A. 如何运用房地产营销STP战略
一、STP战略 现代营销战略的核心为STP战略，即目标市场营销战略。所谓STP战略是指按照目标市场营销过程中的细分市场(Segmenting)、选择目标市场(Targeting)产品及市场定位(Positioning)三个步骤，在房地产项目前期策划中引入营销概念，制订出与房地产项目延向性一致的全程营销策划方案。
房地产营销应用STP战略的目的就是要为项目的营建，在设计、建设、营销、服务、管理等方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发项目的整体概念准确地建立起一整套价值体系，力求通过产品差异化战略，最大限度地避免竞争、超越竞争，使开发商及其产品在消费者面前树立良好的品牌形象，最终达到良好的销售目的。
在早期的房地产营销策划当中，策划人或者使用概念策划模式，选择楼盘的一个或几个显著特征，向消费者加以强调和宣传，使消费者对楼盘建立起概念认识，引导消费者在众多楼盘中选择自己的楼盘，从而达到促销的目的；或者依靠卖点群策划模式，即策划人为适应卖方市场和消费者的理性选择，采用罗列众楼盘优点并将其集于一身，向消费者做出“能满足所有要求”的承诺，从而达到促销的目的。这些策划模式均过于简单,存在着明显的不足。概念策划模式仅仅依靠楼盘突出的某个特征而想要实现销售，在目前空置率高居不下、买方市场情况下，只是解决了消费者的识别选择，却很难圆满实现销售意图；而极尽所能地向市场罗列无尽卖点的卖点群策划模式，则要求开发商必须在短期之内对购买者做出足够的承诺，其结果是每个卖点的后面都是成本的增加，尽管卖点对项目的宣传起到积极的作用，但同时开发项目的大块利润也会因这些卖点而打折扣。
应用STP战略，营销策划在项目立项时即着手进行市场需求调研，正确确定目标市场的需求和欲望，利用差异化、避免竞争等营销理论，推出既比竞争对手更能有效地满足市场需求又是独一无二的特色楼盘。
二、STP战略的实际应用
策划一个有效的房地产营销方案，首要的任务就是发现和了解房地产目标市场，而市场细分则是选择和了解目标市场的前提和基础。以住宅项目为例，房地产市场细分参数可以分为四类：家庭参数、地区参数、心理参数和行为参数，其中以行为参数划分消费群体是创建细分市场的最佳起点。ZH房地产策划中心为D市“宅语缘”高尚住宅项目做的成功策划，正是从行为参数进行整个项目营销方案的策划的。
D市属于房地产开发四线城市，但D市具有高速有效的物流体系和东北最大服装批发市场，这意味着D市拥有诱人的市场和低廉的劳动力市场。所以，各大商家纷纷进入D市，房地产更是有大量外资抢入，行业的竞争日益激烈，竞争的层次不断升级。
“宅语缘”地段位于D市南部，附近楼盘以桃源山庄为主，经桃源山庄多年的开发，该地段已聚集相当的人气和居住知名度；该地段临近商业繁华地带，电脑城、家具城、水果批发市场、服装批发市场荟萃于此；且该地段环境幽雅，坐拥两山，闹中有静，拥有天然的巨大绿地，覆盖率高达60%，山中成片天然古木是D市现有楼盘中绝无仅有的。
在项目营销策划的前期准备阶段，ZH房地产策划中心针对当地的具体情况和开发企业的实际能力，对市场细分的方法确定了四条原则：首先是细分的可量度性，就是说细分出的市场购买力和市场规模是可以度量的，通过调查可以判断出细分市场的大小；二是细分出来的市场对企业来说是有能力进入的，相应的产品也可以毫无障碍地进入市场；三是细分的市场规模必须能使企业产生利润；四是细分市场的营销对企业具有可行性，企业的技术条件和资金能力能够满足细分市场的营销策划要求。按照这些原则，依据市场细分的参数，分析确定潜在消费者对产品的需求，特别是详细研究潜在消费群体的个性需求，并调查测量出这些潜在消费群体的市场规模，为选定目标市场、设计市场营销策略服务。
经过对市场细分的研究，从消费群体追求利益的行为出发，界定出“宅语缘”项目的目标消费群及其市场特征是：区域内服装市场业主、果品批发市场业主、电脑大市场业主、通讯市场业主、南区附近购房者、以及自身具有文化艺术气质的经济能力较强的阶层为主体消费群体；潜在消费群体的年龄大约在35岁到55岁之间；家庭结构已进入中年期，人口简单，居住空间之娱乐性与休闲性较大；他们追求高档次的住宅小区，追求品位，但同时他们又是商人，有着强烈的“物有所值”消费心理。
同时，本案策划中心根据市场调查，细分出市场消费者的购房倾向和要求，具体包括：环境规划的高标准，各种生活配套要齐全，各种活动场地、场所要足够；在规划时要有超前意识，使小区更具现代化气息，特别要注意智能化；在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流；潜在业主们的消费倾向于入住全封闭式的小区；高绿化率，几乎所有的目标市场消费者认为高绿化率是十分必要的，这部分消费者对住宅环境的要求已经越来越高；小区及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等一应俱全；对物业管理的要求较高，希望提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）。把选定的细分市场与开发产品比较发现，小高层和联排别墅的产品形式基本符合以上细分市场的需求。
