『壹』 浅析房地产营销策略论文怎么写
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『贰』 浅谈房地产营销策略
给你介绍一个“爆销模式”，直接秒杀以往的老旧营销策略。
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很多人开始疑问了，我送这么多家电，汽车，岂不是亏死了。其实并不会，这就是佑商爆销模式的终极秘密，产品来源。
“爆销模式”整合三方资源，与上千家品牌厂家结合，为解决房地产“销售难”提供赠品的供应商，实现共赢的局面，让开放商快速清空库存车位，让业主买车位等于赚车位，让品牌商批量出货。
『叁』 房地产营销策略研究参考文献，需要是最近几年的。。。
[1]王艳梅;宏观调控背景下房地产企业营销策略创新[J].商业时代,2010,No.497(22):121-122.
摘要：面对各地持续上升的房价和舆论的压力,中央近期连打房地产市场调控"组合拳"开始了新一轮楼市调控。对于房地产开发企业来讲,目前的宏观调控形势和市场竞争环境已经相当严峻,房地产企业要想抓住机遇,迎接挑战,必须树立现代的营销观念,创新房地产营销策略,使企业在激烈的市场竞争中立足。
[2]赵瑾;浅析我国中小房地产企业品牌价格评价及品牌营销策略[J].中国外资,2011,No.254(23):60+62.
摘要：近20年以来,我国房地产开发企业多是采用粗放型的发展方式,特别是一些中小房地产企业,更是只重视短期利益,品牌意识淡薄。而2010年以来,国家政策面不断加大房地产市场的调控力度,房地产开发企业纷纷进入了"冬季",如何在政策面趋紧的背景下,中小房地产企业如何实现快速可持续的发展,这将是我国中小房地产商未来几年需要面对的问题。本文对我国中小房地产企业的品牌价格评价及相关营销策略进行深入研究,希望本文的研究可以为我国房地市场健康、快速的发展做出贡献。
[3]戴春山;基于顾客满意的房地产体验营销策略探讨[J].商业时代,2011,No.545(34):35-36.
摘要：顾客满意是顾客在消费后感受到满足的一种心理体验。房地产的体验营销是将消费者购房的全过程体验作为整体,站在消费者的感官、情感、思考、行动和关联等角度,重新设计房地产项目,为消费者创造值得回忆和持续愉悦的丰富体验,从而促进项目的销售。为此,房地产商要对房地产体验营销策略进行精心策划,为客户创造全方位的体验。通过房地产体验营销来打动购房者,引起情感上的共鸣,提高消费者的满意度,从而达到迅速销售的目的。
[4]孟德胜;浅谈房地产营销策略及创新[J].内蒙古科技与经济,2011,No.247(21):30-31.
摘要：对房地产营销策略、销售方式、存在的问题及营销策略的创新等进行了阐述,并提出了具体营销策略,即:在整个销售过程中贯穿以人为本的原则,让房地产的开发销售真正建立在市场的需求、消费者的需求之上,只有这样,才能创出品牌,在竞争中立于不败之地。
[5]徐瑞琳;我国房地产营销策略分析[J].企业导报,2011,No.202(18):108-109.
摘要：随着我国房地产业不断高速发展,我国房地产市场已出现由卖方市场向买方市场过度的趋势。面对市场变化,如何迎合消费者的口味,吸引更多消费者成为各房地产企业在激烈的市场竞争中亟需解决的问题。因此,房地产商不得不研究市场规律,重视营销问题,把营销管理上升到企业发展的战略高度,以满足消费者需求为目的制定营销策略。
[6]李德云;房地产六大营销策略探讨[J].现代营销(学苑版),2011,No.83(11):75.
摘要：市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。在新形势下,随着市场的成熟,制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题,我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战,房地产营销策略的发展说明,为了赢得市场竞争,需要进行营销策略的创新。
[7]田硕;杨舜宇;刘鹏;女性消费心理与房地产营销策略研究[J].中国商贸,2010,No.487(26):23-24.
摘要：在我国,女性消费心理随着社会的发展而发生了重大变化,呈现了新的特征。同时,女性消费者已经成为市场中的主角,在购买活动中起着特殊作用。她们不仅掌管了城市家庭日常支出的话语权,甚至超越男性成为房屋、汽车等家庭大额消费支出的主导者。因此,研究女性消费心理特征对于房地产企业有着重大意义。本文就女性消费心理与房地产营销策略谈谈自己的看法。
[8]戴庆春;卢毅;基于顾客价值的房地产营销策略研究[J].重庆科技学院学报(社会科学版),2010,No.138(23):101-103.
摘要：根据菲利普·科特勒的顾客让渡价值理论,结合我国房地产产品的特点,分析了房地产顾客价值的构成。认为在市场竞争日趋激烈的形势下,房地产企业需要努力提升"顾客让渡价值"。就企业如何实现"顾客让渡价值"最大化提出了建议。
[9]崔银香;关于我国当前房地产企业市场营销策略的讨论[J].经营管理者,2010,(23):132.
摘要：本文分析了当前我国房地产企业在市场营销中存在的问题,总结了新形势下房地产市场营销所面对的市场环境特征,并据此提出了房地产企业加强市场营销的对策措施。
[10]于晓菲;刘章美;“后危机时代”房地产新政对消费者行为的影响分析——兼论房地产企业营销策略调整[J].特区经济,2011,No.265(02):292-293.
