⑴ 户外广告推广策略
下面给你一个写字楼营销-写字楼策划方案，但愿能够对你有所帮助：
市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。
写字楼销售的一般推广过程及方法
1、写字楼销售的一般阶段划分：
*第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期)
此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。
*第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期)
此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。
第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。
*第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期)
在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。
开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。
*第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期)在本阶段，项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。
持续期主要广告策略为：利用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。
小结：写字楼销售一般第一、第二阶段很难达到预期的效果，所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。
2、写字楼一般销售方式
*现场接待(坐盘销售)
现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式，产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成。这种方式的特点为客户购买特征比较明显，目的基本明确；同时，客户已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣，此时辅以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目的。坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持，以吸引客户注意，促使其拨打热线咨询电话或前来现场咨询，销售人员即可通过游说促成交易。
*直销
专员直销：聘请有“关系”人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关，往往会起到事半功倍的效果。
电话直销：根据项目定位，从商业电话簿或名片上找到客户电话，用电话方式咨询其有否需求，但命中率较低。
扫展会：是不错的办法，根据写字楼的定位遇到恰当的的展会去派发项目资料，有利于项目销售。
扫楼：是比较有效的一种办法，进入大厦派发项目资料及名片予客户。增加项目知名度，累计项目潜在客户。此种方法一般比较耗费人力，需要长期的积累一般为中介二手部门采用。
小组公关模式：是由销售代表——销售主管——销售经理——公关经理——总经理等所构成的流水作业过程，并在中间穿插工程、财务等部门的配合，侧重集体作业，适合整售策略。
第一部分: 活动策划案书的写作
活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可操作性的活动策划案，无论对于企业的知名度，还是对于品牌的美誉度，都将起到积极的提高作用。
活动策划案是相对于市场策划案而言的，严格地说它是从属与市场策划案的，他们是互相联系，相辅相成的。它们都从属与企业的整体市场营销思想和模式，只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性和延续性的广告行为，也只有这样，才能够使受众群体一个同意的品牌文化内涵，而活动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路，才能够使企业保持稳定的市场销售额。
活动策划案形式多样，一般而言，包括ROADSHOW、产品说明会（发布会）、节日促销、新闻事件行销等，而对于上述的任何一种方案，针对于不同的企业情况和市场分析，都可以衍变出无数的形式。活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的效果，所以它也是广告策划中的一个重要组成部分。
对于一些刚接触广告，或者刚接触策划的业内朋友来说，可能他们在书写活动策划案的时候往往很难达到预期的效果，甚至是一些从事多年策划的广告人，有时候也难免犯错，那么，怎么样才能写出一份理想的活动策划案呢？我觉得需要注意以下几点：
1. 主题要单一，继承总的营销思想
在策划活动的时候，首先要根据企业本身的实际问题（包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等）和市场分析的情况（包括竞争对手当前的广告行为分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等）做出准确的判断，并且在进行SWOT分析之后，扬长避短地提取当前最重要的，也是当前最值得推广的一个主题，而且也只能是一个主题。在一次活动中，不能做所有的事情，只有把一个最重要的信息传达给目标消费群体，正所谓“有所为，有所不为”，这样才能把最想传达的信息最充分地传达给目标消费群体，才能引起受众群关注，并且比较容易地记住你所要表达的信息。
2. 直接地说明利益点
在确定了唯一的主题之后，受众消费群体也能够接受我们所要传达的信息，但是仍然有很多人虽然记住了广告，但是却没有形成购买冲动，为什么呢？那是因为他们没有看到对他们有直接关系的利益点，因此，在活动策划中很重要的一点是直接地说明利益点，如果是优惠促销，就应该直接告诉消费者你的优惠额数量，而如果是产品说明，就应该贩卖最引人注目的卖点，只有这样，才能使目标消费者在接触了直接的利益信息之后引起购买冲动，从而形成购买。
3. 活动要围绕主题进行并尽量精简
很多策划文案在策划活动的时候往往希望执行很多的活动，认为只有丰富多彩的活动才能够引起消费者的注意，其实不然，其一，容易造成主次不分。很多市场活动搞得很活跃，也有很多人参加，似乎反响非常热烈，但是在围观或者参加的人当中，有多少人是企业的目标消费群体，而且即使是目标消费群体，他们在参加完活动之后是否纷纷购买产品？目前一些策划者经常抱怨的一个问题就是围观者的参与道德问题，很多人经常是看完了热闹就走，或者是拿了公司发放的礼品就走了。其实这里的问题就在于活动的内容和主题不符合，所以很难达到预期效果，在目前的市场策划活动中，有一些活动既热闹，同时又能达到良好的效果，就是因为活动都是仅仅围绕主题进行的。其二，提高活动成本，执行不力。在一次策划中，如果加入了太多活动，不仅要投入更多的人力物力和财力，直接导致活动成本的增加，而且还有一个问题就是容易导致操作人员执行不力，最终导致案子的失败。
