Ⅰ 物業管理基礎知識培訓的目的
物業管理基礎知識培訓的目的，就是能夠使物業管理的工作人員，能夠掌握最基礎的物業管理知識，能為小區的業主提供優質的小區物業服務，讓小區業主能夠滿意。
物業管理條例，是這樣的內容。
物業管理條例全國統一正式實行。以北京為例，《北京市物業管理辦法》出台10年後，新物業管理法規《北京物業管理條例》（以下簡稱：《條例》）將從明日開始正式實行，此《條例》包含了業主大會、公共設施、物業費、停車位、小區管理等多項與業主密切相關的內容，細則共104條。
《條例》針對小區業主委員會成立難的現狀，引入了物業管理委員會組織形式，符合不具備成立業主大會條件的、具有成立業主大會條件但確有困難無法成立業主大會的、成立業主大會但無法選舉業主委員會的，等相關情形，可由小區所在街道辦事處、鄉鎮人民政府、業主、物業代表人組成物業管理委員會，推動成立業主大會。
物業管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。物業管理委員會組建的具體辦法，由市住房和城鄉建設主管部門制定。
除了推動成立業主大會的職能外，物業管理委員會還會承擔起協商物業管理費、車位使用、公共設施管理等責任。
以物業服務費為例，《條例》規定，物業服務收費實行市場調節價，由業主和物業管理人進行協商，並適時調整。同時，要求市住房和城鄉建設行政主管部門發布物業服務項目清單，明確服務標准和內容，行業協會發布物業服務項目成本信息和計價規則，供協商物業服務費時參考。這意味著物業服務企業和業主擁有了相對自由的議價空間，服務品質將成為物業費高低的決定因素。
小區居民較為關注的停車難的問題有望得到解決，物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新物業服務內容和標准、收費標准和方式，以及物業管理區域內車位、車庫的出售和出租情況等信息。
此外，對於對於前期物業，《條例》明確了建設單位承擔前期物業服務責任。建設單位銷售房屋前，應當選聘前期物業服務人，簽訂前期物業服務合同，前期物業服務合同期限最長不超過二年，具體期限在前期物業服務合同中約定。
前期物業期限屆滿前三個月，由業主共同決定是否繼續使用前期物業服務人，期限屆滿，業主與新物業服務人簽訂的物業服務合同生效之前，前期物業服務人繼續提供服務。限未滿或者未約定前期物業服務期限，業主與新物業服務人簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
Ⅱ 小區物業管理方案範本
小區物業管理方案
為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關於依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規， 結合我市物業管理工作實際，特製定本方案：
一、指導思想
以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關於依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。
二、目標和范圍
（一）目標：
1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。
2、新建住宅小區推行招投標率達到100%；2005年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。
4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100%，並建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。
5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100%。
6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上成立業主大會和業主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。
三、工作內容
（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。
（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標准，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。並對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格後再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。
（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建築面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須採取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建築面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批准下可以採用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會採用招投標的方式依法選聘物業管理企業。並且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對於新建住宅小區要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，並遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。
