社区营销计划

❶ 我的网站主要是针对大学生的综合社区，怎样做推广呢

首先像你说的这样的网站的推广，从广义上说分为线下推广和网络（线上）推广，但是在现在互联网发展这么迅速的情况下，网络推广可以产生投入一分产出十分的效果，并且相类似这种产品，软文营销推广的效果应该是最棒的，因此先说一下网络推广的渠道和方法：
一、渠道方面 各大搜索引擎的快照 视频等
二、方法和策略：
（一）、战略整体规划：市场分析、竞争分析、受众分析、品牌与产品分析、独特销售主张提炼、创意策略制定、整体运营步骤规划、投入和预期设定。
（二）、营销型网站：网站结构、视觉风格、网站栏目、页面布局、网站功能、关键字策划、网站SEO、设计与开发。
（三）、传播内容规划：品牌形象文案策划、产品销售概念策划、产品销售文案策划、招商文案策划、产品口碑文案策划、新闻资讯内容策划、各种广告文字策划。
（四）、 整合传播推广：SEO排名优化、博客营销、微博营销、论坛营销、知识营销、口碑营销、新闻软文营销、视频营销、事件营销、公关活动等病毒传播方式。
（五）、 数据监控运营：网站排名监控、传播数据分析、网站访问数量统计分析、访问人群分析、咨询统计分析、网页浏览深度统计分析、热门关键字访问统计分析。
其次跟你说一下进行推广的日常工作：
网络推广是要发帖，发信息，但不是每天在发，而是有计划、有策略的去发，不能只是盲目的去发，否则的话，天天又累，对自己又没有长进。
一、需要选择主题，选择平台，设置好关键词，了解潜在客户的心理，关心的问题。如今免费的网络推广，效果不大，而且是一个每天累的要死，老板还不知道你每天坐在位子上，对着电脑在干嘛，因为老板不可能去看你每天在哪个平台发了哪些信息，这些信息有什么效果。 二、如何去判断成交是网络推广带来的？这个很难。客户在网上看到你的信息，然后去店里购买，难道还会说在网上哪个平台发的信息吗？即使是网上看到你发的信息，他也不会去说的。这样，在现在这个企业注重成交额，销售额的今天，是很难判断。所以，网络推广要确定你考核的标准是什么？
三、网络推广需要掌握搜索引擎的规则，会做优化。
最后，只要你照着去做，可能刚开始很难见到效果，但是只要长期的坚持下去，效果是很明显的，推广是个长期的活，要重在坚持。
希望我的回答可以帮到你，看在纯手工打字的份上，有什么不懂的可以继续问我

❷ 市场营销方案的策划范文！

一、活动目标
（一）维护并留存现有客户资源100%；
（二）在现有渠道业绩之上增长30-50%；
（三）拉动银保业务增长。
二、活动时间
2012年1月19—3月19日
三、活动阶段
第一阶段：准备阶段（1月11日---18日）
第二阶段：宣传阶段（1月19日---3月19日）
第三阶段：施行阶段（1月29日---3月19日）
第四阶段：过程管控、分析、评估、总结阶段（活动期间—3月31日）
四、活动流程（略）
五、活动推动步骤
（一）活动宣传
1.活动宣传期：主要营造氛围，分事前宣传和活动期间宣传，力争将活动内容宣传到推动小区每一户，
（1）时间：活动前一周，宣传启动；
（2）宣传方式：立体宣传攻势（海、陆、空）
 空：电台广播一个月；网络（微博、推进小区QQ群等）
 海：选取的重点小区和写字楼共100点位电梯静态广告；
 陆：
合作体检机构大厅内摆放易拉宝、宣传横幅、活动宣传页；
推动小区重点摊点（移动充值点、社区便利店）易拉宝摆放、活动宣传页派发；
小区内宣传单的直邮（住户信箱及非车库停放车辆）；
小区车库及物管直邮
2.活动施行期：确认体检名单、固定客户信息转化为有效客户
（1）宣传：立体宣传攻势（海、陆、空），同上述初期步骤。
（2）短信通知
 对活动期间到期续保客户或1年内将到期的续保客户，周期性的短信发送活动内容。
 对宣传期间收集的客户信息发送短信，确认体检名单。
（3）在体检过程中，固定客户信息，签署《续保协议书》、《投保协议书》。
（4）同步电销中心，根据客户信息适时跟进拨打直至承保。
六、费用预算（略）
八、该活动关键点管控
（一）、各类宣传能否同步匹配及内容是否具有正对性；
（二）、活动前及期间的各类宣传是否能到宣传到客户本人；
（三）、对活动产生的客户信息公司电销及分公司之间如何有效衔接直至为有效客户；
（四）、风险点：各类宣传单信息合规性；
（五）、医院的配合性。
九、需要公司提供的支持
（一）既往数据的提供；
（二）每日分公司的报表数据；
（三）电销中心和分公司的每天数据传递及沟通；
（四）承保政策的支持；
（五）分公司品牌、法务、出单、核保等部门的配合支持。

❸ 怎么说社区市场宽带营销策划方案

一份完整较的营销策划书的构造分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文内容。三是效果预测即方案的可行性与操作性。
（一）市场状况分析
要了解整个市场规模的大小以及敌我对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容：
（1）整个产品在当前市场的规模。
（2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。
（3）竞争品牌市场占有率的比较分析。
（4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。
（5）各竞争品牌产品优缺点的比较分析。
（6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。
（7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。
（8）各竞争品牌促销活动的比较分析。
（9）各竞争品牌公关活动的比较分析。
（10）竞争品牌订价策略的比较分析。
（11）竞争品牌销售渠道的比较分析。
（12）公司近年产品的财务损益分析。
（13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。
（二）策划书正文
一般的营销策划书正文由七大项构成，现简单扼要说明。
（1）公司产品投入市场的政策
策划者在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节；
1。确定目标市场与产品定位。
2。销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。
3。制定价格政策。
4。确定销售方式。
5。广告表现与广告预算。
6。促销活动的重点与原则。
7。公关活动的重点与原则。
（2）企业的产品销售目标
所谓销售目标，就是指公司的各种产品在一定期间内（通常为一年）必须实现的营业目标。
销售目标量化有下列优点：
为检验整个营销策划案的成败提供依据。
为评估工作绩效目标提供依据。
为拟定下一次销售目标提供基础。
（3）产品的推广计划
策划者拟定推广计划的目的，就是要协助实现销售目标。推广计划包括目标、策略、细部计划等三大部分。
①目标
策划书必须明确地表示，为了实现整个营销策划案的销售目标，所希望达到的推广活动的目标。一般可分为：长期，中期与短期计划。
②策略
决定推广计划的目标之后，接下来要拟定实现该目标的策略。推广计划的策略包括广告宣传策略、分销渠道运用策略、促销价格活动策略、公关活动策略等四大项。
广告宣传策略：针对产品定位与目标消费群，决定方针表现的主题，利用报纸、杂志、电视、广播、传单、户外广告等。要选择何种媒体？各占多少比率？广告的视听率与接触率有多少？使产品的特色与卖点深入人心。
分销渠道策略：当前的分销渠道的种类很多，企业要根据需要和可能选择适合自己的渠道进行，一般可分为：经销商和终端两大块，另有中间代理商德等形式。在选择中我们，遵循的主要原则是“有的放矢”，充分利用公司的有限的资源和力量。
促销价格策略：促销的对象，促销活动的种种方式，以及采取各种促销活动所希望达成的效果是什么。
公关活动策略：公关的对象，公关活动的种种方式，以及举办各种公关活动所希望达到目的是什么。
③细部计划
详细说明实施每一种策略所进行的细节。
广告表现计划：报纸与杂志广告稿的设计（标题、文字、图案），电视广告的创意脚本、广播稿等。
媒体运用计划：选择大众化还是专业化的报纸与杂志，还有刊登日期与版面大小等；电视与广播广告选择的节目时段与次数。另外，也要考虑CRP（总视听率）与CPM（广告信息传达到每千人平均之成本）
促销活动计划：包括商品购买陈列、展览、示范、抽奖、赠送样品、品尝会、折扣等。
公关活动计划：包括股东会、发布公司消息稿、公司内部刊物、员工联谊会、爱心活动、同传播媒体的联系等。
（4）市场调查计划
市场调查在营销策划案中是非常重要的内容。因为从市场调查所获得的市场资料与情报，是拟定营销策划案的重要依据。此外，前述第一部分市场状况分析中的12项资料，大都可通过市场调查获得，由此也显示出市场调查的重要。
然而，市场调查常被高层领导人与策划书人员所忽视。许多企业每年投入大笔广告费，而不注意市场调查，这种错误的观念必须尽快转变。
市场调查与推广计划一样，也包含了目标，策略以及细部计划三大项。
（5）销售管理计划
假如把营销策划案看成是一种陆海空联合作战的话，销售目标便是登陆的目的。市场调查计划是负责提供情报，推广计划是海空军掩护，而销售管理计划是陆军行动了，在情报的有效支援与强大海空军的掩护下，仍须领先陆军的攻城掠地，才能获得决定性的胜利。因此，销售管理计划的重要性不言而喻。销售管理计划包括销售主管和职员、销售计划、推销员的挑选与训练、激励推销员、推销员的薪酬制度（工资与奖金）等。
（6）财务损益预估
任何营销策划案所希望实现的销售目标，实际上就是要实现利润，而损益预估就是要在事前预估该产品的税前利润。只要把该产品的预期销售总额减去销售成本、营销费用（经销费用加管理费用）、推广费用后，即可获得该产品的税前利润。
（7）方案的可行性与操作性分析。
这是对该方案的落实政策的进一步过程，从某中意义上来说，他是计划执行的“前哨站”，一方面，对整个方案的可行性与操作性进行必要的事前分析，另一方面，对事后的执行进行必要的监督工作的铺垫。这也决定方案最后是否通过的重要的衡量标准之一。 产品就是宽带，对象就是社区住户，套一下就会写了。

