体验营销策略的观点

1. 结合房地产商品的特征,谈谈你对房地产营销策略的看法

价格
渠道
产品定位

2. 如何创新盈利模式和营销策略使企业盈利

理念创新
理念创新是指革除旧有的既定看法和思维模式，以新的视角、新的方法和新的思维模式，形成新的结论或思想观点，进而用于指导新的实践的过程。理念创新产生于客观的实际需要和可能，根植于客观实际。没有客观实际需要的理念创新是没有意义的，没有客观实际可能的理念创新只能是异想天开。
战略创新
战略是以未来为主导，与环境相联系，以现实为基础，对企业发展的策划、规划，它研究的是企业的明天。创新是一个民族进步的灵魂，是一个国家兴旺发达的不竭动力。创新是一个过程，可以说企业的发展过程是不断创新的过程。创新又是一种较量，要围绕着种种不利于企业成长的环境进行创新。创新也是一种挑战，推动企业不断成长壮大。
思维创新
创新思维的本质在于将创新意识的感性愿望提升到理性的探索上，实现创新活动由感性认识到理性思考的飞跃。创新思维是指以新颖独创的方法解决问题的思维过程，通过这种思维能突破常规思维的界限，以超常规甚至反常规的方法、视角去思考问题，提出与总不同的解决方案，从而产生新颖的、独到的、有社会意义的思维成果。
产品创新
产品创新源于市场需求，源于市场对企业的产品技术需求，也就是技术创新活动以市场需求为出发点，明确产品技术的研究方向，通过技术创新活动，创造出适合这一需求的适销产品，使市场需求得以满足。在现实的企业中，产品创新总是在技术、需求两维之中，根据本行业、本企业的特点，将市场需求和本企业的技术能力相匹配，寻求风险收益的最佳结合点。
5、技术创新
技术创新是一个从产生新产品或新工艺的设想到市场应用的完整过程，它包括新设想的产生、研究、开发、商业化生产到扩散这样一系列活动，本质上是一个科技、经济一体化过程，是技术进步与应用创新共同作用催生的产物，它包括技术开发和技术应用这两大环节。这样理解的技术创新的最终目的是技术的商业应用和创新产品的市场成功，在这一点上，与第二种观点一致。
信息化时代就是信息产生价值的时代。信息化是当今时代发展的大趋势，代表着先进生产力。信息化时代按照托夫勒的观点，第三次浪潮是信息革命，大约从20世纪50年代中期开始，其代表性象征为“计算机”，主要以信息技术为主体，重点是创造和开发知识。随着农业时代和工业时代的衰落，人类社会正在向信息时代过渡，跨进第三次浪潮文明，其社会形态是由工业社会发展到信息社会。第三次浪潮的信息社会与前两次浪潮的农业社会和工业社会最大的区别，就是不再以体能和机械能为主，而是以智能为主。
创新是高新技术产业的灵魂，是企业竞争取胜的法宝。参与竞争，在竞争中创新，在创新中取胜。开放不仅是指社会开放，更重要的是心灵的开放。开放是创新的心灵开放，开放是创新的源泉。

3. 分销渠道策略的科特勒观点

菲利普·科特勒认为：一条分销渠道是指某种货物或劳务从生产者向消费者移动时取得这种专货物或劳务的属所有权或帮助转移其所有权的所有企业和个人。因此，一条分销渠道主要包括商人中间商(因为他们取得所有权)和代理中间商(因为他们帮助转移所有权)。此外，它还包括作为分销渠道的起点和终点的生产者和消费者，但是，它不包括供应商、辅助商等。
科特勒认为，市场营销渠道(Marketing channel)和分销渠道(Distribution channel)是两个不同的概念。他说：一条市场营销渠道是指那些配合起来生产、分销和消费某一生产者的某些货物或劳务的一整套所有企业和个人。这就是说，一条市场营销渠道包括某种产品的供产销过程中所有的企业和个人，如资源供应商(Suppliers)、生产者(Procer)、商人中间商(Merchant middleman)、代理中间商(Agent middleman)、辅助商(Facilitators)(又译作便利交换和实体分销者，如运输企业、公共货栈、广告代理商、市场研究机构等等)以及最后消费者或用户(Ultimate consumer or users)等。

4. 论述题 答案比较实体店与虚拟店的优劣势，提出你的营销策略。 建立自己观点并分析。

楼主您好，实体店的产品消费者看得见摸得着，产品质量看一眼就很明显。劣回势答是实体店的产品价格高。
虚拟店产品价格便宜，但是对消费者而言是不是真品，质量好不好就不清楚了，我们只看得到图片，看不到实物，对消费者而言虚拟店信誉高、受顾客评价高的店铺是非常受欢迎的。

