售房不理想有什麼推廣方案

A. 房地產活動推廣方案

為了確保事情或工作扎實開展，通常需要預先制定一份完整的方案，方案是書面計劃，是具體行動實施辦法細則，步驟等。那麼大家知道方案怎麼寫才規范嗎？下面是我整理的房地產活動推廣方案，希望對大家有所幫助。

一、前言

本案是市政府繼華苑、麗苑之後的又一重點、大型居民生活區，整體以「全國的生態居住區」為統一的、主要的訴求點。一期工程擁有6塊大小與規劃均不同土地范圍，去除商業用地和沒有水域面積的地塊以外，本案ZUI主要的競品項目為3號地華夏梅江芳水園。

二、推廣策劃原則

本案藍水園在推廣策劃過程中我們的指導思想是「跳出地產做地產」，這種體現了片區或區域經濟思維神韻的做法，將隨著城市化進程的持續加快，給房地產開發提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產推廣策劃是，不局限於某一個時期某一個樓盤的成功與否，而是放眼於一個小區樓盤發展到大的綜合社區，從單一的房地產開發項目到不同產業與房地產業實行資源整合，甚至期望能夠帶動一個區域經濟版塊的開發和興旺。

我們理解並提出「跳出地產做地產」的泛地產理論，說到底是一種思維方式的變革。是在房地產大盤化、郊區化、復合化的摸索中總結出來的。

從微觀上講，如果是100畝的小盤子，靠一、兩個賣點就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎麼辦？小盤是獨奏曲，大盤是交響樂。它必須有一個主題和靈魂。所以，必須上升到泛地產的高度，來整合各種能夠利用的資源。

從中觀層面說，今天的地產必將跳出單一地產的格局，也就是我們常說的復合型地產。

從宏觀上講，但凡人類活動、居住的建築環境合空間，都能夠納入泛地產的范疇，包括城市的規劃和經濟區域的開發。

在對藍水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點，宣傳新穎、獨到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點，創造今後項目正式運作、營銷通暢的生命力。

三、具體影響梅江藍水園推廣的六大因素

藍水園的具體推廣受項目規劃、價格策略、廣告策略、銷售執行、市場競爭和政經環境這六大因素的左右。其中，項目規劃、價格策略、廣告策略和銷售執行這四個因素理應是屬於我們能夠控制的營銷組合的范疇，而市場競爭和政經環境則是我們所不可控制的微觀環境和宏觀環境。

我們的任務就是知道應該在哪裡，應該怎麼去適當安排營銷組合合理的項目規劃、周密的價格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執行，使之與不可控制的環境因素市場競爭和政經環境相適合。其實這就是藍水園推廣能否成功的秘訣所在。

整個推廣過程類似一個完整的戰役。它的第一步是市場調研，如同戰前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎；第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對具體操作來說，就是從項目規劃策略、價格策略、廣告策略和銷售策略這四個可控制方面來入手策劃；第三部是策劃執行，其中的廣告攻勢，只等於開戰後的飛機轟炸和炮火支援，而銷售執行就如同士兵的沖鋒陷陣和實地佔領。三個步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標。

四、主要競品物業——芳水園情況簡介

1、芳水園開發商介紹

華夏經濟房建設發展公司是國有一級資質開發企業，以建設社會保障性質解困、安居住宅為主。組建7年來，使用十幾億資金開發了十多片近百萬平方米住宅小區，其中95年開發建設的福東北里榮獲全國物業管理優秀示範小區稱號，97年建設開發建設的華苑安華里、居華里，同時獲得全國住宅試點小區綜合金牌和五個單項一等獎，評為國家安居工程優秀住宅小區，榮獲中國建設工程獎級——魯班獎。公司先後獲得「天津市房地產開發20強企業」、「天津市優秀獎」、「天津市危改信得過企業」、「建行信用AAxx企業」等多項榮譽。

2、梅江3號地——芳水園簡介

芳水園的7個建設標准：

（1）疏密有序的園林格局；

（2）綠地、水面合理分布，宛在水中央；

（3）家庭垃圾預處理，分類袋裝，分類收集；

（4）建立中水利用系統，充分利用水資源；

（5）熱電廠供熱，減少污染；

（6）提升住宅高科技含量，做到二步節能；

（7）健全安全防範及信息管理。

3、芳水園廣告運作

當前由獨立個人工作室代理設計、發布。

五、藍水園客戶定位策略

（一）藍水園的目標客戶群為「新中產階級」

1、時代造就的"新中產階級"

曾幾何時，在"允許一部分人先富起來"的口號聲中，經濟體制的持續完善，市場經濟的日趨活躍，人們不在沉迷於"今宵酒醒何處？"的感覺，發出了"再也不能這樣過"的吶喊。身體的成長需要日久天長，而觀點的更新轉換僅僅瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識之士，擺脫了束縛，通過自身的努力拚搏，向著一個新的行列前行，那就是有絕對中國特色的——"新中產階級"。他們除了養車，購買豪宅之外，還要有充足的時間和經濟去追求其固有的高品質的生活。追求精緻的生活品味這便是新中產階級的又一大特點。

就中國國情現狀來說"新中產階級"的產生有著重要的局限性。它主要行業大致有：部分私營企業主，流通公司，非金融機構，房地產開發商，三資企業，還有證券經營者，特種行業主，以及策劃公司，文化產業等。這些行業經營起來主要使用的是知識與頭腦，所以知識經濟時代的特徵就由此體現出來。

2、「新中產階級」特徵

"新中產階級"是一個源於西方的名詞，是只屬於社會中間層次的占社會人數比例較大的那一部分人。"新中產階級"是整個社會的安全發展重心，他們在經濟來源方面佔有明顯優勢，絕大部分自己就是老闆。他們沒有時間觀點，往往把工作和休息合二為一，以其獨立的姿態出現，是我們這個社會中ZUI能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧，不計勞動時間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅強的毅力，所以才能飛快地發展起來。他們大都白手起家，他們的富裕生活20xx年房地產推廣活動策劃方案都是靠自己努力奮斗而得到的。

他們具有強烈的自信心，相信自己所做的絕對能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費，有時甚至還不願向外公開自己的財產也是他們的特徵之一。同時，敢於投資，將所得的錢用於擴大再生產，以期獲得更多的利潤。

"新中產階級"並不是都智商及高，但是他們善於理財，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項目。追求成功，追求財富的腳步永不停止，更是"新中產階級"的顯著特點。3、「新中產階級」的具體表象

第一組、經濟問題：

1、有公文包專門存放動產票據，如股票認購協議書

2、至少請一人幫做家務，如清潔女傭或帶小孩的

3、住所至少一處以上

4、有至少一部車

第二組、社會問題：

1、每周至少兩次在外享用晚餐

2、可能有家庭成員是外國公民

3、組織過20人以上的聚會或晚宴

4、理解公眾人物，如藝術家、大老闆和政客

5、常跟朋友一起外出度假

第三組，文化問題：

1、名校畢業或有博士學位

2、會至少兩種語言

3、定期參觀博物館

4、每月至少光顧一次音樂會、芭蕾或歌劇表演

5、收藏藝術品，或古董

第四組、特徵問題：

1、是俱樂部成員

2、去過國內絕大部分地區

3、每年因工作之故長途飛行5次以上

4、曾被邀至大眾媒體（電視、廣播或報刊）表達看法

5、每年個人捐款達1000元以上

（二）針對藍水園的目標客戶群聘請形象符合的品牌形象代言人

因為「新中產階級」這個目標定位群的特殊性與「新概念」性，我們建議在今後順馳梅江藍水園的宣傳推廣中聘請儀態、氣質、形象與「新中產階級」能夠有機融合的品牌形象代言人。

聘請品牌形象代言人在藍水園宣傳推廣中的作用

1、能夠與絕大部分的房地產項目產生有效的區別。

聘請一個項目的品牌形象代言人，在如今絕大部分的產品宣傳中被廣泛使用，對於品牌代言人所帶言的產品，人們的認知水準日益增高。但單就房地產項目來說，聘請品牌代言人的案例很少，當前已知周邊地區物業聘請形象代言人的有北京的御景園程峻，天津的世紀花園葛優，均屬高檔一流物業世紀花園在當時天津的樓市中如此定位。雖然這兩個項目對品牌代言人的挖掘並不深入，但此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個項目贏得了廣泛的知名度和銷售業績。

2、能夠將我們所宣傳的主題充分的表達因為品牌形象代言人屬於客戶定位群中有代表性的個體，所以他能夠准確、直觀的將項目的精髓以個體的形式體現在人們的面前。

品牌形象代言人的選擇

有鑒於藍水園項目的客戶定位群，建議在品牌代言人的.選擇上考慮電影、電視表演藝術家陳道明或濮存晰，陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性。

陳道明的在影視作品中的形象已經被絕大部分人所接受。他的形象多為中國的民族資本家、企業家和有形象、有氣質的高級知識分子。基本符合「新中產階級」的外在形象。且陳的商業形象沒有被完全的開發，品牌形象記憶度相對專注。

附：關於梅江藍水園客戶定位選擇的建議

如今天津的房地產已經從淺海區進入了深海區，房地產策劃也從早期的經驗主義、偶然階段走向了今天的分工越來越細，手段越來越高。所以只有作到准確的市場定位，房地產在實行銷售宣傳時才有可能ZUI有效的針對目標客戶群體，以促動銷售的順利實行。

當前天津市絕大部分的房地產項目，在開盤前的准備階段都會對自己的項目實行詳細的市場定位和客戶群體定位。這些定位或者是由開發商決定的，或者是由廣告代理公司提出的，但結果都是一樣的：就是其得出得結論都未經過嚴格的市場調研和客戶考察。

在天津市的房地產市場中還沒有建立起完善、科學的，能夠涵蓋天津房地產市場供求關系、市場飽和度、潛在客戶數量、客戶購買水平的市場調查報告和記錄。盲目的市場定位、客戶群定位所以造成了絕大部分項目的滯銷和千篇1律。

我們起初接手順馳世紀城時，也以前苦於沒有這方面的資料。後來經過對世紀城現有業主的調查了解，才將世紀城的客戶購買群體定在了「H」一族身上。這種「H」的定位基本准確。但隨著世紀城銷售的持續深入，僅僅「H」的概念已經略顯粗糙，這就要求我們制定出進一步更加詳細的客戶購買群體的分析，充實進「H」的基本概念之中。但如果沒有真實、有效的市場調研情況報告，那麼即將提出的「H」概念拓展定位仍然會與市場的真正需要相脫節。

同理，藍水園經過進一年的運作已經進入開盤前的沖刺階段，准確、嚴謹、有理有力的市場定位和客戶群體定位也正是這個項目當前的當務所急。有了明確的市場定位和目標客戶群體定位，才能順利的尋找到項目開盤的訴求切入點和項目今後的發展增長點。

所以，本公司建議，由我們雙方公司及相關的第三方共同合作，在一個相對較短的時期內，對天津的房地產市場實行一次完善、精確的市場調查，以求達成我們雙方合作的共同利益。合作詳情具體商議

六、項目規劃策略

梅江生態居住區作為天津市政府繼華苑和麗苑之後的更大手筆，始終為天津市民所注重。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認可，並存有著無限的升值潛力，但是作為項目的地點是不可變更的，規劃設計好的外檐、房型等細節是不可變更的，項目規劃的核心是理念開發。就像一部交響樂不能沒有主題，藍水園的推廣不能沒有靈魂。我們把這個尋找靈魂的過程稱做理念開發。一旦這個理念確立，整個推廣過程都必須圍繞它實行，這種理念創新在於適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流，然後量身定造、消化、提純，形成統帥全局的主題思想，並把它滲透、融合、演繹在藍水園的整個具體推廣策劃中。

