房地产营销活动是业务宣传费么

❶ 新企业所得税申报表明晰了哪些政策

一、尽量按照会计口径填表企业的营业收入和营业成本
虽然我们在企业所得税法实施条例中明确的企业所得税应纳税所得额的计算是用收入总额-不征税收入-免税收入-税前准予扣除的项目。但是，无论是修改前的企业所得税申报表还是新的企业所得税申报表，设计思路都是一致的，即申报表是通过会计利润进行纳税调整和调减得到应纳税所得额。既然是基于这个目的，新企业所得税申报表在《一般企业收入明细表》（A101010）和《金融企业收入明细表》（A101020）中都将企业所得税中视同销售收入剔除（对应在《一般企业成本支出明细表》（A102010）和《金融企业支出明细表》（A102020）中也将视同销售成本剔除）。这样就保证了主表（A100000）第13行前的数字尽量和会计保持一致，这样便于后期税务机关利用企业所得税申报表信息和企业报送的财务报表信息进行风险比对，减少不必要的差异导致比对风险异常。因此，这一调整实际体现了总局的新企业所得税申报表的设计思路，即申报表不是简单用来报税的，他实际为税务机关开展风险管理提供信息来源。基于这个目的，申报表设计时应该尽量考虑为后期税务机关开展风险比对提供更加高效、明晰的信息。视同销售收入和视同销售成本的填报调整到《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（A105010）中，并最终在《纳税调整明细表》（A105000）反映。
二、视同销售业务的企业所得税问题
虽然我们对视同销售的企业所得税填报规则进行了变更，但是视同销售业务的填报规则设计上还是存在一定的缺陷。比如，某企业用自产产品用于业务宣传，该产品的成本是100，市场售价是150。企业会计处理为：
借：业务宣传费125.5
贷：存货 100
应交税金——应交增值税（销项税）25.5
对于这笔业务，根据《企业所得税法实施条例规定》应该做视同销售。因此，我在进行所得税申报表填报时，应该将150填报到《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（A105010）第3行“用于市场推广或销售视同销售收入”中，100填入该表第13行“用于市场推广或销售视同销售成本”中。但是，既然视同销售了，此时税收上可以扣除的业务宣传费就不再是会计核算的125.5，而是175.5。但是，这个数字在《广告费和业务宣传费跨年度纳税调整明细表》（A105060）中是无法填报的。因为该表说明规定第一行只能填纳税人按会计核算计入当年损益的广告费和业务宣传费。这个问题在用于捐赠、用于职工奖励和福利的视同销售中都存在。我们认为，申报表不能去否定政策的合理执行。因此，我们认为，企业可以按照125.5计算出来的可以税前扣除的金额，与按照申报表计算出来的可以税前扣除金额之间的差额，填报在《纳税调整项目明细表》（A105000）第42行其他中，并附说明解决。
三、广告费、业务宣传费、业务招待费的扣除依据
在修改前的企业所得税申报表中，已经明确了，广告费、业务宣传费和业务招待费的扣除依据就是纳税人在主表第1行销售（营业）收入。但是，新企业所得税由于将视同销售收入剔除在收入明细表之外，也就是主表（A100000）第1行营业收入中不含视同销售收入了。那问题是视同销售收入能否再作为扣除依据呢？通过分析《纳税调整项目明细表》（A105000）第15行第2列业务招待费的税收金额以及《广告费和业务宣传费跨年度纳税调整明细表》（A105060）第4行本年计算广告费和业务宣传费扣除的销售（营业）收入的填表说明，都是写的按税法规定可以扣除的金额，特别是在《广告费和业务宣传费跨年度纳税调整明细表》（A105060）第4行填表说明中写的是“填写按照税法规定计算广告费和业务宣传费扣除限额的当年销售（营业）收入”，且在表内、表间关系中，该行并不和主表（A100000）第1行有关联关系。因此，虽然视同销售收入从主表第1行剔除了，但是企业在计算广告费、业务宣传费和业务招待费填报的计算扣除依据的收入仍然是包含视同销售收入的。
四、企业非货币资产对外投资视同销售问题
对于企业用非货币资产对外投资，在企业所得税上是否需要视同销售缴纳企业所得税，大家一直是有争议的。因为，在新的企业所得法实施条例第25条中并没有企业将财产用于投资需要视同销售缴纳企业所得税的规定。但是，在实践中，大家一般认为企业用非货币资产对外投资仍需要视同销售，因为我们认为这是企业一种非货币资产交换行为，按照第25条企业非货币资产交换处理。但是，我们看到在《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（A105010）专门有一行即第8行用于填报用于对外投资项目视同销售收入，第18行用于填报用于对外投资项目视同销售成本。因此，新申报表实际进一步明确了企业用非货币资产对外投资在企业所得税上是需要做视同销售处理的。但是，严格意义来讲，这个设计是存在合法性问题的。因为，申报表是根据《企业所得税法》来的，是用来实现或明细法律既有的规则的，你不能通过申报表创设出新的法律规则。如果你认为企业用非货币资产对外投资是非货币资产交换（不管是否合理），在申报表设计上你应该在第2行“非货币性资产交换视同销售收入”下面新增一行“其中用于对外投资项目视同销售收入”作为他的附属行，这样从形式上还基本能过得去。但是，如果把“用于对外投资项目视同销售收入”和“非货币性资产交换视同销售收入”并列，实际你就承认我企业用非货币资产对外投资不是非货币性资产交换。既然不是非货币性资产交换，《企业所得税法实施条例》并没有规定企业用财产对外投资需要视同销售，你这里申报表突然把他加上了岂不是额外创设新的税收规则吗，这个就违背了上位法。因此，这里申报表设计有欠妥的地方。