4. 具有良好的可执行性
一个合适的产品，一则良好的创意策划，再加上一支良好的执行队伍，才是成功的市场活动。而执行是否能成功，最直接和最根本地放映了策划案的可操作性。策划要做到具有良好的执行性，除了需要进行周密的思考外，详细的活动安排也是必不可少的。活动的时间和方式必须考虑执行地点和执行人员的情况进行仔细分析，在具体安排上应该尽量周全，另外，还应该考虑外部环境{如天气、民俗}的影响。
5. 变换写作风格
一般来说，策划人员在策划案的写作过程中往往会积累自己的一套经验，当然这种经验也表现在策划书的写作形式上，所以每个人的策划书可能都会有自己的模式。但是往往是这样的模式会限制了策划者的思维，没有一种变化的观点是不可能把握市场的。而在策划书的内容上也同样应该变换写作风格，因为如果同一个客户三番五次地看到你的策划都是同样的壳子，就很容易在心理上产生一种不信任的态度，而这种首因效应有可能影响了创意的表现。
6．切忌主观言论
在进行活动策划的前期，市场分析和调查是十分必要的，只有通过对整个市场局势的分析，才能够更清晰地认识到企业或者产品面对的问题，找到了问题才能够有针对性地寻找解决之道，主观臆断的策划者是不可能做出成功的策划的。同样，在策划书的协作过程中，也应该避免主观想法，也切忌出现主观类字眼，因为策划案没有付诸实施，任何结果都可能出现，策划者的主观臆断将直接导致执行者对事件和形式的产生模糊的分析，而且，客户如果看到策划书上的主观字眼，会觉得整个策划案都没有经过实在的市场分析，只是主观臆断的结果。
最后，一次促销不可能达到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千万别想通过一次活动解决所有的问题，一次活动只能主要解决一个问题，在品牌的建设和商品的销售上，只有坚持正确的营销思想，并且在此思想下在适当的时间和适当的地点进行适当的促销活动，才能使企业更快更好地继续发展下去。
第二部分: 房地产类策划实例剖析，仅供参考。
XX花园市场研究报告提纲
一、 概论
1.1 序言
1.2 研究目的
1.3 研究方法
l 详尽的资料搜集及分析工作
l 入户问卷调查
l 现场访问
1.4 主要结论和建议
二、 广州市住宅市场概况
摘要：广州市区域概况
1、 总面积、市区面积、占全市面积 %
2、 家庭总户数、户均人口
3、 近年经济发展趋势、生活水平、购买力水平概括
4、 近年广州住宅市场的发展特点、成交市场的具体特点
2.1 广州经济发展概况
2.11 经济发展速度（GDP分析、第三产业分析）
2.12 金融业与房地产消费市场
2.13 居民生活水平与住宅消费
2.2 广州住宅市场特点
住宅成交量、付款方式、买家特点分析
2.3 广州住宅市场的发展趋势
2.31 政府政策
2.32 金融上消费贷款额
2.33 广州住宅发展趋势
2.34 阻力因素
三、 项目区域市场概况
3.1 整体供应与成交分析
3.11市场发展概述--海珠区住宅供应与成交情况
3.12 市场交投活跃原因
3.13 规模效应及价格档次
3.2 市场活跃区域
3.21 市场活跃区域的分布及特点
3.22 活跃区域的价格走势及档次变化
3.3 多层、高层市场特点
3.31 多层住宅近年供应、成交特点
3.32 高层住宅近年成交增长与供应情况
3.33 多层住宅与高层住宅的供应与成交比较
3.4 成交主要特点
3.4.1 成交价格密集区域
3.4.2 买家分析
l 私人购买VS集团购买
l 本地人买家VS外地人买家
l 本市买家：海珠区VS其他旧城区
l 成交单元面积
l 买家年龄
l 成交总额，买家承受能力
四、 项目区位特性分析
摘要--1、项目地块在城市发展中的地位
A、项目地块位置分析
B、 未来城市的主要发展方向及本项目地块地位分析
2、树木地块所属区域特点
A、 区域人口分析
B、 区域基础设施及交通条件分析
C、 区域新发展区分析
D、 区域住宅开发的特点分析
3、项目地块的地点特征
A、 项目地点及周边社区、生活配套分析
B、 项目地块周边交通条件分析
C、 项目周边区域开发分析
D、 项目地块的开发条件及开发特点
4、项目地块的用地特征
A、 项目地块用地规模
B、 项目地块用地形状
C、 项目地块绿化基础分析
D、 项目地块内高差分析
E、 项目地块道路、用水、用电基础分析
4.1 项目地块在城市发展中的地位
4.1.1 项目地块于城市中的区位分析
4.1.2 未来城市的主要发展方向
4.1.3 城市的具体发展过程对项目发展的影响
4.2 项目地块所属区域的特征
4.2.1 项目区域的人口状况
（常住人口、占市区常住总人口%，常住家庭户数、户均人口、新增家庭户数、项目
地块附近居住的常住人口、家庭户数）
4.2.2 项目区域城市发展概况
（城市功能发展情况、基础设施和生活配套设施情况分析、交通条件等城市建设发展
情况）
4.2.3 区域内竞争性地区的发展条件比较
（位置、用地规模、规划人口、规划发展目标、交通条件、建设情况等条件比较）
4.3 项目地块的地点特征
（位置、周边基本居民生活服务设施配套、公交、道路规划情况）
4.4 项目地块的用地特征
4.4.1 项目地块规模
4.4.2 项目地块用地形状分析
4.4.3 项目地块绿化基础
4.4.4 需地块高差分析
4.4.5 项目用地现有污染情况
4.4.6 项目地块道路、用水、用电基础
项目附近竞争性住宅看法物业发展状况
概要：
a. 项目附近同类楼盘开发小区数量、楼盘档次、总建面积、住宅单元总量、现有供应量
分析；
b. 同类楼盘特点；
c. 预计未来无年区域住宅供应总量、单元套数、已开发物业的后续供应量；
d. 周边主要竞争对手占地面积、总建面积、住宅面积、套数；
e. 区域同类楼盘现实住宅推出平均销售率、成交量最大的单元面积；
f. 区域同类楼盘现时价格幅度
g. 未来的住宅供应量增幅、市场承接力、竞争情况；
5.1 项目附近同类楼盘开发物业供应情况
调查范围：
楼盘规模：
调查时间：
5.1.1 已开发楼盘供应状况
5.1.2 项目周边地块的开发动态及未来供应量分析
5.2 项目附近同类楼盘开发状况
5.2.1 售价与销售率分析
（附近楼盘推出销售状况及原因分析
5.2.2 销售与卖点
5.3 项目附近同类楼盘户型面积分析
5.4 项目附近同类楼盘规划设计及建筑设计特点
5.5 小结
五、 市场调研结论及发展建议
6.1 市场调研结论
（住宅市场环境、区域供求及吸纳特点、项目竞争优劣分析）
6.2项目发展建议
（策略、目标客户、目标客户特征、具体建议--）
6.2.1已购房者的需求特点详细调查
6.2.2潜在购房者的需求特点详细调查
附：1、广州市大型建设项目表
2、1998年广州市重点城建上马项目
3、区域人口变动情况
4、附近区域住宅市场概况
6.2.3 附近楼盘集中区域分析
锦绣花园推广策划案
前言
锦绣花园已经销售了相当长一段时期，但是区内人气不旺，商铺经营状况不佳。有鉴于此，本策划案重点放在住宅的推广销售上。以期通过引爆住宅的销售带旺区内的人气，从而促进商铺的销售和经营。