❹ 银行里的市场营销岗位是做什么的谢谢谢谢

目前国内的银行一般没有设置专门的、统一的综合营销部门和岗位，而是通常在各业务部门设置营销岗位，

一般可以分为：对公营销（主要是客户经理或信贷员，包括了信贷、国内结算、国际结算、资金、电子银行等业务）、对私营销（一般包括按揭贷款、车贷、抵押贷款等）、信用卡业务等。

一般来说，目前对公营销岗位相对综合程度较高，即前述的相关业务均需营销，此外还包括了存款的吸纳等以及一些对私银行业务和信用卡业务。

而对私、信用卡相对单纯，基本只要营销本部门业务即可。某些银行设置了全行统一的营销团队，但主要职责并非直接进行营销，而是指导和统一全行的营销行为，属于管理岗位。

(4)社区营销计划扩展阅读

营销方式：

1.整合营销传播

整合营销传播（Integrated Marketing Communications）：指企业传播的各种综合整合模式，包括一般广告，与客户的直接沟通，促销，公共关系等，以分散信息的传播，实现无缝联合从而使企业及其产品和服务的整体沟通效果明确，持续，一致，提升。

2.数据库营销

数据库营销：以特定方式在互联网（数据库或社区）或实体上收集消费者的消费行为信息和制造商销售信息，并以固定格式在数据库中累积此类信息，以便对营销行为进行统计分析在适当的营销机会。

3.网络营销

网络营销：网络营销是企业整体营销战略中不可或缺的一部分，是实现企业整体业务目标，以互联网为基本手段，创造各种在线商业环境活动。

网络营销的功能包括网站推广，网络品牌，信息发布，在线研究，客户关系，客户服务，销售渠道和促销。

4.直接营销

直接营销：在没有中介的情况下，直接营销使用消费者直接（CD）渠道来联系并向客户提供商品和服务。其最大的特点是“与消费者直接沟通或没有经销商的销售活动”。

它是一种营销模式，使用一种或多种媒体在理论上到达任何目标区域，包括区域和定位部门，并可以衡量响应或交易结果。

5.关系营销

关系营销：在很多情况下，公司不能立即寻求交易，因此他们将与长期供应商建立客户关系。公司希望向客户展示的是卓越的服务能力。大多数客户都是大型和全球性的。

他们更喜欢能够在不同地区提供补充产品或服务的供应商，并能够快速解决当地问题。实施客户关系管理计划时，组织必须关注客户和产品管理。与此同时，公司必须明白，虽然关系营销很重要，但并不总是有效。

因此，公司必须评估哪个部门和哪个特定客户使用关系营销最有利。

6.绿色营销

绿色营销是指企业为满足消费者的绿色消费消费习惯而开展的营销活动，以绿色环保为产品生产的价值取向，以绿色文化为生产理念，努力满足消费者的需求。用于绿色产品。

7.社会营销

社会营销基于“经济人”和“社会人”的双重特征。它采用类似的商业营销方法来达到社会福利的目的。或利用社会福利价值来促进其商品或商业服务的手段。

与一般营销一样，社交营销的目的是有意识地改变目标群体（消费者）的行为。然而，与一般商业营销模式不同，社会营销中追求的行为改变的动机更多来自非商业动机，或非商业行为模拟商业卖点。

8.病毒式营销

病毒式营销是一种信息传递策略，通过向其他受众提供廉价的信息副本，迅速扩大其影响力。与传统营销相比，受众自愿接受的特点使得成本更低，效益更加明显。

❺ 求医药策划团队营销案例

交大心荣，如何创造几千万销售奇迹？
2002年为了配合交大心荣全国市场战役的全面展开，进一步帮助全国各地市场有计划、有步骤、有办法地针对市场不同时间、季节、地域等企划要求做好市场企划工作，特编写执行手册，特附各种推广附件，一方面自建办事处，另一方面让能力强的经销商能从中得到一些启发；企划不好的经销商，也能够依葫芦画瓢。实践证明近两年时间不做任何媒体广告，自建办事处，把一个产品从一个市场扩展到全国，销售回款从0到几千万。

一、营销思路
1、指导方针：社区（小区）、终端、电视、报纸、广播、

2、宣传目标：

（1）解决消费者的认同问题，提升销量；

（2）广泛宣传交大心荣治疗心脏病与众不同的两点：

·治疗心脏本身问题（心肌细胞损伤；心泵能力弱）

·从血管、血液部位出发，全面改善血液微循环。

（3）交大心荣配方独特、疗效明确。

3、市场策略：

※有实力及经验丰富的经销商，以中心城市为重点，辐射周边地区，集中攻打，重点突破，攻击点少而精、准而狠。

※实力一般的经销商建议先攻打最能影响中心城市的地区城市，达到区域突破，包围并消化中心城市。

4、宣传策略：

※利用康复指南，展板等社区（义诊）宣传，配合一系列促销活动起到宣传产品，制造声势的作用。

※重点宣传以交大心荣的机理，功效，科技含量为切入点，来说明交大心荣优于同类产品。

※百年各校——西安交大出精品，疗效、服务有保证。

5、产品定位

（1）主治：心阳不振、气阴两虚型冠心病、心绞痛、心肌炎、心肌病及心肌缺血、缺氧、心肌损伤引起的各种心脏病，亦可用于慢性心力衰竭的治疗。

适应症：心肌缺血、心肌损伤、胸闷隐痛、心绞痛、心悸气短、心慌心跳、口唇发紫、头晕目眩、倦怠懒言、面色少华、心律失常、动脉硬化。

（2）卖点思路：人的心脏主要由心肌细胞组成，心肌损伤、心肌缺血、缺氧是引发各种心脏病的主要原因，各种心脏病又会加剧心肌损伤，导致缺血、缺氧状态。交大心荣修复受损心肌，增强心肌血流量，降低心肌耗氧量，增强心脏泵血功能，提高冠状动血流量，软化并扩张血管，降低血粘度，改善微循环。

（3）交大心荣作用机理：

心脏心肌方面：修复受损心肌，改善心肌营养、能量代谢，增强心肌舒缩力，提高心脏泵血功能，降低心肌耗氧量，改善心肌缺血、缺氧状态，提高心肌抗损伤能力，快速恢复心脏健康，从而治疗冠心病、心肌炎、心肌病。

