寶客們幫忙推廣等等方式，當層級起來以後，一定要能夠運營好，否則，再掉回去就會虧本。

對於資源比較匱乏的賣家，很難突破層級的限制，這樣自然流量就會少很多。那就只能革命性的降低付費的直通車的流量。直通車最關鍵的因素還是點擊率，如何最大程度的增加點擊率，使總體直通車費用降低。

假使別人2塊錢一個流量，自己只要0.5元一個流量，那自己投入的成本只是別人的四分之一，自己的競爭力就非常強。有很多的開黑車教程，這個風險太高。記住一點，在合乎情理的情況下，盡可能的提升直通車的點擊率。賣家讓淘寶賺錢，淘寶就會對賣家網開一面。

接著轉化率的提升。這點需要涉及的問題點比較復雜，簡單來說就是，價格、銷量、詳情頁、評價、客服引導度、產品款式。很多時候，產品的款式是固定的，更多的就是價格、銷量及詳情頁里的促銷這些。多去參考同行的做法，找到一些好的創意弄過來，銷量這塊可以找人幫忙增加些銷量。價格可以逐步的調整，加價或者減價，調完以後看最後的成交率。

3、商業模式的改變

淘寶的競爭太大，現在有競爭力的，過不了多久，也很快就會喪失優勢，所以，趁自己有優勢的時候，為自己留條後路。以往買賣方都是一次性交易，成交以後，跟顧客就不再有聯系了。現在最好是把顧客給留住，每次交易的時候，讓顧客添加下社交媒體平台賬號，這樣可以後續繼續成交。

比如一個朋友是賣保健按摩器材的，買產品的都是身體關節疼痛的顧客，可是那些顧客同樣還有需要膏葯的需求，可以加賣家為好友，然後再推薦有相同需求的朋友給賣家。賣按摩器材的時候，獲取這個顧客需要流量成本，但是再銷售膏葯給他，這個流量就相當於是免費的。去開發成交用戶的其他相關需求，以此來盈利，這樣就能讓自己更加具有競爭力。

4、多平台運營

前面提到，電商平台競爭加劇，很多新的平台出現，對於新出現的平台，他們為了吸引賣家和買家，都會給出很大的福利的，此時賣家們進駐，會有很多意想不到的收貨。淘寶運營需要賣家作出更多的改變，淘寶變了，作為依託淘寶生存的賣家們，也只能順應淘寶的政策，找到對自己最有利的一面。

(1)商鋪包裝推廣方案擴展閱讀：

淘寶店鋪起步運營的五個小技巧：

1.最優類目的選擇

在發布寶貝的時候，輸入主關鍵詞可以得到淘寶推薦的排名第一位的類目推薦，通常這個就是最優類目，再有可以參考排在前面的幾個競爭對手，作為類目選擇的對比參考。

2.最優屬性的選擇

去搜集淘寶首頁前幾頁的競爭對手寶貝屬性（產品參數），把所有屬性記錄下來。比如統計前兩頁的寶貝，前兩頁的屬性所有都列出來，然後記錄每個屬性的次數，比如休閑和材質磨砂的前兩頁出現次數多，證明淘寶優先會推薦這些屬性，如果自己的產品可以選擇這個，那就確定下來。如果自己選的產品，屬性幾乎沒有怎麼出現或者很少，說明多半選品是有問題的，建議更換，因為這會導致自己的寶貝能做到前幾頁的幾率很小。

3.標題寫作和優化

上架前就做好標題優化，可以圍繞主關鍵詞，分別在電腦端和手機端同時搜索一下，選擇手機端重疊的長尾詞添加，組合寶貝標題。開通生意參謀市場行情的賣家，可以更精準選詞。

4.價格參考

在考慮成本和盈利的基礎上，可以參考手機淘寶寶貝篩選里的價格區間，都會明確寫出價格區間佔比，比如67-196,36%的選擇；196-420,28%的選擇等等，這個都是淘寶系統給大家的數據，賣家可以參考這些買家喜好，結合這些價格區間寶貝數量多少的競爭度，來確定自己的價格。

