包租营销模式

㈠ 房地产租售方式是什么意思

房地产租售方式是指由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋所有权或使用权移交房屋的消费者从而获得收益的方式。
1、 普通租售模式：
普通租售模式，就是按照平常一般的租售方式进行商业物业的租赁或销售，即整个商铺按每平米销售，可按银行规定提供贷款按揭，同时一般只提供租赁服务，但不担保租赁。
2、 承诺一定年限固定回报率模式：
承诺一定年限固定回报率，一般包括“包租”与“保租”两种模式。
（1）“包租”模式，就是指在客户购买商铺产权时，约定提前返还若干年的租金，这部分资金从房款中扣除，但在未来若干年内经营权由商城所有。“包租”概念宣传重点在租金 预支，保证投资回报得到实现，对加强市场销售信心有相当重要的作用。
（2）“保租”模式，就是指在客户购买商铺产权时，商城约定每月一个固定的高租金（一般高于供贷）。在未来若干年内经营权由商城所有。“保租”概念宣传重点在“以租代供”，让品牌商家为你打工，以高回报率打动消费者。 3、“以租代售”的销售方式：
3、“以租代售”的销售方式：
主要针对经营性商家，也存在两种情况。
一是新商城还没旺场或经营性商家对旺场信心不太足，既先把商铺租给经营性商家若干年（一般旺场期，5年左右），若干年后商家可优先认购，以前租金可以充当购铺款。目的在于快速促进商城旺场，给经营商保障。
二是老的商城{经营不太久}打算快速销售，目前经营性商家可以以以前租金充当购铺款（一般以前租金已经计算进售价）。
4、“银企联贷”销售模式（非产权）
一般非产权式商业物业，银行部提供贷款服务。“银企联贷”销售模式，就是开发商和银行，并以开发商担保人为买家提供贷款，而与银行协商通过银行统一按月收取贷款。目的快速回笼资金，减轻资金链压力。
5、“预购合同”销售模式 ：
“预购合同”是专门针对目前即将建设或在建的商城，通过预购合同约定，由于是期房形式，客户确定预购就可以得到10%以上的增值汇报。比如：客户购买10万的房产，采用“预购合同”模式至需要支付9.09万即可，另外0.91万元的增值作为前期投资回报，同时后期经营权由商城采用“包租”或“保租”方式而所有，商城给予业主固定年回报。“预购合同”销售模式主要是在前期的销售过程中，通过预购优惠的实质而开展激励性销售。
6、“产权式”销售模式：
“产权式”销售模式是针对于投资性客户，每年得到投资汇报的客户群体。此类客户群体，根据各地的经济水平，可以以“每一万元”、“每平方米”（商铺或写字楼）或“每一年”、“每半年”（度假酒店）为单位进行销售，在办理产权式，通过公证等手段进行“组合产权人”。降低投资门槛，使所有人都能够有经济能力投资项目，参与到项目里来，并能在此得到相应丰厚的汇报。
7、物业回购服务销售模式 ：
投资者经营不好，商铺可原价退还。商业户购买了商铺的投资者加入日后经营不好，可以在一定时限后再以原价将商铺退给开发商，以保证投资者的利益不会受损失。回购时限限定在8-10年。
8、“商铺银行”概念销售模式 ：
“商铺银行”概念营销模式，本质就是虚拟银行活期存款，存本取息。

㈡ 房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，什么程度算竣工呢

竣工验收现阶段的认证标准为全部单体工程验收完毕，包括人防，消防，单体建筑，给排水，强弱电，质安监等等的单体验收项目验收之后，将所有档案资料移交至地方住建局的档案馆，档案馆出具《竣工验收备案表》，即视为整体项目验收完毕。

㈢ 开发商违规建设，并通过“售后包租”的方式违规销售，我们数百个业主上当受骗，应该怎么挽回损失呢

根据国家住建部2001年《房屋销售管理办法》第11条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销?售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。?

