开发商营销策略

㈠ 开发商如何选择合适的广告公司（上）

想知道如何选择适合自己公司和项目的广告公司，首先要知道广告公司有哪些类型，其次是要知道判断好的广告公司的标准。 目前市面上的广告公司从公司优势上来分通常有这样几种：1、平面设计强。通俗说，就是做出来的画面比较好看。 平面设计强的公司做出来的广告往往容易抓眼球。但如果没有文案和策略支持，往往没有内涵或销售力。 2、 文案强。通俗说，写出来的文字比较容易打动人。如果文案强，别人耐心看完文字后或许才有冲动，但如果没有好的平面设计支持，很难第一时间抓眼球。如果没有好的策略支持，那就言而无物，与项目营销思路不搭。 3、 创意强。只有平面设计和文案都强，并且能够统一到一个创意策略上来，才能称得上创意强。创意强的公司往往很少，很多国际4A做出的很多经典广告就属于这类。这类公司如果没有强的策略支持，广告就变成他们用来满足自己创作欲的工具，而对营销起不到帮助作用。 4、 策略强。这类公司通常是因为对地产这个行业和市场比较了解，所以做出的东西对销售帮助比较大。但如果这类公司没有好的创意来支持，往往做出的东西给人感觉老土，虽然中用但不中看，很难对品牌形象提升起到作用。 最理想的状况当然是策略和创意都强，但这样的公司非常少，因为广告公司能否这样强取决于这个公司的人才。而广告公司人才流动性非常大，往往比较优秀的人才做不了几年就自己拉上几个朋友开广告公司了。所以往往广告公司规模在小的时候服务的项目做出来的东西都比较好，因为是公司里最优秀的人才做的，一旦公司做大，项目多了，那几个最优秀的人往往只做前期竞稿，项目拿下了就让其他人做了。 但并不是说大公司就做不出好东西了，一方面大公司收费比较高，另一方面大公司的品牌知名度高一些，很多开发商竞稿的时候比较容易被邀请。开发商需要知道怎么用大的广告公司。一定要要求其派策略强的总监把控项目推广方向，然后挑选好的平面设计师和文案在对的方向下进行优质创作。没有完美的个人，只有完美的团队，这点要相信专业人做专业事。 通常一家公司的优势在哪里要看这个公司如何起家的，或者这个公司老板的特长是什么，一般这两点就决定了这个公司的优势。广告公司一般由这样几类人出来组建的，策略、文案、AE、设计、行政。所以老板是什么出身，一般这个公司就比较重视这方面，因为他懂得把控或者有发言权。还有一类老板就是有钱，然后喜欢广告公司，所以就组建了，这类公司一般客户关系多，但专业方面就很难保证。 开发商选择广告公司也要看自己公司营销方面的人才属于哪种类型。如果你的营销团队策略比较强，那你就要找创意强的公司帮你们做执行。如果你们营销人员有广告公司出身的人员，那就要看他的短板在哪里。无非策略、平面、文案三方面互补。如果你们公司营销人员什么都不强，那就要注意了，必须找好的广告公司，还要找好的销售公司，否则，就算你赚到钱也是市场好给的，或者你蒙的。这样的做法无法做大，也无法长久。