5.上下架時間這個問題在手機淘寶影響比較小，但是一般大類目電腦端影響還是比較大的。主要原則在選擇好的成交段情況下，盡量避開強大的競爭對手。做淘寶就是一個積累的過程，正所謂羅馬不是一日建成的，先優化內功，在優化權重，讓店鋪流量起來，自然店鋪就慢慢的做起來了。這過程中學習很重要。我們總結經驗教訓因此我們建了一個運營學習摳摳裙前面幾位數是五二四，中間的幾位數字是：二四四，最後的幾個數字是：一四二！組合起來就好！

Ⅱ 商鋪項目如何招商

你好！一、全面了解情況 二、科學定位 三、確定招商策略 四、解決終端問題終端存在嚴重問題，終端工作抓不好，所有的努力都將化為烏有，因此首先從終端問題入手。終端的問題主要有： （1）招商人員工作沒有積極性。大家都沒有任務量，干多干少一個樣，都在吃大鍋飯。 （2）終端力量不足。只有三個招商員，時間這么緊，任務這么重，這幾個人是難以勝任招商工作的。 （3）終端說詞不力，對客戶提出的問題不能做出回答，招商員不但不能說服客戶，反倒被客戶給說服了，這導致了大量客戶的流失。 （4）終端氣氛太冷清。來訪客戶少，又沒有能襯托現場氣氛的宣傳物料，現場空空盪盪，愈加冷清。 （5）終端布置很零亂，桌子擺放很零亂，東一張，西一張，不利於招商經理對現場進行控制。桌子全是方桌，感覺很生硬，不利於拉近與客戶的距離，進門處的氣球懸掛太低，顧客進門後感覺很壓抑。 基於這些問題，擬定的對策是：（1）制訂合理的激勵制度，收入直接與工作業績、工作表現和團隊協作掛鉤。每月對表現出色這給予物質獎勵，對不能勝任工作的人員進行淘汰。 （2）充實招商員隊伍，挑選優秀人才加盟，招商員由以前的三個增加到十個。 （3）針對客戶提出的常見問題制定了統一的說詞，同時加強了招商員的專業技能培訓，派經驗豐富的人員做現場指導，並為其當場解決問題。 （4）製作各種物料布置現場。步行街內，製作大型噴繪懸掛在天橋上，街道中間懸掛弔旗；在招商終端，製作了四塊吊牌，在大門口擺放六個易拉寶。所有這些物料，都以大紅色為底色，這樣一來，步行街內和招商現場一片紅色。同時播放富有動感的音樂，整個現場營造出十分熱烈的氣氛，為促成交易打下了良好的基礎。 （5）對終端進行重新布置，並將方桌更換為圓桌，撤掉了以前懸掛的氣球，給人感覺耳目一新。 五、解決委招費 六、強力廣告支持既要吸引商戶入駐，又要吸引投資者購買商鋪。 在廣告投放上除了狠抓終端廣告外，同時還加大了其它媒體的宣傳力度，在市區的各主要街道上及周邊郊縣，進行重點宣傳。整合大眾媒體和小眾媒體，包括報紙、電視廣告、公交車車體廣告、宣傳車和宣傳單，力求進行全方位覆蓋。 七、終端促銷強力配合

