⑴ 售楼部市场营销微信推广活动方案
第一步：微信营销策划
1、客户定位。房子是针对年轻群体推出的还是别版墅型针对高收入群权体推出的?先明确你的目标客户是哪一部分人群，有针对性地结合这些人群的心理特点去分析。
2、产品定位。所出售的房子是属于田园风格，还是地中海风情，或者欧美风又或者是饱含古典文化特色的中国风。
3、价格定位。价格怎样定才合理?可以在微信公众平台发起问卷调查，综合分析用户的心理价格来确定。
4、营销策略定位。营销的方式有很多，传统房地产的营销方法通常是以线下为主，通过聘请一些兼职人员发放大量的传单，或者做大量的户外广告，或者展会。
第二步：推广
1、网络媒体推广
可以和合作的媒体互推，也可以在门户网站进行推广，借助名人微博、知名论坛等推广。
2、平面媒体推广
在X展架上、报纸杂志上都可以印上二维码，还有电梯广告。
第三步：运营维护
⑵ 国际展览中心如何拉动周边其它产业
1：10：会展经济带火服务业
国际上普遍认为，会展业的产业带动系数为1：10，也就是说，展览场馆本身创造1元效益，就会为周边餐饮、酒店、金融、购物等相关行业带来10元收益。新国展建设的同时，这种带动效应已经开始显现。
沿新国展门前的天北路走一走就会发现，这一带俨然成了个大工地，在建项目一个挨一个。购物、餐饮、娱乐综合业态的欧陆广场还未竣工，麦当劳、俏江南等入驻企业已经挂出了广告牌；面积更大的荣祥广场正在招商中；临空皇冠假日酒店已经封顶；水木兰亭酒店也近竣工……
据天竺房地产开发公司介绍，这些项目都是新国展自2006年9月动工后紧接着上马的，计划与新国展同时启用。据统计，目前新国展10公里范围内三星级标准以上酒店19家，在建四五星级酒店也有五六家。
距新国展2公里，后沙峪镇域内名为“罗马湖”的人工湖畔，因紧邻高档别墅区，自发形成特色餐饮酒吧街。午后，每家餐厅里都有三三两两用餐和喝咖啡的顾客。经营者说，眼看着新国展就要开业，这条并不出名的餐饮街已经成为投资热点，去年陆续开张的店已经有11家。新国展的南侧和西侧，分别具有西餐和中餐特色的餐饮街也在规划建设中。
服务会展：千人搭上就业班车
周末，顺义区人才服务中心为丰荣君华酒店举办的专场招聘会一下来了3000多名应聘者。这家即将开业的酒店距新国展5公里，除经理外，100多个岗位计划全部在顺义区本地招聘。
“竞争挺激烈的，不过机会也不少。”从顺义区高丽营镇赶来应聘的张强说：“这几个周末都有酒店的专场招聘，我学过烹饪，相信会有机会的。”
“事实上，新国展本身提供的岗位并不多。”中国国际展览中心集团公司有关负责人说，“但是，在展会的几天时间里需要大量保洁、保安、运输等临时岗位，这些动态就业岗位十分可观。同时，为周边的酒店、餐饮业衍生出大量的用工需求。”
目前，顺义区已经为新国展举办两场招聘会，为70余人提供了土木、电气、水暖等技术工作。与此同时，随着周边众多商场、酒店的相继竣工，用工需求大量增加。从去年底至今，顺义区已经为新国展及相关行业举办过10场招聘会，近千人搭上了会展业的就业班车。
会展经济：聚起文化创意产业区
京密路边的后沙峪镇工业开发区内，“天树标牌”是数家印刷、广告制作企业中的一家，专门从事标识、标牌的设计制作。从公司的宣传图册可以看出，索尼、摩托罗拉等公司都是这家企业的客户。
公司负责人兴奋地告诉我们：“新国展的落成为我们这样的企业带来的机遇是显而易见的。新国展将于4月份举办汽车展，公司已经早早接到了数家汽车厂商的广告标牌制作订单。”
在全市文化创意产业发展总体布局中，顺义区的会展产业已经被确定为重点文化创意产业板块。
以新国展为中心，顺义区规划建设国展产业园，在周边7.2平方公里范围内，建设18万平方米的办公、酒店、商业面积，以吸纳展览展示、策划、广告、装饰装潢等相关创意产业。目前，产业布局规划正在制定中，相关服务、扶持政策也即将出台。
顺义对于新国展的期待还远远超出了会展产业。按照该区“十一五”规划，会展产业区、空港工业区、国门商务区以及空港物流基地共同组成临空经济产业区。新国展将带来大量人流、物流、资金流，为吸引更多的投资者搭建了一个平台。目前，顺义区及周边乡镇均成立了专门针对国展的招商引资部门，以期望在各类大型展会上寻找商机，吸引有实力的合作伙伴。
毫无疑问，新国展是块有吸引力的大蛋糕，虽然目前还无法统计这块蛋糕到底有多大，但是据预测，新国展每年将会为相关产业带来60亿元的产值。（2008年3月21日 北京日报）
会展经济不仅本身能够创造巨大的经济效益，而且还可以带动交通、旅游、餐饮
会展经济、住宿、通信、广告等相关产业的发展。据专家测算，国际上展览业的产业带动系数大约为1：9，即展览场馆的收入如果是1，相关的产业收入则为9。为企业开展营销活动提供了很好的场所 在市场竞争日益激烈的情况下，企业都想寻找机会搜集市场信息、促进产品销售，而参加会展无疑是一个契机。一方面，企业通过参加会议和展览，可以及时、准确、低成本地获取各种有效的信息。然后，根据这些信息，实施恰当的市场营销组合策略。另一方面，企业在展览会上通过产品尤其是新产品展示，可以诱导甚至创造消费者的需求。会展经济能够促进城市的发展 会展经济能够促进城市的发展，提高城市的知名度和美誉度
编辑本段会展（会展经济）简介 会展经济是一种形象说法，是各种类型交流会、洽谈会、展览会、博览会的总称。
会展经济它是利用一定的地域优势、经济特色、资源优势，由政府或社会团体组织，召集供需双方按照事先确定的时间和地点，举行专业性的或综合性的产品布展、宣传、交易和服务为内容的特色型经济活动。
会展经济有以下特征：特色型经济活动 它是区别于一般经济活动的特色型经济活动；有事先确定的时间和地点 得到充分的宣传 它能使产品得到充分的宣传、展示、其直观性、艺术性、宣传力得以充分体现；互相进行交流 它能集合众多的供需双方互相进行交流；集中时间，批量购销；
既交流了产品，又沟通了信息
编辑本段国内会展经济大致可分为三种类型综合型 如广交会、山西省贸易交流既洽谈会；专业型 如陕西杨陵农业高新科技博览会、武汉国际机电产品博览会特种型 如中国艺术博览会、全国人才交流大会。
会展经济在国外一直得到政府和实业界的重视，对推动经济发展起到了强大的促进
会展经济作用。一位外国市长这样评价，“如果在我这个城市开一个国际会议，就好比有一架飞机在我的头顶上撒美元”。在国内，迅速崛起的会展经济成为国民经济发展的推进器和新亮点，并已成为众多城市的新景观。成功的会展实例，足以证实会展的“桥梁”作用和它所产生的经济效益。
编辑本段会展的作用促进经济发展 会展活动，对于促进经济发展必定起到巨大的推动作用，主要表现在以下几个方面：
1、 为宣传产品、打造国优品牌创造了机会，尤其对新产品上市作用更为明显：
2、 为生产者提供了广阔的市场空间，根据会展期间签订的合同组织，获得生产上的主动权；
3、 为需求方提供更大范围的选择权，看样选货，以质论价，降低了采购成本，提高了采购质量；
4、 加深了感情，沟通了信息，促进产品的升级换代，有利于企业管理水平的提高；
5、 最根本的作用在于创造了经济效益，企业创效， 国家增收，从而推动经济发展和社会进步。国内、国际会展概况 从二十世纪八十年代以来，我国会展经济每年以平均20%的速度递增，但与发达国家相比我国还处在初级阶段。世界已形成诸如巴黎、伦敦、芝加哥、新加坡、香港街著名的展览城。因此，中国会展经济还需进一步加快。近年来，国内许多城市把建设展览场馆作为城市形象工程来抓，投入巨大。全国上万平方米的展馆达到30个以上，并形成了北京、上海、广州、武汉、大连等地区中心。正在建设中的南京展览中心，一期工程建筑面积近11万平方米，设有2068个国际标准展位，停车泊位1000辆，其餐饮厅可一次性提供万人同时就餐，建成后即为一流的现代化综合性展馆。但业内专家指出，各地都上马大型展览中心，超越了我国目前经济发展的水平，存在盲目性，形成投资浪费，因此亟需统筹规划管理。从总体上看，会展经济在
会展经济我国还是一个朝阳产业，通过不断努力和完善，必将由初级阶段走向成熟阶段，对国家经济发展和社会进步一定会发挥出强大的推动作用。
我国会展业与改革开放同步发展。1978年，境内国际展仅6个，出国参展办展21个。1999年，境内国际展达694个，出国参展办展292个。20年间，展会的数量和规模增长了数十倍。目前，会展业已渗透到各个经济领域，从机械、电子、汽车、建筑，到纺织、花卉、食品、家具、各行业都有自己的国际专业展。北京和上海已成为全国最大的会展中心城市。从展览规模看，北京为全国之最；从展会数量看，上海位居全国首位。据统计，近年来，中国会展业务年均近百分之二十的速度递增。一九九九年北京就举办了世界建筑师大会、世界万国邮联大会等数十个国际、国内大型会议。亚运村国际会议中心一年内举办的超过千人的大型 国际会议达到十二个以上，超过三四百人以上的国际会议有三十多个。一九九七年，上海的四大展馆共承接全国性、国际性展览会一百多次，并于2001年成功申办了2010世界博览会，目前每年定期在上海举办的较有知名度和影响力的专业性、国际性会议达四十多个。
目前，许多中心城市和省会城市纷纷兴建现代化的大型展馆，着力培育“会展经济”。北京、上海、大连街城市明确将会展业纳入重点扶持的都市型产业和新的经济增长点。中德合资、位于浦东、展览面积达26万平方米的上海国际博览中心已经开工。以北京、上海、广州、武汉、深圳、大连、沈阳等城市为中心的全国性展览网络现已形成。
世界上第一个样品展览会是1890年在德国莱比锡举办的莱比锡样品展览会。随着社会的演变和科技的进步，会展业作为各个方面都在不断进行调整和变化。当今从经济总量和经济规模的角度来考察，世界会展经济在世界各国的发展很不平衡。
欧洲是世界会展业的发涌地，经过一百多年的积累和发展，欧洲会展经济整体实力最强，规模最大。在这个地区中，德国、意大利、法国、英国都是世界级的会展业大国。
以德国为例，德国会展业的突出特点是专业性、国际性的展览会数量最多、规模最大、效益好、实力强。在国际性贸易展览会方面，德国是第一号的世界会展强国，世界著名的国际性、专业性贸易展览会中，约有2/3都在德国主办。按营业额排序，世界十大知名展览公司中，也有六个是德国的。每年，德国举办的国际性贸易展览会约有130多个，净展商17万家，其中有将近一半的参展商（约为48%）来自国外。在展览设施方面，德国也称得上是头号世界会展强国。德国现拥有23个大型展览中心，其中，超过10万平方米的展览中心就有8个。目前，德国展览总面积达240万平方米，世界最大的四个展览中心中，有三个在德国。
北美的美国和加拿大是世界会展业的后起之秀，每年举办的展览会近万个，其中，净展出面积超过5000平方英尺（约为460平方米）的展览会约有4300个，净展出面积5亿平方英尺（约4600万平方米），参展商120万，观众近7500万。举办展览最多的城市是拉斯维加斯、多伦多、芝加哥、纽约、奥兰多、达拉斯、亚特兰大、新奥尔良、旧金山和波士顿。
经济贸易展览会近年来在中美洲和南美洲逐步发展起来。据估计，整个拉美的会展经济总量约为20亿美元。其中，巴西位居第一，每年办展约500个，经营收入8亿美元；阿根廷紧随其后，每年约举办300个，营业额2.5亿美元。除这三个国家外，其他拉美国家的会展经济规模很小，很多国家尚处于起步阶段。
