㈠ 營銷推廣活動策劃方案
營銷推廣活動策劃方案五篇
為了確保工作或事情順利進行，常常需要預先制定方案，一份好的方案一定會注重受眾的參與性及互動性。那麼什麼樣的方案才是好的呢納瞎遲?以下是我為大家收集的營銷推廣活動策劃方案，僅供參考，大家一起來看看吧。
1.整體推廣思路
1.1__龐洞李大的銷售網路為主線
__地產目前擁有55家下屬分行，200多名銷售員工，網路遍布深圳各地，銷售終端直接面向社會各個層面，遠非傳統二級銷售網路可比。
1.2現場銷售以及定向傳播為兩條輔線，進行全方位的推廣
銷售現場作為客戶接待與銷售管理的中心，其重要性仍是不可替代的。同時__地產將從以往積累的數萬份客戶資料中找出有類似需求者進行定向推廣，大大提高了信息傳播的有效性。
2.推廣目標
戰略目標取決於企業的經營目標神亂，與自身經營目標相統一的推廣目標可歸納為四點：
2.1銷售增長目標
本項目的一切廣告活動為了能開拓和贏得市場，從而提高樓盤銷售業績，按開發經營計劃完成銷售目標。
2.2市場擴展目標
通過戶外廣告活動，展開以深圳福田為中心的銷售市場。按漸進式廣告戰略拓展南山、羅湖市場。
2.3品牌樹立目標
通過一系列活動，樹立自由城的良好品牌，使項目在推廣的目標市場上形象鮮明。增強目標市場消費者對項目的好感。
2.4企業形象目標
樹立良好的品牌，進而擴大港豐地產在社會影響力。
3.推廣戰術
3.1銷售中心現場展示
從所見、所聽全方面讓買家了解信息，直接影響買家的選擇。
3.2展銷會
展銷的人潮和銷售氣氛能很好的感染顧客購買情緒，使客戶相對容易做出決定。
3.3工地形象展示
工地是宣傳最經濟和有效的場地，直接影響物業形象和銷售氣氛。
3.4上門直銷
從公司資料中列舉有可能購買的客戶，上門洽談並奉送資料，定點突破。
3.5促銷活動
有效的製造銷售熱點，針對性強，效果直接。
3.6樓盤視覺形象
試樓盤概念具體化、專業化，給買家留下深刻、明確的印象。
3.7製造恐慌
主動把握買家心理，製造旺銷勢態，吸引觀望買家。
4.推廣階段劃分
根據本項目的銷售推廣方案，將廣告具體內容落實分為3個階段：
4.1形象導入期
時間：20__年月11月底--12月
推廣思路：本階段的推廣重點放在"第五代小戶型"的概念推廣及項目知名度建立，藉助各媒體的軟性新聞報道，通過事件營銷的形象導入策略，製造新聞熱點，引起社會公眾的高度關注。同時抓緊准備銷售所需的資料、現場包裝方案、裝飾施工設計等工作。
推廣目標：推廣自由城的品牌，為正式銷售奠定基礎
媒體支持：本階段的廣告媒體以大眾化的《深圳特區報》、《深圳商報》、《南方都市報》軟性新聞報道為主，以戶外媒體、電子媒體為輔，目的是傳播國商大廈全新的品牌形象，使潛在的客戶了解到"第五代小戶型"概念及項目銷售的初步信息。
4.2正式推廣期
時間：20__年月12月-20__年月1月
推廣思路：這個階段是在第一階段的營銷基礎上，進一步加深主題，通過多種營銷方式密集轟炸的方式，引起社會關注，提高知名度，鞏固品牌形象。達到進一步開拓市場的作用。
推廣目標：銷售面積達到50%，即約為20000平方米左右。
推廣方式：
定向推廣--把事先經過精心設計包裝的折頁和介紹國商大廈的樓書定點的郵寄或傳真給目標客戶，也能採取發電子郵件的形式通過網路作定向推廣。
人力推廣--根據收集的客戶資料，派員上門進行推廣和洽談。
媒體推廣--本階段的媒體投放以實銷性較強的報紙廣告為主，重點發布銷售信息及優惠措施;同時輔之以網路媒體、戶外媒體、消費雜志媒體等。
網路營銷--利用本公司龐大的網路資源和前期積累的客戶資源，通過一定的優惠措施促進老客戶介紹新客戶。
4.3全力促銷期
時間：20__年月3月--4月
推廣思路：延續前期的銷售態勢，根據實際情況適當調整銷售策略。
推廣目標：項目整體銷售達到90%
推廣手法：利用本公司龐大的網路資源和前期積累的客戶資源，由業務員上門向目標客戶進行人員推銷，利用公司現有廣告渠道對樓盤進行宣傳推廣。同時發動針對消費者層面的廣告攻勢，藉助消費者的口頭傳播以及購買動力，帶動項目銷售工作。
5.推廣費用
以下費用按7000元/平方米均價，70000平方米總銷售面積投放：
1、售代理費用：樓價的1.5%，按實際銷售面積計算，如售出總面積的80%，則銷售代理費用在5880000元左右。
2、報紙廣告：特區報廣告半版10次，1000000元。
3、網站製作及鏈接費用：100000元
4、銷售資料製作費用：樓書30000冊，300000元;沙盤模型、樓盤結構模型，50000元。
5、銷售現場包裝：售樓處包裝：150000元;條幅、彩旗，20000元。
6、戶外廣告：候車亭廣告，燈桿旗，150000元
7、禮品製作費用：20000元。
8、展銷會費用：50000元。
6.銷售管理(略)
一、肝葯市場狀況
(1)市場規模
①市場龐大，20__年用於肝膽治療的中成葯銷售額達18.5億元，且每年以4.3%的速度增長，預計20__年肝膽用葯市場容量有望突破20億元。
②我國乙肝攜帶者達1.2億，約占總人口的10%，目前有症狀的慢性乙肝患者約3000萬人。
2)市場特徵
①競爭日益激烈，產品同質化，促銷活動四處充斥，炒作產品營銷模式亦日趨同質化。
②葯品管理法規的深入實施，嚴格限制了炒作產品的自由操作空間，廣告宣傳受限，大型活動外聯吃緊。
③雖然多數患者服葯時間較長，說服難度增加，但患者有治癒的強烈的主觀願望，對新產品需求迫切，這一點決定肝葯市場仍有很大的操作價值。
(3)市場發展趨勢
①肝葯銷量持續增長，順應國家醫葯經濟快速增長趨勢。
②在肝病研究領域，短期內不會出現強勢替代品，療效好的產品不可能很快出現。
③消費者日趨理性，促銷活動魅力日減，零售終端日趨活躍，但營銷模式仍將是競爭制勝的關鍵。
二、護肝舒膠囊營銷模式說明
肝葯市場經過多年的炒做，消費者也由過去的沖動消費，逐步向理性消費轉變，不再只是依賴於廣告和價格，他們更多關注服務和療效。
護肝舒膠囊根據消費者的這種需求，如何在市場上開疆拓地，分得一塊蛋糕，只有在營銷模式上創新，在服務上創新，以區別於同類產品，讓消費者在肝葯市場看到一個全新的形象，一個值得信賴的形象。
而會議營銷，即資料庫營銷，作為近年來悄然興起的營銷模式，正以其低投入，高產出的優勢，讓很多先行企業創造了快速增長的奇跡。
會議營銷的特點是什麼呢?