在选择目标市场以后，策划中心用特尔菲法对目标市场进行预测，汇总调查资料和数据，设计出预测市场发展趋势的12个问题，并向十余名专家问卷咨询，信息反馈后再进行下轮的咨询，然后对预测结果进行统计分析，最终确定了细分市场以及相关概念为：各种专业市场的业主或经营者、自身具有文化艺术气质、经济能力较强的阶层；与之相适应的产品定位为：优良的居住环境和自然山水，浓郁的艺术氛围，精良的物业管理，高档的建筑形式（小高层和联排别墅）。
确定了产品以后，营销策划的重要内容是寻找项目的核心价值，从而在目标用户中确立与众不同的市场地位。首先，“宅语缘”的核心价值定位是打造“都市文化艺术之都”——“宅语缘”是D市有艺术修养的、有文化品位的、向往艺术的人的部落。其次“宅语缘”确定了以“家在身旁”作为项目的另一个价值点，“宅语缘”毗临电脑城、手机大市场、家具城、水果批发大市场、服装批发市场，在此工作的人若选择了“宅语缘”，劳累了一天后就不需匆匆往家里赶，因为家就在身旁。阶层居住区概念是本案的核心价值。
在本项目营销策划中，ZH房地产策划中心确定了营销策划的主线是项目的形象特征，其打造的形象包括：艺术、文化、有品位、能体现成就感；不仅是家，更是休身养性、渡假之雅居，处处体现出对品质的追求，对业主的尊重；精品物业，安全第一，体现楼盘艺术内涵。策划中心还通过“自然、艺术、享受”的广告主题来准确反映项目形象。
营销策划中的市场推广计划，其产品形象的宣传推广必须在项目开工时进行，主要集中电视、平面媒体和路牌、现场等媒介，全方位、多层次地冲击消费者眼球，吸引消费者的注意力，形成一定的市场氛围。
运用STP战略的“宅语缘”全程营销策划，最大程度挖掘了潜在的利益，为整个项目的完美开发奠定了基础，并在实施过程中得到充分体现。
三、STP战略应用的关键点 在应用STP战略制定房地产营销方案时，需要注意以下问题：
1.房地产市场细分参数的选择，要注意其社会经济用途。案例中对参数的选定是从住宅市场的角度划分类型的。对住宅市场细分参数，就要对家庭参数进行分析研究，其内容主要有：家庭户数；家庭结构，包括规模、类型和代际数；家庭收入与消费结构等。虽然房地产是一个区域性市场，但它的购买力并不局限在本区域内，而且房地产区位环境具有三重性质，即自然地理、经济地理和人文环境。因此在细分房地产市场时应充分考虑消费者需求对地域环境的评价和偏好。影响消费者行为的一个主要因素是心理因素，除了由需要引起动机这一最重要因素外，生活方式也是重要的内容。行为参数是消费者对房地产产品的认识、态度、使用和反应，这是市场细分中最有效的细分参数。
2.对目标市场的选定，关键的一步是对项目的投资决策和投资组合的研究，也就是项目的可行性研究。可行性研究的内容包括自然、法律、技术和财务四方面，同时满足四方面可行性要求的目标市场，才是我们可以选择的目标市场。在选定目标市场以后，还需要采用不同的方式（如特尔菲法）对这个市场需求进行预测和风险分析，最终确定目标市场。
3.房地产产品是由核心产品、形式产品和附加产品三者构成的复合体，营销策划主要从其核心产品和附加产品方面进行差异化定位。房地产消费市场的一个特点是消费者在购买和使用商品的实践中不断学习，逐步获得和积累经验，并根据经验调整购买行为。房屋作为一种耐用且兼有投资的特殊商品，其开发项目的创意、布局以及房屋质量的好坏，都对开发商的形象和信誉起到非常大的影响。所以在项目营销中应树立品牌观念，注重环境质量和文化内涵，强化售后服务（物业管理），让消费者吃上有利于己的“定心丸”。产品定位的原则通常是先整体规划后具体单元，先弱势空间后强势搭配，先重点设施后细微局部，先差异化后同质性。
总之，应用STP战略为准确、迅速和有效地制定房地产营销策划方案提供了完整的途径。
B. 线上推广和线下推广的区别
目前来看线上推广的效果更好，更加精准，用户数据清晰可靠，但是需要专业的团队，也不是没有解决的方法，现在网上有很多外包公司，我就是在网上找的推一手进行合作。
C. 想开一个服装工作室,地点不是闹市区，是小区里，在微信上销售不知道怎么样
那你需要很多人脉，估计不好做
D. 房地产项目营销策划目标
向您推荐一本《房地产项目全程策划——理论、实操与案例》，贾士军/编著，广东省出版集团广东经济出版社。定价65元。
E. 如何在小区搞家电产品促销活动
真是长啊以上两位...