5. 如何评价肯德基的关于文化环境的营销策略

以下是我来个人看法
一、源肯德基迎合当地市场的口味不断推出新奇产品，在视觉上和感官上给人想去体验的感觉，但是并不一定新产品都好吃。肯德基在广告投入上比较符合中国人的口味，尤其是温情片段，相反麦当劳的广告明显带有西方幽默的口味，中国人看起来不来电，麦当劳的产品品质比较高，口感和原料都很讲究，但是麦当劳产品更新上没怎么下功夫，但是我认为KFC虽然更新产品快，但产生相应的费用也不会少，培训、新促销、广告……羊毛出在羊身上。
二、kfc是迎合当地消费市场，推出产品。麦当劳则是用全球相同品质的产品来改变中国人的饮食习惯。我觉得这个爱国不爱国没有什么关系，我觉得饮食文化的入侵没有什么不好！多元化的产品只能满足我们不同口味的需要，我们的胃是幸福的。
三、中国人有个毛病随大流，肯德基广告多，自然在小朋友当中知名度就高了，有几个小孩知道麦当劳？小孩子知道的途径无非也就是电视。成年人就更不用说了大家心里都明白……
四、营业利润和营业额和消费人数等等不是一回事，不能说明什么问题，给你据个例子，我市的美国领事馆高活动，市内老外基本都去了，人家只要麦当劳的东西。什么肯德基？，人家只要麦当劳的巨无霸。

6. 求一个实体（企业，公司）调查报告，对其进行分析，包括现状，问题，前景等，个人观点建议，市场营销战略

水游城项目调研计划
背景材料（仅供参考）
“水游城” 主题购物乐园，位于南京中华路、夫子庙商圈核心地段的大型休闲购物中心，总建筑面积16.7万平方米，其中商业面积约10万平方米，酒店面积2.7万平方米，停车场面积为4万平方米，算得上是城南地区最大的商业设施。融合了假日酒店、运动天地、影院、休闲中心、时尚生活风格品牌店、特色美食城、儿童娱乐天地等不同构思的生活体验。在布局设置、功能划分、经营理念等方面均不同于原有的商业购物场所，“水游城”强调将休闲、舒适的购物状态与多样性的游乐设施、乐趣演出相结合，以缤纷多彩的生活体验满足家庭消费的不同年龄、性别、个性的多元生活情趣。同时依靠南京市得天独厚的自然人文环境，以精妙的建筑设计手法将自然、阳光、水流、倒影描绘到“水游城” 这个主题购物乐园中。同时投资方将国际先进的“时间性消费体验” 概念引入，誓将在水游城这一城市的中心舞台上演永不落幕的演出。
项目由上海鹏欣地产投资约十多亿元人民币倾力打造。鹏欣集团的实力与该项目的地域优势及特色商业模式定将吸引众多的国际、国内知名品牌。目前酒店已经签约业界驰名的洲际酒店集团进行管理，商场4-5楼也成功引进横店集团的中高档影城入驻。该项目成为南京都市时尚风格新地标。
原有的品牌状况：
负二楼：SPORT 100，U1，AZONE，HANG TEN，真维斯，骆驼，1727，IN BASE，BHG 超市，美食广场
负一楼：科艺眼镜，曼妮芬，安莉芳，THE SUIT AOYAMA，兰茶坊，e base，Iceason ice-cream，BEAUX-ARTS，STGE，MUJI无印良品，福殿靴下屋，自然派休闲食品，MAP，美美主义餐厅，Hello Kitty，果燃掂甜品店，贝儿多爸爸的泡芙工房，Lovely Lace，E BLAN，亮视点，曼古银，嘉贝诗，CASIO，印度咖喱，樱之苑，土大力，面道，仙踪林，麦当劳，iPod，八马茶叶，Monchhichi，DQ冰淇淋，1432德国花园餐厅，ST&Sat，crocs，ichido，棒！约翰，Leonidas chocolate coffee，COSTA，HOTWIND，mannings万宁，雪茄吧，和记港式茶餐厅
一楼 ：i.t，Quiksilver，CK underwear，SEPHORA，LEVI'S，GUESS，Byford，P one company，sofft，Steve Madden，Navigare，DOCKERS，ILIONNO，欧爵咖啡，MANGO，Folli Follie，swatch，PIANO MOOD，promod，ZARA ，sisley，Express 130 French Connection，G-STAR，Killtec，adidas originals，K－gold，星巴克Starbucks Coffee，red earth，AREZZO，H&M，HILFIGER DENIM，Calvin Klein Jeans
二楼：ONLY/vero moda，BASIC HOUSE，NINE WEST，Bench Body，ODBO，Blanc R.G，Olive des Olive，Lapargay，scofield，Oikos，UNIQLO优衣库，INDIVI/FA:GE，Proportion，组曲，WHY，Millie's，ZARA，TEENIE WEENIE，E.Land，Pink Mars，优佰购小物屋，LOSACOS，SELECTED，H&M
三楼：Cabbeen,Jack Jones,Honeys,MIGAINO,FOI,Honey me,卡尔菲特,Lee,NEE,Mark Fairwhale,JINAVA,GXG，rolian mille，Baby Shop，CHEVIGNON，小木马，MK REPORTER，Donna Moore，Unban Tag，菁意嘉华，宝岛眼镜，ETAM，so basic，塔可美食餐厅，电玩，idef.zuo
四楼：川味観，新华书店，天才宝贝早教中心，沙萱美发，爱丽思住居馆，玉皇宫，crocs，LOCK LOCK，OQO，宝贝天使专业儿童摄影，babyart创艺宝贝早教中心，启路文化生活馆，Health&Beauty SPA，源色牧场，萱子饰品，金芭妮，玛花纤体，尚指颜美甲，UNISEX，横店影视电影城，时尚生活区
五楼：上海小南国锦氏(东南亚菜)粟鱍轩粥馆
1、 有关水游城的主要介绍
南京水游城是第四代购物中心的开山之作，它的开业可能为中国商业地产开发带来一场新的革命。第四代商业模式强调体验式购物，在满足人们一站式购物需求的同时进行升级，增加体验式消费。购物已不再是第四代商业模式最重要的功能，它是集购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能于一体，其中运动、娱乐、休闲占有相当重要的比例。体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。
“水游城” 主题购物乐园，位于南京中华路、夫子庙商圈核心地段的大型休闲购物中心，总建筑面积16.7万平方米，其中商业面积约10万平方米，酒店面积2.7万平方米，停车场面积为4万平方米。