B. 住宅項目營銷策劃方案

住宅項目營銷策劃方案1

一、全員營銷的目的和意義

全員營銷是推動我公司營銷工作的重要手段，在公司內部推動全員營銷其目的是通過此種形式充分發揮和調動全體員工的積極性，取得更好的經濟效益，倡導員工愛崗敬業，營造一個團結協作，拼搏進取，人人促銷的工作氛圍。

二、實施辦法

1、方案採取採取「全員營銷、多銷多得」的辦法。員工需不影響正常的本職工作。

2、適用范圍：凡是通過自公司總經理以下員工在公司所開發的房地產項目購買住宅或商鋪的，均適用本方案。（銷售部不參與此方案）

三、銷售流程

① 員工負責提供客戶所購物業涉及的位置、戶型、面積、價位、交房日期、物業管理、違約責任等相關資料和咨詢服務。

② 員工負責督促客戶按照規定按時支付房款（訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及後期各項費用等）。

③ 員工負責帶領客戶到財務部繳納現金或辦理轉帳手續，個人不得經手現金。

④ 合同填寫由財務部售樓管理員、經辦員工協同客戶共同完成。售樓管理員負責對所簽訂合同進行立卷存檔、保管。

⑤ 如需按揭貸款的客戶，由售樓管理員協助其完成貸款手續。

⑥ 經辦員工需與客戶作好溝通，向其闡釋國家有關政策規定及我公司的臨時性規定。

⑦ 以上工作完成，視為該項銷售工作完畢。

四、業績提成

1、按照公司規定，對不同樓號、不同形式的物業（商鋪、住宅）制定出不同的銷售提成比率。

住宅：提成比率為0.8％，商鋪提成比率為0.5％。

業績提成＝合同總房價×比率

2、銷售工作完畢，經辦員工即可到公司財務部領取業績提成。

五、本方案（草案）自發布之日起試行。

住宅項目營銷策劃方案2

一、社區市場訴求定位

東南亞風情社區

開啟花都人居新時代

新花都、新人居

區位優勢：新區商居中心地段，名校（雲山中學）、名園（馬鞍山）、廣場毗鄰，周邊成熟配套。

個性優勢：獨特人性化居住環境、文化社區、東南亞風情。

二、活動策劃要旨

五一長假，萬商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要別出心裁、吸引眼球不可。

雲珠花園的社區定位明確以後，公關及活動促銷重點應放凸顯獨特區位優勢和人性化居住環境上。

讓更多的潛在購房者知曉、領悟、感受雲珠花園的魅力優勢並產生知名度、美譽度及產生購房安居慾望是主題策劃活動的主旨所在。

以書畫文化藝術為活動形式（謂之形），以眾多目標消費者及有影響力傳播人物的直接參與為表現（謂之體），以促進樓盤美譽傳播和銷售為目的（謂之用）。

活動策劃具體形式：以描繪人居環境為主題的書法與繪畫展覽、表演、交流藝術節（簡稱：首屆「雲珠花園」書畫藝術節）

三、主題廣告語

雲珠花園「描繪花都寫意人居」

四、活動框架

1、 時間：20xx年5月1日至7日

2、活動地點：雲珠花園現場及售樓部

3、活動內容

（1）兒童書法繪畫現場表演並比賽· 1日

（2）青少年書法繪畫現場表演並比賽· 2日

（3）花都區書法畫家現場表演· 3日

（4）書畫家作品點評、藝術酒會沙龍· 3日

（5）獲獎作品及書畫家作品展覽、銷售、捐贈

4日至7日

4、活動組織

主辦（樓盤促銷現場安排、經費支出）：雲珠花園開發商

（組織書畫家參與）：區書畫家協會

協辦：（組織學生參與）區青少年宮

區一幼、圓玄幼、圓玄小學、五小、雲山中學等

策劃承辦：祥業廣告公司（整個活動具體組織、布置、協調）

媒體支持：花都新聞、花都電視台、廣播台、《花都房地產》

5、促銷配合

（1）參觀樣板房、派發宣傳資料

（2）優惠購房折扣

（3）購房贈送書畫作品

（4）義賣書畫作品捐贈青少年宮

6、經費預算

（1）活動組織、策劃、資料： 5800元

（2）現場布置：（空飄/4個、彩旗/300桿、拱門/1座、音響/1套、紅地氈/200米、垂幅/4條、主題噴畫/1幅帶展架、展架/10、桌椅板凳/100套等）·· 12000元

（3）禮品及紀念品、獎品· 20000元

（4）書畫家及有關嘉賓、媒體利市 16000元

（5）前期廣告宣傳（宣傳海報或單頁、電視台、花都新聞） 10000元

總費用：63800元

五、我公司策劃承辦優勢

1、祥業廣告與房地產房地產，我們最自信的舞台！

祥業廣告公司是大型房地產公司衍生的專業子公司，對房地產的理解高於同行。核心策劃設計人員有豐富的房地產專業經驗，服務過花都眾多品牌樓盤。曾服務樓盤：富豪山莊、雅景苑、紫光園、合和世紀城、雅寶新城、蒙地卡羅山莊、雅居樂雍華廷、怡雅花園、駿威廣場、全鴻花園、杏林花園、雲港花園等。

2、我們的自辦媒體：

《花都房地產》，我公司受花都房地產業協會委託承辦的區域專業雜志。《投資花都》、《花都警訊》皆為我公司設計承印的專業雜志。

3、我們對房地產客戶的工作方式。

在分析市場及樓盤特點的基礎上，購建樓盤的核心定位和競爭優勢，運用綜合的外在手段表現樓盤的定位、特色及優勢，分析並劃定特定的目標消費群及其購房心理習性，採用恰當的方式將信息訴求傳達給目標消費者，激發其購房慾望達成購買行為。

4、如由我公司承辦活動，《花都房地產》將贈送2P專題報道及若干宣傳版面。

5、我公司經驗豐富、人脈深厚，可保證活動組織的各項公關，邀請有影響力人物參與，保障活動檔次及傳播效果。

住宅項目營銷策劃方案3

一、項目簡介：

鳳凰城項目位於鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳台路（在建）和青年路三條路呈 型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。

鳳凰城現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。

現在，一期多層尚有37套房、准現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127 m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額佔一期余額的90.4%。

二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計XX年5月底辦下。

由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪佔32%。如何解決可售資源過於分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。

二、市場概況及基本競爭格局：

a、 東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位於這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期製造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是XX年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的.樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。

b、 小戶型市場概況。

自XX年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是XX年初，青年居易（easygo）以1900餘套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的「市場黑洞」，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小於求到供大於求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位於貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什麼競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，並且認識到小戶型的主力市場是6080平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。

住宅項目營銷策劃方案4

營銷總原則：

1、信心比黃金更珍貴快速回款減少成本增加利潤

2、創新驅動發展戰略主動出擊全城營銷全員工營銷

3、走非常路策略錢用在刀刃上

4、走安利銷售方式

具體策略：

一、老客戶推薦策略

1、老客戶上門或上單位，帶上禮品（約200-300元），帶上誠意，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。

2、召集安陽跑保險人員，舉行產品推介會，每個保險人員推薦一個新客戶，獎1000元。

3、召集老客戶晚上聚餐，增進感情，介紹產品優勢，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。

二、教師策略

尋找熱心教師，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。

三、單位策略

主動聯系友好單位，到單位去推銷，單位主要負責人推銷十套房，自己購房在正常優惠上，再去掉1.5萬元。

四、各縣城、鄉鎮、主要大村策略

1、發簡訊、進行派單，每個縣，約需2萬元。

2、尋找當地聯絡人，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。

3、在主要地段，考慮價格的基礎上， 可做些廣告。

五、派單策略

繼續原派單，到鄉鎮、縣城去，到安陽市主要單位去。

六、其他

1、直接按排售樓員，到客戶家裡或單位里。按排售樓員與客戶吃飯。

2、加大催款力度，定房時，簽定協議，協議上註明，一個星期內交到貸款40%。一次付清全部交清。否則不再接收此客戶定房。

3、各縣城、鄉鎮、主要大村到項目部應考慮車輛，中午考慮吃飯、送禮品等。（因為在縣城、鄉鎮、主要大村一戶可帶動多戶。）

4、加大現有售樓員思想教育，提高信心。

5、單頁上用詞直接，如「安陽東區最優位最低價一口價」等。如「無融資、無貸款公司」等。

6、每個購房戶，在價格上，有原則，也要有方式。

7、提早回款，把銀行貸款或個人款還了，我保證完全可行，也就是說把利息讓給客戶，我們也同時賣了房，一舉兩得，很好。

住宅項目營銷策劃方案5

一、對接項目

皇家壹號

二、項目工程

進度依據目前的工程進展，預期可在20xx年5月10日左右封頂，12月份交房

三、項目當前營銷背景

1、金融危機對目前房地產市場的影響，客戶購買慾望下降是重要原因之一

2、本地區對期房的'抗性較大，持觀望態度的比較多

3、本案的目標客戶群為本地區10%的高端尊貴客戶群而准備，目標客戶少

四、整合營銷的突破

1、由「公積金至函」引發的思考

由公積金中心授權西平郵政局使用公積金中心的公章，針對公積金客戶進行一個全方位的宣傳，我們將巧妙的融入皇家壹號的此次的活動內容，以公積金中心的名義發放信函，公積金客戶對此信函可信度的提高，必會翻看，不會隨宜丟棄。

2、新渠道，自然需要做一篇新文章。

毋庸置疑，文章的核心內容就是要建立凰鳳置業和公積金客戶之間利益的關聯。顯然，當前直接的購房優惠說辭已經不能充分打動客戶。在此，將購房優惠金額與人民幣進行概念置換，給客戶一個「美麗的誤導」，即：收到信函的公積金客戶到凰鳳置業開發的皇家壹號小區銷售部就有「錢」可領！

3、「6+1獎勵計劃」概念出爐及內容確定

非常6+1 是中國老少皆知的電視節目 ，其詼諧歡快的主持風格受到大家喜愛，其知名度非常高，借用「6+1」大標題吸引大眾的眼球，同時隱射我們項目在西平做到6個第一。如何利用好此次的廣告渠道，對1.1萬的目標客戶群進行最為直效的訴求？

這1.1萬人願意相信什麼？究竟什麼才能重重觸動這1.1萬人的神經，讓其產生強烈的購買慾望？人為放大「6000元購房優惠」這個概念，在「6000元」上做足文章！計劃推出房源約284套，我們可以先算筆帳：6000（元/套）×284（套）=170（萬元）由此延伸出：推出的「170萬元購房優惠」。

「6+1獎勵計劃」很好地解決了文章的命題問題：夠大，醒目。170萬元的虛擬總額足以引爆市場的興奮點！6+1獎勵計劃」來頭雖大，但是否還可以對其內容體系繼續豐富？「6+1獎勵計劃」身上承載的多重目的該如何逐步實現？

假如我們是在設計一個游戲，在游戲設定中：

第一關是「吸引到場」， 通過「6+1獎勵計劃」廣告公開宣傳和公積金信函吸引客戶到達銷售現場。

第二關是「放大誘惑」。客戶到銷售中心後，可轉讓的「6000元購房現金卡另外目的是留下個人基本資料。

借鑒前述「170萬元」虛擬總額的思路形成，將「6000元購房現金卡，憑證轉讓成交要予以獎勵的「500元」概念同樣放大：500（元/套）×284（套）=14.2（萬元）。「14.2萬元轉介紹成交獎勵計劃」，也最終敲定！

簡言之：6+1獎勵計劃 =170萬元購房現金卡計劃＋14萬元轉介紹成交獎勵計劃住房公積金客戶憑20xx年「公積金至函」至指定銷售中心，在規定時間內均可獲得「6000元購房現金卡！