冠状动脉血管方面：软化并扩张动脉血管，增加冠状动脉血流量，改善心肌微循环，保证心脏血流畅通。

血液方面：通过活血化瘀，气血双补，降低血浆脂质过氧化物（LPO），清除自由基，提高血液红细胞SOD酶活性，降低血脂及血液粘度，提高红细胞携氧能力，改善血液质量。

6、宣传手段：

（1）、中心城市（重点城市）报纸广告（硬+软）+专题片（白天）+终端建设+会议型营销

（2）、非中心城市（一般地级城市）社区义诊推广+专题片（白天）+报纸广告（软为主）+终端建设

7、宣传要求；

（1）、终端要求：

·以多取胜——品种、数量比别的产品多，气势比别的产品大；

·以实取胜——用不干胶粘住、贴牢（对不干胶一定要做到撕不掉，补充的频率大，一般的药店及小区每周观察2次，如有缺漏及时补充）；

·以好取胜——印刷好，当地性强，张贴的位置好，组织的方式好；

·以情取胜——通过与营业员勾兑，与小区管理员勾兑，做到每一个终端营业员都成为自己的业务员。

（2）、组合要求：

※招贴、横幅配合正规的电视广告和报纸品牌广告及功能广告来营造市场氛围，让交大心荣的广告能看得到；

※专题带、康复指南和招贴让消费者能看懂交大心荣，使消费者信服我们的功能，从而产生购买力欲望；

※台卡、展板、堆头让消费者在购买时感觉到一种气氛的感染，社区义诊、终端能在瞬间看得见，直接产生购买行为。

二、营销推广参考
（一）、上市启动前期（见下图）

1．分销

2．①扩大铺货，建立终端进销存和营业员档案。

A．要求：A店铺货率达80%，B店铺货率达40%，C店铺货率达20%。（视当地情况，此为参考）

B．产品陈列：交大心荣产品摆放整齐、突出，有宣传品印衬。

●货架位置：摆放于80cm—160cm高度之间

●柜台位置：摆放2盒以上，商品名朝上，包装正面朝前

●店铺位置：药店进门左侧

（以上三项满足其一即可，详见终端管理）

②对业务人员及促销人员进行业务及产品、促销知识培训（业务员要求附后、产品咨询手册见附件）

业务员基本工作要求：（一个典型的工作日）

●到达办公室（完成必要的文件工作及送货单等准备工作）

●检查客户订货和回款状况

●利用每日访问报告确定访问目标

●建立路线图

●确定访问的目的

●对每一个客户，对下面四个方面提供计划并至少两项改进内容（分销、货架陈列、价位及助销）

●确定所需的销售和助销材料

●离开办公室，到商店、药店检查（分销情况、货品陈列情况、价位情况、竞争对手情况、存货及脱销情况、终端宣传品情况）

●讲解演示（给营业员讲解产品知识及促销技巧，洽谈顾客有针对性介绍产品）

③加强终端陈列、细化终端包装（有交大心荣的店面包装，没有的店也要尽量有宣传品，下面的要求原则上以铺货交大心荣的店为基数）

要求：A店终端包装90%，B店终端包装70%，C店终端包装40%。（视当地情况，此为参考）

原则：

●终端门口有展板或门楣横幅●柜台上有康复指南、台卡中的1—2种即可

●店堂里有悬挂POP或招贴画（上面3种中必须有其中2种）

④措施：

●展板要求：展板最好放在终端门口左边，与店方搞好关系，定时收放。制作质量要轻，不易倒，视觉效果好。价格在40元/个左右，公司提供展板画面。

（要求，B店以上的原则上能够摆放展板的都要放，小终端因数量多，门口效果好，原则上有交大心荣的地方就有展板）。

●横幅要求：分门楣横幅与小区横幅，但内容基本一样，它能烘托一种市场气氛。

内容参考：详见附件促销品物料。

（公司总部常年向各级经销商征集优秀横幅广告语，并有奖励）。

制作要求：红布黄字，长度6m—12m，宽度50cm—90cm，

悬挂地方：能悬挂的终端门楣，能悬挂的小区或街道。

悬挂要求：大型城市200—500条，中小型城市50—200条，在4天内同时挂出。

●招贴画或不干胶要求：

招贴的用途是既能进行品牌宣传，又能功效宣传，是终端宣传品中价格较廉、功能齐全，效果突出的武器。

在经费紧张时，终端布置可以不求齐全，但要突出重点，重点就是招贴，它适合在各类终端张贴，在条件许可下，还可在重点街道两侧建筑上及家属小区宣传栏上连续张贴，形成区域宣传氛围。

在终端药店招贴布置的首选位置为药店进门处两侧1.4m—1.8m高墙面上或店堂玻璃上，其次为店内柜台两侧墙面。在各宣传栏及小区等地方要选择抢眼位置（如医院、诊所、各居委会宣传栏、客运码头、集市贸易等）

同一次招贴画连续粘贴时，两张“一”字横贴，三张“品”字形，四张四方联，以增强视觉效果。

注意事项：在市内张贴应首先布置室内，如在室外张贴应注意协调好与环卫、城管等部门关系，各地方应统一形式，以保持规模效应及整体形象。

2．促销：

①促销品、科普文章、媒体的联系，相关促销活动的部门联系。

②车贴方案的实施。

●车贴是烘托市场气氛很有效的方式。公司总部常年向各经销商征集优秀车贴广告语，并有奖励。

●车贴广告的形式分为前后挡风玻璃张贴（有内贴和外贴），两侧玻璃也可贴；如果城管或环卫部门不准贴玻璃，可用铁皮印字铆车前；此外还有车身广告（龙虾广告）。

●车贴内容：见附件同条幅内容。

●各级市场车辆选择顺序和数量

●车贴粘贴位置选择方法：

●车贴的尺寸，色彩和字体，由公司部门统一设计和印刷，力求全国市场的整体形象，一般尺寸大小为75.5cm×20cm。

●车贴的发布和维护：价格合理，时间长久；车贴不能有气泡，定期检查，及时补漏，损坏更新，责任到人，事事落实。

③小区横幅与推拉要求：

●推拉内容：交大心荣，心脏病特效药

交大心荣，燃起心的希望

●粘贴及悬挂地方：推拉要在能够粘贴的小区家属门把旁，办公室门把旁、宾馆门把旁都上，在短时间内迅速粘贴，形成气势。横幅在能够悬挂的小区及街道也要在经时间内迅速悬挂，及时补漏。

④小报制作及散发要求：

●小报的重要性：

A.传播面广，可以在短时间内传遍每一个家庭。

B.携带信息量大。可以全面发布功效、品牌、观念广告，详细介绍产品功能，功效对比，治病机理。特别是在正式媒体上不能发布的，但对刺激购买却十分必要的信息，可通过小报传达。

C.成本低，按一家三口计，十万份，印刷一万元，投递费/夹报费，每千人广告费＜30天。

D．消费者在现在很少见到小报，也会感兴趣。

●小报制作：“五性”：能力一般的经销商可直接用公司总部的小报样稿，能力强的经销商建议在样报基础上加以改进。

●小报制作：原则就是具有煽动性，体现人间真情，必须做到：

A．大框架、大文章、大结构由公司总部出一个样报，里面的典型病例换成每个地方的，由当地经理搜集完成，以突出地方性。

B．功效搞对比宣传，量化宣传，“疗效客观可测”。

C．宣传一种科学概念；宣传一门治疗心脏病的学问。

●小报内容参考：

A．功效是主线，病例是重点，品牌是烘托。

B．中心城市以治病和预防并举，地区城市只谈治疗，就作为一种新特药来宣传。

C．软性文章加病例是一种经典模式，用活典型病例。（①有奖征文：标题要吸引人，语言朴实，多以感谢信形式出现。②医学专家评点：让医学专家撰写软性读物，介绍心脏病的医学知识，最后加进去病例。③评选“交大心荣健康老人“，每月举办一次，推出一位健康明星，让当事人自己介绍自己，讲服用交大心荣后的变化。④将消费者全家合影刊登在病例旁边，使可信度增加，当然要征求消费者同意）。

D．小报的可读性和保存价值：（①有奖读报活动，奖品可以是交大心荣。②每期设个趣味专栏，如漫画、幽默、生活小网络，如何教育子女，心理咨询，老龄化问题等。）

E．印刷要求：①既要保持价格便宜，同时纸张也要较好。②印刷字迹清楚，排版要好，图片有层次感。③不可遗忘咨询电话，但不要刊登公司的地址和名称。

F．小报散发要求：

①如果城市的订报户比较多，大于零售量，那么建议夹报，一个月中心城市夹报一次，20万份/次。如果城市的零售量＞＞订报户，那么建议小区投递到户。

②如果当地经销商人手不足，那建议找当地的专业投递公司，0.04元/份，当地经理派人复查即可。

③如果当地经销商人手充足，经验丰富，那不妨自己投递。培训、安排路线、时间、检查（详见小报投递制度），检查表格如下：

④发小报原则：“从上往下，从外往里，从远到近”。

3．广告宣传重点：

①报纸广告：

A．报纸种类选择：《党报》、《日报》与《晚报》、《商报》、《电视报》之关系处理（前者价格低，发行量及传阅率低，但可信度高，权威性强，可以做整版宣传，系列广告；后者价格高，发行量及传阅率均高，在适量硬广告的基础上，多增加便宜的软文或新闻稿，可以与编辑记者搞好关系，在最佳的刊登位置。

B．报纸内容形式：以小版面，多频率的指导方针。

两种内容形式：

●管理得严的城市，功效宣传广告+科普软文+题花：硬广告重点宣传“21世纪心脏病领域的全新突破”及交大心荣，独特的治疗机理，见**版热点追踪”，而**版则是相应介绍交大心荣产品的背景及详细机理的科普软文，适当可以夸张；题花一样，宣传了交大心荣功效时，也可加上一句“详见**版热点追踪”，见**版科普软文。科普文章可以署专家姓名，夸大介绍交大心荣的相关知识背景。