故本案略去了商铺的推广销售一节，侧重打造锦绣花园个性化镇区明星楼盘形象。
由于作者水平有限，见识亦有限，不周之处，尚望谅解。
一、东莞楼市分析
东莞的地产在上个世纪末就跨入了个性化和形象化时代。进入21世纪的东莞地产业，个性化、形象化竞争日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍华庭、新石竹花园、金泽花园相继树起了“超前20年的户型”、“让富有成为一种品味”、“繁华与悠然共享”、“关爱人性，和谐自然”、“青青园林我的家”等旗帜。
东莞各镇的地产竞争尽管不似市区一样白热化，但个性化、形象化已日渐凸显。大朗碧水天源已经率先打出了“碧水天源--自然的家”。相信在以后相当长一段时期内，个性化和形象化将成为各镇地产发展的潮流。
故锦绣花园要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的镇区明星楼盘。
二、锦绣花园物业概述（略）
三、锦绣花园的优势与不足
优势：
1、位置优越，交通便捷
位置优越：①锦绣花园座落于东莞市黄江镇中心，与常平、樟木头成为香港人的置业金三角；②徒步2分钟即可到达镇中心，酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。
交通便捷：①屋苑设有中港豪华直通巴士站，往返香港仅需90分钟；②常平火车站近在咫尺，每天多班直通火车及高速列车往返九龙及深圳。
2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全
锦绣花园大型豪华会所，占地逾万平方尺。
室外设施：25米露天欧陆式园林泳池、儿童嬉水池、全天候网球场、羽毛球场、篮球场等；
室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞厅及卡拉OK酒廊等。
3、小户型，统一装修
2房2厅、3房2厅，面积68.79--106.92平方米之间的小户型，以及购房即可入住的高档装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。
不足：
1、环境建设缺乏吸引性景观
环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群
兴趣；不利于提升锦绣花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣
誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）
2、物业管理缺乏特色服务
物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使锦绣花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。
四、目标购房群
年龄在35--60岁之间经济富裕或有固定资产投资看中黄江置业位置的香港中老年人
家庭构成：1-3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年
2、年龄在28--45岁之间事业蒸蒸日上月收入在5000元以上时尚、享受在莞工作的台湾老板、管理者或内地老板、管理者
家庭构成：1-3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年
3、年龄在28--40岁之间
月收入5000元以上
时尚、享受在田美工业园、黄金工业园、裕元高科技工业园工作的管理阶层
五、锦绣花园营销阻碍及对策
阻碍：
1、锦绣花园广告宣传力度不够，
强势卖点尚未尽竭挖掘，尚未树立起应有的产品形象，公众知名度、美誉度不高，记忆不深。
2、锦绣花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。
3、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。
对策：
1、尽竭挖掘锦绣花园的强势卖点进行媒体宣传；
在莞惠沿线人行天桥及繁华路段、黄江镇中心、裕元大酒店对面、常平火车站及其周边做车身、路牌、灯柱和建筑物广告；
举办各种公共活动，树立锦绣花园美好形象，迅速提升锦绣花园的知名度、美誉度和记忆度。
2、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。
3、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。
一是区内人气不旺，二是锦绣花园离镇中心太近。
故对策有二：一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售；二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。
六、形象定位
根据锦绣花园的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把锦绣花园定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主体广告语：
辉煌人生，超凡享受
--锦绣花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅……
辉煌人生： 锦绣花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。
超凡享受：
享受入住方便
享受交通便捷
享受特别服务
享受都市繁华
享受至尊荣誉
七、两点整体建议
建锦绣广场和寓意喷泉
针对锦绣花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建锦绣广场和寓意喷泉。为黄江镇增一别致夜景，给镇上居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。
试想：当夜幕降临的时候，沿镇中心一路走来。远远的看到锦绣广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。
如此一来，一方面能够增加锦绣花园的吸引性，提高锦绣花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度；另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。
2、物业管理方面提供特色家政服务
锦绣花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故锦绣花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供免费送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强锦绣花园对目标购房群的吸引力。
八、广告宣传
