提升房地产企业营销竞争力的策略

⑴ 想提升自己在房地产行业内的竞争力

恩，要想进一二级市场 开发公司，要从最基本的销售开始做。首先要了解开发公司的运作模式，各种专业知识，客户群的分布及市场的动态，慢慢的才能往策划走。
不了解客户群 不了解市场的策划 都是垃圾！

⑵ 浅谈房地产营销策略

普通的房地产营销策略：
1、概念策划模式
2、卖点群策划模式
3、等值策划模式
但是这些策略都内能在房地容产项目上起到锦上添花的作用，如果线下的促销活动给力，往往能收到意想不到的效果。
比如某某地产，利用爆销模式，一周销售了200多个尾盘车位，还有某10年老小区，利用爆销模式，一个月销售了几十套尾盘车位。这些都是货真价实的真实案例。

⑶ 如何打造房地产企业的核心竞争力

我个人觉得企业的核心竞争力还是企业文化，好的企业文化能凝聚人才，还能帮助战略目标的制定，但是很多企业忽视这一点。房地产行业嘛，业务性、专业性比较强的还是赛普，做文化管控最好的是香港人文比佛利。希望对你有借鉴意义啦

⑷ 中国房地产企业核心竞争力的提升

金融危机的原理如下：随着人类技术的进步，区域的观念开始模糊，世界是一个互相依赖的共同体，我依赖你生产的袜子，你可能依赖我生产的矿石。
在一个岛上有一群人，岛上除了几样产量不大的生活必需品以外什么也生产不了，岛上的居民用一种叫RMB的贝壳，作为钱来花，就是椰子一个3贝壳，淡水一桶5贝壳等等。这时大家想生活的好一点，可是岛上又生产不出这么多东东。于是就想用自己的劳动力和别人换。
这个岛不远处有一个大岛，上面什么都有，人家使用一种叫做USD的贝壳做交易，于是小岛上的居民就到大岛上的工厂游说，我们这里工资低，原料便宜，没有土地使用费用，还免税，到我们这里来投资吧。大岛上的有钱人觉的有道理就试着在小岛上开了一些工厂，可是马上问题就出现了，小岛上RMB和大岛上的USD是2：1的，也就是说在小岛卖2个贝壳的东东在大岛也要卖1个贝壳。大岛虽然有许多劣势但是因为工厂多，上下游配套的运输成本低，加上工人熟练，成本和小岛的产品没有太大的价格差。这个时侯小岛的酋长就想出了一个办法，让岛上的巫师忽悠大家，小岛上的贝壳和大岛上的不一样，大岛上的有神力，所以值钱，我们的贝壳和他们的贝壳要8：1才合理。大家一听原来是酱紫呀，于是就用自己的8个贝壳换大岛上的一个贝壳了。这样小岛上的物价和工资就是大岛上的八分之一了，大岛上的公司就纷纷到小岛上来设厂，赚了大钱，他们把钱汇回大岛上发展科技，然后再把发展好的产品在小岛生产。这样过了30年。。。。。。
慢慢的大岛上的工厂就越来越少了，全变成了科研基地，同时出现了为科研基地里的人服务的行业，像剃头呀餐馆呀驴友呀医院等等，当然还有HD区，呵呵。大岛上的居民有好多钱，而且他们知道小岛上的工厂可以为他们未来带来更多的钱，于是他们就拼命的借钱炒房子、炒股票、炒花生！！！反正有什么炒什么！物价开始飞涨了！小岛上的酋长一看呵呵赚钱的机会来了，赶快串通巫师，又把RMB和USD的价格定在了6：1，这样小岛的产品也普涨了25%。突然有一天大岛的人们发现所有的东东都炒不上去了，因为没有人接手呀，东西太贵，卖不掉了，于是赶快竞相压价，想把自己的东东卖掉，市场上一下全是东东没有买主。小岛上的工厂主一看自己生产的东东卖不掉了。只好关了工厂回大岛去。这一下小岛可炸了窝喽！辛辛苦苦30年一夜回到解放前！都是可恶的酋长和巫师搞的鬼，去找他们算账！！！这时候酋长和巫师更着急，怎么办呢？眼看着自己舒适的生活不保了。这时候巫师出了个主意。。。第二天酋长宣布进行一个聪明绝顶潇洒盖世全无敌的4万亿贝壳救市计划，就是让所有岛民都到岛上搬石头运到海边，再从海边把石头搬回来，每人每天1000 RMB贝壳，工资由酋长出！！！小岛的居民们马上激动万分统统流下了热泪，在歌颂了英明的领导，并跳了一段草裙舞以后就回家了。总算是解了酋长和巫师的燃眉之急，可是长此以往酋长虽然FB，也没有这么多贝壳往里填呀！巫师这时候又想出了一招。。。又过了一天，巫师出面了，他把大家召集起来说：“哎呀！我昨天被驴踢了，在朦胧中来到了仙界，见到了神仙mm，神仙mm说我们的贝壳和大岛的贝壳要20：1呀！要不然就有天灾海啸了！”大伙儿一听可吓坏了，赶紧按巫师说的做，这样小岛的贝壳和大岛的贝壳就是20：1了。。。
话说大岛的商人自从从小岛撤资之后回到大岛，每日精神恍惚，想想自己在小岛的生活那是多么惬意呀！每天XO喝着，鲍鱼吃着，还有小岛的美女陪着，何其快哉！现在又是何等凄惨！这一日收听大岛上的胡诌广播电台的广播，广播里说小岛为了预防海啸，已经将贝壳的比值降到20：1了，东西卖的好好好便宜呀！！！他赶快算了算，咦！要是这么便宜的话，在小岛设厂还是有赚的，于是他赶紧回去又在小岛设厂了。这时候小岛的居民听说工厂又开了，纷纷回到工厂上班，那个大岛的商人又赚到了，大岛的科研机构也重开了，于是循环又开始了。