摘要：2009年第四季度,中国经济企稳回升,步入"后危机时代"。房地产行业在我国经济回暖过程中功不可没。但投机需求抬头引致过高房价引发了去年4月份房地产新政的出台。本文旨在立足新形势,通过对消费者构成变化及其行为特点的透彻分析,提出新形势下房地产企业的营销策略调整方向,为房地产企业持续发展提供动力。
[11]王瑞玲;宋春叶;房地产项目营销策略研究——以重庆某房地产项目为例[J].重庆科技学院学报(社会科学版),2011,No.140(01):95-97.
摘要：房地产营销策划对房地产项目的销售起导向作用,要结合所在楼盘,进行市场分析,制定营销策略来扩大房地产的有效市场,保证销售目标的实现。房地产营销策略涉及多个方面,以重庆某房地产项目为例,研究了具体的营销推广策略。
[12]蒋栩涛;二、三线城市房地产营销策略研究[J].现代经济信息,2011,No.312(02):87.
摘要：二、三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一线城市有着本质的区别,其营销策略、推广方式等自然也大相径庭。根据本人多年的市场运作经验,以及在众多城市的实战体会,现就二、三线城市房地产营销策略浅谈一些个人体会。
[13]胡树红;浅谈房地产营销策略及创新[J].上海房地,2011,No.289(02):49-50.
摘要：<正>楼市新政的影响已经逐渐显现出来。纵观近期楼市,部分开发商适当调整了开盘价格,有的采用了打折促销的方式来吸引购房者。房地产企业要想抓住机遇,必须树立现代的营销观念,掌握现代的营销技术,营销策略创新势在必行。
[14]元云丽;李公正;浅谈老年房地产项目的营销策略[J].经营管理者,2011,(03):65-66.
摘要：面对我国进入老龄化社会,老年人生活问题已越来越被社会所关注,国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发。十七大《报告》在"加快推进以改善民生为重点的社会建设"中强调要"加强老龄工作"。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式,解决在创新养老模式中所遇到的各种问题,为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。日前国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人,尤其是老年人养老与生活方面,并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。本文有针对性地对老年地产开发中的营销问题进行了研究。
[15]李玉良;对不同特征房地产的营销策略分析[J].中国市场,2011,No.621(10):87-88.
摘要：每个房地产都有其自身的特征,不同区位、不同建筑特色的房地产价位也不尽相同。房地产企业在投资选址、开发以及营销阶段需要考虑房地产特征的影响。本文从影响房地产价格的因素着手,提出借势营销的策略;具有不同特征的房地产可以结合自身特有的优势,采用对比宣传等手段,进行相关房地产营销。
[16]孙唯淞;万科房地产多品牌营销策略研究[J].经营管理者,2011,(05):195.
摘要：<正>一、万科多品牌营销策略作为中国房地产业的领导者,万科早在2001年就开始和国际著名的4A级广告公司Greyworldwide(精信广告)合作,制定万科的品牌战
[17]隋平;房地产市场营销策略研究[J].经营管理者,2011,(05):196.
摘要：<正>伴随着全球性金融危机的爆发,对房地产业发展较快较早的城市来说,影响较大。很多中小型的建筑企业都因为企业资金实力差,技术水平低等原因受金融危机的影响较大,纷纷倒闭。房地产业已经成为
[18]韩结;浅析国家宏观调控下房地产市场营销策略[J].现代经济信息,2011,No.314(04):12+14.
摘要：我国的房地产市场经过了20多年的发展,已成为我国经济的支柱产业。但是鉴于目前我国房地产市场中的诸多过热现象,国家采取了相应的宏观调控办法,通过政策手段,控制了房地产项目运作中最基本的土地和资金,并通过房产税收等形式,抑制了房地产市场中的投机需求。本文主要分析了国家宏观调控下房地产营销的新形势和房地产营销面临的问题,并浅述了对如何完善营销策略的几点认识。
[19]杨晓梅;浅议如何制定房地产市场营销策略[J].现代经济信息,2011,No.316(06):100.
摘要：市场营销是房地产企业经营和运作的生命线。因此为了保障企业健康发展,就要制定科学、合理的营销策略。
[20]刘飞;朱泽宇;浅析海南旅游房地产营销策略[J].China's Foreign Trade,2011,No.499(06):94.
摘要：海南旅游房地产近年来快速发展,在扩大内需、促进就业和拉动经济发展等诸多方面都起了重要作用。这是由于海南特殊的资源环境、市场价格、和旅游市场发达等诸多优势使然。但是海南经济相对落后、基础设施不足和专业人才缺乏等劣势问题,也在制约可持续发展。海南要健康稳定发展旅游房地产业,就要扬长避短,注意筹划规划,加快人才队伍建设,健全法律约束机制,加速基础配套设施建设,积极创新,提高核心竞争力。
[21]丁纪平;房地产项目的市场定位和营销策略研究[J].中小企业管理与科技(上旬刊),2011,No.286(05):62.
