营销方案是在市场销售和服务之前， 为使销售达到预期目标而进行的各种销 售促进活动的整体性策划。 营销方案的作用 营销策划是针对某一客户开发和某一产品营销而制作的规划， 它的任务是为 将朦胧的"将来时"渐变为有序的"现在进行时"提供行动指南， 由此而形成的营销 策划方案则是商业银行开展市场营销活动的蓝本。 营销方案的特点 营销方案必须具备鲜明的目的性、明显的综合性、强烈的针对性、突出的操 作性、确切的明了性等特点，即体现"围绕主题、目的明确，深入细致、周到具 体，一事一策，简易明了"的要求。 营销方案的的类别 营销方案因其策划的对象不同可分为大型优良客户营销策划方案、 重大项目 营销策划方案、市场调查策划方案、产品推介策划方案等等。 营销方案的主题和分析 根据不同的营销策划对象（即营销策划项目），拟定各自所应围绕的主题。 营销策划主题是整个营销策划的基石和内核，是营销策划的基本准绳。在阐述营 销策划主题的基础上，要对策划的项目情况作一简要的介绍，包括项目的背景、 项目的概况、项目的进展、项目的发展趋势等。 营销策划分析可以是逐项分类分析，也可以作综合分析，视策划的具体情况 来定。 1.项目市场分析 宏观环境状况： 主要包括宏观经济形势、宏观经济政策、金融货币政策、资本市场走势、资 金市场情况等等。 项目市场状况： 主要包括现有产品或服务的市场销售情况和市场需求情况、 客户对新产品或 服务的潜在需求、市场占有份额、市场容量、市场拓展空间等等。
同业市场状况： 主要包括同业的机构、 同业的目标市场、 同业的竞争手段、 同业的营销方式、 同业进入市场的可能与程度等等。 各种不同的营销策划所需的市场分析资料是不完全相同的， 要根据营销策划 需要去搜集，并在营销策划中简要说明。 2.基本问题分析 营销策划所面临的问题和所要解决的问题， 这些问题的生成原因是什么？其 中主要原因有哪些？解决这些问题的基本思路如何确定， 出发点是什么？通过何 种途径，采取什么方式解决？等等。 3.主要优劣势分析 主要优势分析： 围绕营销策划主题，将要开展某一方面的市场营销活动（如市场调查、新产 品开发、市场促销、广告宣传等），拥有哪些方面的优势，主要是自身优势（即 自身的强项）分析，也应考虑外部的一些有利因素。营销策划就是要利用好有利 因素，发挥出自身优势。分析优势应冷静客观，既不能"过"，也不能"不及"，要 实事求是。 主要劣势分析： 主要劣势分析就是分析与将要开展的市场
2. 市场营销的四年专业学习计划
我是营销专业毕业四年的师兄，给你点建议：
1、学好专业知识，分点深化理解专；
2、建立系统，比较系统的属有“市场调研、营销策划、营销管理、谈判学、法律、商务礼仪”等
3、拓展知识，学校教的毕竟知识很少一部分。营销理论在不断发展，所以要不断补充新知识，关注经济现象和商业活动。
4、多参加实践活动，特别是如果能进入策划公司、广告公司或营销类公司实习，对你帮助很大。
5、多了解企业的营销实务，比如企业常用的营销理论、分析方法和策划方法。特别对于“调研、策划文本写作和理论知识”。
6、多联系实践能力，比如口语表达、辩论、演讲、面试技巧等，这些有助你找工作，赢的机会。
这些就够用了，做到对你将很有帮助。
这样可以么？
3. 学校超市推广方案
校园推广模式分析
1）校园营销体系建立
特点：（1）成本低，利用学生自身的优势，在学校进行品牌的宣传和产品的销售
（2）带动销售、推广品牌、培养后备人才三点相结合
（3）可以帮助贫困学生，同时也可以锻炼学生的能力，更易获得学生领导的支持，建立良好的社会形象
现在，很多商家通过赞助社团活动的形式来开拓校园市场，但通过实际情况来看其效果并不理想。其原因首先，活动并不涉及商家本身，学生参加活动不能了解到商家的情况，其次，活动中，体现赞助商的形式往往是挂横幅、发传单，活动时间短暂，没有持续性的宣传效果。
综上所述，如果商家的活动真正要在学生中间起到良好的效果，必须满足几个条件：
1、 活动形式要有吸引力，能够完全的让学生参与到里面；
2、 活动要体现商家的品牌、文化，并把这些融入到活动的形式当中，让学生主动的去了解；
3、 活动要有持续性，要给学生一种长时间的视觉冲击，
4、 考虑到学校的特殊性，活动的内容要起到提高学生综合素质的目的；
5、 最重要的一点是活动只是过程，解决问题才是目的。因此活动的安排，必须满足一步一步地解决问题，最终达到一种持续性的效果。
一、则徐推广员系统和校园其他产品推广员的区别。
