骨科营销策略

Ⅰ 香港绿洲国际医疗投资（集团）有限公司的绿洲团队

素有空军之称的医疗企划团队作为绿洲国际的一个组成部分，承担着企业文化建设发展、市场宣传推广的重要任务，在坚守公司宣传阵地的同时也发挥着智囊作用，为公司的发展献策献计。
团队成员通过充分发挥各自的聪明才智，积极有效地宣传集团的各项方针、政策及企业活动，从而引导和服务全体员工，齐心协力，共同营造出良好的企业文化氛围，树立起良好的企业品牌形象。
同时，企划团队为建立和发展公司的企业文化、产品文化、市场文化和管理文化，积极推进公司大型活动和品牌营销推广的顺利进程，起到了至关重要的作用。我们团队始终保持着良好的向心力、凝聚力和战斗力，我们与各团队齐心协力，致力于将绿洲国际集团打造成中国医疗界最强大的阿里巴巴！
企划部宗旨：传播企业文化、营造宣传氛围、扩大企业影响、打造品牌形象。 陆军的不怕苦不拍累的精神在绿洲国际市场部发扬光大。这是一支重市场，更重品质化服务的极具探索精神的团队。作风严谨，向心力强，医疗市场操作熟练，成本控制能力强。这支团队，凭借自身先进的理念、科学的市场管理、高品位的产品、优质的服务以及在市场上的广泛资源等诸多方面的优势，全面提升绿洲国际医疗机构和医疗产品的和品牌价值。
我们坚信有能力将市场做得更大、更好，在医疗行业里走得更快，更远。在整合国内资源的同时，将市场战略迅速扩展到世界各地，进行全球市场一体化服务。 医疗网络团队被视为海军作战部队，绿洲网络团队作为绿洲国际专业的医疗行业的营销团队，专注医院网络营销、医院营销策划、医院网络推广等，致力于搜索引擎优化在医疗行业的应用及知识的普及和营销技术研究。
我们团队拥有专业的网络策划营销组、软件设计组、网站优化组、软文博客营销组、网络广告群发组。在这里，汇聚了众多网络营销与媒体领域的精英，他们对网络品牌创建和网络营销传播，有着独特的见解和观点，并拥有丰富的经验。团队成员中，有丰富经验的知名网络营销策划师，有5-7年的行业网站建设开发项目经验的技术员，最专业的搜索引擎优化SEO专员，以及知名媒体人士，形成了强大的市场信息优势和具体操作优势。
网络团队秉承诚信为本、开拓创新、长期服务的宗旨，将以诚信创新的精神，竭力为客户提供最全面，最优质的服务，为推进企业的网络品牌化进程而全力以赴。 绿洲集团以海纳百川、携手共创的豪迈气势，汇聚了医疗咨询行业众多高级人才。咨询团队拥有一大批医疗专业人士，他们具有深厚的专业知识技能，拥有数十年临床工作经验，具备十分丰富的咨询经验。此外，还拥有对IT和医疗行业有着非常深入了解的资深专家，也有在诊疗技术、医学科研等方面具有丰富实战经验及理论积淀的业界精英。
凭借与服务对象的良好的协调和沟通关系，咨询部以求实、创新，开拓、进取的理念为突破，积极采取科学的态度，利用专业的方法，以严谨负责的工作精神，为客户提供最优质、最专业的咨询服务，帮助患者尽快康复，帮助客户创造更大价值。
高层次的咨询团队加上一流的专业服务，使绿洲国际咨询团队在医疗管理咨询、战略规划、营销策略等方面，形成了卓越的企业核心能力。 绿洲国际作为中国最大规模的医疗机构之一，我们的经营团队致力于引进国际一流的医疗技术与管理方法，以专业化、规模化、科学化为发展战略目标。如今，随着医疗市场的激烈竞争，经营团队正在向专业化精准迈进。经营策略，也从粗放开拓推广向精耕细作式维护全方位转型。
一支高素质的专业化经营团队，必定是不断优化和建设发展的精英组织。与市场部密切配合，深入到全国市场，与各地医院及医疗机构组织形成互动式发展模式，建立重点客户档案，进行分级管理，保持良好的合作关系。
随着绿洲国际集群式、规模化发展，我们经营团队致力于发展壮大国内市场，逐渐开拓国外市场。 绿洲国际科研团队融医学专家性、医学前沿性、医技精湛性、医学人文性为一体，集骨科、泌尿外科、妇产科、男科、整形科、肝病科、皮肤科、哮喘科、五官科等多个医疗项目为一体的新技术研发，设备精良，技术力量雄厚。
科研团队拥有数十年临床经验的各类高级医疗技术人才，更有在上海、北京等国内一流资质医院的临床工作经验丰富的权威专家。包括资深医院管理专家、具有深厚专业知识技能医学硕士、博士及硕博士生导师等。每位专家都有自己的专攻、专精、专医领域，技术研发更尖端、更精准。
科研团队以高科技尖端研发+科研标准检验室为建设重点，以卓越的权威医疗体系，提供国际一流品质技术，全面保障患者的健康。
如今绿洲国际花亿元资金，引进国际先进科研设备及技术，分别组建了不孕不育攻关科研小组、前列腺炎攻关科研小组、妇科疑难杂症攻关科研小组、性病皮肤病治疗攻关科研小组等十余个专家科研组，这些科研小组专家均是享受国务院特殊津贴专家、教授等，在其领域享有至高的学术权威，有的专家为了获得第一手科研数据，亲临坐诊。绿洲国际在专家科研小组的努力下以科研处28关不孕不育治疗技术（体系）等40多项科研技术，许多技术获得世界卫生组织的推荐。

Ⅱ 广告营销新人该怎么工作

可以理解你现在的心情，我不知道我的方法能不能给你带来启示：
一，确定你的广告资源。
这个是所有做广告营销的基础，如果你不知道你能给顾客提供什么，当然就不知道你的顾客需要什么。
二、确定区域优势。
我不是很清楚你现在在那个城市，主要的广告资源是什么，所以这里所指的区域优势就是你的资源在区域内能够形成什么样的竞争力。这是你能够承诺给顾客的首要条件。
三、如何找到你的顾客。
这个问题如果你能够正确的回答以上问题，你就可以找到你所确定的顾客了。这里介绍几个常用的方法。
1、如何找到大品牌的市场部门。
主要渠道找联系人：集中在商超系统，在超市找品牌是个简单的方法，瞄准品牌，找到促销，然后找到销售代表，然后找到区域经理，在后就是经销商，在后就是广告方案，在一步就是和经销商一起向厂家申请广告支持。
2、商品集中的批发市场。
这些品牌多是代理商在做，一般选择批发中心作为基地，到这里去可以很容易找到你的客户，但是这些人也相对比较难对付，就看你的销售技巧了。
3、主要商户集中区。
这里见到负责人相对难度比较大，但是可以找到该品牌相对弱项，为你做方案可以提供素材，然后再找负责人。
二、全国性的公司和品牌公司该如何突破呢
主要通过传真、电话、拜访信等方式。其中玄机自己可以去参参。因为这些公司的竞争很厉害，每个成功的案例都是相对宝贵的经验。不具有可复制性。
关于书籍：
科特勒的营销管理

Ⅲ 如何理解医疗市场营销

营销观念的核心是正确处理医院、病人和社会三方利益关系，医院实行现代市场营销观念应该正确理解并满足病人的需求。要满足病人对某一项医疗服务产品的全部需求，即要求医院通过整体产品概念来实现；必须满足病人不断变化的需求，即把握医疗服务产品与医疗技术具有市场生命周期的概念。
一、我国医疗市场的现状