●管理得松的城市，以科普硬版面广告（大）为主，加入适当题花广告，扩大宣传交大心荣的功效、机理及使用背景。

C．版式风格及位置：

●大标题，小版面。●选择有中老年生活话题或社会新闻版。●整版是黑白的，可以看价格而套红；如果整版内容是彩色版，可以就选择黑白版。

②电视广告：

A．交大心荣为新产品，上市之初以专题片为主，中期以品牌广告为主，且逐渐大于报纸广告量。原则上刚上市不启动电视广告。

B．时间选择：便宜，以中老年人又相对有空的白天时间段，长度以1.—2.分之间为宜。

C．栏目选择：中老年生活栏目，情感电视剧、戏曲、娱乐性综艺节目等。

D．栏栅式播出：每天有，每天频率不同，隔天增减。

E．电视广告调整：电视广告在一段时间不容易改变，相对来说是一个死广告，建议以周为单位，每周做相应调整，根据市场的进程及促销活动的安排，加入不同字幕内容，让中老年人永远感觉新信息的冲击。

③广播广告

A．首先调查当地城市中老年人对广播的感兴趣程度而决定是否上广播。

B．广播以10′或20′、30′的专家答疑为主，适当加入5〃或10〃的品牌广告，品牌广告可以为：“交大心荣，心脏病特效药；

C．广播专题可以在报纸或电视广告里告知消费者**时间**内容。

D．专家一定要熟悉产品知识，有中老年护理，并有随机应变的能力。

4．节假日宣传建议：

①12月有两个节日：“圣诞节”及元旦

②“圣诞节”及元旦”可以上一版儿女向父母问好的版面。

A．内容参考：感谢父母的养育之恩，儿女大了，成家立业了，但父母的身子却佝偻了，心脏不好，常常想活动却心有余而力不足，儿女是看在眼里急在心头，今天终于给你找到了交大心荣……凡打电话者均有可能得到一盒交大心荣，注意控制，赠送时按城市区域，东西南北中均有。

B．标题建议：谢谢你，父母！

③也可以上一版询问式的广告。

A．标题建议：“你给父母买了什么？”或“父母亲最需要什么？”

B．内容参考：看着儿女大了，成家立业了，做父母的想活动却心有余而力不足，做儿女的知道吗？父母亲最需要什么？他们最需要的是没有心脏方面的疾病，这类的产品很多，但要给父母选择最好的，交大心荣，交大研制…

（二）、上市启动中期（见下图）

1．分销方面：

①铺货：扩大B店及C店的铺货率，可提高10—20%个点。

②产品陈列：如前规定

③业务员的工作：业务人员分区域管理，A店至少2天1次，B店3天1次，C店1周1次。检查：产品陈列、终端包装、营业员反馈情况、市场竞争产品的宣/销情况，终端走货情况。

④与营业员的关系：业务人员与终端营业员可举办1次联谊会或给终端营业员赠送一些礼品如20—40元的杯子、化妆包等等，同时沟通产品知识与促销技巧。

⑤终端包装：

A．除已有的终端包装，要加强检查，有漏就补，再可以增加一种宣传品：海报，使用方法是与招贴画联合作用。

B．海报使用地点：小区宣传栏，地级城市人群休息活动中心（可以张贴的）。

C．海报内容：将案例以感谢信形式制成8K大海报，突出服用前症状，服用期感觉，服用后身体明显改善状况。可适当增加些生活常识，卫生保健科普，以增加可信度。

D．张贴方式：最好与招贴画配合使用，一般是两张宣传画与一张海报并排张贴，中间是海报，两边是宣传画。

A．注意事项：要事先与消费者签订协议。

2．促销方面：

①招聘促销小姐。要求：有促销经验，口齿伶俐，富有热情心。

●经理对其进行产品知识培训及促销技巧培训，包括企业介绍、产品知识、工作纪律及促销要求、要领等，一天时间完成，同时制订促销基本量及奖励措施。

●周末促销，周六早领所需物料，周日晚汇报情况。

●选点：不宜多，有重点，东西南北中均应有点。

②小报制作及散发要求：

A．重点：活动配小报，用小报扩大活动广告的宣传效果。“诚征100名心脏病患者”及活动广告是指以义诊为代表的促销公关广告。

B．小报既可预告下一个活动广告的发布时间、地点、规模、内容、特点等，同时公布上一月活动的结果，扩大活动的影响，延长活动广告的时效。同时活动本身及活动过程中的有关信息（典型病例、专家讲话等）。

C．尽显人间真情，创造爱的氛围。交大心荣第二份小报应营造一种朴实的、爱的氛围，在爱中推销交大心荣产品。例如：给老年协会赠送后中年老服用前后变化的事实，或树适当地一个典型病例，帮助他或她战胜病魔，充满爱意，煽动性就很强。

D．版式美观、简洁、标题大、醒目，内容简单明了，无错别字，印刷不能透墨。

E．散发小报（如果不能夹报）前准备：首先，将小报折叠好。利用下雨天，平时开会时间。将小报顺着内容对折，让交大心荣小报每期的主题在外面，一般800份/小时。其次叠好的小报200份捆扎好，既可统计发报数量，也容易掌握当天发报点的居民户数。