整个非洲大陆的会展经济发展情况基本上与拉美相似，主要集中于经济发达的南美和埃及。南非凭借其雄厚的经济实力及对周边国家的辐射能力，其会展业在整个南部非洲地区处于遥遥领先的地位。北部非洲的会展业以埃及为代表，埃及凭借其在连接亚欧和沟通中东、北非市场的极有利的地理位置，会展业近年来发展突飞猛进，展览会的规模和国际性大大提高，每年举办的大型展览会可达30个。当然，由于种种条件所限，大型展览会一般都集中在首都开罗举办。除南非和埃及外，整个西部非洲和东部非洲的会展经济规模都有很小，一个国家一年基本上举办一个到二个展览会，而且受气侯条件的限制，这些展览会不能常年举办。亚洲会展经济的规模和水平应该说比拉美和非洲要高，尤其是会展经济的规模可以仅次于欧美。日本是本地区唯一的经济发达国家，其会展业发展水平自不必说。在剩下的国家中，东亚的中国及香港地区、西亚的阿联酋和东南亚的新加坡，或凭借其广阔的市场和巨大经济发展潜力，或凭借其发达的基础设施、较高的服务业发展水平、较高的国际开放度以及较为有利的地理区位优势，分别成为该地区的展览大国。以新加坡为例，该国的会展业起步于70年代中期，时间并不算早，但新加坡政府对会展业十分重视，新加坡会议展览局和新加坡贸易发展局专门负责对会展业进行推广。加之，新加坡本身具有发达的交通、通讯等基础设施、较高的服务业水准、较高的国际开放度以及较高的英语普及率，新加坡2000年被总部设地比利时的国际协会联合会评为世界五大会展城市，并连续17年成为亚洲首选展举办地城市，每年举办的展览会和会议等大型活动达3200个。
同新加坡相比，同处东南亚的泰国，其会展经济发展规模远有及新加坡，每年举办的展览会只有几十个。随着东南亚经济逐步走出金融危机的困扰，泰国会展业的发展速度不断加快，2000年举办的展览会已从1998年的23个上升到63个，并有望于2001年超过100个，会展经济总量2000年可望达到1.5亿美元。
大洋洲会展经济发展水平仅次于欧美，但规模则小于亚洲。该地区的会展业主要集中于澳大利亚，每年约举办300个大型展览会，参展商超过5万家，观众600万人次。
纵观世界会展经济在全球发展情况，我们不难看出，一国会展经济实力和发展水平是与该国综合经济实力和经济总体规模及服务业水平等方面的优势，在世界会展经济发展过程中处于主导地位，占有绝对的优势；而随着发展中国家及地区经济实力的增强，其会展业也在蓬勃发展。中国会展经济带 改革开放20多年来，中国会展业在各城市发展迅速，尤其以北京、上海、广州、大连、成都五大会展城市最为活跃，形成了“环渤海、长三角、珠三角、东北、中西部”五个会展经济产业带。环渤海会展经济带——以北京为中心，以天津、廊坊等城市为重点，其会展业发展早、规模大、数量多，专业化、国际化程度高，门类齐全，知名品牌展会集中，辐射广。长三角会展经济带——以上海为中心，以南京、杭州、宁波、苏州等城市为依托的会展产业带已经形成。该产业带起点高、政府支持力度大、规划布局合理、贸易色彩浓厚，受区位优势、产业结构影响大，发展潜力巨大。珠三角会展经济带——以广州为中心，以广交会为助推器，以深圳、珠海、厦门东莞等会展城市群，形成了国际化和现代化程度高、会展产业结构特色突出、会展地域及产业分布密集的会展经济带。东北会展经济带——以大连为中心，以沈阳、长春等城市为重点的会展经济带，依托东北工业基地的产业优势及东北亚的区位优势，形成了长春的汽博会、沈阳的制博会、大连的服装展等品牌展会。中西部会展经济带——以成都为中心，以重庆、西安等城市为重点的会展经济带，通过不断发展，现已形成了成都的西部国际博览会、重庆的高交会、西安的东西部洽谈会等品牌展会。
景杉 8:53:07
会展经济，指通过举办各种形式的会议和展览、展销，带来直接或间接经济效益和社会效益的一种经济现象和经济行为。会展经济一般被认为是高收入、高赢利的行业。据专家测算，国际上展览业的产业带动系数大约为1∶9，即展览场馆的收入如果是1，相关的社会收入为9。会展经济可分为：“政府推动型”（如德国和新加坡）、“市场主导型”（如法国、瑞士和香港）、“协会推动型”（如加拿大和澳大利亚）、“政府市场结合型”（如美国）四大模式。
以上来源互联网，
我个人认为想拉动周边产业主要，办展，办大型，国际知名展会，但是国展的面积有限，只能多办些展会。会展经济可以带动相关产业的发展 纯属个人看法
⑶ 别墅楼书文案
晶彩视界
封二
Catch爱上市中心的纯翠水岸
Love the waterside life
P2~P3
（其实梦想离得并不遥远，其实成全就在眼前，晶彩视界打开你新的世界）（备选文字）
open the new world
Copy
总是抱怨上班路上耽搁了太多时间
总是期盼有一份闲暇可以欣赏上海的早晨，舒展心情
总是遗憾林立的高楼遮盖了天空的本色
总是梦想有一种翠绿可以让你置身其间，健康呼吸
总是觉得离自然的生活越来越远
总是渴望有一条河流可以流过家园，流向心田
P4~P5
地段篇Location
区位：
catch:置宁静于繁华之中，一张一弛，从容把握Leisureliness
（从容是一种态度，从容更是一种生活方式）
:中远两湾城地处上海市中山环线内，东邻恒丰路，西靠江宁路，南望长寿路，出行从容。恒隆广场、中信泰富、梅陇镇伊势丹近在咫尺，轻松成就你的优质生活。邻近的南京西路、曹家渡、中山公园三大商圈，真正体现市中心的生活品质，具备了住宅、商务所需的一切优良环境。
P6~P7
配套：
catch: 鱼和熊掌我要兼得give attention to two
: 最新时装、时尚精品，是不是每一件都爱不释手，南京西路商圈、长寿路商圈，“购物天堂”就在手边；
风味小吃、各色佳肴，是不是每一种都让你垂涎，澳门路休闲中心的“美食王国”、“情调酒吧”让你的味觉、视觉、嗅觉获得前所未有的满足；
心爱的工作、心爱的家人，是不是每一个都不忍忽略，从嘉里中心下班，在梅陇镇伊势丹选一件女儿喜欢的Lee牛仔装；
超市采购、河边散步，是不是每一样都想排入周末计划，去乐购买齐下周的生活用品，再到梦清园不迟，夕阳正好将余辉映照在美丽的家园；
P8~P9
交通：
catch:有时间才有自由no time,no freedom
:
横向主干道：1、交通路（上海火车站——姚浦镇）
2、内环高架路——中山北路（新虹桥——鲁迅公园——五角场大学区）
3、天目西路（徐家汇商圈——延安西路——曹家渡——成都北路——吴淞路）
纵向主干道：1、江宁路（中山北路——静安寺——南京西路）
2、恒丰路（大华——上海火车站——石门二路）
交通干线：68：昌平路——平利路
706：北区车站——真北新村
738：大华新村——陕西北路
309：公兴路——仙霞路
761：镇坪路——华东贸易广场
829：东体育会路——茅台路
830：管弄新村——康健新村
524：共和新路——西区车站
129：北区汽车站——清涧路
744：新客站——葑塘
216：中华新路——真北路
112：人民广场——大华新村
69：公兴路——虹桥路
517：新客站——环球乐园
117：新客站——姚浦
地铁三号线（明珠线）：中潭路站
P10~P11
景观篇：landscaping
Waterside苏州河
Catch:有一个悠远的传奇
Copy:
巴黎的塞纳河，维也纳的多瑙河，德国的莱茵河……
每一条河流都是一个悠远的传奇
每一个城市都有一个关于河流的故事
苏州河积淀了百年的故事
在这崭新的世纪里
随着那绵延的河水缓缓流到我们身边
轻轻沁入你我心田
P12~P13
The Green garden梦清园
Catch:梦里寻她千网络
Copy:
“缘溪行，忘路之远近，忽逢桃花林，夹岸数百步，
中无杂树，芳草鲜美，落英缤纷……”
那是梦中的桃花园
而眼前的是真实的梦清园
春朝碧水,夏沐清凉
秋观薄雾,冬赏星辉
沿阶而坐或是水上泛舟
领略的又岂止林海浩淼，水波徜徉
P14~P15
健康篇：health
catch:有健康才有美丽
:
住在美丽苏州河的北岸
每天枕着浓蕴的绿意入眠
在朝阳的照耀下醒来
伸个懒腰
呼吸早上第一口新鲜空气
阳光透过玻璃在地板上撒下明媚的气息
当落日余辉将尽
最后一抹斜阳将那通透却凝重的金
匀匀涂在邻窗的摇椅上
晚风飘进房间
那满满的都是绿叶和水的气息弥散开来
p16~p17
建筑篇：building
catch:我们的建筑是会呼吸的建筑
:
建筑是凝固的乐章，是一个城市文明历史的见证，
石库门、花园洋房、现代公寓、欧美别墅……
我们在建筑中实现着对未来的梦想，感受创造生活的乐趣
6幢不同高度的现代高层沿河而建，空间曲线呈现大开大阔，轻盈灵动
透明的观景电梯厅，关注从整体到细节
户户坐南朝北而列，绿地与阳光共享
景观凸窗，公共平台，收藏风景，收获阳光
p18~p19
生活篇：life
Catch：零距离休闲
Copy: (给心灵一个休憩的居所)(备选)
“木、水、石”打造社区内中潭路休闲街三大时尚区，家门口的休闲，时尚而经典。
“石”——刚性诠释生活家居馆的极简主义新风尚，名品家具对比石材的坚硬、挺拔，贵族气质尽显。
“水”——婉约描绘餐厅、临水茶座及艺术精品画廊，蓝色的基调，大块的玻璃，典雅如同女人的晚装。
“木”——质朴演绎餐饮、酒楼及时尚流行服饰精品，弧形高挂木条完美折射出光与线的和谐美感，反璞归真是另一种高雅。
P20~P23
房型篇：layout
catch:看得到风景的房间
:
六幢高层户户设计为坐北朝南的第一观景台
清晨，宽阔的大凸窗让阳光将房间一点点填满
客厅方正大气，空间开阔
弧形的阳台把阳光和美景都融进客厅
转角凸窗是室外美景又一个精致的窗口
连带储藏室让起居室成为一个独立完整的空间
和谐的整体设计，合理的面积分配尽显尊贵大气
p24~p25
品牌篇：
catch:有实力才值得信赖
发展商中远三林置业在中远集团总公司"下海、登陆、上天"的发展战略指导下，积极发展陆上房地产业，取得了长足的进步，中远房地产业以中远三林置业集团为龙头，并由中远集团授权实现对全行业统一规划、统一管理、统一运作。中远三林置业积极参与国内外的房地产业，规模和投资逐步扩大。我们相信通过中远人的艰苦奋斗中远的房地产业一定会健康快速的成长，并跻身于国内一流房地产企业的行列。
P26~p27
荣誉篇
catch:光辉三年,奋斗足迹
:
2000年3月荣获”跨世纪最佳住宅环境和最佳住宅房型奖”
2000年5月荣获”明日星辰杯2000上海优秀住宅特别奖”
2000年8月荣获”创新风暴杯全国住宅设计夺标综合金奖”
2000年9月荣获”2000年全国优秀住宅社区环境金奖”
2000年荣获”2000年度上海市内销商品住宅预售面积及预售金额第一名”
2001入选”中房上海典型住宅指数”楼盘
2001入选”上海十大著名水景住宅”楼盘
2001年6月荣获”上海市建设工程白玉兰奖”
2001年9月荣获”首届全国新世纪人居经典小区方案竞赛规划环境金质奖”
2001年2月荣获”上海市第二届优秀住宅金奖”
连续三年荣获”上海市优质工程结构奖”
2001年荣获”2001年度上海市内销商品住宅预售面积第一名”
2001年荣获”2001年度上海市内销商品住宅预售金额第二名”
2001年荣获”2001年度上海市完整街坊四高优秀区”
策划方案 营销策划 销售技巧
销售流程 销售策划 销售方案
项目定位 项目策划 项目管理
项目研究 项目分析 项目流程
市场定位 定位策略 定位分析
定价策略 定价方案 定价策划
开盘方案 开盘流程 开盘策划
活动策划 活动方案 推广方案
推广策略 策划文案 广告文案
营销策略 广告策略 分析报告
广告策划 广告方案 销售培训
项目规划 规划设计 楼书文案
楼书设计 市场研究 销售制度
管理制度 推广技巧 全程营销
全案策划 策划流程 全程推广
全程策划 整合营销 整合推广
关于－房地产营销策划方案方面－的问题－房策网 http://www.fangce.net
房地产营销策划文案－请点击：http://www.fangce.net/Article/Index.html
房地产策划方案免费下载－请点击：http://www.fangce.net/Soft/Index.html
⑷ 别墅销售计划
房地产项目全程营销策划内容
[项目前期策划]
1、市场调研及走势分析、预测
□ 宏观、微观市场走势分析
□ 最新房地产市场行情分析
2、前期产品及市场定位可行性研究
□ 产品定位分析
□ 市场定位潜力分析
□ 市场定位风险分析
□ 市场定位的可行性评价