Ⅲ 如何對項目進行策劃包裝最好是有篇例文就好了

2008商業地產全程策劃實操

第一階段：市場調研階段
- **商業項目市場調研報告
一、市經濟環境的分析和生活結構研究
◆ 總人口及區域人口結構、職業構成、家庭戶數構成、收入水平、消費水平等
◆ GDP發展狀況及產業結構情況
◆ 消費品零售總額
◆ 商業增加值
◆ 城鄉居民的人均可支配收入
◆ 城鄉居民儲蓄存款余額
二、區域結構調查與城市發展規劃調查
◆ 公共設施狀況
◆ 交通體系狀況
◆ 道路狀況、通行量
◆ 區域性質與功能特點
◆ 各項城區的機能
◆ 城市規劃
三、商業發展規劃及政策研究
u 商鋪發展現狀及布局情況
u 商鋪發展規劃
u 城市商業網點規劃政策
四、區域零售業結構、商鋪分布及經營狀況的市場調查與分析
◆ 地區商鋪分布及經營業態詳圖
◆ 商業地區間的競爭狀況及競爭者調查分析
u 地區間的銷售動向
u 大型主力店的動向
五、典型性調查與研究
六、地區未來商業地產的供應量分析
七、消費者消費行為調查與研究
u 地理細分調查分析
u 購買人群細分調查
u 年齡細分調查分析
u 經濟狀況細分調查分析
u 消費者交通和出行方式
u 購買者購買心理及行為分析
八、項目立地條件研究
u 道路類別及交通狀況
u 項目地塊自然與社會條件分析
u 顧客是否容易達到商業區
u 周邊環境和公建設施
u 項目周圍經濟條件分析
u 項目SWOT分析
九、商圈的確定和研究
u 商圈的范圍的確定
u 商圈的構成及顧客來源
第二階段：項目定位階段
- **項目定位報告
一、 項目的市場定位
u 形象定位
u 規模定位
二、 目標客戶定位
u 購買商鋪的目標群分析
u 租賃使用商鋪的目標群分析
三、 商鋪的目標消費群定位及分析
四、 商鋪的經營項目定位及功能定位
u 經營項目定位
u 功能定位
五、 商鋪特色定位

六、 競爭定位
第三階段：項目規劃、設計方案階段
一、整體規劃設計方案
二、建築風格與立面效果設計方案
三、商鋪結構與內部分割方案
四、景觀設計方案
五、交通組織設計方案
第四階段：項目營銷策劃階段
- 項目價格計劃
- 項目市場推廣方案
一、營銷整體規劃方案建議書
u 營銷方式建議
u 營銷渠道建議
u 營銷策略建議
u 營銷計劃安排建議
u 促銷策略建議
二、價格策略執行計劃建議書
u 整體均價建議
u 分期均價建議
u 層差和朝向差分析
u 價目表建議
u 價格特別調整方式建議
u 付款方式建議
三、管理模式建議書
u 招商管理模式建議
u 物業管理模式建議
u 客戶管理模式建議
u 銷售管理模式建議
四、項目形象包裝設計方案建議書
u VI設計建議
u 樓書設計建議
u 展板設計建議
五、廣告宣傳策劃建議書
以下有關內容以實際執行單位與甲方協議並由甲方確定認可為准
u 戶外廣告策略建議
u 報刊廣告策略建議
u 新聞炒作策略建議
u 網上廣告和炒作策略建議
六、銷售活動策劃建議書
以下有關內容以實際執行單位與甲方協議並由甲方確定認可為准
u 開工儀式建議
u 開盤儀式建議
u 封頂儀式建議
u 竣式儀式建議
u 入伙儀式建議
u 新聞發布會建議
u 展銷會建議
第五階段：銷售實施階段

Ⅳ 揭開房地產包裝的秘密，房地產營銷的幾種方法

二、項目所處在鬧市區，通常以成熟街區作比較，其實項目建成快則2年，慢則5年(鬧市區拆遷問題等)，你若信這宣傳旺己是幾年以後的事，若開發商的售價己達到目前市場價，則己經提前收了幾年的升幅，記住一個判斷，鬧市區好的商鋪是絕不會返租回報的，有這一說你就應該小心。
三、豪宅通常以頂級、絕版、買少見少等口號招攬，其實中國土地大得很，市區地用完自然向郊區發展，何來絕版一說，只要你有足夠的錢，想買哪裡都有。
四、一般樓盤開盤經歷預熱 ，即項目形象包裝，通常以路牌、論壇、單張、信息等傳遞樓盤信息，此時各報紙地產版一般都聯動，正面或側面吹捧該項目，當電視廣告登場時，樓盤就准備認籌。
五、認籌是聚人氣炒作的重要手法，一般在認籌時置業顧問會問客人的心理價位，將擬售價提高10%～20%左右，若有70%的客人認可該價位，一般開盤價就定在這附近，對客人的電話進線、每日登門量都會有一個統計，從而判斷出項目的熱度並決定加推廣和增減優惠點數。
六、商業地產一般會先與大賣場簽定意向書，然後藉此名大力催谷，通過各種評比獲獎，至於將來是否大賣場進入真是天知道，若買內鋪，一旦大賣場不進入，內鋪無法獨立運營。
七、項目開盤最常規的是找些領導或名人剪綵，載歌載舞，將所有認籌客通知到場(若人氣不足，會安排底托排隊)，現場製造緊迫氣氛，客人沖動之下立即認購，簽了認購書，這故事基本己完成了。
房地產項目的包裝有銷售的現實需要，作為買家畢竟是買件大商品，事前去查詢規劃，了解數據也是必要做的工作，聰明些自然少被忽悠。