㈡ 怎么学房地产话术

一、 业务范围 WHAT CAN WE DO

土地评估：
通过对城市土地市场的调查与分析，进行受委托咨询项目的土地价值评估。

投资分析： 结合项目投入成本并科学预期其市场收益，进行房地产项目投资经济测算，对政府政策、消费市场的走势进行投资的风险分析和可行性分析。
信息咨询： 房地产市场调查即市场信息资料采集与分析，提供房地产市场定期监测分析报告。
市场调研： 接受委托，对项目立身条件进行深入研究；对整体市场发展态势进行深层研判；对项目区域人文、经济、发展、历史、市政等综合环境进行评估；对竞争项目和潜在客群消费心态、消费趋向等需求进行分析；提交专业调研报告。
市场定位： 通过对受委托咨询的项目的市场调研分析，考虑市场发展的趋势，以市场需求为导向、销售为目的，对项目的目标客群、价格等各方因素进行科学准确的市场定位。
产品策划： 通过研究国内外各类建筑产品本身设计的特点，包括建筑风格、立面、建筑布局、户型、园林、绿化以及配套设施等，结合本地市场需求及地块实际情况，科学确定出受委托咨询项目的产品策划和定位。
概念设计： 通过对房地产购房者及潜在购房者的调查，以及对调查客户的购房（含心理）分析，进行受委托咨询项目的目标消费客群定位。
营销企划： 深入透视受委托项目产品规划与设计情况，研究目标客群分布、区域、年龄、家庭、职业特点以及工作、消费、生活心态、消费心理、购房心态等，挖掘项目卖点，并提炼项目营销核心竞争力，科学制定受委托项目的营销战略、阶段策略、媒体策略与通路、推广主题与推广策略，向开发商提交项目整体营销报告。
广告推广： 透视项目营销卖点，提炼项目核心竞争力，并以此为基础提交项目推广案名，制定项目广告推广策略与通路布局、费用分配；创意项目各种宣传资料与现场包装，实施广告策划与平面设计；结合项目各阶段营销推广主题，配合项目销售推进，策划各项公关活动并参与组织实施。
销售代理： 结合营销战略，提供专业销售代理服务。
营销顾问： 为项目提供全程营销顾问服务。
人员培训： 针对房地产开发方的实际需求，提供相关的专业培训。

二、 全程服务模式 HOW DO WE DO

(一) 市场研究业务 MARKET RESEARCH
第一部分： 整体市场发展态势研究
第二部分： 区域人文、经济、发展、历史、市政等综合环境分析
第三部分： 竞争个案综合分析（规模、整体规划、建筑风格、形态、景观、容积率、户型、会所配套、停车位、价格与价格走势、销售、层高、建材设备、户型主要功能尺度及面积、销售率等）
第四部分： 项目地块透视及开发战略综合研究
第五部分： 客群消费心态、消费趋向等需求市场分析
第六部分： 区域市场发展走势探悉，包括产品走势、供需走势、消费走势等

(二) 产品策划业务 PRODUCT PLAN
第一部分： 项目总体建议
1. 物业类型定位
2. 项目市场形象定位
3. 客户定位
4. 建筑形态定位
5. 建筑风格定位
第二部分： 整体环境建议
1. 项目整体规划战略及布局定位
2. 环境组织定位
3. 交通组织定位
4. 内部空间布局定位
5. 建筑单体设计定位

第三部分： 景观建议
1. 景观设计理念
2. 景观主要构成要素
3. 中心景观、宅间景观策划

第四部分： 户型建议
1. 户型面积定位
2. 户型比例定位
3. 户型机能定位

第五部分： 其他建议
1. 智能化定位
2. 社区配套定位
3. 建材设施建议
4. 新技术、新材料建议
5. 物业管理建议

第六部分： 规划设计配合
(三) 营销推广业务 MARKETING ADVERTISEMENT
1. VI导入系统
案名、LOGO
工地整理、样板间、接待中心空间包装
楼书、DM、POP
信封、稿纸、名片、传真纸、指示牌
车身、男女销售人员服装
2. 发展商形象包装
3. 项目产品卖点提炼与气质整合
4. 客群消费心态研究
5. 项目营销战略与战术拟订
6. 营销阶段划分及各阶段营销主题
7. 广告诉求点与平面广告创意及设计
8. 媒体分析、媒体策略制定与通路选择
9. SP活动策划及执行实施

(四) 销售代理业务 SALES AGENT
1. 销售团队招聘与培训
2. 销售团队搭建与组织管理机制
3. 售楼处、样板间策划与概念设计
4. 发展商与开发合作团队背景资料准备
5. 价格拟定、价格策略、促销策略实施方案
6. 销售控制策略与行销工具制作
7. 销售流程制定
8. 行销话术、答客问制作执行
9. 业绩目标制定执行

