口才培训机构营销策略

1. 如何做好营销

卖产品不如卖自己
推销法则一：随时想象——成功者每天在想什么？每天在做什么？
推销法则二：复制成功者的想法和行为到自己的行动中。
推销法则三：知识+人脉关系网才能获得成功。
推销法则四：知识占成功要素的30%，人脉关系占成功要素的70%。
推销法则五：不断地补充知识，是获得成功的前提。
推销法则六：别看他人成功的结果，要经常思考他人成功的原因。
推销法则七：所有成功者，都是善于阅读者。
推销法则八：多熟悉顾客喜欢的一种知识，就多一次成功的机会。
推销法则九：要成功，就要具备一周工作七天，每天愿工作24小时的意识。
推销法则十：掌握的知识越多，就越能与客户找到知己般共鸣的话题。
推销法则十一：亚洲首富平均每天阅读五本书，一年阅读2000本书籍。
推销法则十二：世界最聪明的“推销员”9岁就读完了所有的百得全书。
推销法则十三：世界首富一开始就以最直接的人脉关系，做了世界最大企业的生意。
推销法则十四：世界汽车推销冠军的秘诀之一，就是大量地逢人就派名片。
推销法则十五：在任何时间、任何地点，都在介绍自己，推销自己。
推销法则十六：每天晚上把当天交谈过的每一个人的名字和内容复习整理一遍。
推销法则十七：只要凡事认真负责，业绩就会好起来。
推销法则十八：行销业绩能提升的关键：在于每天要定出必须完成的量化限额。
推销法则十九：每天完成100个陌生顾客拜访数量，并且要站着打电话。
推销法则二十：每一份私下的努力，都会在公众面前表现出来。
推销法则二十一：要想获得什么，就看你付出的是什么？
推销法则二十二：要想超过谁，就比他更努力四倍（要具体和量化）。
推销法则二十三：顾客能上门约见你，就成功了一半。
推销法则二十四：放松心情，无为而无不为。
推销法则二十五：先为顾客考虑，顾客才会为你考虑。
推销法则二十六：顾客往往购买的是推销员的服务态度。
推销法则二十七：推销自己，比推销产品更重要。
推销法则二十八：只有当顾客真正喜欢你，相信你之后，才会开始选择产品。
推销法则二十九：推销冠军的习惯是：不只要准时，还必须提前做好准备。
推销法则三十：见客户前5分钟，对着镜子给自己一番夸奖。
推销法则三十一：任何时间和地点都言行一致，是给客人信心的保证。
推销法则三十二：背对客户时，也要100%地对客户尊敬。
推销法则三十三：成功行销就是永不放弃，放弃者不可能成功。
推销法则三十四：顾客不只买产品，更买你的服务精神和服务态度。
推销法则三十五：顾客反对意见太多，只代表他不相信你不喜欢你。
推销法则三十六：从语言速度和肢体动作上去模仿对方，去配合对方，是超速赢得信任感的秘诀。

2. 详细的销售技巧和话术在哪可以学到

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1、做电话销售，绝不是只有电话------这一种武器在战斗。你要学会充分利用各种销售媒介，结合电话与客户进行互动沟通，如广告信，邮件，目录，电子邮件等。至于究竟如何使用和组合这些媒介，后文有详细介绍。最重要的是，你要学会变换不同的形式，传达不间断的信息，以保持与客户的联络。做生意，很基本的一点就是不要让客户和你断绝联系，每次沟通都要留有余地。

2、在开始打电话之前，你要先想想你这次电话的目的是什么？并事先准备好题目和笔记本，随时记录你在沟通中获得的信息。以此来判断你每通电话的质量。

3、不论你是打电话还是接听电话，都要表示礼貌，如询问时间是否方便等等，并全神关注，倾听客户的每一个字眼。

4、提问是电话销售成功的关键。你事先最好要设计一些问题，并且制定出一个问题的关联导图，理解每一个问题与下一个问题之间的联系，并可以扩展到的领域。但要注意的是，问题与问题之间不能没有间隔，要有自然的过渡。这样就容易变成审问客户。还有，问题的数量和种类也要事先准备好。不能太多，也不能太少，否则很容易让客户失去对你的信任。

5、用敏感的心去倾听和感受客户的情绪，与他互动，学会同理他的感受。

6、把客户看成是你的朋友一样去关心他，爱护他，并以朋友或顾问的身份为他提供建议。介绍产品或服务时要简练明确，不要拖沓。

7、要设计一些无压力的资讯与他不断的沟通，让他逐步降低对你的抗拒，你要做的是给他一个自己选择的机会。同时要利用策略，使客户不再拖延，以完成自己的指标

8、根据统计，80%的销售是在第4至11次跟踪后完成！所以要学会巧妙地跟进。

9、一旦客户主动咨询你，或有问题请教你。不管是什么形式，你都要第一时间处理。尽可能协助客户得到他的需求。

10、最后，也是最重要的一点，不管你接受了什么样的专业电话销售培训，了解了开场白，挖掘需求，异议处理，成交等多达百种技巧。这些都是你可以参考的，但绝不是一定要照搬的。其实，当你真的全心工作，真正为客户着想。即使你有再强的个性，你的客户也能感受到你是为他再着想。只要你坚持，勇于付出，你就一定会战胜所有的障碍，去达到你要的成功。等积累到一定程度，你就会发现，技巧真的就不是那么重要了。
内斗石仪永朽

