❶ 房地产营销管理论文
确定定价目标进行成本核算调查市场状况
综合分析影响定价因素选择定价策略和方法确定产品市场价格实施在房地产企业经营目标的基础上确定企业定价目标，这是定价工作的起点对房地产企业开发经营的产品成本费用进行核算了解市场需求状况和竞争者状况、发展趋势及其价格策略结合企业产品特点，综合分析影响定价的因素，进而研究价格实现的可行性依据内外条件和成本核算，选择定价策略和方法根据定价策略和方法以及价格最优原则确定本企业产品市场价格在销售中实施所定价格，并把信息及时反馈到以上阶段，进行价格调整
[④]项目定价的方法定价方法是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个及本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格是主要考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。
产品成本规定了价格的最低基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参考的参照系。
在实际定价过程中，企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常由成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和克比楼盘量化定价法三类。
1、成本导向定价
成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要是由成本加成定价法、目标利率定价法和售价加成定价法三种方法构成。
2、成本加成定价法
这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定的比例的于利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上讲这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。
它的计算公式为：单位产品的价格=单位产品成本*（1+加成率）其中，加成率为预期利润占产品成本的百分比3、目标收益定价法这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算的方法。
其计算步骤如下：
（1）确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同方式。
（2）确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多样性，目标利润的计算也不同，其计算公式为：目标利润=总投资额*目标投资利润率目标利润=总成本*目标成本利润率目标利润=销售收入*目标销售利润率目标利润=资金平均占用率*目标资金利润率
（3）计算售价。售价=（总成本+目标利润）/预计销售量目标收益率评定法的优点是可以保证企业既定目标利润的实现。这种方法一般是用于在市场上具有一定影响力的企业、市场占有率较高或具有垄断性质的企业。
4、售价加成定价法这是一种以产品的最后售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。其计算公式为：单位产品售价=单位产品成本/（1-加成率）这种定价方法的优点是对于销售者来说，容易计算出商品销售的毛利率；而对于消费者来说，在售价相同的情况下，用这种方法计算出来的加成率较低，更容易接受。
以上几种成本定价方法的共同点是：均以产品成本为制定价格的基础，在成本的基础上加一定的利润来定价。所不同的它们对利润的确定方法略有差异。虽然较容易计算，但它们存在共同的缺点，即没有考虑市场需求和市场竞争情况
七、房地产销售渠道策略
房地产营销渠道是指房地产产品从生产者流向最终消费者所经过路线和所经营销单位结构形式的总和。主要有以下几种形式：
1）直接销售房地产的直接销售是指从房地产开发商直接销售给最终消费者。
2）间接渠道销售房地产企业利用中间商将产品供应给消费者，中间商介入交换活动，并专门承担商品流通职能。
销售渠道选择的原则：
1、效益原则
在确定销售渠道的时候首先要考虑效益。也就是说，能做到以最少的投入达到最大的效益。但是，也并不是可以会略掉其他因素，如一个企业要想要综合发展或强调发展它的营销部门的时候，可能在它的各种费用并不是最低的，但是为了培养一批营销人才为己所用就会对效益原则的权重放低。这时效益原则并不是企业考虑的首要因素，而发展战略成了企业首要的任务。
2、协同原则
精诚合作才能把工作做得更好，因为并不是每一个人都能做好每一项工作。在选择销售渠道的时候，我们一定要选择能够相互信任的。现代社会分工更细，不同的人掌握了不同的专业技能，要寻找那些能够跟自身团队进行良好沟通的专业公司对于任务的顺利实现及业务的发展都大有裨益。
3、可控制原则
在房地产销售当中，房地产开发商应当能够掌握主动权，当在发生紧急情况的时候才能够留有余地。可控制权应该适当应有，不然会破坏双方的合作程度以及产生信任危机以后将难以弥合。可控制原则是建立在相互信任的基础上的，不然将不能选择到合适的合作公司。
4、风险原则
房地产具有高风险高回报的特性。房地产的生产投入是相当高的，虽然国内建筑公司带资建设，但是，项目土地的取得、原住居民的动迁、拆迁费用、项目设计费、管理费用等都是房地产开发的成本，但是如果在开发的某一环节出现纰漏就会使项目处在很被动的地位。
5、素质原则
在选择中间商的时候我们通常要考虑中间商的素质，素质高的中间商能提供更加专业化的策划方案，使得销售的速度更快，企业的最终利益更大。
通常考虑中间商的素质有以下几方面：
1.实力素质,主要是考察中间商的资金及专业人员的数量和实力同时还将考虑到中间商人员的流动程度。
2.管理素质，主要是考察中间商的管理水平，及使用的管理方法。
3.信誉素质，主要是考察中间商所代理过的案例中有没有出现违约的情况。
4.经验素质，主要是考察中间商的专业人员的素质。
八、房地产促销策略
在市场竞争激励的条件下，房地产企业为取得营销活动的成功，不仅要以适当的价格通过适当的渠道向市场提供适销的房地产产品，而且需要采取适当的方式促进产品的销售。因此，促进销售也是营销人员将本企业及产品的信息通过各种方式传递给消费者和用户，促进其了解、信赖并购买本企业的产品，已达到扩大销售的目的。
促销的实质是房地产营销人员与消费者之间的沟通。长期以来，我国房地产行业呈现出典型的买方市场形势，房地产企业无需担心销售问题。因此，对于促销这一工作，无论是在思想认识上、促销人员力量配套上以及建立和健全各种机制上，都十分欠缺。
促销一般可以起到三方面的作用：
1、传递消息、沟通情报在进行促销的时候很多采用了降低售价或者提供其他更多的优惠措施以吸引消费者，引起人们的注意，这样人们会自觉不自觉地向他们的亲友传递这样的一些消息，从而达到加大宣传的目的。通过促销，能吸引更多的消费者到达楼盘所在地进行实地参观考察，这样，销售工作达到双向沟通。
2、突出产品特点，树立企业形象进行促销的商品通常在楼盘中是比较优秀的或者是比较有特点的，而我们在进行促销的时候将会着重宣传这样一种特点，这样的话就能够在消费者的心目中加深印象。
3、诱导需求、扩大销售企业进行促销就是拿出一些优惠条件，刺激那些想买又不想买的消费者，促使他们下定决心购买。通常进行促销不能单纯的采用一种方法，在很多企业中会使用几种促销方式同时进行或者组合进行实用。往往企业会根据企业自身的情况进行一些创新。
❷ 房地产营销策略研究参考文献，需要是最近几年的。。。
[1]王艳梅;宏观调控背景下房地产企业营销策略创新[J].商业时代,2010,No.497(22):121-122.
摘要：面对各地持续上升的房价和舆论的压力,中央近期连打房地产市场调控"组合拳"开始了新一轮楼市调控。对于房地产开发企业来讲,目前的宏观调控形势和市场竞争环境已经相当严峻,房地产企业要想抓住机遇,迎接挑战,必须树立现代的营销观念,创新房地产营销策略,使企业在激烈的市场竞争中立足。
[2]赵瑾;浅析我国中小房地产企业品牌价格评价及品牌营销策略[J].中国外资,2011,No.254(23):60+62.