6+1獎勵計劃之二：14萬元轉介紹成交獎勵計劃「6000元購房現金卡，亦可由持有者授權他人享有；若受讓人持此卡購置旗下皇家壹號產品成功，經置業核實無誤後，銷售人員在受讓人簽定正式購房合同的第一時間內通知原持有者：可隨時至指定銷售部領取500元現金獎勵。

五、「6+1獎勵計劃」預期目的

鑒於房地產整體市場進入淡季，皇家壹號在客戶積累情況不理想的現狀，利用「公積金至客戶函」，凰鳳置業針對「1.1萬公積金用戶」新開發的直效媒介渠道，達到：

1、近期目標：實現項目的客戶積累和順利銷售；

2、遠期目標：緊抓該「1.1萬公積金用戶」，讓其關注皇家壹號、了解並最終成為置業鐵桿客戶；

3、企業品牌目標：凰鳳置業第一新作，回報社會，提升企業知名度、美譽度。

六、「6+1獎勵計劃」實施細則

1、營銷節點劃分

蓄水期3月15日（暫定）→3月30日：「6+1獎勵計劃」懸念導入「6+1獎勵計劃」是一個針對性極強的集中公關、營銷方案。此次對「1.1萬公積金客戶」的大型公關，是否能如期產生足夠的銷售勢能，其成敗的關鍵決定於「6+1獎勵計劃」導入前期在整個西平樓市的影響力！因此，3月15日（暫定）的「6+1計劃」懸念導入期，必須做到高調！高調！

「高調」體現在兩個層面：

第一是要有足夠時間造勢，但目前的實際情況是時間相對有限；

第二，也是目前我們唯一能夠把控的，即概念的媒體釋放必須做到高度的集中和統一！集中所有的聲音，同時說一句話「6+1獎勵計劃」！

活動開始期4月1日→6月15日

經過一定階段活動的蓄水期

宣傳方面，3月15日戶外廣告及其他媒體集中進行「6+1獎勵計劃」公開客戶方面：4月1日第一個公積金客戶將接到「6+1獎勵計劃」至函。至4月15日最後一個客戶收到對帳單之後，時間向後順延15天，即4月15日前：基本可以認定是「6+1獎勵計劃」目標客戶的集中認購期。

2、各節點媒體投放組合

3月15日（暫定）3月30日

主流媒體：戶外+飛播

小眾媒體：簡訊 + 電視飛播字幕 + 點對點派單

銷售現場：條幅+x展架

4月1日4月15日（暫定）

主流媒體：戶外+ 夾報

小眾媒體：簡訊 + 電視飛播字幕 + 點對點派單

銷售現場：條幅 + x展架

直效媒體：住房公積金至函 （從3月24日開始投放 分二到三批次投放，約一周到兩周時間）

住宅項目營銷策劃方案6

第一階段：市場引導期時間：兩周左右，不宜過長。

主題：南湖岸邊、世外農家階段目標：在鞏固「農家樂」這一娛樂項目知名度的同時，改變部分消費者對現有農家樂的環境不太滿意的印象，激發潛在消費者的消費興趣，形成市場預期，凝聚一定的人氣，為開業期打好鋪墊。 營銷手段：

一、網路宣傳：

1、製作項目宣傳片、將外部環境、內部條件拍成照片，由各學校校園代理登陸校園bbs發帖，發布開業期活動信息。

2、在群光、亞貿、光谷等人流集中地區散發宣傳單、以「南湖岸邊，一處世外農家」為主題，倡導悠閑、舒適的假日生活，以自然風光提升關注度。

二、校園宣傳：

1、印發宣傳單，在華農、中南財經政法大學、中南民大、武大、華科等高校校園內進行宣傳，推廣健康生活理念，以環境吸引顧客。

第二階段：開業活動期

主題：心靈氧吧

階段目標：在前期宣傳的基礎上，集中廣告攻勢，力爭開業期保持火爆的客流量，同時確保消費者得到非常滿意的服務，塑造良好的口碑，進而擴大客源范圍，形成良性循環。

營銷手段：

1、與各大團購網站合作，主動出擊，擴展銷售渠道，以客流量彌補利潤，贏得口碑。

2、開展以「健康生活、親近自然」為主題的校園徵文（攝影）大賽，經過選拔後，邀請部分優秀選手親臨項目參觀，並將作品在校園內展出，使「農家樂」這一消費品牌親近學生生活。

3、校園內針對學生會、社團、班級學生幹部等進行重點宣傳，突出本項目與競爭對手相比的優勢所在，強調具體優惠信息。

三個季節、兩個重點群體

一、 春季

主題：走出校園、此處春光無限

階段目標：抓住學生春遊這一黃金時段，採取集中型宣傳，在校園內形成一股消費潮流，促成引導性消費。

營銷手段：在校園內組織「風箏節」活動，製作印有農家樂廣告語的風箏，在校園內同時放飛，形成轟動效應。

二、 新生季（秋季）

主題：來自五湖四海，我們是一家

階段目標：利用大一新生的年級特點，採取有針對性的宣傳，激發大一新生的興趣，力爭使其成為穩定客源。

營銷手段：藉助「出行小貼士」、「校園生活abc」等宣傳材料，內容上突出農家樂自己做飯的特點，強調家的氛圍，強調大學是獨立自主生活的開始，強調新的開始，要勇於嘗試。

三、 畢業季（夏季）

主題：散落天涯、永不忘你我他

階段目標：利用畢業生離別、感傷的氣氛，以「最後一次班級活動」為主題，不惜損失利潤、力爭客流，經過多年的積累，將其打造成為畢業生離校的「必修課」。

營銷手段：

1、以懷舊為基調，提出「重溫大一」的消費理念，推出畢業生特別優惠價格。

2、以離別為基調，打出「散夥飯，我們一起親手做」的口號，考慮到畢業生時間緊，蔬菜、肉類等原料低價供應。

住宅項目營銷策劃方案7

一、開盤主題

對外傳達金坤房產開盤典禮的信息、顯示本企業的雄厚實力。擴大金坤房產的社會知名度與品牌美譽度，體現金坤房產的五大優勢：公司的雄厚實力財力、「第一拍」的資歷、極優的地理位置、很大的升值空間和一流的戶型設計，展示公司美好發展前景，促進樓盤銷售。同時進行企業社會公關，樹立房產積極良好的社會形象，並融洽與當地政府職能部門、客戶的關系。

二、開盤時間：

20XX年11月28日（暫預定）

三、活動地點：

XX房產有限公司

四、剪綵嘉賓：

貴公司確定

五、擬邀媒體：

XX電視台、XX廣告公司

六、活動方案

（一） 前期准備

1、 到場嘉賓

市政府有關主管領導、業界知名人士、公司的關系客戶、各媒體。

2、 購買或製作一批有意義的禮品

做好活動現場的禮品、禮品袋（可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿後我公司統一製作）。

一是可以表達對領導的尊敬和謝意；二是可以起到宣傳作用和品牌效應。

3、 剪綵儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花

4、 請柬的准備

提前印好請柬，非市內來賓請柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發出，並確認來否回執。（請貴公司確認、確定。）

5、 其他准備工作

提前3天向市氣象局獲取當日的天氣情況資料。

落實管轄范圍內的保安指揮和負責秩序工作。

提前6天落實指揮和負責秩序工作。

（二） 開盤前廣告發布

發布整版開盤慶典活動平面廣告，於活動前2星期投放。在社區網站配合文字圖片報導。

（三） 開盤之日媒體報道

開盤當天邀請市電視台、平面及網路媒體，以新聞報導、文字和圖片形式突出宣傳XX房產的開盤慶典。

七、開盤現場活動

1、現場布置

售樓大廳：廳內分接待區和服務區。正牆做形象牆介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果；前面設立弧形售樓咨詢服務台，正牆右側做六個主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設沙發、茶幾和樓盤簡介資料。整體需體現出公司正規、有實力、有品位，給客戶帶來溫馨和諧的感受。（效果圖附後）

會場布置：會場布置以實際效果為准，按照不同區域不同劃分。現場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環境和現場氛圍。

主席台區：也就是剪綵區，設在公司或樓盤門口。左側為貴賓致辭台，右側為主持人用立式麥可風，檯面鋪有紅色地毯，台前及左右側有綠化盆景。

嘉 賓 區：可設在剪綵區域前方和兩側。

C. 房地產階段性推廣方案

地產項目階段性推廣

翻看各種媒體，地產廣告紛繁蕪雜，良莠不齊，充滿了虛無與不實，過分的渲染與誇大，完全沒有章法，凌亂而主題不明，根本就沒有計劃性和針對性，更沒有與銷售的各個階段進行有效結合。

其實，結合項目銷售進程，營銷策劃也分為不同階段，每個階段的推廣主題亦不盡相同。

第一階段為形象期。這個階段推廣主要任務，是塑造並傳達項目市場、客群、產品定位形象。市場定位或高端、或中低端;客群或小資、或中產、或殷實、或富貴之家，產品或中式、或西式、或平時而簡約。

形象期推廣應含蓄而委婉，優美而朦朧，是造夢的階段。目的就是達到市場高度關注、做到項目為目標客戶人盡皆知，對產品定位超強認同。

這個階段應用的推廣手段主要以長線媒體為主，如現場圍擋、路旗、廣告牌、廣播等。

第二階段產品期。這個階段應把產品規劃、戶型、景觀、建築標准等項目的具體內容進行展示，結合項目的形象定位，有虛有實，圖文並茂，讓客戶能充分了解項目的優勢與賣點。

蓄客期推廣應明了並真實，通過細致而詳盡地描述，使產品得到客戶的高度認可，並即時得到客戶的反饋，進行適當調整，提高產品的均好性，更適合客戶需求，達到將來快速去化目的。

這個階段在繼續把長線媒體作為推廣手段的基礎上，要適當搞一些活動營銷，如產品推介會、商圈發展論壇等。

第三階段蓄客期。對目標客群進行有針對性的宣傳，蓄客期前期是把蓄客措施准確無誤地傳達給目標客群，以期得到更多客戶的咨詢與到訪;後期則向目標客戶灌輸開盤信息以及開盤時各種優惠措施，達到積累更多客戶目的。

這個階段是整個推廣中的重中之重，成功與否，將直接影響到開盤時的人氣及成交量，所以，這一階段的推廣應採用暴量方式，就是在短時間內高空低空全面開花，以期在最短的時間內大量積累意向客戶，為順利開盤奠定基礎。並且應適當的配合一些圈層聯誼會等活動。

第一、二、三階段的推廣，就是要拔高項目的市場地位，讓客戶對項目高度認可，但並不公布詳細價格，只是給客戶一個基本的價格區間，讓客戶產生這個項目很好，應該不便宜的直覺，充分吊起客戶購買慾望。這就是所謂的蓄水期。

第四階段為開盤期。根據目標客戶積累情況，選擇吉日盛大開盤。開盤當日公布首批房源及銷售價格。客戶可以根據已經排列的選房順號有序選房。開盤期最重要的事情就是價格的制定和推出房源的數量。

開盤期推廣應直白而震撼，用產品品質打動客戶，用一定優惠幅度促使成交。

開盤也分實開和虛開兩種方式，實開是指開盤當日推出首批房源，開盤活動是為了烘托和聚集人氣，實則是為了銷售。虛開則是指僅僅是開盤活動，開盤當日並不推出房源。

第五階段為強銷期。利用開盤紅火熱鬧的氣氛，然後結合客戶的轉定比例，分批分次推出後續房源，達到推盤有序，熱銷不斷，價格攀升之目的。

強銷期間，一切推廣宣傳圍繞銷售展開，通過分析已成交客戶的來訪渠道，分析已成交客戶對項目最關注的賣點等方面，即時調整項目的宣傳渠道和推廣重點。

第四、五兩個階段的'推廣，目的就是對前期積累客戶轉定落單，使之從准客戶變為成交客戶。也就是所謂的開閘放水，在短時間內把客戶的需求進行釋放。當然，推出房源的數量要根據客戶量進行調配，保證開盤成功的同時，還應為將來的持續旺銷預留空間。