Ⅳ 新手淘寶店鋪推廣方案~要注意什麼

朋友們都知道淘寶開店初期是個很難熬的時期：沒有流量，沒有銷量，沒有信譽，很少有消費者會為這樣的店鋪買單。因此作為一個新開的店鋪，首先要突破的是沒有流量的問題，也就是要為自己的店鋪做推廣。
初學的淘寶店鋪推廣策略，應該注意什麼？
初學者在淘寶店鋪推廣策略。
首先簡單說一下淘寶上常見的促銷渠道有哪些，
初學的淘寶店鋪推廣策略，應該注意什麼？
又簡述了各流量渠道的基本特徵：
第一，免費渠道是進入門檻最低的，只要掌握了關鍵詞優化技巧，所有的賣家都會爭相進入流量入口。
付費渠道的門檻要高得多。必須有足夠的資金支持；必須有專業人士支持，例如，有經驗的專業人員，如美工；更重要的是，付費推廣的前提是自然轉化率要有保證，否則虧損的概率會更大(除非初出茅廬難以以付費推廣為主)。
所有的活動渠道都有基本的門檻要求，新店基本不能參加，只有天天特價是為C店服務的，淘寶網和聚劃算對於淘寶坑位產出要求很高，新店幾乎不可能。
在個性化的渠道中，不管哪一個都離不開達人的合作或者主播幫你推。如果沒有可靠的達人或現場資源，這些渠道就很難開出新的店鋪。就算有也很難，不一定願意幫你推廣。理由很簡單，他們的收入與促銷業績掛鉤，新店銷售也不會很好。
微淘和問大家要獲取流量，需要店鋪積累必要的內容，新店起步階段沒有什麼內容積累。
這么做之後，可能你會有些沮喪，因為一家新店能夠獲得的流量實在太少了。沒錯，這是事實，但並不意味著沒有機會，只是比以前更難做而已。
淘寶這一超級大市場是個細分市場，免費搜索流量還很大，滿足個人還是足夠的，第二，只要你的店鋪能走上正軌，你將獲得更多的個性化推薦流量，這些流量你都不用花錢，這就是潛在的機會。
從新C店推廣的角度來看，要抓住的流量渠道有：
第一，流量自由，流量最主要的渠道，抓不住就很危險。
直接通過車流通道。
二為什麼必須首先使用這兩種流量渠道？
資源需求：免費流量獲取不需要你有什麼資源，掌握關鍵字優化技能即可；流量獲取，需要的主要資源是必要的資金和開直通車的技能，相對資源要求也最少。
清楚我們應該抓住哪些推廣渠道，才能開始正面回答題主的問題，如何推廣淘寶店鋪？
會對關鍵字進行選擇，優化，為您的產品寫一個合適的標題。
策劃出一張點擊率高的主圖。
利用企業參謀進行數據分析，競品分析。
產品購買理由精煉及性能。
五是用戶調查。
這是獲得免費流量必須掌握的技巧，也是獲得付費推廣的基礎。這是作為淘寶賣家必須要掌握的。
下面是一項技巧：如何通過選擇關鍵字獲得更多流量。
有過商店的朋友都知道，每個關鍵詞對應著一個銷售渠道，連接著產品和客戶，不同的渠道競爭狀況不同。對於中小賣家來說，最好的策略是選擇競爭相對較小的渠道，選擇的方法是篩選關鍵字。請牢記以下公式：比賽時間=7天搜索人氣/網上商品數量。
搜索人氣代表市場需求，在線商品數量代表用戶數量，兩者之比代表用戶對市場供需的反應。
計算出的數值越大，說明競爭相對較小，反之則較大。
沒有絕對的參照標准，因為分類不同，競爭狀況也完全不同。一般而言，能達到0.5就很好了，能夠繼續分析(此時還不能判斷肯定很好)。
要注意些什麼？
首先是貨源。
來源分兩種，一種是有來源的。現在你已經准備好了在線電子商務，也許你身邊的人都有這個貨源你才會去做，或者你自己也在做這個產品，你對產品和線下行業的了解比別人多得多。