中国房地产20年20强企业
万科集团
这或许是一家用不着写推荐理由的企业。它成立于1984年，比中国房地产市场化的历史还要长；它在中国房地产第一品牌的江湖地位没有任何人争议；它有一个明星味最足的领军人——王石；它经历了中国房地产企业多元化和跨区域的极致，现在它固执地只进行住宅开发；它在2007年创造了中国房地产企业一个最新的纪录：年收入500多亿元。
中海地产
在历史和规模上，中海地产可能是唯一能与万科较劲的地产企业。跟万科同时于1988年在深圳进军地产领域，截至2006年底，中海地产在内地已完成和计划投入的房地产投资额达人民币964亿元，开发总量（含已建成、在建和即将开发的）超过2250万平方米，已经成功发展了数十个房地产项目，目前在内地拥有土地储备面积超过1800万平方米。中海地产提出的“以过程精品塑造楼楼精品”的理念，影响着无数的中国房地产企业。中海地产在建筑质量、物业管理上的成就，一直被奉为佳臬。
中体奥林匹克花园集团
2008年，将是对成立8年的中体奥林匹克花园管理集团的一个完美赞叹。在响应国家体育总局“全民健身”的号召，宣传奥林匹克的精神文化，在体育与地产嫁接的复合地产的理念下，在21个省、42个城市造就53个奥林匹克花园，涉足了从发源地广东传递到上海、北京、天津、沈阳、武汉、长沙、常州、青岛、成都、惠州、佛山、连云港、本溪……在每一个所遍及到的城市传播着奥林匹克文化，同时也传播着全新的运动型健康社区的生活方式。其运用直接投资、参股以及品牌合作、管理服务等方式实现奥林匹克花园连锁开发经营，堪称中国房地产连锁经营的第一品牌。而在2008年之后，中体奥林匹克花园管理集团能否更上层楼，引人关注。
SOHO中国
潘石屹、张欣的“土”、“洋”结合，造就了中国民营企业最大的IPO以及亚洲最大的商业地产企业IPO。SOHO中国可能是中国最个性张扬和时尚的地产公司，为北京白领阶层打造独特的生活空间和时尚的生活方式，它甚至创造出一个独特的“SOHO人群”，成为潘石屹和SOHO中国的忠实拥趸。可以预见，在资本市场强大支撑下，SOHO将更多、更频繁地出现在北京街头。或许，没有SOHO，中国房地产将失去一抹光鲜的颜色。
东渡国际集团
成立于1989年的东渡国际集团，目前已在上海、南京、苏州、成都等城市及香港、美国等国家和地区拥有十余家全资子公司，并与中国最具影响力的传媒集团之一——解放日报报业集团共同组建以房地产开发、传媒投资为主的上海东渡解放投资有限公司。这家有近20年历史的地产企业却厚积薄发、推陈出新，打出“青年置业”的口号，以实现青年人在不同阶段对未来空间的美好需求。这种市场细分的开发理念，不但为东渡国际找到了“蓝海”，同时也为都市年青人解决了购房难题，起到来一个企业公民的社会责任。
合生创展
合生创展是每一家中国房地产企业都需要认真对待的对手。它1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市，纵横广州、北京、天津、上海，涉足住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等几乎所有房地产产业链。偏重于欧陆建筑的风格，令合生品牌在急迫于提升居住升级的中国城市人群中备受追捧。
华润置地
作为香港华润集团的地产生力军，华润置地在中国内地纵横13个年头，已经发展成为总资产超过170亿人民币、净资产超过80亿人民币，累计开发面积近500万平方米的综合型地产企业，已进入北京、上海、深圳、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、苏州、重庆、沈阳十四个城市。2007年，华润置地整合其在北京、上海、深圳等地业务。相信在华润集团的强大支撑下，华润置地的下一步尤为令人期待。
远洋地产
远洋地产成立于1993年，以北京为基地，将业务扩展至珠三角及环渤海湾地区，主要开发中高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓及酒店，其远洋系列品牌更是蜚声京城。2007年9月28日，远洋地产在香港联交所主板市场成功挂牌，创下了全球地产企业募资额第三、中国第二的排名。
金地集团
金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地(集团)股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉市场。金地坚持以产品为核心，开发了金地海景花园、金地格林小镇、格林世界等中国著名楼盘品牌。
卓越置业
卓越集团自92年开始分别在深圳、北京、上海、海南等地参与投资房地产项目。2004年，卓越集团正式启动集团化品牌战略，提出“生活美学”的品牌核心主张，确立了“立足深圳、布局中国、努力成为中国房地产行业持续发展的品牌企业”的宏大规划，目前集团已经成立了武汉、长沙、重庆、青岛、广州、东莞等分公司，土地储备超过800万平方米。