3. 某教育培训机构教育培训营销推广方案

首先你的硬实力要强，比如教师团队能力高，自己的管理经验要好，这样在使用里德助手推广的时候才能更硬气，自信的线上推广。

4. 如何培训店员销售技巧

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地产售楼人员培训教程

第一章超级销售人员的十大基本要素及基本要求
第1节 超级销售人员的十大基本要素
1、一表人才
建立个人魅力；
组织创新能力-----科学家的脑
为用户服务的热心-----艺术家的 心
专业的技术能力-----工程师的手
行动能力------劳动者的脚
2、两套西装
迅速进入客户的频道
牢记顾客的姓名
点头微笑
信赖、关心顾客的利益
仪表、热诚
情绪同步-----合一架构法
3、三杯酒量
顾客的三种状态
倾听的技巧
营造轻松的环境
询问的方法
4、四圈麻将
推销能力
理解顾客的能力
搜集信息
丰富的话题
5、五方交友
扩大你的生活圈子
人际关系的角色互动规律
人际间的相互吸引规律
人际关系的调适规律
人际关系的平衡规律
6、六出祁山
视挫折为理所当然
克服对失败的恐惧
转换对失败及被拒绝的定义
目标管理生涯
7、七术拍马
人的需求分析
赞美他人的方法
8、八会吹牛
提高自信心及自我价值
解除限制性信念
注意力掌控
认识自己、喜欢自己
决定一生成就的21个信念
9、九要努力
成功是一种习惯
今天的态度，决定你明天的成就
潜意识的力量
练习成功
10、十分忍耐
你的生活态度
你的生存技能
你的信息处理能力

（注：此十大要素为中大创想管理咨询有限公司副总经理舒晓东先生总结）

第2节、销售人员基本要求

1、职业道德要求：
a、销售员必须"以客为尊"，维护公司形象。
b、还必须遵守公司的保密原则，不得直接或间接透露公司策略、销售情况和其他业务秘密；不得直接或间接透露公司客户资料，如客户登记卡上的有关信息；不得直接或间接透入公司员工资料
c、必须遵守公司各项规章制度及部门管理条例。

2、基本素质要求：
较强的专业素质。
良好的品质，突出的社交能力、语言表达能力和敏锐的洞察能力。
充满自信、有较强的成功欲望，并且吃苦耐劳、勤奋执着。

3、礼仪仪表要求：
男性皮鞋光亮，衣装整洁。
女员工要化淡妆，不要用刺激性强的香水；男性员工头发不盖耳部，不触衣领为宜。
在为客户服务时，不得流露出厌恶、冷淡、愤怒、紧张和僵硬的表情。
提倡每天洗澡，勤换内衣，以免身体发出汗味或其他异味。

4、专业知识要求
售楼人员的专业知识主要表现在四个方面：
对公司要有全面的了解。包括发展商的历史状况、公司理念、获过的荣誉、房产开发与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。
掌握房地产产业与常用术语。售楼人员应对花垣当地的房产发展方向有所认知，同时还能准确把握花垣县的房产动态和竞争对手的楼盘优劣势及卖点以及钟佛山路步行街的优劣势及卖点等信息；另外还必需掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识及一些专业术语如绿化率、建筑密度、使用面积等。
掌握顾客的购买心理和特性。要了解顾客在购买过程中存在的求实、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自尊、仿效、隐秘、疑虑、安全等心理。
了解市场营销的相关内容。售楼人员应该学习房地产的产品策略、营销价格策略、营销渠道策略、促销组合策略等知识了解房地产的市场营销常识。
5、心理素质要求
有较强的应变能力，为人真诚自信，乐观大方，有坚韧不拔之毅力，能承受各种困难的打击，责任感强，自制力强。
6、服务规范要求
⑴来电接待要求
接听电话时，首先应说"您好，钟佛山路步行街欢迎您！"要用带着微笑的声音去说话。
通话时，手边必须准备好纸和笔，并记录下客户的姓名、电话、关心的问题和要求。
尽量避免使用"也许""大概""可能"之类语意不清的回答。不清楚的问题要想办法弄清楚后在给客人以清楚明确的回答 ，如果碰到自己不清楚有确实无法查清的问题应回答"对不起，先生/小姐，目前还没这方面的资料"。
如遇到与客人通话过程中需较长的时间查询资料，因不时向对方说|"正在查找，请您稍等一会儿"。
通话完毕后，要礼貌道别，说"再见，欢迎您到钟佛山路步行街来"
⑵来访接待要求
接待人员的行为举止要符合规范，要收腹挺胸，面带微笑，目视前方。
当客人到访时，应该立即放下手中事情起来相迎，当客人坐下后自己方可下做。
上班期间，不得在营业场所吸烟或吃东西。
注意"三轻"即说话轻、走路轻、操作轻。
积极向客户介绍楼盘资料，尽可能了解客户的需求和爱好，有针对性的进行推销。
不管客户是否有意购买房子，都要将客户送至营销中心门口，并将"请慢走"或"欢迎下次光临"。
将客户详细资料纪录在案，包括姓名、姓名、电话、关心的问题和要求等。
⑶顾客回访要求
确定回访对象，主要是对有购买欲望的客户进行回访。
有目的的进行回访，在回访之前，要先于客户联系约好时间。
进入顾客的房间或办公室，要先敲门，征得主人的同意，方可进入。未经主人同意不得随便翻阅房内任何东西。
回访完后,要及时做好登记。