□ 项目市场定位
3、品牌战略策划
□ 名称确定建议及推广名确定
□ 楼盘风格确定
□ 建筑用料的建议
□ 项目卖点的挖掘及提练
□ 小区环境营造—空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境
□ 小区景观设计要点(环境规划)
□ 电梯的设置
□ 停车库设计要点、车位比例及安排
□ 会所功能内容划分及概念的提炼
□ 装修标准
□ 社区服务项目配置建议
□ 物业管理服务项目建议
[项目营销策划]
□ 项目营销阶段性划分
□ 项目分期推出的战术部署及促销手法建议
□ 市场进攻要点有切入法建议(入市时机)
□ 价格策略制定
□ 价格体系及付款方式原则
□ 现场包装要点
□ 卖场包装要点
□ 卖场促销要点
□ 展销会举办方案
□ 外销方案制定
□ 制定CS系统(顾客满意系统)
□ AIDAS原理(阶段性促销活动策划)
□ 模型制作指导
□ 收集市场反馈信息及时调整营销方案
□ 分销网络辅助措施
□ 新闻推广方案(软性文章及题材炒作)
□ 公关推广方案(政府机关及集团购买的可能性建议)
[广告、宣传、推广设计]
(一) 品牌识别
1、础系统设计—标志(LOGO)标准
1) 展示系统设计
□ 地盘形象设计
□ 工地围墙展示设计
□ 工地路牌、楼体招示布、工程进度牌
□ 售楼形象展示
□ 售楼处外观展示指导
□ 售楼处内部形象定位指导
□ 售楼处设计建议
□ 样板房形象定位、效果建议
□ 售楼处展板保保创意建议
□ 看楼车体外观设计
□ 售楼人员服装设计、保安服装建议
2)展示系统设计
□ 售楼书、折页
□ 售楼合同及相关文件格式
□ 价目表、付款方式单页设计
□ 工作证(卡)、售楼人员名片
□ 办公事务用品
3)广告类规范
□ 报纸广告标准格式
□ 电视广告标准格式
□ 手提袋
4)售楼导示系统
□ 样板房导示牌
□ POO彩旗式吊旗设计
□ 各类标示牌
□ 户外看板
5)小区形象系统
□ 导示系统
□ 公共导示系统设计
□ 公共信息展示设计
□ 会所导示系统设计
□ 各项配套设施形象系统设计
□ 物业管理人员服饰设计
(二)广告运动
□ 广告诉求目标
□ 广告诉求理念
□ 广告主题口号
□ 广告内容及表现手法
□ 创意策划
□ 统一宣传口径制定
□ 整体氛围概念提示
□ 媒体计划
□ 创意延展
□ 报纸广告方案
□ 电视广告创意方案审核建议
(三)整体营销费用预算及成本控制的策略
[销售阶段工作]
□ 销售人员的安排及培训
□ 销售人员的进场及销售的实施
□ 现场看楼团的筹划
□ 客户区域、年龄、职业等层面分析
□ 客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析
□ 广告发布效果的跟踪
□ 放弃购买客户的原因调查
□ 售前及售后服务内容
□ 定期销售总结及策略调整
□ 系列促销活动
□ 销售后期收尾工作
体会文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地产项目营销策划与实际运作流程
一、营销是市场经济的永恒主题
房地产营销在计划经济中表现出来的只是制度上的福利分配。计划经济在某种意义上讲，是统制经济、短缺经济，或者叫仓库经济，采购员满天飞。而市场经济是自由经济，过剩经济或推销经济、推销员经济。
在市场经济条件下，如何生产已经是一个让人头痛的事，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。这里面，营销是企业最本质的经营活动。
研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题了，研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。
在市场经济的竞争中，我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验，它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。
所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的决定的，是企业生存和发展的客观要求所决定的。
从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。否则，就会窒息，就会破产，就会沦为乞丐。
从某种意义上讲，企业营销不等于销售和推销，它首先是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。
如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷入被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。从房地产商来讲，首先是董事长，总经理对营销理念的正确把握和运作。
我们在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。
所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。随着金融机构的介入，有效需求的规模呈几倍甚至十几倍的提升和延伸。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。这种需求的满足可以由多种方式，多个营销主体去实现。这里就存在市场机会和市场风险。由于多种方式的可选择性，多个主体的供应，那么，对本企业及其楼盘来说，就带有很大的不确定性。这种对房地产市场需求的绝对性与本企业房屋产品的相对性（不确定性），就是营销工作中最大的难点。克服难点或者讲出路，只能是发展商去全面迎合适应市场和客户，而不是相反。这种适应，不是始于建筑成品或者是半成品，而是从征地、立项就要着手的了。到了入市的时候，可变性不大，避免造成营销中的“黑屋”、“死角”。
营销工作的目标，是把这种相对的、普遍的、不确定的需求，转变为绝对的，具体的（特定的）需求。
可以概括为：
作为现代企业的从业人员，迎接挑战，接受挑战，就是热爱生活，热爱生命。一个成功企业家的心态，永远是：我要拿到最大的蛋糕，鲜花一定属于我。
市场需求来源于客户，争夺的对象也是客户，因此，房地产营销就不能不研究客户了。
从理论上讲，客户既是顾客，也是未来的业主，营销运作的结果，就是主客易位的过程。也就是从购买者变成所有者。这种转变，使我们实现了收益，实现了资本的回收与增值，同时，也创出了品牌，占领了市场。从这个意义上讲，顾客就是上帝，顾客就是一切。
曾八次荣登美国《福布斯》杂志为世界首富的日本企业家堤义明讲了他爷爷的事故：一个乞丐来买包子，他亲自收钱，亲自给包子。别人问他为什么不为那么多经常光顾我们店的老顾客亲自服务？他说，大多数有正常经济能力的人来买包子，是很正常的事，一个乞丐攒了钱来买包子是极不容易的事，因此，我要亲自服务。那么，为什么不送给他呢，他说，他本来是乞丐，但今天就是顾客，他需要的不仅仅是几个包子，同时也需要得到做顾客的尊严，如果不收钱，反而会羞辱了他。他最后讲了一句至理名言，“我们的一切都是顾客给予的”。
二、房地产公开发售的策划与运作
1、定位
楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握之仗，不能匆忙上阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前，社会对此如之不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分，将直接影响到楼盘的销售，也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个准确的把握。
如何精心准备，楼盘公开发售前要注意以下几个问题：首先，物业在投放的市场中怎样选择目标群，即什么样的人会买这个楼。市场营销定位，消费阶层的选择，都离不开地区的经济环境，消费者的生活习惯、文化层次等等；其次，楼盘所在街区的功能、人群分布情况；第三，针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前提，才能把握定位。
定位分以下几种内容：
1）市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。例如：大型楼盘番禺丽江花园，在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于番禺本地消化，更放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。即购买者为60％的广州市区人，30％的外地人，10％为番禺人。其中，包括了二次置业、休闲置业等投资者。
2）功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家有各自不同的标准，一般来讲，5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时，都强调5A级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有5A级的写字楼。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。
3）专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。
4）象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。
2、价格设定
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：1、类比法：所推销的物业，应清楚在同等楼盘中属上、中、下哪种。2、成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据发展商自身和市场情况确定。3、评估法：由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。
3、定价比例
一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8％，标准层以下每层下调0.5％。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30％。
用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。
商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三保以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。
4、概念的策划与引导
从某种意义上讲，买楼首先是买概念，这是人们在生活中越来越注重的问题。假如发展商以无法模拟的方式对消费者的观念形成施加影响，使其树立的品牌与其竞争者之间造成巨大的差距——感觉吸引程度方面的差距，那结果便会截然不同了。所以说，我们要让消费者“学会”想要什么，在满足消费者需求方面的竞争便不那么重要，更重要的是如何引导和影响市场的看法、偏爱和决择方面的竞争。发展商在楼盘推出之前，先为楼盘树立一个概念，营造出一个品牌的形象，以吸引消费者，并深入人心，之后画龙点睛，隆重地推出楼盘，由此造成一种轰动效应，抢占市场。这样就不会使楼盘销售陷入平庸、一般化。
5、销售的策略