1.我国医疗市场需求容量巨大。

造成我国医疗市场需求容量巨大的原因主要有：

（1）我国人口数量大，居民的医疗消费潜力较大。作为一个13亿人口的大国，市场容量和发展潜力十分巨大。近几年来，我国国民经济的持续稳定健康发展，使居民收入不断提高，增强了我国居民医疗消费的能力，医疗消费增长高于同期GDP的增长。

（2）医疗服务产品的不可替代性特点。医疗服务尤其是基本医疗服务的需求价格弹性低于其他产品，呈现所谓的刚性。维持生命健康权利的基本医疗消费需求，具有不可替代性和紧迫性，消费者在购买力不足的情况下，大多不能自动抑制消费欲望，减少消费需求量。

2.医院卫生资源配置的不平衡性。

首先，医院数量偏多及床位利用的不平衡性：病床使用率在卫生部属医院、省、直辖市、自治区属医院最高；直辖市区、省辖市属医院、省辖市区、地辖市属医院其次；县属医院、农村乡镇中心卫生院最低。第二，医院资源的重复和浪费：多数医院对医疗设备、床位进行“大而全”的扩张，出现区域内医疗资源的重复建设。第三，医生在市级县级和农村乡镇地区间分配不合理，市级地区医生基本满足医疗的需求，而县级地区尤其是农村乡镇卫生资源相对不足。

3.医疗市场分割严重，管理不规范。

各行各业、包括部队、大型厂矿企业都有自己的医疗机构，由于其归属不同，出现多头管理。因此，各行各业的医疗单位常常从本部门、本系统的局部利益出发，通过行政干预医疗市场的供求关系，造成医疗市场秩序混乱，由于多头管理，使医疗市场的竞争缺乏必要的宏观调控。医院管理体制混乱，医疗机构的分类、分级管理没有得到充分落实；社会办医、个人办医缺乏有力的监督管理；定点医院制度的垄断性强，缺乏合理有效的竞争机制等。

二、医疗市场营销存在的问题

1.营销观念落后，不能适应医疗市场的发展。

营销观念作为医院经营管理的根本指导思想，它给医院改革与发展指明了方向，而目前医院的经营管理中却存在与这一宗旨相背离的现象。由于经营意识的加强，价值观念的改变，在医疗行业中出现了重经济利益、轻职业道德，重视医疗数量，轻视医疗质量，医德医风滑坡的现象，严重损害消费者利益，损伤医务人员形象。如医务人员为获得药品生产企业的回扣参与卖药；个别科室不设普通门诊而仅设教授、专家门诊，在社会和消费者心中造成不良影响。

2.营销管理与市场脱节。

许多医院没有认清随着医疗卫生制度的改革，医院已逐步从单纯福利公益性性质向福利性与经营性性质转变。医院内部管理还是沿用过去计划经济时期的方法手段，没有从根本上改变过去上靠“皇粮”,下等病人上门的“官医”作风。这与现代营销开创市场，挖掘市场需求的观念不符。在管理结构上，大多数医院院长还是由一些技术内行而管理外行的技术型专家担任。

3.医疗服务产品与市场需求不相适应。

长期以来，我国医疗市场上产品品种单一，医院只是单纯地以医疗作为其主要经营的产品，忽略了消费者有疾病预防、保健、康复、咨询等多方面的需求，也削弱了医院的竞争能力和发展后劲。

4.医疗服务水平落后，病人满意度较低。

由于片面追求经济效益，大多数医院经营的短期行为非常明显，医患纠纷时有发生，病人抱怨医院收费太高，“大处方”现象屡见不鲜，医护人员的服务态度和服务水平较差，这一切严重损伤了医院的市场形象，降低了病人对医院的满意度。

三、医疗市场营销的对策

1.树立“以病人为中心”的现代市场营销观念。

营销观念的核心是正确处理医院、病人和社会三方利益关系，医院实行现代市场营销观念应把握以下几点：

（1）正确理解并满足病人的需求：

第一，要满足病人对某一项医疗服务产品的全部需求，即要求医院通过整体产品概念来实现；

第二，必须满足病人不断变化的需求，即把握医疗服务产品与医疗技术具有市场生命周期的概念；

第三，必须要满足不同特点的病人对医疗服务产品的不同要求，即目标营销理论。

（2）长期利益观点：在产品观念和推销观念下，衡量医院效益的惟一标准是利润，这是医院营销的短期行为。现代市场营销导向的医院强调长期发展，而不是注重每一笔交易都赚钱。在市场竞争中也不是只用利润这一指标作为评价医院的惟一标准，而是以医院的地位、医院的市场占有率、医院形象等来全面衡量医院对病人需求的满足程度。

（3）适应环境与发挥优势的观点：现代市场营销中的“生态营销”理论强调，医院只有像自然界的生物适应自然环境一样适应市场环境，才能求得自身的生存与发展，特别是在科学技术不断进步、新的研究领域和市场领域不断被开发、专业分工更加细化、社会经济与文化发展变化加速的环境下，医院与外界的依赖关系越来越密切。所以，医院在确定营销决策时，必须考虑市场需求和自身条件优势两方面，才能在市场中获得竞争的主动权。

（4）整体营销与全员营销观点：影响医院营销的要素可以分为两大类：一类是外部因素，如医疗市场竞争、国家医疗卫生政策、法律等，相对来说，这些都是医院不能控制的。另一类是医院内部资源及各种营销因素，是医院可以自我控制的。医院必须运用系统方法对内外因素进行整合，形成自己的营销组合。同时，医院市场营销并不仅仅是营销部门的工作，没有技术部门、财务部门及各个科室的配合是不可能实现的。

2.实施目标市场营销战略。

目标市场营销包括市场细分、目标市场选择和市场定位三个方面，此战略蕴含着这样的思路：医院不是满足于在整体市场中占据一席之地，而是追求在较小的细分市场中占有较大的市场份额。这样一种价值取向，不仅对三级医院开发市场具有重要意义，对于一、二级医院的生存和发展也十分重要。中小型医院资金有限，技术落后，在整体市场或较大的细分市场上缺乏竞争能力。而通过市场细分，则往往能够在这些力所能及的较小或很小的细分市场上，推出相宜的医疗服务项目或专长，采取合适的市场定位，取得较好的经济效益。一些小医院或医生诊所以见缝插针之法，收拾遗补漏之利，在竞争激烈的市场上也能生意兴隆，甚至在某一方面独占鳌头，其奥秘即在于此，而这正是正确运和市场细分策略的结果。

医院选择的目标市场必须符合：一是有适当的规模和需求，并不是对所有的医院而言，目标市场越大越好，因为市场容量越大，竞争就越激烈，这对于中小型医院是不利的，所以医院应选择与自己实力相匹配的适当规模的目标市场；二是具有一定的购买力，以保证医院的盈利能力；三是竞争者未完全垄断的市场；四是医院有能力经营的市场；五是有较稳定的社会环境。

3.实施差异化竞争战略。

实施差异化竞争战略的核心是追求和创造医院鲜明个性及特色，医院依靠这种特色形成自己所特有的市场，寻找和实现医院特色的实质就是医院营销的市场定位过程。可供医院选择的竞争特色定位方式有：

（1）一流技术水平定位。病人就医的根本目的是根除疾病，医院根据自身的地位，不断提高医疗技术水平，不断采用新理论、新技术、新疗法，靠过硬的高超的医术和高素质的医务人员在市场竞争中取胜。这种定位方式适合级别较高的大医院使用。

