城市別墅推廣方案

『壹』 求別墅推廣的方式和辦法

. 別墅本來就非常少，單就別墅而言，上海、重慶、北京、南京、廣州比較多，有很多省會城市連別墅都沒有。目前買別墅，建議委託當地的房屋中介公司去找找看，最好提前給中介的經辦人員小費，在運氣很好的情況下，才可能有機會買到二手別墅。

別墅價值體現不單是按每棟建築面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。別墅一般佔地均在2畝左右，直轄市及省會城市的別墅目前在2000W左右，但低於1000W就可以肯定不是別墅啦。如只是周末住住，選偏遠的農村別墅性價比最好。

國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又相當大，容積率又非常低。

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：「四層單棟洋房」、「雙拼、聯排排屋」、「疊加小高層」都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不屬於別墅。

別墅（Villa）：「口」
雙拼（Two Family House）：「日」
排屋（Town House）：「目」

排屋有公攤面積，中間有共體牆。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園佔地面積在房地證上有土地使用權面積的。

別墅的買賣雙方合同一般都有註明：
1、本商品房戶型為：別墅；
2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅佔地）佔地面積???平方米。

容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。

規劃對低密度住宅的大體標准概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2；多層低密度住宅容積率不大於1.2；排屋（Town House）容積率不大於0.7；別墅（Villa）容積率不大於0.35。

2006年5月31日，國土資源部發布通知，「中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。」同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬於別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發別墅（Villa）在售項目的價格高漲。

自停批別墅用地的政策出台以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對「別墅和高爾夫用地雙禁」政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。

中國各級城市早已沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發的，已沒有了。目前因不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。

現在有開發商採用外觀以別墅整體設計的2套雙拼，賣給客戶後再改成1套別墅，來規避政策上帶來的風險及稀缺問題。特別是外觀設計整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低於三層的別墅容積率，這個方法也很不錯，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質及價值要高。

『貳』 二線城市別墅的目標人群 比如 大美天第 別墅級別

二線城市的別墅目標人群應該是私營業主，且固定資產在1000萬人民幣以上的人群中

『叄』 什麼叫城市別墅

城市別墅就是建在城市市區的別墅，之所以稱為城市別墅是為了和郊區別墅區分開。城市別墅擁有郊區別墅不可比擬的優越性，城市別墅不僅能享受城市裡完善的生活配套，滿足日常生活所需，又能利用周邊完善的交通網路，方便出行。

『肆』 房地產營銷策略的相關成功案例

----成都龍湖翠微清波 前言： 從去年下半年來成都樓市先後經歷了去年「9.27」宏觀調控、今年的「5•12」地震和目前的金融風暴。在這種大勢下的成都樓市不用再長篇累牘，其中的雪雨風霜我們時時刻刻都在經歷著、承受著、磨練著。在這里要和大家一起分享在目前的時期取得不錯市場表現和銷售業績的典型案例，看看他們是怎麼做的。以茲參考。 項目成效 2.26日成都龍湖翠微清波推出了8號樓，推出房源約249套； 目前在售的為4棟、5棟、6棟、7棟、8棟，6棟為2梯4戶，7棟為2梯5戶 面積段 實收均價 實收總價 月消化 首次置業 86 5700 49w 80 首次改善 112-129 5500 61-71w 290 再次改善 131-136 5400 70-75w 120 我們可以看到,在目前的市場環境下,該項目月均消化量達到了近600套,我們從多緯度對成都龍湖翠微清波項目以下方面進行了調研分析： Ø 營銷推廣力度 Ø 客戶拓展渠道及方式 Ø 銷售現場活動氛圍營造 Ø 專業支持、整合資源 Ø 團隊的獎懲力度 Ø 價格策略的合理運用 2009-2-13 [成都商報]46.47 雙彩版 只需首付20萬，即刻擁有關於別墅的所有想像。 2008-2-18 [成都商報]48 整彩版 8號樓86到140平方米珍藏濱河美宅誠意金認購禮遇中 2008-2-22 [成都商報]44 整彩版 少量112到164平方米特價房源5400元每平方米起.特價優惠截止7月19日 2008-2-25 [成都商報]28 整彩版 小高層 准現房發售 2008-2-28 [華西都市報]48 整彩版 錯過了就真的錯過了 2008-2-29 [成都晚報]地產成都10 整彩版 錯過了就真的錯過了 一、營銷推廣力度 （一）、報媒選擇以商報整彩版為主，報廣頻次6次/月 （二）、訴求演繹過程：形象訴求——產品特性——價格 （三）、簡訊投放頻次：100萬條/周簡訊發送，上月共計400萬條簡訊投放。投放對象：城西、市中心高端客戶資源、成都企事業單位資源、競品樓盤小區簡訊、二級城市。 當月的營銷推廣費用共計約150萬。 二、客戶拓展渠道及方式 （一）、老帶新 1、強有力的老帶新政策：老客戶推薦新客戶成功認購即可享受10000元王府井購物券，其中新客戶享受3%的優惠。 2、2月中旬針對種子客戶以活動回饋的名義開展「老帶新動員宣講會」，鼓勵業主推薦，並將種子客戶分成幾個級別，隨著客戶推薦購房的數量累增，達到新一個級別，即可獲得升級後的種種獎勵，最高級別可獲得出國旅遊的機會。 3、周末定期對上周推薦購房的老客戶在銷售中心內進行幸運大轉盤的抽獎，抽獎禮品「液晶電視、空調、全自動洗衣機、微波爐等家電」。 老帶新中朋友介紹的成交比例佔到了50-60%，以上費用全部計入工程費用，不計營銷費用，也不通過反價格表的面價體現。 （二）、銀行客戶拓展 整合4大銀行，分批次邀請有意向購房的銀行客戶周末到場參加活動，然後邀請到銷售中心，由銷售人員一對一進行講解，並有高額外的優惠政策予以支持。 當月銀行客戶的成交套數約在60套左右。 （三）、企事業單位定點直郵 根據前期項目成交客戶地圖，對住宅小區、拆遷片區、成交客戶所在的重點單位進行定點直郵投遞。 （四）、眾多的外銷人員作為支撐 項目外銷人員共計15-20人，專職，底薪600+到訪提成（客戶到訪現場不管是否有成交都有提成）+成交提成（提成額度略大於銷售人員的提成）。外銷形式不限，主要以重點企事業單位、重點競品樓盤、金沙片區和雙楠片區大型超市設點派單和游說為主，以及游說其社交圈裡的朋友為主。單上有某行銷人員的編號，用於區分。 當月通過外銷成交的客戶為5組。 三、銷售現場活動氛圍營造 （一）、周末在銷售中心內通過認購前砸金蛋的形式進行轉化逼定， 金蛋獎品為：1%——5%的購房優惠。 （二）、周末定期對上周推薦購房的老客戶在銷售中心內進行幸運大轉盤的抽獎，抽獎禮品「液晶電視、空調、全自動洗衣機、微波爐等家電」。