1、首先，则徐推广员系统是由则徐公司相关部门直接管理、以校园推广机构为活动载体的推广销售机制。而普通产品在校园里招募的推广员缺乏组织机构及活动规程，推广员的商业活动缺乏有效管理，他们的业绩计算和酬劳分配缺乏相关制度保证。我们相信，良好的管理在后期商业活动中将取得巨大的收益，这也是很多知名企业得以成功的要决。
2、其次，现在活跃在校园中的其他产品推广员从招募到商业活动的实施都存在大打“人海战术”的现象，同他们相比，则徐推广员系统要打造的是“精英团队”，我们将在则徐公司的具体指导下制订招募计划，提出应聘人员应具备的能力和素质，严格挑选，保证则徐推广员的“纯金品质”。
3、最后，在对推广人员最有吸引力的酬劳问题上，则徐推广员系统也将做出和其他产品不同样的分配方式，在这一分配制度的激励下，既要达到则徐公司期望的销售业绩，又要保证推广员合理的收入，实现双方共同的赢利。
二、则徐推广员系统的组织机构
我们希望在福建省内的大学进行这一机制的试点，如果获得良好的效果，则徐公司能在尽可能多的销售渠道进行推广，这时候，则徐公司就可建立独立、专门的管理机构。在这之前，则徐公司可指定专人和某个部门代为进行管理，负责活动规程的制订、推广员的审查、日常商业活动的监管、业绩计算及酬劳分配。
其中，校园推广监督人员实现的角色是直接的管理监督，对则徐公司负责，选聘推广员、监控推广员的商业活动和销售业绩等。
4. 市场营销学习计划
我是营销专业毕业四年的师兄，给你点建议：
1、学好专业知识，分点深化理解；
2、建立系统，内比较系统的容有“市场调研、营销策划、营销管理、谈判学、法律、商务礼仪”等
3、拓展知识，学校教的毕竟知识很少一部分。营销理论在不断发展，所以要不断补充新知识，关注经济现象和商业活动。
4、多参加实践活动，特别是如果能进入策划公司、广告公司或营销类公司实习，对你帮助很大。
5、多了解企业的营销实务，比如企业常用的营销理论、分析方法和策划方法。特别对于“调研、策划文本写作和理论知识”。
6、多联系实践能力，比如口语表达、辩论、演讲、面试技巧等，这些有助你找工作，赢的机会。
这些就够用了，做到对你将很有帮助。
这样可以么？
5. 怎样做一份整合市场营销计划
宁夏个性烤瓷杯产品上市策划方案
一.策划目的
作为本次伊品创业计划大赛的参赛题目，需要虚拟一公司。同时按照计划，公司的法定名字为：“宁夏个性烤瓷服务公司”，示范地在银川。企业成立伊始，为了拓展市场需要一套系统可行的营销方略计划。
二.分析当前的营销环境状况
一宏观环境分析:
⑴经济环境分析
进入新世纪以来，中国的GDP每年保持7%到10%的增长率，人均国民收入稳步提升，消费拉动产业升级，成为国民经济增长的主要力量，在经济迅速发展的21世纪，谁掌握了消费者，谁就掌握了市场，而随着中国与WTO的进一步融合，跨国公司的加入，国内企业的壮大，人们的消费观念的变化，这一切都要求谁能充分满足消费者的个性化需求，谁九能获得利润
⑵政策环境分析
在党的十一.五规划的第四篇里，把现代服务业列在新农村和工业之后的第三位，本公司就是抓住这个契机，大力发展现代服务业，满足消费者的需求，
⑶文化环境分析
在物质文化的今天，人们的精神文化也发生了天翻地覆的变化，人们越来越摒弃平庸，主张个性，同时带动了个性化消费，本公司从消费者的个性化需求出发，满足其需要。
二市场分析
⑴市场现状分析
今年上半年，消费品市场销售增长较快，社会消费品零售总额25249.2亿元，比上年同期增长12.8%。其中第一季度社会消费品总额12830.6亿元，同比增长10.70%；第二季度12418.6亿元，增长14.9%。
分地域看，城市消费品零售额16815.5亿元，比上年同期增长14.7%；县及县以下零售额8433.4亿元，增长9.1%。分行业看，批发零售贸易业零售额21104.2亿元，比上年同期增长11.5%；餐饮业零售额3373.7亿元，增长24.5%；其他行业零售额771.3亿元，增长1.3%。分商品类别看，限额以上批发零售贸易业吃、穿、用商品类零售额同比分别增长18.7%、20.7%和25.7%
从消费结构看，我国消费品市场已进入一个相对平稳的发展时期。由于国民经济的快速发展，人口向城镇地区集中，以及城乡居民生活水平的不断提升，社会对基本生活品的需求，逐渐保持平稳增长的态势。
同时，人们的消费观念也在发生着日新月异的变化，人们越来越倾向个性化消费，在消费时，除了要满足人们的物质需要，更重要的是要满足消费者的精神需要，个性化需要
⑵行业现状
由于本公司的产品是将烤瓷技术与玻璃制品，家居饰品，餐饮用具等相结合，是服务业中的一种新型业态，属新兴行业，目前在宁夏区内还没有直接的竞争对手，即还没有企业从事这一行业，