创建服务理念 提高企业竞争力
IBM到底卖什么？IBM卖的就是服务 ！ 无论一小步，还是一大步，总是用服务带动世界的脚步。
服务，从字面上理解，就是给他人提供帮助的一种行为。营销范畴中，就是给消费者（客户）提供一种产品之外的帮助。其中有产品售前使用帮助、售中咨询帮助、售后维护帮助等。
进入21世纪以来，在全球经济一体化的时代背景下，企业的竞争已经由产品及价格逐渐转移到对客户的争夺，客户服务已经成为主宰企业生死存亡的重要指标。 服务是全公司的事，不是个人或一个部门的事。
我们必须建立这样的观念：人人都是服务员，行行都是服务业，环环都是服务链。服务是未来市场的利润，服务是树立品牌的捷径；服务是企业诚信的表现，服务是竞争优势的体现。
如果从服务业的层面去理解，服务也是产品。全员服务，就是全员参与到给他人提供帮助的统一行为中，消除服务环节中的盲点和脱节，实现企业价值的转化。
人类社会的发展过程中，随着物质生活水平的提高，人们不断追求更高层次的精神需要和接受服务的理念，相应的人们不再满足于基本的生活需要，而是更加注重具有个性化和人情味的产品和服务，对服务的体验要求越来越强烈。
目前市场营销的型态已经从大众市场营销转化为了一对一的市场营销。因此市场竞争的制胜因素也从数量、质量、价格的竞争转化为服务价值的竞争。
尽善尽美的服务， 是企业成功的秘诀。美国营销策略计划所调查显示：91%的顾客会避开差服务公司，80%的人去找更好服务的公司，甚至20%的人为得到好的服务宁愿多花钱。美国《哈佛商业杂志》研究报告： 回头客带来了50-85%的利润。结合森隆公司目前的状况，80%的销量掌握在20%的客户手中，而恰恰是这20%的客户是公司合作多年忠实的老客户，也就所谓的回头客。
作为一个兽药生产销售企业，必须要从过去的以产品以技术为业务导向转变为以服务以客户为导向，注重客户对产品与服务的体验与感受，营销从服务开始，服务从心开始。
以客户为本的理念不能成为口头的承诺，要转变成心的承诺和践行。就是要通过优质的服务使客户满意地使用产品，从而使每位客户变成忠实客户。
海尔的总裁张瑞敏曾说过：“要对消费者深刻理解！”海尔做的最好的服务，并不是产品出现质量问题时的服务，而是产品根本没有质量问题时的服务。
海尔服务的实质主要不是解决质量问题，而是通过服务的“仪式”，让已经交过钱的消费者照样被“当作大爷一样敬着”，这样的服务仪式使消费者产生了前所未有的好感。产品没有质量问题也需要服务，这是海尔对中国消费者最深刻的理解。
我们应该建立这样的服务目标：用户的要求有多少，森隆的服务内容就有多少；市场有多大，森隆的服务范围就有多大！
全员服务需要员工学会经常性地换位思考——如果我是客户，我需要什么。想客户之所想、急客户之所急。时时刻刻问自己：我们对客户所说的每一句话，所做的每一件事是不是都是从客户是如何感受的角度去考虑的？客户之所以选择我们是因为什么？
通过创建以服务为宗旨的企业，我们能够获得更多的市场份额，提供比竞争者更多的价值，并为在其中工作和为其工作的每个人，建立一个保证利益、保证健康、保证发展的工作环境。
世界上没有卖不出的产品和服务，只有不会卖的产品和服务。尽量给你的客户最好的服务，让他一想到和别人作生意就有罪恶感。
微软总裁比尔盖茨曾说过：微软不是卖计算机软件的公司，而是让计算机使用者有“愉快体验”的公司。这种愉快的体验便是一种感性服务 。
感性服务是一种体验；感性服务是一种情感；
感性服务是一种身份确认（尊重），他让我们通过服务让客户感受到自我角色（身份）的肯定，同时，享受到精神满足的愉悦过程。
感性服务是一种亲切感，从关注客户感受开始，用客户最喜欢的方式提供服务，让客户感觉特别亲切，犹如宾至如归的亲切。
感性服务是一种神秘感，用最有创意的方式满足客户的需求，总是给客户带来无穷的惊喜。
感性服务是一种口碑，用客户体验创造口碑故事，让客户口碑相传，赞不绝口。
感性服务是一种互动。通过多元化的渠道与客户有效沟通，运用各种形式建立客户联盟，持续与客户互动，用最快的方式响应客户需求的变化。
我的服务承诺：
我以服务客户为荣，以客户满意为我最大的快乐。
帮助客户解决问题就是等于帮自己解决问题。
我将真诚对待每一个客户，认真完成每一笔交易。
我将认真学习，以弥补我在专业知识的不足。
我决不抱怨，永远以积极的态度面对每一天的工作。
我注重我身体的健康，保证有充沛的活力。
我珍惜时间，如同珍惜自己的生命。
我秉持客户至尊的理念，以创造客户满意为使命。
我以行动代替承诺，用服务回报社会。
我坚守以上信条，全力以赴，永不放弃！