第六階段為尾盤期。所謂的尾盤期，指當期推出房源消化掉90%以後剩餘的房源，尾盤是銷售難度最大的房源，基本都是位置或樓層稍差的單位，而這部分房源也是開發商的利潤所在。所以這部分房源的銷售，最能體現代理公司價值，如何能在最短的時間內徹底消化，是需要深思熟慮和好好謀劃的。

這階段的推廣以產品升級(如贈裝修、加配置等)或促銷(適當的讓利、贈送電器等)為主要手段。不應在大眾媒體廣而告之，而是需要點對點的垂直宣傳。充分分析剩餘房源的特點和銷售抗性，然後整理出賣點，或刻意加入一些能打動客戶的噱頭;分析購買此類房源的目標客戶群，然後再開展有針對性的宣傳。這個階段的宣傳必須精確而有效，否則將費力不討好，造成推廣費用的極大浪費。

第七階段為現房期。現房期基本就是項目的尾盤期，這個階段的推廣要簡單的多，因為所剩房源無幾，主要以項目的實景為推廣和炒作點，素材主要以實拍照片為主，用實情實景來打動客戶。

在實際銷售過程中，第六、七階段存在重合的可能，如遇到這種情況，項目策劃師就要好好思量一番了。如果為了追求消化速度，不妨用現房實景來刺激客戶的購買慾望，或做些促銷。如果利潤的問題，那就可以沉住氣，慢慢銷售，可以充分挖掘已成交客戶的作用，以老帶新也是很好的銷售方式。

項目千差萬別，推廣花樣繁多。結合項目實際情況，制定行之有效的推廣策略，選擇合適實用的推廣渠道，是項目營銷推廣的基本原則。如何實現銷售速度與利潤收益的有機結合，是推廣需要達到的目的和最高境界。

D. 營銷推廣策劃方案

【實用】營銷推廣策劃方案4篇

為了確保工作或事情有序地進行，常常需要預先制定方案，方案具有可操作性和可行性的特點。寫方案需要注意哪些格式呢？以下是我為大家收集的營銷推廣策劃方案4篇，希望能夠幫助到大家。

營銷推廣策劃方案 篇1

1.整體推廣思路

1.1 XX龐大的銷售網路為主線

XX地產目前擁有55家下屬分行，200多名銷售員工，網路遍布深圳各地，銷售終端直接面向社會各個層面，遠非傳統二級銷售網路可比。

1.2 現場銷售以及定向傳播為兩條輔線，進行全方位的推廣

銷售現場作為客戶接待與銷售管理的中心，其重要性仍是不可替代的。同時XX地產將從以往積累的數萬份客戶資料中找出有類似需求者進行定向推廣，大大提高了信息傳播的有效性。

2.推廣目標

戰略目標取決於企業的經營目標，與自身經營目標相統一的推廣目標可歸納為四點：

2.1 銷售增長目標

本項目的一切廣告活動為了能開拓和贏得市場，從而提高樓盤銷售業績，按開發經營計劃完成銷售目標。

2.2 市場擴展目標

通過戶外廣告活動，展開以深圳福田為中心的銷售市場。按漸進式廣告戰略拓展南山、羅湖市場。

2.3 品牌樹立目標

通過一系列活動，樹立自由城的良好品牌，使項目在推廣的目標市場上形象鮮明。增強目標市場消費者對項目的好感。

2.4 企業形象目標

樹立良好的品牌，進而擴大港豐地產在社會影響力。

3.推廣戰術

3.1 銷售中心現場展示

從所見、所聽全方面讓買家了解信息，直接影響買家的選擇。

3.2 展銷會

展銷的人潮和銷售氣氛能很好的感染顧客購買情緒，使客戶相對容易做出決定。

3.3 工地形象展示

工地是宣傳最經濟和有效的場地，直接影響物業形象和銷售氣氛。

3.4 上門直銷

從公司資料中列舉有可能購買的客戶，上門洽談並奉送資料，定點突破。

3.5 促銷活動

有效的製造銷售熱點，針對性強，效果直接。

3.6 樓盤視覺形象

試樓盤概念具體化、專業化，給買家留下深刻、明確的印象。

3.7 製造恐慌

主動把握買家心理，製造旺銷勢態，吸引觀望買家。

4.推廣階段劃分

根據本項目的銷售推廣方案，將廣告具體內容落實分為3個階段：

4.1 形象導入期

時間：20xx年月11月底--12月

推廣思路：本階段的推廣重點放在"第五代小戶型"的概念推廣及項目知名度建立，藉助各媒體的軟性新聞報道，通過事件營銷的形象導入策略，製造新聞熱點，引起社會公眾的高度關注。同時抓緊准備銷售所需的資料、現場包裝方案、裝飾施工設計等工作。

推廣目標：推廣自由城的品牌，為正式銷售奠定基礎

媒體支持：本階段的廣告媒體以大眾化的《深圳特區報》、《深圳商報》、《南方都市報》軟性新聞報道為主，以戶外媒體、電子媒體為輔，目的是傳播國商大廈全新的品牌形象，使潛在的客戶了解到"第五代小戶型"概念及項目銷售的初步信息。

4.2 正式推廣期

時間：20xx年月12月-20xx年月1月

推廣思路：這個階段是在第一階段的營銷基礎上，進一步加深主題，通過多種營銷方式密集轟炸的方式，引起社會關注，提高知名度，鞏固品牌形象。達到進一步開拓市場的作用。

推廣目標：銷售面積達到50%，即約為20000平方米左右。

推廣方式：

定向推廣--把事先經過精心設計包裝的折頁和介紹國商大廈的樓書定點的郵寄或傳真給目標客戶，也能採取發電子郵件的形式通過網路作定向推廣。

人力推廣--根據收集的客戶資料，派員上門進行推廣和洽談。

媒體推廣--本階段的媒體投放以實銷性較強的報紙廣告為主，重點發布銷售信息及優惠措施;同時輔之以網路媒體、戶外媒體、消費雜志媒體等。

網路營銷--利用本公司龐大的網路資源和前期積累的客戶資源，通過一定的優惠措施促進老客戶介紹新客戶。

4.3全力促銷期

時間：20xx年月3月--4月

推廣思路：延續前期的銷售態勢，根據實際情況適當調整銷售策略。

推廣目標：項目整體銷售達到90%

推廣手法：利用本公司龐大的網路資源和前期積累的客戶資源，由業務員上門向目標客戶進行人員推銷，利用公司現有廣告渠道對樓盤進行宣傳推廣。同時發動針對消費者層面的廣告攻勢，藉助消費者的口頭傳播以及購買動力，帶動項目銷售工作。

5.推廣費用

以下費用按7000元/平方米均價，70000平方米總銷售面積投放：

1、售代理費用：樓價的1.5%，按實際銷售面積計算，如售出總面積的80%，則銷售代理費用在5880000元左右。

2、報紙廣告：特區報廣告半版10次，1000000元。

3、網站製作及鏈接費用：100000元

4、銷售資料製作費用：樓書30000冊，300000元;沙盤模型、樓盤結構模型，50000元。

5、銷售現場包裝：售樓處包裝：150000元;條幅、彩旗，20000元。

6、戶外廣告：候車亭廣告，燈桿旗，150000元

7、禮品製作費用：20000元。

8、展銷會費用：50000元。

6.銷售管理(略)

營銷推廣策劃方案 篇2

一、活動的主題

無論您經營的是酒店、花店還是禮品店，在情人節這個天都要有自己的主題，突出自己店的新穎性、創新性。首先要有一個醒目的主題！

二、活動的目的

在這個充滿愛、充滿柔情、充滿火花的日子裡，要明確我們目的，以什麼樣的方式來突出我們商家對客戶表達的祝福。另外借用以此活動不斷提高自己商店的知名度和任性化！

三、活動地點的裝飾

1、店鋪的裝飾布置，突出節日的特點

2、產品的造型和擺放位置

3、服務的具體周到性

4、做一面愛情牆，情侶可以把自己想表達的祝福記錄下來留在愛情牆上，以示紀念

四、活動的內容

1、促銷進店買滿多少，增多少或是贈送什麼

2、凡是進店有消費的顧客，均可在愛情牆上留下自己的足跡

3、也可作積分活動，關注店鋪公眾號可以領取紅包啊、禮品啊、一束玫瑰啊等~

五、活動預訂

1、店鋪接受客戶電話、微信等預訂；（但預訂需繳納押金，押金是所訂物品的30%）

2、還可根據客戶的要求制定屬於客戶獨一無二的花束

六、活動時間

20xx年2月14 日（僅限一天）

七、活動對象

主要針對大眾人群，有需求花束的均可，男女老少均可享有。

營銷推廣策劃方案 篇3

我國白酒業無論是在規模上，還是在產品產量及企業數量上，都可稱之為"世界之最"。白酒作為我國特有的、具有悠久歷史的傳統酒種，在世界烈性酒類產品中散發著熠熠光彩，在消費者的心目中佔有十分重要的地位。我國有五千年的文明史，就有了五千年的酒文化。婚喪嫁娶、佳節喜慶、朋友小聚、拜訪親友，都要以酒為敬，以酒為賀。酒在溶入人們日常飲食生活的同時，酒文化也在人們的觀念中根深蒂固。

隨著人們生活水平的提高，人們在飲食方面更加註重營養和科學，更加講究品位和個性。在盲目消費被理性消費所取代的今天受眾，白酒業也從普通市民到社會高層，從小型城市到大中城市，從豐富餐桌到精品饋贈，具有著更深遠和難以割捨的民族意義和文化意義。

微觀環境：

面對眾多的白酒品牌充斥的酒類市場，消費者在選購時變得不再盲目，許多人留意產品本身所能為他們提供的實際需要的同時，逐漸開始注意品牌的精神需要。因此，注重品牌經營的同時，擁有一個實際而個性的銷售主張，是擴大和提升終端銷售力量的獲勝法寶，也是白酒生產企業未來發展的戰略重點。

機會分析：

「菜根譚」白酒品牌的優勢：

a.以特色文化作後盾；

b.走特色營銷的路子；

c.品牌的親和力；

d.包裝具有特色；

e.整合資源

f.謀劃深遠

營銷策略：

側翼奇襲

我們的核心思維是以量取勝，在量的基礎上占控商脈，搶占終端致高點。先賺取應得的利潤空間，盡快回收運作成本，再做品牌！所以我們決定在小瓶酒上做大文章，打破市場缺口，側翼奇襲！

任何企業都需要利潤來支撐日常運作，所以先做銷量，再做品牌的指導思想絕對正確！主推核心商品金裝菜根譚酒和銀裝菜根譚酒，以促銷來做量，薄利多銷，如果能把量做大，那麼利潤跑不了！穩步經營，穩中求勝，一步一個腳印的拓展市場。

畫龍點睛。

二十幾個超大型的'商場、超市、量販、購物廣場上市期間採用捆綁銷售的方式，買二送一，配合海報、PoP、排面或端架，場內應派綜合素質和技術經驗豐富、靚麗、表達能力好的促銷小姐各一名，現場引導，誘發購買！場外舉行免費試飲，派發相關宣傳資料和介紹商品特色。

吞雲吐霧。

把其餘40幾個中型賣場全部上市，不給予任何海報費、PoP費、排面、端架方面的費用，只同意做變價促銷給予配合！特價期為15天，當然，第一步運作成功，第二步方能創造效益。