三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和准入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，並在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標准提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出台《關於加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關繫到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意願的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對於具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100%；對於尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件後，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。
（五）採取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧
Ⅲ 物業管理基礎知識培訓內容
既然是物業管理基礎知識的培訓，那麼應該讓你們的物業員工熟悉物業管理條例，同時對自己的本職工作有清楚的了解，同時要努力提高自己的業務水平，更好的服務小區業主。
物業管理條例，是這樣的內容。
物業管理條例全國統一正式實行。以北京為例，《北京市物業管理辦法》出台10年後，新物業管理法規《北京物業管理條例》（以下簡稱：《條例》）將從明日開始正式實行，此《條例》包含了業主大會、公共設施、物業費、停車位、小區管理等多項與業主密切相關的內容，細則共104條。
《條例》針對小區業主委員會成立難的現狀，引入了物業管理委員會組織形式，符合不具備成立業主大會條件的、具有成立業主大會條件但確有困難無法成立業主大會的、成立業主大會但無法選舉業主委員會的，等相關情形，可由小區所在街道辦事處、鄉鎮人民政府、業主、物業代表人組成物業管理委員會，推動成立業主大會。
物業管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。物業管理委員會組建的具體辦法，由市住房和城鄉建設主管部門制定。
除了推動成立業主大會的職能外，物業管理委員會還會承擔起協商物業管理費、車位使用、公共設施管理等責任。
以物業服務費為例，《條例》規定，物業服務收費實行市場調節價，由業主和物業管理人進行協商，並適時調整。同時，要求市住房和城鄉建設行政主管部門發布物業服務項目清單，明確服務標准和內容，行業協會發布物業服務項目成本信息和計價規則，供協商物業服務費時參考。這意味著物業服務企業和業主擁有了相對自由的議價空間，服務品質將成為物業費高低的決定因素。
小區居民較為關注的停車難的問題有望得到解決，物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新物業服務內容和標准、收費標准和方式，以及物業管理區域內車位、車庫的出售和出租情況等信息。
此外，對於對於前期物業，《條例》明確了建設單位承擔前期物業服務責任。建設單位銷售房屋前，應當選聘前期物業服務人，簽訂前期物業服務合同，前期物業服務合同期限最長不超過二年，具體期限在前期物業服務合同中約定。
前期物業期限屆滿前三個月，由業主共同決定是否繼續使用前期物業服務人，期限屆滿，業主與新物業服務人簽訂的物業服務合同生效之前，前期物業服務人繼續提供服務。限未滿或者未約定前期物業服務期限，業主與新物業服務人簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
Ⅳ 求商業街物業管理方案
商業街物業管理方案
商鋪是指從事具體商業行為的物業。按其經營方式主要為單體經營，集中管理的模式，對商業街商鋪進行統一管理，是目前開發商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區域商業中心和商業品牌有重要影響。
對於開發商來說，開發、銷售商鋪是前提，但只有開發、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業管理公司對商鋪進行管理，才能長久發展。
目前國內商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業管理不力，影響商鋪業主的租金收益，業主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到開發商的頭上。
1.0商鋪物業管理理念
商鋪是有計劃的商業聚集,對商鋪進行「統一管理,分散經營」是商鋪區別於其他房地產的核心特點。
