⑴ 如何将商铺招商做好
将商铺招商做好的办法如下:
1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主,招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让;如商户只能接受只租不买的形式,可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。
2、项目主要为自营型商铺,将商铺一定年限的产权完全转移给投资人,由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营
3、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺,如某些连锁超市。为了加快发展商的资金回笼,可先将商铺先租给投资者经营一定年限,然后再将其产权转移给有购买意向的客户
4、对商铺进行业态布局进行初步规划,根据规划业态,针对性地寻找投资商户进行招商。
5、目标商户定位为全国或江华码市知名商家和连锁企业。但商铺买家除这些知名商家企业外,也可以为其他有购买能力的任何目标群。
⑵ 如何进行临街店铺招商
这里有个案例,可以借鉴一下:
商铺招商方案
第一部分:项目商业经营规划
一、整体商业定位
商业项目的前期定位,要根据区域市场的居民消费水平,消费偏好决定!最好先做一个详细的市场调研
二、项目主题概念提炼
商业项目的策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广场”的概念,因此对商铺的定位可延续原有的理念。
商铺招商方案 主题一:“城市客厅”——人气
业主的第二客厅,依据其超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路,将成为惠州市的“城市客厅”,成为人们休闲购物心之所向的地方。项目所处的麦科特大道,是惠州现代城市建设景观最具代表性的区域之一,无论是现状,还是远景规划,都是广州当之无愧的“城市客厅”,并成为展示惠州新形象的一个窗口。风尚国际商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个城市建设和经济发展,成为人们新的生活聚集地。
商铺招商方案 主题二:“城市休闲生活广场”——氛围
城市园林休闲空间拥有商业广场、叠级树池、春主题雕塑、玉柱喷泉叠水、望秋亭、水景墙、秋主题雕塑、景观柱灯、特色风格雕塑、休闲广场等,景观丰富,彰显从容与健康。
同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心,将生活与休闲完美结合,突显现代城市人们的生活方式。
商铺招商方案 主题三:核心区的时尚中心——活力 三、商业功能定位
打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场,以此来满足惠州市中产阶级休闲文化需求,从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。
随着人们消费水平的提高,单纯的购物服务已难以满足顾客的需要,利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势,因此,我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客,带旺商场。我司建议的功能如下: 功能 内容
百货 珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、电子
超市 日常生活用品
餐饮 冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆
娱乐 小型影视厅、卡拉OK、歌舞厅、游戏机、保龄球 休闲 书店、音乐城、文化廊、水族馆
服务 美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身 、足疗保健 修理 家电维修
商务 商务服务中心、银行、证券、基金
对于零售业,我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮以简洁式、休闲式为主,主要是为了实现商场的购物人群的便利,但为保持环境清洁,拒绝有厨房的餐饮行业。
⑶ 商业项目招商的各种说法、操作方法、牢骚及案例
商业项目招商的各种说法、操作方法、牢骚及案例
从本世纪初开始:许多做住宅产品好好的房地产开发企业终于耐不住寂寞与诱惑一头扎进开发商业地产的汪洋大海之中,这其中有的开发商呛了多少盐水终于游到了彼岸,有的刚下水就不见身影,有的则还在波浪中垂死挣扎,有的早早举起求救的双手,只有少数开发商能一帆风顺……
这是为什么呢?笔者在担任上海文博堂不动产营销机构商业地产的首席策划的几年间,经历了数十个商业楼盘的营销策划,其中的酸甜苦辣和喜怒哀乐自然能就商业地产说几句闲话……
一、 商业地产成功与失败的原因在那里?