第三章．销售流程及应对技巧
房地产销售流程
现场销售基本流程

流程一：接听电话
基本动作
⑴接听电话态度必须和蔼，语音亲切。一般主动问候“钟佛山路步行商业街，你好！”而后开始交谈。
⑵通常客户在电话中会问及价格、地点、面积、户型、银行按揭等方面的问题，销售人员要扬长避短，在回答重奖产品巧妙的融入。
⑶在与客户交谈中,要设法取得我们想要的咨讯如客户姓名、地址、联系电话、能接受的价格、面积、户型及对产品的要求等。
⑷直接约请客户来营销中心观看模型。
⑸马上将所有咨讯记录在客户来电表上。
2、注意事项。
⑴销售人员正式上岗前，引进行系统培训，统一说词。
⑵要了解我们所发布的所有广告内容，仔细研究和认真应对客户可能会涉及的问题。
⑶要控制接听电话的时间，一般而言，接听电话以2-3分钟为宜。
⑷电话接听适应由被动接听转为主动介绍、主动询问。
⑸约请客户时应明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。
⑹应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理及中大畅想人员充分沟通交流。

流程二：迎接客户
基本动作
⑴客户进门，每一个看见的人都要主动上前迎接，并彬彬有理地说“欢迎光临”，提醒其他销售人员注意。
⑵销售人员应立即上前，热情接待。
⑶帮助客人收拾雨具、放置衣帽等
⑷通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受的媒体。
注意事项
⑴销售人员应仪表端正，态度亲切。
⑵接待客户一般一次只接待一人，最多不要超过两个人。
⑶若不是真正的客户，也应该注意现场整洁和个人仪表仪容，以随时给客户良好印象。
⑷不管客户是否当场决定购买，都要送客到营销中心门口。

流程三：介绍产品
基本动作
⑴了解客户的个人资讯。
⑵自然而又有重点的介绍产品（着重环境、风水、产品机能、步行街概况、主要建材等的说明）
2、注意事项
⑴则重强调步行街的整体优势点。
⑵将自己的热忱和诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系。
⑶通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定应对策略。
⑷当客户超过一个人时，注意区分其中的决策者，把握他们之间的相互关系。

流程四：购买洽谈
基本动作
⑴倒茶寒暄，引导客户在销售桌前入座。
⑵在客户未主动表示时，应该立刻主动地选择一户做试探型介绍。
⑶根据客户喜欢的户型，在肯定的基础上，做更详尽的说明。
⑷针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。
⑸在客户有70%的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。
⑹适时制造现场气氛，强化购买欲望。⑺⑻
注意事项
⑴入座时，注意将客户安置在一个事业愉悦便于控制的范围内。
⑵个人的销售资料和销售工具应准备齐全，随时应对客户的需要。
⑶了解客户的真正需求。
⑷注意与现场同事的交流与配合，让现场经理知道客户在看哪一户。
⑸注意判断客户的诚意、购买能力和成交概率。
⑹现场气氛营造应该制然亲切，掌握火候。
⑺对产品的解释不应该有夸大虚构的成分。
⑻不是职权的范围内的承若应承报现场经理。

流程五：带看现场
基本动作
⑴结合工地现状和周边特征，便走边介绍。
⑵结合户型图、规划图、让客户真实感觉自己所选的户别。
⑶尽量多说，让客户为你所吸引。
注意事项
⑴带看工地路线应事先规划好，注意沿线的整洁和安全。
⑵嘱咐客户带好安全帽及其他随身所带物品。

第三章．销售流程及应对技巧
房地产销售流程
现场销售基本流程
流程八：客户追踪
基本动作
⑴繁忙间隙，根据客户等级与之联系，并随时向现场经理汇报。
⑵对于很有希望、有希望等级的客户，销售人员应列为重点对象，保持密切联系，调动一切可能，努力说服。
⑶将每一次追踪情况详细记录在案，便于以后分析判断。
⑷无论最后成功与否，都要婉转要求客户帮忙介绍客户。
注意事项
⑴追踪客户要注意切入话题的选择，勿给客户造成销售不畅、死硬推销的印象。
⑵追踪客户要注意时间间隔，一般以2-3天为宜。
⑶注意追踪方式的变化：打电话，寄资料，上门拜访，邀请参加我们的促销活动等等。
⑷二人以上与同一客户有联系时应该相互通气，统一立场，协调行动。