㈢ 中央财经大学家属楼是哪个开发商开发的，中央财经大学

研究生层次的企业管理专业研究的范围很广，主要有以下几个大的研究方向：
1、企业发展与战略
主要研究的方向包括：现代企业生命周期理论；企业发展理论；企业战略理论；战略设计与管理；企业的持续发展。
2、市场营销
主要研究方向包括：现代市场学的理论；市场研究的方法和技术；企业营销的战略和策略；现代广告理论与技术；国际市场营销的方法与策略；新产品的市场化开发；营销业绩的评价。
3、人力资源管理
主要研究方向包括：人力资源开发与管理与可持续发展的战略关系；人力资源开发与管理的基本理论；国际人力资源开发与管理盯肌驰可佻玖宠雪触磨的成功经验；人力资源合理流动与合理计量；企业经营者与劳动者的内在动力及效率研究。
4、财务管理
研究企业如何面对复杂的国内外金融市场，制定科学的融资和投资策略已达到公司的资本结构最优化和市场价值最大化。
5、国际经营管理
主要研究方向包括：国际企业的一般管理；营销管理；国际金融和投资；国际企业环境分析及不同社会人文环境下管理观念和管理方法比较。
由于企业管理有实践性强的特点，如果同时具备不同的知识背景将很容易开展研究工作，并且在毕业后竞争力比单纯专业的学生占优势，这也是吸引跨专业同学报考的重要原因。
（开设企业管理的学校会根据自己学校的实际情况设置不同的研究方向。）
不建议你考此学校，企管实力一般，但是分数奇高，竞争很激烈，建议你考央财 一来 央财是北京高校中比较公平公正的 二来 央财的地位在那里 央财出来的人已经在各个经管类行业影响重大 就业形势异常好 根据我的经验考央财有几点不太好的地方 1 央财竞争力太大 不过你可以试试考央财三院的一些专业和技术经济及管理等专业 压力不是很大 2 央财复试很晚 而且刷人严格1：1.2 ，不进复试可以马上调剂，但是如果一旦进入复试而等到成绩出来没有被录取 ，那么就是考再高的分也没有什么好的学校可以调剂了 去年我去央财就遇见一个哥们考财政404 复试被刷 结果连调剂都没好学校 总之，央财是很好的选择，如果有实力肯努力就行。

㈣ 溢价标价成交价低价是怎样的关系房地产

溢价就是开发商给你的价格与实际成交价之间的差价。
例如，开发商让你回买这个盘，答均价12000 你通过各种营销手段，可以买到17000 中间的5000就是溢价。
至于怎么分，主要看你和开发商最开始签订的代理合同。每个项目都不同，开发商对利润的预期也不同。我们做过40%-15% 主要看谈的。一般太少的话，那就需要开发商最开始的定价要低。