（2）良好的医德医风定位。良好的医德医风是医院文化建设的核心，患者就诊的最基本的心理状态就是“三要：一要看好病，二要不挨宰，三要不受气”.河北医科大学第三医院提出的以“患者满意不满意，患者方便不方便，患者需要不需要”作为衡量医院工作质量的标准，体现出医院“服务患者、患者至上”的经营思想，以此取得患者的信任，增强医院的竞争能力。

（3）良好的社会形象定位。高质量的服务、现代化管理方式与技术、完美的员工形象、高尚的医院理念和创造良好的社会效益是树立医院形象的主要手段。如通过建立医疗扶贫点、坚持到周边贫困乡村义务巡诊、建立扶贫病房、向贫困群众发放扶贫卡等措施，使医院的良好形象扎根于社会公众的心目中，使医院的无形资产增值，具备长期的竞争实力。

（4）医院特有的医疗技术定位。根据目标市场的特点确定自己的办医模式，即所谓的“小综合大专科”的办医模式，医院在一定综合治疗的基础上，由一个或几个学科形成专科特色，形成拳头产品，在当地医疗市场内创建具有较高社会知名度的品牌效应，以此带动整个医院的发展。南京市某医院的肿瘤中心由外科、放疗、介入、免疫和中医五科室支撑，形成了院内的大专科，在当地医疗市场中具有很强的竞争力，1999年肿瘤中心的收入占全院总收入的50%左右。除此之外，像传染病防治中心、骨科医院、儿童医院等均属于此定位策略的运用，此种战略尤其适合中小型医院使用。

4.采取病人满意策略。

病人满意（CS）理论认为病人对医院的满意由理念满意（MI）、行为满意（BI）和视觉满意（VI）三个系统构成。病人满意营销是指这三个要素协调动作，全方位促使病人满意的整合结果。CS系统的三个方面不仅有紧密的关联性，而且又有很强的层次性，从而形成了一个有序、功能耦合的CS系统结构。

（1）理念满意：是指医院理念带给病人的心理满足状态。包括：质量经营理念、质量经营信条、医院使命、质量目标、质量精神、质量文化、医院风格等。理念满意是病人满意的核心，它不仅是医院营销的宗旨，而且对外是争取病人和社会公众理解、信任、支持的一面旗帜，对内是推动广大员工形成共同的目标感、方向感、使命感和责任感的一种崇高的精神力量。医院理念的建设必须广泛征求内部员工和外部公众的意见，争取他们的认同，使他们共同满意。

（2）行为满意：是指医院的全部运行状况带给病人的心理满足状态，包括行为机制满意、行为规则满意和行为模式满意等。由于理念满意的重心是实现病人的价值观，明确病人希望怎样，应该如何做，它偏向病人的心理满足，落脚点是满意。行为满意的操作重心，是理念满意付诸计划的行为方式，是组织制度、管理培训、行为规范、公共关系、营销活动、公益活动中，对内外传播医院的理念精神和对待员工、病人的态度。在行为满意系统中，一是员工对医院的满意；二是病人对医院的满意，包括医疗质量满意、医疗水平满意、医疗服务价格满意等；三是病人对医院服务的满意，包括服务质量满意、绩效满意、保证体系满意、服务的完整性和方便性满意及环境满意等，是行为满意的重点。

（3）视觉满意：是指医院所具有的各种可视性的显现形象带给病人的心理满足状态，通过医院的医疗器械、病房的布置、医务人员的仪表态度、医护人员脸上的微笑等方面体现出来，是医院具体化、视觉化的信息传递形式，是最直接影响病人满意度的系统。

5.医疗产品和服务项目的创新策略。

21世纪，人们在对医疗产品需求扩大的同时，对医疗产品的要求也越来越高，随着医院从医疗为主的单一办医模式逐步向医疗、预防、保健、康复、咨询多种服务相结合的模式转化。康复服务将成为医院继医疗服务之后的又一主要业务，尤其是世界卫生组织在1976年提出的社区康复服务将被广泛推行。企业应根据医疗市场需求变化的特点，分析消费者的消费心理和行为，不断开发新的满足市场的医疗服务项目。产品和服务项目的创新应从医疗服务产品的整体概念入手，在核心产品、形体产品和附加产品三个层次寻求创新的思路。