锦绣花园的广告宣传要达到以下三个目的：
1、尽竭传达锦绣花园的优势与卖点；
2、尽快树立起锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的物业形象；
3、直接促进锦绣花园的销售。
基于以上三个目的和锦绣花园一直以来的广告攻势。我们把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告发展期。
在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达锦绣花园的优势与卖点；
在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。
广告切入期（1--2个月）
1、报纸软文章
主题1：辉煌人生，超凡享受
--记“我”为什么选择锦绣花园
主题2：事业生活轻松把握
--记锦绣花园特别的家政服务
2、系列报纸硬广告
主题1：辉煌人生，超凡享受
--这里离香港只有45分钟
主题2：辉煌人生，超凡享受
--家里面的娱乐休闲
主题3：辉煌人生，超凡享受
--锦绣广场就是我们家的后花园
广告发展期（3--4个月）
1、报纸
从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。
2、电视
3、电台
4、单张
5、户外广告
①在莞惠沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告；
②在黄江镇中心作巨幅建筑物或路牌广告；
③在裕元大酒店对面树巨幅广告牌；
④在常平火车站及周边作巨幅广告牌或建筑物广告。
6、车身广告
莞城--樟木头、莞城--常平、常平--香港。
7、公共活动
①锦绣广场落成剪彩仪式
邀请黄江各界知名人士及锦绣花园新老业主荣誉出席（有文艺表演及娱乐节目等）
②寓义喷泉征名及题名活动
以各种方式（信函、热线、现场、邮件等）大张旗鼓向社会各界征集锦绣广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人瞩目的日子里，开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励（根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励）。
③锦绣花园“文化活动月”活动
一方面丰富镇上居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立锦绣花园美好的公众形象；另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内提高锦绣花园的知名度，造成持续记忆。
1）向黄江镇各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券；
2）于各节假日及工休日在锦绣广场举办各种歌舞表演、文化活动等。
3）在全镇范围内开展锦绣花园“文化活动月”万人签名活动。
九、费用预算
设计制作费
报纸 5万元
户外广告 8万元
单张 3万元
2、公共活动 30万元
3、媒体投放 150万元
共计：196万元
（注：以上费用均为估算）
天润花园项目整体策划书
目 录
一、 市场背景
二、 项目分析
三、 项目定位
四、 客源定位
五、 产品建议
六、 推案策略
七、 广告策略
八、 销售执行
九、 公司简介
十、合作模式
一、市场背景
济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：
(一)九九年之前，
⑵ 急求一房屋装修公司的营销策略
装饰装修公司营销策略 一、 装修业的现状： 中国的装修业，是在国家房改政策出台后，催生的一种热门行业。这种行业，由于投入成本较少，技术含量较低，而利润空间却较大，使得这种行业，迅速火爆起来。一时间大大小小的装修公司，如雨后春笋般地出现。 由于装修业的市场空间很大，行业法规相对滞后，部分企业为追求暴利，缺乏企业自律和诚信，出现了偷工减料、鱼目混珠，坑害消费者的现象。一时间成为投诉率和曝光率最高的行业之一。 近几年，由于消费者维权意识的加强，社会、政府及新闻单位的重视，使得装修行业得到了规范，再加上建筑业采取多元一体化经营，使得许多专业装修公司的经营状况江河日下，许多中小型装修公司，处于举步为艰的地步。 二、 造成这种状况的原因： 造成这种状况的原因很多，但归纳起来有以下八条： 1、部分企业追求暴利，坑害消费者，影响了整个行业的形象。 2、相应的行业法规的制定相对滞后，缺乏统一的质量、验收标准，政府的监管力度相对薄弱。 3、消费者缺乏相应的专业知识，获取信息的通路不畅。 4、大资本的涌入以及房地产商的一体化经营，使得专业装修公司的利润和生存空间相对减小。 5、专业装修公司的技术含量较低，技术创新不够，不能形成强有力的技术壁垒，使企业间的竞争加强，并一直处于低层次上的恶性竞争。 6、企业缺乏品牌经营意识。 7、企业没有明显的核心竞争力。 8、企业的宣传方式非常原始，没有得到消费者的认可。 三、 解决问题的策略： 装修行业，之所以受到如此的关注，主要是因为装修与人们的生活息息相关，直接影响人们的生活、工作及经营。因为一旦装修，所投入的资金较大，既费时又费力，一般很少轻易再次更换装修。 有的消费者为购买房子和装修房子，几乎花去了一生的积蓄。有的企业为了经营，耗费了大量的资金进行装修，因此，不能不谨慎地选择装修公司。所以，装修公司要真正做好经营，应从如下几方面着手： 1、 装修公司，应更多地为消费者着想，恪守诚信的原则，树立长远发展的理念，不能有赚一把就收，打一枪换一个地方的想法。 在消费者越来越理性的今天，口碑传播已成为最有效、最直接的传播方式。有的装修公司很容易接到工程，甚至是顾客盈门，络绎不绝；而有的却是门前冷落，徘徊在生存的边缘，就是因为它们的理念不同、口碑好坏的缘故。 2、 装修公司应有一个准确的定位：现在的装修公司多如牛毛，没有准确的定位和明显的特点是很难生存的。 （1）、要么，你的设计是最有特点的： 是古典的风格，透着雍容华贵、气度不凡；是风格现代的，透着简洁、明快，张扬个性；是民族的，透着古朴自然、富丽堂皇具有较深的文化底蕴；是国外的风格，透着异域的风情和气息。 总之，你的设计，要给消费者以明显的个性，或含蓄或张扬，或质朴、或华贵，不能平平庸庸，要让人眼前一亮，那样才能征服消费者。 （2）、要么，你的做工最精细： 装修很重要的环节，就是做工。人们评价装修工程的好与不好，最直观地就是通过做工的细节表现出来。南方队伍之所以受欢迎，与他们的做工有很大关系：在墙壁打孔，线路布置，基础的制作，基板的裁剪和结合，面料的粘结和对缝以及最后刷染都有讲究。面料的对缝要准确细小，油柒程序要合理，时间要准确，成品要光滑明亮。 （3）、要么，你的服务是最好的 所谓服务，就是装修前的设计、预算，要让消费者心里清晰。装修中的选料，程序安排，工艺制作要多与消费者沟通，将消费者的想法和需要融入制作过程中。 装修后，要对存在的问题及时、合理地予以解决。 3、 装修公司应为自己的企业设计一套较好的VI系统。 所谓VI系统，就是一套企业视觉识别系统。