五、房地产企业按预计毛利率交税是否可以扣除营业税及土地增值税问题
对于房地产开发企业取得房地产预售收入，根据国税发〔2009〕31号文规定按照预计毛利率进行企业所得税申报时，能否扣除其实际缴纳企业营业税及其附加以及土地增值税，各地税务机关有不同的看法。有些税务机关给扣除，有些税务机关又不给扣除。这个问题，在《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（A105010）中给予了明确的答复，在该表第22-25行的计算中，申报表和填表说明都明确了，房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额是可以扣除的。
六、房地产企业所得税广告费、业务宣传费、业务招待费的扣除依据
根据国税发〔2009〕31号文，房地产开发企业产品完工前的预售收入也可以作为广告费、业务宣传费和业务招待费的扣除依据。但是，要注意，根据新企业所得税申报表，由于设计思路基本是根据会计来的，房地产企业预售收入会计作为预收账款，新申报表就不会把他放到主表（A100000）第1行营业收入中（《一般企业收入明细表》（A101010））中。而是直接在《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（A105010）第21行计算出纳税调整额填在《纳税调整项目明细表》（A105000）第39行中。因此，房地产企业在计算广告费、业务宣传费和业务招待费扣除依据时要自行把这部分收入加上计算。
七、房地产企业产品完工后的企业所得税申报
根据新申报表，房地产企业只有在产品完工，会计上确认销售收入时才会在申报表上确认营业收入和营业成本。因此，《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（A105010）只是把其当期完工产品确认收入中对应的以前按照预计毛利率确认的毛利额和当时实际发生的营业税税金及附加、土地增值税转回。因此，企业完工产品会计确认收入后，正常填报主表（A100000）的营业收入、营业成本以及营业税金及附加。但是，房地产开发企业按照权责发生制原则，由于土地增值税没有清算，在会计确认收入，按照会计谨慎原则预提的土地增值税进入的营业税金及附加在企业所得税申报时是不能扣除的。但从填报说明上看，主表（A100000）第3行要求纳税人根据会计核算科目填报。此时，纳税人需要将这部分土地增值税在在《纳税调整项目明细表》（A105000）第42行“其他”中通过纳税调增解决。
但是，这里有一个问题，就是税收上房地产完工产品收入的确认标准和会计准则是不一致的。如果企业已经符合国税发〔2009〕31号文规定的3个需要确认完工产品收入的条件，但是会计上还不符合没有确认收入的，如何进行填报则是一个不确定性的问题，这里前后差异就更加复杂了。
八、企业用财政性资金用于研发的支出能否加计扣除问题
对于企业用财政性资金用于研发能否加计扣除，国税发〔2008〕116号文在文件中并没有说明，也是在附件的表格中说要扣除财政补助部分。但是，实际执行中税务机关有两种意见，一种意见是纳税人取得财政性资金，如果申请作为不征税收入了，则用这部分收入发生的研发支出既不能扣除，也不能加计扣除。如果企业没有作为不征税收入，直接作为营业外收入交税了，则这部分研发支出既可以扣除，也可以加计扣除。但第二种观点认为，企业即使取得财政性资金没有作为不征税收入，已经完税了。但用这部分收入形成的研发支出，也只能据实扣除，不能加计扣除。在《研发费用加计扣除优惠明细表》（A107014）第11列“减：作为不征税收入处理的财政性资金用于研发的部分”且第12行“可加计扣除的研发费用合计”等于10-11。因此，这里扣除的只是作为不征税收入处理的财政性资金用于研发支出的部分。如果企业取得财政性资金，没有申请作为不征税收入，而是作为征税收入交税了。这部分收入用于研发形成的支出，则既可以扣除，也可以加计扣除。
九、免税项目亏损能否用应税项目所得弥补问题
由于新企业所得税法采用了大量的项目式优惠。企业免税项目有所得可以免税。但如果免税项目有亏损，能否用应税项目所得去弥补呢？根据《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》（国税函〔2010〕148号）的规定：对企业取得的免税收入、减计收入以及减征、免征所得额项目，不得弥补当期及以前年度应税项目亏损；当期形成亏损的减征、免征所得额项目，也不得用当期和以后纳税年度应税项目所得抵补……但是，如何计算出免税项目的亏损，申报表如何实现，这个在原先的申报表中都是不明确的，实际执行中存在争议。现在，在新的企业所得税申报表的《所得减免优惠明细表》（A107020）中明确纳税人必须将免税项目的收入、成本、相关税费、应分摊的期间费用和纳税调整额单独列出来，单独计算第6列项目所得额。但是，哪些是免税项目需要分摊的期间费用，是所有的都要分摊，还是部分分摊。另外，如果分摊了广告费、业务宣传费和业务招待费，是否这部分免税项目分摊的费用，需要按照项目的收入计算扣除限额吗，否则为什么加上一列“纳税调整额”，但这样是否过于复杂。更为关键的是，该表第7列“减免所得额”在填表说明中写了：本行<0，填写负数。而该列数据根据表内、表间关系要填到主表（A100000）第20行中，减去负数的“所得减免”实际就是纳税调增了。因此，这实际明确了如果企业免税项目亏损是不能用应税项目所得去弥补的，需要纳税调增。但是，根据填表说明来看：第7列“减免所得额”：填报享受所得减免企业所得税优惠的企业，该项目按照税法规定实际可以享受免征、减征的所得额。本行＜0的，填写负数。且第40行第7列＝表A100000第20行。换句话说，企业如果有多个免税项目，这个填表规则实际明确的这样一个政策，就是企业如果有多个免税项目，应该首先将不同免税项目的盈利和亏损进行相互弥补，如果不同免税项目最终有所得，享受免税。如果不同免税项目盈亏互抵后最终是亏损，该亏损就不能用当年应税项目所得来弥补。