1、會議營銷根據收集到的目標消費者資料，有針對性的進行推廣和促銷，這樣不但可以很好的控制費用的支出，與傳統營銷方式相比，產品推廣更有效率，而且服務問題也容易解決。
2、傳統的營銷活動，運用電視、報紙、電台等大眾傳媒進行大規模推廣，而會議營銷不顯山、不漏水就把產品推廣了。它只是在企業和目標消費者之間進行，從而避免與競品的正面交鋒，由於和目標消費者面對面的有效溝通，拉近了雙方的距離，增強了目標消費者對產品的忠誠度，同時，也規避了大部分外聯風險。
會議營銷的這種特點，如果能夠和傳統的營銷模式相結合，互為支撐，取長補短，融合在一起，各司其職，遙相呼應，不但會增強品牌知名度，而又較低調的切入市場，規避了外聯、競品等的正面沖突。
因此，護肝舒膠囊採用以患者名單為中心(名單收集和名單運用)，以小型公益活動為手段，以重點零售終端為基點，以跟蹤服務為補充的整合營銷模式。
三、護肝舒膠囊的市場推廣方案
核心：「2+3工程」
兩個基本點：
1、開展小型活動
通過不間斷的社區活動，搜集名單進而會議營銷。
2、重點零售終端攔截
終端分為硬終端和軟終端，合理利用硬終端的形象展示和軟終端的人際關系，搜集名單，進行會議營銷。
三項工作：
1、培訓一批優秀的推廣人員;
2、「1+1」貼心服務，即一對一的溝通服務。要做到對目標名單的透徹了解，從情感上入手，進行會前溝通;多為對方著想，進行貼心的售後服務;
3、「1+N」活動，即每個月要舉辦一次有主題的推廣會議，要舉辦N次小型推廣活動;每個推廣人員一次活動要能夠邀請到N個(5——8)名單。
護肝舒膠囊「2+3工程」的重點是：多渠道宣傳，搜集盡量多的名單，運用會議，促成銷售。
(一)宣傳途徑
1、通過社區活動
社區活動的重點是居委會、老年活動中心、老年娛樂中心等，同時，社區不僅指居民聚居地，還指所有能聚人的地方。只要利於宣傳，能夠採集有效數據，能夠尋到目標人群，能夠產生銷量。
如何開展社區活動?是得到有效數據的關鍵點，同時，也是會議營銷能否成功的關鍵，社區活動做的是會前的溝通，非常重要。
1)通過社區「黑板報工程」，建立護肝舒膠囊的宣傳陣地。通過大規模的社區黑板報運做，將會起到傳播健康知識，增強健康觀念，樹立預防意識等，引起社區居民關注，甚至引起媒體關注，進而取得數據。
(說明：很多社區都有黑板報，而黑板報的內容不外乎國家政策、法律法規、計劃生育、通知、健康知識等，編報的人有些是退休的，想為社區辦點事，閑不住，有些是居委會編報，是任務。把這些資源有效利用起來，效果不可估量。)
2)通過和各種活動中心的合作，可以舉行一些小型的公益活動，擴大宣傳面。進一步搜集數據。
通過大規模的社區宣傳活動，取得第一手數據，樹立一定的知名度，給目標消費者一個好印象。
2、適當運用報紙、電視、電台、信函、海報等
如何運用這些宣傳方式，是擴大知名度，在更廣、更寬范圍內取得數據的有效方式。
3、做強勢終端
終端葯店不在於多，而在於精。
什麼是強勢終端?要做到兩點，首先是展面，展示要生動化，這是硬終端;第二是軟終端，終端推廣促銷人員要有專業性，要和店方各級人員搞好合作關系，同時要和各類促銷人員搞好關系。這樣的終端環境，有利於促進銷售，有利於搜集數據，有利於會議營銷的前期溝通。
在宣傳上能夠做到三點聯動，形成有機結合，搜集數據，進而甄別數據，分類合理運用。
(二)關於人力資源
由於肝寧運用整合營銷方式，又以會議營銷為主線，與目標消費者面對面的溝通較多，這樣對人員的素質要求就高，那麼培訓就顯得尤為重要。
1、人員分類
1)專職
有一定經驗，有醫學或者銷售背景，有一年工作經歷，容易溝通，有熱情。另外，有文藝特長的適當招聘。
2)兼職
醫學和營銷專業的應屆畢業生為主，他們做事認真，具有可塑性。
2、人員分工
專職人員的主要工作是組織會議、協調關系，整理資料庫名單，分類進行會前溝通，在會議期間調動氣氛，處理各類突發事件，保證圓滿完成每次會議，並做會後總結，提取經驗。
兼職人員的主要工作是會議營銷前的宣傳、推廣，搜集數據。
3、培訓
護肝舒膠囊市場推廣成功的關鍵是有一支訓練有素的隊伍，要想提高戰鬥力，培訓和學習是提高員工工作成效的有力手段。
