『壹』 成立房地产(策划、销售)代理公司计划书
你好，请看一下空间消息。
『贰』 求房地产营销策划书
晕倒。。。
我就是做地产营销策划的，可是从没见过你这样求一份策划书的。内
你应该去找一个专业的容营销代理公司，交给他们
或者去聘一个专业的人才来做这事。在网上找到的也不一定合适你的楼盘
或者如果是你在找枪手的话网上也不可能有你满意的答案·还是去专业的公司吧·提供详细的资料给别人
『叁』 房地产中介公司创业策划书
给你个样式照着写吧,
策划一份优秀的商业计划书，是敲开投资者大门非常关键的一步，因为投资者每天都要接收数量可观的商业计划书，其中只有约十分之一会令投资者略感兴趣，投资者会对你的项目感兴趣吗，他会约见你吗?
在投资领域，尤其是创业投资，策划就是投资策划人员通过对投资项目进行系统分析，对投资活动的整体战略和策略进行运筹规划，从而对提出投资决策、实施投资决策、检验投资决策的全过程作预先的考虑和设想。因此，离开策划，这种创业投资的商业计划书就缺失了大半市场。除去策划，就项目或者计划书本身而言，它必须有足够的实力以便充分运用自有资本，巧妙利用社会资本，创业项目的竞争力要强，不仅要有独创性，更要具有可持续性。特别是在实施后，能够为投资人和客户带来可衡量的价值。
商业计划书的“3+4策划原则”
拥有商业计划书的企业平均比没有商业计划书的企业融资成功率高出100%”。这是Arthur Andersen 公司在2002年所作的一个调查结论，根据该调查，仅仅30%被调查的企业有书面商业计划书，这是国外的情况。在中国，有书面商业计划书企业的比例更少，更不要说计划书的质量了，因此融资成功的机率更小。的确，创造财富的整个概念不是一种思想，而是比赛本身。它纯粹是优胜劣汰的规则，最明显的规则是“别做赢不了的事情”，但是这里的“别做”就是过于策划。
创业投资项目策划的运作时间主要是在项目周期的第一阶段，并随着项目的进展不断延伸。贯穿投资的整个过程。而策划本身实际上是一个项目的前期智慧投资——即决策人力资本投资。将创业投资策划引入商业计划书，将使商业计划书发生新的质的飞跃，使商业计划书本身不仅具有客观评价的功能，而且又是智力投资的产物，从而增强了商业计划书的可行性、可靠性、可操作性;使商业计划书真正成为项目成立和进行投资决策的依据;成为设计的依据;成为项目实施的依据;成为风险投资决策是否投资的依据。
“商业计划书”在十年前对于中国的企业家和创业者无疑是一个陌生的名词。在中国风险投资成长的今天，商业计划书在创业投资中的作用也越来越被人们重视。特别是在互联网时代，几张纸写就的商业计划书就能引来一笔风险投资，曾经使多少创业者羡慕不已。当今这个时代已经结束，越来越理性的风险投资在选择创业企业时，更加会从商业计划书中发现投资的价值。
对于希望在人生的年轻阶段希望大获全胜的创业者来讲，策划一份有分量的商业计划书，首先要做到以下“3”个避免：
1.避免忽略商业计划书的重要作用
把大量精力和时间放在找关系寻资金上。即使碰到了感兴趣的风险投资人，也往往因准备不足而错失良机。这样的案例经常出现，我们的咨询队伍在短短半年内碰到6个例子，小老板们太关注资金了，反而把获得资金的有效途径—商业计划书忽略一旁。
2.避免商业计划书简单化与过度策划
有些创业者和创业投资企业在撰写商业计划书时有的把商业计划书视同与一般的工作计划和项目建议书。而有的创业者则过分追求商业计划书的策划，使策划成分太多，太虚，为今后投资方的考察流下斑斑劣迹，经不起融资合作方的推敲，就此失去大好机会。
3.商业计划书的对象过于狭隘：只迎合投资合作者本
在大多数企业明白了商业计划书的重要性之后，其中一个很大的误区就是认为只要策划方案能抓住投资合作者本人就可以了，大可不必考虑其他人的想法、看法和做法，只要那一个人点头就能拿到融资“许可证”。其实，商业计划书是创业企业寻找投资方的敲门砖，既是策划给投资方老板也是策划给创业企业自己的和投资方高层甚至普通职工的，因此策划的对象不仅仅是投资者本人，更是策划给一个团队，一个集体，一定要注意策划成分中的语言和观点迎合所有人，而不是哪一个人。
一份好的商业计划书是创业者自己在寻求到投资者的支持后，能够基本顺利实施的项目操作计划。如果只是写给投资人自己看，那一定经不起推敲，缺乏坚实的群众基础。
或许大家知道，创业投资策划的主要内容——企业投资的谋略和战略策划;投资经济效益目标策划;投资项目的市场策划;市场投资战略和策略的策划;投资项目的时机策划;投资项目风险障碍策划;投资项目公关策划;投资项目的利益机制策划。
创业投资项目应该选择市场竞争不是很激烈，而其核心产品又不容易被替代，其产品的生命周期足以支持其产生收入和利润，能给投资人带来可观的回报。创业项目对投资人的投资回报率是所有风险投资人最为关注的，在计划中确定一个准确的较为具体的投资回报可能比较困难，但可以通过回报的形式。
诚然如上文所述，不难看出商业计划书应该由以下几个主要要素构成：
产品或服务的个性化和利润化
在商业计划书中，通过策划，企业应详细提供产品或服务的细节，它具体为：
1.当前公司产品市场状况正处于何种阶段，是空白、新开发，还是成熟期?
