建筑营销策略

Ⅰ 创业计划书要包括哪些要素具体要分几步骤要怎么写

一、纲要或概要

明确提出创业想法，吸引投资者眼球和注意力。要说明你的想法是一个好的想法，会为客户创造价值或带来价值增值的想法，是一个值得去实施（不是尝试）的想法。

阐明创业者将做什么事，应当较为详细地阐述创业规划。

包括下列内容：创业情况介绍；主要产品、技术或服务；市场概貌；营销策略；团队情况；资金需求情况等。

介绍创业团队时，首先要说明创业思路，新思想的形成过程，目标及发展战略。

介绍创业者本人的背景、经历、经验和特长等。创业者的素质对创业结果起着关键作用。创业者应尽量突出优点并表示自己有强烈的进取精神，经投资者留下良好的印象。

在计划概要中，创业者必须回答下列问题：产品、技术或服务的内容；市场在哪里；顾问群体有哪些；顾客有哪些需求；合伙人是谁。

还要说明自身与众不同之处，及获得成功的市场因素。

记住：概要简明扼要，生动易懂。不要展开描述，只需建立一个基本的框架即可。所需篇幅1-2页足矣。

二、创业想法

想法，是创业计划书中最重要的部分。

?明确阐述你的产品或者服务项目是什么？这个产品或者服务是否有价值？

记住：这部分没有必要具体地提出产品名称或者服务的项目名称，但需要提出怎样生产或提供这种服务。

必要时，可用对比的方法进行描述。即与目前比较知名的或有较大影响力的公司或产品或服务进行比较说明。

三、市场和行业分析

创业涉及的行业是垄断的还是开放的？

创业想法在市场上是否有效？

创业市场发展有多快？

创业行业的前景如何？

创业行业是集中的还是分散的市场？

创业的目标市场在哪里？

创业的具体目标客户群体有哪些？

创业的主要目标客户群体是哪些？

准备先从哪个行业入手？

你创业的优势和劣势分别是什么？

四、市场营销策略

?创业者开发新产品或向新市场扩展时，必须要对市场进行调查、分析和预测，最后作出判断。

?市场预测，首先要进行市场需求预测：包括市场是否有此需求；市场总规模有多大；发展前景如何；影响需求的因素有哪些。

?其次，市场预测还包括对市场竞争格局进行分析：主要竞争者有哪些；市场竞争状况如何；是否存在政策壁垒；是否存在有利于创业者产品或服务市场间空等。

五、筹资分析

创业需要多少资金？

资金的使用方向在哪里（不需具体）？

资金的用途结构有哪些（应当具体）？

什么时候用钱？

六、困难和应对策略

任何创业者在创业过程中都会遇到困难。只是困难的类别、大小和影响不同而已。

任何创业者都应当有直面困难的心理准备，树立“必须”克服困难的信心。

要根据调查分析得出的结论，制定不同的对策措施。

制定对策措施时，要尽可能地考虑全面，将各种可能的措施都考虑进去。同时，还应留有余地。准备多套应对方案。

Ⅱ CV190电梯调试地址参数及功能，求大师帮忙。

南宁凤岭区域规划概况

凤岭区域位于南宁市区东部，距市中心约6千米。区域用地呈方格状，东西向长约5.7千米，南北向宽约5.3千米。区域东面是邕宁县仙葫开发区，北面是南宁市长岗岭地区，西面是琅东新区，南面是青秀山风景区，规划用地面积为28.783平方千米。

根据南宁市城市规划，凤岭区域将建设成为以居住为主，以体育、文化、会议和展览为辅，以优良的环境质量和生活质量为特征的综合城市新区。保持凤岭丘陵地貌特点，控制现状自然的山体和水面，依山傍水地进行居住布置，创造体现生态特点的居住环境。依托现有的会展中心和体育中心，设置一定规模的市级文化设施，使凤岭分区成为南宁市的会议、展览、体育和文化中心。

根据凤岭地区地形地貌特点，结合周边用地性质情况，突出生态特点，表现规划性质，形成结构清晰、合理完善的规划结构。规划设置3条东西向和1条南北向交通轴，将凤岭分区划分成各具特色的功能片，并紧密联结各类性质用地。以民族大道为界将凤岭分为南北两个片区，南片区主要布置全市性的会议展览、文化和体育设施，北片区主要布置体现生态特点的居住片。结合现状地形，保持自然山体和水面，布置生态控制绿地和公园绿地，以点、线、面形式分布于各居住片之间，充分体现生态自然特点，创造良好居住环境。按照分区规划的标准，配置公共设施，在南片区布置市级会展文体中心，在居住片之间设置区级商业服务中心。

按照规划结构，分区规划对居住、仓储、对外交通、预留发展范围等用地做了布置，并对公共设施、道路交通、绿地、景观系统、山体和水面控制、开建设、给排水、容量控制等进行了专项规划。

凤岭区域在规划上的创新与特色：

1、 体现生态特点

规划充分结合凤岭地区复杂的地形，创造有序的景观空间序列，同时通过控制自然山体和水面，将其以绿地的形式分布在各个居住片区之间，使人们能直接面对自然山体和水面，与自然融合为一体。

2、 提出“生态控制绿地”概念

生态控制绿地指以体现生态特点为目的，控制自然山体和水面形成的绿化用地。规划将坡度较大、不利于开发建设的山体；部分山体阴面的用地；沿山谷走线的道路两旁20米宽的用地：控制水面两旁的用地确定为控制绿地。

二、凤岭区域房地产格局

凤岭的开发是上个世纪末，由于南宁市政府决定东移，南湖边上的埌东率先建成一栋栋高楼大厦，逐渐形成南宁概念的CBD，而埌东以东的凤岭当时被市政府定位为生态居住区和CLD（中央居住区）。