③促销活动“交大心荣诚征100名心脏病人暨义诊活动内容”，见附件。

3．广告宣传重点：

①报纸方面：

A．以小版面+题花+科普文章为主。

B．科普文章500—800字，论危害，说机量，谈症状，述功效。

②电视方面：

以电视专题片为主，看第一月情况，继续白天多频次，市场动得快，还可以在晚上播放。

③广播广告：

A．可以加大频率播放品牌功效广告，可以多改变风格。

B．制作广播广告，保持二条贯穿性主线，一是产品名称，放在最后，连续播出咨询或销售的热线电话；而是交大心荣出现时的固定语言与音乐；

C．广播专题内容可以在报纸与电视中给消费者提示。

❻ 求一份瓷砖销售计划书！ ｛瓷片｝ 分高请各位帮忙

瓷砖小区推广销售计划书
一、建立专职小区推广队伍；
二、进行小区普查、建立楼盘档案；
三、进行楼盘分类、评估开发价值，确定进驻方式；
四、特物业管理处进行公关，争取以较低的成本进驻；
五、进驻前的准备（包括物料、产品等）；
六、正式进驻及接待与介绍产品；
七、扫楼；
八、参观预约登记、确认；
九、接受预订；
十、举行团购；
十一、小区回访、口碑宣传。
方案具体实施步骤：
一、建立专职小区推广队伍：小区推广部（组）一般由2-6人组成，最少2人，一般以2-3人为一组，以组为单位来进行小区开发。
1、调整心态：小区销售工作很容易遭受挫折，若不适时帮助小区销售人员调适心态，很容易使业务员垂头丧气，信心下滑，对工作极其不利。可利用早会时间，分享一些同事的成功案例，和成功人士的故事，激励员工，克服困难，争取订单。
2、小区推广过程随时了解业务进展情况，总结工作中出现的问题并给予解决，确定下一步的工作方向。
二(一).我们把小区分为商品房、集资房、拆迁户、出租房、别墅房等。
1在对楼盘进行逐个分析后，首先评估该楼盘是否值得进驻，也就是评估该楼盘进驻的投入产出比，进行投入产出分析，需明确以下几组数据：
2、需投入多少人？进行多少天？
3、前期的公关费是多少？
4、租金怎样？展示物料、宣传物料费用如何？
5、预计销售收入有多少？
经过计算，若值得进驻，再来决定以何种方式即投入产出最高的方式来进驻。
(二)目前而言，进驻小区的方式有：
1、租用门面设立临时售点/展示区。
2、与家装公司联合进驻
3、与其它行业品牌联合进驻
4、宣传：在小区主要出入口挂条幅、贴海报等，或在已使用我品牌产品的业主阳台、窗户悬挂横幅宣传等。
6、赞助小区举办的活动，如小区开发商举办的收楼晚会、售楼促销活动、业主联欢晚会。
7、双休日展销：利用双休日期间，由推广小组租用场地，展示产品。
8、人员散跑：小区推广人员零星入户拜访。
（三）、对不同类型的楼盘要采用不同的进驻方式：
对于拆迁户、出租楼盘这一类的楼盘暂时不给予考虑
（四）不同时期的宣传方式
1、初期（小区建筑期与楼盘销售阶段）：
（1）小区建筑期：可能的话，可做一些巨幅宣传，将一些巨幅（喷绘）挂在建筑的墙体上。
（2）楼盘销售阶段：重点作好对开发商与售楼部的公关，多进行感情沟通，要设法获得业主档案；另外把宣传资料、小礼品放入售楼部，请其代为派发；可能的话，将广告牌、X架、小展架，放在售楼中心进行宣传。通过掌握的业主档案，前期与业主可以进行电话沟通，了解业主初步的需求，并预约时间进行面对面沟通。
2、中期（楼盘售完至集中装修期间）：是小区推广的关键期，针对不同的小区，确定不同的进驻方式。
3、后期（零星装修期）：通过电话沟通方式，与业主保持沟通，有意向者可上门服务。另外做好售后服务。
（五）、如何操作小区收楼晚会/业主联谊会
如果可能的话，小区收楼晚会/业主联谊会，是集中宣传的好时机，可与物业公司商量，争取合作举办晚会。
1、切入：赞助一定的金额的礼品、奖品、节目，获得晚会冠名、或在现场展示/宣传等。
2、操作：可与房地产公司合办或单独主办。
3、展示/宣传：晚会背景画加品牌名、太阳伞、发放单张、布置展架和样板等。
三、对物业管理处进行公关，争取以较低的成本进驻
四、进驻前的准备
物料清单：
1、礼品类：2、产品：3、帐篷或者太阳伞：营造气氛。（公司提供）
2、形象台、桌、椅、X架、KT板、活动展板、产品资料架、支持
3、横幅、户外广告牌或其他形式户外广告。（公司提供模版，当地制作）
五、正式进驻、接待与介绍产品：
正式进驻小区进行推广、销售，有三种方式可供选择：
（一）单独进驻
1、场地选择：小区人气最旺的广场或必经的过道。
2、场地布置：
3.一般采用以钢结构帐篷式展架，此种展架防风、遮阳、避雨、十分牢固且易拆卸，同时十分抢眼，宣传效果好。
4.产品展示多采用简易简架。
5.要配有统一的形象台。
6.附近以太阳伞配合造势。
(二)、注意事项:
1.要搞好物业的关系，事前进行公关。
2.事中要服从他们的管理。
3. 不能和门卫发生冲突，有事情可找主管协商。
4.场地布置必须有气势,有一定的震撼作用和吸引力；
5.有条件的，现场可播放专题片、广告片。
（三）异业联盟，联合进驻
为共享资源，节约费用，可找一些门当户对的其它行业的相关品牌合作，合作公关、合作宣传、合作展示、合作促销，如瓷砖与涂料、瓷砖与家电、瓷砖与家具等，其目标顾客一致，销售时间基本一致，这样在小区推广时就可联合进驻小区，共同进行推广。
（四）与家装公司联合进驻
对一些住户不多的商品房，单独进驻成本太高，风险大，可选择与一些知名装修公司联合进驻。利用装修公司租用的门面，占用一角摆放产品宣传资料与样板。与家装公司商量好，要求驻小区设计师协助进行产品导购。每成交一单，给予设计师/装修公司一定金额的奖励。
(五)接待与介绍产品：
1、工作人员必须统一穿着公司的制服，遵行良好的商务礼仪，使用礼貌用语。
2、介绍产品要专业方法。营销中的利益推销法：特性、优势、利益、证据，非常巧妙的处理顾客关心的问题，。
3、向业主赠送纸巾、气球等小礼品，以博得好感。对一些业主必需的卷尺、计算器、雨伞，在登记了业主的姓名、地址、电话后，可以借给业主使用，下次入户拜访时借机收回。
4、推广人员要主动出击，向路人散发单张、小礼品，并引导其至展示地点参观。
5、送给业主的资料最好用一个纸袋或塑料袋装起来，显得很“珍贵”，业主才不会随便丢弃。资料一般包括：产品汇总折页、促销活动单张、业务员的名片等。

六、扫楼
所谓的扫楼，就是挨家挨户进行入室拜访，而不是简单的将产品资料塞到门缝里就完事。

这些资料、信息要到达业主，才有价值。
1、入室宣传人员要注意商务礼仪，穿着整洁，彬彬有礼。千万不能死缠烂打，业主反感时，要适可而止。
2、入室拜访，最好带上一些礼品，如装装时用得着的卷尺、纸巾、小雨伞等。”
3、资料最好用一个纸袋，或塑料袋装起来，显得很“珍贵”，业主才不会随便丢弃。资料一般包括：产品汇总折页、促销活动单张、业务员的名片等。
4、拜访后要留下业主的联系电话。向业主索要电话时，可以这样说，“到时有一些优惠好随时通知您。”
八、参观预约登记、确认
对一些有意向的客户，可建议他们去XXXXX地方参观。在现场时可以这样对业主说：“我们在这个小区只是展示了部分产品，而且展示场地比较简陋，效果相对要差一些。去XXXXX地方参观一下那里品种齐全，效果也好很多欢迎到我们展厅参观。。

七、接受预订
顾客在展厅逗留1个小时左右后，就可开始接受预订，为激励顾客预订，可通过以下方法：
1、团购优惠：向他们讲明团购的优惠政策。
2、促销措施：介绍最近针对XX小区的优惠、赠礼方案。
3、可以这样说，“大家工作都很忙，为节约大家的时间，你们可以根据需要预订产品，只需下一点订金，我们提供全程上门服务。要预订的话可到我们这里填一张表和豫交订金”
八、团购
(一)团购就是集体购买，有些称为集采。团购分二种方式，一是由有影响力的人召集进行集体购买。做团购先找抓住“意见领袖、热心人”，尤其是一些单位、机关的工会、福利部门、行政部门的头头，或退休干部，这些人在社区内具有一定的号召力，可利用他们组织进行团购，根据团购数量给予其一定的奖励。团购的突破口就是要先做一家样板房，然后由团购召集人组织业主去样板房参观，这样成交的机率就会大很多。
(二)是利用网上招募。在一些房地产网站、装修材料采购网站、或小区网站上的以业主的名义发布一些团购电热水器的贴子，有意向购买的就会跟贴。这对一些经常上网和经常在网上购物的“白领一族”就特别有效。团购价：要低于最低零售价，如超过5户以

上可以享受团购价，团购价为最低零售价的XX折。
九、小区回访、口碑宣传
根据产品预订单的名单，逐一对各顾客进行回访，进行核实用量、安排送货、收取货款、对，较有兴趣的业主，可预先联系入室拜访，，重点要说明有活动当天多少户实现了成交，争取成功销售。
在各业主装修好准备入住时，可以发短信，或打电话祝贺其喜迁新居，并征询其对产我司的产品和服务过程了是否有兴趣解一下。
在小区推广过程中，要善于利用已成交的顾客进行口碑宣传。为激励顾客们进行口碑宣传，可以对老顾客实行一项促销政策，其介绍一位业主成交的，给予百分之几的奖励或赠送一些礼品。
同时，对一些犹豫不决的顾客，可带他们去已装好的顾客处看产品的效果。
另外，要把本小区的顾客名单整理成一个表格，将已装好机的住宅拍成照片，作为“证据”，向其他潜在的顾客展示，能起到很好的“临门一脚”的作用。
随着各大家电行业的介入小区推广，小区推广正已成为一个如火如荼的“新战场”。
注意事项
所有的现场活动的营销人员在推广过程中按本规范执行，也可根据地方实际情况、因地制宜，灵活变通