流程九：成交收定
1、基本动作
⑴客户决定购买并下定金时,及时告诉现场经理。
⑵恭喜客户。
⑶视具体情况，收取客户大定金或小定金，并告诉客户对买卖双方行为约束。
⑷详尽解释订单填写的各项条款和内容。
总价款内填写房屋销售的标价
定金栏内填写实收金额，若所收定金为票据时，填写票据的详细资料。
若是小定金，与客户约定大定金的补足日期及应补金额，填写于订单上。
与客户约定的签约日期记签约金额，填写于订单上。
折扣金额及付款方式，或其他附加条件与空白处注明。
其他内容根据订单的格式如实填写。
⑸收取定金、请客户、经办销售人员、现场经理三方签名确认。
⑹填写完订单，将订单连同定近交送现场经理点备案。
⑺将订单第一联（订户联）交客户收执，并告诉客户于补足或签约时将订单带来。⑻确定定金补足日或签约日。
⑼再次恭喜客户。
⑽送客至营销中心大门外。
2、注意事项
⑴与现场经理和其他销售人员密切配合，制造并维持现场气氛。
⑵正式定单的格式一般为一式四联：定户联、公司联、工地联、财会联。注意各联个自应持有的对象。
⑶当客户对某套门面或住房有兴趣或决定购买但未能带足足够的钱时，鼓励客户支付小定金是一行之有效的办法。
⑷小定金金额不再于多，三四百至几千都可以，其目的是是客户牵挂我们的楼盘。⑸小定金保留日期一般以3天为限，时间长短和是否退还，可视销售状况自行决定。
⑹定金为合约的一部分，若双方任一方无故毁约，都将安定金的一倍予以赔偿。⑺定睛收取金额下限为1万元，上县委防务总家的20%。原则上定金金额多多益善，以确保客户最终签约成交。
⑻定金所保留日期一般以7天为限，具体情况可自行掌握,但过了时间，定金没收，所保留的单元将自由介绍给其他客户。
⑼小定金或大定金的签约日之间的时间间隔尽可能的短,以防各种节外生枝的情况发生。
⑽折扣或其他附加条件，应呈报现场经理同意备案。
⑾定单填写完后，再仔细检查户别、面积、总价、定金等是否正确。
⑿收取的定金需确认点收。

流程十二：签定合约
1、基本动作
恭喜客户选择我们的房屋。
验对身份证原件，审核其购房资格。
出示商品房预售示范合同文本，逐条解释合同的主要条款：
转让当事人的姓名或名称，住所；
房地产的坐落、面积、四周范围；
土地所有权性质；
土地使用权获得方式和使用期限；
房地产规划使用性质；
房屋的平面布局、结构、构筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；
房地产转让的价格、支付方式和期限；
房地产支付日期；
违约责任；
争议的解决方式。
与客户商讨并确定所有内容，在职权范围内作适当让步。
签约成交，并按合同规定收取第一期房款，同时相应抵扣已付定金。
将定单收回交现场经理备案。
帮助客户办理登记备案和银行贷款事宜。
登记备案且办好银行贷款后，合同的一份应交给客户。
恭喜客户，送客至大门外。
2、注意事项
⑴示范合同文本应事先准备好。
⑵事先分析签约时可能发生的问题，向现场经理报告研究解决办法。
⑶签约时，如客户有问题无法说服，汇报现场经理或更高一级主管。
⑷签合同最由购房户主自己填写具体条款，并一定要其本人亲自签名盖章。
⑸由他人代理签约的，户主给与代理人的委托书最好经过公证。
⑹解释合同条款时，在感情上应则重于客户的立场，让其有认同感。
⑺签约后的合同，应迅速交房地产交易机构审核，并报房地产登记机构备案。
⑻牢记：登记备案后买卖才算成交。
⑼签约后的客户，应始终与其保持接触，帮助解决各种问题并让其介绍客户。
⑽若客户的问题无法解决而不能完成签约时，让客户先请回，另约请时间，以时间换取双方的折让。
⑾及时检讨签约的情况，若有问题，应采取相应的应对措施。