㈤ 房地产广告平面设计论文

房地产开发商要加强广告意识，不仅要使广告发布的内容和行为符合有关法律、法规的要求，而且要合理控制广告费用投入，使广告能起到有效的促销作用。这就要求开发商和代理商重视和加强房地产广告策划。但实际上，不少开发商在营销策划时，只考虑具体的广告的实施计划，如广告的媒体、投入力度、频度等，而没有深入、系统地进行广告策划。因而有些房地产广告的效果不如人意，难以取得营销佳绩。随着房地产市场竞争日趋激烈，代理公司和广告公司的深层次介入，广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。 一、房地产广告策划 房地产广告策划是在广泛的调查研究基础上，对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力求广告进程的合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位，而且能够细化开发商的营销策略，最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。 二、房地产广告类型和策划原则 根据广告的目的，房地产广告大致可分为四种类型： 1、促销广告。大多数的房地产广告属于此类型，广告的主要目的是传达所销售楼盘的有关信息，吸引客户前来购买。 2、形象广告。以树立开发商、楼盘的品牌形象并期望给人留下整体、长久印象为广告目的所在。 3、观念广告。以倡导全新生活方式和居住时尚为广告目的。例如"广州后花园"概念盘就是传播一种在繁忙紧张工作之余，去郊外居所里享受轻松生活的新观念。 4、公关广告。通过以软性广告的形式出现，如在大众媒介上发布的入伙、联谊通知，各类祝贺辞、答谢辞等。 开发商可根据营销战略的需要，将几种广告类型结合起来考虑，组合运用。在进行广告策划时，应遵循以下原则： 1、时代性。策划观念具有超前意识，符合社会变革和人们居住需求变化的需要。 2、创新性。策划富有创意，能够塑造楼盘的独特风格，体现"把握特色，创造特色，发挥特色"的策划技巧。 3、实用性。策划符合营销战略的总体要求，符合房地产市场和开发商的实际情况，具有成本低、见效快和可操作的特点。 4、阶段性。策划围绕房地产营销的全过程有计划、有步骤地展开，并保持广告的相对稳定性、连续性和一贯性。 5、全局性。广告、销售促进、人员推销和宣传推广是开发商促销组合的四种手段，广告策划需兼顾全局，考虑四种方法的综合效果。 三、房地产广告策划内容 房地产广告策划内容丰富，步骤众多。策划者各有各的做法，繁简不一，没有统一模式。大体上可分成五个部分，即：广告目标、市场分析、广告策略、广告计划和广告效果测定。 1、广告目标。主要确立广告的类型；广告欲达到的目标和有关建议。 2、市场分析。主要包括营销环境分析、客户分析、个案分析和竞争对手分析等。若开发商在营销策划时已将宏观和微观营销环境分析得透彻、准确，则可将重点放在其它几项分析上。客户分析主要分析客户的来源和购买动机，如信赖开发商、保值增值、楼盘设计合理、地段较好、价位合适等，也要分析客户可能拒绝的原因，如附近有更合适的楼盘、交通不便、购房投资信心不足等。个案分析主要分析开发商的实力、业绩，楼盘规划、设计特色，主要设备和装修情况，配套设施情况以及楼盘面积、结构、朝向、间隔、价位等方面的情况。进行竞争对手分析时，除了要分析竞争对手实力和竞争楼盘的情况，还要分析竞争对手的广告活动，以吸取有益的东西，扬长避短。 3、广告策略。广告策略的制定可从以下5个方面着手： ①目标市场的策略。开发商通常并不针对整个目标市场做广告，而是针对其中的某个细分市场。哪个细分市场需要广告配合，广告就应该以那个细分市场为目标并采取相应的广告策略。以兼有多层和高层住宅的小区广告策划为例：当小区刚起步时，以开发深受市场欢迎的多层住宅为主，这时可采用开拓性广告策略：广告结合多层住宅的销售热潮不断强化小区的知名度和客户的认知度，使楼盘迅速进入市场。当小区逐步成型时，则采用劝说性广告策略：广告以说服客户购买，提高市场占有率为目的。当小区初具规模，欲推出高层楼盘时，可采取提示性广告策略：以造声势，提醒客户留意认购期为主要目的。 ②市场定位策略。定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置，从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求，采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清，否则广告诉求时重点不明，受众难以留下特定的鲜明印象。 ③广告诉求策略。根据诉求对象、诉求区域的特点，房地产广告可采用理性诉求策略，即通过真实、准确、公正地传达开发商或楼盘的有关信息或其带给客户的利益，让受众理智地做出决定；也可采用感性诉求策略，即向受众传达某种情感或感受，从而唤起受众的认同感和购买欲；当然还可用情理结合的诉求策略，即用理性诉求传达信息，以感性诉求激发受众的情感，从而达到最佳的广告效果。 ④广告表现策略。广告表现策略要解决的是广告中信息如何通过富有创意的思路、方式以及恰如其分的广告表现主题传达给受众。广告诉求的重点通常是楼盘的优点和特色，而广告表现的主题则具有更深一层的内涵，即楼盘带给客户的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、优越感。广告表现策略要求用创意对广告信息进行包装并确定广告设计、制作的风格和形式。广告创意讲求新颖独特，但不能离奇古怪。失败的创意有时让人厌恶，给楼盘销售也带来负面影响。 ⑤广告媒介策略。据统计，80％的广告费用用于广告媒介，媒介选择不当，就有可能造成投入高、见效低的结果。通常房地产广告可以选用四大媒体：报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称为"线上媒介"。"线下媒介"也是开发商常用的，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张（海报）等。广告媒介策略要求开发商和代理商合理选择媒介组合，形成全方位的广告空间，扩大广告受众的数量；其次要合理安排广告的发布时间、持续时间、频率、各媒体发布顺序等，特别重要的广告要提前预定好发布时间和版位。 4、广告计划。又称广告实施计划，内容包括广告目标、广告时间、广告诉求、广告表现、媒体发布计划、与广告有关的其它公关计划、广告费用预算等。在形成书面的广告计划书时要注意提案的技巧、文字的风格和格式的赏心悦目。 5、广告效果的测定。广告效果通常是在广告发布后测定的，对于房地产广告却不太合适，事后测定不利于控制广告效果。较为明智的做法是在广告发布前就进行预测。先邀请目标客户群中的一些代表对广告的内容和媒介的选择发表见解，通过分析反馈意见再结合部分专业人士的建议，反复调整，就可使广告计划日臻完善。