成功者:根据笔者公司的分析:一定规模的成功商业楼盘大多集中地1—2线大都市:如北京的王府井边的东方新天地;上海的徐家汇商业区;无锡的崇安寺生活步行街区;南通的明都广场;苏州的左岸步行街等。我们发现上述商业楼盘只所以较为成功是因为:①大多在传统的商业街区。②大多开发商具备一定的实力,包括开发商一开始就有“放长线钓大鱼”的理念与目标③大多有合情合理的开发规模,合情合理的商业定位④大多有科学的规化,科学的招商、科学的售留比例。失败者:与上述相反:①大多规模过大,过多讲究所谓的后现代,在造这个城市10年后或若干年后的商业物业;②大多开发商以出售物业为终极手段与目的;③大多开发商盲目的在一些3—4线城市开发所谓“城市名片工程”;④大多开发商是先造建筑产品、先出售建筑产品,不讲究功能定位+招商先行+合理售留;⑤最致命的是大多开发商不讲究合力打造,即专业的商业物业营销策划公司+良好心态与一定实力的开发商+一定支撑空壳的商户(商业品牌)
下面我用实例进一步说明:
江南的无锡崇安寺生活步行街区,从去年12月2日开盘至今,物业平均单价高达6万元/平方米,这种单价在长三角乃至全国的地级城市中格外少见,但销售半年来第一期4.5万元平方米,既然完成了50%的销售面积,回容资金高达1.5亿元多,开发商的开发成本与基本利润几乎基本垂手可得,这是为什么呢?笔者在担任其项目营销总策划时:得出如下几点,①开发商是公私合营的实力开发商,②开发商在开发之前就布下做长线的态度与观念③此项目是传统的商业中心,是无锡市商业文化的发源地。
其于上述三大支撑当后盾,所以我们在给物业定价时,一层定到8万—15万/平方米不等,二层与三层定到4万—3万不等,连地下商铺也定到3万元左右,可说创造了一个中国商业物业地级城市的销售定价之最,在招商时我们几乎没有花多大力气,许多知名商家纷纷主动入驻,当然在整合营销时我们全面制定而实施了一系列的科学而有实用的方案,但我们还是认为文博堂并非多大本事,一切几乎水到渠成,现在崇安寺第一期成功开街,特别是双休日人山人海。事实证明产品定位、物业定价、商铺销售、商业招商、项目开街是比较成功的,剩下的可销售面积,虽然销售不冷不热,但步步为营,其开发商的心态更是不急不躁,运筹帷幄,一句话万一销不完就“自留”……
在这其中我们还做了一个南通的明都广场,此项目也在南通的壹街区,自然也不要采取什么大张旗鼓的招商,一切运作平稳,相对而言,我们在江苏淮安市接触的一个看起来极漂亮的大型商业项目其运气就不佳了,开发了4万多平方米,无论开发商怎么使劲吆喝,开盘半年了销售不到10%,其原因一分析:①盲目开发大面积②单价定位与城市发展潜力不相符,超前无边了③先不做任何招商,开发商资本运作又出现了紧急,不可能心平气和的做好商气、人和,这种项目,这种心态,我们自然就不敢接盘了。
二、商业地产成功运作的关键在那里?
今天先说一说服务于商业地产项目运作的3个主要组织结构(包括开发商)的完善与合力,即3合1=安全运作商业地产项目;
A专业的商业物业营销策划机构,是第一个“一”。
那我们怎么去考察这个“一”呢?在商业物业遍地开花的同时,相应而来的是层出不穷的商业地产策划公司与代理公司,还有商业管理公司,我们认为作为商业物业的开发商,在开发一个商业地产项目临前,首先需要的是一家比较专业的商业地产营销策划公司(绝对专业的没有!)。而不是商铺销售代理公司或商业项目管理公司,因为大多销售代理公司是取其销售量的佣金为目的,商业管理公司是以开街后的商户管理与物业管理为己任,目的与服务决定了它的运作措施与运作手段,而商业地产营销策划公司应具备这么几个专业服务:①项目市场调研与项目可行性分析专业服务+②前期功能与业态定位专业服务+③招商策划与实施专业服务+④商业地产的“置业顾问型”营销策划专业服务。那么我们怎么考察这种机构,第一,要看它的原来案例;第二,要看它的服务范围与专业性;第三,要特别重视它对本项目的第一次提案。笔者带领文博堂在安徽的一个较贫困的小县城考察了一个3万平方米的商业项目:通过市场调研我们发现其体量过大,市场容量万不能接受,所以我们在第一次提案时先建议开发商砍掉1/3的面积,这可是要了他的命,首先开发商硬是不同意,认为砍掉的就是可销售面积,就是大把大把的利润,后来我们给他摆事实,讲道理,把市场容量分析很耐心的讲给他听,到最后甚至提出如不能接受我们的建议就拒单,后来在我们软硬兼施之下,勉强同意了。现在此项目开街了,事实是开业率是2万平方米的70%:出售也只有60%,开发商今天回想起来还心有余悸,很忠诚的感谢我们当时缩小规模的坚决态度,只问:你们为何判断这么专业?我们并非绝对专业,但比开发商对市场更敏锐……