(三)終端及渠道建設
終端要少、要精。渠道要扁平化。
1、終端：硬終端是解決目標人群的信任度問題，展示企業實力，起到宣傳作用;軟終端是解決賣場的各種人際關系問題，促使形成積極的推廣氛圍，有效建立資料庫。
2、渠道：是解決產品銷售通路問題。第一是通過終端、社區宣傳推廣活動銷售;第二是根據掌握的目標人群數據，運用會議營銷。
(四)護肝舒膠囊如何做會議營銷
1、掌握足夠多的目標消費者資料，並從中篩選出適合條件的人。
2、了解目標消費者的各方面情況，會前溝通一定到位，為正式開展的活動作鋪墊。
3、召集目標消費者參加會議，進行現場營銷。
會議營銷的成功與否，在於各個環節的銜接和氣氛的調節，一般要分以下幾步：
1)溝通觀念。
2)專家講解相關知識。
3)講解產品知識。
4)現場活動，鼓動氣氛。
5)產品銷售。
(五)跟蹤服務
1、「1+1」貼心服務，在潛在消費者沒有購葯的情況下，進行一對一的跟進。對購葯的患者進行全方位的售後服務。
2、根據掌握的名單，在重點終端以及開展的社區活動中，對流失的名單進行再次開發，再次引入會議，促成銷售。
電子郵件營銷(即EDM營銷)是我們在網路推廣中最常見的一種推廣方法，它具有低成本、高效率的優勢，所以很多企業喜歡這種推廣方式。電子郵件營銷有很多的方法跟技巧，如果你運用的好的話會給網站帶來很大的流量跟轉化率，但要是用不好的話，很可能會造成用戶體驗的下降，給用戶帶來很多負面的情緒。對於電子郵件營銷來說，可能很多的人都把所有的重心放在如何讓郵件看上去更美觀，更能吸引用戶打開，以及讓用戶點擊的到網站上來從而提高網站的轉化率，卻忽視用戶的退訂這一塊。實事上，用戶的退訂也會給企業帶來很多信息，而且這些信息很有可能是再次吸引用戶的訂閱的關鍵所在。下面跟大傢具體的談談在做電子郵件營銷時應該注意哪些方面。
一、確立目標人群
我們首先要確立我們的郵件是發給什麼樣的人群的，如果是關於骨科醫院的信息，可以把目標客戶鎖定在中老年或者有老年人的子女身上。不要採用群發的形式向大量的陌生人郵箱地址里投遞廣告，這種方式不僅收效甚微，而且很容易成為垃圾郵件，損壞公司的形象。在發郵件時要避免無目標投送。
二、郵件內容要引人入勝
一般我們打開郵件就是大概的掃描一眼就行了，不會很仔細的逐字逐句的慢慢看的，除非是特別重要的郵件。所以郵件的內容一定要簡潔、美觀大方，最好是採用圖片的形式更能吸引人。只有你的郵件內容吸引人，用戶才會有看下去的意願，要是你的郵件內容沒有什麼可讀性，長時間下去的話，用戶會嫌煩，可能就會直接退訂你的郵件，或者直接讓其郵件成為垃圾郵件。所以，我們一定要確保我們郵件的內容充實、豐富、有一定的可讀性，能吸引人。在發送前一定要仔細檢查郵件內容，語句通順，沒有錯別字。同時要附上聯系方式，以免消費者需要找人協助時，不知如何聯絡。
三、及時回復
在收到郵件的時候，要養成順手回復的習慣，即使是「謝謝，來信已經收到」也會起到良好的溝通效果。通常郵件應該在一個工作日之內回復客戶，如果碰到比較復雜的問題，要一段時間才能准確答復客戶，也要簡單回復一下，說明情況。實在沒有時間回復，可以採用自動回復郵件的方式。
四、不斷開發新的用戶
不要向同一個mail地址多次發送同樣內容的信件，當對方直接或者間接的拒絕接受mail的時候，絕對不可以再向對方發送廣告信件，要尊重對方。你要是一直強迫給對方發郵件的話會是對方產生反感行為的。我們應該重新開始找新的用戶群，這樣才能給網站帶來更多的流量。
如今郵件已經成為了許多企業和個人不可缺少的網路通訊資源，因此如何利用好這些資源展開網路營銷，就需要廣大推手苦心研究了。電子郵件營銷作為一個病毒式的營銷方式，其效果是可想而知的。如果我們好好利用這一營銷方案的話給我們網站帶來的將直接的效果。
一、活動的主題
無論您經營的是酒店、花店還是禮品店，在情人節這個天都要有自己的主題，突出自己店的新穎性、創新性。首先要有一個醒目的主題!
二、活動的目的
在這個充滿愛、充滿柔情、充滿火花的日子裡，要明確我們目的，以什麼樣的方式來突出我們商家對客戶表達的祝福。另外借用以此活動不斷提高自己商店的知名度和任性化!
