成都城市營銷方案

⑴ 一個完整的營銷策劃有幾個步驟

⑵ 成都是如何發展起來的呢

這是一座把野心藏在吃喝玩樂表象下的城市，她的野心吸引著越來越多的人。2017年全市實現地區生產總值（GDP）相比2013年增長1.5倍。2017年全市實現地區生產總值（GDP）13889.39億元，按可比價格計算，比上年增長8.1%。去年7月“成都人才新政12條”實施，短短10個月就有本科以上人才17.62萬人落戶，其中30歲及以下青年人才佔八成。

成都——通過新型工業化注入內生動力。2004年成都實施工業強市戰略，堅定不移地走新型工業化道路。

基於新型工業化的落實，尤其是電子信息產業和汽車，幾乎是從零起步，迅速成為成都發展的支柱產業和增長帶動力量。

以電子信息產業為例，2016年，全市電子信息產業規模達4800億元、增長3.5%，其中軟體業務收入2300億元、增長12%。到2020年，全市電子信息產業總規模將力爭達到10000億元，成為首個上萬億的工業產業，建設為國家先進電子製造基地和世界軟體名城，為成都建設國家中心城市、西部經濟中心提供有力支撐。成都——中國城市中自我營銷、自我推廣意識最濃，營銷也很成功的城市。成都是中國城市較早開始城市營銷，並取得成效的城市。今天成都在中國類似於網紅級知名度和好感的城市，與一系列城市營銷是分不開的。

⑶ 房地產營銷策劃書

房地產營銷策劃書五篇

為了確定工作或事情順利開展，通常需要提前准備好一份方案，方案具有可操作性和可行性的特點。那麼制定方案需要注意哪些問題呢?下面是我為大家收集的房地產營銷策劃書，僅供參考，大家一起來看看吧。

房地產營銷策劃書 篇1

房地產的常規營銷主要為廣告營銷即通過大面積的廣告推廣來發掘潛在客戶提高成交量。在目前的市場形勢下，全員營銷就是在當前市場情況下最好的營銷手段。不但能擴大客戶面，還能介紹人帶來一定的收益，既加強了介紹人的積極性，也提高了項目的成交量。

全員營銷方案具體內容如下：

一、執行時間：

和老帶新政策一塊執行，具體時間待定

二、全員營銷范圍：

除代理銷售公司內部員工外所有人

三、執行方法：

介紹人如有可介紹客戶，必須事先通知銷售部經理，並由銷售部經理指定置業顧問進行接待

四、提成政策：

經介紹人(銷售部員工除外)介紹的客戶，介紹人的傭金標准：一套2000元

五、傭金發放形式：

1、介紹人需帶新客戶來案場，並且報出自己的姓名、聯系方式、已購房號。

2、正確填寫全民營銷確認單：本確認單於新客戶與介紹人來訪當日填寫並簽字確認。

3、本確認單須在本活動時間內填報。

4、介紹人在其推薦的新客戶與開發商簽訂《商品房買賣合同》，並按合同約定付清房款(按揭款到賬)後，即可兌現獎勵結算。

5、介紹人應在收到開發商發放獎勵通知之日起30日內持有效證件領取獎勵，逾期未領的視為自行放棄獎勵。

房地產營銷策劃書 篇2

網路營銷已隨著網路的普及而逐漸被越來越多的房地產企業所關注，但是在網路營銷策劃中成功的房地產企業不是很多，網路營銷與傳統營銷是相似的「事無預不立」成功與失敗的關鍵因素在於營銷策劃。下面與大家分享一下房地產網路營銷策劃的關鍵因素。

一、網路營銷的正確認識

網路營銷的成功案例非常多，在做網路營銷策劃的時候不要只是看到網路營銷的成功的案例要將眼睛盯著企業自身的情況，不是有一個好的想法就可以成功，要將整個營銷策劃考慮到細節，在這點上網路營銷和傳統營銷是相同的。但是網路營銷有有區別於傳統營銷，只有正確的認識了網路營銷才會將網路營銷運營到極致。