㈣ 什么是返租

商铺返租一般指售后包租。商品房售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

售后包租是房地产开发经营企业为了促进销售，在建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

目前外销商品房可以试行这种促销行为，但须取得市房地局同意售后包租的批准文件，并必须提供相应的担保。

售后包租，是指房地产商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

(4)包租营销模式扩展阅读：

返租销售的常见操作模式主要包括返租年限、返租比例、返租方式三个方面。

一、返租年限

1、三年返租

销售返租模式刚出现时，基本上都是返三年，一般市场上多采用前三年一次性抵扣的方式。一般操作手法为先将表价提高，然后再一次性给与一个折扣优惠。

这种方式有利有弊，优势是不仅减少了投资者的资金投入，而且给投资者形成了一个优惠折扣大的心理落差从而促进销售。

而劣势则是不能公开解释抵扣式的返租销售模式，而且对于条件稍差的商场来说三年的培育期不足以让商场的经营完全稳定住，而在这个时候，突然面临开发商要向投资户移交商铺，就会对商场运营造成极大的影响。

2、五年返租

在吸取了三年返租的经验之后，第二波返租销售往往是采取五年返租的策略。就拿商场来说，五年的返租年限给运营团队多争取了两年运营时间来稳定场子，一个商场经过三年的培养期，再多加两年的运营时间，理论上就可以成为一个成熟的场子。这时商场人气有保证，租金也有大幅度的提升。

这个时候再来移交场子，出现风险的几率就会降低。但是采取三年返租是对销售定价最有利的一种返法，如果返租期增加到五年，还是用老办法定价的话，就会导致价格拔高过多，从而增加销售难度，因此五年返租多采用3+2的模式。

所以如果说三年返租是销售导向的操作手法，那五年返租就是带运营思维的销售导向。

3、十年返租

十年返租一般情况下多应用于开发商打算长期运营的项目，而前期的销售可以说只是开发商的一种融资手段，开发商通过销售获得了一个商场的运营权，自己真正进入运营领域，长期经营，赚运营的钱。

如果一个开发商对一个商场有十年运营的基础，也会敢于在初期对商场管理和营销进行投入，因为你能从后期获得回报。

但是这也只是逻辑分析，现实中，很多开发商是不明就里地被销售团队拉进来的，根本就没有做好长期运营的准备，只不过销售团队觉得十年好卖房子而已。

等开发商真正意识到问题时，已经晚了，这种情况下，好一点的是经过运营团队的努力，场子能勉强维持。如果项目条件比较差，再加上运营团队不给力的话，那很可能就会出现风险。

二、返租比例

1、阶梯式比例

阶梯式比例就是在前期项目的培养期间，返租比例低一点，后面几年，项目成熟了，租金收益也高了，返租比例也相应提高。这个逻辑是没错的，但还得看具体的项目给出的比例。

如果从8%起，第五年都飙升到12%了，如果按照这个比例返下去，那到最后开发商和投资者必有一方会受损。

而这个返租比例如果从4%起，每年上升一个点，比如说托管十年，十年的总返租比例共85%。这个返租比例在返租销售产品中已经算是比较不错的了，但每个项目的具体情况都不一样，还需要做具体分析。

由此可见，对返租销售的起始返还比例的把握对整个项目起着至关重要的作用，但是开发商是否能保证每年实际租金的返还比例还取决于项目实际经营情况。

2、固定式比例

固定式比例，顾名思义就是开发商承诺每年给投资者返还的租金比例都是固定的。这种模式因其投资金额是固定的，返还比例是固定的。

所以其优点是方便开发商财务方面清算投资者每年租金收益。而缺点则有两点，一是如果返租比例定的太低的话，会无法吸引客户购买欲望，造成销售困难，而且也会切断投资者对所购房屋升值价值的想象空间。

再一个就是比例定的太高的话对开发商来说则会压力很大，毕竟开发商都是以盈利为目的的，亏本的生意是不会做的。

三、返租方式

1、实返

实返就是按照返租年限，每年约定一个固定的返租比例。也就是上文所提到的两种方式，一种是平均式，就是每年的返租比例是一样的。另一种是阶梯式，就是返租比例是逐年递增的。

2、虚返

虚返就是不约定固定返租比例，以实际租金收益给投资人兑现返还比例。其中又有两种方式，一种是比例分成，比如一九分，二八分等，大部分收益归投资人，而商管公司收取一小部分。