中小企业如何打造竞争优势和竞争力
竞争优势、竞争力被越来越多的企业所关注，所认同。近期联想也要到温州来进行尝试新的销售模式，打造企业的竞争力，5年之后赶超戴尔。企业的竞争优势主要表现在争取用户与争夺市场的能力上，围绕用户与市场形成一个属于企业的独特的营销管理系统。企业的竞争不但表现为国内企业之间的竞争，同时也表现为国际企业之间的竞争，尤其是中国已经进入WTO，就不可避免的与国外企业进行竞争，同时中国企业也进行国际化，与国际接轨也就注定要具有强势的市场竞争优势。
通过近几年对众多中小企业的研究发现：中小型企业普遍处于缺乏资源，没有足够的整合能力等特性，具体可以从以下几个方面得到印证。
第一、一个产品天下。

我们常常可以看到一个企业就一个产品，在市场持续不断的进行运作了好多年。这固然有利于企业获得长期的顾客群和品牌建设，但是对于企业的长期发展却是不利的，至少说在市场上是存在很大的风险性，一旦有同行更有实力的企业推出更具竞争力的产品，对企业来说可能是一个致命的打击，有些企业可能因此会一蹶不振，甚至会破产，在沿海的经济发达城市这样的例子已经屡见不鲜。

第二、没有完整的全国营销团队。

一个企业可能就往往是几个人或者一二十人管理全国的市场，这对于不是从事原料买卖的企业来说是实在太少了点。即使全国的营销队伍，但是在机构设置与人员安排上也不尽合理，或者是在某些营销管理上都有所缺乏，常常是领导人的意志为主，很少是根据市场的特征和企业的资源作出的规划性建设。这样的企业一般都会已经销或代理的方式在全国市场上进行运作，这对于以大众产品的营销为主的企业来说是相当危险的。

第三、以区域市场开发为主。

一个产品从区域的开发然后上升到全国的推广是众多企业进行市场运作的基本路线。但是也不忽略少数的企业就是要在区域市场上有所作为，在医药保健品行业表现最突出。其它如服装、鞋类、连锁性中小企业等也很多。形成区域性的强势品牌固然没有错，但是如果忽略全国市场的运作，也会在行业的竞争中失去优势。

第四、没有形成规模成本优势。

正是因为企业的小，所以规模很难在一段时间内形成规模的成本优势。由于成本不能够降低企业的利润就少，企业的利润少，企业的发展资金必然不足，这样就会陷入恶性循环当中。因此企业一定要在营销上实现销售规模化的优势来降低营销成本，增强企业的竞争力。

中小企业如何在自己的领地里打造企业在行业里的竞争优势呢？我认为可以从以下几个方面来进行：

一、 竞争优势的基础是企业经营管理模式

经营模式对于中小型企业来说是企业发展的基础，一个适合与本企业的销售模式，不但可以给企业带来良好的现金流，同时还能够奠定企业在市场上的基础，如当初联想起家的时候采取的是贸工技的经营模式，所联想才能够走到今天。试想当初联想只是靠技术起家也许今天就不能够吞进IBM这头大象。有什么样经营模式就会有什么样的人财物配置，有什么样的管理模式，是垂直管理、横向管理、还是距阵管理，不同的企业有不同的管理模式。前提是只有企业练好内功才能赢得竞争优势。