三、活動地點的裝飾
1、店鋪的裝飾布置，突出節日的特點
2、產品的造型和擺放位置
3、服務的具體周到性
4、做一面愛情牆，情侶可以把自己想表達的祝福記錄下來留在愛情牆上，以示紀念
四、活動的內容
1、促銷進店買滿多少，增多少或是贈送什麼
2、凡是進店有消費的顧客，均可在愛情牆上留下自己的足跡
3、也可作積分活動，關注店鋪公眾號可以領取紅包啊、禮品啊、一束玫瑰啊等~
五、活動預訂
1、店鋪接受客戶電話、微信等預訂;(但預訂需繳納押金，押金是所訂物品的30%)
2、還可根據客戶的要求制定屬於客戶獨一無二的花束
六、活動時間
20__年2月14日(僅限一天)
七、活動對象
主要針對大眾人群，有需求花束的均可，男女老少均可享有。
「331營銷模式」中的「3」代表「三大工程」，即針對酒店終端的「101工程」——平均每10家酒店由廠方派駐一個專職業務員，負責日常禮品兌換、客情維護、售後服務、產品形象展示等工作，同時在A類店設置品牌推廣代表，重點加強與店方的溝通交流工作;針對流通終端的「金網工程」——重點服務對象是與分銷商簽約的二批商及其下面的小二批、小商超，主要目的是讓廠家的市場支持力度傳遞執行到位;大型商場超市工程——選定1/10重點超市，全年至少上堆頭3個月。
「331營銷模式」中的「3」代表每年中秋節、國慶節和春節針對流通市場，分別開展一次促銷活動，保證促銷力度不低於同檔次競品的促銷規模。
「331營銷模式」中的「1」代表1個活動，即宴席用菜根譚酒活動。依據事實消費的原則，凡是在各類宴席中飲用菜根譚酒的，不論通過何種渠道購買的，都有香煙、可樂、手機、冰箱等禮品現場抽取。
金網工程
331營銷模式的精髓就在於開展「金網工程」。
金網工程服務的對象是一級經銷商下面的二批經銷商、小二批、小型商超，是位於分銷商之前的二批下屬銷售網路，金網工程的目的主要在於：
1、建立流通領域的終端網路。金網工程的目的不是在於想多賣幾瓶酒，而是在流通領域建立健全的終端網路，通過終端維護再把這個網路不斷的'完善。
2、有利於廠方加強對流通領域的管理和維護工作。331營銷模式體現的兩個原則是廠方對經銷商職責分開，廠方該干什麼，經銷商該干什麼。建立流通網路的目的就是有一個網路能夠讓廠商雙方共同去執行賦予的職責。
3、有利於廠方在流通領域、網路終端定期與不定期的開展促銷活動和品牌推廣活動。331營銷模式的目的是要把菜根譚做成十堰地區的強勢品牌，通過金網工程，每次的市場計劃和活動就能編進不同的網點，促銷方面就有了一個量化的概念。這是建設金網工程的重要性和必要性。
酒店終端策略
酒店終端是白酒商家必爭之地，酒店促銷伴隨著商家短兵相接的競爭愈演愈烈。市場表明，酒店促銷策略開始不斷特色化和細分化，酒店的檔次、地段、節日氛圍、消費環境等客觀的方面都得到了很多一線人員的注意，但是他們卻常常忽視了對酒店終端三類人群的細分。
一、主流酒店老闆
促銷目的：
白酒，尤其是中高端，其消費主要集中在酒店終端。酒店老闆在白酒銷售環節上充當的角色至關重要。白酒要進入酒店，除了給予酒店一筆數額巨大的進場費外，還必須要針對酒店老闆開展促銷，只有這樣，一方面可以通過酒店老闆直接向消費者推銷產品，另一方面能夠保證產品在酒店開展的活動能正常進行。
促銷手段：
白酒上市鋪貨離不開慣用的銷售返點政策。對於盤中盤操作的白酒產品來說，產品上市時期直接以返點的方式，給予酒店老闆直接利益，激發酒店老闆積極性推銷白酒新產品。主要以鋪貨返利和銷售返點兩種常用方式，滿足酒店老闆的心理期望值。
鋪貨返利政策。在新產品上市前一至兩個月，凡一次性進貨2箱的酒店，贈送一或兩瓶新產品白酒，以此類推。或同時附帶贈送精美煙具、酒具和茶具等。另外對於銷售返點政策也可以制定4%～6%的返點比率，直接以該白酒作為返利，酒店每月和業務員直接結算，快速有效激發酒店老闆積極性。
對於新產品來說，產品上市後期仍然需要較好的促銷延伸銷售曲線，比如旅遊促銷這種方式就比較適合在產品上市後期推出，對產品銷售達到一定量的酒店，定期組織酒店老闆外出旅遊，為參加企業准備酒店管理、員工管理等相關培訓。
二、酒店促銷員或服務員
促銷目的：
白酒完成銷售過程的最後一個環節，就是酒店促銷員或服務員將產品成功推薦給消費者，這是產品銷售尤其是白酒產品實現銷售工作的最重要的一個環節，也是最後的「臨門一腳」。那麼，如何激發酒店促銷員或服務員推銷產品的積極性，無疑就成為各白酒廠家最為關心的問題。
白酒新產品的專職促銷員也是產品品牌的載體，她們偕同白酒產品一同在終端出現，對產品的銷售具有很強的推動力。同時具有良好形象和促銷技巧的專職促銷員，還可以在很大程度上支撐品牌的口碑宣傳，提升產品品牌的消費形象度，有效拉近產品和消費者之間的距離。
促銷手段：
對於白酒新品而言，在特定上市時期率先突破特定酒店(非連鎖性大店以及管理不太規范的酒店)，能夠快速激發酒店終端氛圍，激活區域市場。通過一系列的調研分析，我們發現一個開發酒店促銷員或服務員積極性最為有效的策略手段———設置開瓶費。主要是通過在每瓶酒內設置一個特定的身份驗證號碼，酒店促銷員或服務員憑借這個獨一無二的號碼和廠家(或經銷商)直接兌換現金。同時對不同的產品檔次進行細分，比如高檔禮品裝每瓶可兌獎20～30元;主銷產品每瓶兌獎8～15元;中低檔每瓶設置5元。對於專職促銷員促銷，也可以根據產品的檔次予以提成。該方案優點是促銷員能及時得到實惠，有效提高其積極性;但其缺點是如果酒店老闆一旦發現，活動便很難繼續開展。
促銷策略：
文化性促銷。招聘儀表端莊、得體、形象佳、語言表達流利的年輕女性專職促銷員，並為她們從整體設計簡潔不失其秀氣的統一服裝，風格要與產品品牌風格相一致，讓她們熟悉促銷產品品質及品牌內涵，尤其是產品包裝所內涵的酒文化，讓她們在推薦產品的時候傳播其內在的文化內涵。
娛樂化促銷。在酒店由專職促銷員組織一些具有娛樂性的節目，比如在酒店設置卡拉ok卡座，凡是飲用菜根譚的消費者都可以挑選專職促銷員唱歌，或為朋友現場點歌之類的，也可以在晚宴上參加幸運抽獎等活動。
三、酒店消費者
促銷目的：
促銷的最終目的就是讓消費者購買產品。白酒新產品上市進行促銷，至少具有兩個方面的作用，一方面實現銷售，促使消費者嘗試性購買產品，營造市場氛圍;另一方面通過策略性促銷的開展，樹立其新產品品牌形象。
促銷手段：
促銷上演玩「幣」風暴。新產品上市初級階段需要通過強有力的促銷活動，迅速引爆市場，尤其是要善於利用節日促銷。產品上市初期，首先必須具備良好的促銷策略支撐，新產品上市直接以經濟利益刺激消費者，以降低其消費風險為誘惑，可以在很大程度上提高消費者的首次嘗試率。新品上市前幾個月利用外幣(美元、港幣)促銷，抓住產品已經進入的核心酒店，加大促銷力度，每箱里設置2個一美元，2個十元港幣，2個五元人民幣，單瓶促銷費用控制在6元以下。比如高爐家酒的一美元外幣促銷形式對消費者而言就很有吸引力，而且操作方式簡單，還可以較好地避免在執行中出現問題。
掀起有獎促銷。採用刮刮卡和禮品贈送等形式，設立極具文化與收藏價值的不同獎項禮品，集卡有獎活動;在每瓶酒內設置製作精美的箔金書簽，也可以將產品包裝設計成精美古典的收藏品，而禮品設置則要注意其文化性、價值性、品位性。
㈡ 怎樣策劃房屋銷售的營銷方案
第一節:銷售策劃概述
銷售策劃一般指:項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎麼走，如何宣傳造勢等
第二節:銷售策劃與項目策劃的區別
簡單而言，二者區別在於項目策劃是"綱"，銷售策劃則是"目"，"綱"舉才能"目"張。
一:項目策劃所包涵內容:
(一)市場調查
項目特性分析、建築規模與風格、建築布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議
(二)目標客戶分析
經濟背景:經濟實力/行業特徵/公司、家庭
文化背景:推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、
(三)價格定位
理論價格/成交價格/租金價格/價格策略
(四)入市時機、入市姿態