销售楼盘可以采取先易后难，也可以采取先难后易的方法，先进行试销，根据试销的情况作一些适当的调整，最后全面铺开。一个成功的楼盘销售应达到85％以上，才能保证毛利润20％以上。一个值得注意的问题是市场旺销时，不能盲目提价，否则会导致市场崩溃。应该引而不发，或蓄势待发，重兵投入一发而不可收，“一网打尽”，抓住销售高潮，一鼓作气，不能惜售。
6、销售的组织和实施
楼盘的销售要实行专业对口，以互补的模式将自有队伍与中介公司相结合。中介公司具有国内外客户的网络，在谈判、销售技巧等方面都有独到之处，应该为我所用。但长期从事房地产开发的发展商，也必须自己建立一支具有高水平推销策略和战术的专业队伍。因此，培养和提升销售人员的敬业精神十分重要。一个优秀的推销员不仅仅是推销产品，同时也是人格、品位、审美价值的推销，如果没有与客户建立起良好的关系，而是单单进行产品的推销，是不可能推销成功的。这是建立一种职业意识的修养，因为任何一次销售都会由于推销人员对楼盘的理解和情感溶解程度不同而产生的推销差异。这也是一个合格的推销员首先应具备的基本素质，推销员是市场经济整个链条中非常关键的一环。
三、大宗交易的策划与运作
笔者主持过多项大宗不动产交易，有11万平方米广州天伦花园（改名南方国际大厦）、7.1万平方米广州中房大厦（合同价10.8亿元）和北京京瑞大厦（总建面积8.1万平方米，7.38亿元）等项目的转让。也有广州半山花园（15万平方米高尚居住小区）和影城花园（总建面积5.1万平方米，金额价1.99亿元）等项目的销售。
1、不动产大宗交易的内容和意义。房地产发展商能够将所拥有或兴建的物业整盘整幢一次性转让出去，对于化解企业经营的市场风险，缓解资金不足、实现预期收益，降低销售成本等，都是一劳永逸的大事。必须抓住机遇，果断正确地决策，促使交易获得成功。这样做的重大意义是不言而喻的。
2、叫价。大宗交易的叫价学问，难处在于不可补救，零售就不会有这种担心。因此，要注意几种叫价形式：
1）直接式叫价。明码实价，回旋余地小，这在房地产呈卖方市场时是常用的交易方式。
2）间接式叫价。先试探性报价，留有交易余地，最后双方协商让步完成交易。
3）透明叫价（玻璃价）。让对方容易弄清你的经营成本，并在比较中与你成交。
4）隐蔽价。对方不清楚你的经营状况，以自身的购买目的为准，在交易中一般采用此种交易方式。
需要指出的是，叫价与成交价的回落值，一般在8－12％之间比较正常，相反，叫价的虚值部分过高，可能一开始就导致失败。
3、谈判的阶段与队伍。大宗交易谈下来旷日持久，一般过程需要一年半载，大致分以下几个阶段：①牵线和意向阶段。②要约和信誉调查，项目和公司评估审计。③交换法律文件和资信证明，银行近期存款余额。④起草合同文本及附属文件。⑤草签或正式签字。⑥执行和制约机制的设定（法人地位、水、电控制），定金5％，首期款15－30％。
谈判的班子，主要由负责经营的具有相当授权的领导、公关人员、会计师和律师组成。
4、转让方式。整盘计价转让，分项计价转让，先回购后转让，部分股权转让，全部股权转让（卖公司、法人资格）。
5、风险与防范。由于执行合同时间跨度大，建设周期长，期间建材设备价格波动、进口关税、政策因素影响、金融汇率变化（如日本三菱集团在美收购洛克菲勒大厦耗用15亿美金，，由于汇率变化等因素亏损8亿多）等，如果没有一定的预见性，很可能预期利润会不翼而飞，还会出现亏损。因此有关合同、财务的风险以及成本敏感性变化都要有所预测和防范，以确保预期利润的安全实现。
考虑到合理减轻税费负担，在可能的情况下，尽量采用转股形式。由于转股价款受到注册资本的公司权益的联系，不可能超出太多。其余部分可以总承包来实现收益
希望对你有所帮助
⑸ 在江西抚州仙盖山旅游区我有9幢别墅,每幢110平米两层要卖出去,去哪个销售部卖
可以到抚州二手房交易所，
⑹ 洛阳别墅的营销策略
我觉得
别墅是小众产品个性化极强
别墅产品的策划 取决於定位后产品的设计上 小区服务配套上
也就是功能性要有特色 一切都在项目前期策划上体现
如果你只要行销策划 那我要问你罗!!!!
卖别墅和卖商场或公寓 有啥不同啊!!!!!
给你一份我去年策划思路案例 又可能我们在讨论罗!!!!
北戴河聆涛园企划说明书(简略版)
运筹帷幄之中
精明的人懂得先行取胜，当发展商完美的将自身优势与外部条件有机结合后，接下来就需要一个系统而专业的运作过程，让这个富含生命潜质的产品加上后天的包装和引导，使其具备在市场上压倒多数的生存力和竞争力，能够在激烈的竞争中游刃有余……
产品浅析
一、从别墅的大环境
1、概述
别墅将体现居住人的身份和社会阶层作为主要攻关点去规划延展，空间居住的文化理念是别墅赖以生存和维系的基础，房地产消费群实际上是一个特定文化模式下的亚文化群，文化是整个社会生活方式的总和，而这些消费者的汇总就是在特定的区域中具有相类似的文化、兴趣、爱好、习俗等生活方式的人群，因此，体现身份和阶级性就成了别墅存在的主要根据。依山傍水而建的独立洋房，文人雅士商贾豪富的幽居之所，顺理成章地圈起一部分富足者，以居所体现他们与众不同的存在价值。
2、特征
中国房地产业经历了近20年来的大发展，特别是近来别墅热的升温，别墅的内涵与外延已发生了一定变化。使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士。功能从以前的临时修养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公兼有。但无论别墅的功能如何拓展，种类如何演变，别墅都不能缺少以下特征：
 别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用；
 别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造；
 别墅必须体现个性化，不能大批量生产。
3、分类
从别墅消费需求的角度我们大致可以把别墅归纳为6类：
⑴居家生活型别墅，就是把别墅作为第一居所需求
这种项目主要针对少部分经济实力雄厚的成功人士建造。比如圣美利加项目就有这种情况，开发商按照客户要求设计建造，完全体现别墅所有者的个性爱好和需求；
⑵度假型的别墅，也就是两套房，一套在市区，一套在郊区，5天在市区，2天在郊区。
这种居住与生活方式造就了这部分度假型的别墅需求，而且有预计说今后度假型的连体别墅需求量将会增大；
⑶出租型别墅，这种项目在北京、上海等经济发达地区较多。
例如在上海虹桥、在张江或金桥，有着很多外国公司的高级主管或外企员工，他们在上海一般不会把别墅买下来，但公司高额的住房补贴使得他们有能力租住别墅；
⑷旅游型别墅，那就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅。
在国外有许多专业的旅游投资公司从事这种开发，业主只要买下这座别墅的时段使用权，即可在指定的时间享受在此居住的待遇，平日有专职的物业公司代为管理，价格比同等档次的星级酒店便宜许多，最重要的是这里有一种独特的家庭氛围和人性化享受，度假就在属于自己的家里；
⑸办公型的别墅
一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。在上海市区有不少老洋房就被一些大公司作了办公之用；
⑹投资型别墅
由于很多别墅能够获得较高的租金收益，具有较高的投资价值，使其颇受投资者关注。
二、从本案的角度
1、个案优势
北戴河作为海滨疗养胜地，随处可见诗情画意的自然景观，用林之葱茏海之浩淼装点自家的窗棂，亦是平生快事。本案具有作为别墅的基本条件，先天资质有一定的优势，具体体现为：
 占据北戴河可获得土地较佳的地理位置，虽不能取得直接观海效果，但由于临海一线的房产不是作为销售项目，对本案影响不大。
 北戴河自身的环境氛围已经形成了吸引旅游的天然资源，对项目的顺利销售提供了保障。
 市场上现未有强大的同类产品竞争个案，位于南戴河的“碧海蓝天”在本案销售期内没有特别大的动作，且在地理位置上与本案不存在竞争性。
2、个案难度
别墅物业已经作为“成功•富足”的象征，已经成了生活中的“最高境界”，普通百姓是望尘莫及的。这就在产品规划上提出了诸多限定性要求，从而给销售增加了不少的约束，具体到本案，就存在以下项目难度：
 项目的客户以区域客为主流
秦皇岛本身的消费购买行为不足以支撑高价位的房产商品，且本案产品为旅游型的分时度假模式操作，更加限制了它的客源组成。
 目标客户可选择性较多
本案的客源组成以北京的投资客为主，在销售行为和广告宣传上必然要向北京倾向，运作上可能会采用双销售处的模式进行。然而对北京的客源来说，别墅产品的可选择性很多，这就需要本案将度假性和投资回报的特点加以最大化发扬。
 北京房产市场上注目度的宣传有较大难度
北京房产在销在建案量颇多，宣传媒介不集中，个案很难在短时间内凭借单纯的广告效力迅速造势，只有有独特卖点、有心的操作
产品规划简述
一、 别墅产品功能特点
住宅首先要满足使用功能，满足日常起居的便利与舒适，满足居室的生态要求。因此，功能区分隔、使用功能的细分化、专门化，已是必然趋势。
作为高档物业的别墅来说，则更应注重功能的设计和配置，更应满足高于一般家庭的生活需求。在增强居室私密性的同时，更应注意室内、外空间的过渡，以及与私家花园，即自然环境的交融。并在提高居家舒适度和便利性，空间格局的经济性、合理性方面，应多费心思，有所创新。这既是时代的要求，也是未来的趋势。本案在规划上，应首先满足作为别墅产品的必要条件，而后，在独特卖点上下功夫。
1、 别墅物业空间划分为“五个区”
 礼仪区：入口（玄关）、起居室、过廊、餐厅等
 交往区：早餐室、厨房、家庭室、阳光室等
 私密区：主臣、次卧、儿童房、客人房、卫生间、书房等
 功能区：洗衣间、储藏室、壁橱、进入式衣厨、车库、地下室、阁楼、健身房、佣人房等
 室外区：外立面、前院、后院、平台等
2、别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（亦即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。
3、别墅物业较其它的物业而言本身面积比较大，它的客厅、卧室空间设计比较大气，比如发展商常采用落地玻璃和阳光室，造成一种舒适性尤其是卧室，传统的住宅若为15—20平方米之大，巨大的落地玻璃让人直面自然与窗外的美景，阳光灿烂、空气清新，对于别墅的居住者来说感到非常的舒适，从而体验生活的轻松和闲致。
二、别墅建造用材等特点
有利健康的无化学挥发、无辐射影响以及轻质高强度、既保温又隔热的种类环保型绿色建材正在越来越多地被运用在别墅项目中。
三、别墅小区规划特点
1、 布局规划
别墅产品的设计里面特别关心整个小区的规划布局。比如说绿化问题，别墅
区绿化应该以分散绿化为主，使得每一栋别墅住宅都能看到景观。对于每个绿化小景又都力图完美。使每一住户主都能够坐则推窗入画，行则移步换景。中国园林造景离不开水，有水才能构造山水般诗意的人生。
2、环境
别墅区别其它物业的差别，就是它能够密切的贴近自然。别墅物业的这种环境概
念既保证了现代人快节奏的生活方式，又能够与环境紧密结合，从中寻出现代别
墅的概念。别墅最主要的特色就是一个环境概念，别墅因为是贴着地面走的，它
跟周围的环境关系是非常重要的。环境其实有两个要素，一个是自然环境，一个
是人文环境。人文环境是历史积累起来的，自然环境包括山山水水，首先就是别
墅物业的小区。
3、社区营造
别墅小区的营造和优化，已成为有力的市场竞争手段。例如怎样通过植被和成年
乔木的移植，通过对树种的选择，来增加光合作的氧气释放量和对有害气体的吸
收量，以及对尘埃、噪声的吸附和净化；又如何通过潺潺流水来调节温度、湿度，
产生负离子，通过水澡的生物链，增强水体的生物自净能力；再如何利用不同植