❼ 健身行业销售工作计划书怎么写

除了内场的销售工作外，对会籍顾问对公司而言另一个提升业绩创造财富的工作就是外场的开发！而且外场的开发是致关重要的！为什么呢？很简单“如果一条湖是死水，从来得不到海洋中的水源补给，日复一日它肯定会干涸”，同样的道理就一个健身中心来说，它肯定受到交通便捷和地域的限制，客人也肯定会在公司或是家庭附近的区域做出选择；而且健身中心开业时间，越久它的准客户群（访客）数量也肯定会日益减少！但市场是巨大的，如果健身中心做好了外场外场工作也就等于湖水得到了海洋的补给，访客数量也会有所提高相应的销售额就会有所保证了。
1. 主动开发
外场工作中最基本最常用的就是主动开发外出扫楼（主要应以一些商务楼盘为主）
A.先规划出一个大的准备开发的商务楼盘区域，以健身中心为圆心公交线路在10-15分钟车程的地区为宜；
B.划定区域后，在隔天外出前就应该制订好明天的拜访计划，（设订当天待开发的楼盘并对其一些基本情况要了解，带齐所需的全部销售物品），只要坚信“你所销售的是对大家有好处的东西而并不是一个价格，客户会从中得到乐趣！”你就能走出这成功的第一步；
C.每次在拜访好一家公司后，不论成功与否都应该主动留下自己的名片而且应该争取获得对方的名片（联系方式），以便日后跟进；
D.自己做好会谈的内容记录并写好每日工作报表（附表一）。
2. 小区楼盘设摊咨询，（流动式内场）
由于现在整个上海小区楼盘众多，各店可以根据自身所辖区域内做一个前期的市场调查，将一些新、老中高挡楼盘的基本情况做一下统计（楼盘名称、地址、所属物业公司等资料）。然后于一周前确定好下周将开展工作的小区楼盘，由会籍顾问、销售经理或主管前往与该小区的物业公司的具体负责人良好的沟通（明确说明来意、具体了解该物业公司的需求）。可以分为二种工作形式：
A.物业公司沟通情况不错，我们可以进入小区在其主要通道和中心绿地等人员较集中的区域进行为期一周或仅周六、日二天的定点设摊咨询，其中穿插进行DM的派送和VIP调查表的工作以此做好宣传健身中心、发展新会员的工作。具体工作安排和小区楼盘的分配步署按健身中心人员配备等实际情况进行（每周每一个小区安排专人3-4人进行工作或以小组团队进行工作），在小区楼盘中进行工作由以周六、周日二天为工作重点. 进入小区定点开发其实就是将一个内场工作小组搬进了小区，进行现场接待和接受现场咨询，也就是一个名副其实的流动型内场。
B. 物业公司沟通情况不理想，上述工作性质未得到许可。我们将无法进入设摊工作的小区楼盘内部的住户情况了解清楚（门牌号码），在获得这些信息后，我们以邀请信函的形式通过邮寄或直接由会籍顾问投递的方式把我们健身中心的情况介绍给每一户家庭（通过信函才会提高客人真正地阅读率，才会让客人真正了解到我们的健身中心，才会有可能提高我们健身中心日益减少的访客量增加销售额）。
3. 派送DM
DM（宣传单张）的派送有二中情况：一种是流动型的工作，会籍顾问无固定地点工作，最好在以健身中心为圆心步行500米的方圆地区为工作重点进行派送；另一种就是定点型的派送，由销售经理或主管规定一地区为派送点，会籍顾问则在指定的地点进行派送（建议主要以健身中心的门口为宜，因为在派送过程中会籍顾问便于将有意向的客户带至健身中心参观）。
派送DM是最简单的外场工作，虽然成效不会很大但可以从这个方面作到对健身中心的宣传工作，使我们的健身中心的品牌更加深入人心！所以派送DM是必不可少的外场工作！
4. VIP问卷调查表
在公司内有统一的VIP会员招募的问卷调查表，通过这样的一个市场调查我们可以从中了解和得知大部分客人对选择健身中心存在着何种心态；可以以此分析和判断得出目前市场需要怎样的健身中心（不足的没有的地方，我们有能力的就可以改进）；除外做VIP是为了从另一个渠道获得更多的客户资料，这样有利于会籍顾问日后的再跟踪、联系，有利于开发出新的会员和提高访客数量！
工作形式与派送DM相一致，与派送DM可以结合进行。
上述就是外场工作的一些形式和流程，对于健身中心来说只有做好了外场工作才会不断的提高和保证一定销售额！
注：不论是内场接待或是外场开发，每位会籍顾问都必须做好每日工作报表

❽ 厂家小区直销计划方案

应该是促销方案

即热式电热水器小区促销方案
一、促销目标：直接以销售为目标，确定销售要达到的销售额。销售额可以参照你们每次订货或者生产批次数量，比如每十天生产100台是最佳产量，那你的销量就定为十天出货100台，你的产品成本就能做到最低。
二、定位：针对你们产品的定位，比如品质、定价、购买力特征等因素，选定客户群。
三、选择小区：考察小区居民特征，选择有购买力的小区范围。另外，一些新开发的小区可能更需要热水器。
四、促销广告策划：为你的热水器找个理由说服客户，作为广告语。电热水器是燃气热水器的替代产品，你可以用比较法，对二者的使用便利性和经济性做一比较，最后选一个特别突出的性能描述，用最概括的语言作为促销时的广告词。以我所知，经济性更加能说服客户，你可以站在燃气不停涨价，而且客户对燃气计量没法监督，消费不明白这一特点来突出用电热水器的好处，对客户的益处，电价涨幅很小，国家在严格监控，电的计量很明确，消费明明白白等，最后再做一个比较，三口之家在冬天用燃气热水器和电热水器所花费用得比较。
五、准备：
1. 准备促销时所需要的所有条件，选定小区的范围，基本上要把你所在城市的目标小区全部规划进来，然后排出先后次序。
2. 和小区管理出取得联系，事先沟通好并取得管理处的许可。同时了解政府对促销活动的管控政策，是否允许？是否要办理审批？
3. 提前一周在你要促销的小区及周边做广告宣传，这样你的促销周期就比较长，虽然现场促销组还没有到小区，但广告事先已经影响客户了。这个很重要。
4. 广告推出三天后，派出调查组在小区门口作调查，掌握广告效果。最主要的事情是邀请大叔大妈大伯大婶届时参加促销活动，有家用小礼品赠送。促销高潮可以选在早上人群集中出门的时间段，和晚上下班的时间段。这个准备工作是为促销现场营造人气。
六、促销活动实施：把要做的事情有条理地计划一下，做个计划表。需要哪些人，做哪些事？在何时做？==
七、费用预算：对整个促销活动作一个费用预算，
八、效果估计：预计一下促销效果。
九、应急预案：对可能出现的意外做一个应急方案，应对不测。

❾ 洛阳别墅的营销策略

我觉得
别墅是小众产品个性化极强
别墅产品的策划 取决於定位后产品的设计上 小区服务配套上
也就是功能性要有特色 一切都在项目前期策划上体现

如果你只要行销策划 那我要问你罗!!!!
卖别墅和卖商场或公寓 有啥不同啊!!!!!
给你一份我去年策划思路案例 又可能我们在讨论罗!!!!

北戴河聆涛园企划说明书(简略版)

运筹帷幄之中

精明的人懂得先行取胜，当发展商完美的将自身优势与外部条件有机结合后，接下来就需要一个系统而专业的运作过程，让这个富含生命潜质的产品加上后天的包装和引导，使其具备在市场上压倒多数的生存力和竞争力，能够在激烈的竞争中游刃有余……

产品浅析
一、从别墅的大环境

1、概述

别墅将体现居住人的身份和社会阶层作为主要攻关点去规划延展，空间居住的文化理念是别墅赖以生存和维系的基础，房地产消费群实际上是一个特定文化模式下的亚文化群，文化是整个社会生活方式的总和，而这些消费者的汇总就是在特定的区域中具有相类似的文化、兴趣、爱好、习俗等生活方式的人群，因此，体现身份和阶级性就成了别墅存在的主要根据。依山傍水而建的独立洋房，文人雅士商贾豪富的幽居之所，顺理成章地圈起一部分富足者，以居所体现他们与众不同的存在价值。

2、特征

中国房地产业经历了近20年来的大发展，特别是近来别墅热的升温，别墅的内涵与外延已发生了一定变化。使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士。功能从以前的临时修养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公兼有。但无论别墅的功能如何拓展，种类如何演变，别墅都不能缺少以下特征：

 别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用；

 别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造；

 别墅必须体现个性化，不能大批量生产。

3、分类

从别墅消费需求的角度我们大致可以把别墅归纳为6类：

⑴居家生活型别墅，就是把别墅作为第一居所需求

这种项目主要针对少部分经济实力雄厚的成功人士建造。比如圣美利加项目就有这种情况，开发商按照客户要求设计建造，完全体现别墅所有者的个性爱好和需求；

⑵度假型的别墅，也就是两套房，一套在市区，一套在郊区，5天在市区，2天在郊区。

这种居住与生活方式造就了这部分度假型的别墅需求，而且有预计说今后度假型的连体别墅需求量将会增大；

⑶出租型别墅，这种项目在北京、上海等经济发达地区较多。

例如在上海虹桥、在张江或金桥，有着很多外国公司的高级主管或外企员工，他们在上海一般不会把别墅买下来，但公司高额的住房补贴使得他们有能力租住别墅；

⑷旅游型别墅，那就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅。

在国外有许多专业的旅游投资公司从事这种开发，业主只要买下这座别墅的时段使用权，即可在指定的时间享受在此居住的待遇，平日有专职的物业公司代为管理，价格比同等档次的星级酒店便宜许多，最重要的是这里有一种独特的家庭氛围和人性化享受，度假就在属于自己的家里；