(五)廣告策略
廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控
(六)媒介策略
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算
(七)推廣費用
現場包裝(營銷中心、示範單位、圍板等)、印刷品(銷售文件、售樓書等)、媒介投放
二:銷售策劃所包涵內容:
(一)銷售現場准備
(二)銷售代表培訓
(三)銷售現場管理
(四)房號銷控管理
(四)銷售階段總結
(五)銷售廣告評估
(六)客戶跟進服務
(七)階段性營銷方案調整
第三節:銷售策劃的內容及步驟
一:項目研究:即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。
二:市場調研:對所有競爭對手的詳細了解，所謂"知己知彼、百戰不殆"。
三:項目優劣勢分析:針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，並找出支持理由。
四:項目再定位:根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。
五:項目銷售思路:
(一)銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。
(二)主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。
(三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六:項目銷售策略:
(一)項目入市時機選擇
理想的入市時機:我們所說的入市時機並不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現樓;是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣;是按部就班、調整完步伐後再賣還是急急忙忙、倉促上馬;是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。
根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態，一般應具備:
1、開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求;
2、你已經知道目標客戶是哪些人;
3、你知道你的價格適合的目標客戶;
4、你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點;
5、已確定最具震撼力的優勢並能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題;
6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式;
7、已制定出具競爭力的入市價格策略;
8、制定合理的銷控表;
9、精打細算推廣成本後並制定有效的推廣執行方案;
10、組建一支專業銷售隊伍並擬定一個完善培訓計劃;
11、盡力完善現場氛圍;
12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市;
13、其他外部條件也很合適。
二)項目廣告宣傳計劃
當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調後，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點，採用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的:降低客戶成本，一切為了銷售!
(三)銷售部署
房地產銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是:保持進度與策略節奏一致--預熱期、開盤期、強銷期、保溫期;防範銷售階段性問題--如工期、質量、配套等;估算綜合成本及銷售者影響因素剖析--資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節:銷售策劃的原則
一:創新原則
隨著時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租後買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二:資源整合原則
整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織，並由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，並進而實現預定營銷目標的一種新型的、市場化的房地產營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合，提高房地產行業內部專業化分工與協作，其優勢在於:智能互補、利益共享、風險共擔。
三:系統原則
房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，註定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特徵，還要體現市場特徵和消費習慣及發展要求，體現市場的要求。
房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大採光凸出窗檯、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統、架設空中走廊、提供網路服務、營造知識家園 可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發展趨勢的"賣點"一經發布，就能掀起新一輪的熱銷。創新大大豐富了營銷策劃的內涵，也進一步證實:在買方市場下，只有以人的需求為本，深入市場、把握市場，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。
四:可操作性原則
銷售策劃不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
第五節:檢驗銷售策劃的成果
隨著市場競爭態勢的不斷發展，各種復雜的因素對銷售策劃的進行都會產生影響，有可能銷售策劃的初始定位已經不符合當前的現實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對於消費心理和競爭態勢的准確把握，同時對於消費需求以及市場發展的趨勢都要有清晰、准確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在於:保持穩定，動態調整。要做到這點，就要避免銷售策劃定位發生大的動盪，也就必須依靠專業的銷售策劃指數評估體系，盡量使項目保持健康的銷售狀態。
㈢ 請高人指點：如何利用拆遷商機，大家有什麼好的營銷建議嗎
喜歡購買折扣，喜歡趕拆遷活動的，基本上都是女性。
所以，你的重點應當選內擇女性的消容費用品，當然還要結合你以往經營的業務。
宣傳要提前，但銷售活動不要提前，最好在連續宣傳一周以後開始。廣告講究簡單明了，說明折扣大小，展銷時間（注意廣告時，每天把時間縮短一天）。
廣告方式，可以加另外的一種方式就是散發傳單。如果有條件的話，甚至可以做一些活動來配合促銷。（比如告別演出等等） 呵呵，不妨請人詳細策劃一下。宜早不宜遲：）
㈣ 社區營銷方案範文
社區營銷方案範文5篇
為了確保工作或事情能有條不紊地開展，常常需要預先制定方案，方案的內容多是上級對下級或涉及面比較大的工作，一般都用帶「文件頭」形式下發。下面我給大家帶來社區營銷方案範文，希望大家喜歡!