⑶消费者数据分析
从消费者的性质来看，本公司的产品最终用户有在校大学生，餐饮行业，居民等
①据宁夏教育厅统计：普通高校12所，招生数21237人，在校本（专）科学生55134人，毕业生8461人。研究生培养单位3个，年内招收研究生490人，在校研究生1691人，毕业研究生586人。全区中等职业教育（职高、普通中专、成人中专）38所（不含技工学校），招生18014人，在校学生45017人，其中，普通中等专业学校11所，在校学生27346人。成人高等教育在校学生38540人，成人中等教育在校学生5799人。这一市场潜力巨大。
②据统计部门最新数据显示：到05年年底，宁夏餐饮企业1.2万多家，从业人员3.95万人，企业资产达12亿元；住宿企业400多家，美容美发企业53家。餐饮服务业在繁荣民族经济、增加就业、服务民众等方面发挥着积极的作用。尤为可喜的是，宁夏自治区通过挖掘回族餐饮文化内涵，代表区域特色的传统餐饮品牌，在创新和继承的基础上，赢得了海内外宾客的认可。黄渠桥羊羔肉、老毛手抓、国强手抓还形成了具有一定实力、有规模的连锁餐饮业，使连锁餐饮业的比重不断增强。自2000年以来，自治区餐饮业以每年27%的速度递增。今年春节黄金周，列入行业范畴的餐饮酒店，真金白银收回9000万元。
外来投资者的酒店业，成为宁夏餐饮业的最大亮点。广东雪花大酒楼、浙江海鲜大世界，包括香港金鹰集团正在建设的五星级宾馆……外来投资者的强势进入，不仅带来了先进的理念以及营销方式，更为重要的是外来投资商引入更多的商业机会，为旅游业增添新的活力，满足了南来北往客人的需求。如广东早茶、西点，浙江风味小吃，成为了当地人改善早餐习惯的理想场所，赢得了市场的认可。
新兴餐饮服务的兴起，为城乡居民从追求一般消费到服务消费的转变，提供了理想的消费场所。调查表明，2004年，宁夏城镇居民旅游人数直线上升，人均旅游支出已突破100元。人们在逛书店、泡茶馆、品(广式港式)早点的同时，一部分人还选择了更为时尚的休闲娱乐方式，如泡吧、健身、保健按摩等有利于身心健康的消费方式。目前，宁夏城镇居民人均娱乐、教育、文化服务的消费支出每年达600元。城乡居民在外就餐成为普通人的节目。每到就餐时间，街上中小型饭店更是座无虚席。
对于来宁夏旅游的海内外游人而言，除由名厨烹饪的川、鲁、湘、粤、京、沪风味以及西式菜肴外，更可以在清真风味大餐中，尽兴品尝回乡菜肴。目前，宁夏酒店业得到长足发展，全区有1000多家，星级饭店32家，基本满足了各类游人的需要，围绕游人服务的娱乐、游泳、酒吧、美发等新兴服务业，深受海内外游客好评。
③ 据自治区统计局数据显示：2006年我区城镇居民人均可支配收入9093.6元，农村居民人均纯收入3508.9元，年均增长分别为10.5%和7.8%，城乡居民购买力不断增强，促进了消费结构的升级，以汽车、住宅、通讯,精神消费为主的消费热点已经形成。
三.市场机会与问题分析
一机会分析:
由于本公司的产品是将烤瓷技术与玻璃制品，家居饰品，餐饮用具等相结合，是服务业中的一种新型业态，属新兴行业，目前在宁夏区内还没有直接的竞争对手，即还没有企业从事这一行业，
二问题分析:
本企业知名度几乎没有、还未树立企业形象, 产品质量需要消费者体验才能够完全的体现、 营销渠道未建设好等方面存在一些问题。
三优势
本公司在宁夏区内还没有直接的竞争对手，即还没有企业从事这一行业。可以完全的占领这个市场。
四劣势
产品是否会吸引消费者，特别是在校学生。消费者在普通杯子和烤瓷杯之间是否因为价格原因会放弃选择烤瓷杯。
四.营销目标
市场占有率实现90%以上, 成为宁夏地区这一行业最具有核心竞争力的企业之一。
五.营销战略
根据前面的分析，作为一种全新的行业，我们还没有同类的竞争对手，本公司的竞争与风险
由于本公司的产品是根据消费者的个性化需求提供符合消费者需要的商品，是一种全新的行业，因此本公司还没有直接的竞争者，但仍然存在着一些竞争风险，主要是指本公司存在的潜在的竞争者，
本公司面临着其他一些小企业所共同面临的一些弱点和潜在威胁，此产品无知名度，市场占有率小，资金有限等，而对这些问题，本公司必须灵活的运用营销组合，保证产品的质量，提供优质的服务，树立本企业的良好的形象，
面对上述的弱点及威胁，本公司采取的竞争策略有1,灵活的运用营销组合，在初期可以以低价格吸引大量的顾客，提高市场的占有率，之所以采取低价策略，是基于以下两个原因：1本公司的产品是新产品，知名度低 2，学生群体是一个对价格极为敏感的群体，采取低价策略会刺激市场需求迅速增长 2 巧妙的运用营销策略，由于在初期本公司的产品主要面向在校学生群体，因此可以发放传单等形式搞促销，到中后期，当企业规模有一定提升时，产品线逐步延伸时，可以采取广告策略