二、專業的網路營銷團隊

「工欲善其事必先利其器」找對正確的人是成功的一半。通常在網路營銷團隊建設上普遍有著兩種極端：一是抱試試看心態的企業，臨時找來兩三個人，甚至某一個人就開始了網路營銷，並且這些人還不一定是專職做這個事，可能是從原來銷售部門找了幾個經常會上網的，兼著做網路營銷。在分工上也沒有什麼區分，放任員工想怎麼干就怎麼干，也沒有圓敏相應的權責。在團隊的管理上，還必須要做到分工合理，相應的職責要明確到每一個人，檢查起來才有據可查，責任才能落實到每個人頭上，相應的計劃才能執行下去。

三、有效的營銷方案制定

根據企業營銷戰略制定出來的網路營銷方案是企業開展網路營銷的靈魂，如果缺少切實可行的網路營銷方案，不管再怎麼努力，終將會是徒勞無益。

對於網路營銷目標的制定，很多企業都滿不在意，要麼覺得能做多少算多少，要麼覺得越大越好。要知道這種想法直接導致的是網路營銷的工作無法檢查，因為沒有一個標准，誰也不需要為此負任何責任，在這種情況下，要想成功劉禹含相信是不太可能的。

四、營銷方案的有效執行

在網路營銷策劃方案制定好之後就是對方案的執行，在完美的方案不執行也之後是一個方案，做網路營銷策劃同樣需辯虧要成本，需要考慮投資回報率，及時高效的方案執行才會降低成本，要明白免費的營銷方式不只有你想的到，付費的就要精於預算，在將免費的營銷方式完成之後要有效的控制付費的推廣，不是所有的訪問都會創造價值。執行力在一定程度上營銷著網路營銷的成本。

在成都這個城市，越來越多的房地產網路營銷企業開始藉助網路來傳播自己的企業形象，建立企業品牌。做網路策劃的企業也很多，但是比較出名的就是同恆互動了，也有好多項目案例，至少目前同恆互動文化傳播有限公司作為一家專業的網路策劃服務公司，其不光擅長微博營銷、危機監測及處理、媒體關系管理，同時也十分擅長網路熱點策劃、新聞推廣等各種網路互動營銷手段。同恆互動文化傳播有限公司擁有來自全國各地的專業人才，組成了業內口碑良好的專業團隊。

所以說不是說完成以上幾點網路營銷策劃就會成功，但是不考慮以上因素網路攜腔神營銷是不會成功的，一個好的策劃要考慮的因素會很多，有了好的方案並將營銷做到細節才是重要的。

房地產營銷策劃書 篇3

1、品牌的市場氣氛培養

品牌的市場氛圍需要全方位的營造，採用相應的造勢方法使銷售推廣更具有效性，達到預期甚至意想不到的推廣目的。具體方法如下：

(一)視覺體系

意象表現區：雕塑、攝影、油畫、建築作品欣賞;

看板展示區：運用玻璃和數碼高精度輸出，在牆面布設;

各功能招牌：如銷售人員指示牌，接待處，簽訂協議，交款等，讓買家明確功能;

樣板間：充分展示戶型的各種功能，直接引導客戶產生購買慾望;

(二)聽覺體系：背景音樂，選擇適合樓盤風格和特色的背景音樂。

(三)味覺體系：為來訪客戶奉上一杯清茶，寓意一份親情，使用茶具;

(四)觸覺體系：營銷中心內各接觸物面圓潤光滑，手感溫潤，一塵不染;

(五)嗅覺體系：嗅覺是有記憶的，在售樓處古典雋永的氛圍下，薰一爐香，淡雅清新，沁人心脾，同時可以擺上乾花，服務員使用統一品牌的香水，營造清雅氛圍;

綜合感覺體系：售樓員的言談舉止，音容笑貌給客戶美好的心理感受，良好的專業素質確信項目的整體素質，從而對本項目本品牌充分認可。同時還要在綜合外在宣傳，可以採用懸掛彩旗，投放氫氣球營造銷售氣氛。

