㈠ 城市綜合體研究_淺議城市綜合體前期規劃設計
淺議城市綜合體前期規劃設計
發表者：葉宇峰，萬達規劃設計院
在集團商業地產高速發展中，規劃院積極參與項目前期規劃研究和設計，這里結合本人前期規劃設計工作的經驗談談體會。
一、關於城市綜合體
城市綜合體在城市化過程中起著營造城市新的商務、商業中心區，打造城市新地標，創造城市活力之源的商業綜合體和居住街區，創造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動廣場；同時，在避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市"24小時不夜城"等方面起著重要作用。
城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、大型綜合購物中心（SHOPPING MALL）、獨立商鋪及街區、市民廣場及大型高尚居住社區等組成。
在國外早已發展成熟的"城市綜合體"，近年來在國內一些主要城市正以一種新的商業地產模式逐漸發展起來。作為中國商業地產領袖的萬達集團當仁不讓的成為打造"城市綜合體"的積極倡導者和實踐者：短短兩年多時間，西至重慶、成都、西安，北至哈爾濱、沈陽、北京、濟南、太原，南至南昌、合肥，東至上海、寧波、蘇州、無錫等全國十多個大城市都有萬達"城市綜合體"閃亮登場。從單店到組合店再到如今的"城市綜合體"，萬達商業地產正在經歷第三次嬗變。
二、項目土地解讀
"城市綜合體"項目選址一般符合下列三種情況之一：第一，項目所在位置為城市核心區，有人流和消費基礎。如北京萬達廣場在CBD區，濟南萬達廣場在百年商埠區與泉城步行路之間，合肥萬達廣場在三孝口商圈。第二，項目位於城市副中心，是城市經濟新增長點。如上海五角場，重慶南坪商圈，無錫濱湖區，沈陽鐵西城市副中心等。第三，位於新開發區，如寧波鄞州區，南昌紅谷灘新區，蘇州工業園區等。人流量和消費基礎是支撐大型商業及城市綜合體的最主要因素，因此，位於新開發區的項目如寧波萬達廣場在招商方面比起北京和上海萬達廣場就相對困難。
在發展部進行項目初步選址，相關部門聯合調研、評估，並將項目可行性報告上報集團領導，最終項目定位確定之後，規劃院即著手項目前期規劃方案的設計工作。
項目前期規劃最核心的工作是項目土地解讀。所謂解讀，從大的方面講，是對項目周邊情況，項目所處區域在城市中的地位，項目所在城市經濟、文化發展情況，商業發達程度，居民購買力及消費習慣等進行解讀；對項目具體土地解讀分為：1、城市商業特點及需求，商業人流主導方向及構成等； 這個城市缺什麼？我們能帶給城市什麼？2、解讀項目周圍市政及交通情況，是否有城市輕軌經過等；3、基地內有沒有保留建築，如何將保留建築融合到規劃之中；4、項目可利用資源，如：河流，公園等；5、項目規劃條件：容積率、限高等；6、項目區域規劃與城市總體規劃等。
三、城市綜合體設計特點
1、多功能的城市開發
城市綜合體給城市帶來多功能的城市開發。一般的城市開發商主要集中在某些單一功能的開發上，其它只作為附屬配套，如純住宅開發、純商業開發、或者純酒店或寫字樓開發等。萬達廣場將多功能綜合集中開發，包括有：酒店、寫字樓、大型商業和特色商業街、公寓、高尚住宅、大型廣場等。
不同功能、時間段的城市功能組織在一起，各種功能互為補充組成城市"24小時不夜城"-大型商業中心與商業街區是城市活力之源，充滿激情與商氣，寫字樓使城市充滿青春與魅力，酒店的進駐提升了消費檔次，公寓及住宅區從白天到黑夜充滿生氣與活力，城市廣場又極大的聚集了城市的能量與人氣等。
總之，城市綜合體的多功能特性使萬達廣場的影響力及項目所在區域的城市商業中心地位得到顯著加強，如總建築面積達78萬平方米的重慶萬達廣場，商業及公建面積達33萬平方米，項目建成後將使萬達在重慶的影響及南坪商圈作為重慶五大商圈之一的作用得到顯著增強。
2、街坊式的街區布局