一市场细分
根据消费者的消费特点，即追求个性化消费，本公司将市场细分为在校学生，餐饮行业，家居行业
在校学生：这部分消费者消费次数多但单次消费金额小
餐饮，家居行业消费者次数少，但单次消费金额大。
二目标市场的选择
由于本公司的产品定位与个性化商品，因此我们将目标市场选择于在校学生，同时，随着公司的发展壮大，将目标市场逐步的延伸到餐饮行业，家居行业，为餐饮企业将其代表公司的文化的图案烤到餐饮用具上，为家居个性图案等烤瓷到家庭装饰用品上，同样还可以为私家车，公交车等设计并烤瓷图案。
三企业发展规划
⑴发展的三个阶段
①近期发展目标（1到2年）
②中期发展目标（3到5年）
③远期发展目标（6到10年）
四业务覆盖范围
①1到5年将业务覆盖到银川及区内的其他城市
②6到10年将业务发展到区外临近城市
五产品线的开发
①1到2年产品线主要集中在在校学生的玻璃制品的烤瓷
②3到10年产品线逐步延伸到餐饮行业，家居行业
六.策划方案各项费用指标
广告费用：约5万（主要是学校、居民区广告）
传单费用：约5000元
促销人员：约5000元
渠道建设：5万元
员工工资：900元/月+奖金
生产设备：约10万元
生产材料：约10万元
办公地点租赁：约12万元
所有费用合计：约39万元+员工工资
七.方案调整
方案暂时无调整
宁夏个性烤瓷杯产品上市策划方案
6. 市场营销计划书怎么写啊
评论1 ┆ 举报
最佳答案此答案由提问者自己选择，并不代表网络知道知识人的观点
回答：nirvana0853
大师
4月23日 10:52 不同的行业都有不同的市场营销计划书及策划书，请问您需要的是哪类行业的？我有的是房地产类的，有用吗？
房地产全程策划营销案
现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：
1、项目投资策划营销；
2、项目规划设计策划营销；
3、项目质量工期策划营销；
4、项目形象策划营销；
5、项目营销推广策划；
6、项目顾问、销售、代理的策划营销；
7、项目服务策划营销；
8、项目二次策划营销；
第一章 项目投资策划营销
项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
一 项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
.地理位置
.地质地貌状况
.土地面积及红线图
.土地规划使用性质
.七通一平现状
2、项目用地周边环境调查
.地块周边的建筑物
.绿化景观
.自然景观
.历史人文景观
.环境污染状况
3、地块交通条件调查
.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划
.项目的水、路、空交通状况
.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
4、周边市政配套设施调查
.购物场所
.文化教育
.医疗卫生
.金融服务
.邮政服务
.娱乐、餐饮、运动
.生活服务
.娱乐休息设施
.周边可能存在的对项目不利的干扰因素
.历史人文区位影响
二 区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
.国内生产总值：
第一产业数量
第二产业数量
第三产业数量
房地产所占比例及数量
.房地产开发景气指数
.国家宏观金融政策：
货币政策
利率
房地产按揭政策
.固定资产投资总额：
全国及项目所在地
其中房地产开发比重
.社会消费品零售总额：
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
.中国城市房地产协作网络信息资源利用
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
.项目所在地的居民住宅形态及比重
.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
3、项目所在地房地产市场总体供求现状
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6、商品住宅客户构成及购买实态分析
.各种档次商品住宅客户分析
.商品住宅客户购买行为分析
三 土地SWOT（深层次）分析
1、项目地块的优势
2、项目地块的劣势