2、 外部环境分析
（1） 国家税收政策对商场的影响
1、 税收政策的相关内容
2008年的正当企业面临新劳动合同的实施及宏观调控和货币紧缩等政策的严峻形势之下又面临了全球性的世界金融危机，国家为了拉动内需刺激竞争以抵制席卷而来的金融飓风，国家围绕此目标推出了增值税转型改革措施。此次的改革对商业小规模纳税人的影响有如下几点：（1）小规模纳税人增值税征收率由4%调至3%，（2）商业小规模纳税人销售额标准从180万元降为80万元。对此两点水游城作为一个典型的以小规模纳税人经营为主的百货商场，将面临着税收政策调整所带来的冲击。
2、 面对税收政策的调整水游可采取的经营方向的思考
面对国家税收的改革水游城在鼓励和帮助销售额达标的个体商户变更为一般纳税人经营的同时按照与厂家合作经营为主导的方向，进一步调整和优化经营品牌。这样一方面从被动转向主动，另一方面，经营的重点从出租转向为以保底合作经营为主，密切与现有厂家保持联系，扩展他们的经营业务，开拓新的经营品牌。

（2） 通胀对商场经营的影响
2010年11月最新数据显示，中国CPI同比涨幅已达4.4%，衣食住行无一不在上涨。其中棉花的价格上涨幅度很大，最高价达到7元/500g。在这种情况下，下半年众多棉织品，服装等都会提价，而很多借成本上涨而提高棉织品售价的企业会受到通货膨胀预期加重的影响,抬高提价幅度。以此恶性循环看来服装产品再次大幅度提价或将不可避免，最终一切的产品成本都将转嫁到广大的消费者身上。
作为物价上涨承担者的消费者对于这样的物价哄抬上涨的反应也是不尽相同的。在消费者调查当中可以明显的看出，无论原本水游城的定价如何但在南京众多的商场当中水游城在消费者心目当中属于中档购物场所，50%的被调查者每月逛水游城的频率为数次，并且绝大多数消费者每次的消费金额在1000元以下。在这样的一个消费层次上百分之九十的消费者都倾向于打折这样的促销方式，还会选择满减的消费者只占两成。对已处在完全竞争环境下的纺织服装企业而言，已经没有多少内部潜力可以挖掘来消化上升的成本，服装涨价对于各大商场而言已是定局。在这样的的消费模式下，涨价与打折已经相互矛盾，而满减的促销方式将成为商场促销的主打，可是接受满减方式的消费者只占两成。这一切表明通胀对商场经营的消极影响已经存在。
（三）周围商圈的分析
1、夫子庙商圈
作为南京民俗文化的发源地，南京城南中华路、夫子庙地区有着丰富的传统文化底蕴，六朝金粉、人文荟萃，这一区域不但办公、居住人口众多，夫子庙一带更是游人如织，自古以来既是旅游胜地又占尽商业繁华，年均超过四千万的游客更为它带来了充沛的人气，是南京市传统的重要商业圈之一。
水游城目前的成功主要利益于夫子庙商圈的大量人流。水游城的规划可以复制，并且能做得更好，水游城的商家只要有利可图，也很容易流失，唯一不能带走的就是夫子庙的人流，而这恰恰是其目前成功的基础。

2、 新街口商圈
新街口作为全南京最大的商业集中地带，它汇聚了德基，新百，中央，大洋，东方，金鹰国际……商业航母，其节假日的客流量超过了百万人次。并且其四周交通便捷，公交线路四通八达，日经过班次4000辆；地铁一号线三山街站离水游城仅200米，徒步5分钟即可到达；近在咫尺的夫子庙商圈及健康路公交总站与水游城之间形成了强大通畅的人流动线,经年累月,人气不绝。这些得天独厚的客观条件加上商业文化主题特色，以及在商业业态中展示出来的“体验”式等取得了巨大成功。

