世聯企業別墅營銷方案

① 裝飾公司市場營銷方案範文五篇

一家公司的 市場營銷 是十分重要的一點，它裡麵包含了方方面面的內容，而且關於市場營銷的方案也是十分的復雜。下面我給大家整理的裝飾公司市場營銷方案 範文 五篇，希望大家喜歡!

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公司年度經營計劃書範本

公司年度經營計劃範文

公司2021年度經營計劃書

經營計劃書怎麼寫

企業年度經營計劃書範本

裝飾公司市場營銷方案範文1

一、找尋物業管理協作

物業管理公司是住宅小區的管理人員，都是裝修公司得到信息內容來源於的關鍵組織，假如能和物業管理協作得好那麼人們開發設計住宅小區就會省掉許多活力。最先根據關聯、拜會等方式尋找物業管理的負責人，從這當中掌握該住宅小區的具體市場銷售狀況、選購群體，最好根據別的方式得到小區業主的聯系電話，隨後根據短消息、電話等 方法 轉達該知名品牌和商品的優惠促銷。

二、創建樣板間

假如有資產得話，能夠在新住宅小區創建1個樣板間，由於樣板間事實上都是這種體驗型市場銷售，能讓消費者進到到好似自身將來的家裡邊，這對推動消費者選購沖動是十分有實際效果的。要想創建樣板間就務必提升自身的信息內容收集工作能力，要掌握清晰總體目標住宅小區的經營規模、戶型、總戶數、特性、拿房時間、市場銷售總數等。

三、用完全免費wifi吸引住小區業主

能夠用完全免費的wifi放進物業管理或是住宅小區周邊，隨後在電梯轎廂口貼上布告，總之讓大夥兒了解這一住宅小區有完全免費的wifi，可是要應用，務必關心人們的微信服務號，或是用手機號碼登陸，這模樣總有了小區業主的聯系電話。

四、製造行業內部的營銷推廣

在製造行業內開展自身公司的宣傳策劃，贏的方式工作人員的充足信賴和接納，提高她們的推單自信心，也使她們變成自身企業了解的領頭人，逐漸將觀點滲入終端設備顧客，根據她們來危害顧客，進而贏的裝修訂單信息。

五、宣傳 廣告 和主題活動宣傳策劃

裝修公司吸引住散客裝修訂單信息，另外根據宣傳策劃累積品牌知名度。不斷提高公司自身的企業形象。由於知名品牌是將來銷售市場發展趨勢的大勢所趨。並且，營銷 策劃方案 只能普遍的散播，貴司能夠被大量的顧客了解，掌握，認同……那樣，公司才會迅速而身心健康的發展趨勢，越干越大。

六、群發簡訊和電話銷售

這一是較為立即和合理的方式。到物業管理公司、或是簡訊群發平台獲得要裝修的小區業主信息內容，開展群發簡訊和電話銷售。這一成本費便宜，都是市場銷售和宣傳策劃十分合理的這種方式!

七、裝修公司精準定位與基本散播

裝修公司在活動營銷這方面資金投入不足，怎樣靈活運用不足資源來宣傳策劃好自身的知名品牌，裝修公司 營銷策劃 方案中圍繞自始至終的課題研究。

1個關鍵的方式，就是說提昇平時基本散播的管理方法，搞好精準定位廣告詞，使一切一回散播主題活動都去適用知名品牌的創建，有益於累積起品牌營銷實際效果。

裝飾公司市場營銷方案範文2

一、家裝公司市場定位策略

找出貴公司在同行中的優勢和劣勢，要做到知己知彼，然後揚長避短，方能百戰不殆!

確立差異化的市場定位，凸顯自己裝修公司的核心優勢和品牌價值，以此值得顧客關注和認可，讓消費者有裝修的品質感保證，從而達成合作。因為現在的家裝公司太多，良莠不齊，如果沒有找准自己的優勢，不能形成獨特的市場定位，那麼自己就是可有可無的平庸企業，這樣的企業不會得到消費者的認可，自然就很難在市場上長久立足。結果就是自己什麼都想做，誤以為口徑寬了，接活的概率就大，結果就會導致什麼也做不好，自己也會是無頭的蒼蠅，到處亂撞，碰運氣，甚至會陷入價格戰的惡性循環中，最後把自己給做死了。因此，一個企業要想發展，要想壯大，必然要找到自己的優勢，形成自己特有的核心競爭力。給自己一個准確的市場定位，然後為之不懈的努力!

二、目標受眾策略

「新」的裝修公司面對激烈競爭的裝修市場，要消費者接受頗為困難，作為剛起步的新裝修公司，不可能像大的裝修公司那樣大肆推廣，從而將品牌強勢的輸入到人們的心智中。有鑒於此，必須策略性的界定自己短期推廣的受眾目標，一步一步的建立品牌。

首先、將 渠道 人員(就像你所說的開發商售樓處的銷售、各中介公司的銷售)確定為重要的受眾目標。在他們中間強力宣傳自己公司的優勢和獨特的市場定位，以及公司實力，因為能獲得他們的認同和接受非常重要，只有他們接受了你的公司，認可了你的公司，他們才會賣力的去推單，同時，渠道對品牌的認知，很容易延續，滲透到市場，最終影響到消費者。

其次、在消費者群中，著重向近期需要裝修的客戶進行宣傳。因為一個新的家裝公司不可能通過長期而大量的廣告推廣，形成並維持住高的認知度的品牌形象，等著人們要裝修的時候再來找。因此，界定自己的目標受眾並非普通的人群，而是集中與近期內打算裝修的消費者。這樣，廣告與推廣可以針對性的向特定人群展開，從而顯的更有實效。

三、品牌推廣

做市場調研，了解消費者的主要需求點和特別在乎的東西，然後有針對性的找准自己公司的核心訴求點(最讓消費者關注和心動的東西)進行推廣宣傳，搶占市場份額。

1、行業內部的推廣。在行業內進行自己企業的宣傳，贏的渠道人員的充分信任和接受，增強他們的推單信心，也使他們成為自己公司認識的意見領袖，逐步將看法滲透到終端消費者，通過他們來影響消費者，從而贏的裝修訂單。

2、廣告宣傳和活動宣傳。吸引散客裝修訂單，同時通過宣傳積累品牌效應。不斷提升企業自己的品牌形象。因為品牌是未來市場發展的必然趨勢。而且，只有廣泛的傳播，貴公司才能被更多的消費者知道，了解，認可……這樣，企業才會快速而健康的發展，越做越大。

3、簡訊群發和電話營銷。這個是比較直接和有效的手段。到物業公司、家裝網站或者簡訊群發公司獲取要裝修的業主信息，進行簡訊群發和電話營銷。這個成本低廉，也是銷售和宣傳非常有效的一種途徑!

不可避免的難題，企業剛剛起步，投入有限，如何充分利用有限資源來宣傳好自己的品牌，成為營銷和推廣中貫穿始終的課題。一個重要的方法，就是加強日常常規傳播的管理，做好定位廣告，使任何一次傳播活動都去支持品牌的建立，有利於積累起品牌推廣效果。

最後，針對你提出的那個問題，關於如何增強三方的透明度我建議如下：

1、要開發商售樓處的銷售、各中介公司的銷售……如實填寫好推單客戶信息(其實就是客戶信息報備單)，這個單據貴公司可以設計好電子檔模版或紙張的標准模版發給他們如實填寫，及時收回存檔。

2、在客戶交付定金的時候，填寫 收據 (其實相當於客戶信息登記表)，更甚至增加一項，讓客戶詳細填寫信息獲取來源;

3、自己保存好這兩份單據，以備日後查看。

做了以上工作，自己當然一清二楚了，如果有問題，就可以拿出兩張單據，進行信息比對，真相自然明了。

裝飾公司市場營銷方案範文3

一、品牌建設內容

徵集品牌名稱、logo、吉祥物、宣傳語、品牌 故事 、品牌推廣等來完成品牌建設。通過品牌效應、名人效應來升級品牌推廣。

如果品牌已經注冊經銷，我們需要進行品牌延伸推廣，制定品牌延伸推廣方案。延伸推廣並不是製作簡單VI，重點是VI的應用、實際應用，在日常生活中的應用。

二、品牌定位

我們定位於中高檔的裝修、別墅、辦公室、酒店、私人會所的裝修等。通過我們品牌定位，我們確定了我們的定位客戶，我們需要進行定位營銷。裝飾公司營銷方案，定位消費人群很重要。

三、品牌宣傳活動推廣品牌

1、製作企業光碟

2、編製品牌宣傳手冊

3、邀請客戶參觀企業

4、製作自己的網站

5、對公益性活動的贊助

6、良好的統一標識

7、開發創造性的廣告

三、品牌延伸推廣的策略

採用由小到大、由城市包圍農村的法則來進行推廣。切忌不可大量的投資，也不可固部不行。先從本市地區做推廣市場、在延伸周圍天津、河北、石家莊、內蒙古等地。在輻射、西部、西部、河南等地區。總體策略是謹慎策劃、逐步執行、變化隨市場需要。發掘自身資源來推廣。

四、日常品牌推廣方案

1、企業VI的日常應用

在公司文件網站、辦公系統等利用、應用我們的VI系統。

2、辦公環境中的形象建設

我們是裝修公司，那麼我們的辦公環境當然不能同於一般公司了，在辦公環境中融入VI系統。特別是我們的公司裝修、辦公環境、接待室等一定要有自己的特色。

3、對外文件、媒體、報道

對外廣告宣傳、媒體采訪、報紙報道也進行vi引導。

4、對設計文件、設計資料也進行VI系統引導，這點很重要。因為我們的圖紙會流到外面去，講代表我們的品牌。

5、知名工程宣傳品：製作公司宣傳品作為我們投標、品牌宣傳、公司播放的資料。內容包括：我們設計的大項目、業主的點評、獲獎的榮譽等。這些東西都可以做的。包括業主點評等，我們可以導演、可以製作等。

6、知名工程記錄製作：具體將需要做樣本工程的房子進行裝修前、裝修中、裝修後的攝像或照片進行整理並配上我們的廣告進行播放等。

五、銷售中的品牌推廣

建築開發商、房地產策劃公司、施工單位聯盟品牌推廣：

1、利用我們的關系網、業務員。我們在這三家單位進行登記。與他們共同進行聯盟推廣宣傳。

2、主要宣傳的體現為：建築開發商的樣板辦房子建設、建築開發商的售樓部等裝修為將來樓盤、別墅裝修打下前基礎。

3、業務員的服裝、銷售文件、用語等來實現銷售中的品牌推廣。

房地產銷售公司物業公司聯盟推廣：

1、房地產建設後，我們的主要推廣責任就在房地產銷售公司、房地產廣告公司。這個時候正是我們廣告投放的最佳階段，具體當然需要有策劃部門及 其它 兩個公司向配合進行策劃宣傳。

2、物業公司也往往是大家容易忽略的一個合作單位，物業公司是直接接觸我們產品使用者的單位，他們的廣告投放及品牌宣傳推廣是我們品質保證的映射，當然也不是唯一的。

裝飾公司市場營銷方案範文4

推廣報紙：以活動的前一周時間，在暢刊版面的醒目位置，根據不同階段和需要選擇適宜的方案範本，規格也可以根據市場情況和自身實力綜合因素，選擇不同的版面規格，一次活動配合一次報刊廣告為好。

