房地产企业营销策略及特性

1. 房地产营销有哪几个主要策略

前期做好定位工作自，这个很重要 。
营销阶段，有价格策略、销控策略、推广策略、销售策略等。
每类策略根据项目的不同都有不同的采用方式。
例如推广策略，要看项目定位、区位配套、针对人群、市场环境等，做出符合市场和项目的策略。

2. 浅谈房地产营销策略

普通的房地产营销策略：
1、概念策划模式
2、卖点群策划模式
3、等值策划模式
但是这些策略都内能在房地容产项目上起到锦上添花的作用，如果线下的促销活动给力，往往能收到意想不到的效果。
比如某某地产，利用爆销模式，一周销售了200多个尾盘车位，还有某10年老小区，利用爆销模式，一个月销售了几十套尾盘车位。这些都是货真价实的真实案例。

3. 求房地产企业营销策略探讨论文

春晖家园商铺下半年营销策略

前 言
鉴于前期对春晖家园商铺市场情况的分析及商铺价格的建议，本案在此基础之上就春晖家园商铺下半年营销策略进行重点深入探讨。

一、市场简述
马鞍山整体商业环境概况——目前马鞍山的商业格局是“一个中心商圈，分散业态”，但随着城市规划的“东扩南进”战略实施，东部居住区的逐步成熟以及沃尔玛的进驻开业，未来城市东南区块将形成一个区级商业中心，而春晖家园正处于此区级商业中心的核心地带。
区域商业市场竞争形势概况——市场商业用房供大于求，竞争激烈；区域内楼盘入住率低，商业短期内回报率低，对消费者缺乏充分的购买吸引力；两层沿街门面是区域商业用房市场供应主流，同质化竞争激烈；120方以下的中小面积或是总价控制在50-60万以下的商铺最受市场欢迎，属市场相对快速去化房源。

小结：春晖家园商铺处于未来城市区级商业中心的核心地带，同时本案商铺的产品构成属于区域需求主流去化房源，因此在后期市场上，春晖家园商铺机遇与挑战并存，我们需要充分挖掘产品优势，对其进行“卖点深挖，渠道精耕，小投入大产出”。

二、项目SWOT分析

三、销售策略
1、竞争策略
针对区域之间的竞争——强调本案区域的未来发展前景，城东南区级商业中心的崛起，城市规划中未来城市新中心……都将提升区域商业的投资前景与发展潜力。
区域内的竞争——
竞争楼盘 区位竞争策略 产品竞争策略 品牌竞争策略
江南御花园 突出本案的地域的优势。比较靠近现在的商业中心。 凸显本案的户型面积优势。面积分割合理，户型较好 杭钢作为一家国企，有较长的开发经验和实力，在马鞍山品牌比较好，有很好的认知度
东南名苑 突出的交通便利性。出入方便，位于主干道的路口，道路比较好 突出本案的低总价优势。多种业态发展，总价较低。
金汇城市花园 突出本案的未来规划、前景。成熟的小区配套和未来区域发展 /
东湖碧水湾 更凸显本案的区位优势。更靠近主干道的出入口，小区的配套比较好 。 突出本案的户型多样性。户型大小分割合理，选择余地比较大。
格林春天 突出本案的周边配套优势。小区的规划人口多，社区配套比较齐全。 突出户型的高利用率。户型划分合理，充分考虑使用率，尽量减少柱网。

2、客群策略
首先我们需要明确我们的目标客群是谁？
现阶段本案的目标客群主要分两大类：一类是中小投资客
一类是社区型商业的自用客户。

那如何吸引这两类客群呢，向他们说什么、通过什么途径说呢？
针对中小投资客：
说什么——重点阐释商铺区域的未来前景概念，城市新中心，城东南未来区级商业中心；阐述项目周边配套概念，项目周边十几个高端新型小区逐步交付，将会引入约10万常驻人口，项目北侧的农贸市场以及高档商务会所、网络大学……将会吸引更多高端商务消费群体；产品自身的现房概念，即买即用，投资效益即时显现；产品以80方的小面积商铺为主，低总价投资风险小。
什么途径说——建议以项目品牌价值展示与小众活动为重点拓展渠道。