飛龍在天。

成立公關小組，專門和各大商場、超市、量販、購物廣場的櫃組長、營業經理、店長、采購人員溝通、交流。長期為我們上海報、PoP、排面、端架等支持、配合我們的推廣計劃！如果不同意支持的賣場，一律不給予變價促銷支持，很簡單，老百姓的酒，誰都買得起，不愁銷量，不需擔心銷售問題。

龍卷殘雲。

孫子說：兵者，勢也，善作勢者勝。加強終端維護、管理以及售後服務，做到不斷貨、庫存適量，陳列位置理想，PoP整齊嚴謹。最重要的一點，必須讓所有的商超都在炒作菜根譚。

分步驟主動降價法

1、主要思路：

A.導入期採用高價格、高促銷進行現金鋪市，快速啟動市場。

B.明、暗返利相結合來應對沖貨，不跟風降價，贏得產品進入成長期的時間。

c.分階段主動降價，降低沖貨風險，贏得分銷商的信任，加快產品進入成熟期。

2、具體運作：

A.鋪市階段：（10天）：*元/箱現金鋪市，每箱獎勵5元禮品如小雨傘，主要鋪便民店、商超終端。

B.第二階段（1個月）：供便民店*元/箱，買十送一加暗返（除去贈酒政策，凈價格在*元/箱）。此階段後期菜根譚酒市場已初步啟動，市場由導入期進入成長期，個別二批開始從鄭州*元/箱沖貨，對便民店終端價供在*元左右，但我們告訴便民店、商超老闆加上暗返我們的價格肯定會比沖貨低，讓他們安心銷售。

c.第三階段（1個月）：取消買十送一政策,價格主動降為*元/箱，另外每箱*元另外返利，並繼續承諾有暗的返利。此階段倒貨二批跟隨我們的價格市場價格降為*元/件，但由於便民店老闆對我們建立了充分的信任，價格穩定，銷量平穩上升。

D.第四階段（1個月）：兌現前期返利，並按每箱2元兌現前期暗返，價格主動降為*元/箱，取消返利但繼續承諾暗返。

E.第五階段：經過前四個階段，菜根譚酒已基本進入成熟期，市場已有很大的銷量，這時春節已臨近，我們召開了菜根譚酒（包括菜根譚酒廠其他系列產品）供貨會提前壓貨，會上我們按2元/瓶兌現菜根譚酒前期所有暗返，並在當天會議上推出了買十送一的政策，不再暗返。

F.第六階段（春節後）：由於市場進入了衰退期，我們取消買十送一活動，價格降為*元/箱，加大便民店、超市老闆的利潤，提高其積極性，經銷商不再進行任何促銷，任其自然消化。

營銷推廣策劃方案 篇4

走過7月，翡翠城可以為「山高路險無所懼，三軍過後盡開顏」而歡呼，一份辛苦，一份收獲，日日夜夜的辛勤工作，堅定的核心理念感召，一群年輕人完成了了不起的成績。但是，萬里長徵才剛剛起步，畢竟，我們現在只完成了翡翠城總銷售量的四分之一還不到，今天的喜悅和成果是後期更加奮發的動力。8月，優勢與挑戰並存，是邁向勝利的又一個關鍵。

8月推廣目標：8月份爭取完成120套，至8月底，累計完成300套的階段銷售目標，

8月推廣節點：開盤(建議安排8月16日，8月第三周周六)

第一部分 8月推廣策略建議：

(一)8月推廣面臨的形勢：

劣勢： 客戶積累——從零開始 刺激要素——已經釋放

8月是翡翠城銷售的一個轉折點，前期通過優惠卡銷售、優先選房權刺激等措施，經過長達至少3個月的積累，完成了第一批客戶的積累，並在7月集中消化完畢。8月份，最為關鍵的是在各種優惠刺激措施釋放後客戶的重新挖掘。

優勢： 市場形象——強勢品牌 銷售態勢——十分火爆 銷售硬體——基本完善

可以說，翡翠城是7月份天津地產市場的最亮的明星，在瑞景板塊以及整個西北片區，翡翠城是目前最強勢的品牌，通過一系列動作，翡翠城以壓倒性優勢超越了奧園、水木天成等，與燕宇、東晶等完全拉開了檔次和距離。但是，目前的強勢是暫時的，奧園悉尼居即將開盤，燕宇、東晶低價搶奪客戶，所以必須通過8月份積極的維護、利用、促進、提升，才能站穩腳跟、保持優勢。

延續認購的火爆，翡翠城近日的銷售態勢不錯，日均客戶流量基本保持在20批次左右，雖然以老客戶居多，但現場人氣還算旺盛。8月份必須充分延續現在的火爆氣氛，在延續銷售中心的人氣保持、人流量上深下功夫。

售樓中心的落成、樣板間開放為銷售提供了最有力的武器，現場打擊力度大大提高。

(二)8月推廣核心：

1、開盤活動：製造新節點、新刺激

關於開盤的思考：開盤是造熱點更是造節點——完成300套的手段。翡翠城其實已經完成了一般房地產開盤所要達到的目的和任務，那開盤意義何在?還有沒有必要搞開盤活動?百思勤認為，開盤仍然是翡翠城推廣的重大事件，由於8月節點比較單一，開盤成為吸引客戶購買的關鍵點，翡翠城開盤突破傳統開盤之意義，沿襲前期成功經驗：客戶積累——客戶鎖定——節點爆發的層層遞進、集中突破、階段把握、立體攻勢的推廣原則，開盤成為對翡翠城銷售的新的爆發節點和階段性攻勢。在開盤期，充分利用優惠的價格手段、市場氣氛營造以及集中成交的羊群效應，促成新客戶成交。

開盤的意義還在於翡翠城新的起點。開盤宣告翡翠城正式進入市場，開始了正式的上市銷售，對內部工作人員也通過熱鬧的活動增強信心、鼓舞士氣。

開盤推廣目的：承前啟後，製造轟動，夯實基礎，延續熱度

開盤的目標：

1、實現累計300套銷售指標並製造開盤成交「神話」。

2、引發全市對翡翠城的關注，維持現場熱度、積累新客戶，進一步擴大全市影響力。製造開盤轟動，翡翠城以火爆熱烈、倍受消費者青睞的形象正式進入市場;

3、延續熱銷勢頭：在前期火爆認購的基礎上，再次營造翡翠城一浪高過一浪的銷售熱潮。

開盤價格手段：在開盤當日，除已簽訂內部認購協議的客戶，直接簽訂購房合同的前88名成交客戶，可額外獲得正常折扣以外總房價款3%的特別優惠(優惠幅度相當於接近1萬元左右的房價款)。

開盤主題：歡樂頌 慧眼識翡翠

開盤活動：

名人助興：柳傳志、電影明星

文藝表演

聖誕德國游大抽獎(抽16位成交客戶)

成立翡翠俱樂部

2、 片區開發：南開區社區推廣全面鋪開，紅橋北辰延續

紅橋、北辰繼續每周至少一次社區推廣活動。

集中資源，馬上開展南開區的社區推廣活動。給予戶外媒體投放支持，DM內容進行有針對性策劃。

1) 西湖道分賣場與置業連鎖店配合，選取幾個重點社區

2) 8月9日前，片區內大量DM投放，展開第一輪攻勢

3) 銷售人員與置業人員深入社區，設點介紹項目，看房車運客戶到現場看房

4) 以豐富多彩活動吸引客戶到現場

5) 置業店配合西湖道店銷售員跟進客戶，促成成交

6) 展開新一輪攻勢

3、置業連鎖：

除配合各分賣場做社區推廣之外，連鎖店還肩負為售樓中心推薦客戶的強大作用。開盤期，針對連鎖店職員推出特別獎勵措施，刺激連鎖人員推薦力度：凡開盤當日推薦客戶成交，獎勵連鎖店的推薦人員500元/套。

4、活動組織：

以開盤活動為重頭戲。(開盤活動另案討論)

8月9日、10日，開展一次針對南開新客戶的一日游活動。

開展周末常規活動：

9、10日——明清傢具展

23、24日——火槍展

30、31日——藝術品拍賣

准備成立翡翠俱樂部，制定章程，入會方式等，組織部分客戶為代表，在開盤當日宣布成立。以便以後按客戶要求，或由客戶提供資源等多種方式，在周末舉辦家裝講座、烹飪講座、服飾講座、個人收藏展、藝術品拍賣、家庭日友鄰活動、各類時尚生活秀、交際沙龍、流行聚會等。

5、大客戶挖掘：

延長大客戶累計優惠，南開區劃定幾個大客戶資源

參與一日游活動

針對要開發的大客戶，8月10日前召開專題會議討論行動計劃

;

E. 房地產營銷方案有哪些

第1式：【企業營銷】除了企業品牌導入、推廣外，開發商往往會將知名合作夥伴一並納入到推廣體系下，成為項目的一個賣點，主要體現的是開發商企業本身和合作夥伴的實力，以此來作為營銷推廣的賣點。

第2式：【區位營銷】項目所處區位在當地市場具有一定優勢，占據一定地理、社會、經濟等優越條件，因此以項目區位作為主要賣點進行宣傳推廣

第3式：【網路營銷】網路是21世紀盛行的一種新媒體，房地產營銷推廣過程中對於網路的運用已經到了多元化的地步，從電子樓書到QQ群、網路游戲、博客、微信、小視頻等，通過不同方式向消費者傳達項目信息，並吸引消費者主動參與到開發商所組織的游戲等活動中。

第9式：【形象代言人】樓盤形象代言人多用明星、名人的明星效應吸引市場眼球，吸引消費者關注和購買代言項目。

第10式：【樓書】樓書是項目推廣必不可少的宣傳資料，隨著市場的發展，樓書的形式從傳統的文本開始向多樣化發展，從內容到形式都產生了多種變化，包括電子樓書、媒體樓書、多媒體樓書、學術樓書、MOOK、筆記本樓書等。