有一个易于记忆、传播和有亲和力的名字，有一个较好的识别标志和颜色。这些，有利于自己公司区别于其它企业，是企业长远发展的一项重要工作。 4、 装修公司应制定一套系统、创新的传播策略： 装修公司，除强化宣传意识，进行传统的广告宣传外，还要经常参与各种房地产、装修、材料等行业的会展、论坛，将自己的理念、特点、实力通过新闻和公益的方式传播出去，赢得消费者的信赖。 5、 装修公司应建立一套系统、科学的客户档案系统。 装修公司应多与消费者互动，将各种关于装修方面的材料、信息、设计趋势、服务理念传达到消费者那里，了解他们的想法和需求，把握他们的心理动态。那样，你才能准确制定市场策略，占据市场的制高点。让消费者在不知不觉中，对你产生信赖，通过他们的口碑，让装修公司的理念、质量、服务以及信誉传播出去。 综上所述，企业的竞争，归根到底是品牌的竞争。品牌战略，是企业的必由之路。只有树立了较强的品牌意识，多从消费者的利益考虑，恪守诚信的原则，重视技术和服务创新，把握消费者的心理和市场动态，才能制定出一系列差异化的营销策略，才能赢得消费者的信赖。那样，企业才能健康、稳固地发展 希望可以帮到你
⑶ 住宅地产，商业地产，产业地产的的区别和推广策划重点
飙马商业地产认复为：住宅地产卖的制是生活品质和生活方式，而商业地产卖的是投资价值，保障的是投资信心。由此可见，商业地产与住宅地产在营销策略方面会有所不同。
住宅地产的营销策略是针对商品的户型、环境、住户采取的营销方式，相对来说比较简单，只是一个广告——预售——开盘——签约的过程。
而商业地产的营销策略则不是这么简单，它需要在销售前期、中期、后期采取不同的策略。商业地产在售前一定要保证定位非常明确，有理有据，告诉商户、投资人、投资客、经营户我们做什么，通过前期的明确定位保障商业物业的投资方向、商户目标和经营目标。在明确了商业定位之后，就要在销售过程中有后续的招商推进，边卖边招商，相互促进，通过招商推动销售。在销售后期，要严格按照售前各项管理合同、管理公约、管理保障、管理措施、管理要求来提供专业和规范的管理，保障投资人的信心和利益，通过招商之后的管理服务来保障销售。简而言之，就是在售前要明确方向，售中推进销售，售后保障利益，否则对开发商、对投资商户都是没有好处的。
⑷ 怎么做好房产经纪人
你找来些房地产的网站，现在这样自租售的平台也蛮多，专门满足经纪人的需求找房源或是经纪人与经纪人之前合作，慢慢来，才做几天肯定没那么快就开单的
你也需要多了解周围的情况，譬如和周围的居民搞好关系，特别是一些老太太老伯他们肯定都是知道谁家房子要拿去租什么的，多积累周围房源的资料，才是你真正要做的第一件事情
或者是加入一些经纪人的群，资源互换也不错的
不知道你是哪里的
我是福州的，我也做房产经纪，我经常上的就是福州房客网，因为里面有租售和二手房的频道，也有专门的经纪人群还是不错的，要是你是福州的也可以看看，qq群：8901816
要是你不是福州的，你就找些当地比较好的网站做经纪人不难的不要灰心，肯定会做好的
你也可以多去看看一些经纪人书，不过那些都比较理论，实践才是硬道理
⑸ 房地产住宅项目营销战略研究论文三
房地产住宅项目营销战略研究论文二
房地产住宅项目营销战略研究论文
房地产住宅项目营销战略研究论文三
第二节 营销风险
房地产不仅仅是一个高收益的行业，也是一个高风险的行业，特别由于房地产项目投资价值大，周期长，实物形态是不动产以及市场竞争不充分、滚动开发的特征，控制风险就是项目总体营销战略中的一个重要部分。
1、营销风险内容
房地产投资中所存在的风险主要包括政治风险、经济风险，另外还包括一种其他投资方式所没有的或然损失风险。其中，政治风险包括时事风险及政策风险，时事风险主要是指国际、国内的社会形势、政治时局等因素引起的风险；而政策风险包括产权风险、法规风险、税收政策风险等。经济风险则包括了市场风险、财务风险、利率风险、购买力风险、流动性风险等（详见下表）。
房地产市场的风险程度分析表
市场风险 房地产市场 公寓
政策风险 政策环境风险 3
经济体制改革风险 3
产业政策风险 3
土地使用制度改革风险 3
住房制度改革风险 2
金融政策变化风险 3
环保政策变化风险 3
社会风险 城市规划风险 2
区域发展风险 2
公众干预风险 3
住客干预风险 2
治安风险 1
经济风险 市场供求风险 1
财务风险 1
地价风险 2
融资风险 1
管理风险 3
国民经济状况变化风险 3
技术风险 建筑材料改变和更新风险 4
建筑施工技术风险 4
建筑设计变化或计算机失误风险 4
设备故障或损坏风险 4
信息风险 3
说明：1表示最严重；2严重；3一般严重；4不严重；5没有影响。
资料来源：根据栖霞建设集团统计调查资料
由于房地产供应的时间误差，致使房地产商错误地估计供需关系，形成错误的决策会造成风险。例如，当楼价因供应短缺而上升时，开发公司便纷纷兴建楼宇，但由于房地产的开发建设耗时较长，因此虽然待建楼的总体规模已远超出实际需要，短期内楼价仍会上扬。一旦新楼落成，楼价就会随楼房落成而下滑，原因很简单：供过于求。因此，要防止这种投资风险，在投资时切实做好调查研究，找出真正的供求关系。
定位不准确也会造成风险。比如，在中国的14个国家级经济技术开发区，都有房地产公司在那里大兴土木，大规模开发公寓住宅项目。其结果也可想而知，那些在外资企业打工的白领们，本来就痛感于与市区都市生活隔得太远，又如何愿意在这里买房定居，把自己完全封闭起来呢？
又如，有的发展商在步行购物街开发高档住宅，楼盘虽处市中心，但其功能与街区功能不相符合，其结果自然是那里商业越旺，住宅越难销。
不对街区功能进行透彻的调查分析，就不可能对项目作出准确的功能定位。任何项目都不是孤立的，它只能在某个特定的环境中充当一个角色。定位出现偏差，产品卖不出去，是因为投资商在投资决策时没有对街区功能进行认真的研究分析。
2、风险的控制
由于开发建设周期长，期间环境变化不可避免，因此房地产项目风险是客观存在的。一般来说，房地产开发企业可以通过以下几种策略来控制风险：
1）做好充分、详尽、正确的前期分析预测
要从根本上解决风险控制的问题，必须在前期阶段做好充分详实的市场调查，并对可能出现的环境变化做出正确的预测，以实行正确的决策。包括投资项目的选择、区位的选择、质量的选择、筹资的选择等，这样就能把不确定性降低到最低限度。
以北京万科为例，该公司在方案设计之前，往往会给出一份建立在大量市场调研和开发经验基础上的设计要点，作为规划师、设计师构思方案的基本要求和设计参考。
2）项目定位档次适度超前
在充分调查分析市场需求水平的基础上，住宅项目定位档次决不能过低，也不能过高，要适度超前，适度引导消费，以适应消费者需求水平和消费品位的提高。
3）正确把握项目的开发节奏
项目定位一旦确定后，各开发建设环节务必紧凑，加快工作节奏，要尽可能的缩短规划设计周期、工程建设周期和销售推广周期，尽快地把项目推向市场销售，促使签约成交。
第三节 项目开发的节奏
1、项目开发的时间节奏
房地产项目开发要注意时间节奏的主要原因是：
1、房地产项目的市场环境是变动的，这就要求项目具有适应外部市场环境的性能，以期对营销战略进行适当的调整；
2、房地产项目本身的战略目标要求，是以赚取最大利润为目标，还是以资金流转迅速为目标，或者是以树立品牌为目标，目标不同，就需要不同的开发节奏。