2.产品的差异化卖点在那里?
(1)产品的排名及品牌知名度及美誉度。
(2)产品是否低成本运作。
在商业计划书里，尽量用数字化和通俗易懂的言语措辞来明晰地描述企业产品或服务的属性，让投资人和团队对产品或者服务项目有足够的兴趣和信心。同样注意策划手段的运用，千万不能过头，要适可而止。
值得注意的是商业计划书应详尽地向投资人分析竞争对手的状况，这里包括：竞争公司实力、产品情况以及潜在的竞争对手情况和市场变化分析。通过上述描述要向投资者展示自己的企业的差异化、创新点。通过摆事实、做策划向人们证明，自己目前虽然才刚起步，但将来终将成为行业“领头羊”。
创业企业应在商业计划书中，向风险投资者提供企业对目标市场的分析和购买群体的详细描述。同时应当有一个营销计划，它包括区域、方式、渠道、预估目标、份额以及销售政策的制定;销售渠道、方式、行销环节和售后服务;企业主要的业务关系状况等。“4”个方面：
策划力+执行力
目前投资者已从过去看重创意、重策划而转移到看重企业的经营团队，因为一个好的策划和项目要想成功必须有一个强有力的管理队伍去有力执行，队伍中的执行力应该集管理、技术、市场、财务等各方面的精英。团队的执行力尤为重要，因为创业本身是一个团队奋斗的过程。
策划优秀的计划摘要
策划一份优秀的计划摘要将使投资者有兴趣了解更多的内容和信息。它应该成为吸引投资者出资的敲门砖，因为它会给投资人留下深刻和长久的影响。摘要应是商业计划书中最精干和项目实施中最相关的部分。它包括：企业的宗旨和基本情况，企业的各方面能力，企业的竞争状况，营销和财务战略，项目实施后的大致的投资回报前景以及公司的管理团队。
策划投资说明与风险分析
在商业计划书中应充分说明项目所需资金数额以及资金来源渠道，它应包括：吸纳投资后的股权结构、股权成本、投资者介入公司管理的程度说明、投资回报与退出机制。
在投资风险分析中应包括：资源风险;生产和市场不确定性风险;研发风险;成本风险;政策风险;财务和管理风险。
策划经营预测与财务分析
创业企业应详尽描述投资后3-5年企业的销售数量、销售额、毛利率、成长率、投资报酬率预估及计算依据。
财务规划和分析应是商业计划书中最花费精力的部分，它包括：财务数据预测(销售收入、成本费用、薪金水平、固定资产、明细表)以及资产负债表和利润及分配明细表、现金流量表。财务指标分析(反映财务盈利能力的指标、财务内部收益率、投资回报期、财务净现值、投资利润率、投资利税率、资本金利润率以及不确定性分析、盈亏平衡分析、敏感性分析等。
综上所述，3个避免加上4个方面构成“3+4策划原则”，商业计划书各个方面都会对吸引投资人的投资造成影响，因此策划一个好的商业计划书在筹资中可以起到事半功倍的效果。现在一部分创业企业都是自己组织，而一些精明的创业企业则选择了顾问公司等专业机构进行。这些专业机构不仅利用专业能力撰写出一个好的商业计划书，同时还会提供投资人与投资机会。因为只要专业机构的专业策划专家们才更加领域策划的魅力所在!