随着城市的拓展，历史给南宁的机遇——中国•东盟10＋1博览会（即南博会），埌东CBD承载未来国际化大都市的CBD功能有些吃力，而与琅东相连的凤岭，由于其地理环境优越，土地资源丰富，又是南宁的东大门，加上南宁国际会展中心、埌东客运站、东盟国际商贸城的落户凤岭，目前已逐渐显露其将与埌东连成一片成为未来南宁国际化大都市的CBD之后起之秀。

城市东扩将会继续进行，随着国际会展中心的落成和投入使用，凤岭中央形象区的特征会逐步显现。落户于凤岭的大盘均已陆续开盘，其主力开发量将集中在2004年，届时凤岭区域房地产市场开发量将达到高峰。随着大南宁格局的显现，东盟桥头堡位置的确立，必将吸引众多的外地客户，而凤岭区域的高素质楼盘具备拓展外销市场的能力和实力，届时凤岭大盘将成为南宁房地产外销市场的先锋。

凤岭片区属南宁新兴热点社区，集中了在建的翡翠园、香榭里、新天地、荣和山水美地几个数百亩甚至数千亩大盘，未来发展前景看好；市政生活基础配套也正逐步完善中；区域内有石门森林工园，体育公园、高尔夫球场，自然景观优美秀丽，适合生态居住社区建设。民族大道延长线与新建的琅东客运站连接市区与桂海高速路，交通便捷。

凤岭以其特定的历史地位和优美的居住环境在南宁的城市规划和房地产市场格局中表现出了自身独特的特点。

1、 大盘先锋

从广州到深圳，从北京到上海，房地产楼盘的规模普遍在“长大”，这已经是一个不争的事实。2003年，凤岭的寂静终被打破，香榭里、翡翠园、新天地别墅、荣和山水美地相继开盘，继轰轰烈烈的“圈地运动”过后，南宁楼市进入了真正规模化比拼阶段的“大盘时代”，掀起一阵旷古绝今“造城风暴”。

中房南宁房地产开发公司开发512亩地的翡翠园，荣和集团号称3000亩的超级大盘荣和山水美地，广西东方房地产开发有限公司业已开发完成占地20公顷的香榭里花园，预计在今年年底即将开发的恒大集团占地1000多亩的恒大苹果园，以及宁汇地产开发的**亩新天地别墅，**开发**目的大自然花园，这些大盘无论是在规划理念和建筑特色上都引领着市场的潮流。

凤岭各大盘，已经不仅仅是占地及建筑面积大，还具备项目的规模化，生活配套设施，交通设施，教育设施，娱乐设施等一应俱全。概括而言，衣、食、住、行四种基本要素都应齐备，业主不出社区就可满足日常最基本的生活需要。

2、纯居住高档社区

如果说埌东CBD区域内的住宅公寓属于以投资为主的高端产品的话，那么，凤岭地区则是最适宜纯居住的高档公寓区之一。单从居住环境上讲，凤岭区域在一定程度比CBD核心区更有优势。首先，在空间密度上，凤岭区域明显低于CBD核心区，由于区域地理位置的规划，会展中心、体育馆公园、青秀山公园、石门森林公园等一些区位格局都基本稳定，所以不可能再像埌东区域那样集中出现大量的高密度建筑，也不可能出现富有现代化美感的建筑与原居民补偿自建杂乱的民居混合而立的局面；其次，这个地区住宅项目的产品价格低于埌东核心区，与埌东湖景公寓项目价格做比较，大约有10%-20%的落差，这样就可以吸引部分CBD核心区纯居住的需求。

好地段就有好房子，凤岭地区目前已经形成纯高档居住区。富人区一直被媒体和地产项目炒来炒去，但真正能够代表身份地位的成熟居住区域仍然很少，以南湖为核心周围观湖景的区域可以算一个，但由于历史的原因，以投资为主物业商务气息更为浓重，何况南湖区域可用于开发作房地产项目的区位已经十分稀缺，不太可能还会有更多的产品推向市场。有埌东后花园之美称的凤岭区又可算得上是另一个。充足的土地储备和优美的居住环境打造出埌东不可比拟的舒适的生活空间，“住哪儿？凤岭！”这样的反映明显代表了人们对一种区域和环境的认可。

3、优美的社区景观

社区规模化的发展也是因应消费者对整体环境的要求而产生。在整体上营造一个独具特色的、悠闲的自然环境，引入各种奇花异草，让业主充分感受回归自然的悠然生活。小环境更具备基本的绿化和美化功能，与大环境相融合，突出花园城市的特色。南宁市被誉为中国绿城，在园林绿化方面可谓下足资本。南宁凤岭区域的大盘的建设对于园林环境的建设均下足功夫，无论是树木的栽培还是水景的营造，均显示出较高的水平，与广州、北京的大盘相比毫不逊色。

凤岭大盘社区大多设有一条贯楼盘的景观主轴，同时通过景观主轴将各部分的中心绿地紧密相连，并通过各个休闲步行绿轴向每一个组团绿地、休闲绿地、宅间绿地渗透，形成一个连续的由点到面的整体绿化景观系统。绿化环境创意强调以乔木成林、常绿为主、四季变化的设计理念，并在中央绿地中突出湿地植物的特色。

荣和山水美地投入巨资建造800亩市政公园，更邀请了世界顶级景观设计公司进行创造性的设计，其四大人工姊妹湖结合着凤岭原生林木，为业主带来居于自然的亲近感受

香榭里花园采用多种多样的尊贵树种，结合法式园林，营造出一个独特的异域氛围。

4、功能重构 价值上升空间大

从南宁整体发展角度来看，凤岭区域属于城市再造类型。由于南博会的举办，面向东南亚，服务南博会，该区域又被赋予了新的历史重任，在功能上展开了新的定位，目前正处于资源重新整合、价值重新挖掘的时期。

历史和自然形成的文化特色是凤岭区域的最大优势之一。目前埌东CBD以会展中心为核心，面向整个东南亚市场，共同构造中国-东盟自由贸易区，相适应地就需要一个具有国际生活情调，共同促进商贸往来改革开放的前沿。作为中国-东盟博览会的重要配套项目，中国-东盟国际商贸城，不久的将来，将出现在南宁凤岭区内。