在當代城市化進程中，許多城市的歷史風貌正被一點點地蠶食，城市的文脈與記憶正被一點點地割裂。為此，城市開發商需對保護城市的文脈，保護歷史形成的街區，城市記憶，城市尺度，路網格局，商圈等予以足夠的關注，對擬改造項目及城市的歷史及現狀進行分析，把握城市規律，解讀土地價值。
街坊式街區布局很好的保留了城市歷史脈絡和城市骨架-道路是一個城市的骨骼，街區承載著城市的記憶，街坊式街區布局將城市歷史文脈很好的延續。
我們在城市綜合體設計中採用了街坊式街區布局的規劃手段：保留了城市主要的道路格局和行為習慣，保留了基地具有歷史價值的文化建築，結合保留建築或原有活動廣場設置供市民活動的城市廣場等。如在濟南萬達廣場的規劃設計中，對基地歷史及現狀進行分析：基地位於百年商埠區與泉城步行街之間，基地內部由兩條貫穿東西及一條南北向的街道劃分成四個區域。因此項目規劃了二橫一縱道路系統，將項目分成四大功能分區：沿連接商埠區與步行街的經四路一側布置了大型商業廣場，東側面向泉城廣場布置了超高層酒店，同時，用地東南側以東與高架路相對是共青團路廣場，故在此規劃了3萬平方米的市民廣場遙相呼應；另外，結合用地中部的歷史保護建築，布置了社區文化廣場，將居住區自然的劃分為四個組團，形成了在原有路網基礎上的街坊式街區布局，延續了項目原有的道路系統和商業行為習慣。
3、開放式的城市空間
我們在城市綜合體規劃設計中的另一大特點是創造開放式的城市空間。城市綜合體設計是以較高密度和高容積率的設計手法將多種功能的建築空間集中布置，這種集中布置規劃手法使項目規劃或布置大型市民活動廣場等公共開放式活動或綠化城市空間成為可能。我們在多個項目的城市綜合體方案設計中都規劃了這樣的城市空間，如太原、沈陽鐵西、無錫萬達廣場均規劃了2～2.5萬平方米市民廣場。
在寸土寸金的綜合商業項目開發中，做出這樣的決策和規劃是需要最高決策者具有過人的魄力和前瞻眼光的。開放式空間包括市民廣場，居住區休閑活動廣場，大空間尺度的建築間距及超大綠化園林的高尚社區等。它們為城市增添了市民公共活動場所，為城市增添積聚人氣與活力的城市空間，為城市地標式建築天際線提供最佳視覺空間，為城市透出藍天、白雲、森林、小溪、詩意…
太原萬達廣場位於太原有龍眼之稱的黑龍潭公園周圍，為了讓公園透出綠色，規劃方案將周圍遮擋公園景色的所有破舊老房全部拆除，代之以綠化間距超百米的短板式高層住宅，最大限度的將公園綠色透出來，將綠色、生態還給城市。
4、地標式的城市建築
城市綜合體一個顯著特點就是均在所在城市矗立了地標式建築。如超高層酒店：濟南萬達廣場180米高超白金五星級酒店（建成後將是濟南第一高樓）；又如高層地標式雙塔：無錫萬達廣場白金五星級酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。
四、項目前期規劃心得
通過工作實踐，總結心得如下：
1、認真做好項目前期調研和定位。項目前期調研和定位準確與否關繫到整個項目的運作是否成功和順利，因此集團相關部門應加強合作和工作力度，並使之規范化和制度化。
2、認真解讀項目土地，使土地價值最大化。通過解讀土地、合理規劃，使功能設置和分區合理，最大發揮土地效益；通過合理交通規劃，使商業動線合理，積聚人氣。
㈡ 重慶南坪步行街是怎麼規劃的
南坪商務圈以南坪轉盤為中心，北至長江大橋南橋頭,南連四公里轉盤,東接海棠溪立交橋,西鄰重慶經濟技術開放區,商貿區域方圓4平方公里。經過近年來城市建設的大規模開發，南坪商業設施取得了突破性發展，已建成佔地面積1.5萬平方米的南坪商業步行街，正在擴建佔地面積3萬平方米的新的商業步行街,年內還將開工建設佔地面積4.5萬平方米的南坪轉盤中心廣場。南坪商圈擁有以商社電器、江南商都、浪高百盛、重百南豐商場、南坪商業大樓、諾瑪特超市等為代表的20個大中型商場、超市、連鎖店和專業市場，吸聚了20萬以上的消費人口，已成為重慶市主城區五大購物中心之一。今後發展的總體思路將以南坪轉盤為軸心，東西南北路為軸線，商業旅遊步行街為核心，商貿布局向東、南方向拓展。東接南濱風情路，南連學府大道，著力打造商貿購物、煙草配送、醫葯物流、汽摩展銷、建材銷售「五大中心」，加快建設會展中心，使之盡快成為帶動全區三產發展的龍頭，新崛起的重慶南部中央商務區。