市场经济发展到今天，可以是日新月异，新技术转化为生产力已经屡见不鲜了。无论是电子技术、生物科学、网络、新能源的利用等为社会的发展提供巨大的动力。谁能够最先为消费者提供消费者所需要的产品，谁就能够赢得市场。企业要想在市场上长远的立足与发展就一定要持续不断向市场上推出新产品，来满足市场。企业要具有“吃着嘴里的，拿着手里的，看着锅里的，想着心理的”眼光来发展产品线，才能够在市场立稳脚跟，也才能够获得长期的竞争优势。
三、 竞争优势的核心是产品的质量与功效
一个企业向社会提供什么样的产品质量与功效是企业竞争竞争优势的核心问题。如果一个企业向市场提供的劣质产品，那么也会被市场所遗弃，如发生在九十年代的温州鞋对温州的鞋业打击非同小可。还有发生在医药保健品行业的一些假冒伪劣产品，非但没有或得竞争优势，却给行业来带沉重的打击。这就要求企业一定要注重产品质量与功效，不能以次充好，无论对企业近期发展还是企业品牌的长远发展都是不利的。
四、 竞争优势的关键是企业产品的价格
在产品同质化越来越近的今天，价格已经演变成企业的杀手锏。马克思在资本论中这样描述过：“竞争斗争是通过商品便宜来进行的。”我想价格合理的商品在市场一定具有较强的竞争优势，在劳动生产率不断提高的今天，成本的降低，适当的调整价格是赢得市场的重中之重，格兰仕的成功就是一个例证，当初正是利用国内廉价的劳动力市场为国外的企业进行OEM生产，然后生产自己的产品，通过价格杠杆在市场呼风唤雨，逐步将竞争对手排出市场之外，成为微波炉行业的价格领袖。今天它同样还是要用价格手段来进军空调市场，并且要夺取空调市场的霸主地位也就在情理之中了。
五、 竞争优势的保证是企业的品牌
企业的品牌是企业生命的保证。优秀的品牌在市场上畅销不衰，能够牢牢的在市场上保持这优势地位，起根源在于企业逐渐培养起来的的企业在消费者心中品牌信誉度。有眼光的企业都会非常珍惜企业的品牌，为了保护好自己创造的品牌，不惜一切代价。也从不为了近期的小利而毁了长远的利益。谁能够在市场上获得较高的声誉谁就会获得市场，谁就会在市场上立于不败之地。从可口可乐、奔驰等世界的著名品牌我们需要走的品牌之路还很长。
六、 竞争优势的灵魂是企业提供的服务内容
今天大家都在喊“顾客是企业的生命”、“顾客是上帝”、“顾客至上”。从某一个侧面来看就是服务的内涵所在。具体要提供什么样的服务，因为行业的不同，所提供的服务内容也不尽相同。无论提供什么的服务对于用户(消费者)来说，没有什么比诚信更重要的了。它体现的不但是企业的社会责任，同时也是企业良好的精神与道德的体现，也是企业赢得竞争优势的关键要素。
七、 竞争优势的源泉是人才
企业获得竞争优势的最后一个方面是人才，如果一个企业缺乏优秀的人才，也是难以有竞争力。笔者了解的一家企业，一个产品在市场上持续销售了十年，具体负责该产品的销售经理换了一任又一任就是很难达到理想销售额，而企业的领导人也不是销售专家，却要在市场上指手画脚，有时往往拿已经过时的销售方式来推进销售，市场负责人也只好听从，否则就得另谋出路，因此，市场很难能够形成规模化销售。所以人才的重要性就成了企业成功之路的又一个要素，人才不但能为企业带来所在领域的经验同时也能带来其智慧，为企业源源不断的创造效益。未来的竞争就是人才的竞争，未来的优势就是人才的优势，谁获得的优秀的人才，谁就能获得在行业中竞争优势。