针对社区型商业的自用客户：
说什么——重点阐述商铺的社区人口辐射范围及周边学校等相关配套，将会为其带来多少人流量入住率；商铺的现房概念，即时可以投入使用；商铺的合理户型分割，空间利用率高……
什么途径说——自用客户多为小区内入住居民或是周边家装、建材等市场、小型连锁商家的业主，因此拓展渠道建议采用点对点DM投放及小众活动营销为主。

3、价格策略
原则:鉴于现在大市场环境是整体楼市正处于“冬天”，“活下去”是最终目标，同时区域市场同质化严重是本案面临的严峻挑战，因此此次商铺开盘定价原则“低价入市，快速去化回笼资金”。同时建议在开盘期间结合开盘优惠活动以期达到开盘热销的盛景。

4、推盘策略
原则：“充分准备、适时推盘”
鉴于现阶段市场整体大环境的不理想状态，对商铺开盘我们的原则是充分准备，在前期推广全面铺展的前提下，蓄客量达到开盘预推房源的3倍，通过产品说明会（详情见后面的推广执行方案）先在市场造成极大社会影响力同时达到晒选客户的目的。届时适时推盘，以期达到开盘快速去化的目的，而避免销售战线无止境拉长造成推广营销费用的脱离控制。

5、销售执行
建议“走出去”。
在销售执行方面，我们建议不能局限于销售部坐等客户上门，建议排查春晖家园周边家装、建材、小型连锁超市……市场，以及周边已交付楼盘，了解相关信息。客户锁定为现在以租为主的家装、软建材、餐饮……小业主，他们主力需求的面积在50-250方不等（我们产品面积段50-490方），他们对区域有强烈的认同感，同时对社区配套对小区周边环境有一定的要求。
备注：给予此类目标客群团购优惠措施。5人以上给予**折扣，10人以上给予**折扣，通过连带效应快速去化产品，同时能在片区上形成特色商业街形式，扩大市场辐射影响力。

四、推广策略
首先，我们对之前的商铺推广做一简单的推广诊断：
在此之前，本案商铺诉诸于市场的仅仅只是一块户外及一份DM。
渠道单一，卖点不够鲜明，并未在市场层面引起本案商铺的形象区隔，深度建立产品价值体系。
接下来，我们应该怎么做？
首先，对商铺进行卖点深入挖掘，即：卖点精准
其次，直击本案意向及潜在客户，即：渠道精耕

卖点精准

渠道精耕
线上、大众：
形象更新，slogan出街，立志区隔出市场。
主流媒体投放，进行商铺入市信息的告知及后续信息的跟进。
线下、小众：
找准本案目标客户群，进行直接打击。
针对中小投资客：
以小众活动为重点拓展渠道，突出项目现场价值展示。例如，举办“春晖家园商铺品鉴会”。
针对社区型商业的自用客户：
自用客户多为小区内入住居民或是周边家装、建材等市场、小型连锁商家的业主，建议排查后锁定，采用点对点DM直投，小众活动营销覆盖。

五、推广执行
1、推广节点与主要任务
年前剩下的三个月，将是商铺入市及销售的重要阶段，具体推广时间节点安排与主要工作，如下表：

阶段节点 日期节点 重要工作
市场预热及客户积累 11月中旬开始启动 通过户外、报广、软文、短信、DM、招商手册等多种方式，透露商铺信息，烘托市场氛围，全方位积累意向客户。
强力蓄客 视蓄客情况而定 商铺产品推荐会
商铺入市 视蓄客情况而定 通过之前各渠道对市场的加热，伺机推出，将入市信息全面铺开。
节日 1月1日（元旦）
1月27日（春节） 利用节日可安排商铺促销
同时在节日感谢报广上释放商铺销售捷报信息
年底大型答谢活动 1月 生活在春晖——暨迎春答谢酒会，其中可包含商铺销售答谢环节

2、媒体执行
（1）户外:

（2）报媒
形式 日期 媒体 规格 主题
硬广 11月11日 皖江晚报 半版 商铺形象
硬广 11月14日 皖江晚报 半版 商铺形象
硬广 11月18日 皖江晚报 半版 商铺形象+商铺推荐会预告信息
新闻稿 商铺推荐会后 皖江晚报 四分之一 商铺推荐会实记
硬广 11月底——12月不定 皖江晚报 整版 商铺开盘报广
新闻稿 开盘后 皖江晚报 四分之一 商铺开盘盛况
硬广 1月1日 皖江晚报 整版 以紫元企业恭贺新年为主题，同时传达商铺热销信息

（3）其他媒体：
网站广告：马鞍山信息港，商铺入市信息
短信：以手机短信的方式，向意向客户投放商铺入市的信息
DM单：商铺DM定点投放（点：春晖家园周边家装、建材、小型连锁超市……市场，以及周边已交付楼盘）
招商手册：作为售楼部及点对点小众物料同步使用

3、PR活动
紫元·春晖家园商铺产品推荐会
时间：具体时间根据蓄客情况而定
场地：马鞍山当地中高档酒店会议室或活动室
活动主题 : 创富在春晖——紫元·春晖家园大型商业街产品推荐会
目的：将本案商铺未来的价值告知客户，吸引购买
人员：邀请项目领导、紫元会重要联盟商家代表、商铺的意向客户、潜在消费群、媒体记者前来参加。人数100左右。
形式：以PPT的形式对商铺内容进行阐述。
流程：
时间 项目 内容 执行者
14：30
－
15：00
嘉宾入场 为嘉宾佩带胸花、引导嘉宾就座 礼仪小姐
发放宣传资料 员工
饮料餐点提供 酒店服务员
投影播放资料 音控
15：05
－
15：10 主持人开场白 说明活动主题，对嘉宾到来表示欢迎 主持人、音控
15：11
-
15：20 领导讲话 主持人邀请各领导上台就座并一一介绍 公司领导、嘉宾
15: 20
-
16: 30 以PPT讲解形式进行产品推介
1、介绍项目商街的概况，经济潜力。
2、以PPT的形式对春晖商街优势进行描述。
3、紫元老总发言，强调出商住联合，齐心建设大型和谐社区的理念。
4、紫元会联盟商家代表发言，谈论选择春晖作为联盟商家的优势。
5、主持人总结前边领导发言，对春晖商街未来做一个美好展望，结束本环节。 紫元领导、紫元会联盟商家代表、主持人
（注：根据现场实际情况，主持人穿插一些抽奖活动，调节气氛）
16：31
-
17：00 1、“春晖商祺”现场题字
2、香槟塔庆祝仪式
3、节目表演 1、项目领导进行“春晖商祺”现场题字。
2、项目领导、紫元会商界嘉宾开香槟一同庆祝合影。
3、小提琴师舞台下伴奏，现场活动的高潮部分。 各领导、嘉宾主持人、小提琴师
17：05 招商推荐会结束 音乐中主持人宣布活动结束，条件允许可邀请嘉宾及客户一同进餐。 主持人
（备注：活动可根据实际情况自行调整。）

前期准备工作：
确定活动地点、项目公司领导、紫元会联盟商家代表等嘉宾名单
活动宣传品（DM、招商手册、横幅、背景板等）
活动现场布置
报媒宣传、预告

活动后续：媒体跟踪报道
备注：详细活动方案届时另附。

4. 房地产销售策略有哪些

主要有以下策略特点：
品牌领导形象震撼——确立市场地位，引起市场关注，锁定目标消费群；内
把握时机高昂入市容——抓住有利时机，高姿态低价格进入市场，迅速掌握市场主动权；
分期分批卖点不断——分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果；
进度跟进高潮迭起——紧跟工程进度（奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等）制造阶段性销售高潮，实现阶段性销售目标；
以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销；
物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。