「統一管理」，要求商鋪必須由代表業主權利的、受業主、開發商委託的管理公司統一管理，沒有統一管理的商鋪是難以經受激烈的零售業市場競爭。
「分散經營」，是商鋪對消費者和經營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業經營，只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。
1.1. 商鋪的統一管理的理念在於統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管。
為了達到「統一管理,分散經營」的管理模式，在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。
1.1.1 「統一招商管理」要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。
「品牌審核管理」指：招商對象需經品牌審核後才能進入。
審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委託書（適用於批發代理商）、品牌代理委託書（適用於專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委託書等。
「完善的租約管理」指：簽定租約、合同關鍵條款必須進入。
租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理，比如：
承租戶的經營業態是受到整個商鋪的統一商業規劃的限制，如果發生重大變化，須經業主委員會的認可（業主委員會成立之前，經開發商認可）；
營業時間的確定；
承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理；
為整個商鋪促銷承擔的義務；
承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；
投保范圍事宜；
是否統一的收銀等
1.1.2 「統一的營銷管理」有助於維護和提高經營者的共同利益。
由於目前商業競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂「大節大過、小節小過、無節造節過」。
組織策劃相關的促銷活動，所發生的費用應預先與業主溝通預算，經業主同意後，對實際發生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統一收銀管理，就能較好地執行按銷售額分攤費用。
1.1.3 「統一的服務監督」有助於經營者間的協調和合作。
商鋪須設立由開發商領導、商業專家組成的管理委員會，指導、協調、服務、監督承租戶的經營活動，保證商鋪的高效運轉。常見的方式有：
指導項目：店鋪布置指導、促銷活動安排；
協調項目：協調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作；
服務項目：行政事務管理；
監督項目：維護商鋪的紀律、信譽，協助工商、稅務、衛生、消防等部門的管理。
1.1.4 「統一的物業管理」有助於建築空間的維護和保養。
商鋪的物業管理內容包括：養護建築、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養護、意外事故處理等。商鋪的各項設施的使用頻率較高，統一管理有助於對物業設施設備有計劃的保養與維修，增加使用的安全性和耐久性。
2.0商鋪物業的管理特點
2.1 顧客流量大
商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發生意外，安全保衛工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點鬆懈。同時商場在發生突發事件時，疏散相對較慢。安全管理應特別慎重
2.2 服務要求高
要物業管理服務面向商鋪置業人和使用人，向他們負責，一切為他們著想。促進商業物業保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優美的經營和購物環境。這是商鋪物業管理服務的根本原則
2.3 管理點分散
出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業物業管理的特點。
2.4 營業時間性強
顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統一店鋪的開張及關門時間有利於商鋪的整體形象塑造。開張、關門時間不統一會造成整體商鋪經營的凌亂感，無序經營的印象，對顧客產生不良的心理影響。
2.5 車輛管理難度大
來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業管理水平的整體體現。
3.0商鋪物業管理人員配備
3.1.1商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專多能、精簡高效、使業戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業戶交納的管理費都用在刀刃上。
3.1.1.1業戶服務部
設主管一人，可由物業主任兼任。該部主要職能是業戶接待與內部管理、下設業戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據於業戶服務部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。