要提高企业的竞争优势，必须在这七个方面下足功夫，使之每一个都要形成独立的系统；同时这几个方面也要形成一个整体的系统，将之优化为企业全面的竞争优势。

以上内容仅供参考！祝顺！

⑸ 房地产营销策略都从哪几个方面着手

1、销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制。

2、广告策略 ：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群 项目诉求重点，各类广告创意。（报纸，户外，电播等）

3、媒体投放策略 ：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期。

4、公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行。

前期做网络营销，打名气，开盘前蓄水时候电视、电台、发信息等，开盘后发DM单、巡展等。

(5)提升房地产企业营销竞争力的策略扩展阅读：

世界房地产营销策划分3个阶段。

1、单项策划阶段

此阶段房地产策划的主要特点是运用各种单项技术手段进行策划，并在某种技术手段深入拓展，规范操作，取得了良好的效果。诸如把“架空层”作为新颖特色，让每户分享绿地的绿化理念，建筑群体变化丰富的空间设计，人车分流动静兼顾的功能分区，等等。

2、综合策划阶段

此阶段房地产策划的主要特点是各项目根据自己的情况，以主题策划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段，使销售达到理想的效果。

此阶段产生的主要策划理论有“策划基本理论”和“全程策划理论”。“策划基本理论”的内容主要包括：策划的“四个”理论基础、策划的“生产力”本质、策划的“辩证”作用、策划的“三因”与“三性”原则、策划成功的“四出”目标和标准、策划的“十大”流程、以及策划人的思维特征和素质等。

3、复合策划阶段

这阶段房地产策划的主要特点是狭义地产与泛地产相复合，即房地产策划除了在房地产领域运用各种技术手段外，还可以运用房地产领域以外的其它手段。

⑹ 房地产代理营销企业的发展策略

房地产代理营销企业的发展策略

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一、前言

上海房地产市场代理营销行业的发展目前还在刚刚起步阶段，从理论到实践都有很多不成熟的地方。特别是由于房地产策划代理行业壁垒较低，很多不具备营销策划能力的机构也纷纷进场，导致无序竞争、畸形竞争。这些都在很大程度上制约了代理企业的进一步发展。因此，有必要对房地产代理营销在发展过程中出现的问题，进行详细的调研分析并提出对策。使行业在上海房地产业新一轮的大发展中，进一步发挥代理营销企业促进流通的积极作用，同时促进代理营销企业向更高的层次发展。