根据上述的两个原因，房地产项目开发节奏就产生了一些实际操作方法。
1、紧凑型
紧凑型的开发节奏一般是以资金流转迅速为目标，不追求高的利润，注重项目的现金流，多以“薄利多销”的形式，快速出手，通过滚动开发，用规模来实现利润目标。
以南京的锦绣花园、碧水湾为例，项目的选地均为偏远的郊区，碧水湾楼盘的价格以1200-1300元/平方米开盘，然后逐渐小步加价，项目快结束时价格提升到1800元/平方米，项目的综合价格在1500-1600元/平方米，这个综合价格比周围的楼盘低200元/平方米左右，所以14万平方米规模的小区在半年内即基本销售完毕。房地产开发企业在碧水湾的销售款到帐后，迅速将资金投入到锦绣花园的开发中去，锦绣花园的位置更偏，也以1200-1300元/平方米的价格开盘，迅速吸引了大批购房者前去购买。
2、长期型
当房地产开发企业实力雄厚，资金充足时，可以选择长期型的开发节奏。因为一般说来，在经济大环境较好的时候，如果地块选择得当，地块的价值总是在不断上升的，将项目的开发期拉长有利于赚取更多的利润，或者有利于树立房地产开发企业的品牌。
以南京的梅花山庄为例，房地产开发企业在月牙湖居住区有一块面积较大的土地，可供开发的项目建筑面积约20万平方米。当月牙湖居住区成为南京房地产市场的一个热点时，各家房地产开发企业纷纷进入到这一区域开发，梅花山庄的房地产开发企业仁恒地产没有急于开发，而是根据市场上的购房需求不断调整，从刚开始的普通公寓，到高级公寓、再到目前的5幢高层“湖畔之星”，物业的品质越来越高，并通过不断的宣传树立了仁恒地产开发高品质物业的良好形象。
3、调整型
当市场发生变化时，要根据市场的变化及时调整项目的营销战略。
以南京的方圆绿茵为例，由于率先在城北地区开发了高品质社区，房子销售情况很好。但是当南京要建地铁的计划被批准并开始实施时，当方圆绿茵的品牌形象在公众中逐渐树立时，对项目的部分房子就可以进行销售控制，等价格上来后再对外销售。
4、均衡型
项目的销售量和竣工量保持平衡，这是万科地产率先研究并实施的开发节奏。
以上海万科地产为例，事先预测未来的销售量，然后安排竣工量，从而避免房屋竣工数量跟不上销售或者是竣工数量超过销售产生一定的空置这样的情况发生，目前上海万科基本上能做到每半年交付一个住宅组团。
2、项目开发的空间节奏
从对消费者购房行为的调查看，房地产项目在空间上的各个组成部分受到的“关注”是有差异型的，这就使房地产开发企业在制定总体营销战略时必须考虑到这种差异性的存在并且利用这种差异性。
1、入口和内部的开发顺序
消费者出于私密性的考虑，喜欢购买小区内部的房子，房地产开发企业可以先开发小区入口处的房子，价格较内部部分的低，待入口处的房子销售的差不多时，同时价格又已经上升时，再开发小区内部的房子。
2、离景观远近的开发顺序
消费者喜欢离景观较近的房子，房地产开发企业可以先开发离景观较远处的房子，价格较低，同时又可以聚集人气，待价格已经上升时，再开发离景观较近处的房子。
以上海浦东的天安花园为例，该项目南临世纪公园，房地产开发企业先开发了小区北面的房子，价格开始只有4000元/平方米，两年后，最后开发了小区南面离世纪公园最近的房子，这时价格已经上升到13000元/平方米。
3、多层、小高层的开发顺序
在多层、小高层同时存在的情况下，消费者将首选多层，而对于小高层，消费者更愿意选择现房。所以房地产开发企业应尽量避免在项目开发时，同时将多层和小高层推向市场，在建设方面，由于小高层的工期比多层的工期长，两者可以同时开工。
4、配套工程的开发顺序
为消除消费者的顾虑，增强消费者的购房信心，有实力的开发商已开始打破常规的“先住宅、后配套”的建设程序，而先开发建设会所、中心花园及主要环境景观工程，甚至于在（小）高层主体建至三、四层楼时（脚手架悬挑），就开工建设小区道路、外排管线工程和组团绿化环境工程。这样提前兑现承诺，一方面可以大大促进销售，加快资金周转率；另一方面也有利于全面提升销售价格，获取超额利润。
第七章 主要营销战略
本章主要研究经过市场定位和项目定位环节之后，营销战略管理过程中的产品战略、价格战略、推广战略和品牌战略，由于和制造业不同，房地产住宅项目营销的渠道相对简单的多，在本章中就不做专门研究。
第一节 产品战略
与价格战略、推广战略和品牌战略相比较，对产品本身的投入可以说是实实在在的营销行为，它对销售的影响力是其他营销方法所无法取代的。
1、产品战略的制定思路
在前面关于项目定位的叙述中，已经提到了产品战略的制定思路。一种是根据定位市场的需求和行为特征直接确定产品差别化的内容；另一种是先根据定位市场形成项目定位，取得产品差别化的基本思路，然后再将差别化的思路具体体现到产品的各个方面中。
1）房地产产品战略的制定具有整体性。
凡是提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形建筑物、构筑物和各种无形服务均为房地产产品。前者主要包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等；后者则主要包括可以给消费者带来附加利益和心理上满足感及信任感的服务、保证、物业形象、开发商和代理商声誉等。所以，房地产产品包括三个层次的内容：核心产品、形式产品以及延伸产品。
核心产品，是房地产整体产品概念中最基本的层次，为消费者提供最基本的效用和利益。如果物业没有使用价值，或者使用价值不能满足人们某种特定的需要，就不可能有实际的销路，势必造成闲置。
形式产品，即产品的形式，它是目标市场消费者对某一需求的特定满足形式，一般以物业的质量、套型、外墙装饰、环境景观、品牌等不同的侧面反映出来。房地产的基本效用都是通过产品形式得以体现的。
延伸产品，是房地产各种附加利益的总和，通常指房屋的售后服务，如房屋的说明书、按揭保证、物业管理等。在现代市场营销环境中，房地产开发企业销售的不只是特定的使用价值，而必须是反映房地产产品整体概念的一个系统。
必须说明的是，虽然核心产品是产品的基本，但对于一般消费者来说，理解房地产产品的基本价值还是有一定障碍的，所以形式产品及延伸产品在沟通中显得更为重要。形式产品可以使消费者较全面地理解和认同产品，而延伸产品能给消费者带来更多的利益和更大的满足感。
2）房地产产品战略的制定具有适应性。
除了尽量考虑到消费者更多的需求，有时候还应该考虑到消费者的接受程度，有的放矢才可能收到事半功倍的效果。譬如装饰标准，在上海，因为上海人节俭且喜欢自己摆弄，所以所销售的楼盘最好是偏重于室外和公共部位的精心装修，而对室内的装潢则一律从简，这样，成本低，效果又好。
3）产品战略制定是否有利销售宣传也是一个重要考虑因素。
同样两个产品规划方面的建议，一个在销售上容易显现，另一个则不容易表达，这就需要我们在兼顾产品品质的基础上，注意恰当的选择。
4）投入和产出的价值比是产品战略的最后决策准则。
和其他营销组合不一样，房地产产品战略在产品规划方面的投入往往是巨大的，也是很难修正的，因此只有迎合市场需求的产品规划才能最终取得丰厚的效益。
2、产品规划
市场定位明确了项目的目标市场，项目定位明确了项目的特色或营销主题，如：水景住宅、山景住宅；产品规划则是对项目定位的具体体现。