但淘寶面向全國市場，你要面對的也是全國的競爭對手。此時你的貨源一定要有優勢，你的產品相當於現在放在一個批發市場里，前面全是你這種產品，你現在要做的就是如何維護老客戶，讓老客戶能夠抵擋住別家產品的誘惑，並且讓新客戶認識你。
二是無貨，無貨其實比無貨的創業風險要高得多，很多人都想靠淘寶賺一筆，但今年的淘寶不是以前的淘寶了，賺錢能賺，最後火拚的還是整個供應鏈。
所以，為什麼沒有貨源的風險看起來比沒有貨的風險要高得多？
一、進貨渠道，90%的人都會想要走代發1688一條。但您沒想到，人家既然是做代發，供應商都從批發轉零售了，那您的貨源優勢在哪裡呢？看看整個淘寶，同一款幾百件，價格將你壓垮。你們怎麼辦？
第二，售後風險，代發售後：由於網路虛擬性，您無法看到實物，而且您的產品到底質量如何，您也不知道，如果出現售後問題，這將是一個很頭疼的問題。
第三，供貨風險，如果你靠一張代發代發的照片來賺錢，那麼供應商如果告訴你，我這貨沒了，或者供應商臨時需要更換產品規格，那麼你的1000名訪客每天的單品主圖，SKU，詳情頁，活動等等是否會受到很大的影響，因為你沒有簽署線下合同，所以你這單單只能看著跌。
如今做淘寶，需要一款好的產品已經是個硬性問題了，你需要的是引流款給你帶來流量，你需要的是利潤款支持整個店鋪的支出。因此貨源是源頭，這里不是悲觀，而是新賣家要面對的現實。
二是快件包裝。
將整個電子行業比作一輛車，那麼貨源就是引擎，快遞就是車輪。如果沒有一家好的快遞公司與您合作，您在後期面臨的客戶催單問題將成為您第二大頭痛。在遇到客戶的催單、催派等問題時，有可能需要專門找一位售後人員。
營業執照復印件。
沒有牌照的汽車怎麼行呢？整體電商產業正日益正規化，這里不再是避稅之地，而是構建整個電商生態圈的必經之地，19年1月1日電商法的出台，我想很多人慌張的馬上去辦理營業執照，結果後邊沒有強制要求我們上傳，個別類目除外。因此，如果真的想在電商行業有長期的發展，那麼最好還是去辦一張。
四是運作團隊。
汽車牌照也上了，現在人少了。前面您說我沒有這么多的人力物力的投入。美工，操作，客戶服務，包裝於一體。所以我想告訴你的是，除非你在電商行業工作了至少2年，否則你不可能在很短的時間內熟悉上面所說的所有事情。觀察事物都是片面的，如果有許多人觀察某件產品，那麼他就會以很快的速度行駛。
五是資金實力。
大家把錢夾描述成傳動裝置，判斷出你的車要跑多快。這讓我想起了用1000元投資一個項目，每天幫我產生1萬元的收益，我建議你還是洗一洗入睡吧。還有這些培訓學校宣稱，報考的人都要確保你只賺錢不賺錢。
促銷方式千千萬萬，但始終離不開錢來促銷，假如把好的商品送給你，你可以請人項目投資，如果你是做代發的電子商務新手，你教過擔保金，買過特價折扣工具，拿過2件貨，交過很多貨，等著淘寶網給你帶來總流量？
六：獨到的眼光和敏銳的市場洞察力。
車子來了，跑得快就要看得遠，尤其是晚上。舉例來說，一次試穿，我自信滿滿地覺得我選擇的款式絕對是爆款，直通車一次試穿，點擊率達到0.5%。訂購200份，0份收藏加購買。這是如何進行的？不能比賽了。何謂敏銳的洞察力，舉例來說，重慶姐的帽子，達康書記的杯子，星巴克的貓爪杯，都能迅速掌握這些信息，在很短的時間內就能賺到第一桶金。
總而言之，從2016年到現在，淘寶一直致力於淘寶網站的內容建設和個性化，希望消費者能夠體驗到逛街的感覺，而不僅僅只是簡單的瀏覽商品。