二、上海房地产代理营销企业存在的问题

1．行业进入壁垒低，过度竞争激烈

行业进入壁垒是指限制或妨碍行业外部的潜在进入者进入行业内的因素，它主要反映产业内部的现存企业与产业外部的潜在进入者之间的竞争关系。行业进入壁垒的存在与否和高低程度，是直接影响行业竞争程度的重要因素。

房地产代理营销行业进入壁垒低，使该行业在短短的几年中由最初的几家发展到现如今的近千家。随着房地产开发微利时代的到来，可以开发的空间越来越小，每年新开发的项目也不过上百个。这样一来，市场上就形成了上千家代理营销企业竞争几百个楼盘的策划代理权（当然还应该排除一些房地产自行开发销售的项目），势必会出现一些不规范的竞争行为，特别是同业压价现象。

当楼盘代理招投标时，一同竞标的代理商互相角力的不是策划技术和营销理念、手段，而是盲目地比谁的代理费用低、谁作出的承诺多。但等到实际操作策划时，却往往因为这些原因而使营销计划“捉襟见肘”，使代理企业处于非常被动的局面，甚至因此造成整个楼盘营销计划的失败。而且，作为代理营销企业主要的收入来源，如果代理费用过低，会使营销人员的培训、人才的引进及代理营销企业的宣传包装等资金匮乏，严重制约代理营销企业的进一步发展。

2．发展商要求苛刻，代理企业知识产权屡遭侵犯

房地产开发商处于市场竞争的有利地位，经常对代理营销企业提出苛刻的要求。根据物价局有关规定，原来中介代理费最高可以收取标的3%，但在营销代理个案中能拿到1.5%已经相当不错了，低的仅有1%，还不足以支付代理的成本开销。更有甚者，发展商还要求代理机构交缴高额抵押金，垫付或承担广告费用。如果楼盘卖不出去，还要求营销代理公司统包承诺。对于代理公司的结算也是能拖则拖，即使楼盘销售业绩很好，代理公司也很少能拿到楼盘销售的溢价。在营销过程中，开发商往往还不切实际地提出代理公司阶段性销售目标，从而阻碍了整个营销企划的进程，影响楼盘的顺利销售。

营销代理企业的知识产权屡遭侵犯。在楼盘招标会上，发展商仅仅支付少量劳务补偿费，就占有了几家公司的策划思路以形成自己的方案。有些发展商还通过“挖”代理公司的策划主创人员达到其减少成本的目的。面对这些侵犯代理公司知识产权的行为，目前急需法律规章来制约。

3．代理营销企业缺乏竞争力

上海房地产代理营销企业实际上是在1995~1996年正式进入市场的，发展历史短，成员素质、专业水准普遍较低，主要表现在以下几个方面：

一是房地产代理营销企业绝大多数是资金小、资产少的公司。行业内人力资源短缺，不少无专业知识、无专业工作经历的人在做代理营销，使得行业成员的整体素质不高。因此，行业发展需要大量资金的投入，培养专业人才以及市场精英的加盟，扩大企业的规模，创出品牌。

二是缺乏全程营销观念。专业代理营销企业要求掌握市场最新信息，了解消费者的心理需求和物质需求。从物业的房型、户室比、层面到主体、组团、环境；从立面、风格、色彩到材料、设备、绿化；从单价的设定到总价的配比乃至物业管理等方面，皆能进行可行性的研究分析，提供符合市场要求且有价值的合理化建议，供发展商和设计单位参考、借鉴，为最大限度地减少投资风险，实施房地产项目开发打下坚实的基础。但目前能够做到上述各要求的营销代理企业可谓凤毛麟角。

三、推动上海房地产代理营销企业发展的对策

1．确立先进的房地产营销理念

目前房地产大众时代已经到来，传统的企业与顾客关系发生了根本变化，卖方市场逐步向买方市场转变。在这样的大背景下，顾客强化了自身的主体意识和地位，对商品和服务有了更为广阔的自主选择权。因此，营销必须全面体现“顾客满意”服务——CS服务（CUSTOMER SATISFACTION），以最大限度地满足消费者的各种需求。