建设国际商贸城就是要为中国-东盟博览会以及与此相关的商贸活动提供完善的服务，使之成为永不落幕的博览会。已建成并投入使用的南宁国际会展中心、民歌广场在博览会期间承担主要会议及观礼活动，是博览会的基础设施，相对独立构成博览会“西园”。国际商贸城将扩充完善商务商业及文化功能，是博览会的补充设施，相对独立构成博览会“东园”。国际商贸城将扩充完善商务商业及文化功能，是博览会的补充设施，相对独立构成博览会“东园”。两园共处连绵低丘的北侧，由东至西的小东山、小南山、石门森林公园等自然景观带将东西两园连成一体，一脉相承。建成后的商贸城将与南宁国际会展中心、南宁民歌广场、石门森林公园共同构成了完整的博览会设施整体。凤岭，将随着南博会的开展，与埌东会展中心一并推道了历史的最前台。

由于地区先天条件比较好，凤岭将来的规划建设也将充分挖掘这个地区的价值潜力。同时，这个地区也没有像埌东CBD区域那样受到过多挖掘和炒作，所以价值上升空间还是比较大。

三、区域楼盘个案分析

目前凤岭区域业已成型的楼盘，在社会中有着较高的知名度，并且在市场上有着相当的占有率，能够影响整个区域甚至是整个南宁市房地产格局和走势的楼盘，我们将结合各方面资料，对区域内代表性的楼盘进行详尽剖析，最终判研未来区域的房地产的发展状况。

楼盘个案——香榭里花园

物业类别：住宅 物业地址：民族大道与竹溪路交叉路口

售楼热线：5539818、5539828 建筑类别：多层、小高层

项目进度：一期2002年10月开工， 2003年11月交房；二期2004年4月交房；三期封顶；四期建到二层。 价格范围：一期均价2880元/平方米；二期均价3000元/平方米；三期均价3200元/平方米；四期均价3300元/平方米。

项目概况 周边环境

开发商 广西东方房地产开发有限公司 该项目紧邻会展中心和市人大广场，，出行畅通，便利。由于所处区域为高档住宅片区，可享受到完善星级配套，如香榭里国际小学、北大南宁附属实验学校、金湖广场、医科大、石门森林公园、青秀山公园、南湖公园等。

代理商 宝资通项目咨询有限公司

物业管理 深圳鹏基

投资商 广西航洋投资集团有限公司

建筑单位

设计单位 德国GMP设计事务所

占地面积 20公顷

建筑密度 24.9%

小区总建筑面积 159594.5平方米 室内

地墙面水泥砂浆抹平

顶棚水泥砂浆找平

住宅建筑面积 146970.9平方米 门窗 入户普通木门，铝合金窗

建筑面积 146970.9m2 停车位 917个地下停车位，1：1设计。

绿化率 42% 交通状况 6路、42路、213路公交车经过

容积率 1.2 供电 自备应急品牌发电机组

结构 钢筋混凝土框架 供水 全自动恒压变频供水设备

电梯 名牌电梯 供气 管道燃气

外墙 高级涂料 厨房 管线预埋到位，预留管道燃气接口

小区配套 香榭里国际学校4100 m2、会所1958.6 m2、幼儿园1245 m2、商业街 通讯 有线电视安装到每户客厅和主卧，宽带安装到每户书房。

小结：

楼盘的户型特点及分配：

总户数917户，主力户型为120平方米左右三房和190平方米左右四房。

形象推广策略：

以大型户外广告牌、楼书、报纸、电视、广播等进行宣传。

广告宣传语：

香榭里，相伴七十年的生活梦想！

标注南宁未来！

香榭里，领航城市建筑未来。

新中央生活区居住典范！

整个销售情况的小结：

从2002年12月一期开盘至今， 20个月共销售住宅将近900套，目前销售率已达到97%左右。最近一次促销推广活动在2004年5月底，意图消化剩下的三十几套楼中楼，折后均价3300，为面积260～270㎡的复式，还有个别280㎡的三层复式。

工程进度：

一、二、三期已交房，四期全面封顶9月20日交房，12月整个小区可以全部综合验收完毕。

近期推广策略:

只在7月份以 “91％纯熟现房 汇集百家设计精髓 百套家装方案即将展示”，“现房香榭里”为最后的楼中楼作促销。近期没有其它推广计划。

该项目的优劣：

景观：有组团广场，湖滨漫步道；法国文化公园30000m2，4500m2水景；巴黎春天步行街。

香榭里国际中心（20万平米）-五星级酒店、高档写字楼、中央购物商场、酒店式服务公寓

新加坡DP公司设计，2004年投入使用。

价格情况：

该项目分四期建设，第一期开盘均价为2880元/平方米，以后每开一期，价格大约上扬150元/平方米左右。现推最后30多套现房楼中楼，折后价以3300元

客户群体分析：

地税局员工，公务员，IT业士，大学教授，私企老板。

楼盘个案——荣和山水美地

物业类别：住宅 物业地址：南宁市民族大道155号

售楼热线：5530885、5531885 价格范围：4500～2900

项目进度：该项目一期一、二、三组团及公建部分占地约300亩，2002年11月正式开工，到2004年2月10日，公建部分除会所正在作外墙外，其余都已完工；各组团交付时间分别为：一组团2004年4月、二组团2004年9月、三组团2004年10月。 建筑类别：多层、小高层、高层、阶梯住宅、连排别墅

项目概况 周边环境

开发商 广西华联房地产开发有限公司 荣和山水美地位于南宁市民族大道东段北侧，东邻南柳高速公路，南向石门森林公园和青秀山风景区，背靠高峰林场森林绿地，是南宁市重点支持开发的大型亲水生态社区。荣和-山水美地拥有便捷的交通：距南宁国际大酒店仅需5分钟车程，距梦之岛购物中心也仅10分钟车程。