物间相克相生的习性，形成小区良好的生态循环系统，促进生长、使之枝繁叶茂，
营造一方人工森林或人造山林，使业主真正有回归自然之感。
四、别墅配套设施特点
1、会所规格例举
A：娱乐休闲会所
舞厅、歌舞厅、棋牌室、图书馆、健身房等；
B：综合功能型会所
医疗保健、儿童乐园、老年活动中心等；
C：豪华舒适型会所
高尔夫球场、草地网球地、桑拿浴池、游泳池等
2、 别墅物业周围配套机能例举
 大型超市
 邮电局
 自动提款机（或银行）
 美容中心
 洗衣中心等
3、 关于物业管理服务及安保设施和配套例举
 设备养护
 24小时保修服务
 养绿护绿
 家政式社区服务
 24小时电子巡更
 红外线周界报警
 一、二层设门磁、窗磁、三楼设门磁
五、别墅产品在市场中的卖点构成
别墅理应有一个完整的设计、推广、包装体系。纵观目前别墅物业在市场中的卖点诉求，归纳如下：
1、别墅物业的卖点构成
A、基本卖点
 优美健康的生态环境；（环境卖点）
 舒适气派的家居生活；（房型空间卖点）
 完善成熟的配套设施；（配套卖点）
 快捷便利的立体交通；（交通卖点）
B、特别卖点
 崇尚个性住宅，品质永恒；（无价卖点）
 追求生态效应，环境超群；（稀有卖点）
 超大栋距，独成逍遥天地；（布避卖点）
 多层的价格，超高的得房率；（低价卖点）
 买一送一、再呈多个超大回扣；（实惠卖点）
 人脑加电脑，多重保安（物管卖点）
 明智的投资，超值的回报（投资卖点）
2、别墅物业主要行销通路和策略
别墅特别墅是中高档以上级别的别墅物业，与普通商品住宅的行销通路和策略常有不同，其关键因素在三个环节：
 有效目标客源的甑选、定位及对这类人群的正确把握；
 达成与有效目标客源的直效沟通；
 行销招待如何与之全面配合和销售策略的灵活有效。
常见行销策略为：
 运用多种方式对有效目标群（特别是金字塔上部客层）实行“一对一”直效营销；
 广告策略随有效目标客源而调整，辅助配合销售进行；
 销售执行策略灵活、机动、有效；
 销售方式多样化（如带租约销售、以租代售、包租返利等多种销售方式的使用）。
“一对一”直效营销
“一对一”直效营销是指营销过程中间环节，达成产品与有效客源在同一界面，直接面对面，加强目标命中率，促进销售的实现，是一种实用、有效、节约成本的销售模式。
直效营销模式具体举措
 事件营销：组织由目标客源直接参与的如“项目与文化”研讨、交流会
 公关营销：如组织由目标客源直接参与的各类联谊会、酒会
 情感营销：如有奖活动等
直效营销推广路径
推广路径选择应体现直效的特点，建立与有效客源程的直接交流平台，促进有效沟通。常常是放弃大众化传播媒体，或者将传统广告起辅助的作用，选择针对性极强的媒体如各类高级俱乐部、高尔夫球场现场、高级酒店等场所POP或内部各类高档杂志等。
广告企划
一、案名建议:
主推案名： 艺墅尊邸
案名解释：
•艺墅：谐音“艺术”，本案的运作方向今后将走向一种艺术化的表现方式，赋予度假别墅符合身份和阶级的象征文化理念是整体销控策划的重点。艺术，不仅赋予本案高素质的质感表现，更能迎合购买者对别墅概念和文化的追求。
•“尊邸”二字直接明了的划分开客户群体，在案名上体现本案基本定位是针对“精神贵族”度身打造出的高档次产品。
•整个案名字面表现上雍容尊贵，朗朗上口、亲切易记，又通过“墅”字的变换使用突出了产品定位，匠心独运。
第二主推案名： 臻 品
案名解释：
•臻：臻于极致，暗示本产品是顶级顶尖人士的专署。另“臻”与“珍”字谐音，
臻品，可以让本案从案名上就自然划分出产品的档次定位，直接亲近产品目标客户，有效地为产品后期的推广提供便捷条件。
二、 副推案名
盛世别苑
香榭艺墅
香榭园墅
异阳尊品
水榭山庄
华尔兹别墅
水岸别业
海边墅
绝代风华
三、广告总精神
“豪门度假生活”
直接、明了地诉求本案的利益点和产品特点——再现“豪门的度假生活”。由于本案未来将针对两种不同角度的客户进行宣传，一是购买本产品作为投资赚钱载体的投资客户，一是进驻做管理的企业，前者和后者都要看到产品的赚钱途径和效应。广告总精神提出“豪门度假生活”的定位，可以同时针对这两种不同身份和思考角度的客源进行点对点的直效宣传，更能够打动一些有度假计划的潜在酒店客源，达到一举三得的效果。
销售阶段划分及各阶段主要工作内容
一、销售阶段设计
本案为大型度假别墅，根据现在市场实际情况，未来市场发展方向，我们把项目的营销周期化分为以下几个阶段。
1、 筹备期：
通过营销推广策划，明确营销推广的总体思路和策略，对营销推广组织实施，做出初步安排和计划，通过售楼中心和工地现场的建设包装，树立楼盘初步信息，反馈市场信息，完成销售前的各种准备工作。
2、 引销期： (分为内部认购期和开盘期)
通过对楼盘综合形象的树立和推广，提高楼盘市场知名度，向公众灌输项目的主题思想，了解市场反应，市场实际需求，检讨价格策略和推广策略。针对市场的不同需求，以针对性的“卖点”进行推广。引导消费者对楼盘的关注和认同。核对目标客户群的划分，针对“卖点”制定更有针对性的推广策略。
3、强销期：
这时消费者已对楼盘形成了初步认同。本阶段将通过样板房参观活动、业主联谊活动，对工程进度、工程质量、物业管理、会所设施、企业文化等综合宣传，进一步强化消费者的认同感，刺激并促成消费者的购买行为。
4、续销期：
针对消费者对楼盘认为存在的问题，通过各种促销活动，做针对性的宣传销售。
5、清盘期：
在楼盘销售尾期，对楼盘的环境实景加以报导宣传，对开发商实力加以肯定。聘请知名物业顾问公司加盟物业管理，扩大物业管理公司宣传力度，最终完成项目清盘。
二、销售阶段划分
2003.3.1 — 2003.4.30 筹备期
2003.5.1 — 2003.6.15 内部认购期
2003.6.16 — 2003.6.30 开盘期
2003.7.1 — 2003.9.30 强销期
2003.10.1 — 2004. 11.30 续销期
2004.12 — 清盘期
以上阶段划分为我方初步设定，详细内容待贵司方案确定后再做调整。
三、 各阶段主要工作内容
1、 筹备期
任务：入市策略拟定，相关资料准备，办理入市手续
工作重点：
 建筑设计定案
 互动园林定案
 行销策略定案
 研究市场情况
 召开动脑会议
 拟定公关（PR）活动及促销（SP）计划
 确定产品推广的造势活动
 售楼资料（户型图、售楼书、认购须知、价格表、项目说明、贷款利率表及投资回馈利率表等）准备齐备
 会所经营项目定案
 会所布置图定案
 接待中心及样板房设计制作
 小区大门及入口道路制作完成
 广播稿制作
 电视广告制作
 报纸广告制作
 销售人员招聘与培训
 现场POP设计
 确定销售组织架构
 工地围墙设计制作
 路牌广告制作发布，引起注意，吸引客户
 车身广告制作发布
 模型厂家定案制作
2、 内部认购期
任务：
1、 散布扩大知名度
2、告知业界与媒体造成耳语传播
3、拦截其它竞争物业客源
4、 极力塑造产品形象，引发消费者一窥究竟的欲望
工作重点：
 对来客散播耳语，使客户介绍客户，以酝酿待购客户群体
 公开前的引导，以使目标客户停止其它投资冲动
 预收订金，而于公开发售当日于现场补足首期款，签定
购房合同，形成公开当日购买热潮
 报纸广告定案刊出
 电视、电台广告定案播出
 先期海报散发
 商品房预售许可证办理完成
 工地围墙制作完成
 售楼现场包装制作完成
 销售人员进场
 公关活动具体实施
 进行大力度的区域性宣传，以吸引区域性客户
3、开盘期
任务：
1、 一举丰收前期酝酿成果，造成现场购买人气旺盛的局面
2、 将销售成绩迅速公布于众，震撼目标客户，诱发其购买欲望
3、 配合公关活动聚积人气
工作重点：
 收集客户资料及联络以往记载客户，营造现场气氛，
并检讨客户反应以修正销售及广告路线
 模型进场，备齐各种销售资料
 反复讲习销售教材及答客问
 所有广告媒体量达到高峰，隆重公开本项目
 通知已缴订金客户到售楼处补足首期款，签购房合同
 先期购买者适当派发礼品，吸引贪小便宜的客户
 价格表上市
 样板房制作完成
4、 强销期
任务：
1、加强客户介绍
2、 举办各种业主活动，利用客户耳语推广
工作重点：
 客户追踪
 开放样板房
 举办业主联谊活动
 大力宣传重金助学，强化开发商注重教育环境的塑造
 户外媒体再加强
 电台、电视广告频数加大
 加强现场销控及炒作
 针对所有客户，大量使用各种媒体
 针对销售情形，分析市场，修正广告
 利用已订客户介绍客户，并积极追踪，促成成交
 报纸广告更具针对性，卖点更为突出
 举行封顶仪式，增加客户信心及公司声誉
5、 续销期
任务：
1、 针对目标客户集中区域加强海报派夹、持续DM邮寄
2、 电话追踪有望客户
3、 加强补足，签约工作
工作重点：
 延续销售气势
 过滤客户资料，追踪客户，掌握回笼客户
 持续跟催补足及签约
 法律咨询中心联系定案
 研讨未售出户型的原因，调整广告媒体策略
 举行互动园林落成仪式，加大环境宣传
 继续发动客户介绍客户
6、 清盘期
任务：
1、 清理尾盘
2、 安排物业管理公司进场
3、 做好交房工作
工作重点：
 开动脑会议，研究滞销楼盘对策
 调整媒体宣传方式，重点攻击
 加大项目实景形象，公司品牌形象的宣传力度
 加强补足，签约工作
 准备交房资料，确定交房具体时间
 核准项目实物与前期承诺是否有矛盾之处
 做好交房工作，并加大宣传力度，让未买房者坚定信心
 做好与物业公司的交接
 会所所有服务项目准备完备
全程策划内容
一、市场调查与市场机会分析
1、 宏观市场调查与分析
2、 竞争项目市场调查与分析
3、 本区域居民居住偏好调查与分析
4、 项目SWOT分析
5、 项目市场细分分析
二、项目市场定位分析决策
1、 项目总体定位分析决策
2、 项目目标客源定位分析决策
3、 项目价格定位分析决策
4、 项目档次定位分析决策
5、 项目形象定位分析决策
6、 项目主力户型定位分析决策
7、 项目物业管理模式分析决策
三、项目建筑设计策略分析决策(略)
1、 项目规划环境布局建议
2、 项目建筑风格分析决策
3、 项目总平面与单体建筑建议
4、 项目园林与景观的设置建议
5、 项目会所及配套设施的建议
6、 项目户型层次种类分类建议
7、 项目开发规模节奏分析建议
四、 项目总体销售战略分析决策(略)
1、 项目销售目标分析决策
2、 项目销售模式分析决策
五、 项目销售战术分析决策
1、 销售卖点设计分析决策
2、 销售阶段设计分析决策
六、 项目品牌战略包装计划设计(略)
1、 公司品牌与项目的结合
2、 项目品牌VI设计建议
3、 项目品牌推广设计编制
4、 项目标志设计构思
七、 项目包装模式设定(略)
1、 售楼部内部装修风格建议
2、 售楼部外围气氛设定
3、 工地现场包装整体方案
4、 售楼工具的设计制作推荐（模型、售楼书等）
5、 样品房装修设计建议
6、 外据点展销推广设置
八、 媒体组合分析决策(略)
1、 北京、天津、秦皇岛媒体房地产方面分析(略)
2、 项目媒体组合(略)
3、 媒体费用比例(略)
九、 广告策略分析决策(略)
1、 广告阶段目标(略)
2、 广告表现(略)
十、项目销售实施全程建议(略)
1、 销售前期准备要案
2、 销售人员招募与培训安排
3、 销售组织与管理
⑺ 什么在影响别墅入住率