房地产的产品规划可以通过以下两个方面来理解：
第一方面，简称“壳”。它是指单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由其延伸至整个大楼或小区的面积（格局）配比，外观造型（社区环境）和总体功能规划等等。它是产品最基本的要素，不但是客户在购房时最为关心、最先考虑选择的条件之一，更是房地产开发企业在市场检验中，判断其投资是否成功的最为关键的一环。在营销组合的产品策略方面，因为‘壳’的变动更伤筋动骨，更费时费力，是最难调整的要件。所以，它的前期规划就显得尤其重要，一般到了中后期，是不作任何大的更改的。
第二方面，简称“体”。它是指对整个大楼或小区，满足人们日常生活或工作需要的各项设施的全面配置。它包括水、电、煤、通讯、装潢、保安和保洁等等各个方面的最基本功能配置，是对‘壳’的充实和完善。随着人们生活水平的不断提高和科学技术的迅猛发展，不但一些基本配置的标准在逐渐提高，而且有很多额外的娱乐休闲性质的公共配套设施，也已经在不少住宅小区中出现，如社区俱乐部，网球场，游泳池等等。
有关上述两个方面的基本要求，国家颁布了相关的设计和建设规范来加以约束。因此，一些最基本的配置，房地产房地产开发企业都会尽力办到，这不但是楼盘建设的品质底线，而且也是对消费者最基本利益的保证。但随着市场的竞争日趋激烈，简单的配置已不再具有吸引力，如何通过更符合时尚的房型设计、新型建材的运用和一些娱乐休闲设施配套的添加来提高产品的竞争力，吸引更多的客户，已渐渐成为发展商们的共识。
产品规划特别要注重各构成要素间的相互协调配合关系：
1） 户型设计。户型设计应根据项目定位，以满足使用功能为前提，面积大小、层高、户室比、平层与错层等要合理搭配。户型设计时一般应考虑2-3种主力户型，占总户数的80-90%。同时要特别注意底层和顶层户型的设计处理，现行通常的做法是：底层增加一半地下室，即解决了防潮的问题，又增加储藏空间；顶层利用坡屋顶做成跃层，以利客户以较低成本获得更大的使用空间，但要注意屋面的保温隔热、防水处理问题，并要控制好户型总面积和总售价，避免与市场定位发生矛盾。
2） 规划布局。规划总平面布局既要注意住宅间距、朝向、道路骨架、容积率和覆盖率的合理性，还要处理好集中性与均好性的关系、多层与（小）高层的比例关系以及组团行列式、围合式、点群式的组合关系，同时要注意配套设施建设（会所、超市、幼儿园、运动健身休闲设施等）的规模、档次的科学性和合理性。
3） 建筑品质。要注重建筑内在品质的提升，大力采取代表住宅产业化发展方向、科技含量高的绿色环保型品牌材料，保证产品的内在使用价值。环境景观建设要坚持“以人为本”，突出均好性（整体性）、自然性和参与性，同时要采用成熟的智能化技术并留有发展改造余地，以确保物业长期保值、增值。
4） 立面风格。建筑是一个时代技术与文化的外在表现，要体现时代精神，崇尚简约、美观、和谐；更要吸取中国传统文化精华和地方民族文化精华，以形成独具地方特色的现代居住建筑。
下表是一个按照家庭的历史阶段细分的市场定位对产品战略的各个方面影响程度的例子。
⑹ 我想开个房屋中介公司，谁帮我写个企划书，谢谢！
创业计划书
编号：______________
项目名称：
申 请 人：
联系地址：
联系电话:
电子邮件:
提交日期：
说 明
本创业计划书样本供创业申请者参考。
创业项目的申请者请根据自身项目的实际情况尽可能详细地陈述各方面的情况。
孵化项目的申请者根据本样本的几个方面简要叙述创业计划外，请侧重于陈述以下几个方面的内容：
l 项目研究的总目标和创新点，主要研究内容及所需要解决的技术难点
l 项目的完成形式和考核指标；
l 项目的年度计划及年度目标；
l 主要参与者简介；
l 经费预算和科技成果权益分配申请孵化基金额度，各参与人及基金在科技孵化成果中所占的权益比例；
l 用款计划。
摘 要
请简要叙述以下内容：
1. 项目基本情况（项目名称、启动时间、主要产品/服务、目前进展。）
2. 主要管理者（姓名、性别、学历、毕业院校、毕业时间，主要经历。）
3. 研究与开发（已有的技术成果及技术水平，研发队伍技术水平、竞争力及对外合作情况，已经投入的经费及今后投入计划）
4. 行业及市场（行业历史与前景，市场规模及发展趋势，行业竞争对手及本项目竞争优势。）
5. 营销策略（在价格、促销、建立销售网络等各方面拟采取的措施。）
6．产品生产（生产方式，生产工艺，质量控制）
7. 财务计划（资金需求量、使用计划，拟出让股份，未来三年的财务预测和投资者回报。）
一 项目概况
项目名称：
启动时间：
准备注册资本：
项目进展：（说明自项目启动以来至目前的进展情况）
主要股东：（列表说明目前股东的名称、出资额、出资形式、单位和联系电话。）
组织机构：（用图来表示）
主要业务：（准备经营的主要业务。）
盈利模式：（详细说明本项目的商业盈利模式。）
未来3年的发展战略和经营目标：（行业地位、销售收入、市场占有率、产品品牌等。）
二 管理层
2.1 成立公司的董事会：(董事成员，姓名，职务，工作单位和联系电话)
2.2 高管层简介：董事长、总经理、主要技术负责人、主要营销负责人、主要财务负责人（姓名，性别，年龄，学历，专业，职称，毕业院校，联系电话，主要经历和业绩，主要说明在本行业内的管理经验和成功案例。）
2.3激励和约束机制：(公司对管理层及关键人员将采取怎样的激励机制和奖励措施。)
三 研究与开发
4.1 项目的研发成果及客观评价：（产品是否经国际、国内各级行业权威部门和机构鉴定。）
4.2 主要技术竞争对手：（国内外情况，项目在技术与产品开发方面的国内外竞争对手，项目为提高竞争力所采取的措施。）
4.3 研发计划：（请说明为保证产品性能、产品升级换代和保持技术先进水平，项目的研发重点、正在或未来3年内拟研发的新产品。）
4.4 研发投入：（截止到现在项目在技术开发方面的资金总投入，计划再投入的多少开发资金，列表说明每年购置开发设备、员工费用以及与开发有关的其它费用。）
4.5 技术资源和合作：（项目现有技术资源以及技术储备情况，是否寻求技术开发依托和合作，如大专院校、科研院所等，若有请说明合作方式。）
4.6 技术保密和激励措施：（请说明项目采取那些技术保密措施，怎样的激励机制，以确保项目技术文件的安全性和关键技术人员和技术队伍的稳定性。）
四 行业及市场
5.1 行业状况：（发展历史及现状，哪些变化对产品利润、利润率影响较大，进入该行业的技术壁垒、贸易壁垒、政策导向和限制等。）
5.2 市场前景与预测：（全行业销售发展预测并注明资料来源或依据。）
5.3 目标市场：（请对产品/服务所面向的主要用户种类进行详细说明。）
5.4 主要竞争对手：（说明行业内主要竞争对手的情况，主要描述在主要销售市场中的竞争对手，他们所占市场份额，竞争优势和竞争劣势）
5.5 市场壁垒：（请说明市场销售有无行业管制，公司产品进入市场的难度及对策）
5.6 SWOT分析：（产品/服务与竞争者相比的优势与劣势，面临的机会与威胁）
5.7 销售预测：（预测公司未来3年的销售收入和市场份额）
五 营销策略
6.1 价格策略： (销售成本的构成, 销售价格制订依据和折扣政策)