物业管理 荣和物业

投资商 广西荣和企业集团

建筑单位 区一建四分、区二建二分及北流的几家建筑单位。

占地面积 目前开发的A地块占地600亩

建筑密度 19.6%

建筑面积 30多万平方米（含公建）

绿化率 51%

容积率 1.068 交通状况 6路、25路、42路、45路、52路、213路、603等路公交车经过。

结构 全框架，剪力墙

电梯 品牌未定 供电 自备应急品牌发电机组

外墙 日本SKK涂料 供水 全自动恒压变频供水设备

楼梯间 墙面刮腻子，踏步贴砖 供气 管道燃气

门窗 入户步阳防盗门 厨房 管线预埋到位预留管道燃气接口

卫生间 管线预埋到位 通讯 有线电视安装到每户客厅和主卧，宽带安装到每户书房。

阳台 锻造铁艺栏杆

小结：

楼盘的户型特点及分配：

该项目大部分为120平方米左右标准层三房和160平方米复式四房。所有的户型设计都过于紧凑，除主卧室还算合理外，其它的卧室和书房的面宽和进深都达不到目前当地人们正常的使用要求。

在五一推出的五组团总套数约630套，其中约有9%是75平方米二房，约45%是112~118平方米的三房，约18%是128平方米的3+1房。

形象推广策略：

以大型户外广告牌、公交车车身广告、楼书、报纸、电视、广播等进行宣传。

广告宣传语：

荣和山水美地相伴70年幸福

让世界向往的故乡

整个销售情况的小结：

到2004年春节前一组团小高层和二组团126套联排别墅全部销售完毕，目前剩下的20套三房大部分位于三组团，少数几间位于一组团。

五组团2004年5月2日第一次开盘推出500套，2004年8月7日第二次开盘推出160套。其中400套9月份交房，260套10月份交房。

近期推盘情况：

2004年8月7日第二次开盘推出160套湖景楼中楼，合计约18套，最高价4398，最低价4098。同日，三房标准层每平方米涨100元，楼中楼每平方米涨300元。

该项目的优劣：

优——总体规划设计人性化，布局合理。超大型社区内拥有自己的完善配套，包括：北大南宁附属实验学校、幼儿园、饮食中心、商业中心、豪华会所、商业步行街，并且所有的配套交付时间都先于住宅。在总体施工进度上也远远超过一般的房地产项目。精心包装的样板示范区也起到了推波助澜的作用。

劣——户型设计不合理。小区主入口出入存在安全隐患。

价格情况：

2003年8月16日开盘时的价格为：

小高层，3500~2700，均价3000

多层4300~2700，均价2900

2003年9月28日涨一百，2004年1月8日再涨一百。

2003年8月16日开盘时的价格为：

联排3700~3500，均价3600

2003年9月28日涨一百。

2004年五组团均价3300

湖景楼中楼合计约套最高价5100，最低价4000，均价4600。

近期主推119㎡到120㎡的三房，均价3300。

上月次推40套两房，均价3320。

客户群体分析：

该项目的目标客户群面向全区。其中有政界及企业内的高收入群体、各行各业的中产阶层。

楼盘个案――翡翠园

物业类别：公寓楼为主，别墅 建筑类别：多层、小高层

售楼电话：5522576、5522112 物业地址：民族大道168号

项目进度：一期3栋已交楼，二期3栋已封顶，准备销售 价格范围：均价3300（厨卫装修）

项目概况 周边环境

开发商 中房集团南宁房地产开发公司 紧邻新近投入使用的琅东客运站，交通便捷；周边在建的大型社区有新天地别墅区、荣和山水美地，几个大型社区相互呼应相呼支撑；项目东面有个大型养鸭场，西南北三面仍是荒地状况，现阶段仍缺乏完善市政生活配套支持

物业管理 中联金牌物业管理

投资商

代理商 中联圆梦

建筑单位 中建三局

占地面积 512多亩

建筑面积 47.88万㎡，共25栋 交通状况 6、42、45、60、213、613路等所有到琅东客运站的南宁、邕宁公交线路，交通十分便利。

绿化率 47.98

容积率 1.125

总户数 2166户 主力户型： 123-138三房，130套

容积率 1.125 建筑密度 16.2%

建筑间距 30～100米 开发规模 50套别墅、16栋多层、9栋小高层

结构 框剪、框架（别墅） 供电、供水、燃气 水电管道燃气到户，独立户外电水表、燃气表

外墙 高级外墙涂料 门窗 高级防盗入户门，

室内 地面铺瓷砖（现楼）或水泥抹平（准现楼），墙身、天棚刮腻子；厨卫精装修 小区智能化配套 高级可视对讲系统（每户一个终端）、煤气感应、火警感应及中央报警系统

电梯 美国高速免维护电梯 通讯 宽带网、电话线、有线电视电缆到户

小结：

楼盘的户型特点及分配：

主要以三房四房为主，其中东坡、东日、东升阁为带电梯11层小高层（地下1-2层架空停车）；少量100㎡二房已售完；128-149㎡三房为主力户型；楼中楼为180-260㎡的四房。

形象推广策略：

大型广告路牌、主流报纸电视媒体、楼书等进行宣传，中房老客户使用社区配套设施可以享有优惠。

广告宣传语：

生态家园；科技缔造、自然享受

销售情况小结：

一期已基本售完，其中龙睛庭已入住，东日阁、东升阁已交楼尚有少量3房四房空余；二期东坡阁、龙吟庭已封顶，准备5月左右销售；装修附加到房价的销售方式，使单价偏高，销售稍缓慢

价格

近期推盘状况

2004年7月底开盘，推出360多套准现房。其中龙盈庭为多层，以三房为主，2004年10月底交房。东升阁、东坡阁为小高层2004年12月交房。厨卫精装修。最高价3360，最低价3120，均价3200，一次性付款九六折，按揭九八折。目前销售率达60%。