總體定位：南坪商務圈定位為南岸的中央商務區，成為帶動全區第三產業發展的龍頭。
發展規劃：該商務圈是以南坪轉盤為中心，北至長江大橋南橋頭，南至四公里轉盤，東至海棠溪立交橋，西至重慶經濟開發區，區域面積共2平方公里，著力打造南坪購物中心、市場中心（其中涵蓋煙草配送中心、醫葯物流中心、氣摩展銷中心、建材銷售中心）、商務中心、金融中心、會展中心等五大中心。
目前態勢：購物中心已基本形成，大中型商場多達20多家，其中不乏本地零售巨頭和國內外著名品牌，其經營面積近26萬平方米。該商圈去年社零總額達24.5億元，佔全區比重的70%。同時商務辦公、金融、會展等也已初露崢嶸。
㈢ 重慶市 南岸區 南坪商圈 怎麼規劃的
根據地理位直，
㈣ 南岸區就是南坪一個商圈嗎，有沒有其他大一點的有潛力的項目
中核房在彈子石的紫金一品城市綜合體是個大頂目，處在彈子石CBD的核心區，等作為重慶三大CBD之一的彈子石CBD完全成熟，這個頂目的價值在重慶將是前幾，非常有潛力。
㈤ 研究項目策劃書
商 業 計 劃 書
（參考格式）
項目名稱 :
項目單位 （蓋章）
地 址 :
電 話 :
傳 真 :
電子郵件 :
聯 系 人 :
年月日
文字排版要求：
1、字型：大標題用2號黑體, 中標題用3號黑體, 小標題用3號揩體, 正文用4號宋體。
2、紙型：統一用A4紙，左側裝訂。
3、頁邊距：上2.6cm、下2.6cm、左3.0cm、右2.0cm。
4、結構層次序數：「一」、「（一）」、「1」、「（1）」。
摘要
說明：在兩頁紙內完成本摘要
【摘要內容參考】
1、公司基本情況（公司名稱、成立時間、注冊地區、注冊資本，主要股東、股份比例，主營業務，過去三年的銷售收入、毛利潤、純利潤，公司地點、電話、傳真、聯系人。）
2、主要管理者情況（姓名、性別、年齡、籍貫、學歷/學位，畢業院校、政治面貌、行業從業年限、主要經歷和經營業績。）
3、產品/服務描述（產品/服務介紹、產品技術水平，產品的新穎性、先進性和獨特性，產品的競爭優勢。）
4、研究與開發（已有的技術成果及技術水平，研發隊伍技術水平，競爭力及對外合作情況，已經投入的研發經費及今後投入計劃，對研發人員的激勵機制。）
5、行業及市場（行業歷史與前景，市場規模及增長趨勢，行業競爭對手及本公司競爭優勢，未來3年市場銷售預測。）
6、營銷策略（在價格、促銷、建立銷售網路等各方面擬採取的策略及其可操作性和有效性，對銷售人員的激勵機制。）
7、產品製造（生產方式、生產設備、質量保證、成本控制。）
8、管理（機構設置、員工持股、勞動合同、知識產權管理、人事計劃。）
9、融資說明（資金需求量、用途、使用計劃，擬出讓股份，投資者權利，退出方式。）
10、財務預測（未來3年或5年的銷售收入、利潤、資產回報率等。）
11、風險控制（項目實施可能出現的風險及擬採取的控制措施。）
商業計劃書的格式及內容要求
一 、公司基本情況
公司成立時間
注冊資本及變更情況（法人代碼，有形資本，無形資本）
公司性質、經營范圍（是否有特許經營權）；股東及股份比例目前資產情況（總資產、總負債凈資產，去年銷售收入和純利潤）；公司下屬公司，合資公司及關聯公司等情況；公司所屬行業；公司的發展戰略及公司發展的宗旨、近期和遠期目標
二、產品和服務
公司的主營產品；產品的獨特性；產品是否經過政府或行業有關部門鑒定（提供資料）；產品獲得過何種獎勵或榮譽；產品是否申請知識產權保護（專利、商標、版權）；現有生產設備的生產情況；需要增加設備情況及實施計劃；公司是否還在准備其他產品的開發；生產成本詳細說明及控制
三、公司的管理
公司的組織結構（畫出結構圖）；公司主要管理者的性別、年齡、出世地、學歷、學位、畢業院校、工作年限，在目前行業工作年限、獲得的成就等；公司對主要管理和技術人員採取的激勵機制；公司是否聘請外部管理人員（會計師，律師、顧問、專家）；說明公司對知識產權、專有權、特許經營權等情況；說明公司的商業機密、技術機密等保護措施；公司是否存在關聯經營和家族管理問題說明