成功的商业计划书策划要得力
一句话，最符合特定投资者需求的商业计划书就是好的计划书，因此策划符合“投资者关心什么样的项目”要求的就是唯一标准。具体来讲：
外延策划
装订美观大方，字体合适，图案清晰，不要错误错字连篇，那将极大影响投资者对你项目的评价，毕竟，投资者到目前为止，还只能通过这篇商业计划书来了解你的项目和你的为人。
内涵策划
一般来讲，商业计划书的内容格式都有一定之规，大同小异，但几个重点方面还是要多加斟酌：
——产品独特之处，特别是该项目的进入壁垒。
——市场分析，一定要给投资者清晰的目标顾客概念，潜力分析要有理有据。
——赢利模式，一句话，客户为何必须购买你的产品，收入怎么到达你的公司，增长潜力有多大。
——近期和中期资金使用计划。
——公司战略与产品竞争策略，这也是投资者关心的焦点问题。
——营销模式有效吗?
一份商业计划书是否能打动投资者的关键问题：策划。商业计划书的优劣高低通过策划分出来了。
评判商业计划书的成与败的理由如下：
专业服务
核心成员来自相关投资咨询企业，具有多年投融资实战经验;团队的知识结构涉及金融、法律、证券、财务、投资、营销等全方位的经济领域。全面的知识结构和丰富的行业经验确保提供的服务和解决方案行之有效。
价格优势
根据项目的融资额度，实行梯形定价方法，科学应合理。
在服务费用的制定上力求物超所值，在充分调查了同行业价位的基础之上，制定了行业内较低的价格标准。
退款保证
如果因商业计划书的策划质量问题作为唯一因素导致您融资失败，将全额退还商业计划书编撰费用。
参照欧美国家融投资行业，银行等其它金融机构规范为客户编制融投资项目《商业计划书》及其它商业文书。所撰写的《商业计划书》及其它商业文书符合国际惯例或政府审批要求。
一段时间以来，在我国投资行业中，随着项目投资过程的实践和借鉴国外成熟的经验，对商业计划书的撰写格式也形成了一定的标准。
但是，近年来，随着中国投资行业向国际资本市场的开放及中国近几年投资行业的高速发展，很多项目的各异性也越来越明显，这便使商业计划书的编写格式有了一定的变化，不再仅仅是按照一般传统的标准来编制就算合格了，而是要根据不同的项目和不同的企业特点，来重新设计商业计划书的撰写步骤及章节侧重点的重薄区分。
此外，不同的投资方，尤其一些来自不同国家的投资者对商业计划书的阅读习惯也不尽相同，这便增加了商业计划书的撰写难度。
这时，策划就显得尤为重要了。
现在很多企业在套用一些公司和文字材料上的模板，毫无策划技术可言。其实，他们走进了一个误区;要知道不同的项目有不同的计划书内容和侧重点，而套用出来的计划书会存在很多的相似之处;待计划书送致投资人手中的时候，专业的投资人能在很短的时间内便发现计划书是套用制成的，可见求资企业并没有用心去制定商业计划，这在投资人心中求资企业的诚信度就迅速降低了，甚至，投资人会考虑到利益风险，而终止对计划书的继续阅读，常常使一个优质的项目流产在最初了。
所以，寻求资金支持的企业不要盲目、更不要走捷径去编制商业计划书，先将融资路径设计好，然后调研、整理各方面的基础资料，接下来才可以考虑策划高质量专业的计划书，这才能使得事半功倍。
因为没有策划的计划书注定结果要以失败告终。
『肆』 如何写房产代理策划书
在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“提案报告书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“提案报告书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“提案报告书”来时，首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此基础上，再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。同时，还要收集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“提案报告书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。 一般说来，“提案报告书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“提案报告书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容： 一、研展部分 1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。 2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。 3、SWOT分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（Strength）、弱点（Weakness）、机会点（Opportunist）及存在的问题（Threats）。 4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。 5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。 二、企划部分 包括： 1、广告总精神。 2、诉求重点。 3、NP稿标题初拟。 4、媒体计划。 三、业务部分 主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段（引导期、强销期、持续期）做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。 完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式：（1）纯代理；（2）代理（即包括广告）；（3）包销。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。 “提案报告书”写出来后，做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。 总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售代理权，让开发商觉得“非你莫属”。 “以正合，以奇胜”房地产策划之体会 成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范操作；只要在每一步的操作都到位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩，取得成功！策划工作中应把握以下关键要点： 一、 时机（投资开发的时机） 投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果；“爵×大厦、中×时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。 二、 位置（项目开发所在的地理位置） 位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值；不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。 三、 定位（市场定位、产品定位及规划设计等） 你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。 四、 成本（项目的总建造成本） 若能做到有效的成本控制，产品的价格才能有竞争力，要清楚“价格”是市场竞争中最有力的武器。因此，如何在准确定位的基础上做好成本控制，是发展商努力要做的事，也是发展商难以做到的事。在成本控制方面关键在于如何提高成本效益。 五、 策略（价格、渠道、广告、促销等） 策略的运用关键是靠创意，策略同时应具有可操作性。如果把前四点称作“正合”，则这一点可称作“奇胜”了。正如孙子兵法上所讲，“以正合，以奇胜”，没有“正合”，就无以“奇胜”，没有“正合”，就想“奇胜”那是异想天开；只求“正合”，只会按部就班操作，不善“用奇”，则策划也略嫌平淡了些。 策划若能做到“正合”，则已成功了八成，若能加上“奇胜”，则策划百分之一百成功！遗憾的是我们目前的策划工作在“正合”方面未能有很深入的研究，若我们能在项目的前期分析、可行性分析、投资分析及规划设计等方面有更深入的研究，则我们才能在同行中永远立于不败之地。 策划方案的基本内容结构包括： 1、制定目标 2、SWOT分析与可行性研究 3、获得核心概念 4、核心概念的表现策略 5、策略实施的方法和途径 6、操作步骤、工作执行计划与时间表 策划方案中常用的分析方法有以下几种： 1、目标分析法：根据定制的目标，获得与目标相关的市场元素，逐步进行分析 2、剥离法：收集相关的市场元素，逐步剥离，获得核心概念 3、量化定性法：将相关的市场元素进行量化，根据相关数据进行定性分析 4、综合分析法：将相关数据及资料用图表分析。 策划方案基于什么样的信息及其信息源状况 获得市场信息的途径主要有： 1、针对目标消费者的市场调研 2、同类产品营销手段监测与分析 3、网站、报刊等媒体相关信息 4、策划人员的实战经验 交流方式？开头脑风┗嵫剑? 周期呢，如果赶时间1个案子2星期 如果想周全稳妥一些，包括市场调研时间，至少要2个月
『伍』 房地产营销策划书
楼市的逐步升温