3、项目地块的机会点
4、项目地块的威胁及困难点
四 项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
.类比竞争楼盘基本资料
.项目户型结构详析
.项目规划设计及销售资料
.综合评判
2、项目定位
.市场定位：
区域定位
主力客户群定位
.功能定位
.建筑风格定位
五 项目价值分析
1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：
选择可类比项目
确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重
分析可类比项目价值实现的各要素之特征
对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
.类比可实现价值决定因素：类比土地价值
A 市政交通及直入交通的便利性的差异
B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异
教育和人文景观的差异
各种污染程度的差异
社区素质的差异
C 周边市政配套便利性的差异
项目可提升价值判断
A 建筑风格和立面的设计、材质
B 单体户型设计
C 建筑空间布局和环艺设计
D 小区配套和物业管理
E 形象包装和营销策划
F 发展商品牌和实力
价值实现的经济因素
A 经济因素
B 政策因素
2、项目可实现价值分析
.类比楼盘分析与评价
.项目价值类比分析：
价值提升和实现要素对比分析
项目类比价值计算
六 项目定价模拟
1、均价的确定
.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法
有效需求成本加价法
A 分析有效市场价格范围
B 确保合理利润率，追加有效需求价格
运用以上两种方法综合分析确定均价
2、项目中具体单位的定价模拟
.商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）
.各种差异性价格系数的确定：
确定基础均价
确定系数
确定幅度
.具体单位定价模拟
七 项目投入产出分析
1、项目经济技术指标模拟
.项目总体经济技术指标
.首期经济技术指标
2、项目首期成本模拟
.成本模拟表及其说明
3、项目收益部分模拟
.销售收入模拟：
销售均价假设
销售收入模拟表
.利润模拟及说明：
模拟说明
利润模拟表
.敏感性分析：
可变成本变动时对利润的影响
销售价格变动时对利润的影响
八 投资风险分析及其规避方式提示
1、项目风险性评价
.价值提升及其实现的风险性：
项目的规划和设计是否足以提升项目同周
边项目的类比价值
项目形象包装和营销推广是否成功
2、资金运作风险性
.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本
.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
3、经济政策风险
.国际国内宏观经过形势的变化
.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设
九 开发节奏建议
1、影响项目开发节奏的基本因素
.政策法规因素
.地块状况因素
.发展商操作水平因素
.资金投放量及资金回收要求
.销售策略、销售政策及价格控制因素
.市场供求因素
.上市时间要求
2、项目开发节奏及结果预测
.项目开发步骤
.项目投入产出评估
.结论
第二章 项目规划设计策划营销
通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将"以人为本"的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。
项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。
一 总体规划
1、项目地块概述
.项目所属区域现状
.项目临界四周状况
.项目地貌状况
2、项目地块情况分析
.发展商的初步规划和设想
.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素
.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避
.项目市场定位下的主要经济指标参数
3、建筑空间布局
.项目总体平面规划及其说明
.项目功能分区示意及其说明
4、道路系统布局