该项目优劣势分析：

中房集团，品牌实力影响。国家康居示范工程，品质保证；计划设中小学、托儿所、小区会所、超市、医院等配套齐全；带装修销售，总价偏高。

价格状况

一期最低价2850 现场价3086-3600，均价3300，楼层差价30-50

客户群体分析：

总价40万以上，以南宁中产阶层为主，包括高层领导、公务员；国有企业、银行等团体，私企的老板等

楼盘个案――香格里拉

物业类别：公寓楼 建筑类别：小高层

售楼电话：5532388 5533399 物业地址：民族大道168号

项目进度：一期4栋已交楼，二期5栋已封顶，2005年3月交楼 价格范围：均价3000

项目概况 周边环境

开发商 广西聚源房地产开发有限公司 紧邻新近投入使用的琅东客运站，交通便捷；周边在建的大型社区有新天地别墅区、荣和山水美地，几个大型社区相互呼应相呼支撑；项目东面有个大型养鸭场，西南北三面仍是荒地状况，现阶段仍缺乏完善市政生活配套支持

物业管理 深圳鹏基物业

投资商

代理商 金色创意

建筑单位 多个施工单位参与建设

占地面积 72多亩

建筑面积 共8栋 交通状况 45、60、213、613路等所有到琅东客运站的南宁、邕宁公交线路，交通十分便利。

绿化率 38.36%

容积率

总户数 878户 主力户型： 123-138三房，130套

车位 350 建筑密度 27.87%

建筑间距 30～100米 开发规模 4栋12层小高层、5栋18层小高层

结构 框架 供电、供水、燃气 水电管道燃气到户，独立户外电水表、燃气表

外墙 外墙瓷砖 门窗 高级防盗入户门，

室内 地面水泥抹平，毛胚 小区智能化配套 高级可视对讲系统（每户一个终端）、单元入户门

电梯 品牌电梯 通讯 宽带网、电话线、有线电视电缆到户

小结：

楼盘的户型特点及分配：

主要以三房四房为主，其中四房两厅：145㎡—167㎡；三房二厅101㎡—139㎡；二房二厅80㎡—86㎡。所有户型均设有观景阳台和生活阳台。

形象推广策略：

大型广告路牌、主流报纸电视媒体、楼书等进行宣传。

广告宣传语：

白领社区、精英领地；缔造“会展经济圈”的精英社区

销售情况小结：

一期2003年3月开盘，推出1、2、7、8号楼至5月全部售罄。

2003年11月30日，退出二期4号“青云谷”、5号“碧云天”。2004年4月23日推出保留单位：凌云居（3号楼）、紫云轩（6号楼）

近期推盘状况

2004年7月底开盘，推出360多套准现房。其中龙盈庭为多层，以三房为主，2004年10月底交房。东升阁、东坡阁为小高层2004年12月交房。厨卫精装修。最高价3360，最低价3120，均价3200，一次性付款九六折，按揭九八折。目前销售率达60%。

该项目优劣势分析：

主题园林设计、聘请深圳鹏基物管

价格状况

一期最低价2850

目前最高价3400元，均价3000元，最低价2800元。

客户群体分析：

楼盘个案——佳得鑫水晶城

佳得鑫水晶城

物业类别：商住混合 物业地址：南宁市金湖路北段西面

售楼热线：5537991、5537992 价格范围：3200-3800(住宅)

项目进度：负一层在建,预计2006年6月交付 建筑类别：高层商住楼

项目概况 周边环境

开发商 南宁佳得鑫房地产开发有限公司 项目位于琅东核心地段金湖广场，交通便捷；周边开发的写字楼林立，毗邻金湖广场，未来商业商务氛围较浓厚。

策划代理 宝资通

广告推广 香港俊朗

设计单位 香港华艺

占地面积 23745㎡

建筑面积 17.4万㎡

绿化率 40%

容积率 4.7

小结：

楼盘的户型特点及分配：

1F-4F层商业广场,5F层架空花园,6F-31F为2栋住宅塔楼，另有1万㎡园林广场。住宅户型为：二房：约86—93㎡， 三房：约93—133㎡，四房：约164—174㎡，其它：约193—237㎡。以100-180㎡三四房为主。

形象推广策略：

工地现场户外广告牌、专递、楼书、南国早报、路牌、电视媒体宣传。

Ⅲ 我想知道，建筑用的那种砖，销售渠道和销售策略都有哪些

关心投标市场，经常去参与发名片

Ⅳ 房地产住宅项目营销战略研究论文三

房地产住宅项目营销战略研究论文二
房地产住宅项目营销战略研究论文

房地产住宅项目营销战略研究论文三
第二节 营销风险
房地产不仅仅是一个高收益的行业，也是一个高风险的行业，特别由于房地产项目投资价值大，周期长，实物形态是不动产以及市场竞争不充分、滚动开发的特征，控制风险就是项目总体营销战略中的一个重要部分。
1、营销风险内容
房地产投资中所存在的风险主要包括政治风险、经济风险，另外还包括一种其他投资方式所没有的或然损失风险。其中，政治风险包括时事风险及政策风险，时事风险主要是指国际、国内的社会形势、政治时局等因素引起的风险；而政策风险包括产权风险、法规风险、税收政策风险等。经济风险则包括了市场风险、财务风险、利率风险、购买力风险、流动性风险等（详见下表）。

房地产市场的风险程度分析表
市场风险 房地产市场 公寓
政策风险 政策环境风险 3
经济体制改革风险 3
产业政策风险 3
土地使用制度改革风险 3
住房制度改革风险 2
金融政策变化风险 3
环保政策变化风险 3
社会风险 城市规划风险 2
区域发展风险 2
公众干预风险 3
住客干预风险 2
治安风险 1
经济风险 市场供求风险 1
财务风险 1
地价风险 2
融资风险 1
管理风险 3
国民经济状况变化风险 3
技术风险 建筑材料改变和更新风险 4
建筑施工技术风险 4
建筑设计变化或计算机失误风险 4
设备故障或损坏风险 4
信息风险 3
说明：1表示最严重；2严重；3一般严重；4不严重；5没有影响。
资料来源：根据栖霞建设集团统计调查资料