地产营销随着不断完善、拓展和延伸，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际cao作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。在此谈一谈策划书的编制问题。
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一、营销策划书编制的原则
为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：
（一）逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。
（二） 简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。
（三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。
（四）创意新颖原则：要求策划的“点子”（创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。
二、营销策划书的基本内容
策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是相同的。
因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式，
封面：
策划书的封面可提供以下信息：策划书的名称；客户名称；策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。
策划书正文部分主要包括：
（一）策划目的
要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。
企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：
初步房地产业，缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。
某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。
企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。
发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。
房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。
发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。
一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。
（二）、分析当前的营销环境状况
对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，“知己知彼方能百战百胜”，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：
1、当前市场状况及市场前景分析
房地产市场总体概述；
区域竞争性楼盘分析；
楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况；
市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。
目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。
2、对楼市影响因素进行分析。
主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析；如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。
（三）市场机会与问题分析。
所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。
1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。
项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落；
项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣；
楼盘价格定位不当；
目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅；
促销方式不佳，客户不了解楼盘；
广告投入太少，难以启动市场；
销售人员服务质量不高，客户有不满情绪；
售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。
2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。
（四）营销目标
营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为XX天。
（五）营销战略
1、营销宗旨
一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：
以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。
以楼盘主要目标客户群体为销售重点。
建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。
2、竞争策略
通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。
1）项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。
2）功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。
3）楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。
4） 楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。
5）价格策略：这里强调几个普通性原则；
销售当时的市场环境；
周边楼盘的质量及销售状况；
楼盘自身的客观条件；
销售战略及销售进度安排；
发展商的成本及营销目标；
以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。
3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。
4、广告宣传计划。
（1）、原则
服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。
强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。
强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。
不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行。
（2）、广告目标
建立并树立项目品牌形象。
明确提出将项目包装成何种效果。
有力促进楼盘销售。
（3）、广告方式
全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗透。
（4）、广告风格
自始至终将楼盘推广语、LOGO等贯穿楼盘销售推广过程中；
重点突出项目的各项优势；
注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴；
强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。
（5）、卖点整合
项目适合炒作的概念。
楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。
（6）实施步骤可按以下方式进行：
策划期内前期推出产品形象广告
各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期（入伙期）。
节假日、重大活动前推出促销广告。
把握时机进行公关活动，接触消费者。
积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。
5、具体行动方案
根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。
六、策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整体营销方案推进过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用，阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借经验具体分析制定。
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