第三章．销售过程与应对技巧
招式一：重心开始
区别对待：不要公式化对待顾客
为顾客服务时，你的大化工与公式化或敷衍了事，会令顾客觉得你的态度冷淡，没有理待他们，造成顾客的不满。故要注意以下几个方面：
看着对方说话。
经常面带笑容
用心聆听对方说话
说话时要有变化
擒客先擒心
从顾客的角度出发，集中注意力了解顾客的喜好，帮助顾客选购最佳的住宅或商铺，务求使顾客满意。
眼脑并用
⑴眼观四路，脑用一方。要密切关注客户口头语，身体语言等信号的传递，留意他的思考方式，并做出准确判断，将销售顺利进行到底。
⑵注意顾客口头语言的传递。
⑶身体语言的观察及运用。
通过表情语言与姿态于信号反映顾客在购买钟的意愿的转换。
⑷表情语信号
顾客的面部表情冲冷漠、怀疑、深沉变成自然大方、随和、亲切。
眼睛转动由慢变快、眼睛发亮而有神采，从若有所思到明朗轻松。
嘴唇开始抿紧，似乎在品位、权衡什么。
⑸姿态语言信号
顾客姿态由前倾转为后仰，身体和语言都显得很轻松。
出现放松姿态，身体后仰，擦脸拢发，或者做其他放松舒展等动作。
拿起定购书之类细看。
开始仔细的观察商品。
转身靠近推销员，掏出香烟让对方抽表示友好，进入闲聊。
突入用手轻轻敲桌子或身体某部分，以帮助自己集中思想，最后定夺。
⑹引发购买动机。
4．与顾客沟通时注意事项
⑴勿悲观消极，应乐观看世界。
⑵知己知彼，配合客人说话的节奏。
⑶多称呼客人的姓名。
⑷语言简练，表达清晰。
⑸多些微笑，从客人的角度考虑问题。
⑹产生共鸣感。
⑺别插嘴打断客人的说话。
⑻批评与称赞
⑼勿滥用专业化术语
⑽学会使用成语

招式二：按部就班
初步接触
⑴初次接触的目的是获得顾客的满意，并激发它的兴趣，吸引它的参与。
⑵仪态要求
站立姿势正确，双手自然摆放
站立位置适当，掌握时机，主动与顾客接近。
与顾客谈话时保持目光接触，精神集中。
慢慢后退，让顾客随便参观
⑶最佳接触时机
当顾客长时间凝视模型时。
当顾客注视模型一段时间，把头抬起来时。
当顾客突然停下脚步时。
当顾客目光在收寻时。
当顾客与销售员目光相对时。
当顾客寻求销售员帮助时。
⑷接近顾客方法：打招呼，自然地与顾客寒暄，对顾客表示欢迎
早上好/你好！请随便看。
你好，有什么可以帮忙吗？
有兴趣的话拿份资料看看。
⑸备注
切忌对顾客视而不见。切勿态度冷漠。
切勿机械式回答。
避免过分热情，硬性推销。
揣摩顾客心理
不同的顾客由不同的需要和购买动机，销售员必须尽快了解顾客的需要，明确顾客的喜好，才能向顾客推荐合适的单位。
⑴要求
用明朗的语调交谈
注意观察顾客的动作和表情，是否对楼盘感兴趣。
询问顾客的需要，引导顾客回答，在必要时，提出需特别回答的问题。
精神集中，专心倾听顾客的意见。
对顾客的问话做出积极的回答。
⑵提问
你对钟佛山路步行街感觉如何
你喜欢那种户型？
你要多大的面积？
⑶备注
切忌以貌取人
不要只顾介绍，而不认真倾听顾客谈话。
不要打断顾客的谈话]。
不要给顾客由强迫感而让对方知道你的想法。
引导顾客成交
⑴成交时机
顾客不再提问，进行思考时。
当顾客靠在椅子上，左右相顾突然双眼直视你。
一位专心聆听、寡言少语的客户，询问付款及细节时，表明顾客由购买意向。
话题集中在某单位时。
顾客不断点头，对销售员的话表示同意时。
顾客开始关心售后服务时。
顾客与朋友商议时。
⑵成交技巧
不要在介绍其他单位，让顾客的注意力集中在某单位上。
强调购买会得到的好处。
强调优惠期，不买的话过几天会涨价。
强调销售好，今天不卖，就没机会了。
观察顾客对楼盘的关注情况，确定顾客的购买目标。
进一步强调该单位的优点及对顾客带来的好处。
帮助顾客做出明智的选择。
让顾客相信此次购买行为时非常明智的决定。
⑶成交策略
迎合法
我们的销售方法与您的想法合拍吗？
这一方法的前提是：收楼人员可以肯定的知道客户的想法。
选择法
**先生，既然您已经找到了最合适自己的楼盘，那么您希望我们何时落定呢？
再使用提问法时要避免简单的是或者否的问题。
协调法
我想在公司的客户名单上加上您的大名，您认为怎样做能达到这个目标呢？
真诚建议法
我希望与您达成协议，我们还需要做那些方面的努力呢？
利用形势法
促销期只有一天了，如果今天不能定下来，楼盘价格的提升将给您带来很大的损失。
⑷备注
切忌强迫顾客购买。
切忌表示不耐烦。
必须大胆提出成交要求。注意成交信号。
进行交易，干脆快捷，切勿拖延。
售后服务
⑴要求
保持微笑，态度认真
身体稍稍前倾，表示兴趣与关注
细心聆听顾客问题。
表示乐意提供帮助。
提供解决的办法。
⑵备注
必须熟悉业务知识。
切忌对顾客不理不睬。
切忌表现漫不经心的态度。
结束
成交结束，或结束整个过程，在这个时刻，应该向顾客表示道谢，并欢迎随时到来。
⑴要求
保持微笑，保持目光接触。
对于未能即时解决的问题哦，确定答复时间。
提醒顾客是否有遗留的物品。
让客人起先提出走的要求，再跟着起身。
目送或亲自送顾客至门口。
说道别语。
⑵备注
切忌匆忙送客。
切忌冷落顾客。
做好最后一步，以期带来更多的生意。
⑶终结成交后的要求
成交是下一次销售的开始，销售员应该明白不断总结销售成功的原因和经验，在终结之日多些自问。
在销售过程中，我是否留意了对价格的保护？
在销售过程中，我是否得到了竞争的情报？
在销售过程中，我是否设法使顾客增加了对自己产品的认识。
在销售过程中，我是否明白知道客户不需要的是什么？
在销售过程中，我是否过分注重与客户的私交？