3.1.1.2維保服務部
設主管一人，全面負責房屋、設備、設施的運行、保養和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行，使物業保值和升值。維保服務部的作業人員應根據商鋪經營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。
3.1.1.3保安服務部
設主管一人，全面負責商鋪的門衛、巡邏、監控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防範與消防管理。具體作業人員根據商鋪保安的值勤點、工作量和作業班次進行配備。
3.1.1.4保潔綠化部
設主管一人，全面負責商鋪的室內保潔、室外保潔與綠地養護工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔和綠化作業人員根據商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。
3.1.1.5經營服務部
設主管或兼職主管一人，全面負責商鋪業戶委託給物業管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發等經營服務工作。該部門的主要職責是配合業戶的經營活動，促進商鋪經營銷售和物業管理工作。
4.0商鋪的物業服務管理
商鋪物業管理包含以下幾個方面，我們現對此進行分項描述：
4.1商鋪業戶服務管理
4.2商鋪裝修服務管理
4.3商鋪設備、設施維保服務管理
4.4商鋪建築物的養護及維修管理
4.5商鋪保安服務管理
4.6商鋪保潔服務管理
4.7商鋪綠化服務管理
4.8 商鋪經營服務管理
4.9 商鋪廣告管理
4.10商鋪保險管理
4.1商鋪業戶服務管理
業戶服務部有兩部分工作職能，一是業戶服務，二是內部管理。
4.1.1接待與聯系
接待與聯系是業戶服務的重要內容之一，是物業管理方為業戶、顧客提供服務並與業戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業管理的業戶服務一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內外聯系等。
4.1.2糾紛、投訴接待
顧客在商鋪購物因環境服務因素而來投訴。對物業管理方來說，所有投訴、處理結果都要有記錄，作為年終表彰與履行「管理公約」業績考核依據之一;
4.1.3報修接待
商鋪鋪位的照明或其他設施出問題，對業戶營業將造成很大的影響。業戶報修，應迅速做記錄，填寫《維修任務單》，即時派維修工到現場搶修；
4.1.4走訪回訪
接待員的走訪內容包括三方面：
一是聽取業戶和商鋪方對物業管理服務的意見、建議；
二是對報修後的維修結果進行回訪；
三是對業戶的禮儀、形象、環境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標是一致的。
4.1.5內外聯系
商鋪內部聯系：
商鋪的內部聯系包括向業戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業管理費、能耗費。商鋪服務管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。
商鋪的外部聯系
商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環保、水、電、煤、電信及媒體都有業務上的聯系，如處理不好這些關系，會使商鋪的經營活動很被動。處理得好，往往事半4.2商鋪裝修服務管理
4.2.1裝修管理應包含在業戶管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂「裝修管理協議」，現場監督管理等。
4.2.2商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租後，由承租商依據經營要求，提出裝修申請；也有的業主把一個層面裝修完畢之後出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批准後作一些小的變動裝修，裝修管理應做好以下幾個方面：
建立周全、詳細、便於操作的管理制度；
專人負責對工程實行嚴格的監督；
選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修；
對裝修現場進行監督管理。
4.2.3商業鋪面制定裝修管理規定的要點
二次裝修過程應遵守物業管理處制訂的《二次裝修施工管理規定》；
業戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的，應嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規定；禁止擅自更改水、電管線及負荷用電；
裝修完畢後，物業管理處根據裝修前業戶遞交的經認可的裝修設計圖、裝修協議，對工程進行竣工驗收，如發現有違反裝修設計圖及裝修協議某些條款的，應視情節輕重作不同的處理；
為了保證業戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位，裝修工程施工方事由物業管理處選定還是由業戶選定應視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況：