摘要：在市场竞争日趋激烈的今天,成功的关键在于企业的产品市场定位是否准确,营销策略是否实用有效。作为房地产开发企业,项目的市场定位和营销策略,简单地说即开发商想生产什么样的产品?卖给谁?怎样尽快卖出等。本文就房地产项目市场定位的内容、基本原则、存在问题及原因等方面探讨了对房地产项目定位和市场营销策略的问题。
[22]李耀炜;张利霞;房地产中介网络服务营销策略[J].合作经济与科技,2011,No.419(12):76-77.
摘要：改革开放以来,中国整体社会经济的发展有了巨大变化,房地产也随之在调整。作为一个新兴产业,房地产中介在国民经济中的作用越来越突出。本文就是从房地产中介、竞争状况等几个方面进行分析,对企业内部管理、房地产市场营销提出自己的看法,可以有效地帮助房地产中介网络发展,从而带动经济的发展。
[23]朱益新;浅析无锡金科房地产品牌营销策略[J].市场论坛,2011,No.85(04):66-67.
摘要：品牌作为企业的一种无形资产,不仅成为企业竞争的核心内容和手段,而且也成为赢得顾客忠诚以及企业求得长期生存与发展的关键。文章通过对无锡金科房地产公司的品牌营销实施进行分析,提出了对其品牌营销的一些改进建议。
[24]王惠;试论宏观调控背景下房地产企业营销策略[J].经济师,2011,No.265(03):276+279.
摘要：面对各地持续上升的房价和舆论的压力,中央近期连打房地产市场调控"组合拳",开始了新一轮楼市调控。对于房地产开发企业来讲,目前的宏观调控形势和市场竞争环境已经相当严峻,房地产企业要想抓住机遇,迎接挑战,必须树立现代的营销观念,创新房地产营销策略,使企业在激烈的市场竞争中立足。
[25]曾春水;提升房地产企业核心竞争力的4V营销策略构建[J].企业经济,2011,v.30;No.368(04):159-161.
摘要：在楼市调控愈来愈严厉、行业竞争愈来愈激烈的市场背景下,房地产企业能否在竞争中占有一席之地,关键看其是否具有核心竞争能力。本文基于房地产企业核心竞争力的提升,从四个方面简述了4V营销策略的构建:一是实施差异化的营销;二是强化产品功能的弹性;三是增加产品的附加价值;四是促使顾客与企业产生共鸣。
[26]袁珂;房地产广告的营销策略[J].新闻爱好者,2011,No.381(09):74-75.
摘要：随着开发商到处跑马圈地,无论是消费者的自住还是投资,巨大的市场需求让房地产在近几年飞速发展。房地产广告在此扮演了举足轻重的角色,在房地产开发的各个阶段,广告的身影无处不在,市中心、广场、公交车、报纸、电视、广播、网络等,凡是有人群的地方,皆活跃着房地产广告。房地产行业也尤其重视广告营销策略,在整个房地产开发预算中,广告营销预算必须占有一定的份额。同样在预售期、开盘期、持续销售期、尾盘期,开发商不断调整自身的广告策略,在保证良性运作的前提下,最大化地促进销售。
[27]袁珂;房地产营销策略研究[J].新闻爱好者,2011,No.383(11):115-116.
摘要：<正>近十年来,房地产经济经历了长足的发展。从20世纪80年代的筒子楼到现代的薄板建筑、花园洋房、SOHO建筑、LOFT建筑等形式,再到绿色、科技、环保、低密度的别墅院落,无论是户型设计还是营销手段,都在不断创新。目前的房地产市场,为了取得更大的经济效益,营销策略不断变化翻
[28]何佩;房地产市场营销策略及其应用[J].经营管理者,2011,(10):161.
摘要：从当前我国房地产市场营销的现状出发,可以发掘出存在的主要问题,通过分析房地产市场营销策略的主要内容和作用,并且研究了房地产市场营销策略的创新发展,可以更好地指导房地产市场营销。
[29]严琳;基于消费者购房心理的房地产体验营销策略研究[J].商业时代,2011,No.524(13):30-32.
摘要：我国房地产行业已经进入到以消费者为主的理性消费时代,传统的战略优势已不能适应变化的竞争环境和顾客需求。地产商必须引入能够提升产品附加价值、满足顾客精神需求的新型营销模式——体验营销。本文以消费者购房时呈现的心理特点为基础,对房地产行业实施体验营销策略进行了探讨,按照体验营销的"5Es"组合策略,地产商在实施体验营销策略时要做好五个环节,希望能为房地产营销提供借鉴。
[30]徐丽蓉;新形势下房地产营销策略研究[J].湖南社会科学,2011,No.145(03):129-131.
摘要：我国房地产营销中存在着市场定位不合理、营销方式过度依赖传统广告、缺少品牌意识和乱打概念牌等问题。因此,新形势下,必须准确定位市场、实施多种营销手段提升广告品质、实施品牌营销、充实文化营销内涵,从而推动房地产业健康、稳定发展。
[31]杨光宇;浅析房地产营销策略——以中山市房地产市场为例[J].成功(教育),2011,No.169(09):288-289.
摘要：<正>一、引言房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实,使
[32]倪维栋;我国房地产市场营销策略走向的初探[J].现代商业,2011,No.250(21):60.