Ⅳ 完全性信息是指广泛性，简洁，详细的信息 对吗 答案

目 录 摘 要 衣食住行，住在人们的日常生活中占有重要地位。房地产开发是支持人们日常生活的基础。社会主义市场经济体制的制定，使得房地产业成为市场经济活动的主体成员，面对市场的风云变幻，房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立现代的营销观念，掌握现代的营销技术。我国的房地产营销环境与营销管理虽然经过二十年的市场观念熏陶，但是我国的房地产在诚信问题、营销创新、产品创新、以及管理体制等方面与国际接轨上有距离。本文分为四章，各章内容如下：第一章系统阐述了市场营销管理的理论。第二章分别从政府和企业两个方面出发重点介绍了我国房地产市场存在的问题。第三章分析了问题出现的原因。第四章针对各个问题分别提出了相应的对策。本文从市场营销的基础理论出发，分析了我国房地产市场的现状和存在的问题，对解决我国房地产市场存在的问题提出了相应的对策。 关键词 房地产 市场 对策 第一章 理论概述 第一节 房地产营销的基础知识 一、 房地产营销的概念 市场营销译自英文marketing一词。最早产生于美国，1960年美国市场营销协会（AMA）定义委员会的定义：市场营销是把产品或服务从生产者引导到消费者或用户所进行的一切企业活动。房地产市场营销是通过房地产市场交换满足现实的或潜在的房地产需求的综合性的经营销售活动过程。它有以下几层涵义：1、房地产市场营销的目的是满足消费者对房地产商品和劳务的需求。2、既包括现实需求也包括潜在需求。3、房地产市场营销的中心是实现商品的交换，完成销售活动。4、房地产营销的手段是开展综合的营销活动。房地产营销是市场营销的一个重要分支，是建立在市场营销理论体系上的。在房地产营销的运用上主要由政府管理部门和房地产开发商。政府部门主要作为市场管理者对市场行为的监督以及对房地产开发商进行指导，披露市场供给需求信息，制定相关策略以利于社会稳定和经济发展。房地产开发商主要是发现市场机会，进行营销管理活动。1990年，美国企业营销专家劳特朋提出了4C理论，4C即消费者的欲望和需求、消费者获取满足的成本、消费者购买的方便性、企业与消费者的有效沟通。4C理论的营销主张重视消费者导向，其精髓是由消费者定位产品。 二、 房地产市场 长久以来国内对住房的要求就是能够遮风避雨就行了，但是，随着社会的发展以及我国城市化进程的加快，房地产市场不仅仅局限于提供给人们遮风避雨的场所，而在引领住宅文化潮流上更是不遗余力。房地产有其区别于其它产品的特点。房地产的特点：1、 地域的固定性和耐久性土地是房地产产品最重要的生产资料，由于土地的永久性和固定性，所以房地产的地点是固定的。而且房地产的自然寿命通常都超过50年，甚至于美国独立战争时建造的房子仍在使用，很多房地产都是由于经济的因素而重建或废弃。2、 土地资源的相对稀缺性土地资源是不可再生资源，人类在改造自然的过程中使得部分的土地资源遭受破坏。随着人口的增加，人类将要进一步加快土地利用的步伐，但是我们只有一个家，地球的陆地面积不会有大的增加，虽然通过填海造地人们在一些经济发达地区增加了面积，但是，世界上沙漠的面积增在加大，人类在未来的可利用土地面积将会变得越来越少。3、 使用价值上的收益性、不可替代性和永续性人的一天有1/3的时间是用于休眠的，而人的一天中留在建筑物中时间还远远不止。今天，虽然科技异常发达，但是人类仍未能发明一种产品以替代房地产在人类生活中的重要地位。4、 交换关系上的高价值性和增值性房地产产品是多种劳动产品的综合，其所需要的生产资料种类和数量多，所需工艺复杂，所以这就决定了房地产的价值高的特点。同时，由于用于房地产产品生产的土地资源是不可再生的，在人类利用土地资源的过程中，土地资源将会显出物以希为贵的规律。然而，房地产的增值同时还取决于人们的心理预期。由于房地产的自身特点，房地产的市场供给与市场需求又有区别于其它产品的特点。房地产市场的需求特点:1、 房地产需求的广泛性衣食住行是人们不可或缺的基本生活活动。无论是用于生活还是生产，人们都需要房地产产品。2、 市场需求的多样性人的个性特征决定了要求有不同的房地产产品来满足其不同的要求，有用于生产的也有用于投资的。3、 市场需求的永续性这是房地产使用价值上的必备性和不可替代性决定的，因为房地产是人们生活和社会生产的物质基础。它不会因为技术的进步而被淘汰，而是随着人们生活水平的提高、社会文明的进步，人们对房地产产品的要求也越来越高。4、 市场需求的融资性由于房地产的价格昂贵，人们难以全部支付购房款，这就产生了由贷款和信用支持的融资活动。5、 房地产消费的长期性房地产是高价值性的产品，同时它的寿命也很长，所以房地产消费是长期性的。6、 市场需求富有弹性房地产市场的供给特点：1、市场供给缺乏弹性由于房地产具有位置固定，土地资源稀缺，使用价值的不可替代性和开发建设周期长的特点，不论市场需求量有多大，价格有多高，市场供给量不可能在短时间内发生较大变化。2、市场供给区域性房地产产品的地点固定性决定了房地产产品只能提供给它的生产地点，所以房地产的流通过程中只有商流而没有物流。3、市场调节的不完全性我国的房地产市场现在仍有部分为公有住房，而且有的地区仍未按规定发放住房供公积金。人们根深蒂固的住房观念是阻碍市场化进程的关键，现在仍有不少人认为住房应该由政府无偿提供，这就难以启动住房的消费发展，市场的调节作用就不明显。由于我国的经济发展在东部沿海地区比较快中西部比较慢，所以我国房地产市场的成熟度在东部和西部、在城镇和农村都存在较大的差距。在房地产营销实践中，这些地区与民族的差异是不可能被忽略的。现代地产营销理论是现代营销理论与地产营销实践的结合，只有在平衡分析中国的实际情况才能在营销实践中做得更好。 第二节 房地产营销管理 一、房地产营销环境 房地产营销环境分析是整个营销活动的首要环节，是房地产企业进行营销决策、实现营销目标的基础。现代营销的观念的核心是以消费者为中心，企业营销活动的出发点是消费者的需求。要分析研究并满足消费者需求，必须对市场营销环境作透彻分析。房地产市场营销环境分析就是影响房地产企业的市场和营销活动的参与者和影响力。它是房地产企业的生存空间，是企业营销活动的基础和条件，其显著特征是营销环境的动态性。企业要能动地去适应环境。房地产市场营销的微观环境是指直接影响和制约房地产企业营销活动的环境因素，包括企业、供应者、营销中介、骨科、竞争者和社会公众。市场营销的宏观环境是指间接影响企业与制约房地产企业营销活动的社会力量，又称间接营销环境，它包括人口因素、经济因素、自然因素、科学技术因素、政治和法律因素、社会文化因素等。 公 众供应者供应者供应者[①]房地产企业微观环境因素图 在各种影响因素间将会相互影响，但是，并不需要死盯住每一个影响因素，我们在应对环境的影响时，最主要的是关注变化的影响因素所带来的影响。 二、房地产市场调研和预测 房地产市场信息是指在一定时间和条件下，反映房地产市场及其发展变化规律的状况的知识、消息、情报和资料的总称。房地产市场信息具体包括了房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场营销环境信息、房地产市场交易信息、房地产市场反馈信息等主要内容。房地产市场信息的特征：1、房地产市场信息具有社会性2、房地产市场信息具有多渠道、多层次性3、房地产市场信息具有灵敏性、时效性、流动性房地产市场管理者和房地产开发商对信息的利用程度和利用的方式是不一样的，政府角色可能更注重于房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场交易信息，但是作为企业，它将会更加看重房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场营销环境信息、房地产市场反馈信息。因为，企业是为了要盈利的，它所需要的信息要能够提供更多的竞争信息和顾客需求信息，但是政府作为房地产市场的宏观调控者就需要了解社会发展情况，以便做出指导性的决策。