電視：可採取店面宣傳片的形式，選擇接收率較高的 熱點 時段予以播放，時間一周為宜。

選擇居泰隆總部的宣傳資料片的部分內容進行剪輯使用。

雙面彩頁：可參見通用的範本，配合宣傳活動，份數建議5000—8000份為宜。

車體廣告：選一路經超市的公交車的車體和其他公交車的車坐套印刷廣告，具體方案可參照總部提供的範本，或根據超市具體要求進行有針對的設計，周期建議為一季度或半年進行內容的調整一次，時間做長期的投入計劃。

實體家裝推廣會：選擇適宜的場所單獨組織或與房地產商合作組織推廣會，在做會時一定要確定好會務的目標、策劃好會務主題、確定好人員分工、確定會務操作流程、相關准備和布置場地、邀請好參與的新老顧客。

此方案優點：針對性強、范圍廣、三位一體的立體傳播，有利於在公眾心目中留下深刻的印象，能直接為超市帶來經濟效益。

缺點：費用較大、期望效益往往與實際效益有差距，現實回報有時不能抵消投入資金。

方案二：報紙+雙面彩頁+車體廣告+電台廣告+小區促銷活動

促銷報紙：以活動前連做三天的造勢廣告，在暢刊版面的醒目位置，根據不同階段和需要選擇適宜的促銷方案範本，規格也可以根據市場情況和自身實力綜合因素，選擇不同的版面規格，一次活動配合一次報刊廣告為好。

雙面彩頁：可參見通用的範本，配合宣傳活動，份數建議3000--5000份為宜。

車體廣告：選一路經過超市的公交車的車體、三輪車車體和計程車的車坐套印刷廣告，具體方案可參照總部提供的範本，或根據超市具體要求進行有針對的設計，周期建議為一季度或半年進行內容的調整一次，時間做長期的投入計劃。

電台廣告：「哎，你家的裝修在哪做的?」「居泰隆唄」「為什麼呢?」「看的到的效果，感受到的實惠，當然要找居泰隆了」

小區促銷活動：選擇新開盤的小區或老居民小區，選派優秀員工，明確活動的目標、策劃好活動主題與促銷亮點、確定績效指標和獎懲 措施 ，相關資料和設備的准備，與小區負責人聯系並布置場地、邀請好捧場的老顧客。

此方案優點：品牌與效益兼顧，長期與短期效應相結合，超市能在短期內樹立起良好的企業形象，不僅起到了吸引當前顧客、挖掘潛在顧客，更重要的是直接爭奪終端顧客。

缺點：費用比較高，策劃組織要求比較高，不適合在相對落後、消費觀念相對傳統的區域。

方案三：電視+雜志廣告+戶外廣告+小區促銷活動

電視：可採取店面巡錄角本、超市現場錄制或電視飛字等形式，選擇接收率較高的熱點時段予以播放，時間一周為宜。

雜志廣告：選擇當地受眾比較多的熱門刊物、雜志的廣告版面，家裝專業刊物的廣告欄目，範本可參考總部設計的版面，總部會根據超市的具備要求進行有針對的修改，時間為每年的3-4月或8-9月，也就是家裝旺季的前期，效果會比較好。

裝飾公司市場營銷方案範文5

在企業營銷中，大客戶營銷尤其顯得重要，大客戶帶給企業的利潤往往占所有客戶利潤的80%，20/80理論非常適用。而相比於公司各種營銷策略，大客戶營銷對於開局顯得非常重要。針對大客戶，我們應該需要注意哪些呢?怎樣開局才會更有利於下一步的開展?

一.事先的信息收集及分析。

在開始大客戶營銷/ 拜訪 前，一定要進行信息收集及分析，為制定大客戶營銷策略提供堅實的基礎。信息收集包括：

第一、大客戶的行業情況，如發展趨勢，競爭情況，大客戶在行業中的地位等;

第二、大客戶的組織情況，如組織結構，采購決策流程等;

第三、大客戶高層(決策者)的情況，如他的背景信息，關心的問題，對他有影響力的人等;

第四、大客戶存在的問題(跟你所銷售產品有關的);

第五、大客戶與你公司之前的交往情況(如果有的話);

第六、你自己所營銷的產品及你的公司的情況分析;

第七、你的競爭對手情況分析;

......

二.制定大客戶營銷策略及計劃。

在信息收集及分析的基礎上，制定一份合適的大客戶營銷策略及計劃。在營銷策略裡面，有6個關鍵的要素，需要營銷策劃人員加以注意：

1、營銷策略人員要明確誰是購買的影響者，即客戶企業對於購買的決策者，這些人有哪些特徵。

2、要明確自己在營銷策略中的強項。在銷售時，要時刻注意可能存在的問題。一旦發現了問題，首先要標明問題所在，然後利用自己的強項解決問題，確保營銷戰略能夠成功地進行。

3、要注意反饋的模式。在與客戶溝通交流的過程中，時刻要注意客戶的反饋，從客戶的反饋中不斷驗證自己原先對客戶的判斷，最終得出是否能夠針對這個客戶進行成功營銷的結論。如果不注意客戶的反饋，營銷人員往往在付出了大量的精力和時間後，卻得不到想要的結果。

4、要明確贏的標准。包括自己贏的標准以及客戶贏的標准。只有明確了客戶贏的標准，才能成功地與客戶進行交流和溝通，從而實現成功的銷售。

5、理想型的客戶。在面對眾多類型的客戶時，營銷人員要善於判斷哪些是理想型的客戶，只有這樣，銷售才能夠有主有次，有更大的機會取得成功。

6、漏斗原則。營銷人員在面對企業下達的高額銷售指標時，往往感覺要完成比較困難。在這種情況下，銷售人員既不能不顧客觀困難，硬著頭皮接受任務，也不宜輕易地要求企業降低銷售指標。正確的方法是，營銷人員要與企業進行「討價還價」，向企業合理地要求更多的資源，以確保自己能夠按時按量完成任務。

三.根據策略、計劃，進行大客戶營銷開局工作。在開局工作時，要注意2點：

1、在開始基礎的營銷工作(如與技術部門，采購接觸/談)的同時，要(開始)推進與大客戶高層(決策者)的關系，即要與他們打交道。很多營銷人員常犯的錯誤是：只與大客戶的一般人員聯系，而不進行，或者說忽視與大客戶高層的工作。結果是花了大量的時間、精力，甚至金錢，只得到了低層次的關系。

在實際工作中經常會出現這樣的情境：一個營銷人員(或者說一家公司)與大客戶做了很長時間的生意，似乎關系基礎不錯。但競爭對手換了一個營銷人員後，就輕易地將單拿走了。為什麼?很常見的原因就是：之前的營銷人員與這位銷售人員一樣，都是做低層的關系，結果輸了。而營銷的銷售人員多做了大客戶高層(決策者)的關系，就輕易地贏了。

從這里我們可以 總結 到：只有影響客戶企業最重要的 企業管理 決策者，才有可能進行成功的營銷。對於營銷人員來說，客戶企業最重要的決策者往往並不是企業的總裁，而是與某一個具體項目有關的的決策者。這類人被稱為是非常重要的高層官員，對於營銷人員來說是最關鍵的人，其重要性甚至超過客戶企業的總裁。營銷人員如果能夠與這類人會面，進行效果良好的交流和溝通，那麼營銷成功的幾率就會極大地增加。

2、做大客戶高層(決策者)的關系，要做就要做好，不然會起反作用。關於這點可以點擊「大客戶營銷中如何與客戶高層保持關系」，有詳細說明!

最後要強調的是：大客戶營銷的開局很重要，但關鍵是在之前的信息收集、分析，以及策略、計劃的制定。只有做好了這些工作，才能找到好的切入點，及按計劃、步驟推進大客戶營銷工作，並且同時與高層保持良好的關系，大客戶營銷才能事半功倍。

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② 房地產項目全程營銷策劃書

幫你找了一下,應該夠您參考的

1、 《2008年5月上海市綠地峰匯商務廣場全程營銷策劃報告》119頁
第一部分、城市概況及宏觀經濟部分4一、城市概況51、南匯簡介52、行政區劃73、區位規劃8二、城市經濟發展狀況101、人口與城市化102、主要經濟發展指標11三、城市規劃建設分析141、城市總體規劃1...
類別：營銷策劃 大小：2.1 MB 日期：2008-08-21

2、 《鄭州某房地產項目全程營銷策劃案》56頁
一、項目簡介：某房地產項目位於鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳台路（在建）和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。某房地產現有的物業形態由連排別墅、普通現房...
類別：營銷策劃 大小：322 KB 日期：2008-06-30

3、 《2005年武漢市V8城市項目全程營銷策劃報告》129頁
項目地處極具發展潛力的[次城市中心]區域。便捷的龍陽大道將成為華中最大的汽車長廊。龍陽大道是連接沌口工業區和城市cbd商業區的橋梁。項目毗鄰漢陽最大的商圈、配套成熟、交通便利，依山傍水，鬧中取靜。
類別：營銷策劃 大小：1.14 MB 日期：2008-06-04

4、 《南充市海山半島花園全程營銷策劃方案》67頁
前言第一章、市場篇第一節、市場環境概述第二節、房地產行業特徵第三節、消費者市場特徵
類別：營銷策劃 大小：376 KB 日期：2008-04-30

5、 《正大地產2007年莆田黃石工藝美術城二期項目全程營銷策劃提案》36頁
第一章項目分析第二章項目定位第三章項目規劃策略第四章項目包裝及廣告策略
類別：營銷策劃 大小：4.21 MB 日期：2008-03-19

6、 《2005年長春市亞泰易林全程營銷策劃方案》23頁
第一章市場總體概況一、市場總體概況：2005年長春全市完成國內生產總值1765.25億元，比上年增長15%。第一產業增加值168億元，比上年增長8.0%；第二產業增加值742.9億元，增長15.5%；...
類別：營銷策劃 大小：29 KB 日期：2008-03-17

7、 《2008年龍口市開發區項目全程營銷策劃方案》59頁
第一部分龍口市宏觀環境分析1、龍口市概況2、龍口市自然資源狀況3、經濟發展狀況4、龍口市人民生活水平狀況5、龍口港—龍口市經濟未來支柱第二部分龍口市開發區房地產市場發展狀況分析一、龍口市開發區房地產發...
類別：營銷策劃 大小：4.72 MB 日期：2008-03-14

8、 《沈陽萬科四季花城全程營銷策劃》49頁
摘要3abstract4第一章項目概況6一、宗地四至狀況6二、區域交通狀況6三、目周邊環境狀況7第二章營銷期商品住宅市場分析9一、商品住宅市場總體狀況9二、市場細分9第三章目標市場定位13一、產品定位...
類別：營銷策劃 大小：521 KB 日期：2008-02-21

9、 《常州市陽光盛匯商業街項目全程營銷策劃方案》132頁
第一部分:項目分析商業地產近期市場概況陽光盛匯商業街項目概況陽光盛匯商業街項目核心價值定位第二部分:銷售策略第三部分:價格策略第四部分:整合傳播策略第五部分:項目品牌包裝策略
類別：營銷策劃 大小：3.61 MB 日期：2008-02-18

10、 《2007貴和先鋒全程營銷策劃報告》43頁
圍困中的鬥士們市場寫真決勝突圍項目定位決勝之道整體運營思路
類別：前期調研 大小：1.7 MB 日期：2008-02-03