摘要：近20年以来,我国房地产开发企业多是采用粗放型的发展方式,特别是一些中小房地产企业,更是只重视短期利益,品牌意识淡薄。而2010年以来,国家政策面不断加大房地产市场的调控力度,房地产开发企业纷纷进入了"冬季",如何在政策面趋紧的背景下,中小房地产企业如何实现快速可持续的发展,这将是我国中小房地产商未来几年需要面对的问题。本文对我国中小房地产企业的品牌价格评价及相关营销策略进行深入研究,希望本文的研究可以为我国房地市场健康、快速的发展做出贡献。
[3]戴春山;基于顾客满意的房地产体验营销策略探讨[J].商业时代,2011,No.545(34):35-36.
摘要：顾客满意是顾客在消费后感受到满足的一种心理体验。房地产的体验营销是将消费者购房的全过程体验作为整体,站在消费者的感官、情感、思考、行动和关联等角度,重新设计房地产项目,为消费者创造值得回忆和持续愉悦的丰富体验,从而促进项目的销售。为此,房地产商要对房地产体验营销策略进行精心策划,为客户创造全方位的体验。通过房地产体验营销来打动购房者,引起情感上的共鸣,提高消费者的满意度,从而达到迅速销售的目的。
[4]孟德胜;浅谈房地产营销策略及创新[J].内蒙古科技与经济,2011,No.247(21):30-31.
摘要：对房地产营销策略、销售方式、存在的问题及营销策略的创新等进行了阐述,并提出了具体营销策略,即:在整个销售过程中贯穿以人为本的原则,让房地产的开发销售真正建立在市场的需求、消费者的需求之上,只有这样,才能创出品牌,在竞争中立于不败之地。
[5]徐瑞琳;我国房地产营销策略分析[J].企业导报,2011,No.202(18):108-109.
摘要：随着我国房地产业不断高速发展,我国房地产市场已出现由卖方市场向买方市场过度的趋势。面对市场变化,如何迎合消费者的口味,吸引更多消费者成为各房地产企业在激烈的市场竞争中亟需解决的问题。因此,房地产商不得不研究市场规律,重视营销问题,把营销管理上升到企业发展的战略高度,以满足消费者需求为目的制定营销策略。
[6]李德云;房地产六大营销策略探讨[J].现代营销(学苑版),2011,No.83(11):75.
摘要：市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。在新形势下,随着市场的成熟,制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题,我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战,房地产营销策略的发展说明,为了赢得市场竞争,需要进行营销策略的创新。
[7]田硕;杨舜宇;刘鹏;女性消费心理与房地产营销策略研究[J].中国商贸,2010,No.487(26):23-24.
摘要：在我国,女性消费心理随着社会的发展而发生了重大变化,呈现了新的特征。同时,女性消费者已经成为市场中的主角,在购买活动中起着特殊作用。她们不仅掌管了城市家庭日常支出的话语权,甚至超越男性成为房屋、汽车等家庭大额消费支出的主导者。因此,研究女性消费心理特征对于房地产企业有着重大意义。本文就女性消费心理与房地产营销策略谈谈自己的看法。
[8]戴庆春;卢毅;基于顾客价值的房地产营销策略研究[J].重庆科技学院学报(社会科学版),2010,No.138(23):101-103.
摘要：根据菲利普·科特勒的顾客让渡价值理论,结合我国房地产产品的特点,分析了房地产顾客价值的构成。认为在市场竞争日趋激烈的形势下,房地产企业需要努力提升"顾客让渡价值"。就企业如何实现"顾客让渡价值"最大化提出了建议。
[9]崔银香;关于我国当前房地产企业市场营销策略的讨论[J].经营管理者,2010,(23):132.
摘要：本文分析了当前我国房地产企业在市场营销中存在的问题,总结了新形势下房地产市场营销所面对的市场环境特征,并据此提出了房地产企业加强市场营销的对策措施。
[10]于晓菲;刘章美;“后危机时代”房地产新政对消费者行为的影响分析——兼论房地产企业营销策略调整[J].特区经济,2011,No.265(02):292-293.
摘要：2009年第四季度,中国经济企稳回升,步入"后危机时代"。房地产行业在我国经济回暖过程中功不可没。但投机需求抬头引致过高房价引发了去年4月份房地产新政的出台。本文旨在立足新形势,通过对消费者构成变化及其行为特点的透彻分析,提出新形势下房地产企业的营销策略调整方向,为房地产企业持续发展提供动力。
[11]王瑞玲;宋春叶;房地产项目营销策略研究——以重庆某房地产项目为例[J].重庆科技学院学报(社会科学版),2011,No.140(01):95-97.
摘要：房地产营销策划对房地产项目的销售起导向作用,要结合所在楼盘,进行市场分析,制定营销策略来扩大房地产的有效市场,保证销售目标的实现。房地产营销策略涉及多个方面,以重庆某房地产项目为例,研究了具体的营销推广策略。
[12]蒋栩涛;二、三线城市房地产营销策略研究[J].现代经济信息,2011,No.312(02):87.
摘要：二、三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一线城市有着本质的区别,其营销策略、推广方式等自然也大相径庭。根据本人多年的市场运作经验,以及在众多城市的实战体会,现就二、三线城市房地产营销策略浅谈一些个人体会。
[13]胡树红;浅谈房地产营销策略及创新[J].上海房地,2011,No.289(02):49-50.
摘要：<正>楼市新政的影响已经逐渐显现出来。纵观近期楼市,部分开发商适当调整了开盘价格,有的采用了打折促销的方式来吸引购房者。房地产企业要想抓住机遇,必须树立现代的营销观念,掌握现代的营销技术,营销策略创新势在必行。
[14]元云丽;李公正;浅谈老年房地产项目的营销策略[J].经营管理者,2011,(03):65-66.
摘要：面对我国进入老龄化社会,老年人生活问题已越来越被社会所关注,国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发。十七大《报告》在"加快推进以改善民生为重点的社会建设"中强调要"加强老龄工作"。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式,解决在创新养老模式中所遇到的各种问题,为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。日前国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人,尤其是老年人养老与生活方面,并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。本文有针对性地对老年地产开发中的营销问题进行了研究。
[15]李玉良;对不同特征房地产的营销策略分析[J].中国市场,2011,No.621(10):87-88.
摘要：每个房地产都有其自身的特征,不同区位、不同建筑特色的房地产价位也不尽相同。房地产企业在投资选址、开发以及营销阶段需要考虑房地产特征的影响。本文从影响房地产价格的因素着手,提出借势营销的策略;具有不同特征的房地产可以结合自身特有的优势,采用对比宣传等手段,进行相关房地产营销。
[16]孙唯淞;万科房地产多品牌营销策略研究[J].经营管理者,2011,(05):195.
摘要：<正>一、万科多品牌营销策略作为中国房地产业的领导者,万科早在2001年就开始和国际著名的4A级广告公司Greyworldwide(精信广告)合作,制定万科的品牌战
[17]隋平;房地产市场营销策略研究[J].经营管理者,2011,(05):196.
摘要：<正>伴随着全球性金融危机的爆发,对房地产业发展较快较早的城市来说,影响较大。很多中小型的建筑企业都因为企业资金实力差,技术水平低等原因受金融危机的影响较大,纷纷倒闭。房地产业已经成为
[18]韩结;浅析国家宏观调控下房地产市场营销策略[J].现代经济信息,2011,No.314(04):12+14.