CS战略的出现可以说是市场经济发展的必然过程，它是一种全新的营销战略，要求站在顾客而不是厂商的立场上研究、设计、开发和改进产品，尽可能地预先把顾客的“不满意”因素在产品的研制和生产阶段去除，顺应顾客的需求趋势；完善产品的服务系统，加强产品的售前、售中、售后服务，最大限度地方便顾客；同时高度重视顾客意见，让客户参与决策。

对房地产商品的效用而言，顾客满意的构成要素包括三个方面：一是实质的效用。购买其本来应具有的品质或功能等基本属性，如面积、建筑质量、配套设施等；二是感觉上的效用。购买者对商品的感觉与偏好，如户型设计、采光效果、朝向、舒适程度等意义上的效用，这代表着购买商品的附加值或具有某种象征性；三是从营销的要素来看，商品、服务、企业形象等均会影响顾客满意的品质。只有当物业的综合素质真正满足其需求时，消费者才会产生购买行为。
房地产代理营销企业应努力导入CS服务的经营理念，以顾客利益为中心，以顾客满意为宗旨，以丰富顾客价值为目标。在实际操作过程中加强客户联系，建立客户档案，推行客户关系管理，特别是运用网络技术全面收集客户信息，拓展与客户的联系并建立客户档案数据库，在企业内部和企业之间实现客户资源共享。

2．代理营销行业应实行企业资质制

资质是代理营销企业业绩、综合实力及品牌的象征，也是体现市场竞争中优胜劣汰原则的一个显著标志。达不到最低资质标准的代理营销公司将被严令淘汰，一定资质的代理公司只能代理相应标准的楼盘等，这些都将会保障房地产营销策划代理水平，为消费者提供优质服务，促进房地产市场流通，从而繁荣房地产市场。

资质是代理营销公司品牌的一种体现，是企业形象和社会认可度，是企业提高竞争能力和拓展实力的基础。资质的形成是一个系统工程，需要专业的人才及深厚的策划经验，从市场调研、产品定位、规划设计、价格定位、销售策略、广告宣传到物业管理等各方面都能提供专业的营销经验，这就给代理营销企业的发展提供了压力及动力。

⑺ 房地产行业如何提升核心竞争力

通过优秀企业文化打造强势品牌是房地产企业生存发展的重要手段。淄博齐桓房产开发有限公司正是凭借品牌的力量在激烈的市场竞争中争得了一席之地。特别在海圣春天高尚社区开发中秉承“用细节创造品牌”的开发理念，通过智能化到位、绿化景观到位、安全防护到位等细节打造具有青春时尚理念、高智能化配套、高层次园林景观、一流的封闭式管理、健康安乐的人居环境，使业主的生活像春天一样的灿烂。
1、优秀的地产品牌文化已成为房地产项目持久核心竞争力的关键因素，并贯穿房地产实践的全过程。房地产市场由于同质化严重，差异化竞争主要表现在品牌优势和附加值上，因此，房地产企业的竞争最终就是企业文化的竞争。而提高住宅文化的内涵，首先企业需要有特有的文化培育企业的核心竞争力，并依靠高性能管理打造产品的高质量，用产品的高质量提升企业的高信誉，创造企业的品牌，提升企业的形象。房地产文化绝不只是一个概念，其更重要的内在含义涉及到企业内在管理、外部形象、消费者的认可度等一系列问题。
2、企业的品牌形象在市场日渐成熟的今天，对产品的销售速度起到越来越大的影响。对使用期很长的房地产产品来说，该行业的企业文化绝不是概念性的，也不仅仅是品牌形象型的，而应该是客户管理型的企业文化。它贯穿于产品的开发及使用的全过程，体现于企业产品的早期市场研发、企业的经营管理、企业的品牌力和其独特的优势，以及企业的信誉。
3、企业文化对于丰富和培育企业核心竞争力将具有不可替代的作用。企业文化是企业的灵魂，是企业在长期发展过程中逐步形成的，品牌形象是企业文化的外在体现，要使品牌成为企业的核心竞争力，有赖于企业文化的存在。品牌形象是企业文化的外在表现，具有张扬性，而企业文化则是根植品牌形象的土壤，具有内涵性。