Ⅵ 怎樣推廣宣傳自己的產品和店鋪，效果好呢求教哦！

發傳單是最常見的，但是拿到傳單隨手丟也很常見，我建議你可以考慮一下把廣告印在紙巾包裝上，然後上街派紙巾，價格不貴，效益相信比傳單高很多

Ⅶ 誰能幫忙找一份商鋪銷售方案書……

簡單一點說，其內容包含如下：
房地產項目全程營銷策劃內容
[項目前期策劃]
1、市場調研及走勢分析、預測
□ 宏觀、微觀市場走勢分析
□ 最新房地產市場行情分析
2、前期產品及市場定位可行性研究
□ 產品定位分析
□ 市場定位潛力分析
□ 市場定位風險分析
□ 市場定位的可行性評價
□ 項目市場定位
3、品牌戰略策劃
□ 名稱確定建議及推廣名確定
□ 樓盤風格確定
□ 建築用料的建議
□ 項目賣點的挖掘及提練
□ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境
□ 小區景觀設計要點(環境規劃)
□ 電梯的設置
□ 停車庫設計要點、車位比例及安排
□ 會所功能內容劃分及概念的提煉
□ 裝修標准
□ 社區服務項目配置建議
□ 物業管理服務項目建議

[項目營銷策劃]
□ 項目營銷階段性劃分
□ 項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議
□ 市場進攻要點有切入法建議(入市時機)
□ 價格策略制定
□ 價格體系及付款方式原則
□ 現場包裝要點
□ 賣場包裝要點
□ 賣場促銷要點
□ 展銷會舉辦方案
□ 外銷方案制定
□ 制定CS系統(顧客滿意系統)
□ AIDAS原理(階段性促銷活動策劃)
□ 模型製作指導
□ 收集市場反饋信息及時調整營銷方案
□ 分銷網路輔助措施
□ 新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)
□ 公關推廣方案(政府機關及集團購買的可能性建議)

[廣告、宣傳、推廣設計]
(一) 品牌識別
1、礎系統設計—標志(LOGO)標准
1) 展示系統設計
□ 地盤形象設計
□ 工地圍牆展示設計
□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌
□ 售樓形象展示
□ 售樓處外觀展示指導
□ 售樓處內部形象定位指導
□ 售樓處設計建議
□ 樣板房形象定位、效果建議
□ 售樓處展板保保創意建議
□ 看樓車體外觀設計
□ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議
2)展示系統設計
□ 售樓書、折頁
□ 售樓合同及相關文件格式
□ 價目表、付款方式單頁設計
□ 工作證(卡)、售樓人員名片
□ 辦公事務用品
3)廣告類規范
□ 報紙廣告標准格式
□ 電視廣告標准格式
□ 手提袋
4)售樓導示系統
□ 樣板房導示牌
□ POO彩旗式弔旗設計
□ 各類標示牌
□ 戶外看板
5)小區形象系統
□ 導示系統
□ 公共導示系統設計
□ 公共信息展示設計
□ 會所導示系統設計
□ 各項配套設施形象系統設計
□ 物業管理人員服飾設計
(二)廣告運動
□ 廣告訴求目標
□ 廣告訴求理念
□ 廣告主題口號
□ 廣告內容及表現手法
□ 創意策劃
□ 統一宣傳口徑制定
□ 整體氛圍概念提示
□ 媒體計劃
□ 創意延展
□ 報紙廣告方案
□ 電視廣告創意方案審核建議
(三)整體營銷費用預算及成本控制的策略