F. 急求房地產市場營銷方案!!!

1、 健達世紀園項目概況
2、 健達世紀園市場分析
（一）營銷環境分析
（二）競爭態勢分析
（三）消費者分析
（四）項目SOWT分析
3、 健達世紀園銷售策略
1、 入市時機及策略
2、 價格定位及價格策略
3、 銷售階段安排
4、 健達世紀園宣傳推廣策略
（1） 健達世紀園項目推廣主題
1、 關於案名2、
3、 項目推廣主題
4、 主題詮釋
（2） 項目廣告策略
1、 廣告階段策略
2、 廣告創意策略
（3） 項目公關策劃
1、 活動推廣目標2、
3、 活動推廣定位
4、 活動推廣訴求重點
5、 活動推廣的方式
（4） 項目現場包裝策略
1、 銷售現場包裝
2、 樓盤處道路包裝
3、 項目工地包裝
5、 項目媒介組合策略
1、 媒體發布策略
2、 媒體分析與選擇
6、 健達世紀園廣告工作推進一覽表
7、 健達世紀園項目全案包裝策略一覽表
8、 健達世紀園推廣費用
1、 世紀園項目概況
健達世紀園佔地156畝，總體規劃分三期開發，一期為8棟多層，已經入住；二期為10棟，已交工；三期5棟在熊爾河畔。小區內多功能會所，幼兒園，休閑娛樂設施配套齊全。此項目是鄭州南部區域一所大型、生態、純住宅的社區。現在的銷售均價是1500元/㎡，其中三樓價格1798元/㎡；五樓價格1498元/㎡；六樓、七樓1280元/㎡，一次性優惠4%。戶型主要集中在80㎡-130多㎡之間，整體規劃、建築的外立麵塑造及景觀設計有濃郁現代特色。
項目周遍學校有大學路小學、鐵十一小、鄭鐵七中、六十二中、中州大學、鄭州航院等小學、中學、高校；附近矗立高級飯店、賓館：民航大酒店、台灣大酒店、灕江飯店等；附近思達超市、世紀聯華大型購物場所；鞋城、食品批發市場、高寨農貿市場滿足人們的日常生活需要。社區外部配套完善，空氣質量較好，商業設施齊全，文化氣息濃厚。
本案西面緊鄰城市主動脈京廣南路，南面寬闊暢通的航海路連接著城市主幹道：西環路、大學路、紫荊山路、東環路等。項目西南的客運總站公交線路伸向城市的四面八方。健達世紀園所處區域為城市與都市鄉村結合部，居住人群層次復雜、素質相對較低，人群流動性大，治安狀況較混亂。航海路口至物業地址這一段給人破敗、衰落、陳舊的印象。
2、 健達世紀園市場分析
（1） 鄭州南區地產項目營銷環境
從今年來看，鄭州房地產市場開發形勢良好，
隨著鄭州市拉大城市框架，擴大城市規模，降低城市戶口的准入門檻和區域性中心城市的建設與發展，全市的房地產開發進入了一個全新的發展時期。政府開發北區的政策東移，
傾力籌建鄭東新區。與其相比顯得南區項目在升值潛力方面前景不
太樂觀。同時，隨著市區內大型批發市場的紛紛南移，也將會在一定程度上促進南區經濟的進一步繁榮。改革開放以來，隨著城市化的進程，以及南區專業市場的建立。鄭州南區逐步形成了大型燈具批發市場、京廣批發市場（鞋城）、河南萬客來食品城、鄭州市華中食品城、鄭州食品城等。此板塊地段具有得天獨厚的商貿特徵。各項經濟指標與鄭州其它地區比處於中等水平。對商品房等大宗商品的購買力具有一定規模。航海路地產項目形成了兩頭大中間小的啞鈴狀的樓盤特徵，中間沿線項目產品同質、地段優勢相似的情況下競爭異常激烈。城市中心較好地段項目獲得難度越來越大，郊區化的地皮也成為眾多開發商的爭奪的對象。
鄭州南區商賈雲集，具有較明顯的商貿特色，經濟發達的程度比周圍地帶高。這是其得天獨厚的板快優勢。這種特殊性決定了本區域的消費群對樓盤的價格敏感度比北區高。同時，本區域外來人口較集中，對於商品房消費有一定潛在市場。
（2） 南區地產項目總體競爭態勢及競爭者分析
南區項目中心地帶金祥花園、亞新美好人家、龍躍系列項目、富寓花園等項目先後開發成功，預示著該地塊項目尚具有巨大開發潛質，同時也標志著這一區域消費市場日益成熟。此後南區中心地段出現了第三代生態住宅：健達世紀園、錦綉江南、開元麗城、亞星盛世家園等注重社區環境、綠化率較高的大型項目。多數項目在建築風格及景觀設計與外立面方面產品同質，樓盤概念也沒有鮮明特色。然而航海路沿線兩段如金色港灣、帝湖花園等項目在產品定位、概念炒作及營銷推廣方面有著與眾不同的成功案例。
因此，為了更好的作好健達世紀園項目的整合，河南惠喬廣告公司市場部對周遍最主要競爭者、潛在競爭者進行周全細致的市場調查與深入分析。基本情況如下：
序號項目名稱均價規模戶數工程地址物業地址廣告定位案場狀況 廣告定位主打廣告語形象定位營銷狀態1 開元麗城1490元/m規劃面積116畝，900多戶一期11棟以封頂，處於強銷期京廣南路與長江路交叉口南50米南區美麗新世界選擇，是一種權利，有何嘗不是一種能力。在合適的地方，選擇，自己的美麗新世界。塑造南區大眾化品牌現代化住宅 案場大廣告牌醒目，視覺很有沖擊力，震撼力。售房部包裝時尚、溫馨、清雅。銷售員服務熱情。2亞星盛世家園1580元/m佔地面積140畝，戶數1188一期在建正在銷售嵩山路與長江路交叉口東北角高尚歷史文化景觀社區 亞星生盛世家園——文化成就未來；嵩山路上觀山聽水首席庭院。首家大型文化主題景觀社區圍牆包裝色彩莊重沉穩，突出歷史厚重感。案場氣魄，濃郁的文化氛圍。銷售員有氣質，缺乏積極性。3錦綉江南1600元/m佔地為120畝 1100多戶 一期完工綠化即將建設 興華南街與張魏路口東南生態型藝術社區「藝墅世家幸福之家」生態健康藝術售樓包裝現代風格、色彩明快。售樓現場氛圍冷淡。售樓員專業知識與技巧不足。4 帝湖花園1680元/m規劃面積3110畝，456畝的月湖一期多層即將建成航海路與桐柏路交叉口純生態水景人居所「回家就是度家的開始」「善待你的一生」「大帝湖、大社區、大自然」大氣魄、大氣勢的歐式風格售樓現場，開闊的廣場。一期銷售過半，剩下價位較高的困難。非常熱情專業敬業的銷售員。5富寓花園1550元/m280戶處於尾盤銷售期航海中路30號平實、自然、務實、利益訴求(宣傳書)您想要的，正是我們為您建造的。現代主義與歐式建築風格糅合開發項目時機極佳地理位置較好，周遍配套設施齊全。6金祥花園1450元/m1000多戶五期正在熱銷中鄭州市航海中路19號實用、品牌點睛之作、封園之作、完美之作比較務實的小區主要是以佔領市場先機前幾期為經濟實用房，價位較底。本期是商品房，價位較高。7龍躍時代家園1900元/m85戶尾盤銷售期航海北街與交通路交叉口沒有怎麼做廣告注重品牌效應售房部規模不大精緻、時尚
競爭者——5W戰略分析
現代營銷由「產品導向——市場導向——需求導向——關系導向」等理念向更高級更直接更有效的現代營銷理念演繹：競爭導向的營銷理念。這是因為當市場發展趨於成熟時，主要競爭對手的每一項營銷策略及活動都是在充分的研究消費群體情況下制定的，有其明確的目的性與針對性。
克勞塞維茨在其《戰爭論》中說戰爭有兩個目的：一是以打敗敵人為目的；二是以佔領敵人境地為目的。在此基礎上提出的5W戰略是以競爭者為研究對象的現代營銷觀念，因而有很強的攻擊性與侵略性。在對區域市場發動一場殘酷的侵奪戰時，對「敵人」進行火力據點的偵察是至關重要的。「知彼」是市場爭奪戰制勝的關鍵。針對競爭對手「做的好」模仿，「做的不好的」改進，「沒有做的」佔領市場高地，「正在做的」研究對策。從而在激烈冷酷的市場爭奪戰中獲得勝利。
主要競爭者——【開元麗城】
項目概述：開元麗城佔地約116畝，總建築面積約12萬平方米，規劃900多戶，項目綠化綠30%以上，是鄭州南區一個大型、人文、低密度、高綠化純住宅社區。
開元麗城總體開發為2期，規劃籌建22棟多層。一期共11棟、36個單元，432套住宅。分三次調整價格，即每144套調整一次，項目至2003年底竣工。一期建設包括室內多功能會所、大型中式休閑廣場、兒童游樂場所。主力戶型為三房和兩房，面積90m-230m，戶型設計功能合理，最大樓間距為50多米。
現已銷售200多套（由於在營銷推廣方面的問題，健達把本該屬於自己的200多名客戶拱手相送給自己的敵手——開元麗城）由於2003年房產會之後一個月內沒有開展廣告宣傳與公關活動，近期銷售狀況有一定困難。開元麗城主要賣點列舉：a、開元房地產的大眾化品牌 b、開元物業品牌 c、開元麗城的規模 d、開元麗城的超底價位。
競爭對手5W因素分析：
正在做什麼為什麼這樣做做的好的 做的不好的沒有做的
1、在項目處於強銷期，定期連續發布理性訴求比較廣告。 2、發布項目工程進度的告知廣告，向置業者發布信息 3、侵奪求廉求利 的目標客戶群體 4、准備第二輪宣傳沖擊波 1、攻擊打壓競爭對手，突顯項目性價比，迎合南區置業者求廉心理需求。 2、穩定以定單置業者的信譽，擴大口碑效應傳播。爭取置業者購買的信心1、售房部包裝時尚、清逸、精緻，有濃厚現代感的氣息。 2、案場內廣告牌畫面唯美、色彩選擇明快、視覺表現有強烈的沖擊力與震撼力。 4、案場外部POP廣告、牆體廣告搶眼吸引人。 5、強銷期以理性訴求廣告的競爭性策略，運用比較廣告。 6、項目定位消費群體明確：工薪階層。平民化、大眾化、品牌化的路線。 7、物業品牌知名度與美譽度都很高。 8、營銷推廣與價格策略明確。1、廣告推廣策略不太明確，產品形象廣告推廣不太理想。 2、准備期、內部認購期形象廣告的創意表現匱乏。 3、廣告推廣前期媒體組合單一，只有大河報。影響面深度還是不夠。 4、項目所處的地段荒涼，周遍配套設施不齊全，生活不太便利。1、售樓處道路沒有包裝，周遍營銷氛圍不濃。 2、項目影視廣告還沒有做。 3、南區交通要塞戶外廣告牌也沒做。 4、對市場主體只是做市場調查，並沒有派發宣傳單頁。
其他競爭項目簡析：亞星盛世家園/錦綉江南/帝湖花園
潛在競爭者——【亞星盛世家園】
此項目位於鄭州西南區嵩山路上，佔地面積為146畝，社區包括20棟多層，3棟小高層，2棟寫字樓多種格局。5000m的中庭廣場，1000m的人工湖，1700m的地下防空設施。主力戶型二房、三房、復式，面積28——205m。社區內有會館、幼兒園、商業街等相關配套。
亞星盛世家園主要賣點羅列：a、亞星地產的品牌 b、居住文化形態—文化主題c、水景山景的園林規劃
競爭對手5W因素分析:
〔優勢〕
1、 售房部外部造型現代感十足，2、 內部裝飾典雅人文氣息濃郁。售房部的大氣魄展示了開發商的雄厚實力。3、 項目附近的戶外廣告牌醒目，4、 視覺沖擊力強。5、 圍牆包裝較重視與項目推廣主題「文化成就未來」相吻合，6、 突顯了人文歷史的厚重感。7、 項目綠化率高，8、 在景觀設計方面把山景與水景融入小區。
9、 在上街區有著開發房地產的成功經驗，10、 注重建築品質，11、 戶型設計、景觀規劃。12、 生活環境優雅，13、 空氣質量較好。
〔劣勢〕
1、 廣告主題不2、 明確：一是文化成就未來；二是嵩山路上觀山聽水首席庭院。3、 宣傳推廣存在著很大的盲目性且不4、 系統，5、 造成資金的大量浪費，6、 反而7、 增加了項目成本。8、 「文化成就未來」主題概念推廣有些空洞，9、 周遍文化氛圍不10、 濃厚。11、 開發商觀念陳舊、沒有現代營銷意識，12、 以自我意志為核心，13、 不14、 遵循市場規律。15、 無法與專業營銷策劃公司建立戰略聯盟，16、 很多營銷策劃公司也不17、 願與亞星房地產開發公司合作。
18、 項目位置偏遠，19、 周遍學校、醫療、商業等生活配套不20、 完善。
21、 亞星房地產是上街外來品牌，22、 在鄭州知名23、 度與美譽度低。
【錦綉江南】——潛在競爭者
項目案名原為天泰?藝墅世家。佔地120畝，11萬平方米的住宅，最大樓間距超過50多米，容積率低，綠化率超過45%。1萬多平方米園林規劃，中央花園中1500平方米的業主會所，500平方米的幼兒園。主力戶型三房、四房、復式98——200m。一樓1618-1683元/㎡（帶花園）；三樓1586-1665元/㎡；五樓1362--1442元/㎡；六樓1130--1209元/㎡。項目位於亞星盛世家園旁邊，有25棟多層住宅，社區內有生態綠化系統、石景、水景、健康休閑系統。
錦綉江南主要賣點羅列：a、生態型社區 b健康概念的提出 c 藝術型社區
對手5W戰略分析：
〔優勢〕
1、 在較繁華地段與物業地址處售房部各一；較繁華地段人流量大，2、 距離目標3、 客戶群體接近；建立了佔領市場爭奪的據點。4、 該項目是南區中段較早提出生態型健康藝術社區的樓盤；項目園林規劃設計及至完美，5、 綠化率及高。