『伍』 二線城市 別墅怎麼推廣

.
別墅本來就非常少，單就別墅而言，上海、重慶、北京、南京、廣州比較多，有很多省會城市連別墅都沒有。目前買別墅，建議委託當地的房屋中介公司去找找看，最好提前給中介的經辦人員小費，在運氣很好的情況下，才可能有機會買到二手別墅。

別墅價值體現不單是按每棟建築面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。別墅一般佔地均在2畝左右，直轄市及省會城市的別墅目前在2000W左右，但低於1000W就可以肯定不是別墅。二級城市的別墅目前在1000W左右，但低於500W就可以肯定不是別墅啦。如只是周末住住，選偏遠的農村別墅性價比最好。

國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又相當大，容積率又非常低。

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：「四層單棟洋房」、「雙拼、聯排排屋」、「疊加小高層」都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不屬於別墅。

別墅（Villa）：「口」
雙拼（Two Family House）：「日」
排屋（Town House）：「目」

排屋有公攤面積，中間有共體牆。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園佔地面積在房地證上有土地使用權面積的。

別墅的買賣雙方合同一般都有註明：
1、本商品房戶型為：別墅；
2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅佔地）佔地面積???平方米。

容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。

規劃對低密度住宅的大體標准概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2；多層低密度住宅容積率不大於1.2；排屋（Town House）容積率不大於0.7；別墅（Villa）容積率不大於0.35。

2006年5月31日，國土資源部發布通知，「中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。」同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬於別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發別墅（Villa）在售項目的價格高漲。

自停批別墅用地的政策出台以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對「別墅和高爾夫用地雙禁」政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。

中國各級城市早已沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發的，已沒有了。目前因不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。

現在有開發商採用外觀以別墅整體設計的2套雙拼，賣給客戶後再改成1套別墅，來規避政策上帶來的風險及稀缺問題。特別是外觀設計整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低於三層的別墅容積率，這個方法也很不錯，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質及價值要高。