另一种方式是将租金与物管费分开，物管费归商管公司所有，租金归投资人所有。

3、实返+虚返

实返+虚返实际上就是这两种模式的结合，就是初期一定年限采取实返，后期采取虚返。比如五年返租中，前三年实返，后两年虚返。十年返租中，前三年实返，后七年虚返等。

一般情况下，采取三年返租的项目，基本上都是实返，而且现在多数都是将三年的租金一次性返完。

五年的也以实返居多，只不过通常是采取前三年一次性返，后两年逐年返。十年返租多采用虚实结合的模式。

㈤ 售后包租和带租约销售的区别

售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
售后包租是房地产开发经营企业为了促进销售，在建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。
目前外销商品房可以试行这种促销行为，但须取得市房地局同意售后包租的批准文件，并必须提供相应的担保。
带租约销售是售后包租方式的一种
带租约销售是指投资者在购买商铺的同时，即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商。返租期内，业主可定时从发展商处得到定额的租金回报。租约期内由开发商将房产转租经营。这种经营模式避免一些项目经营初期遇到的各种风险，但是这种经营模式适合在 房地产市场比较成熟的地区，开发商须具备一定的管理经营经验。

㈥ 开发商卖商铺有几种形式

开店创业的前提是选择一个适合自己的商铺，不管创业者选择什么样的经营项目，他们都必须明白什么样的商铺最适合自己。

超市商铺

大型超市往往伴随居住区而生，拥有聚集人气的先天优势。大型超市内的商铺大多是分割型的，较独立商铺来说成本要低，经营灵活，因此风险也较低。

不过，超市商铺是依赖于超市而产生的，因此超市经营得好坏将直接影响超市商铺的赢利状况。所以，选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市，会起到事半功倍的作用。

商务区商铺

商铺投资的诀窍之一就是“看客买铺”。哪里的消费能力高，哪里的商铺投资就越有价值。商务区的商铺特别适合一些现代商贸服务行业。在高质量定位的前提下，商务区内的商铺投资潜力较大，甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。

一般来说，商务区的商铺客流消费能力相对较高。以商务楼白领为目标消费群的酒吧、咖啡馆、健身健美中心、美容美发厅、高级餐厅都会是这些地方的热点。可适当选择这些领域的投资项目。

社区商铺

社区商铺将成为潜力最大的商铺类型之一，这在业界已形成了共识。一般来说，一个新的社区只要项目定位准确，发展环境良好，随着社区的成熟所带来的商铺价值提升是毋庸置疑的。

值得注意的是，一些开发商通过对项目的包装宣传，从而促成了社区商铺销售价格虚高，这使商铺丧失了升值的空间。因此投资前最好进行详细的考察。

商业街商铺

商业街的“经典”旺铺，其优越的商业氛围、稳定的客流量，决定了该类商铺的运营收益水平较高。但其租金或单位面积价格也高不可攀。不过，商业街商铺的投资回报率高，其风险也会相应增加。而且此类位置佳、地段好的所谓“经典旺铺”，其价格往往已被抬至一个很高的价位区间，若盲目入市，可能存在很大的风险。

以上就是一些比较常见的店铺形式，希望创业者们都能从中选择到让自己实现财富梦想的店铺。

㈦ 最近准备投资一大型商场商铺 他们的销售方案是售后包租 返租 网上很多失败的案例 请问真的不靠谱吗

不要光看方案，要看对方资源，渠道和能力。
不想被忽悠可以拿他们做过的数据和平均相比较，高于平均可投，不高的话，在多考虑考虑。
没有数据，说明没做过或做得不好不可投；有数据自行分析，不会可以找人。

㈧ 买商铺开发商承诺包租怎么样 有什么陷阱或需要注意的吗

• 售后包租是违法的

建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”

国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”

• 售后包租等销售形式存在很大的风险隐患

一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；

二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；

三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；

四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证；

五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。

㈨ 房地产返本销售和售后包租是什么意思啊

返本销售，就是将现价提高，在若干年后将本金归还购买者。销售者靠这些本金的利息获利，是融资的一种方式。由于不确定因素太多，这种销售方式存在的纠纷非常多。
售后包租，一般是销售店面时由开发商承诺在交付后的前几年，由开发商代业主出租店面，以保证业主的利益。如果店面无法租出，相当于开发商降价销售而已。

㈩ 包租15年商铺销售违规,怎么处罚

《商品房销售管理办法》规定房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
已竣工的没有禁止性规定，但最高人民法院公布了《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，解释中规定不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的按非法吸收公共存款罪定罪量刑