马山的“湖居”渐成熟 当一个城市脱离固有的中心，不断向外扩展时，城市功能和商业氛围随之发展，居住理念和置业观念悄然改变。 当城市的外围拥有得天独厚的自然资源和优美环境，加之不断改善的道路交通和配套建设，“诗意的居住”备受推崇。 这样的居住改变近年来在无锡得到了很好的印证。随着城市建设的加快和人居环境的改善，“离尘不离城”的生活梦想几成现实，关于“幸福湖居”的讨论在近期就成了楼市的一大热门。 毫不怀疑，无锡人的“湖居意识”带动了沿湖地带的地产开发。从早期的蠡湖畔威尼斯花园到蠡湖沿线动辄千万的别墅，再到马山不同风格的高品质湖居社区，湖畔住宅成规模开发，也成了许多置业者亲近自然，返璞归真的最终归宿和寄托。 湖居确实是令人向往的居住方式，然而早期的湖畔住宅大多定位在“第二居所”，或者仅仅是为了投资而购买的不动产，加之周边生活配套缺乏，交通不便，部分住宅空置似乎是一件正常的事。 正如许多购房者思考的，湖居物业的开发商也带着这样的问题开始审视如何设计建造更符合消费者需求的别墅产品。“别墅对特定人群来说应该是一种消费趋势，提供有山有水、风景优美、配套完善、交通便捷的居住产品，除了需要天然的景观资源，对于生活氛围和配套的打造是生活型别墅的必要条件。”无锡风水隆置业有限公司副总经理肖礼报在解释其新推别墅“美墅岛”产品缘何畅销时如是说。 细心的人或许已经发现，“居住在马山”已经不再是一句口号，或者一句广告语，而是成为许多人实实在在的居住想法。原本的距离感已经逐渐消失，取而代之的是一路的风景和慢生活的享受。或许正是这样居住观念的改变促进了马山别墅“居住时代”的到来，相信不久的将来，随着太湖生态环境的不断提升和马山生活配套的不断完善，选择居住在马山的置业者将会增加，而马山“生活型别墅”的出现不但意味着别墅配套将会大规模兑现，还意味着住进别墅类产品也将成为一种潮流。 长期以来，别墅建设更多注重“唯美”，而较少提及“生活”。对于不少别墅楼盘而言，即使交房3年甚至更久，社区内入住率并不高，别墅空置不住的现象较为突出。而一些拥有稀缺自然资源的别墅社区，多数也是“只有度假，没有生活”。近期，笔者走访了一些交付使用的别墅社区发现，当初标榜“别墅生活”如何优雅的部分楼盘如今不少房子依然是只见买主，少有入住。买了别墅究竟住不住，依然是不少业主纠结的问题，业内人士分析认为生活配套不齐全、交通不便是影响别墅入住率的关键。 过去：投资需求占比大 不可否认，别墅产品因其稀缺性而具有较高的投资价值。从无锡过去10年的别墅发展中也可以清晰地看出，购置别墅作为资产保值的消费者较多。有着多年别墅销售代理经验的无锡赛博地产顾问机构副总经理朱小勇告诉笔者，从过去别墅产品销售经验来看，别墅具有普通住宅所不具备的一些产品特性，比如用于开发别墅用地的土地禁批后，别墅产品将越来越稀缺，消费者对于别墅产品的需求不少是源自对稀缺资源的占有心理，特别是拥有稀缺自然资源的湖景别墅更是在近来别墅市场中颇受欢迎。朱小勇分析认为，购买别墅的消费者动机和需求并不能简单地认为是投资还是居住，不少别墅买家还是愿意把别墅作为自己的居所，而这种想法会随着别墅产品的升级换代和配套跟进而逐渐增多。 现状：生活配套跟进速度慢 对于别墅的生活配套究竟该不该齐备，或者是不是应该和普通住宅小区有所区别等类似的争论一直都存在。有人说，“别墅楼盘就应该有高档配套，五星级会所，西式餐厅，顶尖红酒吧等等”;也有人说，“别墅业主也是凡人，也要超市、便民商店和菜场。”在走访中，开发商多表示，为别墅配备生活配套确实有点难，一方面在高档社区旁边建一排临街商铺，卖个烧烤，整个农贸市场啥的影响项目品质;另一方面别墅消费者人群一般也不太会逛超市和菜场，一般社区内会建一个豪华的会所，满足这部分人群的一些生活需要，但是如果没有足够的消费人群，长期入不敷出，到头来还是赔本赚吆喝。 对此，业内人士分析认为，对于别墅产品的购买人群来说，生活配套并不是购买的决定性因素，开发商主要精力还是花在产品和景观的打造上，因此缺乏生活配套的别墅入住也就较少。当然，一些混合型的大型社区由于有公寓或者洋房产品，为了吸引人气开发商需要解决生活配套问题，有了人气之后，别墅的入住率也会相应提高。 趋势：别墅居住理念正在改变 在走访中笔者发现，以威尼斯花园、蠡湖公馆、银河湾花园等湖畔别墅社区为代表的早期湖居别墅，在产品和景观营造上较为突出，生活配套相对较少，其原因可能是本身离城市近，而以圣园、印象剑桥、阿维侬庄园等为代表的马山别墅，开发商除了提供优质产品外，更注重依托区域的自然资源，辅以本小区强有力的社区商业配套，提供高品质的后期服务和优越的居住舒适度，因此马山别墅整体入住要好一些。朱小勇告诉笔者，从装修公司得到的数据显示，印象剑桥一期交付的别墅入住率达到30%左右。 近日，在无锡日报报业集团主办的“建设宜居城市，营造幸福湖居”倡议活动中，关于别墅配套问题也引起了有关人士的激烈讨论。日益改善的太湖生态水环境让更多的人渴望居住到湖边，而诸如太湖锦园、马山圣园等具有相当人气的湖居产品受到更多人的青睐也就顺理成章。业内人士认为，传统的湖居别墅入住不高是因为业主的居住理念还未跟上，随着人们对生活品质的不断追求，居住在湖边已经成为许多人的居住渴望，而湖居别墅正是这种渴望的绝佳载体，因此一些综合型的、重视生活配套的湖居别墅就成为当前十分应时的产品，所谓“生活型”别墅将成为未来别墅市场的一种趋势。 对于锡城不少别墅楼盘而言，卖掉固然重要，如何吸引业主入住，增加社区人气就显得更加重要。因为，一般社区都采取分期开发、销售，不少消费者在购买产品时往往会参考已经交房的房子，人气高自然会带动后期销售，口碑相传对于别墅产品同样重要。因此，随着锡城别墅物业交付的越来越多，如何吸引业主入住就成了开发商的课题之一。别墅精装，主动提供客户所需 如果将别墅作为第一居所，其居住特性和普通住宅没有区别。因此，一些别墅社区如果绝大多数客户都是自住需求，那么开发商在设计和建造时就开始考虑如何让别墅业主省心。精装修别墅的出现，就是为了减少业主入住时的装修烦恼。无锡江南华府就是全精装别墅社区，项目负责人说，“我们的客户群主要以周边私企业主为主，因此把这里当作第一居所的居多。由于我们有多年的高端住宅精装修经验，因此将别墅精装修一方面是为了给业主提供一种海派的生活方式，另一方面精装修免去了业主的装修烦恼，以及邻居装修带来的噪音污染，另一方面精装修入住相对简单化，客户只需要购置家具即可，入住的意愿和速度都会提高。”花样活动，提前建立业主感情 为了增加别墅入住，开发商除了在产品打造上下功夫，在人性化和加强业主沟通上下功夫效果也很好。龙湖滟澜艺墅项目负责人告诉笔者，龙湖一期别墅产品即将交付，在回访客户时发现，别墅入住意愿相当高。不少业主主动关注工程进度和交房时间，积极做好装修准备。这位负责人说，龙湖一直采用的是实体样板销售，在营造居住想象上十分成功。同时，为了增加别墅业主入住意愿，定期举行各种活动来建立业主的感情。比如有注重邻里氛围的乒乓球比赛活动，注重服务性的教业主装修等活动。另外，马山圣园在业主活动方面做得也十分到位，几乎每周都会有业主联谊或者聚会活动，一些节假日更是推出别出心裁的活动来增加业主的感情，提升居住的期待感。 加强物业管理，积极营造居住氛围 一个社区的物业管理服务水平将直接决定后期业主居住的舒适度和归属感。早期的别墅物业由于入住率较低，其交付后的物业管理水平也一直成为影响别墅入住的一大诟病。随着开发商开发意识的提升，别墅物业服务水平整体在大幅提升。在走访无锡别墅社区时笔者发现，一些入住率并不高的社区其安保和物业管理都已十分专业，硬件和软件都已达到较高的水平。在别墅物业服务中，私密性和安全性是业主十分看重的，因此目前锡城市场上大多别墅都已安装了各种安保系统，确保业主的安全和隐私。在马山圣园，项目负责人介绍所有进出社区的车辆都要经过严格监控，楼宇外围也有巡逻人员24小时巡视。不少业主表示，物业是确保生活无后顾之忧的保证，如果物业服务好，自然居住意愿也就高。 解决别墅配套不能光靠开发商 关于别墅配套影响入住的问题，无锡赛博地产顾问机构朱小勇认为，配套分为大配套和小配套。拿马山为例，所谓大配套是指马山优越的自然景观，包括太湖、灵山等，还有一个五星级酒店和度假村等区域娱乐配套，以及连接马山和主城区的交通干道等交通配套。而小配套主要是各个项目周边的生活、医疗、教育等配套。大配套往往不能光靠开发商，而小配套也同样需要有良好的规划作为指引。 许多别墅消费者认为，当初购买别墅，除了为改善居住环境、有投资价值外，还有一个重要因素就是通过居住形成另一个社交圈子，结识更多志同道合的朋友，构建一个社交圈层。但是入住率低，让社区活动无法展开，不少业主也就逐渐放弃常住别墅而选择度假式居住，而早期的马山别墅多数也是打着度假的旗帜吸引客户的。 尽管别墅配套问题影响着别墅的入住，但是在马山，圣园在解决配套问题方面已经是走在了前面。项目营销总监透露，经过6年时间的打造，项目的外围配套已经趋于成熟，商业街也将很快开街，生活超市、图书馆、电影院、咖啡馆等配套设施也逐步引入，而会所内的游泳池、健身房、雪茄吧等设施，涵盖了基本的餐饮服务设施。在圣园的售楼处，笔者发现来往于市中心和圣园的社区巴士总是坐得满满的，整个社区的人气可见一斑。 专业人士认为，别墅的生活配套除了开发商独自花大力气解决之外，更加需要规划的引导和开发商之间形成的合力。
⑻ 市场营销方案的策划范文！
一、活动目标
（一）维护并留存现有客户资源100%；
（二）在现有渠道业绩之上增长30-50%；
（三）拉动银保业务增长。
二、活动时间
2012年1月19—3月19日
三、活动阶段
第一阶段：准备阶段（1月11日---18日）
第二阶段：宣传阶段（1月19日---3月19日）
第三阶段：施行阶段（1月29日---3月19日）
第四阶段：过程管控、分析、评估、总结阶段（活动期间—3月31日）
四、活动流程（略）
五、活动推动步骤
（一）活动宣传
1.活动宣传期：主要营造氛围，分事前宣传和活动期间宣传，力争将活动内容宣传到推动小区每一户，
（1）时间：活动前一周，宣传启动；
（2）宣传方式：立体宣传攻势（海、陆、空）
空：电台广播一个月；网络（微博、推进小区QQ群等）
海：选取的重点小区和写字楼共100点位电梯静态广告；
陆：
合作体检机构大厅内摆放易拉宝、宣传横幅、活动宣传页；
推动小区重点摊点（移动充值点、社区便利店）易拉宝摆放、活动宣传页派发；
小区内宣传单的直邮（住户信箱及非车库停放车辆）；
小区车库及物管直邮
2.活动施行期：确认体检名单、固定客户信息转化为有效客户
（1）宣传：立体宣传攻势（海、陆、空），同上述初期步骤。
（2）短信通知
对活动期间到期续保客户或1年内将到期的续保客户，周期性的短信发送活动内容。
对宣传期间收集的客户信息发送短信，确认体检名单。
（3）在体检过程中，固定客户信息，签署《续保协议书》、《投保协议书》。
（4）同步电销中心，根据客户信息适时跟进拨打直至承保。
六、费用预算（略）
八、该活动关键点管控
（一）、各类宣传能否同步匹配及内容是否具有正对性；
（二）、活动前及期间的各类宣传是否能到宣传到客户本人；
（三）、对活动产生的客户信息公司电销及分公司之间如何有效衔接直至为有效客户；
（四）、风险点：各类宣传单信息合规性；
（五）、医院的配合性。
九、需要公司提供的支持
（一）既往数据的提供；
（二）每日分公司的报表数据；
（三）电销中心和分公司的每天数据传递及沟通；
（四）承保政策的支持；
（五）分公司品牌、法务、出单、核保等部门的配合支持。
⑼ 什么叫房地产全程营销策划，它包括拿几个部分
建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括： ①项目投资策划 ②项目规划设计策划 ③项目质量工期策划 ④项目形象策划 ⑤项目推广策划 ⑥项目顾问、销售代理 ⑦项目服务策划 ⑧项目二次策划
研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发项目的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。
案头工作阶段
第一章 “某项目”投资策划
第一节项目投资策划的含义
项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。