⑸办公型的别墅

一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。在上海市区有不少老洋房就被一些大公司作了办公之用；

⑹投资型别墅

由于很多别墅能够获得较高的租金收益，具有较高的投资价值，使其颇受投资者关注。

二、从本案的角度

1、个案优势

北戴河作为海滨疗养胜地，随处可见诗情画意的自然景观，用林之葱茏海之浩淼装点自家的窗棂，亦是平生快事。本案具有作为别墅的基本条件，先天资质有一定的优势，具体体现为：

 占据北戴河可获得土地较佳的地理位置，虽不能取得直接观海效果，但由于临海一线的房产不是作为销售项目，对本案影响不大。

 北戴河自身的环境氛围已经形成了吸引旅游的天然资源，对项目的顺利销售提供了保障。

 市场上现未有强大的同类产品竞争个案，位于南戴河的“碧海蓝天”在本案销售期内没有特别大的动作，且在地理位置上与本案不存在竞争性。

2、个案难度

别墅物业已经作为“成功•富足”的象征，已经成了生活中的“最高境界”，普通百姓是望尘莫及的。这就在产品规划上提出了诸多限定性要求，从而给销售增加了不少的约束，具体到本案，就存在以下项目难度：

 项目的客户以区域客为主流
秦皇岛本身的消费购买行为不足以支撑高价位的房产商品，且本案产品为旅游型的分时度假模式操作，更加限制了它的客源组成。
 目标客户可选择性较多
本案的客源组成以北京的投资客为主，在销售行为和广告宣传上必然要向北京倾向，运作上可能会采用双销售处的模式进行。然而对北京的客源来说，别墅产品的可选择性很多，这就需要本案将度假性和投资回报的特点加以最大化发扬。

 北京房产市场上注目度的宣传有较大难度
北京房产在销在建案量颇多，宣传媒介不集中，个案很难在短时间内凭借单纯的广告效力迅速造势，只有有独特卖点、有心的操作

产品规划简述
一、 别墅产品功能特点

住宅首先要满足使用功能，满足日常起居的便利与舒适，满足居室的生态要求。因此，功能区分隔、使用功能的细分化、专门化，已是必然趋势。
作为高档物业的别墅来说，则更应注重功能的设计和配置，更应满足高于一般家庭的生活需求。在增强居室私密性的同时，更应注意室内、外空间的过渡，以及与私家花园，即自然环境的交融。并在提高居家舒适度和便利性，空间格局的经济性、合理性方面，应多费心思，有所创新。这既是时代的要求，也是未来的趋势。本案在规划上，应首先满足作为别墅产品的必要条件，而后，在独特卖点上下功夫。

1、 别墅物业空间划分为“五个区”

 礼仪区：入口（玄关）、起居室、过廊、餐厅等
 交往区：早餐室、厨房、家庭室、阳光室等
 私密区：主臣、次卧、儿童房、客人房、卫生间、书房等
 功能区：洗衣间、储藏室、壁橱、进入式衣厨、车库、地下室、阁楼、健身房、佣人房等
 室外区：外立面、前院、后院、平台等

2、别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（亦即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。

3、别墅物业较其它的物业而言本身面积比较大，它的客厅、卧室空间设计比较大气，比如发展商常采用落地玻璃和阳光室，造成一种舒适性尤其是卧室，传统的住宅若为15—20平方米之大，巨大的落地玻璃让人直面自然与窗外的美景，阳光灿烂、空气清新，对于别墅的居住者来说感到非常的舒适，从而体验生活的轻松和闲致。

二、别墅建造用材等特点

有利健康的无化学挥发、无辐射影响以及轻质高强度、既保温又隔热的种类环保型绿色建材正在越来越多地被运用在别墅项目中。

三、别墅小区规划特点

1、 布局规划

别墅产品的设计里面特别关心整个小区的规划布局。比如说绿化问题，别墅
区绿化应该以分散绿化为主，使得每一栋别墅住宅都能看到景观。对于每个绿化小景又都力图完美。使每一住户主都能够坐则推窗入画，行则移步换景。中国园林造景离不开水，有水才能构造山水般诗意的人生。

2、环境

别墅区别其它物业的差别，就是它能够密切的贴近自然。别墅物业的这种环境概
念既保证了现代人快节奏的生活方式，又能够与环境紧密结合，从中寻出现代别
墅的概念。别墅最主要的特色就是一个环境概念，别墅因为是贴着地面走的，它
跟周围的环境关系是非常重要的。环境其实有两个要素，一个是自然环境，一个
是人文环境。人文环境是历史积累起来的，自然环境包括山山水水，首先就是别
墅物业的小区。

3、社区营造

别墅小区的营造和优化，已成为有力的市场竞争手段。例如怎样通过植被和成年
乔木的移植，通过对树种的选择，来增加光合作的氧气释放量和对有害气体的吸
收量，以及对尘埃、噪声的吸附和净化；又如何通过潺潺流水来调节温度、湿度，
产生负离子，通过水澡的生物链，增强水体的生物自净能力；再如何利用不同植
物间相克相生的习性，形成小区良好的生态循环系统，促进生长、使之枝繁叶茂，
营造一方人工森林或人造山林，使业主真正有回归自然之感。

四、别墅配套设施特点

1、会所规格例举

A：娱乐休闲会所
舞厅、歌舞厅、棋牌室、图书馆、健身房等；
B：综合功能型会所
医疗保健、儿童乐园、老年活动中心等；
C：豪华舒适型会所
高尔夫球场、草地网球地、桑拿浴池、游泳池等

2、 别墅物业周围配套机能例举

 大型超市
 邮电局
 自动提款机（或银行）
 美容中心
 洗衣中心等

3、 关于物业管理服务及安保设施和配套例举

 设备养护
 24小时保修服务
 养绿护绿
 家政式社区服务

 24小时电子巡更
 红外线周界报警
 一、二层设门磁、窗磁、三楼设门磁

五、别墅产品在市场中的卖点构成

别墅理应有一个完整的设计、推广、包装体系。纵观目前别墅物业在市场中的卖点诉求，归纳如下：

1、别墅物业的卖点构成

A、基本卖点
 优美健康的生态环境；（环境卖点）
 舒适气派的家居生活；（房型空间卖点）
 完善成熟的配套设施；（配套卖点）
 快捷便利的立体交通；（交通卖点）

B、特别卖点
 崇尚个性住宅，品质永恒；（无价卖点）
 追求生态效应，环境超群；（稀有卖点）
 超大栋距，独成逍遥天地；（布避卖点）
 多层的价格，超高的得房率；（低价卖点）
 买一送一、再呈多个超大回扣；（实惠卖点）
 人脑加电脑，多重保安（物管卖点）
 明智的投资，超值的回报（投资卖点）

2、别墅物业主要行销通路和策略

别墅特别墅是中高档以上级别的别墅物业，与普通商品住宅的行销通路和策略常有不同，其关键因素在三个环节：

 有效目标客源的甑选、定位及对这类人群的正确把握；
 达成与有效目标客源的直效沟通；
 行销招待如何与之全面配合和销售策略的灵活有效。

常见行销策略为：

 运用多种方式对有效目标群（特别是金字塔上部客层）实行“一对一”直效营销；
 广告策略随有效目标客源而调整，辅助配合销售进行；
 销售执行策略灵活、机动、有效；
 销售方式多样化（如带租约销售、以租代售、包租返利等多种销售方式的使用）。

“一对一”直效营销

“一对一”直效营销是指营销过程中间环节，达成产品与有效客源在同一界面，直接面对面，加强目标命中率，促进销售的实现，是一种实用、有效、节约成本的销售模式。

直效营销模式具体举措

 事件营销：组织由目标客源直接参与的如“项目与文化”研讨、交流会
 公关营销：如组织由目标客源直接参与的各类联谊会、酒会
 情感营销：如有奖活动等

直效营销推广路径

推广路径选择应体现直效的特点，建立与有效客源程的直接交流平台，促进有效沟通。常常是放弃大众化传播媒体，或者将传统广告起辅助的作用，选择针对性极强的媒体如各类高级俱乐部、高尔夫球场现场、高级酒店等场所POP或内部各类高档杂志等。

广告企划
一、案名建议:

主推案名： 艺墅尊邸

案名解释：

•艺墅：谐音“艺术”，本案的运作方向今后将走向一种艺术化的表现方式，赋予度假别墅符合身份和阶级的象征文化理念是整体销控策划的重点。艺术，不仅赋予本案高素质的质感表现，更能迎合购买者对别墅概念和文化的追求。