个人不是搞销售促销的，作为小区业主,想提供如下建议.
场面不要太过宏大,尤其在高档小区内,更不需要搭建什么大型促销台,会让人觉得与众多商场搞的促销一样,弄几个歌手使劲嚎一嚎,舞也在跳,音响声音弄的老大...反而让我觉得厌烦.
可在小区门口挂一些横幅,新颖些,告诉大家在什么位置,有高档电器促销活动...或你的促销点可以离小区门口进一些...因为现在大多数人都是缺少什么才买什么,不是你促销他就会买的...若是刚刚盖好的小区或许购买的人能多一些.若是我,在不缺少电器的情况下你在卖...可能如下条件会更吸引我...
买价值超过多少的商品,赠送什么什么小型电器,其实也是要看上去比较值得的才可以.如果你送个什么挂历啦,台历啦那是不行的吧...送点让人觉得有价值的东西.
再者呢，就是可以赠送多倍积分来吸引购买欲望.
或者可以跟小区业务做一些互动活动,相信每个小区都有老人,与他们一起搞一次老年人演出,能弹乐器的弹乐器,能跳舞的跳舞,能唱的唱...一活跃了小区业主气氛,二给你无形中增加了购买群(他们的子女相信会去捧场观看等等).
再能想到的呢，就是购买时送彩票,现场就刮奖那种的,奖品不必要太大，但是有使用价值的.
基本上也就这些吧...希望对你想出更好的提案有所帮助.
F. 小区画室推广
线上推广营销活动：
1、站内推广：在自有网站上进行推广，可以用微企点免费建站。
2、站外推广：依旧是抓住活动的面对对象，比如说一本文案书籍就可以在相关的微博文案账号上推广、做广告，在相关文案的豆瓣小组、网络贴吧里发起帖子。具体有微博、SNS、论坛、软文的推广，还有资源置换、广告投放、EDM、短信推广等。
线下篇：
线下推广同样要找好活动对象客户群的几种地点，有针对性的把线下地推做好。具体有以下几种：
1、活动对象客户经常活动的区域，比如关于学校、超市、活动中心附近做活动推广。
2、找“靠山”，力量比较小的活动做线下可以考虑找组织，找相关协会，找公益性组织，找具有规模的兴趣社团和活动组织方（前提是和活动对象有关联的）
3、人流量大的区域。没细化针对客户、或者客户分布较为分散的话，哪里人气高到哪里做活动推广，推广过程同样讲究吸人，达到效果。上下班期间的办公区，社区，商场卖场门口，符合活动的地方都是对的。
G. 社区app运营推广可以利用哪些渠道
其实我们公司自己觉得抄吧，推广渠道不用太多，只要是可以累积的，成本稍微低点的就行了，见效快的成本都高，如果对于会的公司可以自己去做，不会的公司那就只能安排人，像我们自己是让锦随推做，走了这么多弯路了，在我们看来，凡事还是需要坚持做。
H. 在小区不能发传单的情况下如何推广业务
推荐如下方法：
方法一：找小区物业，赞助他们的节假日小区活动，或者在小区出入口或者活动中心短租场地举办社区活动进行推广并顺便派发宣传资料。
方法二：在小区入口广告位、公示栏、电梯广告位置投放广告。
如果实在要发传单还是能发得了的（不太建议使用）：
方法一：雇佣学生兼职进入小区在潜在客户门口或者邮箱等处塞广告，打游击战。此方法的优点：成本低。此方法缺点：1、可能会引起住户的不满。会带来反效果。2、比较难检测效果。如果学生兼职被抓住不会处理，可能要跟进后续的问题。
方法二：和报纸/送奶站/快递点等投递机构合作，让其在投放报纸、奶、快递的时候夹带投放广告。此方法的优点：易于进入，可较大批量投递，且投递成功率高。此方法缺点：1、费用少的话相关机构是无合作意向的。2、可能会引起住户的不满。如果有住户投诉的话，推广极可能被终止。3、合作的的商谈、后续的效果监测比较麻烦。
I. 有什么好的房产营销方法
房地产的营销策略有哪些
推荐回答：基本策略：
品牌领导形象震撼——确立市场地位，引起市场关注，锁定目标消费群；
把握时机高昂入市——抓住有利时机，高姿态低价格进入市场，迅速掌握市场主动权；
分期分批卖点不断——分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时，带动价格走高，达到持续热卖效果；
进度跟进迭起——紧跟工程进度（奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等）制造阶段性销售，实现阶段性销售目标；
以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销；
物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。
房地产市场营销的主要策略有哪些?