摘要：目前,伴随着房地产的理性化发展、房地产市场的激烈化竞争,以及土地资源稀缺、住房需求下降、房产价格持续上涨、住宅空置率升高等新形势。如何创新房地产营销策略,才能保证出奇制胜,脱颖而出,提升顾客满意度,在准确定位的基础上进行差异化战略,实施全面质量营销模式势在必行。
[33]吕顺来;新疆房地产企业营销策略研究[J].现代商业,2011,No.253(24):54+53.
摘要：与其他商品销售不同,房地产企业营销是一项复杂且系统的工程,关系到房地产企业的健康发展。本文首先介绍了房地产几大典型营销策略;其次归纳了当前新疆房地产企业营销中存在的问题;最后提出相应的解决对策。
[34]张程;浅议房地产体验营销策略[J].科技风,2010,No.162(24):98+102.
摘要：随着我国房地产市场进入以消费者为主体的理性消费时代,房地产营销的重心逐渐由"以产品为中心"向"以消费者为中心"转移。于是,领悟顾客感性行为,增强顾客感官体验,提升产品附加价值,满足顾客精神需求的营销模式体验式营销开始在房地产营销中得到应用。本文从体验营销的涵义入手,分析了体验营销对房地产消费行为的主要作用,并探讨几种实用有效的房地产体验营销策略。
[35]范陈琦;新时期房地产企业营销策略研究[J].China's Foreign Trade,2011,No.511(18):128.
摘要：随着我国房地产政策法规的逐步完善,和一系列房价限价政策的出台,房地产企业面临银根收紧,投资性购房者减少,住宅空置率不断升高和一线城市房价下行的多重压力。因此房地产企业把握住营销策略发展趋势,适时调整其营销策略势在必行。
[36]邓静;社会系统论与房地产营销策略初探[J].社科与经济信息,2002,No.355(10):97-99.
摘要：<正> 社会系统论在营销学中已经得到了比较广泛的运用,然而,近年来,真正从系统论角度来考察并研究房地产营销策略的文章并不多见。笔者认为,房地产营销涉及许多方面的问题,通过社会系统论对营销策略加以仔细思考和分析,有助于我们从宏观和微观两个方面把握消费者的心理,推动整个房地产营销事业的发展。
[37]张闻;基于可持续发展背景的长沙市房地产绿色营销策略探析[J].商业文化(上半月),2011,No.192(11):228-229.
摘要：进入21世纪以来,随着我国住房制度改革的不断深化以及房地产业的迅猛发展,长沙房地产业经历了一个从无到有、不断壮大的发展历程。与此同时,可持续发展理念和绿色消费观念正作为一种新型发展观念和新型消费观念席卷全球,在这种背景下,长沙房地产企业要想在现有的基础上求的更好的健康持续发展,就必须学会与时俱进实行绿色营销战略,走可持续发展之路,这不仅对全社会的可持续发展具有重要意义,更对长沙市房地产企业自身的健康长远发展具有现实意义。本文中笔者针对当前长沙市房地产企业的发展现状,就长沙市房地产企业绿色营销中存在问题进行研究,并就此提出一些长沙市房地产基于可持续发展的绿色营销策略,旨在为长沙市房地产企业的发展出谋献策。
[38]李庚;宏观调控下中小城市房地产的营销策略[J].经济导刊,2011,No.156(07):56-57.
摘要：<正>近年来,由于中央出台限购令等楼市调控政策,而且调控力度不断加大,使房地产市场的投机性需求得到有效抑制。房价上涨的势头受到进一步抑制。尽管如此,有关专业人士仍然认为中央还会加强房地产调控力度,同时房地产政策变化也难以估计。针对目前形势,房地产商应当采取怎么样的营销策略,方能出奇制胜、占领市场呢?市场竞争的加剧,如果房产商单纯依靠广告、促销等手段推销楼盘,已不再适应当前市场的发展,而品牌、文化、诚信、环保营销等逐渐成为决定项目成败关键因素。
[39]唐吉雄;小城市房地产营销策略探讨[J].消费导刊,2010,(02):4.
摘要：通过对小城市房地产市场进行分析,探讨小城市房地产营销策略可采取的措施。
[40]陈姿翰;绿色元素在房地产企业营销策略中应用[J].现代营销(学苑版),2010,No.63(03):88-89.
摘要：企业开展绿色营销是社会和企业的双赢之举,有利于可持续发展战略的实现。笔者从开发绿色住宅、选择绿色渠道、开展绿色促销三方面探讨了绿色元素在房地产企业营销策略中应用。
[41]胡娟;我国房地产品牌营销策略[J].企业导报,2010,No.165(03):141-142.
摘要：面对日益激烈的市场竞争,房地产业已进入了品牌竞争时代。对房地产业发展状况作基本回顾后,研究并提出了新的市场环境下房地产的品牌营销策略,以期对房地产业在长远的发展中有所裨益。
[42]李燕;房地产产品差异化的营销策略分析[J].现代经济信息,2010,No.292(06):71+73.
摘要：竞争是市场经济的基本特征之一,有竞争就有竞争的策略。对房地产而言,行业竞争的主要表现之一,就是房地产销售的竞争,就是营销策略的竞争。在技术水平相当的情况下,销售策略的优劣就决定了房地产商竞争地位的优劣,因此科学合理的营销策略,是房地产开发商所必须取得竞争优势的基本要素之一。本文将对房地产的营销策略进行分析。
[43]代韵竹;试论新时期房地产市场营销策略[J].现代经济信息,2010,No.290(04):32.