11、 《綿陽湖山城市花園項目的全程營銷策劃執行案》70頁
目錄題引5第一部分市場部分7第一節較宏觀角度的城市政經背景分析7城市簡況7國家宏觀政策12第二節較中觀角度的綿陽房地產市場分析16綿陽房地產總體運行情況16綿陽市房地產市場需求預測22第三節較微觀角度...
類別：營銷策劃 大小：74 KB 日期：2007-11-20

12、 《沈陽東北精品陶瓷城全程營銷策劃方案》89頁
本項目位於沈陽市西部，二環以內，地處沈陽市基礎設施最完善的鐵西區．由沈陽市衡頤房地產開發有限公司開發建設，約為5.5萬平方米，用地北側為22米寬的北四路，東側為20米寬齊賢街，南側為鐵路專用線，西側是...
類別：營銷策劃 大小：1.85 MB 日期：2007-11-20

13、 《2007淄博貴和先鋒全程營銷策劃報告》43頁
尋找市場薄弱點,深度挖掘客戶需求,進行定位!
類別：營銷策劃 大小：1.7 MB 日期：2007-11-13

14、 中國結酒全程營銷策劃方案
中國結酒全程營銷策劃方案[kjlj]
類別：營銷綜合知識 大小：931 KB 日期：2007-10-20

15、 中國結酒全程營銷策劃方案
一、背景的產生l山東黃河龍酒業集團是山東省國有大型企業。集團公司擁有在職職工兩千多人，年生產能力3萬噸，是山東省酒業納稅重點企業。l1995年至2000年，由黃河龍酒業集團生產的「黃河龍」酒在市場一直...
類別：營銷綜合知識 大小：19 KB 日期：2007-10-20

16、 《海南西海岸全程營銷策劃全案》67頁
營銷推廣篇一、推廣戰略的核心理念主導全年推廣戰略的核心基礎是清晰明確區域市場的變化：●西海岸板塊明年將不是三國鼎足之勢,而是多軍混戰，更多開發商將在此逐鹿中原；●隨著各大盤的啟動及廣告的引導，明年海口...
類別：營銷策劃 大小：86 KB 日期：2007-09-28

17、 《中山市金逸豪廷全程營銷策劃方案》45頁
目錄第一部分前期發展策劃1.項目市場調查分析1.1宏觀環境分析1.2項目所在地房地產市場狀況分析1.3項目板塊市場分析2.0項目市場定位及總體思路2.1項目競爭力分析2.2項目競爭態勢分析2.3項目發...
類別：營銷策劃 大小：99 KB 日期：2007-09-11

18、 《商丘市時尚街區MALL全程營銷策劃方案》89頁
目錄第一部分：商業市場分析商丘整體商業市場分析3在售商業項目分析9第二部分：項目分析本項目基本情況分析13本項目配套設施分析14本項目swot分析14-16第三部分：項目定位步行街發展態勢17國內步行...
類別：營銷策劃 大小：1.53 MB 日期：2007-08-27

19、 《綿陽城市花園項目全程營銷策劃執行案》72頁
目錄題引5第一部分市場部分7第一節較宏觀角度的城市政經背景分析7城市簡況7國家宏觀政策12第二節較中觀角度的綿陽房地產市場分析16綿陽房地產總體運行情況16綿陽市房地產市場需求預測22第三節較微觀角度...
類別：營銷策劃 大小：73 KB 日期：2007-08-24

20、 《旭日全程營銷策劃概論》26頁
營銷策略，是匹配與某個項目推廣、銷售的方法、思路和要求的東西。自從市場經濟蓬勃以來，它都「有名」或「無名」的被制定、修訂和執行著在供不應求的市場條件下，只要稍加策劃便可達成「完銷」而實現所謂的成功但在...
類別：營銷策劃 大小：105 KB 日期：2007-08-03

http://168i.cn/soft/search.asp?act=Topic&classid=&keyword=%C8%AB%B3%CC%D3%AA%CF%FA+%B2%DF%BB%AE&btn=+%A1%A4%CB%D1%CB%F7%A1%A4+

③ 房產營銷策略，銷售技巧

簡單一點說，其內容包含如下：
房地產項目全程營銷策劃內容
[項目前期策劃]
1、市場調研及走勢分析、預測
□ 宏觀、微觀市場走勢分析
□ 最新房地產市場行情分析
2、前期產品及市場定位可行性研究
□ 產品定位分析
□ 市場定位潛力分析
□ 市場定位風險分析
□ 市場定位的可行性評價
□ 項目市場定位
3、品牌戰略策劃
□ 名稱確定建議及推廣名確定
□ 樓盤風格確定
□ 建築用料的建議
□ 項目賣點的挖掘及提練
□ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境
□ 小區景觀設計要點(環境規劃)
□ 電梯的設置
□ 停車庫設計要點、車位比例及安排
□ 會所功能內容劃分及概念的提煉
□ 裝修標准
□ 社區服務項目配置建議
□ 物業管理服務項目建議

[項目營銷策劃]
□ 項目營銷階段性劃分
□ 項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議
□ 市場進攻要點有切入法建議(入市時機)
□ 價格策略制定
□ 價格體系及付款方式原則
□ 現場包裝要點
□ 賣場包裝要點
□ 賣場促銷要點
□ 展銷會舉辦方案
□ 外銷方案制定
□ 制定CS系統(顧客滿意系統)
□ AIDAS原理(階段性促銷活動策劃)
□ 模型製作指導
□ 收集市場反饋信息及時調整營銷方案
□ 分銷網路輔助措施
□ 新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)
□ 公關推廣方案(政府機關及集團購買的可能性建議)

[廣告、宣傳、推廣設計]
(一) 品牌識別
1、礎系統設計—標志(LOGO)標准
1) 展示系統設計
□ 地盤形象設計
□ 工地圍牆展示設計
□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌
□ 售樓形象展示
□ 售樓處外觀展示指導
□ 售樓處內部形象定位指導
□ 售樓處設計建議
□ 樣板房形象定位、效果建議
□ 售樓處展板保保創意建議
□ 看樓車體外觀設計
□ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議
2)展示系統設計
□ 售樓書、折頁
□ 售樓合同及相關文件格式
□ 價目表、付款方式單頁設計
□ 工作證(卡)、售樓人員名片
□ 辦公事務用品
3)廣告類規范
□ 報紙廣告標准格式
□ 電視廣告標准格式
□ 手提袋
4)售樓導示系統
□ 樣板房導示牌
□ POO彩旗式弔旗設計
□ 各類標示牌
□ 戶外看板
5)小區形象系統
□ 導示系統
□ 公共導示系統設計
□ 公共信息展示設計
□ 會所導示系統設計
□ 各項配套設施形象系統設計
□ 物業管理人員服飾設計
(二)廣告運動
□ 廣告訴求目標
□ 廣告訴求理念
□ 廣告主題口號
□ 廣告內容及表現手法
□ 創意策劃
□ 統一宣傳口徑制定
□ 整體氛圍概念提示
□ 媒體計劃
□ 創意延展
□ 報紙廣告方案
□ 電視廣告創意方案審核建議
(三)整體營銷費用預算及成本控制的策略

[銷售階段工作]
□ 銷售人員的安排及培訓
□ 銷售人員的進場及銷售的實施
□ 現場看樓團的籌劃
□ 客戶區域、年齡、職業等層面分析
□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析
□ 廣告發布效果的跟蹤
□ 放棄購買客戶的原因調查
□ 售前及售後服務內容
□ 定期銷售總結及策略調整
□ 系列促銷活動
□ 銷售後期收尾工作

體會文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地產項目營銷策劃與實際運作流程

一、營銷是市場經濟的永恆主題

房地產營銷在計劃經濟中表現出來的只是制度上的福利分配。計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。

在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這裡面，營銷是企業最本質的經營活動。

研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。

在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最後檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。

所以，營銷是永恆的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。

從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。

從某種意義上講，企業營銷不等於銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。

如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那麼，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。

我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。

所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由於多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那麼，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。這種適應，不是始於建築成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的「黑屋」、「死角」。

營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。

可以概括為：

作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬於我。

市場需求來源於客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。

從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，佔領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。

曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什麼不為那麼多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。那麼，為什麼不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最後講了一句至理名言，「我們的一切都是顧客給予的」。

二、房地產公開發售的策劃與運作

1、定位

樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。

如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。

定位分以下幾種內容：

1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。

2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標准，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。

3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。

4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。

2、價格設定

一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。

3、定價比例

一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8％，標准層以下每層下調0.5％。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。

商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50％。

4、概念的策劃與引導

從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者「學會」想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。

5、銷售的策略

銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，「一網打盡」，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

6、銷售的組織和實施

樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。

三、大宗交易的策劃與運作

筆者主持過多項大宗不動產交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。

1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去，對於化解企業經營的市場風險，緩解資金不足、實現預期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。

2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在於不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式：

1）直接式叫價。明碼實價，迴旋餘地小，這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。

2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易餘地，最後雙方協商讓步完成交易。

3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經營成本，並在比較中與你成交。

4）隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況，以自身的購買目的為准，在交易中一般採用此種交易方式。

需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導致失敗。

3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。

談判的班子，主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。

4、轉讓方式。整盤計價轉讓，分項計價轉讓，先回購後轉讓，部分股權轉讓，全部股權轉讓（賣公司、法人資格）。

5、風險與防範。由於執行合同時間跨度大，建設周期長，期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由於匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預見性，很可能預期利潤會不翼而飛，還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防範，以確保預期利潤的安全實現。

考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量採用轉股形式。由於轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系，不可能超出太多。其餘部分可以總承包來實現收益

銷售技巧
一、購房客戶的類型、特徵，如何應付
1、理智穩健型(40歲左右)
特徵：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩健，不易被推銷員言辭打動，認為疑點的地方一定要搞清楚
措施：加強產品品質，公司性質、實力。獨特優點，出奇制勝。有理有據，虛心解決問題。
2、熱情沖動型(年輕男性較多)
特徵：天性愛激動，易受外界慫恿和刺激。
措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特徵：出言謹慎，外表反應冷漠。
措施：靜、引導。親切誠懇態度拉近感情。
4、憂柔寡斷型
特徵：猶豫不決，反反復復。
措施：從我的角度堅決的給他自信，讓客戶慢慢產生依賴於幫他的決定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特徵：過分小心，想用言語說服你
措施：取得信任，加強產品信心、不會跑 適當引導，適當快刀斬亂麻，交定金一定要快，無後悔餘地。
6、盛氣凌人型
特徵：趾高氣昂、嚇唬、態度拒人於千里之外，外強中干。
措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點，不抵怵。
7、求神問卜型
特徵：做決定之前找風水先生，決定權取決於此(別人手中)
措施：不要否定他的世界觀，以現代觀點配合其風水觀。適時提醒他一下，可接觸些了解些談得來 先肯定在否定，否定時強調任的價值。
8、畏首畏尾型
特徵：前怕狼後怕虎，一個問題反復憂慮，缺乏經驗，考慮太多。
措施：有力的業績品質和保證，強調肯定，不必產生其他想法。
9、神經過敏型
特徵：悲觀、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少說話、少說多聽，重點嚴肅說服
10、斤斤計較型(似5)
特徵：心思細膩，什麽都想要，想佔便宜。
措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調價，強調已經有優惠
11、借故拖延
特徵：個性遲疑，推三推四。
措施：追查客戶不做決定的真正原因，路過閑人、市調....