（四）竞争对手分析
1、南京各大商场之间的竞争压力
(1) 中央商场的经营现状
南京中央商场：从“坐商”到“招商”。 在时尚与品牌成为竞争的今天，中央商场管理层也开始在商场的提档升级上实施新的转型战略。中央商场在软硬件设施上呈现出以下特点：一是新增加1．5万平方米的营业面积，’这部分面积的品牌定位于国内国际的一线、二线品牌，高端商品将在20％左右，而整个商场在品种上将从目前的10万上升到15万。二是在消费定位上更加完善，把大众百货商场引向大型购物中心。
（2）新百的经营现状
南京新百位于南京市中心最繁华地段新街口广场的东南侧，占地面积1.3万平方米，营业面积5万平方米。自1952年8月创建至今，已经具有半个多世纪的历史，是一家老字号大型百货零售企业、中国十大百货商店之一和南京市第一家商业企业股票上市公司。目前，公司13个专业商场，经营品种24万余种，经济效益连续16年保持在江苏省同行第一的地位，2000年销售、利润指标名列中国十大百货商店独立门店之首，2007年公司累计实现销售23.80亿元，经济效益创历史最好水平。近几年来，南京新百以改革创新为动力，坚持“突出主业，积极走多元化道路”的发展战略。经营上实施动态调整，优化商品结构，改善购物环境，注重经营特色，不断提高主营业务能力。南京新百正以“突破创新、与时俱进”的开拓精神，以“真诚献顾客，满意在新百”的服务宗旨，全面推动企业向现代化、集团化、国际化的目标迈进。
（3）大洋百货的经营现状
南京大洋百货经营面积达7.6万平方米。大洋走年轻、时 尚、高档的消费路线。面对着新街口的激烈竞争大洋的优势主要有四个：一是成熟专业的团队，经营管理人员均有多年经营百货业的专业经验；二是 货品，大洋百货将带来许多目前南京市场没有的知名品牌；三是专业经营决心，即只从事百货业，不挪用资金到其他行业；四 是有雄厚的财力支持。
（4）德基的经营现状
南京德基广场一期于2006年6月26日正式营业，广场首开南京顶级购物中心之先河，在众商云集的新街口核心商业中心独树一帜。其独特的建筑设计、一流的购物环境、浓郁的艺术文化氛围、贴心完善的客户服务，让消费者尽享世界顶级品牌的无穷魅力与紧贴国际的流行元素，并集合餐饮、休闲、娱乐等完善的功能配套，涵盖消费者精彩消费生活的全部内容。国际殿堂级品牌的进驻，完全奠定了南京德基广场的强势品牌效应，成为长三角地区高端商业的重要一极。
（5）夫子庙小商品市场
南京，夫子庙大市场经1998年、2000年两次改造，又于2004年5月完成了第三次跨越。提档升级后的夫子庙大市场，户均经营面积由4平方米扩大至6—8平方米，用包间、隔断的形式，限高限宽，规范市场的总体形象，重新进行了商业规划，经营品种细分归类，划行归市；安装了中央空调；墙面、地面出新；统一照明，改善和提高了经营环境；市场内外环线所有道路重新进行了铺建，使之与夫子庙地区风格融为了一体，符合了有关管理部门对市场的要求，增强了市场的竞争力和生命力。
（6）南京太平商场
南京太平商场初建于1947年，曾连续三年被评为“全国商业百强”企业，先后获得“中华老字号”、“全国拥军商场”、“全国打假工作先进单位”等众多荣誉称号。1996年商场新大楼落成开业，2006年作为南京最后一家市属纯国有商业企业，成功改制，正式加盟著名大型民企金盛集团，开始走上新的高速发展的快车道。在激烈的市场竞争中，太平商场针对自身在区位、规模等方面的不足，准确定位为城市区域中心店。南京太平商场：坚持走特色经营之路结硕果

（五）南京经济状况分析
近年来，南京经济发展非常迅速上半年，南京市2010年上半年完成地区生产总值2443亿元，同比增长14.2%；完成财政收入561.72亿元，同比增长25.3%；城市居民人均可支配收入达15090元，同比增长10.2%；居民消费价格指数为103.4，同比增长3.4%。上半年，南京市居民消费价格指数为103.4，同比增长3.4%。具体来看，食品、烟酒及用品、衣着、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化和居住价格都在上涨，其中衣着涨幅为4.1%。
（六）南京产业结构分析
为了适应经济的迅速增长，南京产业结构调整升级的速度逐渐加快，三次产业产业结构由1990年的9.8：54.4：35.8调整为2006年的3：49：48。总体看来，南京产业结构主要呈现以下变化特点：第一产业增加值不断上升，但所占GDP比例逐步下降；第二产业增加值飞速增长，所占GDP比重先降后升；第三产业增加值与所占GDP持续上升。通过与全国其他14个副省级城市的产业结构进行对比分析，从生产总值总量分析看，南京目前处于中上水平，但从各产业增加值以及比重分析看，南京第二产业比重较高，而第三产业比重偏低，仅排名第8位。研究表明，南京2006年的产业结构水平与1955年的美国和英国，1975年的日本和德国的水平最接近。而在国内，则与上海1998年、广州和北京1993年的结构水平最接近。可见，南京产业结构的高级化和发达国家以及国内发达城市间有一定的差距。

3、 内部环境分析
（1） 水游城现状分析
上海鹏欣集团携手福冈地所投资15亿元，在南京打造一新鲜的消费休闲场所。30%总建筑面积167333㎡，其中商业52368㎡（家乐福超市16580㎡），酒店16804㎡，公寓11988㎡，地下4层，裙楼5层，主楼为一栋14层酒店、一栋13层酒店式公寓。15亿元的投资，何时才能收回成本？16.7万平方米的销品茂，又该由哪些消费群体来支撑？经调查显示，南京是华东地区最重要的交通枢纽，是长三角地区仅次于上海的一个国际性大都会，辐射周边达2500万人口。