第二节某项目投资策划的具体内容
一、项目用地周边环境分析
1．项目土地性质调查 ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及其红线图 ·七通一平现状
2．项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物 ·绿化景观 ·自然景观 ·历史人文景观 ·环境污染状况
3．地块交通条件调查 ·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状
4．周边市政配套设施调查 ·购物场所 ·文化教育 ·医疗卫生 ·金融服务 ·邮政服务 ·娱乐、餐饮、运动 ·生活服务 ·游乐休憩设施 ·周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ·历史人文区位影响
二、区域市场现状及其趋势
1．宏观经济运行情况
2．莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规
3．莱西房地产市场总体供求现状
4．莱西商品住宅市场板块的化分及其差异
5．莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6．莱西商品住宅客户构成及购买实态分析
三、土地SWOT分析
1．项目地块的优势
2．项目地块的劣势
3．项目地块的机会点
4．项目地块的威胁及困难点
四、项目市场地位
1．类比竞争楼盘调研
2．项目定位： ·市场定位（区域定位、主力客户群定位） ·功能定位 ·建筑风格定位
五、项目价值分析
1．商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
·商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法
a选择可类比项目
b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重
c分析可类比项目价值实现的要素的对比值
d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
·类比土地价值决定因素
a类比土地价值：地段资源差异
※市政交通及直入交通的便利性的差异
※项目周边环境的差异，包括 ——周边自然和绿化景观的差异 ——教育、人文景观的差异 ——各种污染程度的差异 ——周边社区素质的差异 ※周边市政配套便利性的差异
b项目可提升价值判断
※建筑风格和立面的设计、材质
※单体户型设计
※建筑空间布局和环艺设计
※小区配套和物业管理
※形象包装和营销策划
※发展商品牌和实力
c价值实现的经济因素
※经济因素
※政策因素
2．项目可实现价值分析·类比楼盘分析与评价·项目价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析 b项目类比价值计算
六、项目定价模拟
1．均价的确定
2．项目中具体单位的定价模拟
七、项目投入产出分析
1．项目经济技术指标模拟·项目总体经济技术指标 ·首期经济技术指标
2．项目受期成本模拟 ·成本模拟表及其说明
3．项目收益部分模拟·销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表·利润模拟及说明a模拟说明 b利润模拟表·敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响 b销售价格变动时对利润的影响
八、投资风险分析及其规避方式提示
1．项目风险性评价·价值提升及其实现的风险性a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功
2．资金运用的风险性·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本·对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
3．经济政策风险·国际国内宏观经济形势的变化·国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设
九、开发节奏建议
1．影响项目开发节奏的基本因素·政策法规因素 ·地块状况因素·发展商操作水平因素 ·自己投放量及资金回收要求·销售策略、销售政策及价格控制因素 ·市场供求因素·上市时间要求
2．项目开发节奏及结果预测·项目开发步骤·项目投入产出评估·结论
第二章 某项目规划设计策划
第一节项目规划设计策划的含义（根据万科研发中心经验，开发商引领设计单位完成设计）
通过完整科学的投资策划分析，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以某项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。
第二节项目规划设计策划的具体内容
一、总体规划
1．项目地块概述·项目所属区域现状 ·项目临界四周状况 ·项目地貌状况
2．项目地块情况分析·初步规划及设想·影响项目总体规划的不可变的经济技术因素·土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避·市场定位下的主要经济指标参数
3．建筑空间布局·总体平面规划及其说明 ·功能分区示意及说明
4．道路系统布局·地块周边交通环境示意a地块周边基本路网 b道路建设及未来发展状况·项目道路设置及其说明a主要出入口设置 b主要干道设置c车辆分流情况说明 d停车场布置
5．绿化系统布局·地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述b市政规划布局及未来发展方向·项目环艺规划及说明a绿化景观系统分析 b主要公共场所的环艺设计
6．公建与配套系统·周边市政配套设施调查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示 b营销中心外立面设计提示c物业管理、办公室等建筑外立面设计提示d其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示·公共建筑平面设计提示·公共建筑风格设计的特别提示·公共建筑外部环境概念设计
7．分期开发·分期开发思路 ·首期开发思路
8．分组团开发强度
二、建筑风格定位、色彩计划
1．总体建筑风格及色彩计划·总体建筑风格的构思 ·建筑色彩计划
2．建筑单体外立面设计提示·商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示b不同户型的别墅外立面设计提示c针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示d其它特殊设计提示·商业建筑风格设计提示
三、主力户型选择
1．莱西同类楼盘户型比较
2．业态分析及项目户型配置比例
3．主力户型设计提示
4．商业物业户型设计提示
四、室内空间布局装修概念提示
1．室内空间布局提示
2．公共空间主题
3．选择庭院景观提示
五、环境规划及艺术风格提示
1.周边环境调查和分析
2.总体环境规划及艺术风格构想·地块已有的自然环境利用 ·项目人文环境的营造
3.各组团环境概念设计·组团内绿化及园艺设计 ·组团内共享空间设计·组团内雕塑小品设计提示 ·组团内椅凳造型设计提示·组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示
4．公共建筑外部环境概念设计·主入口环境概念设计 ·营销中心外部环境概念设计·营销示范中心沿途可营造环境概念设计·针对本项目的其它公共环境概念设计
六、公共家具概念设计提示
1．周边同类楼盘公共家具摆设
·营销中心大堂
·管理办公室
2．公共家具概念设计提示
七、公共装饰材料选择指导
1．周边同类楼盘公共装饰材料比较
2．公共装饰材料选择指导及装修风格构思
3．营销示范单位装修概念设计
4．住宅装修标准提示
八、灯光设计及背景音乐指导
1．灯光设计·公共建筑外立面灯光设计 ·公共绿化绿地灯光设计·道路系统灯光设计 ·室内灯光灯饰设计
2．背景音乐指导·广场音乐布置 ·室内背景音乐布置
九、小区未来生活方式的指导
1．建筑规划组团评价
2．营造和引导未来生活方式·住户特征描述 ·社区文化规划与设计
第三章 项目质量工期策划
第一节 质量工期策划的含义
近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常出现；所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期策划是我们、承建商必须树立的策划观念。
第二节 质量工期策划的具体内容
一、建筑材料选用提示
1．莱西市场竞争性楼盘建筑材料选用类比
2．新型建筑装饰材料提示
3．建筑材料选用提示
二、施工工艺流程指引
1．工程施工规范手册
2．施工工艺特殊流程提示
三、质量控制
1．项目工程招标投标内容提示
2．文明施工质量管理内容提示
四、工期控制
1．开发进度提示
2．施工组织与管理
五、造价控制
1．建筑成本预算提示
2．建筑流动资金安排提示
六、安全管理
1．项目现场管理方案
2．安全施工条例
第四章 项目形象策划
第一节 项目形象策划的含义
项目形象策划包括某项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及项目视觉形象策划等主要内容。项目视觉形象是指房地产有别于奇特项目的具有良好识别功能的同意视觉表现。其内容主要包括项目视觉识别系统工程核心部分及延展运用部分。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色及标准字体。
第二节 项目形象策划的具体内容
一、项目视觉识别部分系统核心部分
1．名称 ·项目名 ·道路名 ·建筑名 ·组团名
2．标志
3．标准色
4．标准字体
二、延展及运动部分
1．工地环境包装视觉 ·建筑物主体 ·工地围墙 ·主路网及参观路线 ·环境绿化
2．营销中心包装设计·营销中心室内外展示设计 ·营销中心功能分区提示·营销中心大门横眉设计 ·营销中心形象墙设计·台面标牌 ·展板设计·营销中心导视牌 ·销售人员服装设计提示·销售用品系列设计 ·示范单位导视牌·示范单位样板房说明牌
3．公司及物业管理系统包装设计
第五章 项目营销推广策划
第一节 项目营销推广策划的含义
对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策是很有必要的。项目营销推广策划提供关于某项目营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以企业发展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在项目投资分析的基础上进一步对项目强、弱进行分析，并得出正确的处理方法。同时，通过对项目市场定位、价格定位分析，确定项目的正式入市时间，以及采用相应宣传推广策略策划并提出对整个营销推广的效果进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销效果。项目营销推广策划是房地产全程策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。
第二节 项目营销推广策划的具体内容
一、区域市场实态分析