[②]房地产市场调研程序图： 调 研 准 备非正式调研制定调研计划初步情况分析确定调研目标 三、购买者行为分析 现代营销理念的核心常常从调查、了解和分析顾客的需求及其购买行为为起点，进而制定营销战略与策略。因为产品市场实际上就是一群有着相似需求的顾客，房地产企业与获取满意的市场份额和市场销售额，首先必须让顾客接受其产品，而顾客的购买行为又是以其需求为基础的。人的行为是受人的思想、情绪、感情、能力和行为动机等心理活动支配的，房地产购买者的行为受其心理活动支配，心理活动是如何起作用的呢？心理学家们有各种观点，按照“刺激——反应”学派的观点，人们行为的动机是一种内在心理活动过程，看不见，摸不着，像是一只“黑箱”是一个捉摸不透呢神秘过程。外部的刺激，通过黑箱（即心理活动过程）产生反应因其行为，只有通过对行为的研究，才能了解心理活动过程。这里所研究的是购买者对营销刺激和其他刺激的反应。进行购买这行为分析将能够有效地分辨顾客的购买动机和达到最终的购买行为。 确认需 要收集信 息评估选 择购买决 定购后行 为[③]研究人们的购买行动有利于了解潜在的购买对象所处的心理阶段，从而对购买者进行选择性的宣传，下图是购买行为的决策过程： 四、房地产市场细分化和目标市场选择 市场细分化是本世纪50年代中期美国学者温德尔·史密斯提出的一个新的概念。所谓房地产市场细分化是指根据房地产消费者之间需求与欲望的差异，把整个房地产市场划分为若干个具有大致相同的需求与欲望的消费者群，每一个消费者群成为一个房地产细分市场。房地产市场细分化作为一种观念，是对现代房地产市场营销观念在认识上的一种深化。他的出现是房地产市场营销管理研究中继“消费者需求为中心观念”之后又一次革命，使房地产市场营销更趋完善和成熟。房地产市场细分化承认顾客对商品需求差异的客观存在认为房地产市场不仅依靠结构层次、流通领域及其他标志做粗泛的划分，以便从宏观角度为企业提供市场营销举措的科学依据。房地产市场细分化的意义：1、市场细分化有利于房地产企业发现市场机会，选择最有效的目标市场。2、市场细分化有利于房地产企业采取针对性的营销策略。3、市场细分化有利于集中企业资源，提高经济效益。但是，细分市场应该根据公司的资源进行，不能盲目的进行细化。在一个大的企业，进行细化是由其必要性的，但是在一个小的公司，其战略应该定位在一个市场上，而不是把市场分得很细，这样不利于集中资源。所以，在考虑目标市场细化时，我们应该考虑以下因素：1、企业的资源和能力2、产品的供求状况3、市场的同质性4、产品在生命周期中所处的阶段5、竞争对手的目标策略最终我们才能进行目标市场的定位，目标市场是企业最终要进入的市场，需要企业把它所有的资源投入到这一市场领域，但是通常我们要注意市场定位要服从于品牌战略。 五、房地产产品战略 房地产企业营销的首要目标就是要保证自己开发的房地产产品能够进入目标市场，受到消费者和用户的欢迎。使用产品战略就是为了最大的占尽市场份额，但是房地产产品除了实物产品外，其售货服务也是很重要的，这种售后服务就是物业管理。但是产品又分为三个层次：核心产品、有形产品、延伸产品。房地产中发展商所能提供的物业管理属于延伸产品的范围。但是，这种延伸产品又有可能不受到企业的支配，在我国物业管理的发展还处于初级阶段。虽然我国知名的房地产商能够提供最优良的物业服务，但是，最优良的物业服务不一定是适合中国的，只有居民能够支付得起的情况下才能够成为我国房地产发展商的追求目标。我国现在处在一个以产品开发为理念的时期，各种房地产的开发都围绕房地产项目展开宣传。但是营销理念已经发展到以消费者为中心，在没有对顾客的需求进行大范围的调查是不能开发出适销对路的产品的。我国的房地产开发从开始的突出产品功能转向了以环境为买点的市场营销理念。这标志着我国的房地产营销从产品观念向社会营销的转变。但是，我国的房地产营销在很多地方都还停留在产品观念。 六、房地产定价策略 房地产定价策略是房地产营销活动中极为重要的一部分，它与其他营销策略组和共同作用于营销目标。价格的合理与否直接关系到房地产企业的产品能否为消费者接受，市场占有率的高低和企业利润的多少，它是企业的主要竞争手段，使整个营销组合中最关键最活跃的因素。在对房地产产品定价中，可以对项目的整体收益警醒定价，也可以对某一产品进行具体分析定价。房地产定价的程序图 确定定价目标进行成本核算调查市场状况综合分析影响定价因素 选择定价策略和方法确定产品市场价格实 施在房地产企业经营目标的基础上确定企业定价目标，这是定价工作的起点对房地产企业开发经营的产品成本费用进行核算了解市场需求状况和竞争者状况、发展趋势及其价格策略结合企业产品特点，综合分析影响定价的因素，进而研究价格实现的可行性依据内外条件和成本核算，选择定价策略和方法根据定价策略和方法以及价格最优原则确定本企业产品市场价格在销售中实施所定价格，并把信息及时反馈到以上阶段，进行价格调整[④] 项目定价的方法定价方法是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个及本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格是主要考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最低基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参考的参照系。在实际定价过程中，企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常由成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和克比楼盘量化定价法三类。1、 成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要是由成本加成定价法、目标利率定价法和售价加成定价法三种方法构成。2、成本加成定价法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定的比例的于利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上讲这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公式为：单位产品的价格=单位产品成本*（1+加成率）其中，加成率为预期利润占产品成本的百分比3、目标收益定价法这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算的方法。其计算步骤如下：（1） 确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同方式。（2） 确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多样性，目标利润的计算也不同，其计算公式为：目标利润=总投资额*目标投资利润率目标利润=总成本*目标成本利润率目标利润=销售收入*目标销售利润率目标利润=资金平均占用率*目标资金利润率（3） 计算售价。售价=（总成本+目标利润）/预计销售量目标收益率评定法的优点是可以保证企业既定目标利润的实现。这种方法一般是用于在市场上具有一定影响力的企业、市场占有率较高或具有垄断性质的企业。4、售价加成定价法这是一种以产品的最后售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。其计算公式为：单位产品售价=单位产品成本/（1-加成率）这种定价方法的优点是对于销售者来说，容易计算出商品销售的毛利率；而对于消费者来说，在售价相同的情况下，用这种方法计算出来的加成率较低，更容易接受。以上几种成本定价方法的共同点是：均以产品成本为制定价格的基础，在成本的基础上加一定的利润来定价。所不同的它们对利润的确定方法略有差异。虽然较容易计算，但它们存在共同的缺点，即没有考虑市场需求和市场竞争情况