招式三:循序渐进
1．销售员判定可能卖主的依据：
随身携带本楼盘的广告。
反复观看比较各种户型。
对结构及装潢设计建议非常关注。
对付款方式及折扣进行反复探讨。
提出的问题相当广泛琐碎，但没有明显的专业性问题。
对楼盘和某个门面的某种特别性能不断重复。
特别问及邻居是干什么的。
对售楼人员的接待非常满意。
不断提到朋友的房子如何。
爽快的填写《客户登记表》主动索要卡片并告知方便接听电话。

第三章．销售过程与应对技巧
第3节：销售过程应对策略

策略A：准备阶段
机遇属于有准备的人。销售前详细地研究消费者和房地产产品的各种资料，研究和估计各种可能和对应的语言、行动，并且准备销售工作所必须的各类工具和研究客户的心理，这是摆在房地产市场营销人员面前的重要课题。
客户购买房地产产品行为的欲望和要求具有一致性的特征，即获得生活或者生产的活动空间，使得客户购买房地产产品时的心理活动呈现出多元和多变的状态。
消费行为是客户心理活动的外在表现，即客户的行为是受其内在心理活动的支配和制约的。我国的住宅消费是一种高层次的、巨额的生活耐用消费，在目前房地产住宅供过于求的情况下，怎样成功推销自己的产品是摆在房地产市场营销人员面前的重要课题。
客户购买房地产产品的行为是为满足自己的居住、生活、保值增值、置业经营、投资获利等各类需求而购买房地产产品的行为。
因此，销售人员在销售过程必须要把握客户购买心理特点和准备好开展工作前的提纲。
客户购买心理特点 售楼员准备的提纲
·求 实 用·低 价 位·求 方 便·求美、求新·追求建筑文化品位·求保值、增值·投机获利 ·房屋区位·环 境·房地产产品·价 格·其 他

策略B：善于发现潜在顾客
销售人员在销售过程中，要发现客户，发现机遇，善待客户。因为潜在消费者的来源，有因响应房地产广告而至的；还有来自营销人员和房地产企业工作人员的激活与挖掘。

策略C：树立第一印象
消费者对销售人员的相貌仪表、风范及开场白十分敏感，销售人员应亲切礼貌、真诚务实，给消费者留下良好的第一印象，销售人员通过自己的亲和力引导客户对房地产产品的注意与信任。

策略D：介绍
介绍房地产产品的过程中随机应变，一面引导消费者，一面配合消费者，关键是针对消费者的需求，真诚地做好参谋，提供给消费者合适的房地产商品。

第3节：销售过程应对策略

策略E：谈判
销售人员用销售技巧，使消费者有决定购买的意向；使消费者确信该房地产产品完全能满足需求；说服消费者坚决采取购买行动。

策略F：面对拒绝

面对拒绝——销售人员面对的拒绝，可能就是机遇，判断客户拒绝的原因，予以回复。如客户确有购买意向，应为其作更详尽的分析、介绍。
拒绝是消费者在销售过程中最常见的抗拒行为。销售人员必须巧妙地消除消费者疑虑，同时销售人员要分析拒绝的原因，实施对策。可能的原因有：
1、准备购买，需要进一步了解房地产实际的情况；
2、推托之词，不想购买或无能力购买；
3、有购买能力，但希望价格上能优惠；
4、消费者建立谈判优势，支配销售人员。

策略G：对不同消费者个性的对策
对不同个性的消费者，销售人员可采用不同的对策，可获得较高的销售成功率，具体见下表。

消费者个性及其对策

1.理性型 深思熟虑，冷静稳健，不轻易被销售人员说服，对不明之处详细追问。 说明房地产企业性质及独特优点和产品质量，一切介绍的内容须真实，争取消费者理性的认同。
2.感情型 天性激动，易受外界刺激，能很快就作决定。 强调产品的特色与实惠，促其快速决定。
3.犹豫型 反复不断 态度坚决而自信，取得消费者信敕，并帮助其决定。
借故拖延型 个性迟疑，借词拖延，推三拖四 追寻消费者不能决定的真正原因。设法解决，免得受其“拖累”
4.沉默寡言型 出言谨慎，反应冷漠，外表严肃。 介绍产品，还须以亲切、诚恳的态度笼络感情，了解真正的需求再对症下药。
5.神经过敏型 专往坏处想，任何事都会产生“刺激”作用。 谨言慎行，多听少说，神态庄重，重点说服。
6.迷信型 缺乏自我主导意识，决定权操于“神意”或风水。 尽力以现代观点来配合其风水观，提醒其勿受一些迷信迷惑，强调人的价值。
盛气凌人型 趾高气扬，以下马威来吓唬销售人员，常拒销售人员千里之外。 稳住立场，态度不卑不亢，尊敬消费者，恭维消费者，找寻消费者“弱点”。
7.喋喋不休型 因为过分小心，竟至喋喋不休，凡大小事皆在顾虑之内，有时甚至离题甚远。 销售人员须能取得信任，加强其对产品的信心。离题甚远时，适当时机将其导入正题。从下定金到签约须“快刀斩乱麻”。