2、品牌推廣媒體的選擇

我們力求以最低的投入，達到最佳的宣傳效果，引導市場消費為目的;在不同的推廣階段，採用不同的媒體組合;針對不同的客戶類型、區別選擇不同的媒體組合。為了更好的發揮媒體的效率，使有限的廣告經費收到最大的經濟效益，應將不同類型的媒體在綜合比較的基礎上，加以合理的篩選，組合，以期以長補短。根據各媒體的功能，我們主張，主攻選擇的適合本項目的幾個媒體：

a.戶外廣告：可以控制廣告的范圍，固定地在某區域宣傳，而且廣告效力持久;

b.DM:通過客戶資料，以郵寄、派發宣傳單等方式，向附近地區及相應的目標客戶進行推廣，同時可以電話訪問，並向每個客戶推介本項目的優點和更詳細的物業資料;

c.網路：網路是現代人取得信息的重要途徑，我們可以製作屬於我們的網站主頁，進行樓盤宣傳和推廣;

d.報刊和電視：報刊可以利用文字和圖片等更加詳細的介紹樓盤信息，讓讀者更加了解;電視是一個比較實效的信息傳播媒體，通過在電視上做廣告，可以吸引更多的人了解樓盤，了解它的風格和特色。

綜合所述，建議本項目的媒介組合以戶外廣告、DM和人員推廣為主，輔之以報刊電視廣告和網路廣告。

3、品牌廣告宣傳推廣策略

(1)預熱期

在預熱期，大量的作業是一些推廣前的准備工作，廣告運用為軟文和

戶外媒體。人員推廣只是配合企業內部進行的認購工作。在這個期間，推出「美麗河畔的空中花園」的宣傳主題，讓大家開始了解本項目的整體品味。

(2)公開推廣期

進入公開推廣期，項目被正式推向市場，可以階段可以增加戶外廣告的投放，並開始運用DM、人員推廣，也輔助以軟文廣告，把市場漸漸熱起來。這個階段可以推出「美麗河畔的空中花園」和「風尚的薄板洋房生活」宣傳主題，在讓客戶了解樓盤品味的同時，更多的了解樓盤的設計理念，這樣更貼近生活更有生活氣息。

(3)強力出擊期

強力出擊期是項目推廣的核心階段，力求達到簽約的高峰，這一階段的推廣十分重要，必須綜合運用所有的推廣方式，包括戶外廣告、人員推廣、DM、電話跟蹤等，配合銷售達到頂峰。「美麗河畔的空中花園」、「風尚的薄板洋房生活」「中心城中城」強勢推出，沖擊消費者的心理，讓其更加詳細全面了解樓盤的特色，促使其達到最終的購買欲。

(4)消化期

強力的出擊期過後的消化期，我們著重對前期客戶的消化吸收和一些事務性工作。此外，還應對此次推廣策略的修正和檢討，努力為下一個營銷周期的到來做准備。

項目定價分析

本項目地處區域為縣中心最為優越處，各方面都優於其他區域的其他項目，全縣房地產項目僅有本區域內「冶都中央公園」可以本項目相競爭，所以該項目定價方法選擇競爭導向定價方法，我項目也「冶都中央公園」同處一區域，地理位置同為優越，他項目靠近人工湖、我項目緊鄰秀麗的馬頰河畔。但其項目為高層建築群，我項目為中低層建築群，所以我項目有容積率、綠化率、舒適度三項的優勢，且他項目定價大致統一為3800元一平方米，令很多一般工薪階級望而卻步，而我房地產在開發空中花園洋房同時也推出經典標准實用的戶型，相對他項目面向的消費者人群跟為廣大，所以相對於「冶都中央公園」有一定的優勢，所以採用直接競爭定價法，我項目主打戶型空中花園洋房定價為3900元一平方米，經典實用戶型定價為3600元一平方米。

項目促銷方案

1、本項目以報紙平面方式宣傳為主，輔之以其他廣告宣傳方式，比如選擇周末，在熱鬧地段做宣傳，派發樓書;

2、選擇訪問量大的正規站，比如搜房網，設立自己的宣傳網頁;

3、成立本項目業主組織，定期舉辦業主聯誼會，以提升公司的服務質量，聯絡公司和業主之間的感情，提升公司的口碑，營造公司的市場品牌，並可以延伸開發相應的項目;

4、成立客戶服務熱線，快速處理客戶投訴與客戶疑問，在公司現有的情況下力爭客源;

5、參加房地產展銷會，向市場介紹本項目，宣傳推廣公司及本樓盤，並可以在此間吸引客戶看房，購樓及下定購買;

6、參加一些評比活動，取得一些評比證書;

7、工地現場、售樓處及樣板房精心裝修，增強客戶的購買慾望及視覺效果;

8、電台廣播，隨時隨地，敏銳性強，可以起到強迫客戶接受廣告宣傳的效果;