摘要：我国的房地产市场经过了20多年的发展,已成为我国经济的支柱产业。但是鉴于目前我国房地产市场中的诸多过热现象,国家采取了相应的宏观调控办法,通过政策手段,控制了房地产项目运作中最基本的土地和资金,并通过房产税收等形式,抑制了房地产市场中的投机需求。本文主要分析了国家宏观调控下房地产营销的新形势和房地产营销面临的问题,并浅述了对如何完善营销策略的几点认识。
[19]杨晓梅;浅议如何制定房地产市场营销策略[J].现代经济信息,2011,No.316(06):100.
摘要：市场营销是房地产企业经营和运作的生命线。因此为了保障企业健康发展,就要制定科学、合理的营销策略。
[20]刘飞;朱泽宇;浅析海南旅游房地产营销策略[J].China's Foreign Trade,2011,No.499(06):94.
摘要：海南旅游房地产近年来快速发展,在扩大内需、促进就业和拉动经济发展等诸多方面都起了重要作用。这是由于海南特殊的资源环境、市场价格、和旅游市场发达等诸多优势使然。但是海南经济相对落后、基础设施不足和专业人才缺乏等劣势问题,也在制约可持续发展。海南要健康稳定发展旅游房地产业,就要扬长避短,注意筹划规划,加快人才队伍建设,健全法律约束机制,加速基础配套设施建设,积极创新,提高核心竞争力。
[21]丁纪平;房地产项目的市场定位和营销策略研究[J].中小企业管理与科技(上旬刊),2011,No.286(05):62.
摘要：在市场竞争日趋激烈的今天,成功的关键在于企业的产品市场定位是否准确,营销策略是否实用有效。作为房地产开发企业,项目的市场定位和营销策略,简单地说即开发商想生产什么样的产品?卖给谁?怎样尽快卖出等。本文就房地产项目市场定位的内容、基本原则、存在问题及原因等方面探讨了对房地产项目定位和市场营销策略的问题。
[22]李耀炜;张利霞;房地产中介网络服务营销策略[J].合作经济与科技,2011,No.419(12):76-77.
摘要：改革开放以来,中国整体社会经济的发展有了巨大变化,房地产也随之在调整。作为一个新兴产业,房地产中介在国民经济中的作用越来越突出。本文就是从房地产中介、竞争状况等几个方面进行分析,对企业内部管理、房地产市场营销提出自己的看法,可以有效地帮助房地产中介网络发展,从而带动经济的发展。
[23]朱益新;浅析无锡金科房地产品牌营销策略[J].市场论坛,2011,No.85(04):66-67.
摘要：品牌作为企业的一种无形资产,不仅成为企业竞争的核心内容和手段,而且也成为赢得顾客忠诚以及企业求得长期生存与发展的关键。文章通过对无锡金科房地产公司的品牌营销实施进行分析,提出了对其品牌营销的一些改进建议。
[24]王惠;试论宏观调控背景下房地产企业营销策略[J].经济师,2011,No.265(03):276+279.
摘要：面对各地持续上升的房价和舆论的压力,中央近期连打房地产市场调控"组合拳",开始了新一轮楼市调控。对于房地产开发企业来讲,目前的宏观调控形势和市场竞争环境已经相当严峻,房地产企业要想抓住机遇,迎接挑战,必须树立现代的营销观念,创新房地产营销策略,使企业在激烈的市场竞争中立足。
[25]曾春水;提升房地产企业核心竞争力的4V营销策略构建[J].企业经济,2011,v.30;No.368(04):159-161.
摘要：在楼市调控愈来愈严厉、行业竞争愈来愈激烈的市场背景下,房地产企业能否在竞争中占有一席之地,关键看其是否具有核心竞争能力。本文基于房地产企业核心竞争力的提升,从四个方面简述了4V营销策略的构建:一是实施差异化的营销;二是强化产品功能的弹性;三是增加产品的附加价值;四是促使顾客与企业产生共鸣。
[26]袁珂;房地产广告的营销策略[J].新闻爱好者,2011,No.381(09):74-75.
摘要：随着开发商到处跑马圈地,无论是消费者的自住还是投资,巨大的市场需求让房地产在近几年飞速发展。房地产广告在此扮演了举足轻重的角色,在房地产开发的各个阶段,广告的身影无处不在,市中心、广场、公交车、报纸、电视、广播、网络等,凡是有人群的地方,皆活跃着房地产广告。房地产行业也尤其重视广告营销策略,在整个房地产开发预算中,广告营销预算必须占有一定的份额。同样在预售期、开盘期、持续销售期、尾盘期,开发商不断调整自身的广告策略,在保证良性运作的前提下,最大化地促进销售。
[27]袁珂;房地产营销策略研究[J].新闻爱好者,2011,No.383(11):115-116.
摘要：<正>近十年来,房地产经济经历了长足的发展。从20世纪80年代的筒子楼到现代的薄板建筑、花园洋房、SOHO建筑、LOFT建筑等形式,再到绿色、科技、环保、低密度的别墅院落,无论是户型设计还是营销手段,都在不断创新。目前的房地产市场,为了取得更大的经济效益,营销策略不断变化翻
[28]何佩;房地产市场营销策略及其应用[J].经营管理者,2011,(10):161.
摘要：从当前我国房地产市场营销的现状出发,可以发掘出存在的主要问题,通过分析房地产市场营销策略的主要内容和作用,并且研究了房地产市场营销策略的创新发展,可以更好地指导房地产市场营销。
[29]严琳;基于消费者购房心理的房地产体验营销策略研究[J].商业时代,2011,No.524(13):30-32.
摘要：我国房地产行业已经进入到以消费者为主的理性消费时代,传统的战略优势已不能适应变化的竞争环境和顾客需求。地产商必须引入能够提升产品附加价值、满足顾客精神需求的新型营销模式——体验营销。本文以消费者购房时呈现的心理特点为基础,对房地产行业实施体验营销策略进行了探讨,按照体验营销的"5Es"组合策略,地产商在实施体验营销策略时要做好五个环节,希望能为房地产营销提供借鉴。
[30]徐丽蓉;新形势下房地产营销策略研究[J].湖南社会科学,2011,No.145(03):129-131.
摘要：我国房地产营销中存在着市场定位不合理、营销方式过度依赖传统广告、缺少品牌意识和乱打概念牌等问题。因此,新形势下,必须准确定位市场、实施多种营销手段提升广告品质、实施品牌营销、充实文化营销内涵,从而推动房地产业健康、稳定发展。
[31]杨光宇;浅析房地产营销策略——以中山市房地产市场为例[J].成功(教育),2011,No.169(09):288-289.
摘要：<正>一、引言房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实,使
[32]倪维栋;我国房地产市场营销策略走向的初探[J].现代商业,2011,No.250(21):60.
摘要：目前,伴随着房地产的理性化发展、房地产市场的激烈化竞争,以及土地资源稀缺、住房需求下降、房产价格持续上涨、住宅空置率升高等新形势。如何创新房地产营销策略,才能保证出奇制胜,脱颖而出,提升顾客满意度,在准确定位的基础上进行差异化战略,实施全面质量营销模式势在必行。
[33]吕顺来;新疆房地产企业营销策略研究[J].现代商业,2011,No.253(24):54+53.