一、活動基本情況
1、活動名稱：河北德若谷農業科技有限公司綠色有機食品社區行 2、負責員工： 待定
3、活動對象及人數：社區中高端人士;80—100人 4、活動日期： 2014.09.01 —2014.10.30 活動時間： 17:00-19:00
5、活動場地： 各個中高端小區門口(前期) 6、活動收費：300—500元(具體和小區物業談)
二、活動背景
央視報道：10年後三大癌症將困擾中國每一個家庭，肝癌，很多
可能是因為水;肺癌是因為我們的空氣;胃癌，是因為我們的食物，各種各樣的疾病都在威脅著人類的生存。隨著人們的生活水平越來越高，對食品的要求也越來越苛刻，要有機的要天然的，因此消費喊晌的中高端人群越來越多，這部分市場前景廣闊。社區已經形成歷史上最大最集中的聚居群體，這已經形成銷售市場的前沿陣地。
三、活動目標
1、活動的整體目標
通過社區宣傳活動，促進德若谷公司的.桃木疙瘩雞蛋，淶源小米，一品芝麻王，富硒麵粉的銷售，提高德若谷品牌的知名度。 2、活動的具體目標 1.增加微信商城的粉絲數量
2.增加當天現場成交額
四、活動組織
1、活動主辦單位：河北德若谷農業科技有限公司 活動協辦單位：各小區物業管理中心
2、工作人員安排：(總協調小組、策劃執行人、活動工作人員) 活動策劃：卜教斌 活動工作人員：待定
五、宣傳及招募
1.在社區/小區發放宣傳單 2.在各大學中招募
3.邀請服務對象協助宣傳招募
六、活動內容及方式
1、前期工作安排及分工：(包括前期准備的時間及分工：內容、負責人、時間要求等)
2、活動具體流程(包括時間、內容、物資、負責人等)
3、物資或活動准備
七、預計會出現的困難及解決方案
八、活動效果預計
微信粉絲增加200人，銷售禮盒100箱。 九、活動預算
DM單宣傳物料150元、條幅50元、物業協調200元(暫定)、贈送禮品200元、合計600元。
社區營銷方案範文篇2
一、合作單位簡介
無
二、活動目的
以吸引客戶為活動目的，與社區客戶互動，進行項目社區文化營造與感受，帶動新老客戶，提高我行社區銀行人氣，吸引客戶群的關注度，擴大社區銀行的影響力與認知度。
三、活動內容要點
1.活動內容
1)體感游戲吸眼球
為 達到吸引新老客戶群認識我社區銀行，走進我社區銀行，特舉辦此項游戲活動以達到令人矚目的效果。每周安排固定時段，在我社區銀行門口(或能力可及范圍內) 開展體感游戲互動項目。此項游戲內容活動方式新穎脫俗，另外又起到一個全民健身的效果，定能吸引路過的客戶，而這些駐足的客戶，必定有我行正在尋找的客戶 群體。另外：參加體感互動游戲的客戶需在活動參加詳情登記液孝簿上簽字留電話以作為我行客戶信息來源。
2)當客戶吸引人群吸引至一定規模時，可繼續開展有獎搶答環節。
到訪客戶既可體驗體感游戲的樂趣，又可參加搶答問題的有獎回饋，宣傳定能達到預期效果。
2.交流話題建議
搶答問題建議如下：
1.某銀行是哪年成立的?
2.某銀行的經營理念是什麼?
3.某銀行理財產品的產品規格有幾種?問題可選擇一些針對客戶需求方面的'。
3.宣傳方式(1)在社區銀行周邊小區的報鄭埋鋒箱內投遞活動廣告;
(2)在社區銀行周邊小區的電梯內、宣傳欄張貼營銷活動廣告;
(3)通過微信宣傳活動信息;
4.活動反饋與跟蹤銷售行動計劃
根據活動開展情況，由現場人員總結客戶回答問題情況進行分析，有針對性的服務客戶。對於參加游戲互動的客戶，待游戲結束之後再進行有針對性的深度挖掘。
四、目標客戶組織
1.目標客戶
目標客戶包括：社區銀行周邊小區通過宣傳慕名而來的到訪客戶，以及當天老帶新客戶;
2.客戶組織
約訪的新老客戶當日來我我行，由接待人員進行簡單了解後進行分流引導，咨詢客戶帶到咨詢區，參加游戲客戶帶至游戲區登記，游戲開始時間由固定人員講述游戲方式及注意事項後開始互動游戲和搶答游戲，對於回答正確我行問題的客戶給與渤海銀行專屬紀念品。
五、時間地點的安排
1.時間
社區銀行開業後的節假日或法定休息日均可
2.地點
我行社區銀行門口(或能力范圍可及內)
六、費用預算(請詳細列出各項費用名稱，單價，數量，總價等)
_BO_360體感游戲機1台3000元
紀念品100份0--500元(可用我行現有水杯或其他)
平板電視1台3000元(社區銀行應自有此設備)
七、預期效果分析
1.通過本次活動預計帶來的業務量
業務量不敢保，人氣量肯定暴增
2.通過本次活動預計帶來的影響
預期影響給客戶留下深刻印象的同時，配合理財及儲蓄產品的銷售，大幅增加網點存款和業務量。
八、人員安排與職責
1.活動策劃人：2人
職責：安排現場分區接待客戶以及設備調試等流程分配
2.活動協調人：3人
職責：接待來訪客戶並做好推廣解釋工作
3.活動現場負責人：1人
職責：負責一切當日活動細則
社區營銷方案範文篇3
小區是中國城市最重要的居住形態，有檔次的小區是定製衣櫃目標群體的聚集地，專人調查小區、合理劃分小區、因地制宜的改變銷售操作特點，是一種合理的差異化營銷。
(1)專人調查小區
每一次活動開展派專人對目標小區進行詳細地摸底，包括規模(戶數)業主群體定位、消費層次、建築整體風格、售樓情況、入住情況、已經裝修和未裝修的情況、物業管理水平、物業管理部門及主要負責人，宣傳與搞活動時使用的牆體位置和立體空間(如掛橫幅的位置、貼海報的位置、樣品的位置、推廣活動的區域)等。
同時，還要對是否有其他可利用的宣傳媒體(如內聯網、公告欄等)、競爭品牌在該小區的舉動等情況進行細致、規范地了解。並把了解到的數據形成書面報告，然後呈報給直銷負責人，其進行核查後，再召開公司高層會議進行討論，並依據制定活動。
(2)按小區性質細分
單位小區、鄰里之間都很熟悉，因此在老住宅做推廣活動，往往可以通過活動、口碑等達到以點帶面的作用;在商業小區「雞犬之聲相聞，老死不相往來」情況居多，其突破點是和物業聯合做推廣，如召開專家舉辦的《家裝講座》、《風水論壇》等。
(3)按建設時間細分
已存在多年的小區，衣櫃購買者多為二次裝修。這就需要做好單一用戶的服務，以達到樣板作用。新建設小區，消費潛力巨大，定位推廣可以起到立竿見影的效果。
(4)按消費層次細分
通過看小區的各項配置，如泊車品牌、人員穿著、年齡層次、作息規律等，就可以吧消費者潛力預估的明明白白，定位推廣也會輕輕鬆鬆。
(5)按地理位置細分
判別改小區對周圍小區的商圈影響力，以此決定外圍推廣氛圍的布置力度。
(6)按追單時間細分
時間越長，買賣的成交率就越低，以3天、7天、15天為間隔，用電話跟單、上門溝通、實地演示等方式追逐跟進，追單成功率會明顯提升。
(7)按競爭態勢細分
當小區活動遭遇多個品牌競爭時，與其做「江海中的小魚」，不如做「池塘中的大魚」。即把精力轉移到他人容易忽視的地方，轉移到有意向的家庭、個人、把每戶的思想工作做透、作通。在提高客戶忠誠度的同時，也會鞏固公司在行業內的地位。
策劃小區營銷活動
在完成前期小區調研和分析的基礎上，結合自己公司實際情況和促銷內容，策劃富有特色的《鳳凰小區美澳衣櫃營銷活動》，是小區營銷成功的關鍵環節。
好的小區營銷活動包括：活動名稱、活動主題、活動時間、活動地點、活動目的、活動流程、活動營銷物料支持、活動現場執行細則、活動銷售指標、活動費用預算、活動效果評估等內容。
其中活動銷售目標、活動主題和現場執行細則最為重要，它決定了活動的質量，所以要仔細考慮，專業策劃，實戰檢驗。
社區營銷方案範文篇4
一、活動時間：年1月27日