推荐回答：房地产市场营销的主要策略即为谁服务（消费者是谁）：产品定位。进行正确的产品定位：解决为谁服务的问题。很多方面决定的，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。
1、价格策略
在市场营销组合中，价格是唯一能创造收益的因素，其他因素只影响成本。许多房地产公司未能妥善处理定价问题，最常见的弊病是：定价过于强调成本导向；不能经常根据市场变化调整价格；制定价格脱离了市场营销组合的其他因素，没有将它作为市场定位策略的内在要素；没有根据不同的产品品种和细分市场调整价格。
2、促销策略
房地产促销的目的是通过详细的介绍、生动的描述来塑造产品的形象，刺激顾客的购买欲。目前我国常用的促销方法有三种：
一是广告。广告是房产促销手段中用得最多、富有成效的一种方法。房地产广告一般要求猛烈而集中，起到立竿见影的效果，因而实施广告策略时可考虑路牌广告、电视广告、报刊杂志广告等同时传播或轮番出现，以加强效果。
二是房地产展销会。这也是一种促销手段。它通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。
三是人员推销。这能使推销员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题，有针对性地是行推销。由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身，是一种特殊商品，所以这类推销人员常由房地产经纪人、代理商或现场销售接待员等内行担任。
3、渠道策略
从商品房销售的方式来看，主要分为开发商自行销售和委托销代理两种。房地产销售代理机构通常熟悉市场情况，具有信息优势、经验优势、销售渠道多的优势、专职销售人员多的优势，是买卖双方都愿意光顾的地方。尤其是成熟、优秀的代理商，他们对市场脉波的把握对消费者心理的知识，可以通过策划，有限度地制造热点、引导消费，也可给开发商提供一些有益的建议，往往促销效果很好。
房地产营销策略都从哪几个方面着手?
推荐回答：房地产的营销策略：
房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日用品、食品、品等低值易耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着自己的特殊性。
（一）产品策略（proct）
房地产产品策略是房地产营销中的首要因素，房地产企业必须开发市场所需要的产品，才能生存。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：
1. 核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感、成就感。
2. 有形产品。指构成房地产产品的品牌、特点、式样、质量等。
3. 延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业、保证设施的提供等。
目前的市场情况表明，消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念、一个点子，而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感、安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线；真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在目前的市场情况下，房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。
首先，给房地产商品取一个好听的名字，这样不仅能给人好的第一印象，而且还能引发美好的遐想。比如，大宏公司开发的“九鼎雅苑”，其名称就是追求一种浪漫和古典的高雅。其次，提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。最后，房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的氛围，这些都是房地产商在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。
（二）价格策略（price）
房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。
1. 定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要有导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。
2.
定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法；二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼，常常会给予客户一定的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价要付全额，而一次性付款，房价可给予5%～10%的折扣优惠；三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签定时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清；四是楼宇按揭。随着金本介入房地产业，一些房地产公司和开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式，值得借鉴和探索。
（三）促销策略（promotion）
房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：
1.
人员促销。它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要具有良好的业务素质，而且还要求有较高的个人素质。
2.
广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等，另外还有样板房展示，这是一种实体广告，看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、优势、优势、优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。
3.
关系。房地产公关是指房地产开发商通过沟通在公众中树立良好的形象，以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、公众、媒介公众、社区公众、社团公众、公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现，如召开发布会、进行奠基和封顶仪式、参加公益活动，或通过危机公关化不利为有利，从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告，而且传播面广，所以其效果很好。
4. 营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产代理商和企业推销人员销售的促销策略，效果比较明显。比如对于消费者而言，在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。
（四）渠道策略（place）
目前我国房地产行业中，房地产渠道大致可以分为直销、委托代理以及近几年兴起的网络营销。
1. 直接销售。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。
2. 委托代理销售。它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客经过代理商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托代理销售降低了开发商的风险，通过代理商的服务性质，更易于把握机会，能更快地销售房产。
3.网络销售。它是利用现代商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势。目前，国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等。随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。