[銷售階段工作]
□ 銷售人員的安排及培訓
□ 銷售人員的進場及銷售的實施
□ 現場看樓團的籌劃
□ 客戶區域、年齡、職業等層面分析
□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析
□ 廣告發布效果的跟蹤
□ 放棄購買客戶的原因調查
□ 售前及售後服務內容
□ 定期銷售總結及策略調整
□ 系列促銷活動
□ 銷售後期收尾工作

體會文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地產項目營銷策劃與實際運作流程

一、營銷是市場經濟的永恆主題

房地產營銷在計劃經濟中表現出來的只是制度上的福利分配。計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。

在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這裡面，營銷是企業最本質的經營活動。

研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。

在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最後檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。

所以，營銷是永恆的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。

從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。

從某種意義上講，企業營銷不等於銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。

如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那麼，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。

我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。

所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由於多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那麼，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。這種適應，不是始於建築成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的「黑屋」、「死角」。

營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。

可以概括為：

作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬於我。

市場需求來源於客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。

從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，佔領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。

曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什麼不為那麼多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。那麼，為什麼不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最後講了一句至理名言，「我們的一切都是顧客給予的」。

二、房地產公開發售的策劃與運作

1、定位

樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。

如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。

定位分以下幾種內容：

1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。

2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標准，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。

3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。

4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。

2、價格設定

一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。

3、定價比例

一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8％，標准層以下每層下調0.5％。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。

商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50％。

4、概念的策劃與引導

從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者「學會」想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。

5、銷售的策略

銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，「一網打盡」，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

6、銷售的組織和實施

樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。

三、大宗交易的策劃與運作

筆者主持過多項大宗不動產交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。

1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去，對於化解企業經營的市場風險，緩解資金不足、實現預期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。

2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在於不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式：

1）直接式叫價。明碼實價，迴旋餘地小，這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。

2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易餘地，最後雙方協商讓步完成交易。

3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經營成本，並在比較中與你成交。

4）隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況，以自身的購買目的為准，在交易中一般採用此種交易方式。

需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導致失敗。

3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。

談判的班子，主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。

4、轉讓方式。整盤計價轉讓，分項計價轉讓，先回購後轉讓，部分股權轉讓，全部股權轉讓（賣公司、法人資格）。

5、風險與防範。由於執行合同時間跨度大，建設周期長，期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由於匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預見性，很可能預期利潤會不翼而飛，還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防範，以確保預期利潤的安全實現。

考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量採用轉股形式。由於轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系，不可能超出太多。其餘部分可以總承包來實現收益

銷售技巧
一、購房客戶的類型、特徵，如何應付
1、理智穩健型(40歲左右)
特徵：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩健，不易被推銷員言辭打動，認為疑點的地方一定要搞清楚
措施：加強產品品質，公司性質、實力。獨特優點，出奇制勝。有理有據，虛心解決問題。
2、熱情沖動型(年輕男性較多)
特徵：天性愛激動，易受外界慫恿和刺激。
措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特徵：出言謹慎，外表反應冷漠。
措施：靜、引導。親切誠懇態度拉近感情。
4、憂柔寡斷型
特徵：猶豫不決，反反復復。
措施：從我的角度堅決的給他自信，讓客戶慢慢產生依賴於幫他的決定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特徵：過分小心，想用言語說服你
措施：取得信任，加強產品信心、不會跑 適當引導，適當快刀斬亂麻，交定金一定要快，無後悔餘地。
6、盛氣凌人型
特徵：趾高氣昂、嚇唬、態度拒人於千里之外，外強中干。
措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點，不抵怵。
7、求神問卜型
特徵：做決定之前找風水先生，決定權取決於此(別人手中)
措施：不要否定他的世界觀，以現代觀點配合其風水觀。適時提醒他一下，可接觸些了解些談得來 先肯定在否定，否定時強調任的價值。
8、畏首畏尾型
特徵：前怕狼後怕虎，一個問題反復憂慮，缺乏經驗，考慮太多。
措施：有力的業績品質和保證，強調肯定，不必產生其他想法。
9、神經過敏型
特徵：悲觀、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少說話、少說多聽，重點嚴肅說服
10、斤斤計較型(似5)
特徵：心思細膩，什麽都想要，想佔便宜。
措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調價，強調已經有優惠
11、借故拖延
特徵：個性遲疑，推三推四。
措施：追查客戶不做決定的真正原因，路過閑人、市調....