•“尊邸”二字直接明了的划分开客户群体，在案名上体现本案基本定位是针对“精神贵族”度身打造出的高档次产品。

•整个案名字面表现上雍容尊贵，朗朗上口、亲切易记，又通过“墅”字的变换使用突出了产品定位，匠心独运。
第二主推案名： 臻 品

案名解释：

•臻：臻于极致，暗示本产品是顶级顶尖人士的专署。另“臻”与“珍”字谐音，

臻品，可以让本案从案名上就自然划分出产品的档次定位，直接亲近产品目标客户，有效地为产品后期的推广提供便捷条件。

二、 副推案名

盛世别苑
香榭艺墅
香榭园墅
异阳尊品
水榭山庄
华尔兹别墅
水岸别业
海边墅
绝代风华

三、广告总精神

“豪门度假生活”

直接、明了地诉求本案的利益点和产品特点——再现“豪门的度假生活”。由于本案未来将针对两种不同角度的客户进行宣传，一是购买本产品作为投资赚钱载体的投资客户，一是进驻做管理的企业，前者和后者都要看到产品的赚钱途径和效应。广告总精神提出“豪门度假生活”的定位，可以同时针对这两种不同身份和思考角度的客源进行点对点的直效宣传，更能够打动一些有度假计划的潜在酒店客源，达到一举三得的效果。

销售阶段划分及各阶段主要工作内容

一、销售阶段设计

本案为大型度假别墅，根据现在市场实际情况，未来市场发展方向，我们把项目的营销周期化分为以下几个阶段。

1、 筹备期：

通过营销推广策划，明确营销推广的总体思路和策略，对营销推广组织实施，做出初步安排和计划，通过售楼中心和工地现场的建设包装，树立楼盘初步信息，反馈市场信息，完成销售前的各种准备工作。

2、 引销期： (分为内部认购期和开盘期)

通过对楼盘综合形象的树立和推广，提高楼盘市场知名度，向公众灌输项目的主题思想，了解市场反应，市场实际需求，检讨价格策略和推广策略。针对市场的不同需求，以针对性的“卖点”进行推广。引导消费者对楼盘的关注和认同。核对目标客户群的划分，针对“卖点”制定更有针对性的推广策略。

3、强销期：

这时消费者已对楼盘形成了初步认同。本阶段将通过样板房参观活动、业主联谊活动，对工程进度、工程质量、物业管理、会所设施、企业文化等综合宣传，进一步强化消费者的认同感，刺激并促成消费者的购买行为。

4、续销期：
针对消费者对楼盘认为存在的问题，通过各种促销活动，做针对性的宣传销售。

5、清盘期：
在楼盘销售尾期，对楼盘的环境实景加以报导宣传，对开发商实力加以肯定。聘请知名物业顾问公司加盟物业管理，扩大物业管理公司宣传力度，最终完成项目清盘。

二、销售阶段划分

2003.3.1 — 2003.4.30 筹备期
2003.5.1 — 2003.6.15 内部认购期
2003.6.16 — 2003.6.30 开盘期
2003.7.1 — 2003.9.30 强销期
2003.10.1 — 2004. 11.30 续销期
2004.12 — 清盘期

以上阶段划分为我方初步设定，详细内容待贵司方案确定后再做调整。

三、 各阶段主要工作内容

1、 筹备期

任务：入市策略拟定，相关资料准备，办理入市手续
工作重点：
 建筑设计定案
 互动园林定案
 行销策略定案
 研究市场情况
 召开动脑会议
 拟定公关（PR）活动及促销（SP）计划
 确定产品推广的造势活动
 售楼资料（户型图、售楼书、认购须知、价格表、项目说明、贷款利率表及投资回馈利率表等）准备齐备
 会所经营项目定案
 会所布置图定案
 接待中心及样板房设计制作
 小区大门及入口道路制作完成
 广播稿制作
 电视广告制作
 报纸广告制作
 销售人员招聘与培训
 现场POP设计
 确定销售组织架构
 工地围墙设计制作
 路牌广告制作发布，引起注意，吸引客户
 车身广告制作发布
 模型厂家定案制作

2、 内部认购期

任务：
1、 散布扩大知名度
2、告知业界与媒体造成耳语传播
3、拦截其它竞争物业客源
4、 极力塑造产品形象，引发消费者一窥究竟的欲望

工作重点：
 对来客散播耳语，使客户介绍客户，以酝酿待购客户群体
 公开前的引导，以使目标客户停止其它投资冲动
 预收订金，而于公开发售当日于现场补足首期款，签定
购房合同，形成公开当日购买热潮
 报纸广告定案刊出
 电视、电台广告定案播出
 先期海报散发
 商品房预售许可证办理完成
 工地围墙制作完成
 售楼现场包装制作完成
 销售人员进场
 公关活动具体实施
 进行大力度的区域性宣传，以吸引区域性客户

3、开盘期

任务：
1、 一举丰收前期酝酿成果，造成现场购买人气旺盛的局面
2、 将销售成绩迅速公布于众，震撼目标客户，诱发其购买欲望
3、 配合公关活动聚积人气

工作重点：
 收集客户资料及联络以往记载客户，营造现场气氛，
并检讨客户反应以修正销售及广告路线
 模型进场，备齐各种销售资料
 反复讲习销售教材及答客问
 所有广告媒体量达到高峰，隆重公开本项目
 通知已缴订金客户到售楼处补足首期款，签购房合同
 先期购买者适当派发礼品，吸引贪小便宜的客户
 价格表上市
 样板房制作完成

4、 强销期

任务：
1、加强客户介绍
2、 举办各种业主活动，利用客户耳语推广

工作重点：
 客户追踪
 开放样板房
 举办业主联谊活动
 大力宣传重金助学，强化开发商注重教育环境的塑造
 户外媒体再加强
 电台、电视广告频数加大
 加强现场销控及炒作
 针对所有客户，大量使用各种媒体
 针对销售情形，分析市场，修正广告
 利用已订客户介绍客户，并积极追踪，促成成交
 报纸广告更具针对性，卖点更为突出
 举行封顶仪式，增加客户信心及公司声誉

5、 续销期

任务：
1、 针对目标客户集中区域加强海报派夹、持续DM邮寄
2、 电话追踪有望客户
3、 加强补足，签约工作

工作重点：
 延续销售气势
 过滤客户资料，追踪客户，掌握回笼客户
 持续跟催补足及签约
 法律咨询中心联系定案
 研讨未售出户型的原因，调整广告媒体策略
 举行互动园林落成仪式，加大环境宣传
 继续发动客户介绍客户

6、 清盘期

任务：
1、 清理尾盘
2、 安排物业管理公司进场
3、 做好交房工作

工作重点：
 开动脑会议，研究滞销楼盘对策
 调整媒体宣传方式，重点攻击
 加大项目实景形象，公司品牌形象的宣传力度
 加强补足，签约工作
 准备交房资料，确定交房具体时间
 核准项目实物与前期承诺是否有矛盾之处
 做好交房工作，并加大宣传力度，让未买房者坚定信心
 做好与物业公司的交接
 会所所有服务项目准备完备

全程策划内容

一、市场调查与市场机会分析

1、 宏观市场调查与分析
2、 竞争项目市场调查与分析
3、 本区域居民居住偏好调查与分析
4、 项目SWOT分析
5、 项目市场细分分析

二、项目市场定位分析决策

1、 项目总体定位分析决策
2、 项目目标客源定位分析决策
3、 项目价格定位分析决策
4、 项目档次定位分析决策
5、 项目形象定位分析决策
6、 项目主力户型定位分析决策
7、 项目物业管理模式分析决策

三、项目建筑设计策略分析决策(略)

1、 项目规划环境布局建议
2、 项目建筑风格分析决策
3、 项目总平面与单体建筑建议
4、 项目园林与景观的设置建议
5、 项目会所及配套设施的建议
6、 项目户型层次种类分类建议
7、 项目开发规模节奏分析建议

四、 项目总体销售战略分析决策(略)

1、 项目销售目标分析决策
2、 项目销售模式分析决策

五、 项目销售战术分析决策

1、 销售卖点设计分析决策
2、 销售阶段设计分析决策

六、 项目品牌战略包装计划设计(略)

1、 公司品牌与项目的结合
2、 项目品牌VI设计建议
3、 项目品牌推广设计编制
4、 项目标志设计构思

七、 项目包装模式设定(略)

1、 售楼部内部装修风格建议
2、 售楼部外围气氛设定
3、 工地现场包装整体方案
4、 售楼工具的设计制作推荐（模型、售楼书等）
5、 样品房装修设计建议
6、 外据点展销推广设置

八、 媒体组合分析决策(略)

1、 北京、天津、秦皇岛媒体房地产方面分析(略)
2、 项目媒体组合(略)
3、 媒体费用比例(略)

九、 广告策略分析决策(略)

1、 广告阶段目标(略)
2、 广告表现(略)

十、项目销售实施全程建议(略)
1、 销售前期准备要案
2、 销售人员招募与培训安排
3、 销售组织与管理