由于房地产供应的时间误差，致使房地产商错误地估计供需关系，形成错误的决策会造成风险。例如，当楼价因供应短缺而上升时，开发公司便纷纷兴建楼宇，但由于房地产的开发建设耗时较长，因此虽然待建楼的总体规模已远超出实际需要，短期内楼价仍会上扬。一旦新楼落成，楼价就会随楼房落成而下滑，原因很简单：供过于求。因此，要防止这种投资风险，在投资时切实做好调查研究，找出真正的供求关系。
定位不准确也会造成风险。比如，在中国的14个国家级经济技术开发区，都有房地产公司在那里大兴土木，大规模开发公寓住宅项目。其结果也可想而知，那些在外资企业打工的白领们，本来就痛感于与市区都市生活隔得太远，又如何愿意在这里买房定居，把自己完全封闭起来呢？
又如，有的发展商在步行购物街开发高档住宅，楼盘虽处市中心，但其功能与街区功能不相符合，其结果自然是那里商业越旺，住宅越难销。
不对街区功能进行透彻的调查分析，就不可能对项目作出准确的功能定位。任何项目都不是孤立的，它只能在某个特定的环境中充当一个角色。定位出现偏差，产品卖不出去，是因为投资商在投资决策时没有对街区功能进行认真的研究分析。
2、风险的控制
由于开发建设周期长，期间环境变化不可避免，因此房地产项目风险是客观存在的。一般来说，房地产开发企业可以通过以下几种策略来控制风险：
1）做好充分、详尽、正确的前期分析预测
要从根本上解决风险控制的问题，必须在前期阶段做好充分详实的市场调查，并对可能出现的环境变化做出正确的预测，以实行正确的决策。包括投资项目的选择、区位的选择、质量的选择、筹资的选择等，这样就能把不确定性降低到最低限度。
以北京万科为例，该公司在方案设计之前，往往会给出一份建立在大量市场调研和开发经验基础上的设计要点，作为规划师、设计师构思方案的基本要求和设计参考。
2）项目定位档次适度超前
在充分调查分析市场需求水平的基础上，住宅项目定位档次决不能过低，也不能过高，要适度超前，适度引导消费，以适应消费者需求水平和消费品位的提高。
3）正确把握项目的开发节奏
项目定位一旦确定后，各开发建设环节务必紧凑，加快工作节奏，要尽可能的缩短规划设计周期、工程建设周期和销售推广周期，尽快地把项目推向市场销售，促使签约成交。

第三节 项目开发的节奏
1、项目开发的时间节奏
房地产项目开发要注意时间节奏的主要原因是：
1、房地产项目的市场环境是变动的，这就要求项目具有适应外部市场环境的性能，以期对营销战略进行适当的调整；
2、房地产项目本身的战略目标要求，是以赚取最大利润为目标，还是以资金流转迅速为目标，或者是以树立品牌为目标，目标不同，就需要不同的开发节奏。
根据上述的两个原因，房地产项目开发节奏就产生了一些实际操作方法。
1、紧凑型
紧凑型的开发节奏一般是以资金流转迅速为目标，不追求高的利润，注重项目的现金流，多以“薄利多销”的形式，快速出手，通过滚动开发，用规模来实现利润目标。
以南京的锦绣花园、碧水湾为例，项目的选地均为偏远的郊区，碧水湾楼盘的价格以1200-1300元/平方米开盘，然后逐渐小步加价，项目快结束时价格提升到1800元/平方米，项目的综合价格在1500-1600元/平方米，这个综合价格比周围的楼盘低200元/平方米左右，所以14万平方米规模的小区在半年内即基本销售完毕。房地产开发企业在碧水湾的销售款到帐后，迅速将资金投入到锦绣花园的开发中去，锦绣花园的位置更偏，也以1200-1300元/平方米的价格开盘，迅速吸引了大批购房者前去购买。
2、长期型
当房地产开发企业实力雄厚，资金充足时，可以选择长期型的开发节奏。因为一般说来，在经济大环境较好的时候，如果地块选择得当，地块的价值总是在不断上升的，将项目的开发期拉长有利于赚取更多的利润，或者有利于树立房地产开发企业的品牌。
以南京的梅花山庄为例，房地产开发企业在月牙湖居住区有一块面积较大的土地，可供开发的项目建筑面积约20万平方米。当月牙湖居住区成为南京房地产市场的一个热点时，各家房地产开发企业纷纷进入到这一区域开发，梅花山庄的房地产开发企业仁恒地产没有急于开发，而是根据市场上的购房需求不断调整，从刚开始的普通公寓，到高级公寓、再到目前的5幢高层“湖畔之星”，物业的品质越来越高，并通过不断的宣传树立了仁恒地产开发高品质物业的良好形象。
3、调整型
当市场发生变化时，要根据市场的变化及时调整项目的营销战略。
以南京的方圆绿茵为例，由于率先在城北地区开发了高品质社区，房子销售情况很好。但是当南京要建地铁的计划被批准并开始实施时，当方圆绿茵的品牌形象在公众中逐渐树立时，对项目的部分房子就可以进行销售控制，等价格上来后再对外销售。
4、均衡型
项目的销售量和竣工量保持平衡，这是万科地产率先研究并实施的开发节奏。
以上海万科地产为例，事先预测未来的销售量，然后安排竣工量，从而避免房屋竣工数量跟不上销售或者是竣工数量超过销售产生一定的空置这样的情况发生，目前上海万科基本上能做到每半年交付一个住宅组团。