凡涉及電力設備（由鋪外的配電架至鋪內的終端空氣開關箱等）進行增建、改裝的；為該層的消防設備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電視監控系統、公共天線分布系統等進行增建或改裝的，都由物業管理處選定工程實施工方。業戶則按工程費用的一定比例支付給物業管理處作為工程監督管理費。
凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、牆面、牆壁裝飾、內部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風設備、電話等小規模裝修可由業戶自行選定工程施工方，也可由物業管理處選定施工方。
業戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙，應包括：清楚顯示樓層內部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細節）；排水系統的分布圖（附由關細節）；電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖（附有敷設電線資料及負荷量）；照明設備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業管理處或商鋪要求提供的建築細節；裝修工期、開工期、防火措施、環保、環衛要求、違約責任、施工期保險等。等等
4.2.4裝修現場監督管理
在施工過程中，物業管理處應派專人在現場進行管理。管理的內容主要包括3方面：
對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按「裝修協議」要求和對裝潢現場環境衛生（裝潢垃圾）進行監督管理。一般建築施工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建築不同，他通常局限於一個單元或一個樓層內施工，而其他層面則照常營業，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業戶的營業活動。對於裝修的工程監控主要著眼於施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的「裝修管理協議」上的條款，有否違反物業管理處的其他管理規定等，如有違反規定要及時聯系，發出「整改通知單」等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施，則由業戶負責將其修復，直至商鋪方滿意為止。當然，也可由物業管理處修理，但有關費用則由業戶支付。這些管理服務都應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據或參考。 等等
4.3商鋪設備、設施維保服務管理
商業物業的日常養護標准較高，維修要求嚴，其內容同辦公樓相似，但其方式不同。商業物業的重點在於各種設施，設備上，因為商業物業設施設備使用頻率較其它物業相比是最高的一類，設備、設施養護及維修管理的好壞直接影響經營環境和經營活動的正常運行。一些設備如電梯，自動扶梯等易出故障的設施設備，保證其正常運行主要靠平時養護。
Ⅳ 物業管理方案
★關鍵性內容
1、項目抄的整體襲設想與構思；
2、組織構件與人員配置；
3、費用測算與成本控制；
4、管理方式、運作程序及管理措施。
實質性內容
1、管理制度的制訂；
2、檔案的建立與管理；
3、人員的培訓與管理；
4、早期介入與前期物業管理服務內容；
5、常規物業管理服務綜述；
6、管理指標；
7、物資裝備；
8、工作計劃等。
★1、組織經營、管理、技術、財務人員參與物業管理方案的制訂；
2、對招標物業項目的基本情況進行分析，收集相關信息及資料；
3、根據招標文件規定的需求內容進行分工、協作；
4、確定組織構架和人員配置；
5、根據物業資料及設備設施技術參數、組織構架和人員配置、市場信息、管理經驗等情況詳細測算物業管理成本。
6、根據招標文件規定的物業管理需求內容制訂詳細的操作方案；
7、測算物業管理服務費用（合同總價和單價）；
8、對擬訂的物業管理方案進行審核、校對、調整；
9、排版、印製、裝幀。
Ⅵ 街道辦事處執行力強化年學習培訓計劃給篇範文，因為不知道怎麼寫啊最好能給篇範文。謝謝了。
一、二○○六年工作回顧
在區委、區政府的正確領導下，我們街道以鄧小平理論和「三個代表」重要思想為指導，以科學發展觀統領經濟社會發展全局，堅持以民為本，勇於開拓創新，認真貫徹落實「基層基礎年」、「城市管理年」的各項工作任務，全面推進街道各項建設事業穩步健康發展。一年來，轄區環境綜合整治成效顯著，循環經濟快速發展，基層基礎扎實牢固，一站多居順利運轉，地王樓宇黨建成績突出，文體節盛況空前，社區校外活動中心和家長學校倍受好評，街道的經濟社會發展和城區建設躍上了一個新台階，先後被評為「全國先進體育社區」、「全國先進文化社區」、「全國第二屆和諧社區建設示範街道」、「省群眾體育先進集體」、「市文明單位」、「市軍警民共建社會主義精神文明先進單位」、「市容環境轄區管理責任制量化考評優秀單位」、「市清理整治無證無照非法經營工作優秀單位」、「市市容環境衛生管理十佳單位」、「市國防教育先進單位」、「區查處違法建築優秀集體」、「區掃黃打非先進集體」「區人口與計劃生育工作先進單位」、「區雙賽活動優勝獎」等。回顧一年來的工作，主要有以下幾個方面：