摘要：与其他商品销售不同,房地产企业营销是一项复杂且系统的工程,关系到房地产企业的健康发展。本文首先介绍了房地产几大典型营销策略;其次归纳了当前新疆房地产企业营销中存在的问题;最后提出相应的解决对策。
[34]张程;浅议房地产体验营销策略[J].科技风,2010,No.162(24):98+102.
摘要：随着我国房地产市场进入以消费者为主体的理性消费时代,房地产营销的重心逐渐由"以产品为中心"向"以消费者为中心"转移。于是,领悟顾客感性行为,增强顾客感官体验,提升产品附加价值,满足顾客精神需求的营销模式体验式营销开始在房地产营销中得到应用。本文从体验营销的涵义入手,分析了体验营销对房地产消费行为的主要作用,并探讨几种实用有效的房地产体验营销策略。
[35]范陈琦;新时期房地产企业营销策略研究[J].China's Foreign Trade,2011,No.511(18):128.
摘要：随着我国房地产政策法规的逐步完善,和一系列房价限价政策的出台,房地产企业面临银根收紧,投资性购房者减少,住宅空置率不断升高和一线城市房价下行的多重压力。因此房地产企业把握住营销策略发展趋势,适时调整其营销策略势在必行。
[36]邓静;社会系统论与房地产营销策略初探[J].社科与经济信息,2002,No.355(10):97-99.
摘要：<正> 社会系统论在营销学中已经得到了比较广泛的运用,然而,近年来,真正从系统论角度来考察并研究房地产营销策略的文章并不多见。笔者认为,房地产营销涉及许多方面的问题,通过社会系统论对营销策略加以仔细思考和分析,有助于我们从宏观和微观两个方面把握消费者的心理,推动整个房地产营销事业的发展。
[37]张闻;基于可持续发展背景的长沙市房地产绿色营销策略探析[J].商业文化(上半月),2011,No.192(11):228-229.
摘要：进入21世纪以来,随着我国住房制度改革的不断深化以及房地产业的迅猛发展,长沙房地产业经历了一个从无到有、不断壮大的发展历程。与此同时,可持续发展理念和绿色消费观念正作为一种新型发展观念和新型消费观念席卷全球,在这种背景下,长沙房地产企业要想在现有的基础上求的更好的健康持续发展,就必须学会与时俱进实行绿色营销战略,走可持续发展之路,这不仅对全社会的可持续发展具有重要意义,更对长沙市房地产企业自身的健康长远发展具有现实意义。本文中笔者针对当前长沙市房地产企业的发展现状,就长沙市房地产企业绿色营销中存在问题进行研究,并就此提出一些长沙市房地产基于可持续发展的绿色营销策略,旨在为长沙市房地产企业的发展出谋献策。
[38]李庚;宏观调控下中小城市房地产的营销策略[J].经济导刊,2011,No.156(07):56-57.
摘要：<正>近年来,由于中央出台限购令等楼市调控政策,而且调控力度不断加大,使房地产市场的投机性需求得到有效抑制。房价上涨的势头受到进一步抑制。尽管如此,有关专业人士仍然认为中央还会加强房地产调控力度,同时房地产政策变化也难以估计。针对目前形势,房地产商应当采取怎么样的营销策略,方能出奇制胜、占领市场呢?市场竞争的加剧,如果房产商单纯依靠广告、促销等手段推销楼盘,已不再适应当前市场的发展,而品牌、文化、诚信、环保营销等逐渐成为决定项目成败关键因素。
[39]唐吉雄;小城市房地产营销策略探讨[J].消费导刊,2010,(02):4.
摘要：通过对小城市房地产市场进行分析,探讨小城市房地产营销策略可采取的措施。
[40]陈姿翰;绿色元素在房地产企业营销策略中应用[J].现代营销(学苑版),2010,No.63(03):88-89.
摘要：企业开展绿色营销是社会和企业的双赢之举,有利于可持续发展战略的实现。笔者从开发绿色住宅、选择绿色渠道、开展绿色促销三方面探讨了绿色元素在房地产企业营销策略中应用。
[41]胡娟;我国房地产品牌营销策略[J].企业导报,2010,No.165(03):141-142.
摘要：面对日益激烈的市场竞争,房地产业已进入了品牌竞争时代。对房地产业发展状况作基本回顾后,研究并提出了新的市场环境下房地产的品牌营销策略,以期对房地产业在长远的发展中有所裨益。
[42]李燕;房地产产品差异化的营销策略分析[J].现代经济信息,2010,No.292(06):71+73.
摘要：竞争是市场经济的基本特征之一,有竞争就有竞争的策略。对房地产而言,行业竞争的主要表现之一,就是房地产销售的竞争,就是营销策略的竞争。在技术水平相当的情况下,销售策略的优劣就决定了房地产商竞争地位的优劣,因此科学合理的营销策略,是房地产开发商所必须取得竞争优势的基本要素之一。本文将对房地产的营销策略进行分析。
[43]代韵竹;试论新时期房地产市场营销策略[J].现代经济信息,2010,No.290(04):32.
摘要：目前,房地产企业面临土地资源稀缺、住房需求下降、房产价格持续上涨、住宅空置率升高的新形势。因此,创新房地产营销策略,提升顾客满意度,在准确定位的基础上进行差异化战略,实施全面质量营销模式势在必行。本文就如何在新时期进行房地产营销进行分析,提出了一些自己的观点。
[44]杨宇;张二毛;李丙涛;金融危机背景下我国房地产企业的营销策略研究[J].广西大学学报(哲学社会科学版),2010,v.32(S1):247-248.
摘要：金融危机爆发后,我国房地产市场一路走低,陷入低迷。2009年上半年,我国楼市又出现逆势上扬,房地产市场前景依旧未明。本文在分析金融危机背景下我国房地产企业现状和其营销面临的新形势的基础上,提出金融危机背景下我国房地产企业的营销策略。包括精确定位、采取合理的价格策略、寻求共赢的营销同盟,建立创新的商业模式、诚信第一,质量是保证,树立品牌、及绿色营销是归途。
[45]黄卉;房地产营销策略探讨[J].新闻天地(下半月刊),2010,No.72(05):62-63.
摘要：房地产开发项目营销策划的实施,是企业发展的关键,关系到房地产企业在激烈竞争的房地产市场上能否立足和市场营销的成败。本文主要探讨了房地产营销策略,并提出了房地产营销的对策及建议。
[46]滕进;中国房地产企业的市场营销战略研究[J].China's Foreign Trade,2010,No.481(12):31.
摘要：本文简单分析了中国房地产市场的发展过程,指出了当前房地产市场存在的问题以及市场营销对房地产企业的重要性,并对不同的营销手段进行了简单阐述。只有不断加强企业的市场营销,才能在未来市场得到充分发展。
[47]韩剑;浅析如何完善房地产营销策略[J].经营管理者,2010,(11):153.
摘要：随着中国经济市场化不断深入发展,房地产市场也经历了从小到大的发展历程。我国房地产市场营销起步较晚,再加上市场化进程不完善,房地产营销方面还存在着很多问题,本文就此做一分析。
[48]熊红胜;浅议房地产市场营销策略[J].湖北广播电视大学学报,2010,v.30;No.216(07):88-89.