Ⅳ 不属于宏观环境的因素是

就微观环境来说，主要有以下因素组成：顾客、供应商、竞争者、分销商，他们存在于与企业有紧密联系的环境中并能够影响企业的经营能力。大量的微观变量可以为企业创造机遇但也能带来挑战，而这些东西通常也是不可控的。

顾客因素：顾客是整个市场作用的中心，它可以决定一个企业能否走向成功。而对于企业来说，挑战就在于如何去识别自己未覆盖到的顾客需求并想方设法得到这些顾客。

分销商因素：有一些企业在市场中有自己独立的分销商，而另外的一些企业则直接面向自己的顾客进行销售（比如一些电商企业)。分销的发展对制造商的业绩有着重要的影响，举个例子，随着沃尔玛在食品零售行业的影响力和话语权不断壮大，很多以它作为主要分销渠道的食品制造商的利润都被压缩了。

供应商因素：供应链可以很简单也可以很复杂。复杂的比如一辆成品车由大约15000个零部件组成，这些零部件都由来自不同国家的供应商提供。就像分销商一样，一个具有很大话语权的供应商能够通过控制一些重要部件的供应来与生产商进行谈判，从而影响生产企业的盈利。不过反过来，一些实力很强的生产商则对供应商有着很大的议价空间，从而降低它自己的生产成本和时间成本。

竞争者因素：在一些行业有着很多的竞争者并且已经有了几个重要的行业领导者，所以竞争激烈，进入门槛高，企业的盈利空间较小。而在另外的一些行业，由于竞争者稀少，市场进入门槛低并且有可观的潜在利润。想要在市场上获得成功，企业不仅需要解决顾客的需要和问题，还需要发掘出自己相对于竞争者而言的不同优势和特点。

至于宏观环境，影响因素有很多，但大方向上可以从以下几个方面来回答:

经济因素
社会因素
政治因素
法律因素
生态因素
技术因素
同样的，这些因素既能给一个公司提供发展机遇，也会使它面临外部的威胁，并且这些因素也都不可控。

Ⅵ 房地产营销管理论文

确定定价目标进行成本核算调查市场状况

综合分析影响定价因素选择定价策略和方法确定产品市场价格实施在房地产企业经营目标的基础上确定企业定价目标，这是定价工作的起点对房地产企业开发经营的产品成本费用进行核算了解市场需求状况和竞争者状况、发展趋势及其价格策略结合企业产品特点，综合分析影响定价的因素，进而研究价格实现的可行性依据内外条件和成本核算，选择定价策略和方法根据定价策略和方法以及价格最优原则确定本企业产品市场价格在销售中实施所定价格，并把信息及时反馈到以上阶段，进行价格调整

[④]项目定价的方法定价方法是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个及本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格是主要考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。

产品成本规定了价格的最低基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参考的参照系。

在实际定价过程中，企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常由成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和克比楼盘量化定价法三类。

1、成本导向定价

成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要是由成本加成定价法、目标利率定价法和售价加成定价法三种方法构成。

2、成本加成定价法

这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定的比例的于利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上讲这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。

它的计算公式为：单位产品的价格=单位产品成本*（1+加成率）其中，加成率为预期利润占产品成本的百分比3、目标收益定价法这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算的方法。
其计算步骤如下：
（1）确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同方式。

（2）确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多样性，目标利润的计算也不同，其计算公式为：目标利润=总投资额*目标投资利润率目标利润=总成本*目标成本利润率目标利润=销售收入*目标销售利润率目标利润=资金平均占用率*目标资金利润率