但这里带来另外一个问题，就是西部大开发优惠政策，由于总机构设在西部大开发税收优惠地区的企业，仅就设在优惠地区的总机构和分支机构（不含优惠地区外设立的二级分支机构在优惠地区内设立的三级以下分支机构）的所得确定适用15%优惠税率。总机构设在西部大开发税收优惠地区外的企业，其在优惠地区内设立的分支机构（不含仅在优惠地区内设立的三级以下分支机构），仅就该分支机构所得确定适用15%优惠税率。此时，如果区内享受优惠的机构又亏损，能否用区外25%的所得弥补呢，还是要单独计算呢？从新申报表设计来看，西部大开发税收优惠在《减免所得税优惠明细表》（A107040）中，不在《所得减免优惠明细表》（A107020）中。从填表说明来看，如果区内亏损，这里我就填0不享受优惠，不需要填写负数，即区内亏损可用区外所得弥补。
十、政府补贴申报表填报问题
申报表实际中，有些信息会在多张表中体现。比如政府补助，一部分在《未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》（A105020）第9行反映，一部分又在《专项用途财政性资金纳税调整明细表》（A105040），且这两种表中的纳税调整信息都要关联到《纳税调整项目明细表》（A105000）中并最终反映到主表。因此，为了避免被重复调整，在对政府补贴的填表中要分类，属于享受不征收收入的政府补贴填入《专项用途财政性资金纳税调整明细表》（A105040），要征税的政府补助填入《未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》（A105020），且这个填报方法还是基于企业执行会计准则的情况下。
十一、投资损失的填报问题
和第十条一样，主表第9行投资收益填写的是企业各项投资盈利和亏损合计后的数额。而在《投资收益纳税调整明细表》（A105030）第8列是“会计确认的处置所得或损失”，第9列“税收计算的处置所得”，这个差异的调整要填入《纳税调整项目明细表》（A105000）中。同时，在《资产损失税前扣除及纳税调整明细表》（A105090）第12行投资损失的税会差异也要填入《纳税调整项目明细表》（A105000）中。为了避免投资损失税会差异在两处填报两处重复调整，实际上《投资收益纳税调整明细表》（A105030）这张表只能填入税收上计算时所得的投资转让行为。税收上计算时亏损的投资行为应该只填报在《资产损失税前扣除及纳税调整明细表》（A105090）中。
十二、非货币资产交换行为的填报
非货币资产交换行为，既在《一般企业收入明细表》（A101010）有，也在《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（A105010）有。实际上，非货币资产交换，如果会计和税法一致，都做销售处理，就填在《一般企业收入明细表》（A101010），只有会计不走销售，税法做销售的，才填到《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（A105010）中，不能重复填报。
十三、非货币资产对外投资的填报
非货币资产对外投资，既在《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（A105010）有，也在《企业重组纳税调整明细表》（A105100）。实际上，《企业重组纳税调整明细表》（A105100）中的以非货币性资产对外投资主要是填报《财政部、国家税务总局关于中国（上海）自由贸易试验区内企业以非货币性资产对外投资等资产重组行为有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2013〕91号）的优惠。如果企业非货币资产对外投资享受特殊性税务处理，则只要在《企业重组纳税调整明细表》（A105100）中填报。如果企业非货币资产对外投资，会计和税法都确认收益，则两张表都不填。如果会计不确认收益，但税法确认收益，且不享受特殊性税务处理，则只填在《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（A105010）中。
十四、分期收款销售填表问题
对于分期收款销售，会计一次确认收入，但税法是分期确认收入的。因此，申报表在《未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》（A105020）第5行中进行了调整。但是，和视同销售一样，你税收上既要对分期销售的收入在税收和会计上的差异进行调整，也要对分期销售的成本在税收和会计上的差异进行调整。而现在的申报表只反映了对收入差异的调整，没有反映对成本确认差异的调整。
这些只是初略看了申报表后看到的一些事项，具体申报表填报中肯定还有各种问题出现。不过作为这么一个系统的工程，目前的表格在表内和表间结构的关系明晰度上，信息的有用性上都要远远强于前一套申报表，通过实践，新的企业所得税申报表肯定会不断完善，成为企业所得税风险管理的重要后盾。