摘要：随着经济的发展和改革开放的深化,房地产业已经成为我国国民经济的重要行业,房地产市场已成为社会主义市场体系的重要组成部分,关于房地产的研究已成为应用经济研究的一个重要分支,在研究需求与供给的前提下,销售的情况直接关系着房地产市场的好与坏,因此房地产的销售策略有着举足轻重的位置。
[49]张超;经济危机下的房地产营销策略探讨[J].现代经济信息,2010,No.298(12):66+68.
摘要：伴随着房地产的理性化发展以及房地产市场的激烈化竞争,房地产营销策略要出奇制胜,才能脱颖而出。而在以房产泡沫为罪魁祸首的经济危机下,房地产营销策略更是个值得探讨的话题。本文就经济危机下的房地产营销策略进行了客观的分析与探索性的研究。
[50]邓雨男;浅析房地产市场营销策略[J].经济师,2010,No.257(07):221-222.
摘要：文章总结了房地产市场细分的作用及依据,准确的房地产市场细分对于一次成功的开发至关重要。
❸ 房地产住宅项目营销战略研究论文三
房地产住宅项目营销战略研究论文二
房地产住宅项目营销战略研究论文
房地产住宅项目营销战略研究论文三
第二节 营销风险
房地产不仅仅是一个高收益的行业，也是一个高风险的行业，特别由于房地产项目投资价值大，周期长，实物形态是不动产以及市场竞争不充分、滚动开发的特征，控制风险就是项目总体营销战略中的一个重要部分。
1、营销风险内容
房地产投资中所存在的风险主要包括政治风险、经济风险，另外还包括一种其他投资方式所没有的或然损失风险。其中，政治风险包括时事风险及政策风险，时事风险主要是指国际、国内的社会形势、政治时局等因素引起的风险；而政策风险包括产权风险、法规风险、税收政策风险等。经济风险则包括了市场风险、财务风险、利率风险、购买力风险、流动性风险等（详见下表）。
房地产市场的风险程度分析表
市场风险 房地产市场 公寓
政策风险 政策环境风险 3
经济体制改革风险 3
产业政策风险 3
土地使用制度改革风险 3
住房制度改革风险 2
金融政策变化风险 3
环保政策变化风险 3
社会风险 城市规划风险 2
区域发展风险 2
公众干预风险 3
住客干预风险 2
治安风险 1
经济风险 市场供求风险 1
财务风险 1
地价风险 2
融资风险 1
管理风险 3
国民经济状况变化风险 3
技术风险 建筑材料改变和更新风险 4
建筑施工技术风险 4
建筑设计变化或计算机失误风险 4
设备故障或损坏风险 4
信息风险 3
说明：1表示最严重；2严重；3一般严重；4不严重；5没有影响。
资料来源：根据栖霞建设集团统计调查资料
由于房地产供应的时间误差，致使房地产商错误地估计供需关系，形成错误的决策会造成风险。例如，当楼价因供应短缺而上升时，开发公司便纷纷兴建楼宇，但由于房地产的开发建设耗时较长，因此虽然待建楼的总体规模已远超出实际需要，短期内楼价仍会上扬。一旦新楼落成，楼价就会随楼房落成而下滑，原因很简单：供过于求。因此，要防止这种投资风险，在投资时切实做好调查研究，找出真正的供求关系。
定位不准确也会造成风险。比如，在中国的14个国家级经济技术开发区，都有房地产公司在那里大兴土木，大规模开发公寓住宅项目。其结果也可想而知，那些在外资企业打工的白领们，本来就痛感于与市区都市生活隔得太远，又如何愿意在这里买房定居，把自己完全封闭起来呢？
又如，有的发展商在步行购物街开发高档住宅，楼盘虽处市中心，但其功能与街区功能不相符合，其结果自然是那里商业越旺，住宅越难销。
不对街区功能进行透彻的调查分析，就不可能对项目作出准确的功能定位。任何项目都不是孤立的，它只能在某个特定的环境中充当一个角色。定位出现偏差，产品卖不出去，是因为投资商在投资决策时没有对街区功能进行认真的研究分析。
2、风险的控制
由于开发建设周期长，期间环境变化不可避免，因此房地产项目风险是客观存在的。一般来说，房地产开发企业可以通过以下几种策略来控制风险：
1）做好充分、详尽、正确的前期分析预测
要从根本上解决风险控制的问题，必须在前期阶段做好充分详实的市场调查，并对可能出现的环境变化做出正确的预测，以实行正确的决策。包括投资项目的选择、区位的选择、质量的选择、筹资的选择等，这样就能把不确定性降低到最低限度。
以北京万科为例，该公司在方案设计之前，往往会给出一份建立在大量市场调研和开发经验基础上的设计要点，作为规划师、设计师构思方案的基本要求和设计参考。
2）项目定位档次适度超前
在充分调查分析市场需求水平的基础上，住宅项目定位档次决不能过低，也不能过高，要适度超前，适度引导消费，以适应消费者需求水平和消费品位的提高。
3）正确把握项目的开发节奏
项目定位一旦确定后，各开发建设环节务必紧凑，加快工作节奏，要尽可能的缩短规划设计周期、工程建设周期和销售推广周期，尽快地把项目推向市场销售，促使签约成交。
第三节 项目开发的节奏
1、项目开发的时间节奏
房地产项目开发要注意时间节奏的主要原因是：
1、房地产项目的市场环境是变动的，这就要求项目具有适应外部市场环境的性能，以期对营销战略进行适当的调整；
2、房地产项目本身的战略目标要求，是以赚取最大利润为目标，还是以资金流转迅速为目标，或者是以树立品牌为目标，目标不同，就需要不同的开发节奏。
根据上述的两个原因，房地产项目开发节奏就产生了一些实际操作方法。
1、紧凑型
紧凑型的开发节奏一般是以资金流转迅速为目标，不追求高的利润，注重项目的现金流，多以“薄利多销”的形式，快速出手，通过滚动开发，用规模来实现利润目标。
以南京的锦绣花园、碧水湾为例，项目的选地均为偏远的郊区，碧水湾楼盘的价格以1200-1300元/平方米开盘，然后逐渐小步加价，项目快结束时价格提升到1800元/平方米，项目的综合价格在1500-1600元/平方米，这个综合价格比周围的楼盘低200元/平方米左右，所以14万平方米规模的小区在半年内即基本销售完毕。房地产开发企业在碧水湾的销售款到帐后，迅速将资金投入到锦绣花园的开发中去，锦绣花园的位置更偏，也以1200-1300元/平方米的价格开盘，迅速吸引了大批购房者前去购买。
2、长期型
当房地产开发企业实力雄厚，资金充足时，可以选择长期型的开发节奏。因为一般说来，在经济大环境较好的时候，如果地块选择得当，地块的价值总是在不断上升的，将项目的开发期拉长有利于赚取更多的利润，或者有利于树立房地产开发企业的品牌。
以南京的梅花山庄为例，房地产开发企业在月牙湖居住区有一块面积较大的土地，可供开发的项目建筑面积约20万平方米。当月牙湖居住区成为南京房地产市场的一个热点时，各家房地产开发企业纷纷进入到这一区域开发，梅花山庄的房地产开发企业仁恒地产没有急于开发，而是根据市场上的购房需求不断调整，从刚开始的普通公寓，到高级公寓、再到目前的5幢高层“湖畔之星”，物业的品质越来越高，并通过不断的宣传树立了仁恒地产开发高品质物业的良好形象。
3、调整型
当市场发生变化时，要根据市场的变化及时调整项目的营销战略。