1、商业定位
水游城是以流动的水为主体,营造一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。其中包括若干主力店及次主力店,业态以时尚、新潮为主打；影院定位为目前一线影院标准；餐饮包括大型宴会厅,大型特色餐饮,地方风味...总体商业定位在中档层次。
2、规划理念分析
整个商场的规划理念是较为先进的。
一是将运河引入商场，在运河两侧布置商铺。虽说这种做法在欧美国等发达国家早已成熟，但国内应用还较少。运河极大地提升了商场的景观效果与运河两岸商铺的经济价值，使水游城从众多的商业竞争项目中脱颖而出。二是环形的商业布置。一般的商场都是矩形布置，但水游城的商场是围绕运河成曲线布置，其五层高的巨大中空球体，形成了商场的中庭，增加了商铺的可视性，提高了2层以上商铺的价值与人员到达率。
3、科学的经营模式——灵活的经营合作模式利于商家进驻
水游城采取“只租不售”的方式对外招商，餐饮、娱乐等不同的商业形态的租金也各不相同。由于考虑到餐饮投资成本大，为保证租户的投资回报，租金相对也低一些。因此，他们会帮助每个品牌分析他们的利润空间有多少，营业额要做到多少才能维持成本，包括消化库存、人员工资等，然后再确定资金或提成比例。
为了创造共同的投资回报，投资方与租户“风险公担、利益共享”，采取底租或提成两者“取高”的模式运营。所谓底租或提成两者“取高”，就是先确定一个底租，然后再根据租户的营业收入按百分比提成，两者两比，如果租金高就按租金收，如果提成高就按提成收。有效的提升盈利而又让商家减轻负担，这是一种两赢的合作方式。
4、创新业态组合方法——以消费者需求进行业态组合
中国传统百货业基本上都是按照传统消费需求角度来考虑，按照业态、年龄或单价来分区，比如鞋子一个区，化妆品一个区，服装一个区等。“水游城”则不仅以购物为目的，而是研究人的心理满足，将关联性商品放在一条线上，比如某一层楼既有鞋子也有包，还有饰品、饮料等，或是某一层楼既有年轻妈妈的服装，又有儿童服装等。购物零售占60%，餐饮占20%，娱乐占15%，其他的生活服务（如美容美发等）占5%。

（二）商场文化：独具特色的水
水游城以水命名，以水闻名，城中有运河、涌泉、瀑布、音乐喷泉及水雾等各种各样的水。整个负一楼一条运河贯穿其中，运河的两边布置着各式商铺。河水清澈见底，却变化多端。城中最壮观的是一个6层高的中空球体，球体的经纬线均为黄色，中空部分是巨大的圆形舞台，用铜条分成一个个同心圆，模拟涟漪的形状。运河理念使水游城较南京其他各大商场更具特色。其是仿照日本博多运河城的模式设计规划的。 博多运河城,是日本十分著名的一家购物休闲娱乐场所。它的开发理念是先要让人感动、让人停留，目的最终是增加消费，继而盈利，它是通过让你感觉愉快，让你不断的想来而盈利。& @8 D/ C, \* d

4、 STP分析
（一）市场细分
从消费者细分的角度看来，基本的细分方法包括根据地理因素细分，根据人文因素细分，根据心理因素细分和根据行为因素细分。但是不管采取何种细分方法都必须把握一点，在同一细分市场上，消费者具有相同或者至少是相似的需求。
水游城这样一个有其不一样特点的个体，其细分的依据可以选择人文当中的年龄和收入。在中国不同年龄的人群在消费心理上有着很大的差异。不同收入的人不仅在购买力上体现差异，一些快速获取巨额财富的人群还可能同构大量购买奢侈品来体现其财富。因此，水游城市场细分在进行了收入的分层之后再在此基础上进行年龄细分，最后达到与最初水游城自身的定位相一致的目标。

（2） 目标（3） 市场的选择
1、按消费能力将市场地位为中端市场
水游城作为一个现代化独具特色的集购物、娱乐、休闲、餐饮、影院、超市、酒店、公寓于一体的SHOPPING MALL，从08年投入运营以来短短两年的时间看来，水游城还处于市场导入阶段，在导入阶段由于目标消费者群尚处于培育阶段，与其他商场之间的竞争也并不是很激烈，此阶段市场竞争的重点是推动商场的成长而不是过快地争夺竞争对手的市场份额。尚处市场导入期的商场第一步要进行市场细分。对于这样一个投入15亿元巨资打造的大型商场，很自然地首先应该根据消费者能力打造成一个具有一定档次的大型一站式购物中心。原因在于，当消费者还没有普遍了解这样一个新生购物中心的时候，商场的的第一步要做的就是要将水游城在消费者心目当中打造成与其原本定位相一致的现代化购物中心。

2、按年龄层次将目标顾客群定位为20—35岁
根据水游城打造一站式现代化第四代购物中心的初衷，以及现代市场上年轻人潮流购物，经调查显示：处于20—35岁的年轻人追求时尚活力且愿意消费，舍得消费；处于35—45岁的人群虽已拥有了消费的能力，但是他们不会去追求时尚，他们的购物观是少而精，所以他们的购物周期相对于会长；处于20岁以下的年轻人愿意消费但毕竟年龄还小没有消费的能力。综上所，水游城再次细分针对20—35岁的人群较为可取。
（4） 市场定位
一个商场能否成功实现其定位——就是其市场竞争的制胜关键。
在进行好了市场细分和目标市场的选择之后商场此时要做的就是如何根据自身的产品定位优势与其他的商场品牌寻找差异化特征。并且在众多的差异化中明确哪些差异化对消费者最具有吸引力，该种差异化与自身的资源优势最为匹配,由此建立起自己独特的品牌价值。创新和差异化经营是商业发展的永恒主题，也是商业地产提升竞争力的核心。从商业发展的规律来看，商业地产必须与时俱进，不能无视环境和市场的变化。水游城作为第四代商业模式是建立在