二、活動地點：
敬老院、敬老院、敬老院;救助站;流浪點
三、活動背景、目標和對象：
每年農歷的十二月俗稱臘月，十二月初八(臘月初八)既是臘八節，習慣上稱作臘八;臘八節在我國有著很悠久的傳統和歷史，在這一天喝臘八粥、做臘八粥是全國各地老百姓最傳統、也是最講究的習俗。
然而，在這個溫暖的節日里，並不是每個人都會有親人的關懷和愛護。城市中有這樣一群人，他們以天為被、以地為床。敬老院里更是聚集著缺少家人關愛的老人。
這個臘八節，送上我們的微不足道的問候，希望能給長者和流浪人員帶去關懷，帶去溫暖。
四、主辦單位：、
贊助商：
五、活動流程：
1、前期准備：
聯系並統計各派送點所需粥品數量。
莞城敬老院：95份
東城敬老院：110份
萬江敬老院：65份
救助站：85份
流浪點：45份
a 招募志願者:1月7日-1月9日。
b人員安排：1月9日，確定志願者人員。派送人員20人，一個點安排4個人。活動指揮以及後勤人員2-5人與粥城和時報進行聯系，並負責調配各小組粥的數量。
c 每組派送由4名志願者組成，組長一人，負責聯系和總結。
d 人員集中方式：方案一車輛足夠時，集中出發;方案二，汽車不足時，自行在指定時間前往指定地方;
e 小組分工：每組4人，包括領隊1人，活動攝影1人，
f 物資安排：粥的運送由粥城負責。相機5台，把活動的記錄下來。如有dv，更加理想。
社區營銷方案範文篇5
一、活動主題："端午節，與愛同行"敬老院之行
二、前言：
1、活動背景：現在的中國社會老齡化越來越嚴重，子女由於工作繁忙很少與老人在一起，有關部門也關注到老年人增長的情況，老齡化嚴重等，在生活上也給予了老人很多的幫助。但是老年人生活過於平淡，需要我們年輕人給他們帶來活力，讓他們感受到時代的氣息，感受到人情的溫暖。
2、活動的可行性：宿遷學院附近有適合的敬老院，老年人期待與人溝通，傾訴一些家常事，比較容易溝通。以前也進行過類似的活動，可能這些活動對於我們來說沒有什麼創新可講，但是對於老人來說是極大的快樂。
三、活動的目的及意義：
1、豐富敬老院老人們的生活，給於他們精神上的滿足。
2、增強學生和老人的溝通能力，便於以後關愛自己的親人。
3、通過這次集體的活動引起社會的關注，讓更多的人來關心老人的晚年生活。
4、通過活動來增進各委員之間的感情，增強本部門成員的團結之心及工作能力。
四、活動前的考察：(6月5日至6月9日)
1、目的地：宿城區幸福街道福利院
2、將我們的方案和院長交流，熟悉活動場所有流程，並就相關問題與敬老院的管理方取得一致。
五、活動過程：
(一)前期：
1、確定活動時間：端午節前某一天(暫定6月11日)
2、參加活動人員：學生會各主席、部長、一部分表現積極的委員
3、前期准備：
(1)宣傳部出幾期海報，製作橫幅進行宣傳本次活動。
(2)各部上報參加本次活動的人員至秘書處，制定本次活動預算。
(3)文娛部負責排練幾個適合老年人觀看的節目。(歌舞表演、樂器演奏等)
(4)利用網路對本次活動進行宣傳。
(5)確定各個項目的負責人。
(6)與宿遷電視台等媒體取得聯系，擴大本次活動的社會影響力。
(二)活動中期：
1、確定參加的人員，並告知本次活動的流程。
2、確定去敬老院所要表演的節目：如：與老人進行交流，慰問困難老人，幫助老人打掃衛生，與老人一起下棋、與老人一起包粽子、觀看文娛節目。
3、購買物品：如水果、零食、包粽子材料、表演所需道具等。
4、制定統一的服裝。
5、活動進程：
中午12點在校門口集中出發，紀檢部清點人數，生活部清點所需物品是否帶齊，所有參加人員著統一服裝，帶工作證。安排專人舉二系系旗，通知媒體及敬老院工作人員。
(三)活動後期：有相關人員進行活動總結，並製作檔案入檔。
六、活動費用預算及來源：
1、費用來源：外聯部的贊助。
2、活動費用預算：水果：160元扇子220=40元蛋糕280=160元"不求人"癢癢撓：820=160元腳底按摩器：2020=400元零食：120元車費(往返)：500元表演所需服裝道具：300元製作統一服裝：待定宣傳海報與橫幅：120元預計支出2500元七、贊助商待遇：贊助商可獲得本次活動的冠名權，在活動現場可以懸掛署有贊助商名稱的橫幅，宣傳畫。在本次活動過程中，我們會特別強調贊助商為此次活動所作出的貢獻，以期擴大贊助商的影響。
㈤ 怎樣策劃房屋銷售的營銷方案
第一節:銷售策劃概述 銷售策劃一般指:項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排,項目的銷售價格怎麼走,如何宣傳造勢等 第二節:銷售策劃與項目策劃的區別 簡單而言,二者區別在於項目策劃是"綱",銷售策劃則是"目","綱"舉才能"目"張。 一:項目策劃所包涵內容: (一)市場調查 項目特性分析、建築規模與風格、建築布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議 (二)目標客戶分析 經濟背景:經濟實力/行業特徵/公司、家庭 文化背景:推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、 (三)價格定位 理論價格/成交價格/租金價格/價格策略 (四)入市時機、入市姿態 (五)廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控 (六)媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算 (七)推廣費用 現場包裝(營銷中心、示範單位、圍板等)、印刷品(銷售文件、售樓書等)、媒介投放 二:銷售策劃所包涵內容: (一)銷售現場准備 (二)銷售代表培訓 (三)銷售現場管理 (四)房號銷控管理 (四)銷售階段總結 (五)銷售廣告評估 (六)客戶跟進服務 (七)階段性營銷方案調整 第三節:銷售策劃的內容及步驟 一:項目研究:即項目銷售市場及銷售狀況的研究,詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。 二:市場調研:對所有競爭對手的詳細了解,所謂"知己知彼、百戰不殆"。三:項目優劣勢分析:針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析,並找出支持理由。 四:項目再定位:根據以上調研分析,重新整合所有賣點,根據市場需求,做項目市場定位的調整。 五:項目銷售思路: (一)銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來,避免盲目跟隨風。 (二)主題思想的統一性。在廣告宣傳上,不管是硬性廣告還是文字包裝,都要有一個明確而統一的主題。 一個大主題可以分解為若干個小主題,小主題內容可以不一樣,但都是為說明大主題服務的。 (三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷,兩次宣傳間隔的時間不能太長。 六:項目銷售策略: (一)項目入市時機選擇 理想的入市時機:我們所說的入市時機並不是指時間概念上的時機,而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候開始進入市場,是賣樓花還是賣現樓;是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣;是按部就班、調整完步伐後再賣還是急急忙忙、倉促上馬;是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。 