（3）计算售价。售价=（总成本+目标利润）/预计销售量目标收益率评定法的优点是可以保证企业既定目标利润的实现。这种方法一般是用于在市场上具有一定影响力的企业、市场占有率较高或具有垄断性质的企业。

4、售价加成定价法这是一种以产品的最后售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。其计算公式为：单位产品售价=单位产品成本/（1-加成率）这种定价方法的优点是对于销售者来说，容易计算出商品销售的毛利率；而对于消费者来说，在售价相同的情况下，用这种方法计算出来的加成率较低，更容易接受。

以上几种成本定价方法的共同点是：均以产品成本为制定价格的基础，在成本的基础上加一定的利润来定价。所不同的它们对利润的确定方法略有差异。虽然较容易计算，但它们存在共同的缺点，即没有考虑市场需求和市场竞争情况

七、房地产销售渠道策略

房地产营销渠道是指房地产产品从生产者流向最终消费者所经过路线和所经营销单位结构形式的总和。主要有以下几种形式：

1）直接销售房地产的直接销售是指从房地产开发商直接销售给最终消费者。

2）间接渠道销售房地产企业利用中间商将产品供应给消费者，中间商介入交换活动，并专门承担商品流通职能。

销售渠道选择的原则：

1、效益原则

在确定销售渠道的时候首先要考虑效益。也就是说，能做到以最少的投入达到最大的效益。但是，也并不是可以会略掉其他因素，如一个企业要想要综合发展或强调发展它的营销部门的时候，可能在它的各种费用并不是最低的，但是为了培养一批营销人才为己所用就会对效益原则的权重放低。这时效益原则并不是企业考虑的首要因素，而发展战略成了企业首要的任务。

2、协同原则

精诚合作才能把工作做得更好，因为并不是每一个人都能做好每一项工作。在选择销售渠道的时候，我们一定要选择能够相互信任的。现代社会分工更细，不同的人掌握了不同的专业技能，要寻找那些能够跟自身团队进行良好沟通的专业公司对于任务的顺利实现及业务的发展都大有裨益。

3、可控制原则

在房地产销售当中，房地产开发商应当能够掌握主动权，当在发生紧急情况的时候才能够留有余地。可控制权应该适当应有，不然会破坏双方的合作程度以及产生信任危机以后将难以弥合。可控制原则是建立在相互信任的基础上的，不然将不能选择到合适的合作公司。

4、风险原则

房地产具有高风险高回报的特性。房地产的生产投入是相当高的，虽然国内建筑公司带资建设，但是，项目土地的取得、原住居民的动迁、拆迁费用、项目设计费、管理费用等都是房地产开发的成本，但是如果在开发的某一环节出现纰漏就会使项目处在很被动的地位。

5、素质原则

在选择中间商的时候我们通常要考虑中间商的素质，素质高的中间商能提供更加专业化的策划方案，使得销售的速度更快，企业的最终利益更大。

通常考虑中间商的素质有以下几方面：

1.实力素质,主要是考察中间商的资金及专业人员的数量和实力同时还将考虑到中间商人员的流动程度。

2.管理素质，主要是考察中间商的管理水平，及使用的管理方法。

3.信誉素质，主要是考察中间商所代理过的案例中有没有出现违约的情况。

4.经验素质，主要是考察中间商的专业人员的素质。

八、房地产促销策略

在市场竞争激励的条件下，房地产企业为取得营销活动的成功，不仅要以适当的价格通过适当的渠道向市场提供适销的房地产产品，而且需要采取适当的方式促进产品的销售。因此，促进销售也是营销人员将本企业及产品的信息通过各种方式传递给消费者和用户，促进其了解、信赖并购买本企业的产品，已达到扩大销售的目的。

促销的实质是房地产营销人员与消费者之间的沟通。长期以来，我国房地产行业呈现出典型的买方市场形势，房地产企业无需担心销售问题。因此，对于促销这一工作，无论是在思想认识上、促销人员力量配套上以及建立和健全各种机制上，都十分欠缺。

促销一般可以起到三方面的作用：

1、传递消息、沟通情报在进行促销的时候很多采用了降低售价或者提供其他更多的优惠措施以吸引消费者，引起人们的注意，这样人们会自觉不自觉地向他们的亲友传递这样的一些消息，从而达到加大宣传的目的。通过促销，能吸引更多的消费者到达楼盘所在地进行实地参观考察，这样，销售工作达到双向沟通。

2、突出产品特点，树立企业形象进行促销的商品通常在楼盘中是比较优秀的或者是比较有特点的，而我们在进行促销的时候将会着重宣传这样一种特点，这样的话就能够在消费者的心目中加深印象。

3、诱导需求、扩大销售企业进行促销就是拿出一些优惠条件，刺激那些想买又不想买的消费者，促使他们下定决心购买。通常进行促销不能单纯的采用一种方法，在很多企业中会使用几种促销方式同时进行或者组合进行实用。往往企业会根据企业自身的情况进行一些创新。

Ⅶ 正邦集团的正邦团队

香港正邦国际医疗投资集团有限公司网络部门是正邦国际为适应现代化医疗服务需求而创建的在线互联网3.0价值服务体系。作为正邦国际价值服务体系最重要的组成部份之一，正邦网络团队聚集了国内医疗行业最为专业的5S服务团队，在注重网络营销、策划、推广的同时，承担起了医疗行业应用知识及医疗知识的普及，以及网络技术研究的重任。正邦网络团队划分策划营销组、软件研发组、网站优化组、互联网体验服务研究组等数个核心项目组，源源不断的为正邦及国内互联网行业提供更多的服务价值与应用理念。
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“市场强则企业强”!香港正邦国际医疗投资集团有限公司正以坚强的实力、高度的自信快速成为医疗行业中一股庞大的新兴力量。正邦，与其“游弋”在全国的一艘艘“驱逐舰”一道，正形成一个庞大的中国医疗行业“航空母舰群”! 香港正邦国际医疗投资集团有限公司科研专家团队是集骨科、泌尿外科、妇产科、男科、整形科、肝病科、皮肤科、哮喘科、五官科等多个医疗专业研究科目为一体的专业化医疗科研精英团队。正邦国际医疗集团拥有数十位具有丰富临床经验与医学研究能力的高级医疗技术专业人才，其中拥有教授、博士研究生、硕士研究生、博士生导师等衔的多达十数人，主任医师、副主任医师等高级职称、副高级职称人员数十人，是国内目前技术力量最为雄厚的医学科研团队之一。
香港正邦国际医疗投资集团有限公司科研团队以上海、北京等地为核心的医学科研中心支持下，以卓越的医疗技术，严谨努力的医学作风，源源不断为国内外医疗行业提供一流的医疗服务，保障患者的人身健康安全。另外，正邦国际在“高科技尖端研发+科研标准检验室”为建设重点的引导下，不断深化自身发展，引入国际先进科研设备，组建了不孕不育攻关科研小组、前列腺炎攻关科研小组、妇科疑难杂症攻关科研小组、性病皮肤病治疗攻关科研小组等十余个专家科研组，在医学专家们的努力下，各科研组获得了包括不孕不育治疗在内的数十项科研新技术的突破，很多技术得到了国家及世卫组织等的认证和推荐，被很多机构、研究所传用。

Ⅷ 医疗集团企业未来发展战略规划怎么做

全民医疗是目的和首要任务，以公办为主辅以民办（必须是专业，专科，或者专病门诊？
目前我国的基层医疗机构，业务人员的医疗水平不比其他国家包括欧美的差。只是个别地区医疗设备还需更新