以南京的方圆绿茵为例，由于率先在城北地区开发了高品质社区，房子销售情况很好。但是当南京要建地铁的计划被批准并开始实施时，当方圆绿茵的品牌形象在公众中逐渐树立时，对项目的部分房子就可以进行销售控制，等价格上来后再对外销售。
4、均衡型
项目的销售量和竣工量保持平衡，这是万科地产率先研究并实施的开发节奏。
以上海万科地产为例，事先预测未来的销售量，然后安排竣工量，从而避免房屋竣工数量跟不上销售或者是竣工数量超过销售产生一定的空置这样的情况发生，目前上海万科基本上能做到每半年交付一个住宅组团。
2、项目开发的空间节奏
从对消费者购房行为的调查看，房地产项目在空间上的各个组成部分受到的“关注”是有差异型的，这就使房地产开发企业在制定总体营销战略时必须考虑到这种差异性的存在并且利用这种差异性。
1、入口和内部的开发顺序
消费者出于私密性的考虑，喜欢购买小区内部的房子，房地产开发企业可以先开发小区入口处的房子，价格较内部部分的低，待入口处的房子销售的差不多时，同时价格又已经上升时，再开发小区内部的房子。
2、离景观远近的开发顺序
消费者喜欢离景观较近的房子，房地产开发企业可以先开发离景观较远处的房子，价格较低，同时又可以聚集人气，待价格已经上升时，再开发离景观较近处的房子。
以上海浦东的天安花园为例，该项目南临世纪公园，房地产开发企业先开发了小区北面的房子，价格开始只有4000元/平方米，两年后，最后开发了小区南面离世纪公园最近的房子，这时价格已经上升到13000元/平方米。
3、多层、小高层的开发顺序
在多层、小高层同时存在的情况下，消费者将首选多层，而对于小高层，消费者更愿意选择现房。所以房地产开发企业应尽量避免在项目开发时，同时将多层和小高层推向市场，在建设方面，由于小高层的工期比多层的工期长，两者可以同时开工。
4、配套工程的开发顺序
为消除消费者的顾虑，增强消费者的购房信心，有实力的开发商已开始打破常规的“先住宅、后配套”的建设程序，而先开发建设会所、中心花园及主要环境景观工程，甚至于在（小）高层主体建至三、四层楼时（脚手架悬挑），就开工建设小区道路、外排管线工程和组团绿化环境工程。这样提前兑现承诺，一方面可以大大促进销售，加快资金周转率；另一方面也有利于全面提升销售价格，获取超额利润。
第七章 主要营销战略
本章主要研究经过市场定位和项目定位环节之后，营销战略管理过程中的产品战略、价格战略、推广战略和品牌战略，由于和制造业不同，房地产住宅项目营销的渠道相对简单的多，在本章中就不做专门研究。
第一节 产品战略
与价格战略、推广战略和品牌战略相比较，对产品本身的投入可以说是实实在在的营销行为，它对销售的影响力是其他营销方法所无法取代的。
1、产品战略的制定思路
在前面关于项目定位的叙述中，已经提到了产品战略的制定思路。一种是根据定位市场的需求和行为特征直接确定产品差别化的内容；另一种是先根据定位市场形成项目定位，取得产品差别化的基本思路，然后再将差别化的思路具体体现到产品的各个方面中。
1）房地产产品战略的制定具有整体性。
凡是提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形建筑物、构筑物和各种无形服务均为房地产产品。前者主要包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等；后者则主要包括可以给消费者带来附加利益和心理上满足感及信任感的服务、保证、物业形象、开发商和代理商声誉等。所以，房地产产品包括三个层次的内容：核心产品、形式产品以及延伸产品。
核心产品，是房地产整体产品概念中最基本的层次，为消费者提供最基本的效用和利益。如果物业没有使用价值，或者使用价值不能满足人们某种特定的需要，就不可能有实际的销路，势必造成闲置。
形式产品，即产品的形式，它是目标市场消费者对某一需求的特定满足形式，一般以物业的质量、套型、外墙装饰、环境景观、品牌等不同的侧面反映出来。房地产的基本效用都是通过产品形式得以体现的。
延伸产品，是房地产各种附加利益的总和，通常指房屋的售后服务，如房屋的说明书、按揭保证、物业管理等。在现代市场营销环境中，房地产开发企业销售的不只是特定的使用价值，而必须是反映房地产产品整体概念的一个系统。
必须说明的是，虽然核心产品是产品的基本，但对于一般消费者来说，理解房地产产品的基本价值还是有一定障碍的，所以形式产品及延伸产品在沟通中显得更为重要。形式产品可以使消费者较全面地理解和认同产品，而延伸产品能给消费者带来更多的利益和更大的满足感。
2）房地产产品战略的制定具有适应性。
除了尽量考虑到消费者更多的需求，有时候还应该考虑到消费者的接受程度，有的放矢才可能收到事半功倍的效果。譬如装饰标准，在上海，因为上海人节俭且喜欢自己摆弄，所以所销售的楼盘最好是偏重于室外和公共部位的精心装修，而对室内的装潢则一律从简，这样，成本低，效果又好。
3）产品战略制定是否有利销售宣传也是一个重要考虑因素。
同样两个产品规划方面的建议，一个在销售上容易显现，另一个则不容易表达，这就需要我们在兼顾产品品质的基础上，注意恰当的选择。
4）投入和产出的价值比是产品战略的最后决策准则。
和其他营销组合不一样，房地产产品战略在产品规划方面的投入往往是巨大的，也是很难修正的，因此只有迎合市场需求的产品规划才能最终取得丰厚的效益。
2、产品规划
市场定位明确了项目的目标市场，项目定位明确了项目的特色或营销主题，如：水景住宅、山景住宅；产品规划则是对项目定位的具体体现。
房地产的产品规划可以通过以下两个方面来理解：
第一方面，简称“壳”。它是指单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由其延伸至整个大楼或小区的面积（格局）配比，外观造型（社区环境）和总体功能规划等等。它是产品最基本的要素，不但是客户在购房时最为关心、最先考虑选择的条件之一，更是房地产开发企业在市场检验中，判断其投资是否成功的最为关键的一环。在营销组合的产品策略方面，因为‘壳’的变动更伤筋动骨，更费时费力，是最难调整的要件。所以，它的前期规划就显得尤其重要，一般到了中后期，是不作任何大的更改的。
第二方面，简称“体”。它是指对整个大楼或小区，满足人们日常生活或工作需要的各项设施的全面配置。它包括水、电、煤、通讯、装潢、保安和保洁等等各个方面的最基本功能配置，是对‘壳’的充实和完善。随着人们生活水平的不断提高和科学技术的迅猛发展，不但一些基本配置的标准在逐渐提高，而且有很多额外的娱乐休闲性质的公共配套设施，也已经在不少住宅小区中出现，如社区俱乐部，网球场，游泳池等等。
有关上述两个方面的基本要求，国家颁布了相关的设计和建设规范来加以约束。因此，一些最基本的配置，房地产房地产开发企业都会尽力办到，这不但是楼盘建设的品质底线，而且也是对消费者最基本利益的保证。但随着市场的竞争日趋激烈，简单的配置已不再具有吸引力，如何通过更符合时尚的房型设计、新型建材的运用和一些娱乐休闲设施配套的添加来提高产品的竞争力，吸引更多的客户，已渐渐成为发展商们的共识。