（一）循環經濟全面推進，轄區經濟穩步發展
1．轄區經濟持續穩步發展
隨著轄區環境的不斷改善，尤其是華潤萬象城、茂業的快速發展，轄區經濟持續見好，進一步奠定了桂園作為羅湖金三角的重要地位。據統計，2006年1—9月，轄區規模以上工業總產值達3.66億元，社會消費品零售總額26.82億元，固定資產投資額15.42億元，均實現了區下達的目標任務。街道商會還被區評為「先進商會」。
2．以創建綠色餐飲示範街為切入點全面推進循環經濟
堅持「政府引導、企業主體、市場運作」的原則，以打造「綠色街道、綠色消費、綠色教育、綠色家園」為主線，針對轄區內企業多、商家多、餐館多、賓館多的特點，以創建「綠色餐飲示範街」為切入點，先後在嘉賓西路（含書城路、萬象街）、松園路（含松園西街、紅桂路）兩條飲食街道開展試點工作，制定方案、落實責任，在全街道掀起一場循環經濟熱。通過一系列創建活動，創建單位和顧客對創建活動越來越理解和支持，環保節能意識不斷提高，參加創建活動的98家餐廳基本上不使用一次性餐具。街道多次組織商家座談會，交流經驗，逐步建立考核標准、長效機制，使創建工作規范化、制度化。街道還與四家環保企業合作，舉辦以「崇尚綠色，崇尚環保」為主題的餐飲環保產品推介活動，著力使循環經濟走出一條產業化的新路子。上級領導和市、區人大代表檢查視察後對創建工作給予高度評價，《人民日報》、《深圳特區報》等媒體也作了深入報道。2007年1月10日，市政府將該項目列入全市首批循環經濟示範項目並予授牌。
3．打造良好商業環境確保金融片區建設穩步推進
經過一個多月深入細致的工作，市「十一五」期間的重點項目——蔡屋圍金融中心區的改造工程取得突破性進展，近15萬平方米舊建築物的賠償合同及拆遷工作已基本結束。五年之內這里將成為深圳市的金融服務中心、資金集散中心、金融信息中心和金融監控中心，還將崛起深圳數一數二高度的金融大廈，成為繼地王大廈之後又一標志性建築，深圳的金融發展史將翻開嶄新的一頁。桂園街道作為最基層的政府職能部門，充分發揮自身的區位優勢、政策優勢、群眾優勢，積極當好協調員、宣傳員、服務員，做了大量行之有效的工作，確保改造工程的順利推進。10月初，為維護回遷房業主的合法權益，街道牽頭成立了「蔡屋圍金融中心區改造項目私人業主代表監管小組」，促進私人回遷房業主與開發商的溝通，確保政府、蔡屋圍股份公司以及京基地產公司之前各項承諾不折不扣地兌現。
總建築面積達26萬平方米，總投資超過22億港元的華潤中心二期項目正在緊鑼密鼓的施工之中。預計於2008年啟用的二期項目，作為深圳送給奧運會的最好禮物，將與2004年啟用的首期項目組成深圳有史以來規模最大的綜合性商業建築群「華潤中心」。我們密切關注工程建設過程中的各種動向，千方百計提供便利條件和優質服務，確保羅湖「新名片」煥發新活力。
另外，為確保重點商業區域良好的治安秩序，打造商家安居樂業的經商環境，我們創建了萬象城商業金融片區安全管理辦公室，編織高效治安防控網。桂園所派出2名民警和4名巡防員進駐，街道辦投入30萬元配備了兩輛電瓶車及其他必要裝備和設備。同時，街道辦、萬象城共抽調7名保安員加入辦公室，協助民警開展治安工作。辦公室成立以來，共抓獲各類違法人員73人，片區發案數下降17％。
（二）城區管理科學精細，社會和諧穩定
1．轄區治安態勢平穩，秩序良好
截止11月份，轄區立刑事案件1394宗，比去年同期穩中略降；破刑事案件860宗，比去年同期大幅上升；另外打掉犯罪團伙42個167人，刑事拘留417人，逮捕334人，收容教育32人，治安拘留655人；調處各類民間糾紛1238宗，警民聯調佔991宗；排查掌握矛盾糾紛26起，已調處23起，化解率88%；在轄區開展「颶風行動」大檢查、「禁止非法使用童工」專項大檢查和年底「零欠薪」專項大檢查，檢查用人單位165家，妥善調處勞資糾紛23宗，涉及金額1515萬元，消除了轄區不穩定因素。
2．市容環境綜合整治強勢推進
認真貫徹落實「科學、嚴格、精細、長效」八字方針，按照市、區關於創建「平安深圳」和「凈化行動」的要求，大力開展一系列專項行動，加大整治力度，提高城區管理水平，取得了良好效果。一是開展聲勢浩大的「房中房」專項安全整治，共出動人員4669人次，投入專項整治資金30多萬元，拆除「房中房」905套/4377間、面積達79597平方米，疏散居住人員7110人，疏通通道185處，查扣「黑煤氣」219瓶，整治各類安全隱患396宗。二是開展「清無」專項整治，出動聯合執法人員33000人次，依法取締無證照經營戶1143戶，清理亂擺賣15164宗，清理「十類場所」209戶，順利通過市、區「清無」工作檢查評估，獲市「清無」工作先進單位稱號。三是認真落實安全生產「大檢查、大整治、大宣傳、大培訓」行動，全面開展建築等高危行業、煙花爆竹、燃氣經營市場、娛樂場所、學校消防、瓶（桶）裝飲用水、食品等安全專項整治。發放各類宣傳資料共80000多份，受教育人數60000多人，整治行動中累計出動人員5000多人次，共查封非法銷售煙花爆竹門店20多家，依法取締各類地下加工廠及地下作坊35家、小餐廳473家、「黑網吧」15家、黑診所1家，「黑煤氣」窩點2家，無證無照娛樂場所28家，生產假冒偽劣瓶（桶）裝飲用水窩點2家，沒收煙花爆竹、玩具沙炮等10多箱、假冒偽劣瓶（桶）裝飲用水59瓶、「黑煤氣」100多瓶、注水豬肉200多公斤，整治「三合一」小門店95家。四是開展違建、戶外廣告整治，共拆除違法建築1975平方米，違規設置戶外廣告78處。