6.2 行销策略：( 请说明在建立销售网络、销售渠道、广告促销、设立代理商、分销商和售后服务方面的策略与实施办法)
6.3激励机制：(说明建立一支素质良好的销售队伍的策略与办法, 对销售人员采取什么样的激励和约束机制)
六 产品生产
7.1产品生产（产品的生产方式是自己生产还是委托加工，生产规模，生产场地，工艺流程，生产设备，质量管理，原材料采购及库存管理等）
7.2 生产人员配备及管理
七 财务计划
9.1 股权融资数量和权益：（希望大学生科技创业基金参股本项目的数量，其他资金来源和额度，以及各投资参与者在公司中所占权益）
9.2 资金用途和使用计划：（请列表说明融资后项目实施计划，包括资金投入进度，效果和起止时间等。）
9.3 投资回报：（说明融资后未来3 ~5 年平均年投资回报率及有关依据。）
9.4 财务预测：（请提供融资后未来3 年项目预测的资产负债表、损益表、现金流量表，并说明财务预测数据编制的依据。）
八 风险及对策
11.1 主要风险：(请详细说明本项目实施过程中可能遇到的政策风险、研发风险、经营管理风险、市场风险、生产风险、财务风险、汇率风险、对项目关键人员依赖的风险等。)
11.2 风险对策：(以上风险如存在，请说明控制和防范对策。)
申请人承诺
本人承诺：1.以上陈述属实，若有任何虚假信息，愿承担相应法律责任。
2.在同一受理时间内，本项目仅提交给一家基金受理机构。
承诺人签字： 日期： 年 月 日
⑺ 高端住宅有哪些促销策略
解题为“关于一二线城市（三线城市也有高端住宅，只是不做本次沟通主要选取案例对象）住宅类楼盘营销方面的核心问题的不完全梳理”。CRIC KM平台2011，分享专业行动“KM线下风暴”宴设上海大宁国际商业 *** ，克而瑞总部各部门精英代表齐聚，热烈讨论，成果丰盛。 根据知识管理工作实践与住宅营销实战体会，现在由黄章林总结如下： 高端住宅的营销问题，有两个维度必须重视，一个是高端性。这是相比较中低端住宅而言的，不同城市有不同的标准，此处不做阐述，基本为与会嘉宾心 *** 识。另一个是营销领域。因为我们无法穷尽项目始终，本次风暴，仅作营销角度切入。 问题会出在哪里？ 企业层面，市场层面，消费者层面，地块层面，产品层面，这是营销的前提，出了问题是伤筋动骨的，因此探讨高端住宅营销问题，首先需要从这五个层面进行。 现场策略，媒体策略，活动策略，道具策略，传统理解的企划工作的四个模块，推盘策略，价格策略，促销策略，渠道策略，传统理解的销售工作的四个模块，营销的具体问题无外乎出在这八个方面，最主要的问题在现场与渠道两个方面。 以上，不做展开。此处略去万字，可以参考黄章林《地产九宫格》系列。 主要有哪些问题？ 几个主要问题，不是所有问题。什么是主要问题？开发商关心的，影响项目战略大局的，严重阻碍目标实现的问题是营销主要问题。通常，住宅项目的目标分为三个层面：销售目标（量、价、速），形象目标（口碑）与品牌目标（产品线、企业品牌）。对于高端住宅而言，上述三个目标，通常一个都不能少！ 营销前提出错！在一个不合适的城市，不合适的地块，做了不合适的产品，注定找不到合适的预想的消费者，错在企业不合适的战略。这些都错了，营销几乎不可做。只有变性（改变定位），或者宁可“不高端”，可以达成目标（没有卖不出去的房子）。 典型错误：地块所在区域不高端；城市能级不够，消费力不足；产品不到位，品质不给力；企业营销目标设置不合理。 此处，略去万字，详情请登录CRIC KM系统，搜索各种案例与方法论。 营销过程出错！此处错误最主要出现在现场与渠道两大核心方面。当然，媒体，活动，广告等增加来人量的方面，以及推盘，价格，促销等提高成交率的方面，也会有高端住宅营销的特有问题。 典型错误：现场营造不给力，消费者高端住宅体验不足；客户渠道不通畅，来现场的利诱不足；全国性推广项目，撒网与聚焦权衡不当；价格策略失误，销控不合理，溢价损失； 关于媒体，广告，活动等，会出问题，但常常不会是关键问题，此处不做论述，风暴会有提到的高端住宅项目的案名问题，详见黄章林的《案名十问》各种文字。 如何来解决问题？ 怎么解决？谁来解决？市场与政策问题，比如此时此刻，限购带来的营销困局，大约能做的最佳方式就是“等着”，许多开发商正在进行时。不过，我的观点是积极面对为好，除非你是顶级住宅降了也不好卖只有等着，除非你是现金流相当从足真的不差钱，除非你是董事会没有财务要求，非上市公司，其它绝大多数等不起的开发商们，请看如下主要解决之道： 1， 先把营销前提做好。选对城市，选对地块，选对时间点，这是第一；做好产品，做好示范区，做好现场营造与***体系，这是第二；善待客户，真正以客户为中心，把物业***与会所配套经营做到位。这才是高端住宅营销的根本解决之道！ 2， 如果前面做得不好，有三条路可以选：不要自定义高端住宅，向下争夺中端市场，刚性需求与首次改善的客户，也许会接受你的产品与地段，不是降价，是定位调整；第二，等等看，时间会证明，你所在的城市与区域是不是高端，耐得住，受得起，熬出来的伟大属于你；第三，看得见的品质感，价值体验，充分加码。让客户捡便宜，而且巨大的皮夹子，比如高尔夫会籍，比如各种私家***，比如精装修等等。 3，窄即是宽，小的是美好的。高端住宅，尤其是顶级项目，做的是趋势，不是现在。基本上，超级大盘综合体除外，大部分高端纯住宅项目，一定要“悄悄地干活”。过往“多数人向往，少数人拥有”的传统理念，在一线大都市的高端项目已经不太合适。分众，小众渠道营销，才是趋势。另外，“高大全”，“傻大黑粗”的时代已经过去，营销从项目定位开始，精耕细作，不二之选。“小的”意味着注重细分市场，注重产品细节，注重客户圈层，注重人文精神……各种美好，心向往之。
⑻ 住宅房地产有形展示营销策略有哪些
主要有以下策略特点：
品牌领导形象震撼——确立市场地位，引内起市场关注，锁定目标容消费群；
把握时机高昂入市——抓住有利时机，高姿态低价格进入市场，迅速掌握市场主动权；
分期分批卖点不断——分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果；
进度跟进高潮迭起——紧跟工程进度（奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等）制造阶段性销售高潮，实现阶段性销售目标；
以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销；
物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。
⑼ 写字楼和住宅的销售策略有什么
住宅和商业(写字楼)两者的区别可能最主要的是在于是否可经营。前者的购买者基本就是使用者，版无论他是自住还是权投资，不存在经营的情况，其价值也就不与精英呢情况相关。后者的购买者不一定是直接使用者，可能是自用可能是投资。对于自用需求，他们对价值的判断类似住宅了；对于投资者，经营情况会对他们认知项目的价值有较大影响。所以住宅一般直接销售就可以。商业、写字楼就要考虑面对什么样的客群。如果投资客户为主，也许在销售进行的同时或者之前，就要考虑招租或者引入相应的管理公司，以让客户对未来的经营情况也就是未来他们的收益有信心，或者有保障。在具体的销售方面，前后两者的细节上还有些分别的了。