9、進行潛在客戶的開發，同時可以適當的提供額外優惠等。

10、付款方式

(1)一次性付款：選擇一次性付款，贈送家電一份，贈送車位一個，同時可以享受9.8折的驚人優惠政策;

(2)分期付款：首付達到45%以上的，免一年物業管理費;

(3)銀行貸款：本公司為其出示證件，並可以作為其銀行貸款的擔保人。

房地產營銷策劃書 篇4

房地產網路營銷的理想方式，最大特色即在於「足不出戶，選天下房」。不需要從一地趕到另一地選房看房，僅在家裡利用互聯網，就可了解房地產樓盤項目的規模和環境，進行各種房屋的查詢和觀看，一個構建完善的房地產網站，購房者所關心的一切重要信息如房屋的外觀、房間的布局、周圍的社區環境、公園、學校等只要用手指輕輕點擊滑鼠就一覽無余、盡收眼底，在對各種房地產項目進行了全面而審慎的選擇、比較後，購房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋，過去十分耗費時間、口舌和精力的選房過程，在網路營銷的環境中，變得十分輕松有趣和迅速快捷。

理論上，通過網上支付，還可在網上簽訂購房合同。不過在現實情況中，房地產作為大宗投資消費，消費者直接通過網路進行交易的情況非常少見，房地產網路營銷目前最主要的目的，還是通過網路給瀏覽者創造一個虛擬體驗的環境，讓他充分感受地產項目的特性，吸引他進入現實售樓現場或者電話進一步溝通，為成交做好前期工作。

網路營銷的特性：網站是基礎，推廣是手段，贏利是目的!

常見房地產網路營銷推廣方式

A、SEO(搜索引擎優化)

搜索引擎優化是中小企業最常見的一種推廣方式之一，主要是通過搜索引擎的排名來提高網站的最大程度曝光率，從而提升網站的流量，來實現互聯網的銷售。當然對於中小企業來說更傾向於用戶的體驗化，也就是常規說到的UEO。

B、PPC(點擊付費廣告)

點擊付費廣告對於現在的企業來說很大一部分採用了這種按照實際點擊來付費的廣告形式，最主要的目的是得到最核心客戶的點擊，常規網站比較常見的有網路、谷歌、搜狐、騰訊、雅虎等等，居多一些當然現在也有一些電子商務網站採用了該推廣模式，最大的優勢就是把每一分都花在了刀刃之中。

C、博客營銷

博客營銷也同樣是一種很不錯的推廣營銷方式，最主要的目的是對公司以及產品信息進行一個有效的傳遞，對於一個企業來說，最主要的問題在於博客的選擇以及博客的合理應用，在博客推廣中不在於多，在於的是精，提供和傳遞有價值的信息才是大家所喜歡的信息。掌握有效的方式方法。

D、B2B平台推廣

B2B電子商務平台在現在對於中小企業來說也是屬於比較火的一種推廣方式，因為能夠很直接的對產品實現傳遞和銷售，典型的B2B平台有阿里巴巴、慧聰網、生·意·寶、環球資源網等等，B2B推廣特別是針對於現在全國B2B數量急速的增加，我們需要做的就是採用2/8原則，把大量有效的時間花費在有價值的B2B上，而其他的網站就僅僅是屬於信息發布平台。

E、電子郵件營銷

電子郵件營銷在中國市場來說對於企業還沒有做到能夠合理的有效運用，在這一點上面做電子郵件營銷中國還是處於發展中，但是不過現在電子郵件被大量的一些虛假廣告信息和垃圾信息所採用，一個郵箱每天輕松就能夠收到幾十條垃圾郵件，當然其實對於電子營銷營銷來說也同樣是一種很有效的推廣方式，主要是將公司信息經過製作之後，對產品、促銷、榮譽、刊物和相關資訊進行點對點的有效傳播，當然最主要的就是內容和資源，這個在企業中應該多注意一些，就是掌握大量有效的資源對推廣是能夠達到很好的效果的，特別是現在行業之間的差異化一定要注意，可以通過一些付費的方式獲取目標客戶群體的郵件庫資源，當然一定是有價值的。

F、新聞軟文營銷

這一種方式在現在來說採用的是越來越多，大部分的企業開始了採用了軟文營銷進行推廣，然後在大型行業門戶或者是大型網站進行傳播，不過最主要的是注意幾個方面，1、內容的真實性，2、內容的價值型，3、內容的推廣方向，這幾點一定要明確，最主要的是有效的信息，當然公關類的先拋一邊，因為那個技巧性太高，而且需要投入大量的人力和物力。