http://..com/question/11881296.html?fr=qrl3

④ 2010房地產營銷策劃大全的詳細內容

包含以下22個分類的內容：
編號：01 《房地產名企案例》2010版：內容包含：世聯 中原 萬科 合富輝煌 易居 偉業 戴德梁行 同致行 金地 保利 博思堂 中海 思源 凌峻 德思勤 策源 黑狐 星彥 華潤 龍湖 綠地 順馳 合生……
編號：02 《住宅地產營銷策劃》2010版：內容整合多層、高層、別墅、公寓、豪宅、千畝大盤等多種住宅業態，涉及項目定位、競標提案、全程策劃、定價、營銷策略、推廣方案、前期策劃、策劃報告等……
編號：03 《商業地產營銷策劃》2010版：內容整合寫字樓、商鋪、商業街、社區商業、綜合體、酒店、零售購物中心、商業廣場、批發市場等多種業態，包括項目整合營銷、定位、招商策略、運營管理、推廣計劃……
編號：04 《最新房地產市場研究報告》2010版：內容包含最新全國各大城市房地產市場研究、房地產項目研究、最新房地產行業分析、走勢、預測以及全國各地區項目市場調研報告、投資可行性研究報告……
編號：05 《房地產項目工程管理》2010版：內容包括規劃設計、工程施工組織設計、施工方案、施工現場管理、施工安全管理、工程招標、投標、工程監理、土地開發、工程項目管理、工程質量管理、工質量驗收規程等……
編號：06 《房地產物業管理》2010版：內容包括物業公司管理制度/業主公約/物業公司內部培訓/管理案例/作業指導/入伙指導/保安培訓/清潔指導/應急管理/電梯/門房/草坪……等全系列物業管理資料
編號：07 《房地產企業管理》2010版：內容包括標桿房地產公司內部管理表格/制度/崗位說明/績效薪酬/考核制度/財務控制/管控模式/房地產企業行政管理資料和企業管理/企業戰略咨詢報告等……
編號：08 《房地產樓書文案》2010版：包含樓書/VI/報版/LOGO/單張/折頁/戶型圖/報廣/戶外/牆體/展板（Word/PPT/PDF/JPG）
編號：09 《房地產銷售管理》2010版：內容包括房地產銷售踩盤、活動方案、現場布置、現場管理、銷售方案、銷售管理、銷售計劃、銷售培訓、售樓人員業績考核、業務提成分成等……
編號：10 《房地產經理人視頻講座》：《中海地產的零庫存銷售秘訣》《樓盤熱賣強力營銷模式解析》《光大集團光大花園操盤過程》《跨地域經營》……
編號：11 《2010房產大師案例集》：在地產廣告日新月異的今天，我們立足本土，延伸國際，借鑒各個領域，包羅萬象，試圖揭開中國地產廣告新的篇章。將地產廣告推向一個新的高度，是地產策劃公司、設計工作室、地產設計師不可多得的學習珍藏品!2010影響無數設計師的經典之作……
編號：12 《地產風雲（PSD素材）》：1，文字，圖片，背景完全分層（PSD格式），可隨意提取元素。 2，單幅圖片300DPI高解析度，平均25cmX35cm的寬大尺寸完全符合實際印刷要求。
編號：13 《2010最新房地產檔案集》：2010年，我們精選了各大房產廣告公司經典案例源文件，收錄了近百名頂尖設計師的精華設計源文件，完全矢量化CDR格式及高質量PSD源文件，能夠滿足於任何形式下的印刷、噴繪要求，整套素材其內容豐富、品種之多，應有盡有，涉及到房地產設計的方方面面
編號：14 《2009地產總監》：精選了近百名頂尖北京，上海，香港，深圳等等商業設計師的精華設計源文件! 完全矢量化CDR格式,高質量源文件,張張為經典之作! 內容豐富、針對性高.是造型與色彩都設計得新穎、震撼、大方! 是地產相關領域廣告創意公司、設計工作室、設計師不可多得的學習珍藏品!
編號：15 《2008年中國房地產廣告年鑒》：2008年中國房地產廣告年鑒
編號：16 《房地產景觀規劃設計經典案例、整套施工圖合集》：內容涉及景觀設計多個方面：住宅、商城、城鎮、廣場、旅遊風景區、濱水區、院校運動場、景觀實拍、電腦效果圖、動畫、手繪、景觀文本、全套景觀設計、施工圖、獲獎作品、畢設、夏威夷 DGH、貝爾高林、香港BCA、加拿大ALD、EDAW泛亞易道、新加坡雅克築景……
編號：17 《2010最佳企業PPT模板》：內含1000多個企業級經典PPT模版以及若干PPT設計素材
編號：18 《萬科的秘密》：萬科——中國房地產第一標桿企業，本DVD從萬科的廣告（樓書、報廣、DM、物料等）、策劃（定位、推廣、銷售）、產品（園林景觀、建築外立面、氛圍導示等）進行深度揭密，所有文件均為原始文件。PSD、CDR、PPT、PDF格式。所有素材均為出界正稿高精素材，實屬難得！
編號：19 《房地產商業寶典》：全新【商業寶典】在原有的基礎上新增加了VI部份、報廣、樓書等一系列房產源文件，達到了12DVD，新增加的2DVD全部為矢量格式，可隨意編輯！精選圖片，PSD高精度分層格式，並配有400多張商業配圖，精度均高達300DPI以上，原大尺寸，可直接用於實際印刷。
編號：20 《2008房地產PSD分層園林配景》：內容包含：2008新整理出來的最新園林景觀圖庫，全部是PSD分層源文件840多個，尺寸都很大，全部3000上。適合各種設計需要……
編號：21 《別墅設計圖紙及效果圖大全》：內容包含：1000餘套別墅設計方案，包括別墅效果圖和cad格式施工圖（可直接修改或者出圖），內含多套新農村建設房屋方案……
編號：22 《2010中國房地產廣告設計年鑒》：2010中國房地產廣告設計年鑒

⑤ 洛陽別墅的營銷策略

我覺得
別墅是小眾產品個性化極強
別墅產品的策劃 取決於定位後產品的設計上 小區服務配套上
也就是功能性要有特色 一切都在項目前期策劃上體現

如果你只要行銷策劃 那我要問你羅!!!!
賣別墅和賣商場或公寓 有啥不同啊!!!!!
給你一份我去年策劃思路案例 又可能我們在討論羅!!!!

北戴河聆濤園企劃說明書(簡略版)

運籌帷幄之中

精明的人懂得先行取勝，當發展商完美的將自身優勢與外部條件有機結合後，接下來就需要一個系統而專業的運作過程，讓這個富含生命潛質的產品加上後天的包裝和引導，使其具備在市場上壓倒多數的生存力和競爭力，能夠在激烈的競爭中游刃有餘……

產品淺析
一、從別墅的大環境

1、概述

別墅將體現居住人的身份和社會階層作為主要攻關點去規劃延展，空間居住的文化理念是別墅賴以生存和維系的基礎，房地產消費群實際上是一個特定文化模式下的亞文化群，文化是整個社會生活方式的總和，而這些消費者的匯總就是在特定的區域中具有相類似的文化、興趣、愛好、習俗等生活方式的人群，因此，體現身份和階級性就成了別墅存在的主要根據。依山傍水而建的獨立洋房，文人雅士商賈豪富的幽居之所，順理成章地圈起一部分富足者，以居所體現他們與眾不同的存在價值。

2、特徵

中國房地產業經歷了近20年來的大發展，特別是近來別墅熱的升溫，別墅的內涵與外延已發生了一定變化。使用對象從以前的少數特權人士到現在更多的富有人士。功能從以前的臨時修養之所拓展到作為生活起居的第一居所，從以前的單純的住所拓展到居住、辦公兼有。但無論別墅的功能如何拓展，種類如何演變，別墅都不能缺少以下特徵：

 別墅永遠是為少數人建造，只有少數人才有條件享用；

 別墅意味著佔用著大量稀缺資源，除奢侈佔用土地之外，別墅大都依風景區、天然水域等稀缺資源而建造；

 別墅必須體現個性化，不能大批量生產。

3、分類

從別墅消費需求的角度我們大致可以把別墅歸納為6類：

⑴居家生活型別墅，就是把別墅作為第一居所需求

這種項目主要針對少部分經濟實力雄厚的成功人士建造。比如聖美利加項目就有這種情況，開發商按照客戶要求設計建造，完全體現別墅所有者的個性愛好和需求；

⑵度假型的別墅，也就是兩套房，一套在市區，一套在郊區，5天在市區，2天在郊區。

這種居住與生活方式造就了這部分度假型的別墅需求，而且有預計說今後度假型的連體別墅需求量將會增大；

⑶出租型別墅，這種項目在北京、上海等經濟發達地區較多。

例如在上海虹橋、在張江或金橋，有著很多外國公司的高級主管或外企員工，他們在上海一般不會把別墅買下來，但公司高額的住房補貼使得他們有能力租住別墅；

⑷旅遊型別墅，那就是在旅遊風景區或度假區建造的帶有經營性質的別墅。

在國外有許多專業的旅遊投資公司從事這種開發，業主只要買下這座別墅的時段使用權，即可在指定的時間享受在此居住的待遇，平日有專職的物業公司代為管理，價格比同等檔次的星級酒店便宜許多，最重要的是這里有一種獨特的家庭氛圍和人性化享受，度假就在屬於自己的家裡；

⑸辦公型的別墅

一般是一個大公司把一棟別墅買下來自用，既有了花園式的辦公環境，又有了高級管理人員的寓所。在上海市區有不少老洋房就被一些大公司作了辦公之用；

⑹投資型別墅

由於很多別墅能夠獲得較高的租金收益，具有較高的投資價值，使其頗受投資者關注。

二、從本案的角度

1、個案優勢

北戴河作為海濱療養勝地，隨處可見詩情畫意的自然景觀，用林之蔥蘢海之浩淼裝點自家的窗欞，亦是平生快事。本案具有作為別墅的基本條件，先天資質有一定的優勢，具體體現為：

 占據北戴河可獲得土地較佳的地理位置，雖不能取得直接觀海效果，但由於臨海一線的房產不是作為銷售項目，對本案影響不大。

 北戴河自身的環境氛圍已經形成了吸引旅遊的天然資源，對項目的順利銷售提供了保障。

 市場上現未有強大的同類產品競爭個案，位於南戴河的「碧海藍天」在本案銷售期內沒有特別大的動作，且在地理位置上與本案不存在競爭性。

2、個案難度

別墅物業已經作為「成功•富足」的象徵，已經成了生活中的「最高境界」，普通百姓是望塵莫及的。這就在產品規劃上提出了諸多限定性要求，從而給銷售增加了不少的約束，具體到本案，就存在以下項目難度：

 項目的客戶以區域客為主流
秦皇島本身的消費購買行為不足以支撐高價位的房產商品，且本案產品為旅遊型的分時度假模式操作，更加限制了它的客源組成。
 目標客戶可選擇性較多
本案的客源組成以北京的投資客為主，在銷售行為和廣告宣傳上必然要向北京傾向，運作上可能會採用雙銷售處的模式進行。然而對北京的客源來說，別墅產品的可選擇性很多，這就需要本案將度假性和投資回報的特點加以最大化發揚。