摘要：目前,房地产企业面临土地资源稀缺、住房需求下降、房产价格持续上涨、住宅空置率升高的新形势。因此,创新房地产营销策略,提升顾客满意度,在准确定位的基础上进行差异化战略,实施全面质量营销模式势在必行。本文就如何在新时期进行房地产营销进行分析,提出了一些自己的观点。
[44]杨宇;张二毛;李丙涛;金融危机背景下我国房地产企业的营销策略研究[J].广西大学学报(哲学社会科学版),2010,v.32(S1):247-248.
摘要：金融危机爆发后,我国房地产市场一路走低,陷入低迷。2009年上半年,我国楼市又出现逆势上扬,房地产市场前景依旧未明。本文在分析金融危机背景下我国房地产企业现状和其营销面临的新形势的基础上,提出金融危机背景下我国房地产企业的营销策略。包括精确定位、采取合理的价格策略、寻求共赢的营销同盟,建立创新的商业模式、诚信第一,质量是保证,树立品牌、及绿色营销是归途。
[45]黄卉;房地产营销策略探讨[J].新闻天地(下半月刊),2010,No.72(05):62-63.
摘要：房地产开发项目营销策划的实施,是企业发展的关键,关系到房地产企业在激烈竞争的房地产市场上能否立足和市场营销的成败。本文主要探讨了房地产营销策略,并提出了房地产营销的对策及建议。
[46]滕进;中国房地产企业的市场营销战略研究[J].China's Foreign Trade,2010,No.481(12):31.
摘要：本文简单分析了中国房地产市场的发展过程,指出了当前房地产市场存在的问题以及市场营销对房地产企业的重要性,并对不同的营销手段进行了简单阐述。只有不断加强企业的市场营销,才能在未来市场得到充分发展。
[47]韩剑;浅析如何完善房地产营销策略[J].经营管理者,2010,(11):153.
摘要：随着中国经济市场化不断深入发展,房地产市场也经历了从小到大的发展历程。我国房地产市场营销起步较晚,再加上市场化进程不完善,房地产营销方面还存在着很多问题,本文就此做一分析。
[48]熊红胜;浅议房地产市场营销策略[J].湖北广播电视大学学报,2010,v.30;No.216(07):88-89.
摘要：随着经济的发展和改革开放的深化,房地产业已经成为我国国民经济的重要行业,房地产市场已成为社会主义市场体系的重要组成部分,关于房地产的研究已成为应用经济研究的一个重要分支,在研究需求与供给的前提下,销售的情况直接关系着房地产市场的好与坏,因此房地产的销售策略有着举足轻重的位置。
[49]张超;经济危机下的房地产营销策略探讨[J].现代经济信息,2010,No.298(12):66+68.
摘要：伴随着房地产的理性化发展以及房地产市场的激烈化竞争,房地产营销策略要出奇制胜,才能脱颖而出。而在以房产泡沫为罪魁祸首的经济危机下,房地产营销策略更是个值得探讨的话题。本文就经济危机下的房地产营销策略进行了客观的分析与探索性的研究。
[50]邓雨男;浅析房地产市场营销策略[J].经济师,2010,No.257(07):221-222.
摘要：文章总结了房地产市场细分的作用及依据,准确的房地产市场细分对于一次成功的开发至关重要。
『肆』 题目为“浅析房地产营销策略”的论文要怎么写
1、先介绍一下房地产
2、市场营销是什么
3、房地产营销中的前期研究（包括市场、政策、区域环内境容、竞争情况、自身情况）
4、制定销售策略（包括项目定位，客群定位，价格策略）
5、包装推广，广告创意
这就是大的框架，文章前后再加上论文应该有的格式
『伍』 求房地产企业营销策略探讨论文
春晖家园商铺下半年营销策略
前 言
鉴于前期对春晖家园商铺市场情况的分析及商铺价格的建议，本案在此基础之上就春晖家园商铺下半年营销策略进行重点深入探讨。
一、市场简述
马鞍山整体商业环境概况——目前马鞍山的商业格局是“一个中心商圈，分散业态”，但随着城市规划的“东扩南进”战略实施，东部居住区的逐步成熟以及沃尔玛的进驻开业，未来城市东南区块将形成一个区级商业中心，而春晖家园正处于此区级商业中心的核心地带。
区域商业市场竞争形势概况——市场商业用房供大于求，竞争激烈；区域内楼盘入住率低，商业短期内回报率低，对消费者缺乏充分的购买吸引力；两层沿街门面是区域商业用房市场供应主流，同质化竞争激烈；120方以下的中小面积或是总价控制在50-60万以下的商铺最受市场欢迎，属市场相对快速去化房源。
小结：春晖家园商铺处于未来城市区级商业中心的核心地带，同时本案商铺的产品构成属于区域需求主流去化房源，因此在后期市场上，春晖家园商铺机遇与挑战并存，我们需要充分挖掘产品优势，对其进行“卖点深挖，渠道精耕，小投入大产出”。
二、项目SWOT分析
三、销售策略
1、竞争策略
针对区域之间的竞争——强调本案区域的未来发展前景，城东南区级商业中心的崛起，城市规划中未来城市新中心……都将提升区域商业的投资前景与发展潜力。
区域内的竞争——
竞争楼盘 区位竞争策略 产品竞争策略 品牌竞争策略
江南御花园 突出本案的地域的优势。比较靠近现在的商业中心。 凸显本案的户型面积优势。面积分割合理，户型较好 杭钢作为一家国企，有较长的开发经验和实力，在马鞍山品牌比较好，有很好的认知度