『陸』 成都城市別墅有什麼好的推薦

金陽倫敦西區是典型的城市別墅，位於成都上風上水的城西2.5環清水河畔，該區域有著深厚的文化底蘊及良好的居住環境。

『柒』 別墅樓書文案

晶彩視界
封二
Catch愛上市中心的純翠水岸
Love the waterside life

P2~P3
（其實夢想離得並不遙遠，其實成全就在眼前，晶彩視界打開你新的世界）（備選文字）
open the new world

Copy
總是抱怨上班路上耽擱了太多時間
總是期盼有一份閑暇可以欣賞上海的早晨，舒展心情

總是遺憾林立的高樓遮蓋了天空的本色
總是夢想有一種翠綠可以讓你置身其間，健康呼吸

總是覺得離自然的生活越來越遠
總是渴望有一條河流可以流過家園，流向心田

P4~P5
地段篇Location

區位：
catch:置寧靜於繁華之中，一張一弛，從容把握Leisureliness
（從容是一種態度，從容更是一種生活方式）

:中遠兩灣城地處上海市中山環線內，東鄰恆豐路，西靠江寧路，南望長壽路，出行從容。恆隆廣場、中信泰富、梅隴鎮伊勢丹近在咫尺，輕松成就你的優質生活。鄰近的南京西路、曹家渡、中山公園三大商圈，真正體現市中心的生活品質，具備了住宅、商務所需的一切優良環境。

P6~P7
配套：
catch: 魚和熊掌我要兼得give attention to two
: 最新時裝、時尚精品，是不是每一件都愛不釋手，南京西路商圈、長壽路商圈，「購物天堂」就在手邊；
風味小吃、各色佳餚，是不是每一種都讓你垂涎，澳門路休閑中心的「美食王國」、「情調酒吧」讓你的味覺、視覺、嗅覺獲得前所未有的滿足；
心愛的工作、心愛的家人，是不是每一個都不忍忽略，從嘉里中心下班，在梅隴鎮伊勢丹選一件女兒喜歡的Lee牛仔裝；
超市采購、河邊散步，是不是每一樣都想排入周末計劃，去樂購買齊下周的生活用品，再到夢清園不遲，夕陽正好將余輝映照在美麗的家園；

P8~P9
交通：
catch:有時間才有自由no time,no freedom
:
橫向主幹道：1、交通路（上海火車站——姚浦鎮）
2、內環高架路——中山北路（新虹橋——魯迅公園——五角場大學區）
3、天目西路（徐家匯商圈——延安西路——曹家渡——成都北路——吳淞路）
縱向主幹道：1、江寧路（中山北路——靜安寺——南京西路）
2、恆豐路（大華——上海火車站——石門二路）

交通干線：68：昌平路——平利路
706：北區車站——真北新村
738：大華新村——陝西北路
309：公興路——仙霞路
761：鎮坪路——華東貿易廣場
829：東體育會路——茅台路
830：管弄新村——康健新村
524：共和新路——西區車站
129：北區汽車站——清澗路
744：新客站——葑塘
216：中華新路——真北路
112：人民廣場——大華新村
69：公興路——虹橋路
517：新客站——環球樂園
117：新客站——姚浦
地鐵三號線（明珠線）：中潭路站

P10~P11
景觀篇：landscaping
Waterside蘇州河
Catch:有一個悠遠的傳奇
Copy:
巴黎的塞納河，維也納的多瑙河，德國的萊茵河……
每一條河流都是一個悠遠的傳奇
每一個城市都有一個關於河流的故事
蘇州河積淀了百年的故事
在這嶄新的世紀里
隨著那綿延的河水緩緩流到我們身邊
輕輕沁入你我心田

P12~P13
The Green garden夢清園
Catch:夢里尋她千網路
Copy:
「緣溪行，忘路之遠近，忽逢桃花林，夾岸數百步，
中無雜樹，芳草鮮美，落英繽紛……」
那是夢中的桃花園
而眼前的是真實的夢清園
春朝碧水,夏沐清涼
秋觀薄霧,冬賞星輝
沿階而坐或是水上泛舟
領略的又豈止林海浩淼，水波徜徉

P14~P15
健康篇：health
catch:有健康才有美麗
:
住在美麗蘇州河的北岸
每天枕著濃蘊的綠意入眠
在朝陽的照耀下醒來
伸個懶腰
呼吸早上第一口新鮮空氣
陽光透過玻璃在地板上撒下明媚的氣息

當落日余輝將盡
最後一抹斜陽將那通透卻凝重的金
勻勻塗在鄰窗的搖椅上
晚風飄進房間
那滿滿的都是綠葉和水的氣息彌散開來

p16~p17
建築篇：building
catch:我們的建築是會呼吸的建築
:
建築是凝固的樂章，是一個城市文明歷史的見證，
石庫門、花園洋房、現代公寓、歐美別墅……
我們在建築中實現著對未來的夢想，感受創造生活的樂趣
6幢不同高度的現代高層沿河而建，空間曲線呈現大開大闊，輕盈靈動
透明的觀景電梯廳，關注從整體到細節
戶戶坐南朝北而列，綠地與陽光共享
景觀凸窗，公共平台，收藏風景，收獲陽光

p18~p19
生活篇：life
Catch：零距離休閑
Copy: (給心靈一個休憩的居所)(備選)
「木、水、石」打造社區內中潭路休閑街三大時尚區，家門口的休閑，時尚而經典。
「石」——剛性詮釋生活家居館的極簡主義新風尚，名品傢具對比石材的堅硬、挺拔，貴族氣質盡顯。
「水」——婉約描繪餐廳、臨水茶座及藝術精品畫廊，藍色的基調，大塊的玻璃，典雅如同女人的晚裝。
「木」——質朴演繹餐飲、酒樓及時尚流行服飾精品，弧形高掛木條完美折射出光與線的和諧美感，反璞歸真是另一種高雅。