1．莱西房地产市场总体供求现状
2．项目周边竞争性楼盘调查·项目概况 ·市场定位 ·售楼价格·销售政策措施 ·广告推广手法 ·主要媒体应用及投入频率·公关促销活动 ·其他特殊卖点和销售手段
3．结论
二．项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策
1．项目主要卖点荟萃
2．项目强势、弱势分析与对策
三．目标客户群定位分析
1．莱西人口总量及地块分布情况
2．莱西经济发展状况和人口就业情况
3．莱西家庭情况分析·家庭成员结构 ·家庭收入情况 ·住房要求、生活习惯
4．项目客户群定位·目标市场a目标市场区域范围界定b市场调查资料汇总、研究c目标市场特征描述·目标客户a目标客户细分 b目标客户特征描述 c目标客户资料
四、价格定位及策略
1．项目单方成本
2．项目利润目标
3．可类比项目市场价格
4．价格策略5．价格分期策略
五、入市时机规划
1．宏观经济运行状况分析
2．莱西房地产相关法规和市场情况简明分析
3．入市时机的确定及安排
六、广告策略
1．广告总体策略及广告的阶段性划分 ·广告总体策略 ·广告的阶段性划分
2．广告主题
3．广告创意表现
4．广告效果监控、评估及修正
5．入市前印刷品的设计、制作·宣传海报、折页 ·认购书·正式合同 ·交房标准·物业管理内容 ·物业管理公约
七、媒介策略
1．媒体总策略及媒体选择
2．媒体总策略
3．媒体选择
4．媒体创新使用
5．软性新闻主题
6．媒介组合
7．投放频率及规模
8．费用估算
八、推广费用计划
1．现场包装
2．印刷品
3．媒介投放
4．公关活动
九、公关活动策划及现场包装
十、营销推广效果的监控、评估及修正
1．效果测评形式·进行性测评 ·结论性测评
2．实施效果测评的主要指标·销售收入 ·企业利润·市场占有率 ·品牌形象和企业形象
实施阶段
第六章 项目销售顾问、销售代理
第一节 总论
在经过前面一系列的工作流程后，进入到项目的销售阶段，这个阶段的成果也是检验前面几个方面的策划工作是否到位。
第二节 项目销售顾问、销售代理的具体内容
一、销售周期划分即控制
1．销售策略·营销思想：全面策划 ·销售网络·销售区域：紧扣目标市场和目标客户·销售时段 ·政策促销·销售活动 ·销售承诺
2．销售过程模拟·销售实施 ·销售合同执行监控
二、各销售阶段营销推广执行方案实施
三、各销售阶段广告创意设计及发布实施
四、售前资料准备
1、批文及销售资料·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系 ·合同文本
2、人员组建·销售辅导 ·销售代理
3、制定销售工作进度总表
4、销售控制与销售进度模拟·销售控制表 ·销售收入预算表
5、销售费用预算表·总费用预算 ·分项开支 ·边际费用
6、财务策略·信贷 ·付款方式 ·按揭 ·合伙股东
7、商业合作关系·双方关系 ·三方关系 ·多方关系
8、工作协调配合·甲方主要负责人 ·直接合作人 ·财务部·工程部 ·物业管理公司
五、销售培训
1．销售部人员培训
·详细介绍公司情况
·物业详情
a项目规模、定位、设施、买卖条件
b物业周边环境、公共设施、交通条件
c该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况
d项目特点
※项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等
※平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等
※项目的优劣分析
※项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标
e竞争对手优劣分析及对策
·业务基础培训课程
a国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定
b房地产基础术语、建筑常识：房地产、建筑业基础术语的理解
※房地产、建筑业基础术语的理解※建筑识图
※计算户型面积
c心理学基础
d银行的按揭知识，涉及房地产交易的费用
e国家、地区的宏观经济政策、当地的房地产走势f公司制度、架构和财务制度·销售技巧·签订买卖合同的程序·物业管理课程·销售模拟·实地参观他人展销现场
2．销售手册·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系 ·合同文本 ·客户资料表3．客户管理系统4．销售作业指导书·职业素养准则 ·销售基本知识与技巧·项目概况 ·销售部管理架构
六、销售组织与日常管理
1．组织与激励·销售部组织架构·销售人员基本要求·职责说明·考核、激励措施
2．工作流程·销售工作的内容 ·销售工作阶段·销售部工作职责（工作流程） ·销售业务流程（个案）
3．规章制度概念指示
第七章 项目服务策划
第一节 项目服务策划的含义
目前的房地产市场，特别是发达地区的房地产市场，物业管理已愈来愈受买家的重视和关心，来自市场的信号向发展商提出了物业管理高起点、高标准、高水平的要求，万科开发的物业多年来一直深受市场的追捧，在很大程度上与其手上的王牌——万科开发的物业管理密不可分，它成为万科开辟第二营销渠道和制造回头客的有力保证。
项目服务营销的具体内容
一、项目销售过程所需物业管理资料
1．楼宇质量保证书
2．楼宇实用说明书
3．业主公约
4．用户手册
5．楼宇交收流程
6．入伙通知书
7．入伙手续书
8．收楼书
9．承诺书
10．业主\用户联系表
11．遗漏工程实用钥匙授权书
12．遗漏工程和水电表底数记录表
13．装修手册和装修申请表
二、物业管理内容策划
1．工程、设计、管理的提前介入
2．保洁服务
3．绿化养护
4．安全及交通管理
5．三车及场地管理
6．设备养护
7．房屋及公用设备设施养护
8．房屋事务管理
9．档案及数据的管理
10．智能化的服务
11．家政服务
12．多种经营和服务的开展
13．与业主的日常沟通
14．社区文化服务
三、物业管理组织及人员架构
1.物业公司人力资源的管理包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等环节
2.物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构，明确各部门的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道
四、物业管理培训1．物业交付使用前的培训2．物业交付使用后的培训五、物业管理规章制度
1．员工手册
2．岗位职责及工作流程
3．财务制度
4．采购及招标程序
5．员工考核标准
6．业主委员会章程
7．各配套功能管理规定
8．文件管理制度
9．办公设备使用制度
10．值班管理制度
11．消防责任制
12．消防管理规定
13．对外服务工作管理规定
14．装修工程队安全责任书
15．停车场管理规定
16．非机动车辆管理规定
17．出租车及暂住人员管理规定
18．进住（租）协议书
19．商业网点管理规定
六、物业管理操作规程
1．楼宇本体维护保养规程
2．绿化园林养护规程
3．消防设施养护及使用规程
4．供配电设备维护保养规程
5．机电设备维护保养规程
6．动力设备维护保养规程
7．停车场、车库操作规程
8．停车场、车库维护保养规程
9．游泳池及其设备维护保养和操作规程
10．给排水设备维护保养规程
11．公共部位保养保洁操作规程
12．保安设备操作及维护规程
13．照明系统操作及维护规程
14．通风系统操作及维护规程
15．管理处内部运作管理规程
16．租赁管理工作规程
七、物业管理的成本费用
1．管理员工支出
2．维护及保养
3．公共费用
4．行政费用
5．保险费用
6．其它
7．管理者酬金
8．营业税
9．预留项目维护基金 （物业的运营为自负盈亏）
八、物业管理ISO9002提示
1．质量手册
2．程序文件
3．工作规程
4．质量记录表格
5．行政管理制度
6．人力资源管理制度
第八章 项目二次策划（策划总结）
第一节项目二次策划的含义
品牌战略可持续发展在知识经济要求的前提下，科学合理综合高效地考虑住宅建设地环境效益，广泛运用高科技成果，改变传统的施工方式，采用新材料和组织管理方法，不断创造新的科学技术，规划设计出优美的人居环境，营造住宅文化，增强市场竞争力，才能促使开发走上可持续发展的道路。
第二节项目二次策划的具体内容
一、全面策划
1．全过程策划
2．全员策划·项目策划的实现绝不只是营销部门的事情·策划手段的整体性企业对产品价格、渠道、分销等可控因素进行互相配合，实现最佳组合，以满足顾客的各项需求。·策划主体的整体性
二、品牌战略指示
1、品牌塑造
2、品牌维护
3、品牌提升
三、可持续经营战略指示
1、人力资源科学配置
2、产业化道路策略·提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业·将住宅产业多个外延型发展转为集约型的内涵式发展·深化住宅产业化链条的协调性
3、专业化道路策略·提高建筑与结构技术体系·节能及新能源开发利用·住宅管线技术体系·建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术·提高住宅环境及其保障技术体系·住宅智能化技术体系。
⑽ 雁栖湖国际会议中心对外开放吗
新京报讯 （记者陈瑶）今天，雁栖湖景区重新开始迎客。昨日，记者从凯宾斯基酒店获悉，雁栖湖核心岛的酒店包括雁栖酒店、日出东方酒店、国际会议中心及12栋精品别墅都属于凯宾斯基酒店集团雁栖湖项目，将从17日逐步对外开放。
游客可乘船近观雁栖湖核心岛
据介绍，雁栖湖景区重新开放后推出特色项目，游客可乘船绕雁栖湖核心岛一周，近距离观赏岛上的日出东方酒店、雁栖湖国际会议中心和12栋精品别墅。
因APEC会议筹备，雁栖湖景区于10月25日关闭，重新营业的消息发出后，昨天下午便有近600名游客到现场“踩点”，还有不少人打电话咨询。游客普遍关心从雁栖湖景区能否进入核心岛。对此，雁栖湖景区办公室彭主任称，从景区不能进入核心岛，但可以欣赏到岛上的特色建筑及整个雁栖湖的美丽景色。
彭主任表示，未来核心岛将与雁栖湖景区合并成一个21平方公里的生态发展示范区，计划打造成一个5A级景区。目前，核心岛内尚在进行会议的扫尾工作。
精品别墅与会议中心尚未定价
“我们将把雁栖岛打造成国际五星级度假目的地。”凯宾斯基酒店公关经理陈天晓介绍，17日预订的客人将首先入住岛上的雁栖酒店，如果预订的客人超出了雁栖酒店的房间数量，将为客人免费升级到12栋精品别墅中入住。
“17日，视预订情况，可能会有客人入住精品别墅。”陈天晓表示，所有房间不会同时开放，而是逐步开放的。17日开始，将首先开放雁栖酒店和精品别墅，之后日出东方酒店和国际会议中心也会向全体公众开放。
“只要有使用需求，就可以预订。”陈天晓称，酒店对客人没有身份上的要求。目前12栋精品别墅与国际会议中心尚未定价，其中，会议中心的价格将视选用大厅、茶歇等级等确定，价格制定依据与一般酒店相似，但级别设置较高。精品别墅与国际会议中心的预订时间尚未确定。
■ 小贴士
游览 扫二维码知功能区项目
今年3月，雁栖湖景区开始历时近半年的升级改造。升级后，整个园区被划分为山体健身区、滨湖观景区、儿童活动区、游览休憩区、餐饮服务区、娱乐中心区六大功能区。在功能区的导向牌上印有二维码，游客用手机扫码就可看到功能区内的项目及设施。
观景 金灯山顶为最佳观景点
雁栖湖景区营销经理杨先生介绍，景区内的金灯山是附近最佳的观景点。为突出观景功能，改造时拆除了山顶可视范围内的老旧娱乐设备，修建了观景台。登上观景台放眼四望，军都山、长城、红螺山，核心岛上的各式建筑尽收眼底。