东南名苑 突出的交通便利性。出入方便，位于主干道的路口，道路比较好 突出本案的低总价优势。多种业态发展，总价较低。
金汇城市花园 突出本案的未来规划、前景。成熟的小区配套和未来区域发展 /
东湖碧水湾 更凸显本案的区位优势。更靠近主干道的出入口，小区的配套比较好 。 突出本案的户型多样性。户型大小分割合理，选择余地比较大。
格林春天 突出本案的周边配套优势。小区的规划人口多，社区配套比较齐全。 突出户型的高利用率。户型划分合理，充分考虑使用率，尽量减少柱网。
2、客群策略
首先我们需要明确我们的目标客群是谁？
现阶段本案的目标客群主要分两大类：一类是中小投资客
一类是社区型商业的自用客户。
那如何吸引这两类客群呢，向他们说什么、通过什么途径说呢？
针对中小投资客：
说什么——重点阐释商铺区域的未来前景概念，城市新中心，城东南未来区级商业中心；阐述项目周边配套概念，项目周边十几个高端新型小区逐步交付，将会引入约10万常驻人口，项目北侧的农贸市场以及高档商务会所、网络大学……将会吸引更多高端商务消费群体；产品自身的现房概念，即买即用，投资效益即时显现；产品以80方的小面积商铺为主，低总价投资风险小。
什么途径说——建议以项目品牌价值展示与小众活动为重点拓展渠道。
针对社区型商业的自用客户：
说什么——重点阐述商铺的社区人口辐射范围及周边学校等相关配套，将会为其带来多少人流量入住率；商铺的现房概念，即时可以投入使用；商铺的合理户型分割，空间利用率高……
什么途径说——自用客户多为小区内入住居民或是周边家装、建材等市场、小型连锁商家的业主，因此拓展渠道建议采用点对点DM投放及小众活动营销为主。
3、价格策略
原则:鉴于现在大市场环境是整体楼市正处于“冬天”，“活下去”是最终目标，同时区域市场同质化严重是本案面临的严峻挑战，因此此次商铺开盘定价原则“低价入市，快速去化回笼资金”。同时建议在开盘期间结合开盘优惠活动以期达到开盘热销的盛景。
4、推盘策略
原则：“充分准备、适时推盘”
鉴于现阶段市场整体大环境的不理想状态，对商铺开盘我们的原则是充分准备，在前期推广全面铺展的前提下，蓄客量达到开盘预推房源的3倍，通过产品说明会（详情见后面的推广执行方案）先在市场造成极大社会影响力同时达到晒选客户的目的。届时适时推盘，以期达到开盘快速去化的目的，而避免销售战线无止境拉长造成推广营销费用的脱离控制。
5、销售执行
建议“走出去”。
在销售执行方面，我们建议不能局限于销售部坐等客户上门，建议排查春晖家园周边家装、建材、小型连锁超市……市场，以及周边已交付楼盘，了解相关信息。客户锁定为现在以租为主的家装、软建材、餐饮……小业主，他们主力需求的面积在50-250方不等（我们产品面积段50-490方），他们对区域有强烈的认同感，同时对社区配套对小区周边环境有一定的要求。
备注：给予此类目标客群团购优惠措施。5人以上给予**折扣，10人以上给予**折扣，通过连带效应快速去化产品，同时能在片区上形成特色商业街形式，扩大市场辐射影响力。
四、推广策略
首先，我们对之前的商铺推广做一简单的推广诊断：
在此之前，本案商铺诉诸于市场的仅仅只是一块户外及一份DM。
渠道单一，卖点不够鲜明，并未在市场层面引起本案商铺的形象区隔，深度建立产品价值体系。
接下来，我们应该怎么做？
首先，对商铺进行卖点深入挖掘，即：卖点精准
其次，直击本案意向及潜在客户，即：渠道精耕
卖点精准
渠道精耕
线上、大众：
形象更新，slogan出街，立志区隔出市场。
主流媒体投放，进行商铺入市信息的告知及后续信息的跟进。
线下、小众：
找准本案目标客户群，进行直接打击。
针对中小投资客：
以小众活动为重点拓展渠道，突出项目现场价值展示。例如，举办“春晖家园商铺品鉴会”。
针对社区型商业的自用客户：
自用客户多为小区内入住居民或是周边家装、建材等市场、小型连锁商家的业主，建议排查后锁定，采用点对点DM直投，小众活动营销覆盖。
五、推广执行
1、推广节点与主要任务
年前剩下的三个月，将是商铺入市及销售的重要阶段，具体推广时间节点安排与主要工作，如下表：
阶段节点 日期节点 重要工作
市场预热及客户积累 11月中旬开始启动 通过户外、报广、软文、短信、DM、招商手册等多种方式，透露商铺信息，烘托市场氛围，全方位积累意向客户。
强力蓄客 视蓄客情况而定 商铺产品推荐会
商铺入市 视蓄客情况而定 通过之前各渠道对市场的加热，伺机推出，将入市信息全面铺开。
节日 1月1日（元旦）
1月27日（春节） 利用节日可安排商铺促销
同时在节日感谢报广上释放商铺销售捷报信息
年底大型答谢活动 1月 生活在春晖——暨迎春答谢酒会，其中可包含商铺销售答谢环节
2、媒体执行
（1）户外:
（2）报媒
形式 日期 媒体 规格 主题
硬广 11月11日 皖江晚报 半版 商铺形象
硬广 11月14日 皖江晚报 半版 商铺形象
硬广 11月18日 皖江晚报 半版 商铺形象+商铺推荐会预告信息
新闻稿 商铺推荐会后 皖江晚报 四分之一 商铺推荐会实记
硬广 11月底——12月不定 皖江晚报 整版 商铺开盘报广