先给一半咯，要的话先给分

7. 什么是“意见领袖型”营销策略

企业家，企业的高层管理人员大都是意见领袖，他们的观点具有相当强的辐回射力和渗透力，对大答众言辞有着重大的影响作用，潜移默化地改变人们的消费观念，影响人们的消费行为。微信营销可以有效的综合运用意见领袖型的影响力，和微信自身强大的影响力刺激需求，激发购买欲望。如小米创办人雷军，就是最好的“意见领袖型”营销策略。雷军利用自己的微博强有力的粉丝，在新浪上简单的发布关于小米手机的一些信息，就得到众多小米手机关注者的转播与评论，更能在评论中知道消费者是如何想的，消费者内心的需求。

8. 营销策略

808街

一件产品是否好销售，不仅仅由产品品质所决定，而是我们给产品设计的理念是否与客户的需要相符合。从事销售的朋友们，请切记：客户不需要产品，而是需要产品带来的价值。

为什么同样的卖手表、有的卖几百元，有的卖几万元;为什么同样的卖汽车，有的卖几万元，有的卖几百万元;为什么同样的卖服装，有的卖几十元，有的卖几千元，难道后者产品品质比前者产品品质好几十倍甚至是上百倍吗?不可能吧，为什么人们愿意多付几十倍甚至上百倍的开支来购买呢?

因为人们买的不是产品品质，而是产品价值。那么产品品质和与产品价值又有什么区别呢?当然有区别，产品品质是你所认同的，产品价值是客户认同的;产品品质是有形的，产品价值是无形的;产品品质是有限的，产品价值是无限的，产品品质是由产品本身质量所决定的，产品价值是由产品所处的时机和市场环境所决定的。所以真正的营销高手不卖产品品质，只卖产品价值。

然而，产品的价值在于我们给予产品理念的导入，因为人们不需要产品，他们只需要健康、美丽、舒适、安全、尊贵、成就、荣誉和面子。所以我们不管卖什么产品，都是围绕这些理念做文章。客户不需要化妆品，他们需要美丽;病人不需要药品，他们需要健康。因此，销售的关键不是卖过程，而是卖结果。

不是卖产品，而是卖理念。有人需要健康，什么产品代表健康，这就是他需要的;有人要安全，什么产品代表安全，这就是他需要的;有人要尊贵，什么产品代表尊贵，这就是他需要的。人们花几万元买一个手表，要得不是看时间，而是尊贵和面子。

今天很多企业的产品之所以卖不出去，因为你没有给产品导入理念，你不知道自己的产品代表什么，你的产品在市场中既没有定位，又没有地位，当然客户也不会购买。为什么人家愿意多花几千元买一部苹果手机?我看不仅仅是因为苹果的质量好吧，而是苹果代表了高贵和时尚。

所以作为今天的销售员，不管你卖什么产品，都要给产品导入文化理念。你必须清楚自己的产品代表什么，是健康、成就、时尚、安全还是荣誉?如果你找不到卖点，那么就没有客户需要。

因为客户不需要产品，他们只需要产品带来的价值。人们不需要脑白金，但是人们需要送礼，因为脑白金代表了礼品，所以人们才会购买金白金。

如果今天的客户，生活有需求，第一就想到了你的产品，那么你就成功了。因为今天的产品竞争，不是产品品质竞争，而是产品理念的竞争。

在产品同质化的市场竞争力，客户无法辨别谁的产品最好，只有理念和品牌才能区分产品差异。所以我们与其在产品品质上不断强调品质超群，还不如在产品理念上告诉大家你的产品跟别人不一样，“农夫山泉有点甜”，“喝王老吉不上火”，卖的都是产品理念啊!因为即使是相同的产品，只有我们导入不同的理念，那么也会产生不一样的效果。所以销售产品关键在于卖理念。

攻心为上，攻城为下，只要客户从理念上接受了你的观点，那么只要产品品质不是太差劲，他们一般都会选择你，这就是理念的作用。

808街

9. 企业营销理念创新的几点思考

企业营销理念的创新

在信息时代，信息传播的速度与广度使得企业营销环境发生了巨大变化，企业在以往经验上积累的营销理念和营销技术都将受到巨大挑战。无论是市场的领导者还是新加入者，在全新的网络市场上都处于同一起点，每个竞争者都有同等的机会，因此，无论过去多么辉煌，无论过去默默无闻，每一家企业都必须在营销理念、营销方式、营销策略、营销手段上进行相应的变革与创新，以适应信息时代的要求、才能获得持续的生存和发展。