 北京房產市場上注目度的宣傳有較大難度
北京房產在銷在建案量頗多，宣傳媒介不集中，個案很難在短時間內憑借單純的廣告效力迅速造勢，只有有獨特賣點、有心的操作

產品規劃簡述
一、 別墅產品功能特點

住宅首先要滿足使用功能，滿足日常起居的便利與舒適，滿足居室的生態要求。因此，功能區分隔、使用功能的細分化、專門化，已是必然趨勢。
作為高檔物業的別墅來說，則更應注重功能的設計和配置，更應滿足高於一般家庭的生活需求。在增強居室私密性的同時，更應注意室內、外空間的過渡，以及與私家花園，即自然環境的交融。並在提高居家舒適度和便利性，空間格局的經濟性、合理性方面，應多費心思，有所創新。這既是時代的要求，也是未來的趨勢。本案在規劃上，應首先滿足作為別墅產品的必要條件，而後，在獨特賣點上下功夫。

1、 別墅物業空間劃分為「五個區」

 禮儀區：入口（玄關）、起居室、過廊、餐廳等
 交往區：早餐室、廚房、家庭室、陽光室等
 私密區：主臣、次卧、兒童房、客人房、衛生間、書房等
 功能區：洗衣間、儲藏室、壁櫥、進入式衣廚、車庫、地下室、閣樓、健身房、傭人房等
 室外區：外立面、前院、後院、平台等

2、別墅的戶型設計和室內空間格局，理應更注重人與環境的溝通與交互作用，如日照採光、空氣對流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動空間與私家花園、自然環境的視覺通透，融為一體（亦即以大面積的玻璃牆體為隔斷與圍護）。

3、別墅物業較其它的物業而言本身面積比較大，它的客廳、卧室空間設計比較大氣，比如發展商常採用落地玻璃和陽光室，造成一種舒適性尤其是卧室，傳統的住宅若為15—20平方米之大，巨大的落地玻璃讓人直面自然與窗外的美景，陽光燦爛、空氣清新，對於別墅的居住者來說感到非常的舒適，從而體驗生活的輕松和閑致。

二、別墅建造用材等特點

有利健康的無化學揮發、無輻射影響以及輕質高強度、既保溫又隔熱的種類環保型綠色建材正在越來越多地被運用在別墅項目中。

三、別墅小區規劃特點

1、 布局規劃

別墅產品的設計裡面特別關心整個小區的規劃布局。比如說綠化問題，別墅
區綠化應該以分散綠化為主，使得每一棟別墅住宅都能看到景觀。對於每個綠化小景又都力圖完美。使每一住戶主都能夠坐則推窗入畫，行則移步換景。中國園林造景離不開水，有水才能構造山水般詩意的人生。

2、環境

別墅區別其它物業的差別，就是它能夠密切的貼近自然。別墅物業的這種環境概
念既保證了現代人快節奏的生活方式，又能夠與環境緊密結合，從中尋出現代別
墅的概念。別墅最主要的特色就是一個環境概念，別墅因為是貼著地面走的，它
跟周圍的環境關系是非常重要的。環境其實有兩個要素，一個是自然環境，一個
是人文環境。人文環境是歷史積累起來的，自然環境包括山山水水，首先就是別
墅物業的小區。

3、社區營造

別墅小區的營造和優化，已成為有力的市場競爭手段。例如怎樣通過植被和成年
喬木的移植，通過對樹種的選擇，來增加光合作的氧氣釋放量和對有害氣體的吸
收量，以及對塵埃、雜訊的吸附和凈化；又如何通過潺潺流水來調節溫度、濕度，
產生負離子，通過水澡的生物鏈，增強水體的生物自凈能力；再如何利用不同植
物間相剋相生的習性，形成小區良好的生態循環系統，促進生長、使之枝繁葉茂，
營造一方人工森林或人造山林，使業主真正有回歸自然之感。

四、別墅配套設施特點

1、會所規格例舉

A：娛樂休閑會所
舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書館、健身房等；
B：綜合功能型會所
醫療保健、兒童樂園、老年活動中心等；
C：豪華舒適型會所
高爾夫球場、草地網球地、桑拿浴池、游泳池等

2、 別墅物業周圍配套機能例舉

 大型超市
 郵電局
 自動提款機（或銀行）
 美容中心
 洗衣中心等

3、 關於物業管理服務及安保設施和配套例舉

 設備養護
 24小時保修服務
 養綠護綠
 家政式社區服務

 24小時電子巡更
 紅外線周界報警
 一、二層設門磁、窗磁、三樓設門磁

五、別墅產品在市場中的賣點構成

別墅理應有一個完整的設計、推廣、包裝體系。縱觀目前別墅物業在市場中的賣點訴求，歸納如下：

1、別墅物業的賣點構成

A、基本賣點
 優美健康的生態環境；（環境賣點）
 舒適氣派的家居生活；（房型空間賣點）
 完善成熟的配套設施；（配套賣點）
 快捷便利的立體交通；（交通賣點）

B、特別賣點
 崇尚個性住宅，品質永恆；（無價賣點）
 追求生態效應，環境超群；（稀有賣點）
 超大棟距，獨成逍遙天地；（布避賣點）
 多層的價格，超高的得房率；（低價賣點）
 買一送一、再呈多個超大回扣；（實惠賣點）
 人腦加電腦，多重保安（物管賣點）
 明智的投資，超值的回報（投資賣點）

2、別墅物業主要行銷通路和策略

別墅特別墅是中高檔以上級別的別墅物業，與普通商品住宅的行銷通路和策略常有不同，其關鍵因素在三個環節：

 有效目標客源的甑選、定位及對這類人群的正確把握；
 達成與有效目標客源的直效溝通；
 行銷招待如何與之全面配合和銷售策略的靈活有效。

常見行銷策略為：

 運用多種方式對有效目標群（特別是金字塔上部客層）實行「一對一」直效營銷；
 廣告策略隨有效目標客源而調整，輔助配合銷售進行；
 銷售執行策略靈活、機動、有效；
 銷售方式多樣化（如帶租約銷售、以租代售、包租返利等多種銷售方式的使用）。

「一對一」直效營銷

「一對一」直效營銷是指營銷過程中間環節，達成產品與有效客源在同一界面，直接面對面，加強目標命中率，促進銷售的實現，是一種實用、有效、節約成本的銷售模式。

直效營銷模式具體舉措

 事件營銷：組織由目標客源直接參與的如「項目與文化」研討、交流會
 公關營銷：如組織由目標客源直接參與的各類聯誼會、酒會
 情感營銷：如有獎活動等

直效營銷推廣路徑

推廣路徑選擇應體現直效的特點，建立與有效客源程的直接交流平台，促進有效溝通。常常是放棄大眾化傳播媒體，或者將傳統廣告起輔助的作用，選擇針對性極強的媒體如各類高級俱樂部、高爾夫球場現場、高級酒店等場所POP或內部各類高檔雜志等。

廣告企劃
一、案名建議:

主推案名： 藝墅尊邸

案名解釋：

•藝墅：諧音「藝術」，本案的運作方向今後將走向一種藝術化的表現方式，賦予度假別墅符合身份和階級的象徵文化理念是整體銷控策劃的重點。藝術，不僅賦予本案高素質的質感表現，更能迎合購買者對別墅概念和文化的追求。

•「尊邸」二字直接明了的劃分開客戶群體，在案名上體現本案基本定位是針對「精神貴族」度身打造出的高檔次產品。

•整個案名字面表現上雍容尊貴，朗朗上口、親切易記，又通過「墅」字的變換使用突出了產品定位，匠心獨運。
第二主推案名： 臻 品

案名解釋：

•臻：臻於極致，暗示本產品是頂級頂尖人士的專署。另「臻」與「珍」字諧音，

臻品，可以讓本案從案名上就自然劃分出產品的檔次定位，直接親近產品目標客戶，有效地為產品後期的推廣提供便捷條件。

二、 副推案名

盛世別苑
香榭藝墅
香榭園墅
異陽尊品
水榭山莊
華爾茲別墅
水岸別業
海邊墅
絕代風華

三、廣告總精神

「豪門度假生活」

直接、明了地訴求本案的利益點和產品特點——再現「豪門的度假生活」。由於本案未來將針對兩種不同角度的客戶進行宣傳，一是購買本產品作為投資賺錢載體的投資客戶，一是進駐做管理的企業，前者和後者都要看到產品的賺錢途徑和效應。廣告總精神提出「豪門度假生活」的定位，可以同時針對這兩種不同身份和思考角度的客源進行點對點的直效宣傳，更能夠打動一些有度假計劃的潛在酒店客源，達到一舉三得的效果。

銷售階段劃分及各階段主要工作內容

一、銷售階段設計

本案為大型度假別墅，根據現在市場實際情況，未來市場發展方向，我們把項目的營銷周期化分為以下幾個階段。

1、 籌備期：

通過營銷推廣策劃，明確營銷推廣的總體思路和策略，對營銷推廣組織實施，做出初步安排和計劃，通過售樓中心和工地現場的建設包裝，樹立樓盤初步信息，反饋市場信息，完成銷售前的各種准備工作。

2、 引銷期： (分為內部認購期和開盤期)

通過對樓盤綜合形象的樹立和推廣，提高樓盤市場知名度，向公眾灌輸項目的主題思想，了解市場反應，市場實際需求，檢討價格策略和推廣策略。針對市場的不同需求，以針對性的「賣點」進行推廣。引導消費者對樓盤的關注和認同。核對目標客戶群的劃分，針對「賣點」制定更有針對性的推廣策略。

3、強銷期：

這時消費者已對樓盤形成了初步認同。本階段將通過樣板房參觀活動、業主聯誼活動，對工程進度、工程質量、物業管理、會所設施、企業文化等綜合宣傳，進一步強化消費者的認同感，刺激並促成消費者的購買行為。

4、續銷期：
針對消費者對樓盤認為存在的問題，通過各種促銷活動，做針對性的宣傳銷售。

5、清盤期：
在樓盤銷售尾期，對樓盤的環境實景加以報導宣傳，對開發商實力加以肯定。聘請知名物業顧問公司加盟物業管理，擴大物業管理公司宣傳力度，最終完成項目清盤。

二、銷售階段劃分

2003.3.1 — 2003.4.30 籌備期
2003.5.1 — 2003.6.15 內部認購期
2003.6.16 — 2003.6.30 開盤期
2003.7.1 — 2003.9.30 強銷期
2003.10.1 — 2004. 11.30 續銷期
2004.12 — 清盤期

以上階段劃分為我方初步設定，詳細內容待貴司方案確定後再做調整。

三、 各階段主要工作內容

1、 籌備期

任務：入市策略擬定，相關資料准備，辦理入市手續
工作重點：
 建築設計定案
 互動園林定案
 行銷策略定案
 研究市場情況
 召開動腦會議
 擬定公關（PR）活動及促銷（SP）計劃
 確定產品推廣的造勢活動
 售樓資料（戶型圖、售樓書、認購須知、價格表、項目說明、貸款利率表及投資回饋利率表等）准備齊備
 會所經營項目定案
 會所布置圖定案
 接待中心及樣板房設計製作
 小區大門及入口道路製作完成
 廣播稿製作
 電視廣告製作
 報紙廣告製作
 銷售人員招聘與培訓
 現場POP設計
 確定銷售組織架構
 工地圍牆設計製作
 路牌廣告製作發布，引起注意，吸引客戶
 車身廣告製作發布
 模型廠家定案製作