新闻稿 开盘后 皖江晚报 四分之一 商铺开盘盛况
硬广 1月1日 皖江晚报 整版 以紫元企业恭贺新年为主题，同时传达商铺热销信息
（3）其他媒体：
网站广告：马鞍山信息港，商铺入市信息
短信：以手机短信的方式，向意向客户投放商铺入市的信息
DM单：商铺DM定点投放（点：春晖家园周边家装、建材、小型连锁超市……市场，以及周边已交付楼盘）
招商手册：作为售楼部及点对点小众物料同步使用
3、PR活动
紫元·春晖家园商铺产品推荐会
时间：具体时间根据蓄客情况而定
场地：马鞍山当地中高档酒店会议室或活动室
活动主题 : 创富在春晖——紫元·春晖家园大型商业街产品推荐会
目的：将本案商铺未来的价值告知客户，吸引购买
人员：邀请项目领导、紫元会重要联盟商家代表、商铺的意向客户、潜在消费群、媒体记者前来参加。人数100左右。
形式：以PPT的形式对商铺内容进行阐述。
流程：
时间 项目 内容 执行者
14：30
－
15：00
嘉宾入场 为嘉宾佩带胸花、引导嘉宾就座 礼仪小姐
发放宣传资料 员工
饮料餐点提供 酒店服务员
投影播放资料 音控
15：05
－
15：10 主持人开场白 说明活动主题，对嘉宾到来表示欢迎 主持人、音控
15：11
-
15：20 领导讲话 主持人邀请各领导上台就座并一一介绍 公司领导、嘉宾
15: 20
-
16: 30 以PPT讲解形式进行产品推介
1、介绍项目商街的概况，经济潜力。
2、以PPT的形式对春晖商街优势进行描述。
3、紫元老总发言，强调出商住联合，齐心建设大型和谐社区的理念。
4、紫元会联盟商家代表发言，谈论选择春晖作为联盟商家的优势。
5、主持人总结前边领导发言，对春晖商街未来做一个美好展望，结束本环节。 紫元领导、紫元会联盟商家代表、主持人
（注：根据现场实际情况，主持人穿插一些抽奖活动，调节气氛）
16：31
-
17：00 1、“春晖商祺”现场题字
2、香槟塔庆祝仪式
3、节目表演 1、项目领导进行“春晖商祺”现场题字。
2、项目领导、紫元会商界嘉宾开香槟一同庆祝合影。
3、小提琴师舞台下伴奏，现场活动的高潮部分。 各领导、嘉宾主持人、小提琴师
17：05 招商推荐会结束 音乐中主持人宣布活动结束，条件允许可邀请嘉宾及客户一同进餐。 主持人
（备注：活动可根据实际情况自行调整。）
前期准备工作：
确定活动地点、项目公司领导、紫元会联盟商家代表等嘉宾名单
活动宣传品（DM、招商手册、横幅、背景板等）
活动现场布置
报媒宣传、预告
活动后续：媒体跟踪报道
备注：详细活动方案届时另附。
『陆』 房地产营销管理论文
确定定价目标进行成本核算调查市场状况
综合分析影响定价因素选择定价策略和方法确定产品市场价格实施在房地产企业经营目标的基础上确定企业定价目标，这是定价工作的起点对房地产企业开发经营的产品成本费用进行核算了解市场需求状况和竞争者状况、发展趋势及其价格策略结合企业产品特点，综合分析影响定价的因素，进而研究价格实现的可行性依据内外条件和成本核算，选择定价策略和方法根据定价策略和方法以及价格最优原则确定本企业产品市场价格在销售中实施所定价格，并把信息及时反馈到以上阶段，进行价格调整
[④]项目定价的方法定价方法是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个及本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格是主要考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。
产品成本规定了价格的最低基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参考的参照系。
在实际定价过程中，企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常由成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和克比楼盘量化定价法三类。
1、成本导向定价
成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要是由成本加成定价法、目标利率定价法和售价加成定价法三种方法构成。
2、成本加成定价法
这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定的比例的于利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上讲这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。
它的计算公式为：单位产品的价格=单位产品成本*（1+加成率）其中，加成率为预期利润占产品成本的百分比3、目标收益定价法这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算的方法。
其计算步骤如下：