五是開展路面秩序整治，共開展集中行動24次，出動執法人員1419人次，車輛108台次，查扣非法營運及無證照車輛1583輛，檢查自行車（摩托車）維修門店18家，普法教育141人，建立非法營運人員信息表129份，悔改書129份；清理亂擺買3222宗，處罰車輛違章停放2904宗。六是以點帶面，逐步推進安全生產網格化管理工作。以物業和地塊為對象劃分出覆蓋桂園轄區的安全監督管理網格，並將轄區206個微網格內的建築物、商店、辦公室等情況進行登記造冊，同時繪制了桂園街道安全管理網格圖和轄區主要安全管理對象表。七是建立健全打假工作機制，加大打假工作力度。將日常管理與專項行動相結合，開展了一系列富有特色的打假行動，尤其在迎檢期間，對轄區8所學校、70多家大中型酒樓、商場（超市）、肉菜市場以及隱藏在居民住宅區內的制假販假窩點進行集中清理，共查扣涉嫌盜版服裝8箱、皮包128箱、書籍5000餘本、光碟4000多張及偽劣食品一批。
3．老舊住宅區整治、出租屋綜合管理成效顯著
我們在整治、改造老住宅區環境的基礎上引進專業物業公司管理，建立老舊住宅區長效管理機制，從而徹底改變老舊住宅區落後局面。目前，轄區25個老舊住宅區已經全部改造完工並基本完成引進物業管理或居民自治管理的工作任務。另外對「城中村」及老舊住宅區（如廣場北街小區、南村西，桂木園小區等）的三線進行整治，美化小區環境。
為進一步優化居民生活環境，我們把舊樓外牆翻新、道路硬底化和增加小區綠化等工作作為美容工程的重點，並廣泛動員轄區各種社會力量，著力改善市容市貌。今年，轄區內共有政法大廈、武警六支隊、好六連、華通大廈、松園大廈、軍休所、濱河中學等16家單位投資約2100萬元對自身紅線范圍內的物業進行翻新改造。我們還積極創建環境綜合整治達標（標兵）社區，大力提升城區形象，目前已有9個社區經市嚴格考核達標（按整合前的社區工作站進行驗收），其中濱苑為標兵社區。
街道積極貫徹落實市委「1+7」文件精神，建立出租屋綜合信息反饋制度，各職能部門做到相互支持、相互配合，較好處理綜合信息反饋工作，堅持定期回訪，加強出租屋巡查工作；與物業管理處和房屋「中介」組織建立出租屋綜合管理工作配合機制，完善了「物業式」管理模式；成立「出租屋管理服務中心」，加強出租屋管理服務工作，使出租屋綜合管理工作取得較好成績，實現了出租屋綜合管理工作「一升一降一提高」。全年徵收管理費1227萬元，同比增長3％；代征稅收1519萬元，同比增長16％；出租屋發案率下降15％（其中刑事案件立案率下降30％，兇殺案下降50％），社區治安狀況明顯好轉。
4．處突應急機制初顯威力
街道從去年「12·27」事件中汲取教訓，痛定思痛，建立健全了一整套應急機制，成立以黨工委書記為一把手的領導小組，並成立多個應急小分隊，分工協作，明確責任，嚴格執行「誰主管，誰負責」的工作原則。制定並完善《應對突發公共事件總體應急預案》、《安全管理重大突發事件（事故）應急救援預案》、《社會安全突發事件應急預案》、《三防搶險應急預案》等，依託軍警民共建「平安桂園」平台，建立起統一指揮、功能齊全、反應靈敏、運轉高效的應急聯動機制，實現轄區應急預警網路全覆蓋。
為進一步健全處置突發事件應急預案，提高應急反應和處置能力，7月中旬我們在深圳大劇院南廣場舉行了聲勢浩大的軍警民聯合處置突發事件演練，轄區公安、武警、消防、特勤、醫院、物業公司等17個單位近500人參加，充分展示了桂園軍警民團結一致，竭力維護轄區平安穩定的決心和勇氣，受到親臨現場指導的區委、區政府領導的高度贊揚。在處置藝豐廣場「7·20陶展事件」中，我們憑著高度的政治敏感性、警惕性和洞察力，在區委、區政府的統一指揮下，在區相關職能部門的通力合作下，啟動應急預案，快速反應、果斷決策、團結一致、排除萬難，5天時間使事件得到了及時妥善的處理，體現了我們強大的執行力和組織協調能力，維護了轄區的穩定。一年來，轄區未出現任何影響社會穩定的重大事件。
（三）夯實基層基礎，各項工作穩步推進
1．推行一站多居，提高管理效率
為進一步夯實基層建設，提高黨和政府在基層的執行力，我們按照區有關精神，把原來12個社區工作站整合為8個。具體為：合並大塘龍、紅嶺社區工作站；紅南、紅村社區工作站；洪圍、桂木園社區工作站；新圍、濱苑社區工作站，合並後均為一站兩居。保留老圍、松園、人民橋、鹿丹村社區工作站。經過各方努力，目前合並工作圓滿完成，人員、辦公場所全部落實到位，並確保了整合前後人心安定，隊伍穩定，工作有序。省民政廳副廳長鄭人豪、市民政局局長劉潤華、區委書記劉學強等領導前來調研時，對工作站合並情況及合並後工作開展情況都給予充分肯定和高度評價。
2．兩新組織黨建工作成效斐然
地王大廈聯合黨委是全市首個樓宇黨組織，它的成立，既標志著全市「兩新」組織黨建領域取得了重大突破，也標志著我市樓宇黨建工作取得階段性成果。從6月底開始，街道黨工委派出兩個工作小組，按照「四個摸清」（摸清大廈單位數量、黨員數量、目前黨組織數量、黨員組織關系情況）要求，進駐地王大廈開展地毯式普查。隨後開展廣泛深入的宣傳發動工作，發放1000份《致地王大廈企業負責人的一封信》、《致地王大廈黨員的一封信》，將聯合黨委的服務宗旨、工作方式告知各企事業單位。同時，召開三個層次（企業行政負責人、企業黨組織負責人、大廈黨員）的座談會，基本做到了「三通」：即：做通了企業負責人、企業黨組織負責人、黨員的思想工作。最後在此基礎上，組建地王大廈聯合黨委。我們依照「先組建，後發展，再提高」的工作理念，按宜獨則獨，宜聯則聯原則，根據黨員組織關系的歸屬，對隸屬市人才交流中心黨委管理的黨組織和黨員，爭取將他們轉入聯合黨委，對本身管理相對規范的黨支部，將發揮他們在樓宇黨建中的共建作用，對暫時不能組建黨支部的企業，將建立聯合黨支部。為此，聯合黨委首批納入的黨支部有5個，所屬黨員118名。我們本著「為黨員服務，為企業服務」的宗旨，指導地王黨委開展一系列服務活動。一是配備專職黨務工作者。二是設立黨員服務點。以深圳熊穀物業管理公司黨支部為依託，在管理處設黨務辦公室。三是與有關部門協調開展各類服務。如人事託管、計劃生育、出國（境）等證明材料的開具等。四是創新服務內容及方式，如以行業為單位開展洽談活動，拓展業務空間，培訓員工技能、健康咨詢等。目前，各項工作正在穩步推進。