❷ 营改增后房地产开发企业要交哪些税

一、取得土地环节

开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。

1、契税

应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%），广州为3%

2、印花税

应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率

印花税税额=土地使用权出让合同金额×5%

▶依据：广东省契税实施办法、印花税暂行条例

二、建设开发环节

取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。

1、土地使用税

应纳税额=土地实际占用面积×适用税额

▶注：广州市规定，取得预售证后不再缴纳土地使用税，将商品房转为自用或出租的除外，其他地区注意当地规定

2、印花税

常见的合同如下：

印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5%＋建筑安装工程承包合同金额×0.3%＋借款合同金额×0.05%

三、销售环节

取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。

1、增值税

增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。

▶注：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。

2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7%或5%或1%）。广州市城建税为（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。

3、土地增值税（预缴）

预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率

预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%

4、印花税

印花税税额=商品房销售合同金额×5%

5、企业所得税

销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。

▶依据：财税[2016]36号、国家税务总局公告2016年第70号、广州市地方税务局公告2016年第5号、国税发[2009]31号、财税[2006]162号、国家税务总局公告2016年第18号

四、房产税“何时”缴纳？

房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在纳税人自愿的原则下，经申请，纳税人可在每年4月份的征期中一次征收其全年应纳税款。

关键词五

土地增值税清算环节

项目全部竣工并完成销售，或满足其他清算条件，应进行土地增值税清算。

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数－预缴税额

增值税简易计税：清算收入=含税销售收入/（1+5%）

增值税一般计税：清算收入=（含税销售收入＋允许扣除的土地价款×11%）/（1+11%）

增值额=清算收入－（土地出让金及契税＋房地产开发成本）×120%－房地产开发费用－印花税－城建税及教育费附加

▶备注：

①开发费用中的利息支出，能按项目计算分摊并提供金融机构证明的，可据实扣除，但不能超过按银行同类同期贷款利率计算的金额，其他开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的5%以内扣除。