（1）确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同方式。
（2）确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多样性，目标利润的计算也不同，其计算公式为：目标利润=总投资额*目标投资利润率目标利润=总成本*目标成本利润率目标利润=销售收入*目标销售利润率目标利润=资金平均占用率*目标资金利润率
（3）计算售价。售价=（总成本+目标利润）/预计销售量目标收益率评定法的优点是可以保证企业既定目标利润的实现。这种方法一般是用于在市场上具有一定影响力的企业、市场占有率较高或具有垄断性质的企业。
4、售价加成定价法这是一种以产品的最后售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。其计算公式为：单位产品售价=单位产品成本/（1-加成率）这种定价方法的优点是对于销售者来说，容易计算出商品销售的毛利率；而对于消费者来说，在售价相同的情况下，用这种方法计算出来的加成率较低，更容易接受。
以上几种成本定价方法的共同点是：均以产品成本为制定价格的基础，在成本的基础上加一定的利润来定价。所不同的它们对利润的确定方法略有差异。虽然较容易计算，但它们存在共同的缺点，即没有考虑市场需求和市场竞争情况
七、房地产销售渠道策略
房地产营销渠道是指房地产产品从生产者流向最终消费者所经过路线和所经营销单位结构形式的总和。主要有以下几种形式：
1）直接销售房地产的直接销售是指从房地产开发商直接销售给最终消费者。
2）间接渠道销售房地产企业利用中间商将产品供应给消费者，中间商介入交换活动，并专门承担商品流通职能。
销售渠道选择的原则：
1、效益原则
在确定销售渠道的时候首先要考虑效益。也就是说，能做到以最少的投入达到最大的效益。但是，也并不是可以会略掉其他因素，如一个企业要想要综合发展或强调发展它的营销部门的时候，可能在它的各种费用并不是最低的，但是为了培养一批营销人才为己所用就会对效益原则的权重放低。这时效益原则并不是企业考虑的首要因素，而发展战略成了企业首要的任务。
2、协同原则
精诚合作才能把工作做得更好，因为并不是每一个人都能做好每一项工作。在选择销售渠道的时候，我们一定要选择能够相互信任的。现代社会分工更细，不同的人掌握了不同的专业技能，要寻找那些能够跟自身团队进行良好沟通的专业公司对于任务的顺利实现及业务的发展都大有裨益。
3、可控制原则
在房地产销售当中，房地产开发商应当能够掌握主动权，当在发生紧急情况的时候才能够留有余地。可控制权应该适当应有，不然会破坏双方的合作程度以及产生信任危机以后将难以弥合。可控制原则是建立在相互信任的基础上的，不然将不能选择到合适的合作公司。
4、风险原则
房地产具有高风险高回报的特性。房地产的生产投入是相当高的，虽然国内建筑公司带资建设，但是，项目土地的取得、原住居民的动迁、拆迁费用、项目设计费、管理费用等都是房地产开发的成本，但是如果在开发的某一环节出现纰漏就会使项目处在很被动的地位。
5、素质原则
在选择中间商的时候我们通常要考虑中间商的素质，素质高的中间商能提供更加专业化的策划方案，使得销售的速度更快，企业的最终利益更大。
通常考虑中间商的素质有以下几方面：
1.实力素质,主要是考察中间商的资金及专业人员的数量和实力同时还将考虑到中间商人员的流动程度。
2.管理素质，主要是考察中间商的管理水平，及使用的管理方法。
3.信誉素质，主要是考察中间商所代理过的案例中有没有出现违约的情况。
4.经验素质，主要是考察中间商的专业人员的素质。
八、房地产促销策略
在市场竞争激励的条件下，房地产企业为取得营销活动的成功，不仅要以适当的价格通过适当的渠道向市场提供适销的房地产产品，而且需要采取适当的方式促进产品的销售。因此，促进销售也是营销人员将本企业及产品的信息通过各种方式传递给消费者和用户，促进其了解、信赖并购买本企业的产品，已达到扩大销售的目的。
促销的实质是房地产营销人员与消费者之间的沟通。长期以来，我国房地产行业呈现出典型的买方市场形势，房地产企业无需担心销售问题。因此，对于促销这一工作，无论是在思想认识上、促销人员力量配套上以及建立和健全各种机制上，都十分欠缺。
促销一般可以起到三方面的作用：
1、传递消息、沟通情报在进行促销的时候很多采用了降低售价或者提供其他更多的优惠措施以吸引消费者，引起人们的注意，这样人们会自觉不自觉地向他们的亲友传递这样的一些消息，从而达到加大宣传的目的。通过促销，能吸引更多的消费者到达楼盘所在地进行实地参观考察，这样，销售工作达到双向沟通。
2、突出产品特点，树立企业形象进行促销的商品通常在楼盘中是比较优秀的或者是比较有特点的，而我们在进行促销的时候将会着重宣传这样一种特点，这样的话就能够在消费者的心目中加深印象。
3、诱导需求、扩大销售企业进行促销就是拿出一些优惠条件，刺激那些想买又不想买的消费者，促使他们下定决心购买。通常进行促销不能单纯的采用一种方法，在很多企业中会使用几种促销方式同时进行或者组合进行实用。往往企业会根据企业自身的情况进行一些创新。