G、QQ群推廣

QQ作為現在中國使用群體最多的即時通交流工具，對現在很大程度上面推廣工作起到了很大的幫助，特別是現在的QQ群，對推廣上更是添加了幾分色彩，主要的方式是QQ群郵箱，QQ群信息發布，當然還是有一定技巧，QQ群推廣不易採用苦力的方式，因為不易這種方式推廣，掌握一定的技巧，可能對推廣能夠起到很大的作用，因為QQ是和人打交到，只要掌握了好的方式方法很容易建立口碑營銷。

當然了，網站推廣方法還有很多，但是不是每一種方法都適用於自己所服務的對象，具體問題具體對待。只要選對方法，堅持下去，就能得到預期的效果。

房地產營銷策劃書 篇5

一、前言

在商業地產銷售發展日益成熟的.的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

__商業城項目是__房地產開發公司開發的精品物業，將成為__市北區的新型休閑地產商業的經典作品。

__商業城座落於__市城區北部的__廣場旁，是__地產開發公司的新建項目。本項目佔地__平方米，根據目前的建築設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建築面積約為__余平方米，地下車庫及設備用房建築面積為__多平方米，商業裙樓建築面積約__平方米，塔樓建築面積約__余平方米。項目總投資約__萬元。

經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

二、項目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細分析、科學劃分並准確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，並全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為「五個一」，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。

三、項目營銷目標方針

根據本項目「五個一」的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。

1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。

2、倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。

3、提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。

4、啟動一個前衛市場：崇尚「創投性商業、休閑式購物」，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。

5、醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。

四、銷售目標

1、銷售(招商)目標。

2、銷售目標分解，根據項目的定位及施工進度計劃，進行營銷工作。

五、項目銷售時機及價格

為了更好地在後續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

(一)項目入市時機及姿態。

1、入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷准備，在__年__月份房交會期間開盤(或__年__月)，可以抓住__年春季房交會、__節等機會掀起第一個啟動高潮;在__節、__年秋季房交會、__等重要時期掀起新的銷售高潮。

2、入市姿態：以全市乃至__地區「財富地產、休閑購物」形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。

(二)價格定位及價格策略。

1、價格定位的原則：採用比價法和綜合平衡法。

2、價格定位：整個商業項目的銷售均價為__元/平方米，其中起價為__元/平方米，最高價為__元/平方米。

3、價格策略：採取「低開高走」型平價策略，開盤後半年作為第一階段的價格調整(略升)，均價為__元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

(一)宣傳策略主題。

1、個性特色：「__商業城財富地產投資商業」是我市首家也是唯一一家將商業開發從「建造建築產品」上升到「營造全新休閑購物方式」，倡導「投資財富地產、獲取穩定回報」的投資理念。

2、區位交通：本項目地處__廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建築，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

3、增值潛力：處於政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

(二)宣傳媒介組合。

1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新「財富投資，穩定回報」理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。

2、開盤後的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以「報紙、電視、戶外廣告牌三位一體」為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。

3、開盤後的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。

⑷ 成都市城市形象宣傳片的專家評論

成都市城市形象宣傳片亮相美國紐約時報廣場電子屏。這則以「典型中國，熊貓故鄉」為題的城市形象片，獲得了國內國外、業界內外的一致好評，但作為業界知名的營銷專家，譚小芳女士要提出三點關於成都市城市形象宣傳片的冷思考：
1、宣傳時機
在中央媒體在國外做國家形象廣告之後，成都如此快速地跟上，會不會在國內掀起一股跟風潮？這樣的「好頭」，實在帶的不甚高明。順道提醒一句，美國近年經濟不景氣，廣告打出去，萬一人家囊中羞澀，來不了，怎麼辦？所以，建議准備跟風的其他城市做好市場調研，不要一味地貪大求洋！
2、聯合營銷
城市營銷有時是區域營銷，應該把握區域發展的前瞻趨勢，即使立足於單一城市體，也必須擺脫狹隘視野，引領整體城市群的協調前行，到2030年前後，比如著名營銷專家譚小芳老師曾建議深港及其周邊地區，形成類似東京大都市圈那樣的世界城市群。京、滬、港深三大「世界城市」的營銷競爭，本質上是區域都市群（京津、滬寧杭、港深）的整體競爭，京滬的宣傳嗓門更大，港深演變的趨勢更好。這個城市聯合營銷在此次宣傳片中沒有體現，實為遺憾！
3、預防危機
火鍋品牌是四川美食的一塊「金字招牌」，去年因「地溝油」出現信任危機，今年又爆出「口水油」事件，它影響的，絕不僅僅是一兩家企業的發展，而是整個成都餐飲行業。在大肆宣傳城市品牌的同時，也要提醒我們的成都政府部門狠抓危機管理，預防在先，否則外國人在成都吃到「口水油」火鍋，萬一出現食品安全事故，對成都的城市品牌將是毀滅性的打擊！