P20~P23
房型篇：layout
catch:看得到風景的房間
:
六幢高層戶戶設計為坐北朝南的第一觀景台
清晨，寬闊的大凸窗讓陽光將房間一點點填滿
客廳方正大氣，空間開闊
弧形的陽台把陽光和美景都融進客廳
轉角凸窗是室外美景又一個精緻的窗口
連帶儲藏室讓起居室成為一個獨立完整的空間
和諧的整體設計，合理的面積分配盡顯尊貴大氣

p24~p25
品牌篇：
catch:有實力才值得信賴

發展商中遠三林置業在中遠集團總公司"下海、登陸、上天"的發展戰略指導下，積極發展陸上房地產業，取得了長足的進步，中遠房地產業以中遠三林置業集團為龍頭，並由中遠集團授權實現對全行業統一規劃、統一管理、統一運作。中遠三林置業積極參與國內外的房地產業，規模和投資逐步擴大。我們相信通過中遠人的艱苦奮斗中遠的房地產業一定會健康快速的成長，並躋身於國內一流房地產企業的行列。

P26~p27
榮譽篇
catch:光輝三年,奮斗足跡
:
2000年3月榮獲」跨世紀最佳住宅環境和最佳住宅房型獎」
2000年5月榮獲」明日星辰杯2000上海優秀住宅特別獎」
2000年8月榮獲」創新風暴杯全國住宅設計奪標綜合金獎」
2000年9月榮獲」2000年全國優秀住宅社區環境金獎」
2000年榮獲」2000年度上海市內銷商品住宅預售面積及預售金額第一名」
2001入選」中房上海典型住宅指數」樓盤
2001入選」上海十大著名水景住宅」樓盤
2001年6月榮獲」上海市建設工程白玉蘭獎」
2001年9月榮獲」首屆全國新世紀人居經典小區方案競賽規劃環境金質獎」
2001年2月榮獲」上海市第二屆優秀住宅金獎」
連續三年榮獲」上海市優質工程結構獎」
2001年榮獲」2001年度上海市內銷商品住宅預售面積第一名」
2001年榮獲」2001年度上海市內銷商品住宅預售金額第二名」
2001年榮獲」2001年度上海市完整街坊四高優秀區」

策劃方案 營銷策劃 銷售技巧
銷售流程 銷售策劃 銷售方案
項目定位 項目策劃 項目管理
項目研究 項目分析 項目流程
市場定位 定位策略 定位分析
定價策略 定價方案 定價策劃
開盤方案 開盤流程 開盤策劃
活動策劃 活動方案 推廣方案
推廣策略 策劃文案 廣告文案
營銷策略 廣告策略 分析報告
廣告策劃 廣告方案 銷售培訓
項目規劃 規劃設計 樓書文案
樓書設計 市場研究 銷售制度
管理制度 推廣技巧 全程營銷
全案策劃 策劃流程 全程推廣
全程策劃 整合營銷 整合推廣

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『捌』 如何運營「互聯網+民宿」 民宿經營營銷策略

運營「互聯網+民宿」 民宿經營營銷策略：在做好產品和服務的同時，還要有意識地推動顧客的傳播行為，鼓勵顧客在互聯網銷售平台做出良好的評價，寫出產品體驗。

1、移動互聯網時代幾乎每個顧客都有自己的社交圈，顧客在社交媒體上的記錄和展示都會給民宿品牌累積不少名氣。做好口碑營銷，不斷豐滿品牌價值，是民宿品牌推廣的有效路徑。

4、整體來看，「互聯網+民宿」目前在國內還是一個新興行業。與傳統酒店經營較高的互聯化程度相比，相當多的民宿經營還處在較低程度的互聯化水平。

(8)城市別墅推廣方案擴展閱讀：

注意事項

1、在良好經營的條件下，民宿連鎖會帶來更大的品牌價值和收益。但民宿最大的魅力是個性化與人文特徵，在民宿的復制過程中，如何防止其成為流水線產品，保障個性特徵是很大的課題。

2、放眼民宿市場，在政策和資本的積極推動下，部分民宿必然走向品牌連鎖的道路。真正走向連鎖的民宿最終會逐漸脫離原本民宿的概念，轉型精品酒店或度假村，著重品牌價值的輸出。