产品规划特别要注重各构成要素间的相互协调配合关系：
1） 户型设计。户型设计应根据项目定位，以满足使用功能为前提，面积大小、层高、户室比、平层与错层等要合理搭配。户型设计时一般应考虑2-3种主力户型，占总户数的80-90%。同时要特别注意底层和顶层户型的设计处理，现行通常的做法是：底层增加一半地下室，即解决了防潮的问题，又增加储藏空间；顶层利用坡屋顶做成跃层，以利客户以较低成本获得更大的使用空间，但要注意屋面的保温隔热、防水处理问题，并要控制好户型总面积和总售价，避免与市场定位发生矛盾。
2） 规划布局。规划总平面布局既要注意住宅间距、朝向、道路骨架、容积率和覆盖率的合理性，还要处理好集中性与均好性的关系、多层与（小）高层的比例关系以及组团行列式、围合式、点群式的组合关系，同时要注意配套设施建设（会所、超市、幼儿园、运动健身休闲设施等）的规模、档次的科学性和合理性。
3） 建筑品质。要注重建筑内在品质的提升，大力采取代表住宅产业化发展方向、科技含量高的绿色环保型品牌材料，保证产品的内在使用价值。环境景观建设要坚持“以人为本”，突出均好性（整体性）、自然性和参与性，同时要采用成熟的智能化技术并留有发展改造余地，以确保物业长期保值、增值。
4） 立面风格。建筑是一个时代技术与文化的外在表现，要体现时代精神，崇尚简约、美观、和谐；更要吸取中国传统文化精华和地方民族文化精华，以形成独具地方特色的现代居住建筑。
下表是一个按照家庭的历史阶段细分的市场定位对产品战略的各个方面影响程度的例子。
❹ 求毕业论文的相关参考文献（房地产市场营销策略研究）
1．汤炎非，杨青著．可行性研究与投资决策．武汉：武汉大学出版社专，1998：5-7
2．李竹成主编．房属地产经济专业知识与实务．北京：团结出版社，2001
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❺ 我要写毕业论文，题目是房地产市场营销策略（管理）研究，求论文的提纲。
《物流管理》专业毕业论文参考题目 1. 企业供应链管理策略研究 2. 网络时代供应链管理模式的研究 3. 供应链风险形成机理分析 4. 构建我国企业间供应链的对策初探 5. 供应链管理下企业采购管理的发展趋势 6. 基于供应链管理的库存管理模式比较 7. 企业内部供应链流程中的时间分析 8. 某商品供应链各环节的时间分析 9. 供应链的风险防范对策研究 10. 供应链运作对企业的影响研究 11. 供应链管理中的信息共享问题研究 12. 供应链管理的发展及运行机制探讨 13. 供应链企业间的委托代理问题研究 14. 供应链管理环境下的运输问题研究 15. 供应链管理环境下的物流成本研究 16. 条码技术在物流中的应用研究 17. 物流信息技术应用研究 18. 配送中心仓储管理信息系统设计 19. 采购管理信息系统设计 20. 国内ERP应用状况分析 21. 物流企业物流信息化建设案例分析 22. RFID应用案例研究 23. EPC应用案例研究 24. 某企业ERP实施方案分析 25. 电子产品代码(EPC)在物流中的应用 26. 物流技术的经济性研究 27. 货物运输方案优化研究 28. 物流配送中货物装载问题研究 29. 货物运输系统优化分析 30. 车船配载理论与方法研究 31. 城市建材配送中心选址研究 32. 城市日用品配送中心选址研究 33. 配送中心作业计划优化方法研究 34. 物流设施选址问题研究 35. 随机需求的最优库存策略研究 36. 逆向物流网络中的选址问题研究 37. 试论某地区回收物流网络的形成与发展 38. 试论废弃物物流体系的建立 39. 某企业物流规划案例分析 40. 某地区物流发展规划研究 41. 信息时代物流企业网络化发展模式探讨 42. 物流网络化运营模式的探讨 43. 物流网络化中的风险分析 44. 虚拟库存案例分析 45. 仓储企业向现代物流转型研究 46. 企业生产物料的合理采购及存储 47. 制造企业原料库存量的控制研究 48. 企业仓库管理流程中的时间分析 49. 物流成本核算研究 50. 运用物流成本进行企业物流决策 51. 商业企业物流成本分析 52. 企业物流作业环节费用的比较分析 53. 物流行业客户满意度研究 54. 物流客户服务策略的制定 55. 某企业物流业务流程分析 56. 企业物流作业流程的再造与控制 57. 医药品储备应急物流研究 58. 医药储备问题研究 59. 农业供应物流研究 60. 农产品物流发展现状和对策 61. 我国农产品物流与发达国家的差距分析 62. 农业销售物流研究 63. 建设项目物流管理模式的比较 64．图书物流合理化研究 65．印刷行业物流发展战略 66．汽车企业供应物流研究 67．出版物物流标准化研究 68．企业销售物流研究 69．企业供应物流研究 70．敏捷制造与精益制造中的物流管理比较 71．市场营销渠道组合与物流模式分析 72．企业物流资产经营模式分析 73．我国物流企业上市公司现状分析 74．物流外包决策分析 75．物流企业综合竞争力评价的探讨 76．第四方物流对中国物流产业发展战略的影响研究 77．我国物流企业策略创新研究 78. 某地区物流发展史研究 79．物流产业发展初探 80．第三物流的发展现状及趋势研究 81．城市物流需求分析 82．城市居民消费结构与物流需求研究 83．物流服务的价格问题分析 84．物流设施投资风险管理研究 85. 区域经济与物流产业发展研究 86．循环经济条件下逆向物流体系的建立 87．废弃集装箱的收集、加工与再生 88．绿色包装在物流企业中的应用 89．政府行为在物流业发展中的地位与作用 90．运输路径优化问题研究 91．试论企业降低物流成本的途径 92．物流企业提高物流服务质量的探讨 93．试论提高物流设施（设备）利用率的途径 94．市场经济条件下合理运输的探讨 95．生产企业内部物流合理化探讨 96．试论流通加工对物流合理化的影响 97．试论电子商务环境下的物流对策 98．我国发展第三方物流面临的挑战与对策研究
❻ 传统的房地产营销模式，最好是具体点的（论文要用的），谢谢！！！！
传统的房地产营销模式是“房地产中介营销模式”，具体内容见下方：
[摘 要]房地产中介的营销模式，随着房地产事业的发展而发展，由单一迈向多元，主要模式有：单一的门店式营销模式；纵向的连锁店营销模式；横向的联动式营销模式；便捷的网络化营销模式。房地产中介的营销模式仍将不断地推陈出新，随着社会的发展而发展。
[关键词]房地产中介 营销模式 发展
作者简介：郭锐娟（1963—），女，广州市番禺区工贸职业技术学校，财经讲师，经济师。
所谓中介，是介于供应者与需求者之间的一座桥梁，是沟通供需双方，撮合交易成功的一种经营组织。房地产中介就是这样一种经营组织，它在房地产交易市场中，沟通房地产开发商（或房地产供应者）与房地产购买者之间关系，为买卖双方传递交易信息，搭建交易平台，推动交易实现。房地产中介的营销模式，随着房地产事业的发展而发展，由单一迈向多元。本文拟就此展开研究。