⑸ 成都商業地產爆炸式增長 商業和人才資源緊俏

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“十年前，大家在問什麼是商業地產？五年前，大家問誰在做商業地產？現在，大家問誰沒有做商業地產，五年後要問誰還在做商業地產？”中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平曾用一連串的問句，概括了商業地產的發展歷史。

據中國商業地產聯盟發布的《2010-2011中國商業地產發展報告》顯示，2011年全國商業地產已出現爆發式增長，2011年，商業地產開發投資總額將接近萬億元，累計增長6.4倍。我國商業地產面臨的整體過剩，讓商業和人才資源也變得日趨緊俏。

寫字樓商鋪齊放量

2012年，成都將會有超過100萬平方米甲級寫字樓集中放量，而去年這個數字僅為22.3萬平方米

2012年，成都商業地產的開發量正在呈爆炸式增長：寫字樓新增供應257萬平米、商業存量570萬平米……如此海量的供應，讓成都商業地產逐漸轉入買方市場。

據高緯環球最新發布的市場報告，2012年，成都將會有超過100萬平方米甲級寫字樓集中放量，而在去年，這個數字僅為22.3萬平方米，這意味著，在今年，成都高端寫字樓的供應量將暴增5倍。

100萬平方米，僅僅是甲級寫字樓的推盤量，如果算上數量同樣龐大的乙級寫字樓，這個數字還要大大飆升。中原地產數據則顯示，2012年成都寫字樓的新增供應預計將達到創紀錄的257萬平方米，而此前尚未消化的存量還有近281萬平方米。

如果這些新增供應量成為事實，將不可避免地給寫字樓租賃及銷售市場帶來沖擊。

在這257萬平方米的供應中，預計有2/3位緩消褲於天府大道沿線，且絕大多數為散售的乙級項目。其實，自2006年以來，天府新城眾多商業金融用地的成功出讓以及天府新城相關規劃已預示寫字樓是該區域主導的物業形態。沉睡數年之後，南延線眾多項目終於進入實質性開發階段，天府新城寫字樓之戰已然拉開序幕。

僅2011年內，復地[簡介 最新動態]·復城國際[最新消息 價格 戶型 點評]、九龍倉·時代晶科名苑、銀泰中心、奧克斯廣場、成都大魔方、峰匯中心、環球時代中心等數十家大型商業地產項目陸續入市，形成了激烈競爭之勢。

“一鋪難求”成歷史

成都目前商擾簡業物業存量約為570萬平米，按目前每月15萬平米左右的銷售量，可能需要未來三年才能消化

“金角，銀邊，草肚皮”是商業內流行的擇址、選鋪的要訣。一條商街製造的效益並不是均等的，街角上的鋪位是擇鋪首選。因為街角匯聚四方人流，人們要立足的時間長，因而街角商鋪因人流多必帶來財氣旺。在樓市興旺時，商鋪“一鋪難求”，別說“金角銀邊”，就連味如雞肋的“草肚皮”都變得奇貨可居。如今，大量的城市綜合體入市和住宅市場的疲軟表現，讓商鋪成為開發商們套取寶貴現金流的重要渠道，突然放大的商鋪供應量，讓“一鋪難求”的黃金歲月正在成為歷史。

“一直以來樓盤都是先賣住宅再開商業，但今天商業活躍超過住宅，因此我們打破傳統先賣商鋪再推住宅。”城南某項目營銷總監坦言，他們不得不對營銷策略做出完全調整。從去年上半年開始，成都各大房企都加快了近郊項目社區商鋪的推廣，藍光空港時代廣場[最新消息 價格 戶型 點評]、龍湖[簡介 最新動態]北城天街[最新消息 價格 戶型 點評]及時代天街、雅居樂[簡介 最新動態]花園、花樣年香年廣場等項目的商鋪都取得很好的推盤銷售業績。統計顯示，成都目前商業物業存量約為570萬平米，按目前每月15萬平米左右的銷售量，可能需要未來三年才能消化。