1．基本動作
（1）接聽電話必須態度和藹，語音親切，語速得當。一般先主動問候「曲蘭庭苑，你好」，而後開始交談。
（2）通常，客戶在電話中會問及價格、地點、面積、格局、進度、貸款等方面的問題，置業顧問應揚長避短，在回答中將產品賣點巧妙地溶入。
（3）在與客戶交談中，設法取得我們想要的資訊：第一要件：客戶的姓名、地址、聯系電話等個人背景情況的資訊。第二要件：客戶能夠接受的價格、面積、格局等對產品具體要求的資訊。其中，與客戶聯系方式的確定最為重要。
（4）最好的做法是，直接約請客戶來現場看房。
（5）馬上將所得資訊記錄在客戶來電表上。
2．注意事項
（1）應事先了解廣告內容，仔細研究和認真應對客戶可能會涉及的問題。
（2） 廣告當天，來電量特別多，時間更顯珍貴，因此接聽電話應以2-3分鍾為限，不宜過長。
（3）電話接聽時，盡量由被動回答轉為主動介紹、主動詢問。
（4）約請客戶應明確具體時間和地點，並且告訴他，你將專程等候。
（5）應將客戶來電信息及時整理歸納，與現場經理充分溝通交流。
（6）接聽電話忌口頭禪。
流程二：迎接客戶
1．基本動作
（1）客戶進門，每一個看見的置業顧問都應主動招呼「歡迎參觀」，提醒其他置業顧問注意。
（2）置業顧問立即上前，熱情接待
（3）幫助客戶收拾雨、放置衣帽等。
（4）通過隨口招呼，區別客戶真偽，了解所來的區域和接受媒體。
2．注意事項
（1）置業顧問應儀表端正，態度親切。
（2）接待客戶或一人，或一主一付，以二人為限，絕對不要超過三人。
（3）若不是真正客戶，也應注意現場整潔和個人儀表，以隨時給客戶良好的印象。
（4）生意不在情誼在，送客戶至大門外。
流程三：介紹產品
1．基本動作
（1）相互介紹，了解客戶的資訊情況。
（2）按照銷售現場已經規劃好的銷售路線，配合燈箱、模型、樣板等銷售道具，自然而又有重點地介紹產品（著重於環境、生活配套、產品機能等的說明。）
2．注意事項
（1）此時側重強調本樓盤的整體優勢點。
（2）將自己的熱忱與誠懇推銷給客戶，努力與其建立相互信任的關系。
（3） 通過交談正確把握客戶的真實需求，並據此迅速制定應對策略。
（4） 當客戶超過一人時，注意區分其中的決策者，把握他們相互間關系。
流程四：購買洽談
1．基本動作
（1）倒茶寒暄，引導客戶在銷售桌前入座。
（2）在客戶未主動表示時，應該立刻主動地選擇一戶作試探性介紹。
（3）根據客戶所喜歡的單元，在肯定的基礎上，作更詳盡的說明。
（4）針對客戶的疑惑點，進行相關解釋，幫助其逐一克服購買障礙。
（5）適時製造現場氣氛，強化其購買慾望。
（6）在客戶對產品有70%的認可度的基礎上，設法說服他下定金購買。