6、 注重影視廣告的宣傳，7、 建立了一定的樓盤知名8、 度。
〔劣勢〕
1、 天泰房地產開發公司在上項目前，2、 對項目可行性分析與研究不3、 夠深入不4、 夠專業。這也反映開發商缺乏遠景規劃，5、 沒有長遠的市場洞察力。
6、 一期已為現房，7、 樓房的缺點充分展現。建築外立面為面磚，8、 呆板、生硬缺乏時代感，9、 戶型設計不10、 合理，11、 主力戶型面積偏大。以至造成消費群體購房的抗性很大。12、 案名13、 的全面變動，14、 造成資金的極大浪費。
15、 售樓員缺乏熱情，16、 專業技能與知識不17、 足。18、 媒體組合策略比較單一，19、 只有電視做告知性或提醒式廣告。開發商缺乏長遠的營銷傳播策略。
20、 精美的樓書與樓盤的實況形成鮮明的對比，21、 樓書的成本太大，22、 而23、 效果較差。
【帝湖花園】——潛在競爭者
帝湖花園是布瑞克房地產開發有限公司興建。此項目是鄭州市規模最大環境最完美的大型純生態水景居所。也是鄭州唯一最大活水湖的社區。規劃土地為3110畝，20餘平方米天然湖面，1200畝園林綠化，8萬平方米休閑廣場。項目綠化率為51%，容積率為1。社區分為三個區域：萊茵東郡、羅馬毫庭、威尼斯水域。項目先開發多層住宅，以集聚人期，加速資金周轉，快速回籠資金。開發的多層以其低廉的價位、高品質生活方式迅速銷售過半，主要是五六樓價位底的買的較好。樓盤定價策略較有特色，與湖的遠近而不同。此後逐步開發別墅、聯排別墅、高層。項目規劃景觀以湖全面展開，綠化率高。此項目對西南區其它項目有較大的威脅。
營銷傳播推廣策略是非常的成功。媒體發布策略宛如一股龍卷風，震撼著鄭州地產界。樓盤形象廣告的策略型創意的發布有一種大氣魄大氣勢，霸氣十足，深入人心。集中火力投放了一輪一輪的媒體炸彈，強烈的刺激著欲在西區置業人士。
（三）南區消費群體置業者分析
1、目標客戶群分析：目標客戶群年齡在25歲——45歲左右；中等高等學歷以上，工作與事業相對穩定，進入事業與家庭穩定期。家庭可支配收超過2萬元，首期支付3——6萬元之間，月供還款約450——1000元左右。根據前期市場調查顯示，南區整體生活消費水平低於全市的平均水平。
2、 目標客戶群定位：
依據南區狀況，本項目的消費群體主要是：
南區經商批發人員（鄭州萬客來食品城、鄭州華中副食品城、 鄭州食品城、京廣路鞋城批 發市場、總站紡織品批發市場等）周遍學校中青年教師（中州大學、鄭州航院、測繪學校、鄭州衛校、鄭州七中等）鐵路、部分行政、企事業單位職工（鐵道建築總公司鄭州材料總廠、鐵路局工程機械廠、嵩山機械廠等）周邊老城區居民
鄭州中低收入人群
南部郊縣入遷鄭州戶
通過對消費群體的走訪結果顯示，項目周邊經商戶與居民對項目都寄託很大希望，也有購買意向，價位希望在1000元——1300元/平方米。對周邊的市場調查與消費群體的走訪都顯示：對社區環境、物業管理、人文教育十分重視。
3、目標客戶消費心理分析
【共性分析】目標群體都有強烈的求廉求榮心理，渴望獲得尊重與歸屬感，希望獲得環境幽雅、空氣質量較好性價比的完美居所。在他們漂泊租房渴望他們對子女的未來抱有很高的希望，希望子女能夠受到比他們更好的高等教育，願意居住在文化氣息濃厚的區域。
【差異分析】
南區板塊是生意人集聚群落，外地人比較多。他們成為改革開放以來先富起來的那一群體。幾十年的經營累積累了大量的財富，雖然擁有別人眼羨的富足，並不意味著生活質量的提高。他們依然寄居在別人的屋檐下，過著都市富裕階層的租房生活。他們渴望改變當前的居住環境，擁有自我生活的新天地。渴望成為真正意義上的城裡人，融入都市現代生活。同時在領略都市繁華之後，又期望一所環境優雅、寧靜和諧能令心靈休憩的場所。
這一區域也是具有良好的人文環境。周遍的中青年教師擁有很高的涵養與文化知識，渴望高品質高物業的現代生活環境。相當部分群體也是外來人群，他們對城市生活有著獨特的理解，期望在喧嘩與騷動之後，享受那分安詳、寧靜、和諧。在事業與愛情步入穩定時，他們渴望有個幸福理想家園。同時對未來的社區生活充滿幻想與憧憬。
城市工薪階層經過幾十年的辛勞工作，他們積累了相當的財富，但是他們的財富來之不易。有由於房地產所具有的付款額度大的特殊性，大多人群持幣待購。在購房過程中謹慎，貨比三家。由於原來所居住房屋戶型、面積、功能不合理，社區環境綠化差，房屋破舊等原因，希望將來的居住場所與環境要改善原來居住條件。
（四）健達世紀園項目SWOT分析
（1）項目優勢（Strength）
1、 區位優勢：本案位於鄭州批發市場、商貿發達的區域。
2、 規模優勢：項目佔地156畝，是南區較大型樓盤。
3、 面積優勢：戶型面積為80m——130m，面積較適合南區市場
4、 環境優勢：綠化率較高，較郊區化的地段，空氣質量較好環境優雅。
5、 人文優勢：周遍小學、中學、高院林立，文化氣息較濃。
6、 配套優勢：社區內多功能會所，休閑娛樂場所；社區外商店、購物、生活設施齊全。
7、 進度優勢：項目為現房，可感受產品成熟價值。
8、 價位優勢：價格比較適合南區市場。
（2）項目劣勢(Weakness)
1、 經濟劣勢：由於銷售不夠順暢，開發商資金周轉有問題。
2、 信譽劣勢：由於開發商拍賣地皮風波，以及變更工業用地產權等問題引發當地居民及社會公議。
3、 周遍劣勢：項目周邊的老建築偏多，且比較嘈雜，周邊小區域存在抗性。 4、 園林劣勢：規劃布局不太合理，人車分流系統不完善。
5、 產品劣勢：建築外力面有些落後，戶型設計不是很合理。
6、 景觀劣勢：周遍沒有公園、文化廣場。
（3）存在的機會：
1、以通過導入新概念，樹立在公眾中的新形象。
2、房產證馬上就拿到，為公關活動做了良好的鋪墊。
3、開發商資金周轉困難的解決。
4、市政府即將大力改造熊洱和河，此河正從健達世紀園小區穿過，改善了人文生活環境。
（4）面臨的問題：
1、 區域整體消費能力有限，目標客房戶群體爭奪現象將較為嚴重。
2、 開發商有一定知名度，但美譽度極差。
3、 項目地段同質，概念炒作同質。
4、 消費者對朝北的客廳存在著較大的抗性。
5、 競爭對手—開元麗城即將封頂，時尚現代的外力面即將呈現。
6、 健達世紀園產品外力面的老化。
7、 健達世紀園「好水好景好家園」的主賣點不具備競爭力、說服力。
8、 售樓員的銷售技巧及公關禮儀缺乏專業的培訓。
3、 項目銷售策略
（一）入市時機及姿態
一個項目銷售的成功與否是與其銷售時機的把握密切相關的，銷售時機把握准確與否，直接影響到項目的銷售與推廣效果。只有把握好銷售時機，才能實現預期的銷售目標，否則會對全盤的策劃銷售造成不利的影響。
作為南區開發較早的地產項目，本項目在土地產權沒有變更，資金周轉困難，項目宣傳推廣盲目、項目包裝不系統的情況下倉促上項目。這在客觀上來講，對於本項目在長期內開展銷售工作是非常不利的。當前置業群體已越來越理性，其對物業的結構、戶型功能、景觀環境、交通配套等要求也越來越嚴格，項目不具備認購的前提條件而倉促入市，會在營銷推廣過程中造成極大的障礙。由於初期階段沒有開好頭，形成極為惡劣的影響，降低了置業人群對本項目的新鮮感，在日後正式發售工作造成困難，也沒有起到預期的正面轟動效應。本項目已經錯過較佳的春節前夕時節，而這一時節是開展公關促銷活動的較佳時節，也是重塑開發商形象以及贏得消費信心的良機。根據本項目的市場環境、競爭態勢、工程進度及市場的發展趨勢，為了明年的三月份銷售做准備，惠喬建議：
2004年12月01日作為本項目導入期
（二）價格定位及價格策略
1、定價策略
定價的影響因素：
位置交通狀況
周邊環境
配套設施
社會公共教育設施
規模
內部規劃設施
景觀
戶型結構
發展商信譽
工程進度
交樓標准
物業管理
2、定價的基本原則
結合市場需求及房地產業內經驗，評定上述定價影響因素之權重，綜合分析評定物業綜合素質：
各定價影響因素之權重分析圖
參考同區同類樓盤之綜合素質及價格水平，利用「市場比較法」制定價格；
在給各住宅單位具體定價時，充分考慮景觀、朝向、戶型結構、通風透氣、噪音、同層位置、樓層等因素。根據上述綜合因素來給物業的不同方位、不同面積、不同層數給樓盤定不同的價位，採用差價策略。
參考同區同類樓盤之綜合素質及價格水平，利用「市場比較法」制定價格；
在給各住宅單位具體定價時，充分考慮景觀、朝向、戶型結構、通風透氣、噪音、同層位置、樓層等因素。根據上述綜合因素來給物業的不同方位、不同面積、不同層數給樓盤定不同的價位，採用差價策略
（三）銷售階段安排
惠喬建議將整個銷售推廣過程分為以下5個階段，每個階段將採取不同的，具針對性的銷售推廣策略（原則：每一階段所面臨的問題，策略能達到怎樣的效果）
階段名稱時間銷售策略宣傳目標銷售單位第一階段形象樹立期2003/12/—2004/3/（為期3個月）「短」「平」「快」的策略，廣告宣傳持續，銷售速度要快。 對銷售人員進行專業技能與公關禮儀的培訓。消除開發商信譽度低不良印象，重塑消費信心。 以一期尾盤為主，完成總套數的10%第二階段信譽提升期 2004/3/01—2004/6/01 （為期3個月）低開高走的價格策略，犧牲部分利益。為盤活資金，集聚人氣做准備。這樣會給買家一種抓緊時間下定的感覺，否則，時間越往後價格越貴。做好老業主售後服務，展開公關活動，注重口碑效用的傳播總套數的15%第三階段旺銷期2004/6/02—2004/9/02 （為期3個月）在本階段可以考慮提價，達到開發商原計劃定價。營造熱銷樓盤的氛圍。間斷發布廣告及促銷活動信息。注重廣告的累積效果。總套數的45%—50%第四階段持續期2004/9/03—2004/12/03（為期3個月）前期業主售後服務完善，銷售控制時機的把握。廣告媒體組合的 總套數的15%—20%，第五階段清盤期2004/12/04---------- 發布間歇性告知廣告總套數的
四、健達世紀園項目推廣策略
（一）健達世紀園項目推廣主題（待議）
1、 關於案名2、
「健達世紀園」案名有些陳舊、不時尚、不新穎。鄭州也有相同相類似案名。案名尚有些新時代特徵。更改案名將會使所建立起來項目知名度毀譽一旦，浪費財力。建議延續原有案名，只是在原來基礎上做稍微改動。整合項目資源，推動項目新形象傳播。
一期「健達?世紀花園」
二期「健達?時代花園」
3、 項目推廣主題
賦予項目一種獨特概念，就是賦予項目精神與靈魂，使純物化的樓盤具有鮮活的新生命特徵，給予項目更高的附加值。獨特的概念可以引領時尚生活潮流，區別於競爭樓盤，獲得更大差異性，從爾形成獨特的銷售主張，避免差異化的惡性競爭。
健達?世紀花園——時代?城市?後花園
健達?世紀花園——京廣南路上--新城市主義的復興
健達?世紀花園——城市中堅的世紀花園
健達?世紀花園——新都市主義，詩意的家園。
* 城市主義。復興。/自由主義。張揚。/自在生活。愜意。/文化生活。濃厚。
* 廣告主打語：與幸福（城市）生活有個約自在。愜意。濃厚。——城市生活新主張。
圓您一個不太奢侈的夢
4、 主題詮釋
【時代】——將項目現代主義建築風格與現代化的社區生活兩項因素融合，突現21世紀新時代新生活的全新現代特徵。
【城市】——由於相當部分目標客戶群為了謀求生存與事業的發展，帶者夢想與期望來到這個中原都市，逐漸熟悉並融入這個城市生活方式。即要品位都市時尚、文化、繁華之後，又體驗歸家的溫馨、愜意、舒適。城市主義就是人們對城市物質豐裕與精神富足嚮往的完美詮釋。
【後花園】——健達世紀花園正好位於目標客戶群所做生意或工作的場所附近，宛如他們工作場所的後花園。這也與項目的景觀設計綠化率較高，即將改建的熊耳河畔是比較妥帖的。
（二）項目廣告策略
1、 廣告階段策略
第一階段：以軟性新聞廣告為主，配合硬性形象廣告廣告和公關活動推廣。以軟性新聞廣告為主介紹開發商的新形象，社區的文化概念，建設規劃概念主題。
第二階段：以硬性廣告為主，宣傳樓盤戶型、功能配套、景觀綠化、社區生活等
第三階段：以促銷性與提醒式廣告，刺激消費。
2、 廣告創意策略
1、 報紙廣告創意
* 開發商形象篇：《天平篇》《簽名篇》《愛心篇》《腳丫篇》等
* 樓盤硬體設施：《地段篇》《人文篇》《生活篇》《愛情篇》《友情篇》等
* 軟文宣傳篇：
2、 影視廣告創意
a、 形象片
b、 主題片
3、 戶外