5. 房地产营销的特征

（1）房地产市场营销是市场营销分支
房地产市场营销与一般市场营销一样，是个人和集体通过创造，与其他的个人或集体交换产品和价值，获取所需物品的社会过程。房地产市场营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，房地产企业通过有效的提供住宅、写字楼、商业用房以及厂房、仓库等房地产商品和与此相关的服务来满足消费者的生产或生活、物质或精神的各种需求，从而获取利润的商务活动。
因此，市场营销的一般原理及其策略能在房地产领域得到很好的应用。同时，房地产市场营销又区别于一般市场营销而成为市场营销的一个分支，这是由于房地产商品具有其独特经济特征及运行规律所决定的。
（2）房地产市场营销和法律制度密切联系
房地产商品的产权观念特别重要。房地产商品使用周期长，同一商品在其生命期内，产权可能多次转移，房地产市场营销中存在增量房与存量房产同时在市场上流通的情况。在法律上房地产的使用权和所有权可以分离，所有权者可将使用权以出租的形式出让给第三者使用，因此，房地产市场营销在流通形式中除可买卖外，租赁也是常见的形式。此外，房地产经济活动中房地产商品的使用权和所有权还可用于抵押、典当、信托等，在房地产权属登记、转移等方而，都需要法律提供保障，所以房地产市场营销与法律制度有密切的联系。

6. 房地产营销策略都从哪几个方面着手

1、销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制。

2、广告策略 ：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群 项目诉求重点，各类广告创意。（报纸，户外，电播等）

3、媒体投放策略 ：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期。

4、公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行。

前期做网络营销，打名气，开盘前蓄水时候电视、电台、发信息等，开盘后发DM单、巡展等。

(6)房地产企业营销策略及特性扩展阅读：

世界房地产营销策划分3个阶段。

1、单项策划阶段

此阶段房地产策划的主要特点是运用各种单项技术手段进行策划，并在某种技术手段深入拓展，规范操作，取得了良好的效果。诸如把“架空层”作为新颖特色，让每户分享绿地的绿化理念，建筑群体变化丰富的空间设计，人车分流动静兼顾的功能分区，等等。

2、综合策划阶段

此阶段房地产策划的主要特点是各项目根据自己的情况，以主题策划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段，使销售达到理想的效果。

此阶段产生的主要策划理论有“策划基本理论”和“全程策划理论”。“策划基本理论”的内容主要包括：策划的“四个”理论基础、策划的“生产力”本质、策划的“辩证”作用、策划的“三因”与“三性”原则、策划成功的“四出”目标和标准、策划的“十大”流程、以及策划人的思维特征和素质等。

3、复合策划阶段

这阶段房地产策划的主要特点是狭义地产与泛地产相复合，即房地产策划除了在房地产领域运用各种技术手段外，还可以运用房地产领域以外的其它手段。

7. 房地产市场营销的特征

（1）房地产市场营销是市场营销分支
房地产市场营销与一般市场营销一样，是个人和集体通过创造，与其他的个人或集体交换产品和价值，获取所需物品的社会过程。房地产市场营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，房地产企业通过有效的提供住宅、写字楼、商业用房以及厂房、仓库等房地产商品和与此相关的服务来满足消费者的生产或生活、物质或精神的各种需求，从而获取利润的商务活动。
因此，市场营销的一般原理及其策略能在房地产领域得到很好的应用。同时，房地产市场营销又区别于一般市场营销而成为市场营销的一个分支，这是由于房地产商品具有其独特经济特征及运行规律所决定的。
（2）房地产市场营销和法律制度密切联系
房地产商品的产权观念特别重要。房地产商品使用周期民，同一商品在其生命期内，产权可能多次转移，房地产市场营销中存在增量房与存量房产同时在市场上流通的情况。在法律上房地产的使用权和所有权可以分离，所有权者可将使用权以出租的形式出让给第三者使用，因此，房地产市场营销在流通形式中除可买卖外，租赁也是常见的形式。此外，房地产经济活动中房地产商品的使用权和所有权还可用于抵押、典当、信托等，在房地产权属登记、转移等方而，都需要法律提供保障，所以房地产市场营销与法律制度有密切的联系。