2、 內部認購期

任務：
1、 散布擴大知名度
2、告知業界與媒體造成耳語傳播
3、攔截其它競爭物業客源
4、 極力塑造產品形象，引發消費者一窺究竟的慾望

工作重點：
 對來客散播耳語，使客戶介紹客戶，以醞釀待購客戶群體
 公開前的引導，以使目標客戶停止其它投資沖動
 預收訂金，而於公開發售當日於現場補足首期款，簽定
購房合同，形成公開當日購買熱潮
 報紙廣告定案刊出
 電視、電台廣告定案播出
 先期海報散發
 商品房預售許可證辦理完成
 工地圍牆製作完成
 售樓現場包裝製作完成
 銷售人員進場
 公關活動具體實施
 進行大力度的區域性宣傳，以吸引區域性客戶

3、開盤期

任務：
1、 一舉豐收前期醞釀成果，造成現場購買人氣旺盛的局面
2、 將銷售成績迅速公布於眾，震撼目標客戶，誘發其購買慾望
3、 配合公關活動聚積人氣

工作重點：
 收集客戶資料及聯絡以往記載客戶，營造現場氣氛，
並檢討客戶反應以修正銷售及廣告路線
 模型進場，備齊各種銷售資料
 反復講習銷售教材及答客問
 所有廣告媒體量達到高峰，隆重公開本項目
 通知已繳訂金客戶到售樓處補足首期款，簽購房合同
 先期購買者適當派發禮品，吸引貪小便宜的客戶
 價格表上市
 樣板房製作完成

4、 強銷期

任務：
1、加強客戶介紹
2、 舉辦各種業主活動，利用客戶耳語推廣

工作重點：
 客戶追蹤
 開放樣板房
 舉辦業主聯誼活動
 大力宣傳重金助學，強化開發商注重教育環境的塑造
 戶外媒體再加強
 電台、電視廣告頻數加大
 加強現場銷控及炒作
 針對所有客戶，大量使用各種媒體
 針對銷售情形，分析市場，修正廣告
 利用已訂客戶介紹客戶，並積極追蹤，促成成交
 報紙廣告更具針對性，賣點更為突出
 舉行封頂儀式，增加客戶信心及公司聲譽

5、 續銷期

任務：
1、 針對目標客戶集中區域加強海報派夾、持續DM郵寄
2、 電話追蹤有望客戶
3、 加強補足，簽約工作

工作重點：
 延續銷售氣勢
 過濾客戶資料，追蹤客戶，掌握回籠客戶
 持續跟催補足及簽約
 法律咨詢中心聯系定案
 研討未售出戶型的原因，調整廣告媒體策略
 舉行互動園林落成儀式，加大環境宣傳
 繼續發動客戶介紹客戶

6、 清盤期

任務：
1、 清理尾盤
2、 安排物業管理公司進場
3、 做好交房工作

工作重點：
 開動腦會議，研究滯銷樓盤對策
 調整媒體宣傳方式，重點攻擊
 加大項目實景形象，公司品牌形象的宣傳力度
 加強補足，簽約工作
 准備交房資料，確定交房具體時間
 核准項目實物與前期承諾是否有矛盾之處
 做好交房工作，並加大宣傳力度，讓未買房者堅定信心
 做好與物業公司的交接
 會所所有服務項目准備完備

全程策劃內容

一、市場調查與市場機會分析

1、 宏觀市場調查與分析
2、 競爭項目市場調查與分析
3、 本區域居民居住偏好調查與分析
4、 項目SWOT分析
5、 項目市場細分分析

二、項目市場定位分析決策

1、 項目總體定位分析決策
2、 項目目標客源定位分析決策
3、 項目價格定位分析決策
4、 項目檔次定位分析決策
5、 項目形象定位分析決策
6、 項目主力戶型定位分析決策
7、 項目物業管理模式分析決策

三、項目建築設計策略分析決策(略)

1、 項目規劃環境布局建議
2、 項目建築風格分析決策
3、 項目總平面與單體建築建議
4、 項目園林與景觀的設置建議
5、 項目會所及配套設施的建議
6、 項目戶型層次種類分類建議
7、 項目開發規模節奏分析建議

四、 項目總體銷售戰略分析決策(略)

1、 項目銷售目標分析決策
2、 項目銷售模式分析決策

五、 項目銷售戰術分析決策

1、 銷售賣點設計分析決策
2、 銷售階段設計分析決策

六、 項目品牌戰略包裝計劃設計(略)

1、 公司品牌與項目的結合
2、 項目品牌VI設計建議
3、 項目品牌推廣設計編制
4、 項目標志設計構思

七、 項目包裝模式設定(略)

1、 售樓部內部裝修風格建議
2、 售樓部外圍氣氛設定
3、 工地現場包裝整體方案
4、 售樓工具的設計製作推薦（模型、售樓書等）
5、 樣品房裝修設計建議
6、 外據點展銷推廣設置

八、 媒體組合分析決策(略)

1、 北京、天津、秦皇島媒體房地產方面分析(略)
2、 項目媒體組合(略)
3、 媒體費用比例(略)

九、 廣告策略分析決策(略)

1、 廣告階段目標(略)
2、 廣告表現(略)

十、項目銷售實施全程建議(略)
1、 銷售前期准備要案
2、 銷售人員招募與培訓安排
3、 銷售組織與管理

⑥ 設計公司的市場營銷方案

在營銷策劃的江湖中,有著無數成功的營銷策劃案例,經過歲月的積淀,這些閃耀著營銷人智慧的經典案例,給後來人很多的啟迪和指引。那麼下面是我整理的設計公司的市場營銷方案相關內容，歡迎參閱。

設計公司的市場營銷方案篇一

市場策略

定位與品牌推廣

1、家裝公司市場定位策略

找出貴公司在同行中的優勢和劣勢，要做到知己知彼，然後揚長避短，方能百戰不殆!

確立差異化的市場定位，凸顯自己裝修公司的核心優勢和品牌價值，以此值得顧客關注和認可，讓消費者有裝修的品質感保證，從而達成合作。因為現在的家裝公司太多，良莠不齊，如果沒有找准自己的優勢，不能形成獨特的市場定位，那麼自己就是可有可無的平庸企業，這樣的企業不會得到消費者的認可，自然就很難在市場上長久立足。

結果就是自己什麼都想做，誤以為口徑寬了，接活的概率就大，結果就會導致什麼也做不好，自己也會是無頭的蒼蠅，到處亂撞，碰運氣，甚至會陷入價格戰的惡性循環中，最後把自己給做死了。因此，一個企業要想發展，要想壯大，必然要找到自己的優勢，形成自己特有的核心競爭力。給自己一個准確的市場定位，然後為之不懈的努力!

2、目標受眾策略

“新”的裝修公司面對激烈競爭的裝修市場，要消費者接受頗為困難，作為剛起步的新裝修公司，不可能像大的裝修公司那樣大肆推廣，從而將品牌強勢的輸入到人們的心智中。有鑒於此，必須策略性的界定自己短期推廣的受眾目標，一步一步的建立品牌。

首先、將渠道人員(就像你所說的開發商售樓處的銷售、各中介公司的銷售)確定為重要的受眾目標。在他們中間強力宣傳自己公司的優勢和獨特的市場定位，以及公司實力，因為能獲得他們的認同和接受非常重要，只有他們接受了你的公司，認可了你的公司，他們才會賣力的去推單，同時，渠道對品牌的認知，很容易延續，滲透到市場，最終影響到消費者。

其次、在消費者群中，著重向近期需要裝修的客戶進行宣傳。因為一個新的家裝公司不可能通過長期而大量的廣告推廣，形成並維持住高的認知度的品牌形象，等著人們要裝修的時候再來找。因此，界定自己的目標受眾並非普通的人群，而是集中與近期內打算裝修的消費者。這樣，廣告與推廣可以針對性的向特定人群展開，從而顯的更有實效。

3、品牌推廣

做市場調研，了解消費者的主要需求點和特別在乎的東西，然後有針對性的找准自己公司的核心訴求點(最讓消費者關注和心動的東西)進行推廣宣傳，搶占市場份額。

1、行業內部的推廣。

在行業內進行自己企業的宣傳，贏的渠道人員的充分信任和接受，增強他們的推單信心，也使他們成為自己公司認識的意見領袖，逐步將看法滲透到終端消費者，通過他們來影響消費者，從而贏的裝修訂單。

2、廣告宣傳和活動宣傳。

吸引散客裝修訂單，同時通過宣傳積累品牌效應。不斷提升企業自己的品牌形象。因為品牌是未來市場發展的必然趨勢。而且，只有廣泛的傳播，貴公司才能被更多的消費者知道，了解，認可……這樣，企業才會快速而健康的發展，越做越大。

3、簡訊群發和電話營銷。

這個是比較直接和有效的手段。到物業公司、家裝網站或者簡訊群發公司獲取要裝修的業主信息，進行簡訊群發和電話營銷。這個成本低廉，也是銷售和宣傳非常有效的一種途徑!

定位與常規傳播

不可避免的難題，企業剛剛起步，投入有限，如何充分利用有限資源來宣傳好自己的品牌，成為營銷和推廣中貫穿始終的課題。一個重要的方法，就是加強日常常規傳播的管理，做好定位廣告，使任何一次傳播活動都去支持品牌的建立，有利於積累起品牌推廣效果。

一般來說，一個“新”企業要被市場所接受，除了有一定的廣告“開路”之外，還必須積極的進行一些行業內的活動……如當地有影響力的家裝網站活動，設計師沙龍活動，家裝團購會……增加自己的曝光率，還有進行一些新聞公關，網路炒作……樹立好自己正面健康的企業形象!