G. 房地產欲降價促銷售,但是對老客戶又不公平,有什麼好的方案

可以做一個新老客戶同樂的活動， 新客戶促銷買房。 老客戶進行抽獎活動送點傢具電器啥的。 這樣在心理上 新客戶得到了促銷，並且看到老客戶也會有獎勵，可以刺激買房心理。而老客戶也會得到一定的心理安慰

H. 房地產網路營銷方案

房地產網路營銷方案 （一）

房地產網路營銷的理想方式，最大特色即在於「足不出戶，選天下房」。不需要從一地趕到另一地選房看房，僅在家裡利用互聯網，就可了解房地產樓盤項目的規模和環境，進行各種房屋的查詢和觀看，一個構建完善的房地產網站，購房者所關心的一切重要信息如房屋的外觀、房間的布局、周圍的社區環境、公園、學校等只要用手指輕輕點擊滑鼠就一覽無余、盡收眼底，在對各種房地產項目進行了全面而審慎的選擇、比較後，購房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋，過去十分耗費時間、口舌和精力的選房過程，在網路營銷的環境中，變得十分輕松有趣和迅速快捷。

理論上，通過網上支付，還可在網上簽訂購房合同。不過在現實情況中，房地產作為大宗投資消費，消費者直接通過網路進行交易的情況非常少見，房地產網路營銷目前最主要的目的，還是通過網路給瀏覽者創造一個虛擬體驗的環境，讓他充分感受地產項目的特性，吸引他進入現實售樓現場或者電話進一步溝通，為成交做好前期工作。

網路營銷的特性：網站是基礎，推廣是手段，贏利是目的！

常見房地產網路營銷推廣方式

A、SEO（SearchEngineOptimization，搜索引擎優化）

搜索引擎優化是中小企業最常見的一種推廣方式之一，主要是通過搜索引擎的排名來提高網站的最大程度曝光率，從而提升網站的流量，來實現互聯網的銷售。當然對於中小企業來說更傾向於用戶的體驗化，也就是常規說到的UEO。

B、PPC（PayPerClick點擊付費廣告）

點擊付費廣告對於現在的企業來說很大一部分採用了這種按照實際點擊來付費的廣告形式，最主要的目的是得到最核心客戶的點擊，常規網站比較常見的有網路、谷歌、搜狐、騰訊、雅虎等等，居多一些當然現在也有一些電子商務網站採用了該推廣模式，最大的優勢就是把每一分都花在了刀刃之中。

C、博客營銷

博客營銷也同樣是一種很不錯的推廣營銷方式，最主要的目的是對公司以及產品信息進行一個有效的傳遞，對於一個企業來說，最主要的問題在於博客的選擇以及博客的合理應用，在博客推廣中不在於多，在於的是精，提供和傳遞有價值的信息才是大家所喜歡的信息。掌握有效的方式方法。

D、B2B平台推廣

B2B電子商務平台在現在對於中小企業來說也是屬於比較火的一種推廣方式，因為能夠很直接的對產品實現傳遞和銷售，典型的B2B平台有阿里巴巴、慧聰網、生意寶、環球資源網等等，B2B推廣特別是針對於現在全國B2B數量急速的增加，我們需要做的就是採用2/8原則，把大量有效的時間花費在有價值的B2B上，而其他的網站就僅僅是屬於信息發布平台。

E、電子郵件營銷

電子郵件營銷在中國市場來說對於企業還沒有做到能夠合理的有效運用，在這一點上面做電子郵件營銷中國還是處於發展中，但是不過現在電子郵件被大量的一些虛假廣告信息和垃圾信息所採用，一個郵箱每天輕松就能夠收到幾十條垃圾郵件，當然其實對於電子營銷營銷來說也同樣是一種很有效的推廣方式，主要是將公司信息經過製作之後，對產品、促銷、榮譽、刊物和相關資訊進行點對點的有效傳播，當然最主要的就是內容和資源，這個在企業中應該多注意一些，就是掌握大量有效的資源對推廣是能夠達到很好的效果的，特別是現在行業之間的差異化一定要注意，可以通過一些付費的方式獲取目標客戶群體的郵件庫資源，當然一定是有價值的。

F、新聞軟文營銷

這一種方式在現在來說採用的是越來越多，大部分的企業開始了採用了軟文營銷進行推廣，然後在大型行業門戶或者是大型網站進行傳播，不過最主要的是注意幾個方面，1、內容的真實性，2、內容的價值型，3、內容的推廣方向，這幾點一定要明確，最主要的是有效的信息，當然公關類的先拋一邊，因為那個技巧性太高，而且需要投入大量的人力和物力。

G、QQ群推廣

QQ作為現在中國使用群體最多的即時通交流工具，對現在很大程度上面推廣工作起到了很大的幫助，特別是現在的QQ群，對推廣上更是添加了幾分色彩，主要的方式是QQ群郵箱，QQ群信息發布，當然還是有一定技巧，QQ群推廣不易採用苦力的方式，因為不易這種方式推廣，掌握一定的技巧，可能對推廣能夠起到很大的作用，因為QQ是和人打交到，只要掌握了好的方式方法很容易建立口碑營銷。

當然了，網站推廣方法還有很多，但是不是每一種方法都適用於自己所服務的'對象，具體問題具體對待。只要選對方法，堅持下去，就能得到預期的效果。

房地產網路營銷方案 （二）

網路營銷已隨著網路的普及而逐漸被越來越多的房地產企業所關注，但是在網路營銷策劃中成功的房地產企業不是很多，網路營銷與傳統營銷是相似的「事無預不立」成功與失敗的關鍵因素在於營銷策劃。下面與大家分享一下房地產網路營銷策劃的關鍵因素。

一、網路營銷的正確認識

網路營銷的成功案例非常多，在做網路營銷策劃的時候不要只是看到網路營銷的成功的案例要將眼睛盯著企業自身的情況，不是有一個好的想法就可以成功，要將整個營銷策劃考慮到細節，在這點上網路營銷和傳統營銷是相同的。但是網路營銷有有區別於傳統營銷，只有正確的認識了網路營銷才會將網路營銷運營到極致。

二、專業的網路營銷團隊

「工欲善其事必先利其器」找對正確的人是成功的一半。通常在網路營銷團隊建設上普遍有著兩種極端：一是抱試試看心態的企業，臨時找來兩三個人，甚至某一個人就開始了網路營銷，並且這些人還不一定是專職做這個事，可能是從原來銷售部門找了幾個經常會上網的，兼著做網路營銷。在分工上也沒有什麼區分，放任員工想怎麼干就怎麼干，也沒有相應的權責。在團隊的管理上，還必須要做到分工合理，相應的職責要明確到每一個人，檢查起來才有據可查，責任才能落實到每個人頭上，相應的計劃才能執行下去。

三、有效的營銷方案制定

根據企業營銷戰略制定出來的網路營銷方案是企業開展網路營銷的靈魂，如果缺少切實可行的網路營銷方案，不管再怎麼努力，終將會是徒勞無益。

對於網路營銷目標的制定，很多企業都滿不在意，要麼覺得能做多少算多少，要麼覺得越大越好。要知道這種想法直接導致的是網路營銷的工作無法檢查，因為沒有一個標准，誰也不需要為此負任何責任，在這種情況下，要想成功劉禹含相信是不太可能的。

四、營銷方案的有效執行

在網路營銷策劃方案制定好之後就是對方案的執行，在完美的方案不執行也之後是一個方案，做網路營銷策劃同樣需要成本，需要考慮投資回報率，及時高效的方案執行才會降低成本，要明白免費的營銷方式不只有你想的到，付費的就要精於預算，在將免費的營銷方式完成之後要有效的控制付費的推廣，不是所有的訪問都會創造價值。執行力在一定程度上營銷著網路營銷的成本。

在成都這個城市，越來越多的房地產網路營銷企業開始藉助網路來傳播自己的企業形象，建立企業品牌。做網路策劃的企業也很多，但是比較出名的就是同恆互動了，也有好多項目案例，至少目前同恆互動文化傳播有限公司作為一家專業的網路策劃服務公司，其不光擅長微博營銷、危機監測及處理、媒體關系管理，同時也十分擅長網路熱點策劃、新聞推廣等各種網路互動營銷手段。同恆互動文化傳播有限公司擁有來自全國各地的專業人才，組成了業內口碑良好的專業團隊。

所以說不是說完成以上幾點網路營銷策劃就會成功，但是不考慮以上因素網路營銷是不會成功的，一個好的策劃要考慮的因素會很多，有了好的方案並將營銷做到細節才是重要的。