5. 知识营销的策略

知识营销过程并不是从产品的销售才开始的，而是贯穿整个产品的生产过程，只有产品注入了知识含量,知识营销才有实现基础。知识营销的实现方法是将市场营销过程和知识管理过程有机耦合，将市场营销中获取、产生、需要的各种形式的知识进行对接、整合、共享、创新、利用、发布，最终实现知识的价值转化。知识营销过程是一个复杂的过程，是以市场为导向，以技术为基础，以文化为动力的多方参与和交互作用的过程，涉及生产的各个环节与管理的各个层面，是考验企业综合生产能力、目标集聚和实现能力的大营销理念。
知识营销的实现需要企业硬件资源和软件资源的通力合作与交叉融合才能高效完成。硬件资源包括企业的营销队伍、技术平台、资金支持、产品服务、市场位势等； 软件资源则包括企业的组织结构与组织制度、企业文化、营销人员素质与技巧、企业形象与产品品牌、知识管理能力、组织执行能力等。在这些资源中，硬件资源以技术平台与营销队伍建设最为重要，软件资源以组织结构和组织制度最为关键。
1) 搭建科学的技术平台
企业的技术平台按开放程度可以分为内网和外网，内网只对企业内部员工开放，为员工进行知识交流、提高知识学习与共享能力提供技术支持； 外网是企业获取外部信息、截取情报资料、推动产品知识、宣传企业形象的接口。企业通过内网和外网的对接与交流融合掌握全面的有关企业市场营销的知识，为营销的高效率提供保证。内网和外网的建设对于企业知识流动具有重要促进意义。
按组织形式可以分为情报系统、技术开发平台、电子网络会议系统、在线学习网页等不同的外在表现形式，为组织实现不同的知识交流功能提供支持。竞争情报系统能为企业主动及时提供日常的竞争情报动态和预警信息。企业信息员通过本系统，将企业所处行业的市场动态、竞争对手动向、技术动态、产业链、政策法规、国际行情等信息实时提供给管理决策层，并通过持续的监测逐步实现竞争环境及对手预警的能力。网络会议是企业跨区域与国际化运行的重要辅助手段，是企业管理层交换决策意见、交流管理经验的有力工具，对于企业超越组织边界具有重要意义。在线学习是一种新型培训方式，它将培训课程的有关内容放置在网上，使学员可以在世界范围内浏览有关课程，并根据自己的基础和时间安排进行课程学习。开发不同形式的技术平台对于企业知识流动具有重要意义。
按内部运行存储方式可以分为数据库、专家库和知识库以及辅助的模型库、规则库、推理机等。数据库是企业存储各种生产数据的虚拟场所，企业的正常运营离不开各种数据的支持； 专家库是专家决策系统运行的内部支持基础，专家知识在此沉淀并形成企业组织知识，为企业决策提供指导； 知识库是企业组织知识库和个人知识库的总称，是管理各种知识、促进知识循环创新和新陈代谢的虚拟空间。数据库和专家库相互交互能为企业正确决策提供基础，而知识库则为决策的正确性与最优性提供保证。
各种技术平台的搭建是构建科学的技术平台的有效形式，通过不同技术平台的相互支持，实现各种不同的功能，全面支持知识营销活动。在科学的技术平台搭建过程中，需要注意不同技术平台的接口标准化问题。
2) 打造高素质营销队伍
营销队伍是市场营销过程的实现主体，是推送产品知识、宣传企业形象的直接责任人，同时还负责客户情报的收集工作。营销队伍的高素质是保证企业产品中的知识含量能被客户感知和接受的条件，是知识成功价值转换的基础。高素质营销队伍需要有良好的知识获取能力、知识整合能力、知识共享能力、知识创新能力、知识表达发布能力,通过各种能力的综合实现市场营销的全过程知识管理。
培育营销人员的知识获取能力是企业知识更新的源泉，是企业抵制知识老化和保持产品领先性的必备能力。营销人员需要能从客户的购买行为推测客户的需求变化，从竞争者的促销行为推测竞争者的战略调整，从联盟者的联合行动感知联盟动向，从宏观经济的脉动嗅出产品的发展潜力，从网络渠道的新闻报道与科技变革方向领悟产品创新导向。营销人员是产品开发人员的先锋。
培育营销人员的整合能力是企业知识去粗取精的关键，营销人员是企业与外界联系的窗口，营销人员从外界接触到的大量知识只有经过高效的整合才能为营销决策提供支持。高素质营销人员必须有辨别信息真伪，将不同知识加以精练合并的能力。