3．轄區單位共建優勢淋漓發揮
街道充分發揮轄區單位共建平台的巨大優勢，利用黨建協調委員會作用和轄區人大代表的橋梁作用，廣泛調動轄區單位的力量，凝聚合力、激發干勁，聯合開展「共建健康桂園」、「共建愛心桂園」、「共建平安桂園」等一系列豐富多彩的活動，形成了「安全工作聯抓、基層組織聯建、轄區治安聯防、精神文明聯動、為民好事聯做、和諧社區聯創」的良好互動局面，促進了轄區和諧發展。一是在元旦、春節、國慶等重大節假日，轄區武警六支隊、七支隊、好六連配合辦事處對轄區主要路段進行治安巡邏，為轄區營造了良好治安的環境。部隊衛生隊也不定期免費為社區殘疾人、低保戶體檢、贈送葯品；二是轄區醫療單位定期為轄區群眾提供義診、免費體檢、醫療健康咨詢等醫療服務，同時還多次派出醫務人員與社區居委會幹部上門為殘疾人、困難戶、低保戶免費體檢、送醫送葯，其中曙光醫院為200名退休黨員免費體檢,並與中醫院門診部提供900張免費體檢卡給困難群眾；三是轄區學校與街道團工委、關工委共同為轄區青少年創建和諧的成長環境，積極配合開設暑假夏令營、各類講座、「知榮辱、樹新風」系列教育活動、創建家長學校、社區校外活動中心等；四是轄區各企事業單位還積極參與節日慰問活動、「3·5學雷鋒」活動、「關愛行動」、第三屆文體節、創建循環經濟示範街、環保產品推介會等等。
4．固本強基社區項目建設扎實鋪開
街道今年共爭取上級立項8個，共計2526萬元，其中已下達計劃資金413萬元。現已完成了松園、紅村、新圍社區服務窗口及辦公用房的裝修改造。同時，多年來難於解決的人民橋、老圍、鹿丹村社區的辦公用房問題也基本得到解決。目前，轄區8個社區工作站的辦公用房面積已達到或超過市規定標准，其中有兩個工作站的辦公用房、服務設施、戶外廣場面積均達到市的要求。
5．街道各項工作穩中有序，穩中有升
6月13日，街道總工會正式成立。經過一系列深入細致的工作，工會工作取得了長足發展，新簽職代會3個，續簽2個，女職工勞動保護協議3份，並實行女職工安康互助保險計劃，受到了外來女工的歡迎，今年共有307人購買了女工安康保險，金額達到14250元。組建工會163家，發展會員1704人，開展外資企業人員情況調查及企業人員普查工作，其中外資、外商共198家，員工11984人。我們還結合本轄區情況，積極引導和指導非公企業穩步有序地推進廠務公開民主管理，促進了非公企業勞動關系的和諧穩定，優化轄區經濟發展環境。
7月中旬街道人大換屆選舉工作全面啟動，轄區十八個選區開展了廣泛的宣傳發動和選民登記工作並提名推薦代表候選人；經過多次醞釀協商後確定並公布了正式的代表候選人名單；9月28日，街道人大換屆選舉工作如期進行，依法產生了27位區人大代表，順利完成了選舉工作。隨後開展集中學習，並組織部分區人大代表深入社區接訪群眾，傾聽民情民意，解決民困民難。
10月底，全市首家社區矯正辦公室在街道正式掛牌，首批5名社區服刑人員由桂園派出所移交給桂園街道社區矯正辦公室管理教育。作為深圳市首家街道社區矯正辦公室，此舉標志著深圳社區矯正試點工作正式拉開帷幕，對構建和諧社會具有重要的探索意義。我們將通過組織學習教育、技能培訓、公益勞動和開展心理咨詢矯治等形式改造社區服刑人員，增強他們的法制觀念，努力做好對社區服刑人員工作和生活上的幫扶，盡快消除他們與社會的對立情緒，最大限度的化不穩定因素為穩定因素。
今年轄區適齡青年踴躍報名應征，15名青年順利通過體檢、初審、政審，超額完成徵兵任務，又一次刷新街道的參軍紀錄；成立由100名青年技術骨幹組成的深圳供電局民兵電力搶修連，並參加了廣州軍區的軍事演習；分別組織民兵50名、女子高炮排成員30名進行為期一個月的盾牌操訓練和軍訓，進一步鞏固和增強國防後備力量。街道被評為「市國防教育先進單位」，並連續24年被評為羅湖區「徵兵工作全優單位」。
一年來，街道統計站在出色完成日常統計工作的基礎上，還開展了1％人口抽樣調查、居民出行情況調查、殘疾人抽樣調查、勞動力調查、社會治安滿意度調查、煙草消費情況調查等任務和全國第二次農業普查初期的調查摸底等工作，取得了較好成績，其中1%人口抽樣調查獲市先進集體。
（四）堅持以人為本，民計民生工作亮點突出
1 （五）社區文體活動躍上新台階
1．文化體育節規模化品牌化
6月下旬，桂園街道第三屆文化體育節隆重開幕，這次以體育為主題的社區盛會為期一個多月，涵蓋13項體育賽事，逾70多家轄區單位，2000多名轄區居民踴躍參與，聲勢浩大，規模空前，在一、二屆體育節的基礎上更上一層樓。街道投入大量的人、財、物，精心組織策劃這樣的體育盛事，提供載體讓更多的轄區群眾投身體育運動，鋪設平台使更多的轄區家庭感受體育的樂趣，而轄區單位和居民的熱情參與也為體育節的成功舉辦奠定了深厚的群眾基礎，在濃郁的體育氛圍中形成良性循環，群眾越來越高的參與積極性，使得體育節的規模越辦越大，水平越比越高，已經成為桂園街道的一張名片、一個品牌，更成為深圳一道亮麗的風景線。
順便挺一下你
Ⅶ 街道辦事處培訓物業的內容
辦事處一般的培訓是以安全、消防、外來人口管理、打擊不法犯罪、整治群租群住等內容為主。