2、项目开发的空间节奏
从对消费者购房行为的调查看，房地产项目在空间上的各个组成部分受到的“关注”是有差异型的，这就使房地产开发企业在制定总体营销战略时必须考虑到这种差异性的存在并且利用这种差异性。
1、入口和内部的开发顺序
消费者出于私密性的考虑，喜欢购买小区内部的房子，房地产开发企业可以先开发小区入口处的房子，价格较内部部分的低，待入口处的房子销售的差不多时，同时价格又已经上升时，再开发小区内部的房子。
2、离景观远近的开发顺序
消费者喜欢离景观较近的房子，房地产开发企业可以先开发离景观较远处的房子，价格较低，同时又可以聚集人气，待价格已经上升时，再开发离景观较近处的房子。
以上海浦东的天安花园为例，该项目南临世纪公园，房地产开发企业先开发了小区北面的房子，价格开始只有4000元/平方米，两年后，最后开发了小区南面离世纪公园最近的房子，这时价格已经上升到13000元/平方米。
3、多层、小高层的开发顺序
在多层、小高层同时存在的情况下，消费者将首选多层，而对于小高层，消费者更愿意选择现房。所以房地产开发企业应尽量避免在项目开发时，同时将多层和小高层推向市场，在建设方面，由于小高层的工期比多层的工期长，两者可以同时开工。
4、配套工程的开发顺序
为消除消费者的顾虑，增强消费者的购房信心，有实力的开发商已开始打破常规的“先住宅、后配套”的建设程序，而先开发建设会所、中心花园及主要环境景观工程，甚至于在（小）高层主体建至三、四层楼时（脚手架悬挑），就开工建设小区道路、外排管线工程和组团绿化环境工程。这样提前兑现承诺，一方面可以大大促进销售，加快资金周转率；另一方面也有利于全面提升销售价格，获取超额利润。

第七章 主要营销战略
本章主要研究经过市场定位和项目定位环节之后，营销战略管理过程中的产品战略、价格战略、推广战略和品牌战略，由于和制造业不同，房地产住宅项目营销的渠道相对简单的多，在本章中就不做专门研究。
第一节 产品战略
与价格战略、推广战略和品牌战略相比较，对产品本身的投入可以说是实实在在的营销行为，它对销售的影响力是其他营销方法所无法取代的。
1、产品战略的制定思路
在前面关于项目定位的叙述中，已经提到了产品战略的制定思路。一种是根据定位市场的需求和行为特征直接确定产品差别化的内容；另一种是先根据定位市场形成项目定位，取得产品差别化的基本思路，然后再将差别化的思路具体体现到产品的各个方面中。
1）房地产产品战略的制定具有整体性。
凡是提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形建筑物、构筑物和各种无形服务均为房地产产品。前者主要包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等；后者则主要包括可以给消费者带来附加利益和心理上满足感及信任感的服务、保证、物业形象、开发商和代理商声誉等。所以，房地产产品包括三个层次的内容：核心产品、形式产品以及延伸产品。
核心产品，是房地产整体产品概念中最基本的层次，为消费者提供最基本的效用和利益。如果物业没有使用价值，或者使用价值不能满足人们某种特定的需要，就不可能有实际的销路，势必造成闲置。
形式产品，即产品的形式，它是目标市场消费者对某一需求的特定满足形式，一般以物业的质量、套型、外墙装饰、环境景观、品牌等不同的侧面反映出来。房地产的基本效用都是通过产品形式得以体现的。
延伸产品，是房地产各种附加利益的总和，通常指房屋的售后服务，如房屋的说明书、按揭保证、物业管理等。在现代市场营销环境中，房地产开发企业销售的不只是特定的使用价值，而必须是反映房地产产品整体概念的一个系统。
必须说明的是，虽然核心产品是产品的基本，但对于一般消费者来说，理解房地产产品的基本价值还是有一定障碍的，所以形式产品及延伸产品在沟通中显得更为重要。形式产品可以使消费者较全面地理解和认同产品，而延伸产品能给消费者带来更多的利益和更大的满足感。
2）房地产产品战略的制定具有适应性。
除了尽量考虑到消费者更多的需求，有时候还应该考虑到消费者的接受程度，有的放矢才可能收到事半功倍的效果。譬如装饰标准，在上海，因为上海人节俭且喜欢自己摆弄，所以所销售的楼盘最好是偏重于室外和公共部位的精心装修，而对室内的装潢则一律从简，这样，成本低，效果又好。
3）产品战略制定是否有利销售宣传也是一个重要考虑因素。
同样两个产品规划方面的建议，一个在销售上容易显现，另一个则不容易表达，这就需要我们在兼顾产品品质的基础上，注意恰当的选择。
4）投入和产出的价值比是产品战略的最后决策准则。
和其他营销组合不一样，房地产产品战略在产品规划方面的投入往往是巨大的，也是很难修正的，因此只有迎合市场需求的产品规划才能最终取得丰厚的效益。
2、产品规划
市场定位明确了项目的目标市场，项目定位明确了项目的特色或营销主题，如：水景住宅、山景住宅；产品规划则是对项目定位的具体体现。
房地产的产品规划可以通过以下两个方面来理解：
第一方面，简称“壳”。它是指单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由其延伸至整个大楼或小区的面积（格局）配比，外观造型（社区环境）和总体功能规划等等。它是产品最基本的要素，不但是客户在购房时最为关心、最先考虑选择的条件之一，更是房地产开发企业在市场检验中，判断其投资是否成功的最为关键的一环。在营销组合的产品策略方面，因为‘壳’的变动更伤筋动骨，更费时费力，是最难调整的要件。所以，它的前期规划就显得尤其重要，一般到了中后期，是不作任何大的更改的。
第二方面，简称“体”。它是指对整个大楼或小区，满足人们日常生活或工作需要的各项设施的全面配置。它包括水、电、煤、通讯、装潢、保安和保洁等等各个方面的最基本功能配置，是对‘壳’的充实和完善。随着人们生活水平的不断提高和科学技术的迅猛发展，不但一些基本配置的标准在逐渐提高，而且有很多额外的娱乐休闲性质的公共配套设施，也已经在不少住宅小区中出现，如社区俱乐部，网球场，游泳池等等。
有关上述两个方面的基本要求，国家颁布了相关的设计和建设规范来加以约束。因此，一些最基本的配置，房地产房地产开发企业都会尽力办到，这不但是楼盘建设的品质底线，而且也是对消费者最基本利益的保证。但随着市场的竞争日趋激烈，简单的配置已不再具有吸引力，如何通过更符合时尚的房型设计、新型建材的运用和一些娱乐休闲设施配套的添加来提高产品的竞争力，吸引更多的客户，已渐渐成为发展商们的共识。
产品规划特别要注重各构成要素间的相互协调配合关系：
1） 户型设计。户型设计应根据项目定位，以满足使用功能为前提，面积大小、层高、户室比、平层与错层等要合理搭配。户型设计时一般应考虑2-3种主力户型，占总户数的80-90%。同时要特别注意底层和顶层户型的设计处理，现行通常的做法是：底层增加一半地下室，即解决了防潮的问题，又增加储藏空间；顶层利用坡屋顶做成跃层，以利客户以较低成本获得更大的使用空间，但要注意屋面的保温隔热、防水处理问题，并要控制好户型总面积和总售价，避免与市场定位发生矛盾。
2） 规划布局。规划总平面布局既要注意住宅间距、朝向、道路骨架、容积率和覆盖率的合理性，还要处理好集中性与均好性的关系、多层与（小）高层的比例关系以及组团行列式、围合式、点群式的组合关系，同时要注意配套设施建设（会所、超市、幼儿园、运动健身休闲设施等）的规模、档次的科学性和合理性。
3） 建筑品质。要注重建筑内在品质的提升，大力采取代表住宅产业化发展方向、科技含量高的绿色环保型品牌材料，保证产品的内在使用价值。环境景观建设要坚持“以人为本”，突出均好性（整体性）、自然性和参与性，同时要采用成熟的智能化技术并留有发展改造余地，以确保物业长期保值、增值。
4） 立面风格。建筑是一个时代技术与文化的外在表现，要体现时代精神，崇尚简约、美观、和谐；更要吸取中国传统文化精华和地方民族文化精华，以形成独具地方特色的现代居住建筑。