Ⅸ 制定目标市场概念时应考虑哪些因素

摘要衣食住行，住在人们的日常生活中占有重要地位。房地产开发是支持人们日常生活的基础。社会主义市场经济体制的制定，使得房地产业成为市场经济活动的主体成员，面对市场的风云变幻，房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立现代的营销观念，掌握现代的营销技术。我国的房地产营销环境与营销管理虽然经过二十年的市场观念熏陶，但是我国的房地产在诚信问题、营销创新、产品创新、以及管理体制等方面与国际接轨上有距离。本文分为四章，各章内容如下：第一章系统阐述了市场营销管理的理论。第二章分别从政府和企业两个方面出发重点介绍了我国房地产市场存在的问题。第三章分析了问题出现的原因。第四章针对各个问题分别提出了相应的对策。本文从市场营销的基础理论出发，分析了我国房地产市场的现状和存在的问题，对解决我国房地产市场存在的问题提出了相应的对策。 关键词 房地产 市场 对策
第一章 理论概述
第一节 房地产营销的基础知识
一、 房地产营销的概念
市场营销译自英文marketing一词。最早产生于美国，1960年美国市场营销协会（AMA）定义委员会的定义：市场营销是把产品或服务从生产者引导到消费者或用户所进行的一切企业活动。房地产市场营销是通过房地产市场交换满足现实的或潜在的房地产需求的综合性的经营销售活动过程。它有以下几层涵义：1、房地产市场营销的目的是满足消费者对房地产商品和劳务的需求。2、既包括现实需求也包括潜在需求。3、房地产市场营销的中心是实现商品的交换，完成销售活动。4、房地产营销的手段是开展综合的营销活动。房地产营销是市场营销的一个重要分支，是建立在市场营销理论体系上的。在房地产营销的运用上主要由政府管理部门和房地产开发商。政府部门主要作为市场管理者对市场行为的监督以及对房地产开发商进行指导，披露市场供给需求信息，制定相关策略以利于社会稳定和经济发展。房地产开发商主要是发现市场机会，进行营销管理活动。1990年，美国企业营销专家劳特朋提出了4C理论，4C即消费者的欲望和需求、消费者获取满足的成本、消费者购买的方便性、企业与消费者的有效沟通。4C理论的营销主张重视消费者导向，其精髓是由消费者定位产品。
二、 房地产市场
长久以来国内对住房的要求就是能够遮风避雨就行了，但是，随着社会的发展以及我国城市化进程的加快，房地产市场不仅仅局限于提供给人们遮风避雨的场所，而在引领住宅文化潮流上更是不遗余力。房地产有其区别于其它产品的特点。房地产的特点：1、 地域的固定性和耐久性土地是房地产产品最重要的生产资料，由于土地的永久性和固定性，所以房地产的地点是固定的。而且房地产的自然寿命通常都超过50年，甚至于美国独立战争时建造的房子仍在使用，很多房地产都是由于经济的因素而重建或废弃。2、 土地资源的相对稀缺性土地资源是不可再生资源，人类在改造自然的过程中使得部分的土地资源遭受破坏。随着人口的增加，人类将要进一步加快土地利用的步伐，但是我们只有一个家，地球的陆地面积不会有大的增加，虽然通过填海造地人们在一些经济发达地区增加了面积，但是，世界上沙漠的面积增在加大，人类在未来的可利用土地面积将会变得越来越少。3、 使用价值上的收益性、不可替代性和永续性人的一天有1/3的时间是用于休眠的，而人的一天中留在建筑物中时间还远远不止。今天，虽然科技异常发达，但是人类仍未能发明一种产品以替代房地产在人类生活中的重要地位。4、 交换关系上的高价值性和增值性房地产产品是多种劳动产品的综合，其所需要的生产资料种类和数量多，所需工艺复杂，所以这就决定了房地产的价值高的特点。同时，由于用于房地产产品生产的土地资源是不可再生的，在人类利用土地资源的过程中，土地资源将会显出物以希为贵的规律。然而，房地产的增值同时还取决于人们的心理预期。由于房地产的自身特点，房地产的市场供给与市场需求又有区别于其它产品的特点。房地产市场的需求特点:1、 房地产需求的广泛性衣食住行是人们不可或缺的基本生活活动。无论是用于生活还是生产，人们都需要房地产产品。2、 市场需求的多样性人的个性特征决定了要求有不同的房地产产品来满足其不同的要求，有用于生产的也有用于投资的。3、 市场需求的永续性这是房地产使用价值上的必备性和不可替代性决定的，因为房地产是人们生活和社会生产的物质基础。它不会因为技术的进步而被淘汰，而是随着人们生活水平的提高、社会文明的进步，人们对房地产产品的要求也越来越高。4、 市场需求的融资性由于房地产的价格昂贵，人们难以全部支付购房款，这就产生了由贷款和信用支持的融资活动。5、 房地产消费的长期性房地产是高价值性的产品，同时它的寿命也很长，所以房地产消费是长期性的。6、 市场需求富有弹性房地产市场的供给特点：1、市场供给缺乏弹性由于房地产具有位置固定，土地资源稀缺，使用价值的不可替代性和开发建设周期长的特点，不论市场需求量有多大，价格有多高，市场供给量不可能在短时间内发生较大变化。2、市场供给区域性房地产产品的地点固定性决定了房地产产品只能提供给它的生产地点，所以房地产的流通过程中只有商流而没有物流。3、市场调节的不完全性我国的房地产市场现在仍有部分为公有住房，而且有的地区仍未按规定发放住房供公积金。人们根深蒂固的住房观念是阻碍市场化进程的关键，现在仍有不少人认为住房应该由政府无偿提供，这就难以启动住房的消费发展，市场的调节作用就不明显。由于我国的经济发展在东部沿海地区比较快中西部比较慢，所以我国房地产市场的成熟度在东部和西部、在城镇和农村都存在较大的差距。在房地产营销实践中，这些地区与民族的差异是不可能被忽略的。现代地产营销理论是现代营销理论与地产营销实践的结合，只有在平衡分析中国的实际情况才能在营销实践中做得更好。
第二节 房地产营销管理
一、房地产营销环境
房地产营销环境分析是整个营销活动的首要环节，是房地产企业进行营销决策、实现营销目标的基础。现代营销的观念的核心是以消费者为中心，企业营销活动的出发点是消费者的需求。要分析研究并满足消费者需求，必须对市场营销环境作透彻分析。房地产市场营销环境分析就是影响房地产企业的市场和营销活动的参与者和影响力。它是房地产企业的生存空间，是企业营销活动的基础和条件，其显著特征是营销环境的动态性。企业要能动地去适应环境。房地产市场营销的微观环境是指直接影响和制约房地产企业营销活动的环境因素，包括企业、供应者、营销中介、骨科、竞争者和社会公众。市场营销的宏观环境是指间接影响企业与制约房地产企业营销活动的社会力量，又称间接营销环境，它包括人口因素、经济因素、自然因素、科学技术因素、政治和法律因素、社会文化因素等。
公 众供应者供应者供应者[①]房地产企业微观环境因素图
在各种影响因素间将会相互影响，但是，并不需要死盯住每一个影响因素，我们在应对环境的影响时，最主要的是关注变化的影响因素所带来的影响。
二、房地产市场调研和预测
房地产市场信息是指在一定时间和条件下，反映房地产市场及其发展变化规律的状况的知识、消息、情报和资料的总称。房地产市场信息具体包括了房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场营销环境信息、房地产市场交易信息、房地产市场反馈信息等主要内容。房地产市场信息的特征：1、房地产市场信息具有社会性2、房地产市场信息具有多渠道、多层次性3、房地产市场信息具有灵敏性、时效性、流动性房地产市场管理者和房地产开发商对信息的利用程度和利用的方式是不一样的，政府角色可能更注重于房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场交易信息，但是作为企业，它将会更加看重房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场营销环境信息、房地产市场反馈信息。因为，企业是为了要盈利的，它所需要的信息要能够提供更多的竞争信息和顾客需求信息，但是政府作为房地产市场的宏观调控者就需要了解社会发展情况，以便做出指导性的决策。[②]房地产市场调研程序图：
调研准 备非正式调研制定调研计划初步情况分析确定调研目标
三、购买者行为分析
现代营销理念的核心常常从调查、了解和分析顾客的需求及其购买行为为起点，进而制定营销战略与策略。因为产品市场实际上就是一群有着相似需求的顾客，房地产企业与获取满意的市场份额和市场销售额，首先必须让顾客接受其产品，而顾客的购买行为又是以其需求为基础的。人的行为是受人的思想、情绪、感情、能力和行为动机等心理活动支配的，房地产购买者的行为受其心理活动支配，心理活动是如何起作用的呢？心理学家们有各种观点，按照“刺激——反应”学派的观点，人们行为的动机是一种内在心理活动过程，看不见，摸不着，像是一只“黑箱”是一个捉摸不透呢神秘过程。外部的刺激，通过黑箱（即心理活动过程）产生反应因其行为，只有通过对行为的研究，才能了解心理活动过程。这里所研究的是购买者对营销刺激和其他刺激的反应。进行购买这行为分析将能够有效地分辨顾客的购买动机和达到最终的购买行为。
确认需 要收集信 息评估选 择购买决 定购后行 为[③]研究人们的购买行动有利于了解潜在的购买对象所处的心理阶段，从而对购买者进行选择性的宣传，下图是购买行为的决策过程：
四、房地产市场细分化和目标市场选择
市场细分化是本世纪50年代中期美国学者温德尔·史密斯提出的一个新的概念。所谓房地产市场细分化是指根据房地产消费者之间需求与欲望的差异，把整个房地产市场划分为若干个具有大致相同的需求与欲望的消费者群，每一个消费者群成为一个房地产细分市场。房地产市场细分化作为一种观念，是对现代房地产市场营销观念在认识上的一种深化。他的出现是房地产市场营销管理研究中继“消费者需求为中心观念”之后又一次革命，使房地产市场营销更趋完善和成熟。房地产市场细分化承认顾客对商品需求差异的客观存在认为房地产市场不仅依靠结构层次、流通领域及其他标志做粗泛的划分，以便从宏观角度为企业提供市场营销举措的科学依据。房地产市场细分化的意义：1、市场细分化有利于房地产企业发现市场机会，选择最有效的目标市场。2、市场细分化有利于房地产企业采取针对性的营销策略。3、市场细分化有利于集中企业资源，提高经济效益。但是，细分市场应该根据公司的资源进行，不能盲目的进行细化。在一个大的企业，进行细化是由其必要性的，但是在一个小的公司，其战略应该定位在一个市场上，而不是把市场分得很细，这样不利于集中资源。所以，在考虑目标市场细化时，我们应该考虑以下因素：1、企业的资源和能力2、产品的供求状况3、市场的同质性4、产品在生命周期中所处的阶段5、竞争对手的目标策略最终我们才能进行目标市场的定位，目标市场是企业最终要进入的市场，需要企业把它所有的资源投入到这一市场领域，但是通常我们要注意市场定位要服从于品牌战略。
五、房地产产品战略
房地产企业营销的首要目标就是要保证自己开发的房地产产品能够进入目标市场，受到消费者和用户的欢迎。使用产品战略就是为了最大的占尽市场份额，但是房地产产品除了实物产品外，其售货服务也是很重要的，这种售后服务就是物业管理。但是产品又分为三个层次：核心产品、有形产品、延伸产品。房地产中发展商所能提供的物业管理属于延伸产品的范围。但是，这种延伸产品又有可能不受到企业的支配，在我国物业管理的发展还处于初级阶段。虽然我国知名的房地产商能够提供最优良的物业服务，但是，最优良的物业服务不一定是适合中国的，只有居民能够支付得起的情况下才能够成为我国房地产发展商的追求目标。我国现在处在一个以产品开发为理念的时期，各种房地产的开发都围绕房地产项目展开宣传。但是营销理念已经发展到以消费者为中心，在没有对顾客的需求进行大范围的调查是不能开发出适销对路的产品的。我国的房地产开发从开始的突出产品功能转向了以环境为买点的市场营销理念。这标志着我国的房地产营销从产品观念向社会营销的转变。但是，我国的房地产营销在很多地方都还停留在产品观念。
六、房地产定价策略
房地产定价策略是房地产营销活动中极为重要的一部分，它与其他营销策略组和共同作用于营销目标。价格的合理与否直接关系到房地产企业的产品能否为消费者接受，市场占有率的高低和企业利润的多少，它是企业的主要竞争手段，使整个营销组合中最关键最活跃的因素。在对房地产产品定价中，可以对项目的整体收益警醒定价，也可以对某一产品进行具体分析定价。房地产定价的程序图
确定定价目标进行成本核算调查市场状况综合分析影响定价因素 选择定价策略和方法确定产品市场价格实 施在房地产企业经营目标的基础上确定企业定价目标，这是定价工作的起点对房地产企业开发经营的产品成本费用进行核算了解市场需求状况和竞争者状况、发展趋势及其价格策略结合企业产品特点，综合分析影响定价的因素，进而研究价格实现的可行性依据内外条件和成本核算，选择定价策略和方法根据定价策略和方法以及价格最优原则确定本企业产品市场价格在销售中实施所定价格，并把信息及时反馈到以上阶段，进行价格调整[④]
项目定价的方法定价方法是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个及本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格是主要考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最低基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参考的参照系。在实际定价过程中，企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常由成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和克比楼盘量化定价法三类。1、 成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要是由成本加成定价法、目标利率定价法和售价加成定价法三种方法构成。2、成本加成定价法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定的比例的于利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上讲这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公式为：单位产品的价格=单位产品成本*（1+加成率）其中，加成率为预期利润占产品成本的百分比3、目标收益定价法这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算的方法。其计算步骤如下：（1） 确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同方式。（2） 确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多样性，目标利润的计算也不同，其计算公式为：目标利润=总投资额*目标投资利润率目标利润=总成本*目标成本利润率目标利润=销售收入*目标销售利润率目标利润=资金平均占用率*目标资金利润率（3） 计算售价。售价=（总成本+目标利润）/预计销售量目标收益率评定法的优点是可以保证企业既定目标利润的实现。这种方法一般是用于在市场上具有一定影响力的企业、市场占有率较高或具有垄断性质的企业。4、售价加成定价法这是一种以产品的最后售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。其计算公式为：单位产品售价=单位产品成本/（1-加成率）这种定价方法的优点是对于销售者来说，容易计算出商品销售的毛利率；而对于消费者来说，在售价相同的情况下，用这种方法计算出来的加成率较低，更容易接受。以上几种成本定价方法的共同点是：均以产品成本为制定价格的基础，在成本的基础上加一定的利润来定价。所不同的它们对利润的确定方法略有差异。虽然较容易计算，但它们存在共同的缺点，即没有考虑市场需求和市场竞争情况