B、良好的心态与一定实力的开发商支撑,第二个“一”
即所谓良好心态是指:你开发这个商业地产项目的全部目的是什么?你有多少能力与耐力来开发?招商是手段还是目的?你准备售出多少,自留多少,上述看似简单平常的几个问题,你在出手之前,必须扪心自问,而且你必须回答自己,还要把你的回答真实的告诉你的策划与顾问公司。如下:我做两个上述的选择题;
我们认为开发商业地产项目目的应该是两个,①获利,但不应该是“最大空间的利”。而应该是“最合理的利”,要留有10%—20%的利益空间给投资者(除非你的项目是无锡崇安寺);②开街:要开发商去经营商业自然是强人所难,不妥;特别是我们的“国情型的开发商”但你至少要做到比较成功的开街,这个成功开街就是签定一定年限的商户70%的开业率。
我们认为:售多少,留多少,首先是在你的能力(实力)与耐力(长线)为基础之上,我们主张,通常的商业地产项目应该是售65%/。即回来本钱与基本利润(65%还回不来本钱与基本利润就有问题了)。35%是暂留。.可进可退的留,开发商留持物业的优劣在,我们认为:劣只有一点(看起来触手可得的果实应该让它自然熟透了掉下来),就是不能“马上到手”。而优则有:①开发商自留35%的物业,便于资本运作,特别是在资本市场往后更难融资的情况下。②有35%左右的自留物业是开街前招商与业态定位的巨大支撑③自留物业的售价通常随着时间的增长而有一定的增值空间
所以,自留物业不但是考验你的资金实力,更多是为了项目的整合营销与整体运作,是商业项目成功保障的一块进退有余的“自留地”。
C、一定商户与商业经营品牌的提前介入,第三个“一”
我们在做南昌一个商业项目时,首先考虑是“招商”之前的“亲商”,即开街时你来不来是另外一回事,但我现在就邀你来做顾问,根据对项目的功能与业态定位,我们事先可邀请(根据前期的业态定位)许多类似的经营性商户与相应品牌提前介入,前年南昌的这个3.5万平方米的项目还未开工,我们就力邀了10多家有代表性的商户到项目施工现场走马观花,谈天说地 ,其目的就在于让准商户提前进入环境,引导它对号入座,这样反复来几次,我们对其定位心中就更有底了,又交了不少商友,而且还能不断修饰与完善原来的定位方案,这样做还有一个目的就是把功能定位与招商定位的前期市场调研变为了提前的招商营销过程,后来“一石双鸟”既为定位积累了技术资源,又为招商营销积累了客户资源,何乐而不为呢?开街后,我们走在这条街上看到许多熟悉的商家面孔,这些商户是在项目开工前就曾相识了。
上述A、B、C就是我今天的闲话要点,做商业地产在整合一切有用资源之前首先整合你们的“组织资源“即专业的商业地产营销策划机构①+良好心态的一定实力的开发商支撑+一定商户的提前参与与介入=比较安全的商业地产运作,商业项目的安全就是成功了,我把它称为3合1合力安全运作。
最近出差受刺激了!回总部革命!不就是销售代理嘛
一直和朋友们在讨论,我们做商业策划、招商和后期经营管理(或者经管顾问)的,在商业房地产里面的角色重要性。我始终认为,开发商首先应该聘请我们这类公司早期就介入商业项目,但是现状是发展商往往先决定销售代理公司,我们接的项目往往都是通过销售代理公司发过来的,协助销售炒高售价的道具。
最近知道一个项目发展商不惜100万聘请后期经营管理公司的老总,在项目刚开始挖地的时候就要到职,真的佩服这个发展商。
曾经遇到过销售代理公司的人,要求我们在还没有做商业调研和商业策划的前提下,许诺2个月完成上万方项目的招商工作,以帮助炒销售。还是道具。(当然,凭经验和实力我们能知道这个项目多久能招商成功到多少百分比,但是招商大家都知道,和品牌公司之间的谈判要技巧啊,大家练了那么久的内功看谁道行深,如果我们表现出很急,效果怎么样大家都知道)
又有一个销售代理公司要我们提供公司介绍和成功案例及团队介绍,帮助销售代理公司拿下项目,当然这也是我们必须做的事情,合情合理,但是拿下项目后呢?多少销售代理公司懂得商业房地产的商业重要性啊!求销售人员买的时候别乱说话、别乱承诺、别乱出牛,嗨!“放心投资回报率15%招商公司能出租成功的”、“阿玛尼会来进驻开旗舰店”、“放贷前开张了就有租金回报了”。吐血ing...