㈥ 4R营销理论的应用分析

案例一：4RS营销在房产销售中的应用[3]
如果用4RS移植到现今的房地产销售行业，我们会发现房地产的营销将会进入一个前所未有的真正的双赢时代。
具体于房地产行业，4RS是一个非常准确描述开发商与业主之间关系的一种营销策略，同时也符合当前人们对商业的普遍要求，也是第一次把双赢的概念引入房地产的营销策略。
4RS有利于建立楼盘品牌，进一步成就企业品牌。一个好的营销策略能产生一个成功的楼盘，一个成功的楼盘就能成就一个企业品牌。4RS就是这样一个营销策略。
现代企划的鼻祖史蒂芬金曾说过：“产品是工厂所生产的东西，品牌是消费者要购买的东西。产品是可以被竞争者模仿的东西，品牌却是独一无二的。产品极易过时落伍，但成功的品牌却能长久不衰。”开发商建立品牌的出发点是满足消费者的需求，而有些需求是感情化的，这就需要关系营销的力量。通过引入4RS营销策略，可以给业主一个有情感“依归”感的房子，4RS策略通过将关系营销引入售卖过程来建立起开发商与业主之间情感沟通的桥梁，使业主与开发商能相互理解，相互支持，完全可以成就一个名牌楼盘，进一步成就一个名牌的企业。
事实上，很多名牌的企业都已在经营实践中运用着4RS营销策略。京城经典的房地产营销案例——潘石屹的现代城，在整个的营销推介过程中，都能看到4RS的影子，并且发挥了显著的影响力。首先从开发理念上看，老潘第一个引进国外的SOHO观念，针对了大批的自由职业者“在家办公” 的消费需求，抓住了消费者的需求变化，及时适应了一批消费者的房产需求变化，将4RS的关联（Relevancy）要素转变为销售核心价值，制造出有核心竞争力的产品。其次，在现代城的售卖过程中，随着消费者的需求变化，现代城的图纸也在建筑过程中不断地修改，最初现代城为解决顶层物业销售的难度，将顶层的户型设计成复式结构的，结果一下子供不应求，所有的顶层复式的房子都卖完了，还是有顾客不断地来问还有没有复式的了，潘石屹当机立断，将下面本来平层的房子改成复式的，以适应消费者变化的购房需求，就这样一层挨一层的从顶层往下改去，设计院说，怎么改个没完，潘石屹回答说，消费者的需求是最完美的设计，只要消费者有需求变化，设计就要改。这正是4RS中的反应（Respons）要素。再次，现代城的营销中后期建立了业主沟通网站，所有业主的意见都可以在第一时间到达公司的最高领导那里，对所有业主的资料建立详细的资料库，附以无理由退房等有力的售后保障，开发商与消费者之间建立长效稳固的关系，关系（Relationship）要素，把对业主的管理变成了责任，消费者从顾客变成了品牌忠诚者，从管理营销组合变成管理和顾客的互动关系。最后，回报可当然不止是现代城一个项目的成功，潘石屹和他的红石公司声名赫起，其后开发的其他项目在企业品牌和客户关系的积累中无往不利，且营销费用也节省了不少，短期利润与长期回报双效回笼。

㈦ 一个楼盘开盘之后，一般情况下多少时间能够基本卖完

首先要看地点及价格，如果是市中心的绝版地段，可能预售就认筹完了。所以没有什么具体售完的时间。只能综合从价格、地段及营销策略来具体分析。

㈧ 开发商为什么主推99和106平米的户型，营销策略是什么

（一）四种花色代表的意义 扑克牌的四种花色代表的意义--扑克牌有四种花色专，每一个花属色代表一个季节，也就是一年有四个季节代表春、夏、秋、冬。而一个季度呢有91天，所以1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+j+o+k=91。就是从1加到k等于91是一个季度的天数。...7365