培育营销人员的知识共享能力是企业进行市场推广的最有力手段。在企业面临新的市场时，需要营销人员能互相共享交流经验与教训，在学习与共享中寻找恰当的市场推广路径。知识共享能力是企业迅速扩张、持续经营、国际化运作的基础，企业对营销人员知识共享能力的培训应该侧重于共享意识的灌输和共享技能的锻炼。
培育营销人员的知识创新能力是企业从内部提升知识含量的关键，也是企业保证产品服务知识特色的基础。无论是外部知识还是内部知识，都有老化的趋势，企业必须不断地进行知识创新才能维持知识的循环流动； 而且企业只有进行知识创新，才能创造出企业的特色文化，打造竞争对手无法模仿的品牌。企业对营销人员的知识创新能力的培育应注重创新激励与创新导向。
培育营销人员的知识表达发布能力是企业推销知识产品、转化知识价值的基础。营销人员的口才表达能力是与客户良好沟通的前提，客户在一定程度上是先通过营销人员的表述了解产品的，营销人员的表达技巧在很大程度上是影响新客户购买行为的关键因素。而知识发布能力是指营销人员要能准确发布产品知识、锻造企业形象，从而培育潜在客户。知识的表达与发布能力是营销人员的关键能力，是营销人员能力培训的重点所在。
3) 建设扁平化组织结构
扁平化组织是新世纪组织结构的演变趋势，是适应剧烈变化的市场竞争、增强反应能力、提高响应速度的有效途径。营销组织的扁平化设计包含两层含义： 一是组织层级的降低，这有利于组织知识的纵向传递与逆向反馈； 二是组织边界的扩张，这有利于组织知识的广泛获取与共享，是营销组织壮大的表现。
组织层级的演化与发展过程表现为分形特性，即组织层级在纵向设计上往往是自相似的，这样有利于组织的复制性管理模式和员工的组织适应性，同时在进一步扩张时也便于组织遗传与组织改造。因此，在组织结构扁平化的组织层级精炼过程中，也应该遵循分形规律，将相似的组织机构合并，逐渐融合相关的部门、人员与知识,使组织精简有序进行。组织层级的降低有利于组织内知识的传播、扩散，缩短知识循环路径与周期，提高知识价值增值效率。市场营销组织按不同的构成可能有不同的组合方式，如很多企业设有市场部、客服部、后勤部等，此时部门分割可能会出现行政垄断现象，不利于同一产品知识的对接与联通，因此，打乱原有部门设置，按产品或地域将市场营销组织重新设计，可能会减少组织层次，提升知识营销绩效。
组织边界的扩张是市场扩大的必然结果，当企业进行市场开拓时，必须进行营销人员的招聘、营销活动的地域拓展等活动，此时，营销组织就会出现边界拓展、空间放大现象。在市场营销组织边界拓展过程中，也遵循着分形复制的自相似规律，即新拓展的市场空间的营销活动与营销组织形式和原有市场总是相似的，这样有利于减少扩张冲突，降低市场开拓成本，避免风险。因此，在组织扁平化设计时，由于组织层级降低而导致的营销部门组织边界拓展也要遵循分形规律，如只能将空间上具有关联或相似的市场或部门进行合并重组，而不能任意组合。且新组建的市场营销组织也应该具有分形结构，以降低组织运行成本，减少组织间的交流隔阂。
4) 创建共享型组织机制
企业内部的知识学习与共享是企业知识管理的主要内容，通过知识的学习与共享能够高效率低成本地实现知识的扩散，使大部分营销人员掌握一些共性、必备的知识，且一般容易共享的知识都是常用、有效的知识，这部分知识的掌握能迅速提升营销人员的素质与技能。但知识的学习与共享并不是在组织内能自发形成的，知识的价值性与知识共享的利益关系导致个人知识利益与组织知识利益之间存在一定冲突，知识共享很难在组织内大规模自动发生,需要组织建立合理的激励机制和营造共享型文化才能使知识共享取得较好成效。
知识共享型激励机制主要解决的是组织内知识价值的分配问题。知识拥有者通过努力获得的知识使之在企业内部取得一定的个人竞争优势，这些优势能为其带来经济利益、荣誉、职位等。但如果知识拥有者将这些知识与别的员工共享，知识拥有者将不能构成知识垄断，甚至还可能培育出竞争对手。因此，知识共享需要首先估测知识的价值，在企业内部形成完善的知识利益分配机制，在利益刺激引导下激励知识员工进行知识共享。
共享型文化是在员工广泛知识共享时形成的一种氛围，而这种氛围又反过来进一步促进员工的知识共享活动。在知识共享型文化中，市场营销员工自觉自愿地共享一些经验，为其他员工提供知识方便，因此其也能很便捷地从其他员工处获取其所需要的知识。知识共享进入到一种高境界，此时知识的经济价值激励可以改为知识的互相交换激励，通过交换知识同时提高知识共享双方的知识积累。