.地块周边交通环境示意：
地块周边基本路网
项目所属区域道路建设及未来发展状况
.项目道路设置及其说明：
项目主要出入口设置
项目主要干道设置
项目车辆分流情况说明
项目停车场布置
5、绿化系统布局
.地块周边景观环境示意：
地块周边历史、人文景观综合描述
项目所属地域市政规划布局及未来发展方向
.项目环艺规划及说明：
项目绿化景观系统分析
项目主要公共场所的环艺设计
6、公建与配套系统
.项目所在地周边市政配套设施调查
.项目配套功能配置及安排
.公共建筑外立面设计提示：
会所外立面设计提示
营销中心外立面设计提示
物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示
其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示
.公共建筑平面设计提示：
公共建筑风格设计的特别提示
项目公共建筑外部环境概念设计
7、分期开发
.分期开发思路
.首期开发思路
8、分组团开发强度
二 建筑风格定位
1、项目总体建筑风格及色彩计划
.项目总体建筑风格的构思
.建筑色彩计划
2、建筑单体外立面设计提示
.商品住宅房外立面设计提示：
多层、小高层、高层外立面设计提示
不同户型的别墅外立面设计提示
针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示
其他特殊设计提示
.商业物业建筑风格设计提示
三 主力户型选择
1、项目所在区域同类楼盘户型比较
2、项目业态分析及项目户型配置比例
3、主力户型设计提示
.一般住宅套房户型设计提示
.跃式、复式、跃复式户型设计提示
.别墅户型设计提示
4、商业物业户型设计提示
.商业群楼平面设计提示
.商场楼层平面设计提示
.写字楼平面设计提示
四 室内空间布局装修概念提示
1、室内空间布局提示
2、公共空间主题选择
3、庭院景观提示
五 环境规划及艺术风格提示
1、项目周边环境调查和分析
2、项目总体环境规划及艺术风格构想
.地块已有的自然环境利用
.项目人文环境的营造
3、项目各组团环境概念设计
.组团内绿化及园艺设计
.组团内共享空间设计
.组团内雕塑小品设计提示
.组团内椅凳造型设计提示
.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示
4、项目公共建筑外部环境概念设计
.项目主入口环境概念设计
.项目营销中心外部环境概念设计
.项目会所外部环境概念设计
.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计
.针对本项目的其他公共环境概念设计
六 公共家具概念设计提示
1、项目周边同类楼盘公共家具摆设
.营销中心大堂
.管理办公室
2、本项目公共家具概念设计提示
七 公共装饰材料选择指导
1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较
2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思
3、项目营销示范单位装修概念设计
.客厅装修概念设计
.厨房装修概念设计
.主人房装修概念设计
.儿童房装修概念设计
.客房装修概念设计
.室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示
4、项目营销中心装修风格提示
5、住宅装修标准提示
.多层、小高层、高层装修标准提示
.跃层、复式、跃复式装修标准提示
.别墅装修标准提示
八 灯光设计及背景音乐指导
1、项目灯光设计
.项目公共建筑外立面灯光设计
.项目公共绿化绿地灯光设计
.项目道路系统灯光设计
.项目室内灯光灯饰设计
2、背景音乐指导
.广场音乐布置
.项目室内背景音乐布置
九 小区未来生活方式的指导
1、项目建筑规划组团评价
2、营造和引导未来生活方式
.住户特征描述
.社区文化规划与设计
第三章 项目质量工期策划营销
房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。
一 建筑材料选用提示
1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比
2、新型建筑装饰材料提示
3、建筑材料选用提示
二 施工工艺流程指导
1、工程施工规范手册
2、施工工艺特殊流程提示
三 质量控制
1、项目工程招标投标内容提示
2、文明施工质量管理内容提示
四 工期控制