戴德梁行此前發布的研究橋絕報告表明，目前成都主城區以高新區存量最大，約為95萬平米，武侯區位列其次，約為44萬平米。主城區主要存在於二、三環區域，約有5990套，總面積85.5萬平米，占總量41%。分析人士據此指出：“住宅限購後，商業地產物業成交也不像想像中那麼理想”。

人才爭奪戰頻發

商業方面負責人年薪普遍會高出30%-60%，一些項目“紅人”被挖跳槽的，有翻出幾倍的可能

商業地產的爆炸式開發，各類商業地產運營人才同樣炙手可熱。人才資源的匱乏甚至讓商業地產龍頭——萬達集團都感受到了威脅。萬達商業地產研究部副總經理楊澤軒就曾表示，“一個剛畢業的小孩進入萬達後一個月拿兩千，去年年底拿到六千，但今年獵頭找到他，他開出了70萬年薪的高價，最後講到60萬。”去年底，業內關於幾位知名地產商的商業地產高管的動向傳言，再次掀起了新一波人才大戰的高潮。

某業內人士透露，一般來說，一支商業管理團隊的組建、磨合、成熟，需要2-3年的時間。但現在的投資節奏很難讓這些商業地產新軍培養團隊，挖牆腳成為大部分企業的選擇。人才的匱乏讓商業地產操盤手們的身價驟增，從全國相關獵頭公司的統計數據看，商業總經理這個職位從2009年的六七十萬年薪，一口氣就蹦到了2011年的130萬，可以看出市場對這方面人才的渴求。據記者了解，成都的商業總經理年薪80萬-120萬是比較合理的水平，而從本地房地產企業的薪資構成看，商業方面負責人在企業年薪體系中普遍會高出30%-60%，而一些項目“紅人”被挖跳槽的，就更有翻出幾倍的可能。

商業資源“奇貨可居”

給予商家3個月甚至半年左右的免租期，有的可能會長達一年以上

“加上新增的面積，目前的庫存率約為50%。”省社科院房地產研究中心主任、研究員蔣華東認為，目前成都的城市綜合體開發已有供大於求的傾向，2012年的主要任務將是“去除庫存化”。數據顯示，成都目前在建和立項的城市綜合體項目有近100個，商業存量已超500萬平方米。2012年大量的商業地產，尤其是一些大型城市綜合體即將投入使用，如何尋找商家成為目前房企最頭疼的事情。金地集團商業地產公司常務副總裁潘韜曾以超市為例稱，“真正能夠成為合作夥伴的超市，以我的標准不超過8家。幾百個購物中心搶這8家超市，僧多粥少。”

“萬達廣場的成功經驗告訴人們，開發商業地產，尤其是城市綜合體項目，做‘訂單開發模式’是多麼的重要，”某業內人士表示，“主力店是一個城市綜合體的‘定海神針’，一般佔有整個項目一半左右的營業面積，知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客。”開發商如何爭奪商家？不少城市綜合體開發商向記者透露三大招數：首先，選址精準，找到適合做商業的地塊；其次，在建築規劃設計上，滿足商家要求；最後，在租金價格上肯定要給予優厚的政策。不少開發商表示，“給予商家3個月甚至半年左右的免租期，有的可能會長達一年以上。”