四、行業及市場分析
公司所屬行業的歷史、現狀和未來發展趨勢；公司產品是行業里的上游、中游或下游產品；公司產品所在的行業段，目前全世界（全國）的市場容量有多大，這一容量以每年 ％的速度增加或減少，每年實際的市場銷售達到市場容量的 ％，這一需求以每年 ％的速度增加或減少；公司目前每年的銷售收入占市場實際銷售份額的 ％
五、市場競爭及營銷策略
公司產品所在的市場范圍里有那些競爭對手，他們占市場份額是多少，你公司的市場份額是多少；與競爭對手產品相比，公司產品有那些獨特之處，這些獨特之處對客戶是否有用；公司產品的獨特之處能否被競爭對手效仿，公司是否採取實際措施保護自己的產品特點；如果公司產品與競爭對手產品相比沒有技術上、設計上或其他方面的獨特之處，公司採取那些有效手段與對手競爭，競爭的結果能否提高你公司產品的市場份額，預計經過競爭你公司的份額能提高到多少；公司產品的客戶是那些人，他們的分布情況，他們怎樣知道你公司的產品；公司採取那些市場營銷手段（廣告、展銷會、培訓班、電腦直銷，電話銷售，上門直銷，分銷網，零售網，郵購）；簡述銷售過程和步驟；營銷成本；准備拓展那些新市場；推出新產品的市場准備；現有的幾家大客戶。
六、 研究與開發
公司現有技術開發人員數量；公司有那些開發設備；公司現有產品的技術水平（國內、國際先進、領先、）；技術負責人的技術水平和管理能力；與同行業其他企業相比，你公司技術人員的收入水平；技術人員每年流失的比例是 %；公司採取那些措施保護關鍵技術；公司每年的技術開發投入占銷售收入的 %
七、生產過程
生產地點；是委託生產或自己生產；是否能夠保證原材料的供應，選擇了幾家供應商；生產設備性能質量如何；生產設備的最大生產能力能否滿足市場增長的需要；交通運輸條件是否方便；周邊生產配套情況；採取了那些生產管理制度，是否完善，執行情況如何；檢測設備；成品率，返修率，廢品率等情況；
八、 資金需求情況及融資方案
資金需求計劃：為實現公司發展計劃所需要的資金額，資金需求的時間性；資金用途：（詳細說明資金用途，並列表說明）；融資方案：公司所希望的投資人及所佔股份的說明；資金其他來源：如銀行貸款等；
九、項目實施進度
項目實施的計劃進度及相應的資金配置；進度表。
十、財務計劃
當前資產負債平衡表；第一年12個月每月銷售收入預測；3-5年銷售收入預測；上述數據中，實際回款預測；上述月份和年份銷售費用預測；上述月份和年份財務費用預測；上述月份和年份管理費用預測；上述月份和年份其他費用預測；第一年12個月每月現金流量表；3年現金流量表；3-5年的資產負債平衡表；投資回收期計算；盈虧平衡計算；結論。
十一、風險因素
請詳細說明該項目實施過程中可能遇到的風險，提出有效的風險控制和防範手段
技術風險；市場風險；管理風險；財務風險；其他不可預見的風險；
十二、投資者退出方式
股權回購
依照事業商業計劃的分析，公司對實施股權回購計劃應向投資者說明。
利潤分紅
投資商可以通過公司利潤分紅達到收回投資的目的，按照本商業計劃的分析，公司對實施股權利潤分紅計劃應向投資者說明。
股票上市
依照商業計劃的分析，公司上市的可能性作出分析，對上市的前提條件作出說明。
股權轉讓
投資商可以通過股權轉讓的方式收回投資。公司對投資商進行股權轉讓的說明。
十三、其他
指出三名公司之外的投資推薦人
最大元器件、原材料供應商的電話和聯系人
最大分銷商電話和聯系人
公司最大結算銀行的電話和聯系人
公司應收款的滯後期
公司應付款期限
公司產品庫存一般保持在怎樣的數量
公司元器件、原材料的儲備情況
增值稅、所得稅申報情況
前幾年利潤分配情況
公司總經理詳細的個人簡歷及證明人
十四、附錄
媒介關於公司產品的報道；
公司產品的樣品、圖片及說明；
有關公司及產品的其它資料。
㈥ 重慶最有發展潛力的商圈
大坪撒，龍湖正在那裡修時代天街，有是個北城天街囊個大。那裡將成為重慶第六個商圈。那的投資潛力應該不錯。如果有實力的話，就去買個商鋪嘛，龍湖的的商鋪大部分是自持有的，只拿了少量的出來賣。其實投資那的住房也行，面積不大，還精裝。