1、项目开发进度提示
2、施工组织与管理
五 造价控制
1、建筑成本预算提示
2、建筑流动资金安排提示
六 安全管理
1、项目现场管理方案
2、安全施工条例
第四章 项目形象策划营销
项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。
房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。
其他形象（略）
一 项目视觉识别系统核心部分
1、名称
.项目名
.道路名
.建筑名
.组团名
2、标志
3、标准色
4、标准字体
二 延展及运用部分
1、工地环境包装视觉
.建筑物主体
.工地围墙
.主路网及参观路线
.环境绿化
2、营销中心包装设计
.营销中心室内外展示设计
.营销中心功能分区提示
.营销中心大门横眉设计
.营销中心形象墙设计
.台面设计
.展板设计
.营销中心导视牌
.销售人员服装设计提示
.销售用品系列设计
.示范单位导视牌
.示范单位样板房说明牌
3、公司及物业管理系统包装设计
.办公功能导视系统设计
.物业管理导视系统设计
第五章 项目营销推广策划
房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。
一 区域市场动态分析
1、项目所在地房地产市场总体供求现状
2、项目周边竞争性楼盘调查
.项目概括
.市场定位
.销售价格
.销售政策措施
.广告推广手法
.主要媒体应用及投入频率
.公关促销活动
.其他特殊卖点和销售手段
3、结论
二 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策
1、项目主卖点荟萃
2、项目强势、弱势分析与对策
三 目标客户群定位分析
1、项目所在地人口总量及地块分布情况
2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况
3、项目所在地家庭情况分析
.家庭成员结构
.家庭收入情况
.住房要求、生活习惯
4、项目客户群定位
.目标市场：目标市场区域范围界定
市场调查资料汇总、研究
目标市场特征描述
.目标客户：目标客户细分
目标客户特征描述
目标客户资料
四 价格定位及策略
1、项目单方成本
2、项目利润目标
3、可类比项目市场价格
4、价格策略
.定价方法
.均价
.付款方式和进度
.优惠条款
.楼层和方位差价
.综合计价公式
5、价格分期策略
.内部认购价格
.入市价格
.价格升幅周期
.价格升幅比例
.价格技术调整
.价格变化市场反映及控制
.项目价格、销售额配比表
五 入市时机规划
1、宏观经济运行状况分析
2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析
3、入市时机的确定及安排
六 广告策略
1、广告总体策略及广告的阶段性划分
.广告总体策略
.广告的阶段性划分
2、广告主题
3、广告创意表现
4、广告效果监控、评估、修正
5、入市前印刷品的设计、制作
.购房须知
.详细价格表
.销售控制表
.楼书
.宣传海报、折页
.认购书
.正式合同
.交房标准
.物业管理内容
.物业管理公约
七 媒介策略
1、媒体总策略及媒体选择
.媒体总策略
.媒体选择
.媒体创新使用
2、软性新闻主题
3、媒介组合
4、投放频率及规模
5、费用估算
八 推广费用计划
1、现场包装
2、印刷品
3、媒介投放
4、公关活动
九 公关活动策划和现场包装
十 营销推广效果的监控、评估、修正
1、效果测评形式
.进行性测评
.结论性测评
2、实施效果测评的主要指标
.销售收入
.企业利润
.市场占有率
.品牌形象和企业形象
第六章 项目顾问、销售、代理的策划营销
销售阶段是检验前几个方面的策划营销工作的重要标尺，同时，他又是自成一体的的严密科学系统。
一 销售周期划分及控制
1、销售策略
.营销思想（全面营销）：
全过程营销
全员营销
.销售网络：
专职售楼人员（销售经理、销售代表）
销售代理商（销售顾问）
兼职售楼员
.销售区域：紧扣目标市场和目标客户
.销售阶段：
内部认购期
蓄势调整期
开盘试销期
销售扩张期
强势销售期
扫尾清盘期
.政策促销
.销售活动
.销售承诺
2、销售过程模拟
.销售实施：
顾客购买心理分析
楼房情况介绍
签定认购书
客户档案记录
成交情况总汇
正式合同公证
签定正式合同
办理银行按揭
销售合同执行监控
成交情况汇总
.销售合同执行监控：
收款催款过程控制
按期交款的收款控制
延期交工的收款控制
入住环节控制