⑹ 如何讓城市形象傳播得更遠更好

伴隨著經濟的發展與文化復興的呼籲，越來越多的地區開始注重城市營銷。如今，城市營銷已經從北京、杭州、成都等一、二線大城市向湖北大冶、廣東增城等三、四線城市下沉蔓延。同樣是面對城市品牌打造與包裝的問題，三四線城市由於自然資源、宣傳經驗、品牌意識以及資金狀況等不同因素，其解決之路往往更加坎坷。如何突破喧囂的城市品牌包圍圈，凸顯獨特魅力，以城市品牌撬動地方政治、經濟、文化的發展？關鍵點傳媒城市品牌部總監石東有自己的思路。 城市作為一個有機載體，往往更能體現品牌的價值與魅力。一個城市品牌若具備了公眾性，後續的社會效益與經濟利益將會更多更長久，不管是對內還是對外，不管是對商貿物流、交通運輸、金融保險、郵政通信、賓館餐飲、房產租賃、農副產品購銷、農村剩餘勞動力轉移還是整個服務行業的大發展，都將起到積極的影響。 當下，城市的競爭歸根結底是文化的競爭，城市品牌的打造也應基於對城市文化底蘊的挖掘來進行。如此，由城市品牌包裝的城市精神才可以作為這個城市的靈魂。西方著名學者斯賓格勒認為：城市精神應該是多元的、豐富的、精彩的，它所表現的不僅僅是這個城市現在的精神風貌，還將充分體現這個城市的底蘊和未來圖景。石東認為，城市精神不僅是多元的、豐富的、精彩的，還更應具有科學性，以及由此而來的永續性。 每個城市有它獨特的歷史和文化，再加上自然條件、發展路徑的不同，不同城市的精神和名片自然是各具特色。城市精神並不是完全獨立的，它也是國家地區文化與精神的結合體。單純提煉出單面的城市精神，或沒有識別性的城市精神，都是無用功，是對資源的浪費，更是拿城市的未來在冒險。因此，科學性城市品牌十分重要。這里的科學性指對城市品牌中核心文化的深入研究。那麼，該如何做呢？ 首先，要對自己城市的資源進行盤點，然後通過策劃，把企業營銷的理念搬入區域（城市）的營銷。這是一個系統的過程，前期的調研不僅要與地方政府溝通，分別了解城市的過去與未來方向，還需走進基層，明白大眾對這個城市的印象與期待。後期的策劃不僅包括宣傳口號、一系列的活動，更重要的是將城市作為一個整體形象推廣出來。這就需要通過多元化的方式有效地整合來賦予城市核心文化新生命，以最適宜的方式進行城市特色的品牌包裝與宣傳，不斷開發相配套的相關文化產業、文化品牌以及現代化的觀光資源。這才是較為明智的永續性城市營銷策略。也只有這樣，打造出來的城市品牌才能彰顯城市魅力、提升城市形象、凝聚城市人的力量、引領城市發展。讓更多人了解並記住這個城市，將城市最有魅力的一面有效地傳播給廣大受眾，推動該城市的可持續發展。 石東簡介：城市品牌部總監，從事城市品牌推廣多年，在城市品牌形象研究、城市創意策劃方面經驗豐富。

⑺ 城市風格優勢品牌應如何建立怎樣管理

建立城市品牌制訂一個藍圖，確定規劃的目的、時間進程、參與部門分工、項目內容和計劃、整體預算以及執行小組成員等內容。成立城市品牌推廣委員會或城市經營小組辦公室
專款專用、配套政策、要有長期作戰的准備和准確的效果測評標准、要善於打「組合拳」，做好整合，多渠道有效管理。
2011年11月，金堂縣人民政府就「成都金堂城市營銷年度推廣」項目全國公開招標中，國內眾多策劃機構踴躍參與，在數十家入圍競標企業中，【雨濃國際】憑借強大的執行力和眾多具有國內外影響力的成功案例，得到評審專家團的一致高度肯定。
【雨濃國際】智囊團隊對整個兩年度城市品牌推廣計劃做介紹，針對金堂實際提出的「建設丘陵地區城鄉統籌示範縣」發展目標及城市現狀，金堂城市營銷應促進城市順應城鎮化、工業化進程，並在此過程中帶動農業現代化和城鄉統籌發展。
全面凸顯「工業強縣、現代農業、山水田園城市發展」三大戰略。不斷形成具有金堂特色的推廣亮點。突出亮點，提檔升級。2011-2012年將根據城市發展需要對現有資源進行全面規劃和整合，確定重點，提升其規格和檔次，打造金堂獨高端品牌節慶。
【雨濃國際】組建專門的團隊深入金堂城市各個角落建立專屬金堂城市特色的藍圖，建立詳細准確的時間表配合相關單位建立經營小組，從人居、商業、工業、環境、等各個方向進入推介點。使用城市推廣的組合拳，建立多維推廣方式，整合各種資源建立多渠道有效管理方式。定期對城市發展進行效果評估、。使推廣符合城市定位與城市特色，做到真實有效過。