⑷ 急求大型商场招租策划方案
【贵阳金阳购物广场】
系列报告之——
项目招商及营销推广方案
暨财务分析报告
---------地产运营机构
二零零五年十二月二十二日
目 录
第一部分 前言 3
第二部分 招商推广方案 4
一、招商节点与时机规划 4
二、招商对象特征分析 6
三、招商总体思路 9
四、招商核心策略 14
五、招商价格策略 18
六、招商优惠条件 21
七、招商实施计划 24
八、招商推广策略 29
九、宣传推广体系 32
十、招商推广步骤 36
十一、招商管理 40
十二、招商费用预算 46
第三部分 营销推广方案 47
一、产品策略 47
二、销售价格策略 49
三、销售目标客户定位 57
四、营销推广策略 59
五、销售收入分析 88
六、项目整体包装策略 101
七、项目整合传播策略 106
八、销售管理 123
附件一:销售人员守则 130
附件二:销售人员仪表及礼仪 136
第四部分 项目B区财务效益概算分析 141
一、项目成本分析 141
二、项目开发建设期设定 141
三、项目各项成本计算标准 142
1、土地成本与土地成本的支付方式 142
2、项目建安成本 142
3、基础配套设施建设费用 143
4、前期费用 143
5、开发期税费 143
6、银行成本 143
7、企业管理费用 144
8、不可预见费用 144
四、总成本分析 144
1、项目计算经济技术指标参数 144
2、项目成本汇总分析 145
3、成本综述 145
五、财务效益分析 146
1、财务效益前提设定 146
2、财务指标选取 146
3、销售价格预测 146
4、销售收入预测 147
5、项目租金收入计算 147
6、广告费用预算 154
7、项目总体财务效益静态分析 155
第五部分 结束语
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⑸ 商铺项目如何招商
你好!一、全面了解情况 二、科学定位 三、确定招商策略 四、解决终端问题终端存在严重问题,终端工作抓不好,所有的努力都将化为乌有,因此首先从终端问题入手。终端的问题主要有: (1)招商人员工作没有积极性。大家都没有任务量,干多干少一个样,都在吃大锅饭。 (2)终端力量不足。只有三个招商员,时间这么紧,任务这么重,这几个人是难以胜任招商工作的。 (3)终端说词不力,对客户提出的问题不能做出回答,招商员不但不能说服客户,反倒被客户给说服了,这导致了大量客户的流失。 (4)终端气氛太冷清。来访客户少,又没有能衬托现场气氛的宣传物料,现场空空荡荡,愈加冷清。 (5)终端布置很零乱,桌子摆放很零乱,东一张,西一张,不利于招商经理对现场进行控制。桌子全是方桌,感觉很生硬,不利于拉近与客户的距离,进门处的气球悬挂太低,顾客进门后感觉很压抑。 基于这些问题,拟定的对策是:(1)制订合理的激励制度,收入直接与工作业绩、工作表现和团队协作挂钩。每月对表现出色这给予物质奖励,对不能胜任工作的人员进行淘汰。 (2)充实招商员队伍,挑选优秀人才加盟,招商员由以前的三个增加到十个。 (3)针对客户提出的常见问题制定了统一的说词,同时加强了招商员的专业技能培训,派经验丰富的人员做现场指导,并为其当场解决问题。 (4)制作各种物料布置现场。步行街内,制作大型喷绘悬挂在天桥上,街道中间悬挂吊旗;在招商终端,制作了四块吊牌,在大门口摆放六个易拉宝。所有这些物料,都以大红色为底色,这样一来,步行街内和招商现场一片红色。同时播放富有动感的音乐,整个现场营造出十分热烈的气氛,为促成交易打下了良好的基础。 (5)对终端进行重新布置,并将方桌更换为圆桌,撤掉了以前悬挂的气球,给人感觉耳目一新。 五、解决委招费 六、强力广告支持既要吸引商户入驻,又要吸引投资者购买商铺。 在广告投放上除了狠抓终端广告外,同时还加大了其它媒体的宣传力度,在市区的各主要街道上及周边郊县,进行重点宣传。整合大众媒体和小众媒体,包括报纸、电视广告、公交车车体广告、宣传车和宣传单,力求进行全方位覆盖。 七、终端促销强力配合