根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態,一般應具備: 1、開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求; 2、你已經知道目標客戶是哪些人; 3、你知道你的價格適合的目標客戶; 4、你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點; 5、已確定最具震撼力的優勢並能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題; 6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式; 7、已制定出具競爭力的入市價格策略; 8、制定合理的銷控表; 9、精打細算推廣成本後並制定有效的推廣執行方案; 10、組建一支專業銷售隊伍並擬定一個完善培訓計劃; 11、盡力完善現場氛圍; 12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市; 13、其他外部條件也很合適。 二)項目廣告宣傳計劃 當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調後,制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排,廣告主題的安排,廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點,採用不同的傳播渠道與推廣手段,更要綜合各種媒體的不同優勢,充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源,來實現廣告的最終目的:降低客戶成本,一切為了銷售! (三)銷售部署 房地產銷售的階段性非常強,如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整,體現了操盤者的控制局面的能力,同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是:保持進度與策略節奏一致--預熱期、開盤期、強銷期、保溫期;防範銷售階段性問題--如工期、質量、配套等;估算綜合成本及銷售者影響因素剖析--資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。 第四節:銷售策劃的原則 一:創新原則 隨著時代的發展,傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求,更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看,包括折讓、有獎銷售、先租後買、降低利率等各類措施,大多能產生更強烈、更快速的反應,能引起消費者對房產的注意,這為我們探討買方市場條件下的營銷創新理論,提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。 二:資源整合原則 整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上,通過市場渠道,圍繞具體項目,有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織,並由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合,形成合力,高效運作,從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制,並進而實現預定營銷目標的一種新型的、市場化的房地產營銷模式,整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷,同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合,提高房地產行業內部專業化分工與協作,其優勢在於:智能互補、利益共享、風險共擔。 三:系統原則 房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程,需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現,實質上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市場的過程,其中心是顧客。顧客的需求千差萬別,註定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化,營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特徵,還要體現市場特徵和消費習慣及發展要求,體現市場的要求。 房地產營銷首先應從產品做起,從提高樓盤綜合素質做起,從滿足消費者的需求做起。區域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入,人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大採光凸出窗檯、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統、架設空中走廊、提供網路服務、營造知識家園 可謂名目繁多,層出不窮,這種暗合市場需求發展趨勢的"賣點"一經發布,就能掀起新一輪的熱銷。創新大大豐富了營銷策劃的內涵,也進一步證實:在買方市場下,只有以人的需求為本,深入市場、把握市場,制定切實可行的營銷方案,才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。 四:可操作性原則 銷售策劃不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風,充分考慮操作中可能會遇到的種種困難,制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度,提高策劃成功率。 第五節:檢驗銷售策劃的成果 隨著市場競爭態勢的不斷發展,各種復雜的因素對銷售策劃的進行都會產生影響,有可能銷售策劃的初始定位已經不符合當前的現實狀況,那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對於消費心理和競爭態勢的准確把握,同時對於消費需求以及市場發展的趨勢都要有清晰、准確地判斷,如此才能保證策劃定位的穩定性,否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。因此,銷售策劃定位或重新定位的原則都在於:保持穩定,動態調整。要做到這點,就要避免銷售策劃定位發生大的動盪,也就必須依靠專業的銷售策劃指數評估體系,盡量使項目保持健康的銷售狀態。