客户档案
客户回访与亲情培养
与物业管理的交接
.销售结束：
销售资料的整理和保管
销售人员的业绩评定
销售工作中的处理个案记录
销售工作总结
二 各销售阶段营销策划推广执行方案实施
三 各销售阶段广告创意设计及发布实施
四 销售前资料准备
1、批文及销售资料
.批文：
公司营业执照
商品房销售许可证
.楼宇说明书：
项目统一说词
户型图与会所平面图
会所内容
交楼标准
选用建筑材料
物管内容
.价格体系：
价目表
付款方式
按揭办理办法
利率表
办理产权证有关程序及费用
入住流程
入住收费明细表
物业管理收费标准（其他标准，如球场、运动场、学校等）
.合同文本：
预定书（内部认购书）
销售合同标准文本
个人住房抵押合同
个人住房公积金借款合同
个人住房商业性借款合同
保险合同
公证书
2、人员组建
.销售辅导：
发展商销售队伍
A 主管销售副总
B 销售部经理
C 销售主管或销售控制
D 销售代表
E 销售/事务型人员
F 销售/市场人员
G 综合处（回款小组、资料员、法律事务主管）
.专业销售公司（全国性）辅导发展商销售工作
A 专职销售经理
B 派员实地参与销售
C 项目经理跟踪项目总体策划、销售，提供支持，理顺关系
.专业销售公司总部就项目销售管理提供支持
.专业销售公司全国销售网络资源调动使用
.销售代理：
发展商与专业销售公司配合
A 负责营销的副总
B 处理法律事务人员
C 财务人员
.专业销售公司成立项目销售队伍
A 销售经理（总部派出）
B 销售代表
C 项目经理（职能上述）
.专业销售公司总部销售管理及支持
.专业销售公司全国销售网络资源调动使用
3、制定销售工作进度总表
4、销售控制与销售进度模拟
.销售控制表
.销售收入预算表
5、销售费用预算表
.总费用预算
.分项开支：
销售人员招聘费用
销售人员工资
销售提成/销售辅导顾问费
销售人员服装费
销售中心运营办公费用
销售人员差旅费用
销售人员业务费用
临时雇用销售人员工作费用
.边际费用：
销售优惠打折
销售公关费用
6、财务策略
.信贷：
选择适当银行
控制贷款规模、周期
合理选择质押资产
银企关系塑造
信贷与按揭互动操作
.付款方式：
多种付款选择
优惠幅度及折头比例科学化
付款方式优缺点分析
付款方式引导
付款方式变通
.按揭：
明晰项目按揭资料
尽可能扩大年限至30年
按揭比例
首期款比例科学化及相关策略
按揭银行选择艺术
保险公司及条约
公证处及条约
按揭各项费用控制
.合伙股东：
实收资本注入
关联公司操作
股东分配
换股操作
资本运营
7、商业合作关系
.双方关系：
发展商与策划商
发展商与设计院
发展商与承建商
发展商与承销商
发展商与广告商
发展商与物业管理商
发展商与银行（融资单位）
.三方关系：
发展商、策划商、设计院
发展商、策划商、承销商
发展商、策划商、广告商
发展商、策划商、物业管理商
发展商、策划商、银行（融资单位）
.多方关系：
发展商、策划商、其他合作方
8、工作协调配合
.甲方主要负责人：
与策划代理商确定合作事宜，签署合同
完善能有效工作的组织架构和人员配备
分权销售部门，并明确其责任
全员营销的发动和组织
.直接合作人：合同洽谈
销售策划工作对接
销售策划工作成果分块落实、跟踪
信息反馈
催办销售策划代理费划拨
工作效果总结
.财务部：
了解项目销售工作进展
参与重大营销活动
销售管理工作，配合催收房款
配合销售部核算价格，参与制定价格策略
及时办理划拨销售策划代理费
.工程部：
工程进度与销售进度的匹配
严把工程质量
文明施工。控制现场形象
销售活动的现场配合
.物业管理公司：
工程验收与工地形象维护
人员形象
销售文件配合
销售卖场的管理
军体操练
保安员与售楼员的工作衔接、默契配合
五 销售培训
1、销售部人员培训-公司背景及项目知识
、详细介绍公司情况：公司背景、公众形象、公司目标（项目推广目标和公司发展目标）
销售人员的行为准则、内部分工、工作流程、个人收入目标
.物业详情：
项目规模、定位、设施、买卖条件
物业周边环境、公共设施、交通条件
该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况
项目特点
A 项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、
容积率、绿化率等
B 平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户型图、户型优缺点、深、宽、高等.
揪错 ┆ 评论4 ┆ 举报