②不能提供证明的，开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的10%以内扣除。

(2)房地产营销活动是业务宣传费么扩展阅读

营业税改增值税的征收范围如下所示：

一、征收范围

营业税改增值税主要涉及的范围是交通运输业以及部分现代服务业;

交通运输业包括：陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输。

现代服务业包括：研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。

二、营业税改增值税税率

1、改革之后，原来缴纳营业税的改交增值税，增值税增加两档低税率6%(现代服务业)和11%(交通运输业)。

营业税改增值税主要涉及范围：交通运输业和部分现代服务业，交通运输业包括：陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输。现代服务业包括：研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。

根据上海试点的经验，改革之后企业的税负有所降低。营业税是按收入全额计算缴纳税金的，改成增值税之后，可以扣除一些成本及费用，实际上可以降低税负。

改革试点行业总体税负不增加或略有下降。对现行征收增值税的行业而言，无论在上海还是其他地区，由于向试点纳税人购买应税服务的进项税额可以得到抵扣，税负也将相应下降。12万户试点企业中，对3.5万户一般纳税人而言，由于引入增值税抵扣，与原营业税全额征收相比，税负会有所减少甚至大幅降低;对8.5万户小规模纳税人而言，营业税改增值税后，实行3%的征收率，较原先营业税率要低2个百分点。改革的确存在个别企业税负增加的情况。

2、营业税改征增值税后税率是多少

新增两档按照试点行业营业税实际税负测算，陆路运输、水路运输、航空运输等交通运输业转换的增值税税率水平基本在11%-15%之间，研发和技术服务、信息技术、文化创意、物流辅助、鉴证咨询服务等现代服务业基本在6%-10%之间。为使试点行业总体税负不增加，改革试点选择了11%和6%两档低税率，分别

适用于交通运输业和部分现代服务业。

3、广告代理业在营业税改增值税范围内，税率为：6%.

广告服务，指的是利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱、互联网等各种形式作为客户的商品、经营服务项目、文体节目或者是通告、声明等委托事项进行宣传以及提供相关服务的业务活动。包括广告的策划、设计、制作、发布、播映、宣传、展示等。

❸ 房地产营销业的广告费、业务宣传费的税前扣除标准是多少

上楼说得对，新税法44条有这规定，纳税人发生的符合条件的广告费和业务宣传费版支出，除另有规定权外，不超过当年销售（营业）收入15%部分，准予税前扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。由于新税法对广告费和业务宣传费的税前扣除标准合并计算，在具体申报时不要求单独区分广告费和业务宣传费。

❹ 房地产营销业的广告费、业务宣传费的税前扣除标准是多少

预收房款的15%

结转的收入不得再确认为基数。

❺ 房地产行业的广告费企业所得税税前扣除比例是多少

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十四条规定：企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。

综上，房地产企业的广告费和业务宣传费在发生的当期按不超过当年销售收入15%的部分扣除，超过部分准予结转以后年度扣除。

(5)房地产营销活动是业务宣传费么扩展阅读：

主要特征：

首先，税收负担的直接性，因此不易于转嫁。

其次，税基的广泛性。作为课税对象的所得，可以是来自家庭、企业、社会团体等各种纳税义务人，在一定时间内可以获得的个人纯收益。

再次，征税管理具有复杂性。因为所得税的计税依据是根据复杂计算所得到的应纳税所得额，在此基础上才能计算出应纳税额。在企业里，应纳税所得额≠会计利润，需要进行分配扣除。在家庭中，也需要复杂计算。

然后，税收分配的累进性。累进性，指经常性项目通常采用累计税率，税率设计时尽可能体现量能课征的公平性原则。以体现在纵向公平方面发展积极作用。

最后，税收入的弹性。

税收入的弹性是指在累进的所得税制下，所得税的边际税赋随应纳税所得税的变化而变化，从而使所得税的收入随着经济繁荣而增加，随经济衰退而降低，不仅使税收收入具有弹性，而且可发挥调控经济的“自动稳定器”的功能。

❻ 房地产营销业的广告费、业务宣传费的税前扣除标准是多少

上楼说得对，新税法44条有这规定，纳税人发生的符合条件的广告费和业务内宣传费支出，除另有容规定外，不超过当年销售（营业）收入15%部分，准予税前扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。由于新税法对广告费和业务宣传费的税前扣除标准合并计算，在具体申报时不要求单独区分广告费和业务宣传费。