下表是一个按照家庭的历史阶段细分的市场定位对产品战略的各个方面影响程度的例子。

Ⅳ 求一份建筑业发展前景调研

与来传统的建筑领域相比，智源能建筑行业绝对算得上是大建筑业里的“少壮派”：起步晚，发展快，而且以涉及专业多、配套产品和技术繁杂著称，可谓是一颗冉冉升起的新星。
前瞻产业研究院智能建筑行业研究小组指出，对中国而言，智能城市的真正价值在于帮助向和谐城镇化转型。因为技术的发展应用使得从农村到城市的平稳转变成为可能，并帮助中国原有的经济增长模式从投资型、出口型发生转变。
前瞻产业研究院发布的《2014-2018年 中国智能建筑行业发展前景与投资战略规划分析报告》显示，随着我国房地产业的迅速发展，房地产开发商和投资商对建筑智能化日益重视，高档商业楼盘、政府办公楼、智能化家居、体育场馆等建筑对智能化的应用越来越广泛，对智能化功能的要求也更趋向多元化和综合化。与此同时，国家大力倡导的节能建筑、绿色建筑都与智能建筑联系密切。在市场自发需求和政策鼓励的推动下，我国建筑智能化市场前景十分乐观。

Ⅵ 市场营销课程有什么

市场营销课程如下：

《管理学》、《微观经济学》、《宏观经济学》、《市场营销学》、《管理学原理》、《消费者行为学》、《广告学》、《商务谈判》、《营销组织与推销管理》、《营销策划》、《国际市场营销学》、《品牌与形象战略》、《营销伦理》、《服务营销》、《网络营销》等。

1、《管理学》是一门综合性的交叉学科，是系统研究管理活动的基本规律和一般方法的科学。管理学是适应现代社会化大生产的需要产生的，它的目的是：研究在现有的条件下，如何通过合理的组织和配置人、财、物等因素，提高生产力的水平。

2、《微观经济学》（Microeconomics）(“微观”是希腊文“ μικρο ”的意译，原意是“小")又称个体经济学，小经济学，是现代经济学的一个分支，主要以单个经济单位（单个生产者、单个消费者、单个市场经济活动）作为研究对象分析的一门学科。 微观经济学是研究社会中单个经济单位的经济行为，以及相应的经济变量的单项数值如何决定的经济学说。亦称市场经济学或价格理论。

3、《宏观经济学》，英文名称Macroeconomics，是使用国民收入、经济整体的投资和消费等总体性的统计概念来分析经济运行规律的一个经济学领域。宏观经济学是相对于微观经济学而言的。

4、《市场营销学》就是商品或服务从生产者手中移交到消费者手中的一种过程，是企业或其他组织以满足消费者需要为中心进行的一系列活动，市场营销学是系统地研究市场营销活动规律性的一门科学。

5、《广告学》是一门独立的学科，它是研究广告活动的历史、理论、策略、制作与经营管理的科学。有关广告的知识，起初只零星地见之于新闻学科和经济学科的部分章节内，且很不成系统。到现在为止，广告知识仍是这些学科的组成内容之一，如新闻学、市场学、企业管理学、商业心理学等都论述到广告的内容。

(6)建筑营销策略扩展阅读：

就业简介

市场毕业生可以从事市场调研、营销策划、广告策划、市场开发、营销管理、推销服务和教学科研等工作。市场营销人员是大型企业不可缺少的人才，多数小企业容易混淆销售与营销的概念。

主修课程工商管理、基础会计、财务管理、管理学基础，市场营销学、市场调查与预测、市场营销策划、商务谈判、人力资源管理、经济学基础、商品学、统计学、电子商务、物流管理、国际商务、客户关系管理等。

参考资料来源：网络：市场营销专业