最後，針對你提出的那個問題，關於如何增強三方的透明度我建議如下：

1、要開發商售樓處的銷售、各中介公司的銷售……如實填寫好推單客戶信息(其實就是客戶信息報備單)，這個單據貴公司可以設計好電子檔模版或紙張的標准模版發給他們如實填寫，及時收回存檔。

2、在客戶交付定金的時候，填寫收據(其實相當於客戶信息登記表)，更甚至增加一項，讓客戶詳細填寫信息獲取來源;

3、自己保存好這兩份單據，以備日後查看。

設計公司的市場營銷方案篇二

一、計劃概要

1、年度銷售目標300萬元;

2、固定連鎖企業合作商10個;

3、公司在終端賣場(沿街店面)裝修市場有一定知名度;

二、營銷狀況

裝修裝飾行業，目前是一個熱門行業。他的特點是投入成本較少，技術含量較低，而利潤空間卻較大使得該行業迅速火爆起來。一時間大大小小的裝修公司，如雨後春筍般地出現。由於裝修業的市場空間很大，行業法規相對滯後，部分企業為追求暴利，缺乏企業自律和誠信，出現了偷工減料、魚目混珠，坑害消費者的現象。一時間成為投訴率和曝光率最高的行業之一。 近幾年，社會、政府及新聞單位的重視，使得裝修行業得到了規范，再加上建築業採取多元一體化經營，使得許多專業裝修公司的經營狀況江河日下，許多中小型裝修公司，處於舉步為艱的地步。

從市場分布來看，目標客戶目前分為幾類：j1、傳統的家庭套房，j2、高端公寓/別墅，g1、大型建築廣場/樓宇/大型商場/大型酒店/政府

機構/銀行/醫院的維修與裝修，g2、廠房/中小型個體經營企業如KTV和賓館，g3、辦公寫字空間，g4、終端賣場/展廳。

綜合分析來看，j1、j2市場競爭激烈，大部分的家裝企業、以個體形式存在的各種隊伍(游擊隊/工作室)以其為主要市場，該市場也是最成熟的;g1市場利潤相對偏高，但需要大資本的湧入與對資質的要求以及房地產商的一體化經營，使得生存空間相對偏小。 g2、g3市場現目前是由專門的施工隊伍操作，應具有優質的樣板工程，進入市場競爭的門檻相對偏高。g4市場是g2和 g3市場衍生出來的二級市場，g4市場對於施工的成本、效率、特殊的工藝有較高的要求，處於傳統的家裝企業做不了、大型專門企業看不上的尷尬地位，相對於其他市場競爭相對小，目前一般是，以上級公司設計方案交由業主方，自己組建施工隊伍或是承包給以個體形式存在的各種隊伍施工。g4市場對於施工的成本、效率、特殊的工藝有較高的要求，相對於其他市場競爭相對小，處於傳統的家裝企業做不了、大型專門企業看不上的尷尬地位。本人認為g4市場在其他市場的競爭達到飽和狀態的不久後，將成為本行業又一個殘酷競爭的主要市場。

從各企業的營銷渠道來看，大部分公司採用模式有,a廣告: 汽車車身廣告/媒體廣告/公益廣告,b、小區戰略:小區設點/小區游記宣傳/ 房產商、售樓處、物業處獲得新業主信息進行電話營銷。C、其他模式：電子郵件/網路推廣/人脈資源的轉介紹等

三、營銷目標

1.業務應以長遠發展為目的，力求紮根貴陽市場。本來度以建立完善的銷售網路和樣板工程為主，銷售目標為300萬元;

2.在g4市場擠身一流;成為快速成長的成功品牌;

3.以g4市場帶動整個市場的發展。

4.市場銷售近期目標：在很短的時間內使營銷業績快速成長，到年底使本企業成為本行業內的知名品牌。

5.致力於發展g4市場，到10家固定的連鎖合作夥伴;

6.無論精神,體力都要全力投入工作，使工作有高效率、高收益、高薪資發展;

四、營銷策略

如果本公司的業績要快速增長，且還要取得競爭優勢，最佳的選擇必然是——“目標集中”的總體競爭戰略。隨著整體經濟的不斷快速發展、城市化規模的不斷擴大， g4市場的消費潛力很大，目標集中戰略對我們來說是明智的競爭策略選擇。

1、目標市場：

遍地開花，賣場集中市場和沿街店面同時突破，重點發展行業樣板工程,大力發展重點區域和重點代理商，迅速促進品牌的建立及銷

售額的提高。

2、服務策略：

注重發展有實力的工班組與配套供應商，加強內部員工相關技能的培訓，內部員工培訓多樣化，請老師培訓的同時也要結合實際工地，走到工地上多看多問。

3、價格策略：

加強統籌管理，積極地控制各種成本，在創業初期以平價為主，保證工期與施工質量的同時力求利潤率在百分之20-30.

4、渠道策略：

合作夥伴分為二類：一是各類連鎖客戶，是我們的重點合作夥伴。二是直接客戶，是我們的基礎客戶。

5、人員策略：

營銷團隊的基本理念：分工明確，精誠團結，善於學習，高效執行

(1)業務團隊的垂直聯系，保持高效溝通，才能作出快速反應。團隊建設分工明確，各行其職。

(2)內部人員的報告制度和銷售獎勵制度

(3)以專業的精神來銷售產品。價值=價格+技術支持+服務+品牌。實際銷售的是一個解決方案。

(4) 編制銷售手冊;其中包括公司簡介，樣板工程，市場部的工作范圍和職能，預算與設計基礎技能等。

(5)建立准客戶管理制度，建檔。

五、營銷方案

1、積極樹立品牌，走品牌發展戰略;

2、整合本地各種資源，建立完善的銷售網路;

3、培養一批好客戶，建立良好的社會關系網;

4、建設一支學習型的營銷團隊;

5、選擇一套適合公司的市場運作模式;

6、抓住公司的特點，尋找公司的賣點。

7、建立一套系統、科學的客戶檔案系統(老客戶、准客戶分類)，強化售後服務，積極爭取轉介紹。

8、建立一套系統的廣告宣傳系統，統一話術(普通話)、著裝、禮儀。

設計公司的市場營銷方案篇三

一、超市冷櫃背景分析

隨著市場經濟的發展，人們的工作生活變得日益繁忙，被世界譽為現代化革命的標志產品冷櫃以環保、健康、省時、省力、方便、衛生、安全的特點迅速走入尋常百姓的家庭和各大超市賣場。人們日益體會到了冷櫃帶來的高效和便利。目前冷櫃在超市中普及率很高了，冷櫃已經進入快速的增長期，冷櫃的生產和銷售每年均保持在相當高的增長水平。在這樣的形勢下，冷櫃企業應該一方面抓緊時間進行生產規模的擴張，另一方面積極拼爭國內、國際市場，以期在未來的市場競爭中處於更為有利的市場位置。

但是由於現今產品的同質化程度較高，差異化縮小，為改變這一趨勢，我們應當從性能發展，節能、環保是眾多用戶所熱門關注的方面出發。

為進一步針對超市冷櫃應用普通中空玻璃和我司真空玻璃耗能情況，我們做了這次市場調研。

二、調查目的

本次市場調查在特定的超市賣場中冷櫃耗能情況進行調查訪問和觀察法等以達到以下目標：

1、了解冷櫃在各大超市賣場的都有哪幾種，以及是哪些品牌和型號，尺寸。

2、了解單台冷櫃的日耗能量是多少。

3、了解低溫冷櫃在超市日耗能總量是多少，

4、了解低溫冷櫃占超市總耗能量的百分比。

三、調查內容

在北京各大超市賣場，便利店針對超市冷櫃應用普通中空玻璃和我司真空玻璃耗能情況進行分析調查。

四、調查方法

以問卷調查為主：在特定的超市賣場便利店對超市方進行問卷調查。

原因：1、調查時間和調查人員有限，只能在特定的地點進行訪問，數據代表性可能不夠。

2、問卷調查形勢比較簡單，方便我們對消費者進行調查

3、問卷調查結果容易統計，數據真實可靠

五、調查進度

第一階段：初步市場調查

第二階段：制定計劃 審定計劃 確定修正計劃

第三階段：問卷設計 問卷修改確認

第四階段：實施計劃

第五階段：研究分析

調查實施自計劃問卷確認後的第二天開始執行。

⑦ 高分求畢業論文:某樓盤的營銷策略研究(具體到某一樓盤,15000~20000字)