一、营销理念创新：不断追求顾客价值

在买方市场条件下，营销理念注定只能以消费者为中心，以满足消费者需求为出发点。但是，在不同历史阶段，消费者的需求，特别是核心需求，往往是不相同的，因而，营销理念的内涵也应随之变化。目前，国内消费者已经完成了由“产品购买者”向“需求满足者”的历史转变，到信息时代，消费者又由“需求满足者”向“价值创造者”转变，构筑信息时代的营销理念，自然应该以这一转变为基本的出发点。
传统营销管理的经济学理论基础是厂商理论，即企业利润最大化，实际的决策过程是市场调研——营销——战略——营销策略——反向营销控制这样一个单向的链；没有把顾客整合到整个营销决策过程中去，它是将厂商利润凌驾于满足消费者之上。传统经济体系中的消费者，只能以购买企业生产的产品的方式，来实现需求的满足，尽管这一产品是经过厂家市场调查后开发的，但并不是对每一个消费者的个性化需求的设计，因而消费者的这种满足，只是一种约束条件下的满足。
在信息时代，消费者掌握选择的主动权。他们可以在极短的时间，以低廉的费用，与网络空间中的任何一个企业进行双向、全面的信息沟通。这是传统经济体系所无法涉及的。消费者不是在企业能够生产的产品和劳务中作出取舍，恰洽相反，企业应该生产经营什么产品，是以消费者的选择为取舍。消费者有足够的便利条件，将他们对人生、世界的认知，情绪与情感的体验，以及道德观念与价值取向，融入对产品、购买行为以及消费方式的选择中。在虚拟的网络世界，消费者不是在购买产品，甚至也不只是纯粹的谋求需求的满足。在一个允许充分展现自我的时代，消费者已经把购买视为体现自己的价值准则、实现价值追求的重要途径。因而面对信息时代的“价值追求者”，笼统意义上的满足需求，已无法从根本上解决问题。只有立足于顾客价值这一中心，帮助他们实现其价值追求，企业才能有效地迎合顾客千差万别的需求，最终求得企业自身的发展。
随着信息时代的来临，网络即时互动的特点使顾客参与到营销管理的全过程成为可能，这就迫使企业必须真正贯彻以消费者需求为出发点的现代营销思想，将顾客整合到营销过程中来。为此，企业就必须将顾客的需求和利益最大化放到同等的位置，以追求顾客价值实现为出发点，形成信息时代企业营销的整合模式。在这一模式下，通过企业和顾客的不断交流，清楚地了解每个顾客的个性化4C(顾客的需求和期望，顾客的费用，顾客购买的方便性，顾客与企业的沟通勘)需求后，在这个基础上作出相应的使企业利润最大化的4P(产品，价格，渠道，促销)策略决策。

二、营销方式创新：关系营销的倔起

信息时代，随着互联网的发展和普及，一种被称为关系营销的概念正逐渐称为营销新热点。根据瑞典营销学者的观点，所谓关系营销是指：企业通过自身的努力，建立、维护和巩固与其利益相关者之间的关系，以成熟交换及履行承诺为主要方式，使企业的营销目标在与各方的协调关系中得到实现。关系营销理论是建立在系统论的基础之上，系统论的观点是：系统是由若干相互作用和相互依赖的要素组成的、具有特定功能的整体。对于每个系统来说，它必定从属于一个更高级的系统，即与一定的环境发生联系。一方面，系统会受到环境的影响和制约，要适应环境；另一方面，系统又具有相对独立性和能动反映性，能反作用于环境，改造环境。仅就单个企业而言，中间商、消费者、供应商、竞争者、政府及社会组织等利益相关者共同构成了影响和制约企业的外部社会经济环境，企业不但要适应外部环境，而且还应不断地改善外部环境。根据这一理论，关系营销将营销视为一种关系、网络相互动行为，并由此导出结论：驱动市场的不仅是竞争，更是合作。
合作意味着所有团体都要积极地承担责任并使关系和网络发挥功能。在此理念下，营销市场上的成功不仅仅依赖于营销和销售部的努力，而更需要整个组织的紧密结合，以及与外部相关机构所建立的长期的合作关系。在关系营销中，消费者、供应商、竞争者乃至政府相关职能部门都通过无往不至的网络和企业紧密相联，这种格局模糊了企业与其外部环境之间的界限，使企业能更好地溶入自己为之服务的社会中。
在前信息时代，人们给予竞争的关注远远超过了合作。因为就一个企业而言，可供运用的资源有限，活动的市场空间有限，企业与企业、企业与消费者之间只能进行有限的信息沟通，能够为各企业分享的利益也是有限的。前信息时代缺乏充分分享资源、信息和利益的机制。撇开超经济力量的影响，企业不得不最大限度地调动一切竞争因素，以谋取相对有利的市场地位。攻击性广告、竞争性定位、对消费者的信息封锁，诸如此类的竞争行为，都源于此。
而在信息时代，网络的无限空间充分突出了合作的重大意义。网络使得任何企业可以在全球开展业务活动，但任何企业仅凭自己的力量是无法实现这一交易功能的。如果没有高效的物流通道，不充分借助企业外部的力量和资源，企业不可能将产品直接送到世界上任何一个角落的消费者手中，交易也就根本无法实现。信息时代，一个企业通常只执行具优势的职能，非优势的职能则交由其它企业负责。既然企业只执行优势的职能，非优势的职能由别的企业负责，那么企业就必须通过外部合作的方式，拥有为自己所需要的全部职能，并在此基础上，最终实现对各项职能的有效整合。
信息时代的关系营销还体现在企业内部之间的合作以及与外部各有关机构的合作上。传统的企业营销各环节原先由不同部门和人员负责，这种分工固然能减少重复劳动带来的资源浪费，但同时增加了部门之间信息的传递和协调成本。对大型企业而言，这种成本是十分高昂的。然而，网络使分工和合作得以有效结合，可以将市场调研——产品设计与生产——价格变动——销售——服务融为一体，营销各职能、营销和其它部门之间能保持持久的合作，从而充分、有效地发挥营销的功能。