上海理工大學本科畢業(設計)論文(第一章,實在太長,要全部就下吧)
下載地址http://www.usstec.com/info/2005062304.doc

第一章 房地產營銷策略
1.1房地產市場營銷環境分析
怎樣盡快把房屋賣出去,是令開發商頭痛的事情,所以房地產營銷策略被越來越多地重視起來.房地產營銷策略的制定是一項復雜的工作,涉及面廣,難度大,怎樣才能制定出好的營銷策略,是值得我們深入研究的重要課題.其中,房地產市場的營銷環境分析是極其重要的一個環節.
1.1.1宏觀政策環境因素分析
2004年12月5日中央經濟工作會議的閉幕 ,表明中國執行長達7年的積極財政政策已終結.中國的經濟政策將逐步轉入穩健的財政政策,政府全力投資拉動經濟發展的時代宣告結束,市場化投資的經濟時代已經到來.2003年以來,高速增長的經濟動力為中國經濟市場自由化亮開了綠燈.
在中國經濟高速增長的過程中,以行政手段為主的宏觀經濟調控政策開始向以經濟與法律手段為主的調控政策進化時,市場經濟的運行機制已自動生成,國家對經濟的直接干預政策將被迫遠離市場.但是,長期以來在市場轉軌過程中累積形成的各種深層矛盾也將逐步在經濟活動高速市場化的過程中暴露出來,政府與市場,中央與地方,沿海與中西部,資本與分配,發展與就業,能源與環境等等問題將成為國家經濟自由化進程中的沖突.加劇這些沖突的的力量,是即將完全開放的國內市場與大量湧入並迅速流動的國際資本.
中國經濟在計劃經濟向市場經濟轉軌的過程中,歷經了四個階段:計劃經濟,有計劃的市場經濟,特色的市場經濟,市場經濟.前三階段都有相應的宏觀經濟理論作指導,唯獨第四階段缺乏明確宏觀經濟理論作指導.
加入WTO後,在WTO框架的催化下,中國經濟高速駛入市場經濟階段,並與國際經濟迅速進行接軌.宏觀經濟理論的滯後導致2004年國家經濟出現過熱時,宏觀調控績效並不明顯.2004年宏觀調控政策決策依賴於各季度統計數據的事實足以證明上述事實.摸著數據過河已成為當前市場經濟政府宏觀管理決策的依據.
2005年雖然國家將改變宏觀調控的策略,將行政手段為主的調控改變為以經濟手段與法律手段相結合的調控,但是,在調控手段轉化的過程中,資本的投機性需求仍將與政府的管制需求構成激烈的沖突.構成沖突的因素主要有:一,2004年的行政式調控已給樓市資本的心理賦予了適應性,資本回應政策的能力增強;二,國家政策的謹慎為資本的張揚贏得了回應的時間與空間——為了避免經濟壓縮過快而出現"硬著陸",國家調控政策的出台始終是以緩慢,溫和的方式出台;三,社會資本已相對成熟壯大,其資本在市場上的運作能力已今非昔比,不堪一擊的時代已不復存在,在房地產領域,房地產資本經過長達8年的資本積累,已具有龐大的資金規模,溫和的央行信貸緊縮政策已對其項目運作鏈條產生不了根本性影響,因此,在2005年第三季度前,我們仍將看到每出台一項調控政策,市場總會予以對應的回應. 2004年宏觀"土地與金融緊縮"調控政策對於房地產市場的反向推動作用就是典型的例證.
與去年相比,今年年初的房地產銷售市場現在表現比較平穩,並未出現小落大起的現象,造成這樣局面的因素是多方面的:一,國家高層近期對於房地產市場的引導性發言模糊了市場變數,導致供方市場與買方市場相對處於冷靜對峙狀態,供方不言炒作,需方不敢輕易投資;二,加息後,國內市場的平穩造成買方市場的觀望心理;三,後續調控政策是否出台,何時出台,對於市場影響度如何,買賣雙方時下較難判斷.但是在短暫的平靜期背後,隱藏的是規模龐大的房地產資本聯盟.面對國家打壓房地產市場價格的政策,房地產資本將與傳媒資本再度結合進行房地產市場的操縱與炒作.隨著房地產資本聯盟對於國家後續政策進行的積極反抗,廣義需求論與投機資本將掀起新一輪的房地產價格浮動 .
1.1.2中觀產業環境因素分析
上海作為產業結構最完善的經濟中心,政府不遺餘力地推動房地產市場的持續升溫,其動機是希望通過房地產業的發展及帶動相關產業的跟進,確保地方GDP 的增長成果,同時鼓勵房地產業的投資或投機性買賣,使外資進入增長獲得一個新的快速通道,這都會為地方經濟在短期內帶來迅速的改變因素.但是其後果將是逐步使本地經濟增長形成對房地產業的倚重,商業銀行貸款規模向房地產業的傾斜和同時對其他產業發展能力的抑制,導致產業結構的失調,並最終使長期經濟增長乏力.
房地產的興旺是不容置疑的,其波動的度量是對銷售增長率究竟是30%還是20%的分歧.無論如何,在諸如住房制度改革,城市化進程,消費升級變化等因素的影響下,國內商品住宅銷售金額最近7 年平均保持30%以上的增長,這是一個不爭的事實,除了房地產業外,誰還能在全國范圍內再找到一個使地方政府土地收益,企業開發收益,商業銀行信貸和消費者使用收益形成共贏格局的產業 當上海這個中國經濟的龍頭,其每年新增貸款余額的60%和全部商業貸款總額的30%以上都屬於房地產這樣一個"寵兒產業"的時候,那些直接關繫到城市經濟長期發展的產業則因盈利能力無法比擬而勢必得不到必要的投入,其經濟發展結構的不平衡是必然的.
1.1.3微觀企業環境因素分析
從2004年房地產微觀市場分析來看,2003年東,中,西各部分增量房吸納率大概在67%左右,2004年有不同程度的上升;參照國際慣例以戶數計算的2003年住房自有化率平均80.55%,中部地區最高82.19%;採用中位數概念計算的2003年全國平均房價收入比是3.32;2003年全國平均存量住房空屋率為3.26%;2003年全國平均第二居擁有率為7.33%.2004年房地產開發投資和土地開發投資持續增長,但增幅回落.商品房供給持續增長,新開工面積增幅下降,供給結構基本穩定.商品房銷售面積超過同期竣工面積,需求旺盛,土地價格和商品房價格持續上升.住宅市場持續增長,增幅減緩.住宅的投資額持續增長,住宅建設仍然保持高位增長,但增幅趨於平緩,各地房屋拆遷規模下降.普通住宅供給比例增加,經濟適用住房供給比率下降,高檔公寓市場供給平穩,別墅市場供給下降.住宅平均銷售價格平穩上升,其中高檔住宅市場價格增幅較大,平均租賃增幅減緩.二手住宅市場異常活躍,辦公樓市場逐漸升溫投資和交易量均保持高速增長.租賃市場主要客戶是外資企業,銷售市場主要客戶是中資企業,個人投資購買力量也不容忽視.商業營業用房市場供求兩旺空前繁榮.
《2004年中國房地產市場報告》預測分析到2020年,我國GDP如達到10%,意味著房地產業在未來十幾年裡需維持在1.3%或者1.4%的水平,房地產增長速度需持續高於固定資產投資速度.城鎮住宅投資將快速增長,年均增長率達到13%,占總投資的比重將從2005年16.7%增加到2020年的20.4%,城鄉合計住宅投資將佔到總投資22%以上.到2020年人均使用面積是24.4平方米,摺合建築面積就是32餘平方米,低於建設部規劃的小康水平,房地產業面臨極大的挑戰.1伴隨著許多農業人口變為城鎮人口,這段時間里實際上同時發生著相當大數量的住宅農轉非.首先是城鎮住宅存量的面積將達到330億平方米,城鎮人口人均建築面積將達到32.4平方米,年均改善率1.8%.2005-2020年累計新建面積將達到120.4億平方米,新建面積年均增長5.5%,未來15年每年新建平均量為12億平方米.
1.2房地產營銷戰略
營銷戰略的目的是通過給購買者提供比競爭者更好的產品合嗚呼,從而將競爭對手擊敗,實現企業自身的銷售目標.房地產營銷戰略包括進攻型和防禦性戰略,以及提高企業長期競爭能力和市場地位為前提所採用的資源調度行動,此外還包括因為當前市場環境的變化而採用的各種策略.
1.2.1房地產營銷策略的本質特徵
房地產營銷策略是在房地產領域內運用科學規范的策劃行為.它根據房地產開發項目的具體目標,以客觀的市場調研和市場定位為基礎,以獨特的概念設計為核心,綜合運用各種策略手段(如投資策略,建築策略,營銷策劃等,還可以運用房地產領域外的其它手段,如體育,旅遊,IT行業等),按一定的程序對未來的房地產開發項目進行創造性的規劃,並以具有可操作性的房地產策劃文本作為結果的活動.其特徵為:
1,地域性
第一,要考慮房地產開發項目的區域經濟情況.在我國,由於各區域的地理位置,自然環境,經濟條件,市場狀況很不一樣,要進行房地產策劃就不能不考慮這些情況.第二,要考慮房地產開發項目周圍的市場情況.從房地產市場來講,房地產策劃要重點把握市場的供求情況,市場的發育情況,以及市場的消費傾向等.第三,要考慮房地產項目的區位情況.如房地產項目所在地的功能區位,地理區位,街區區位等.
2,系統性
房地產策劃是一個龐大的系統工程,各個策劃子系統組成一個大系統,缺一不可,密切聯系,有機統一.房地產項目開發從開始到完成經過市場調研,投資研究,規劃設計,建築施工,營銷推廣,物業服務等幾個階段,每個階段構成策劃的子系統,各個子系統又由更小的子系統組成.各個子系統各有一定的功能,而整個系統的功能並非簡單地是各個子系統功能的總和,系統的結構與功能具有十分密切的聯系.
3,前瞻性
房地產策劃的理念,創意,手段應著重表現為超前,預見性.房地產項目完成的周期少則二三年,多則三五年甚至更長,如果沒有超前的眼光和預見的能力,投入不產出,那麼企業的損失是巨大的.房地產策劃的超前眼光和預見能力,在各個階段都要體現出來:在市場調研階段,要預見到幾年後房地產項目開發的市場情況;在投資分析階段,要預知未來開發的成本,售價,資金流量的走向;在規劃設計階段,要在小區規劃,戶型設計,建築立面等方面預測未來的發展趨勢;在營銷推廣階段,要弄清當時的市場狀況,並在銷售價格,推廣時間,樓盤包裝,廣告發布等方面要有超前的眼光.
4,市場性
房地產策劃要適應市場的需求,吻合市場的需要.一是房地產策劃自始至終要以市場為主導,顧客需要什麼商品房,就建造什麼商品房,永遠以市場需求為依據.二是房地產策劃要隨市場的變化而變化,商品房的市場變了,策劃的思路,定位都要變.三是房地產策劃要造就市場,創造市場.
5,創新性
房地產策劃要追求新意,獨創,永不雷同.房地產策劃創新,首先表現為概念新,主題新.因為主題概念是項目的靈魂,是項目發展的指導原則,只有概念主題有了新意,才能使項目有個性,才能使產品具有與眾不同的內容,形式和氣質.其次表現為方法新,手段新.策劃的方法與手段雖有共性,但運用在不同的場合,運用在不同的地方,其所產生的效果也不一樣.還要通過不斷的策劃實踐,創造出新的方法和手段來.
6,操作性
一是在實際市場環境中有可操作的條件,市場條件不允許,想操作好是相當困難的.二是在具體的實施上有可操作的方法.三是策劃方案要易於操作,容易實施.經常有一些策劃方案規定了非常理想的策略,但完全脫離了市場的客觀或超出了發展商的負擔能力和實施能力,因而也只是空洞的紙上談兵.
7,多樣性
房地產策劃要比較和選擇多種方案.在房地產項目中,開發的方案是多種多樣的,我們要對多種方案進行權衡比較,揚長避短,選擇最科學,最合理,最具操作性的一種.同時,房地產策劃方案也不是一成不變的,應在保持一定穩定性的同時,根據房地產市場環境的變化,不斷對策劃方案進行調整和變動,以保證策劃方案對現實的最佳適應狀態.
1.3 房地產有效營銷關鍵
區位,環境,房型,價格,品牌,還是設計和包裝推廣房地產市場競爭中都是非常重要的因素.但是事實上房地產市場營銷包括了上述全過程.所謂"全程營銷","動態營銷"都是對營銷的"模象式定義".只有結合本地市場特色和項目本身特性的專業系統市場營銷才是最有效的營銷.最富成效的營銷工作離不開以下關鍵幾點:
1,深刻洞悉市場
從政府法規到購房者觀念,房地產行業變化之巨,方向之多,令人較難全面把握.以想當然的心態或用過去的經驗去為市場和自身作任何結論均是錯誤或不全面的.市場是最重要的,這是"簡單"的真理.但許多項目一期成功,二,三期後期滯銷則表明發展商主觀上是市場主導,而客觀事實上是以產品為導向,忽視項目開發過程不斷發展和變化的市場細分,對"市場主導"沒有充分思維旨性和深刻認識."市場研究——風險控制——決策分析——調整控制"永遠是理性投資和有效營銷的基礎保障.想通過經營房地產獲得預期收益,必須隨時對時機,空間,市場和價格進行透徹的分析和評判,關注消費者的心理需求,把創新性的營銷理念納入營銷體系.
2,定性與定量決策相結合
目前,房地產市場營銷基本上以定性研究為主.策劃工作根據掌握的部分資料,憑個人經驗判斷提出理念和決策,主觀和隨意性太強.過於誇大"理念"功能或創造並經營某種概念的作用來贏得競爭的做法,在房地產市場和產業越來越成熟的理性的環境變化中,已經證明是營銷效用不足.在不成熟的市場中,只要比別人少一點錯,多做一點就能回報豐厚.但在日益成熟和規范的市場環境中,重視產品質量,豐富產品品質,實現開發各階段的理性量化,則意味著持續領先和佔領市場,少踏"陷阱".當然,如果太過理性和冷靜,把普通的常理過於玄妙和嚴肅化,也易導致失去平常心和基本感受力.因此,在量化的理性操作基礎上必須務實——"實際效果"是唯一的評判標准.
3,專業化和系統化的銷售策劃和推廣策劃
有效的銷售策劃和推廣策劃,應建立在充分廣泛的市場調研和深度了解項目本身的基礎上,力求合理化和最佳利潤化.掌握准確的市場和目標消費群數據,是進行量化分析的關鍵.有了上述基本數據支持,才可對物業價值作出量化,並根據項目價值找到市場准確定位.(2(根據項目定位(目標消費者定位,價格定位,推出時機定位等),作出不同時段現金流量分析,結合項目建設進度,推廣資金使用和融資需要等各要素作出最適合的銷售策略.銷售策略包括產品促銷,渠道,價格,銷售調控等策略.
4,有效的銷售執行與控制
房地產銷售技巧的秘訣在於銷售流程中有效地把握和控制好各銷售環節.專業銷售人員在運用銷售工具和銷售技巧的同時,應在推銷過程中對客戶進行務實的啟發和引導.
通過精心運籌,周密安排,專業推銷,辛勤努力的有效營銷,房地產項目的開發與銷售必然會有理想的結果.當客戶信服,有足夠理由做出明智購買決策時,競爭的天平無疑已向您傾斜.

⑧ 如何提高房地產銷售專業知識就好比怎麼在跟別人交談中體現出來

首先你自己要掌握基礎的行業經驗，例如政策法規，行業規則等，另外建議版找個內行權或者是銷售比較厲害的人，跟著他學東西，例如在他與用戶交流的時候多聽多問，還有就是你是不是善於與別人交談，例如你的性格是不是適合做銷售，需要自己考慮