三、营销策略创新：4P新整合

1．产品策略：消费者个性需求的满足
传统营销中，企业在通过市场调查后，便根据统计结果中出现频数最高的需求特征来设计、生产产品，最终将产品通过广泛的销售渠道推向各个细分市场。这种状况的形成一方面是由于技术水平的限制，企业无法了解也无法满足顾客的独特需求；另一方面也是由于传统消费者的需求还停留在较低的层次上，没有形成或意识到自身的个性需求。然而在信息时代，企业所面对的消费者与传统的处于被动商品接受者地位的消费者有本质的区别，他们要求自己在市场中处于主动地位，要求供应商提供给他们个性化的商品，要求企业按照他们自己的意愿来设计、生产产品。由于网络使得消费者不仅可以接受信息，而且可以发出信息，形成生产者与消费者之间充分的双向信息交流，从而使生产者可以为消费者“度身定做”。

2．价格策略：消费者接受为底线
在前信息时代，由于信息的不完全性和不对称性广泛存在于传统商品市场中，人们活动范围的局限性及人们对信息了解十分有限，一般仅从有限的媒体中获得商品信息或自己进行实地搜寻。如果搜寻是没有成本的，消费者会不断地搜寻直到他们发现最便宜的价格为止，但事实上，这种情况在信息沟通有障碍时是不会发生的，因为消费者的搜寻是有成本的，其搜寻行为也是有限制的，这就使得同一商品的不同价格策略得以存在。在信息时代，由于网络突破了传统媒介在信息传播中的时效性、地域范围和容量上的局限，基本解决了传统交易过程中买卖双方间存在的非对称信息问题，消费者可以在网络上漫游、搜寻，直到最佳价格显示出来，并据此作出理智的购买决策。因此，多样化的价格策略在网络上难以实施，消费者对价格的敏感性大大增强。因此，要求企业以尽可能低的价格向消费者提供产品和服务。

3．渠道策略：方便顾客的购买
随着生活节奏的加快，消费者外出购物的时间越来越少，迫切要求快捷方便的购物方式和服务。在这样一个交互性的信息时代，企业怎样才能抓住和吸引顾客的注意力?很简单的一个方法是为他们提供方便使他们保持忠实，而最方便的购物莫过于网上购物了。无庸置疑，网络交易的产生对于企业现有渠道结构将是一大挑战。互联网直接与消费者建立联系，将商品直接展示在顾客面前，回答顾客疑问，并接受顾客订单。这种直接互动与超越时空的网络购物，无疑是营销渠道上的革命。每个企业的成功取决于它形成能够重复购买的忠实顾客群体的能力，顾客往往是因为他们感兴趣而回头，而不愿去尝试培养另外一个供应商。

4．促销策略：强调双方的沟通
传统大众传媒的促销方式如人员推销、广告等，其信息流动是单向的，且流动速度在很大程度上受制于有关物理媒介的空间移动速度，在信息发送与反馈之间存在较为明显的“时滞”。网络的实时性则为企业与顾客提供了一个全新的沟通方式，几乎所有传统的促销方式都能在网上找到实现的方式。在网络上提供与产品相关的专业知识进一步服务消费者，不但可增加产品的价值，同时也可提升企业形象。网络促销除了将企业产品的性能、特点、品质以及顾客服务内容充分加以显示外，更重要的是能以人性化与顾客导向的方式，针对个别需求作出一对一的促销服务。所有这些活动和目的在于加强企业与消费者的深入沟通。

四、营销手段创新：传统与现代的融合

传统的营销手段莫过于在信息媒体上进行大量的广告轰炸，或配之以名人效应、上门推销等加强手段，并依赖于层层严密的分销渠道，来赢得消费者的注意力。这些方式，无论是从企业成本的角度出发还是从消费者满意度出发，都存在多种多样的缺陷，而且，它的营销成本在今天看来已成为无法负荷的奢侈。在未来，人员营销、市场调查、广告促销、经销代理等传统营销手法，将与网络营销结合并充分运用网上的各项资源，形成以最低成本投入，获得最大市场销售量的新兴营销模式。
网络营销目前已经受到人们的普遍关注，这是因为它具有传统营销所不能比拟的优势。这个优势在于能够将产品说明、促销、顾客意见调查、广告、公共关系、顾客服务……等各项营销活动通过的文字、声音、图片及视汛等手段有机整合在一起，进行一对一的沟通，真正达到整合营销所追求的综合效果。正因为网络营销具备诸多的优点，它一出现便对传统营销方式构成了强大的冲击。每一个希望自身业务持续发展的企业都必须重新审视营销活动的各个方面：从广告宣传、销售策略、合同签订、货物发运、付款方式到售后服务，并考虑将营销战略的重点转移到互联网上。
当然传统的企业营销手段不可能完全被新兴营销手段所替代。而且任何一种创新性营销，都要经过一段相当长的发展期，才能找到真正的市场威力，广播、电视是如此，网络营销也是如此。因此，企业在涉足网络营销时，更重要的是改革现有营销方式，使之能发挥传统与现代的综合优势。