一、单一的门店式营销模式
早期的房地产中介，开业经营往往是从一桌一椅开始，非常简陋，行业门槛较低。中介人员只要做到以勤为本，即勤联系顾客，勤接待顾客，勤了解市场，经营一般不会陷入困境。如果能在勤的基础上加上诚信，即诚恳待客，诚实办事，信守合约，信守道义，则这些房地产中介公司极易得到发展，由小变大，由弱变强。
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❼ 网络营销在房地产营销中的应用的论文的摘要怎么写
房地产网站策划分析
据国家统计局的数字显示，至1999年末，我国商品房的空置面积已达9124万平方米，其中商品住宅达6787万平方米，这一惊人的数字，不禁令我们反思，问题的症结究竟在哪里？从营销的角度来看，企业、消费者之间信息传导机制存在的严重故障是一个重要原因：房地产企业缺乏细致的市场调查，没有与消费者建立良好的沟通关系，造成信息不对称；企业不了解消费者的真实需求，生产了大量适销不对路的产品，造成积压；消费者被强迫性地接受他们并不满意的房地产信息，面对数量巨大但可选择空间很小的住房，产生了一种对房地产企业的逆反与不信任。此时，网络这一高科技的产物，为我们消除这种困扰提供了一个亮点。网络营销可以说是这个世纪最有代表性的一种低成本。高效率的全新商业模式，它的一大优势在于缩短了企业与消费者的空间距离。一个行业必须与社会的主流技术相融合，不断创新，才能使该行业永葆青春。房地产业也必须正确面对新科技革命，将传统产业同网络优势相结合，充分享受新技术为之带来的巨大收益。
许多公司都承认营销的关键词汇是：快速—灵活—准确—友好—有乐趣，顾客需要充分享受购物的乐趣，而巨希望购物的过程方便，网络营销正因为它具备这些独特的优越性成为营销领域里的一个热点。对于房地产这种高价值的产品，消费者在做出决策时需要大量信息，企业为了给消费者提供满意购买的条件，与消费者进行双向互动，自然会被网络营销的魁力深深吸引。那么，房地产网络营销与传统营销相比有哪些优势呢？
一、房地产网络营销的优势
1．真正以消费者为中心，增进房地产企业与消费者的沟通。
网络营销是一种自下而上的营销方式，与传统营销相比，它更强调互动式的信息交流，由强势促销转为软促销。消费者可以通过网络主动查询分散在各处的、感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌、咨询有关信息。通过BBS提问并及时得到解答，房地产企业与消费者保持密集的双向沟通和交流，大大提高了营销过程中消费者的地位。企业也可以通过有效的沟通，充分了解消费者的需求，树立企业及产品在消费者心目中的地位。
2．减少信息不对称，驱动房地产质量和服务提升。
网络营销要求房地产企业的各种信息公开化，并受消费者的监督，减少黑箱操作，逐渐缩减二者间信息掌握程度的差距。同时，消费者还可以对已购房地产进行评价，与别人一起分享消费体验，这样好产品会被越来越多的人知晓接受，劣质产品会被淘汰出市场，网络营销成为一种驱动房地产质量、服务提升的力量。
3．降低企业的成本，提高工作效率。
房地产与网络结合，可以通过网上采购和网上销售，大大降低诸如采购费、租赁费、广告费及大量的销售人员工资等期间费用，从而大幅度降低成本。
4．扩大选择空间，节省了消费者无效奔波的时间。
以前，消费者要购买一套房子，通常要花较多时间了解大致情况并来回奔忙看房，有了网络，消费者只要坐在家里的电脑旁，轻轻按动鼠标，各种位置、户型、价位的房屋任你挑选。这些大量信息使房地产企业提供的不同产品之间的差异更加直观、详尽和方便查询，大大拓展了选择空间，节省了消费者无效奔波的时间。
二、房地产网络营销发展的制约因素及存在的问题和缺陷
l．房地产网络营销发展的前景虽然诱人，但在其现实发展中仍存在着多种制约因素。
例如我国网络尚处于起步和发展阶段，基础设施差、技术软件落后、缺乏网络安全保护措施和高水平的网络营销人员，网络立法、结算系统、房地产税收等配套措施跟不上，以及广大消费者对持卡消费的排斥，都制约着网络营销的发展。
2．目前已经在运行的房地产网络营销中也存在一些问题。
比如，网络内容简单，不能满足消费者的需要。现在房地产网站不少，且呈扩张趋势，但大多数房地产企业实力较弱。服务内容单调、发布的信息许多是‘粘贴”和“复制”的，在数量和质量上都没有超过传统媒体。这样的信息量是远远不足以促动网站访问者做出购买决策的，至少应做到提供三维动态的样本房、小区的位置及环境，除了房地产本身的信息外，为访问者提供一些有关国家政策、法律咨询、购房程序、技巧等知识也是很有必要的。还有一些房地产网站不适应市场需求、缺乏独特价值、竞争优势不明显，网络营销成了买卖双方之间多余的第三只手，浪费了企业资源。
3．以网络形式发展房地产营销也存在一些缺陷
（1）缺乏信任感。众所周知房地产是一件价值巨大的产品，它往往是一个人、一个家庭一生中金额最昂贵的一次购买，所以每个购买者都是非常小心谨慎的。人们仍然信奉眼见为实的观念，看不到实物，他们不可能将一大笔款项交给一个小小的鼠标。况且我国的消费者与房地产商的互信度一直较差，所以目前消费者是无法充分信任网上交易的。
（2）无法提供亲身体验。网络虽然可以全方位展示房地产的外形，向消费者提供全部的理性购买依据，但它无法向消费者提供亲身体验，感性的现场综合感受对房地产这种特殊商品来说是非常重要的。即使房地产的所有技术指标100％合格，消费者也可能因为窗外的视野，甚至是隔壁的邻居而放弃购买。
（3）浪费网络资源优势。网络的特点是覆盖面大，信息传播速度快，但房地产具有不动性和客源地域性的特征，这样的网络资源的优势就被大大削弱了，因此网络虽然会极大推动房地产营销的发展，但它不会带来简单的几何级数的增长。
由以上对房地产网络营销的分析表明，房地产网络营销还不能取代传统营销，只有与传统营销实现整合、优势互补，才能使房地产企业的整体营销策略获得成功。
三、房地产网络营销与传统营销的整合
Buy. com的创始者和首席执行官斯科特·布鲁姆认为要想在网络竞争中脱颖而出，企业需要双管齐下：一是采取传统的市场营销手段；二是在网上提供价格有吸引力的商品。应该说至少到目前为止，传统营销与网络营销实质上是房地产整体营销策略的两个有机组成部分。传统营销的对象是房地产网站本身和房地产企业品牌，而网络营销的对象是有关企业的大量信息，这两部分是缺一不可的，只有整合才能使其发挥最大的功效。
1.传统营销的对象。房地产企业网站的知晓和品牌的建立只有通过传统营销方式才能得以实现。网站作为消费者与企业最终产品之间的中介者，首先必须把自己推销出去，引导消费者进入网站，这样才能使他们接触最终产品信息，而网站怎样才能引起消费者的点击欲望呢？传统媒体的广告促销是有力的帮手。就连以网上直销闻名的戴尔公司，也在电视的黄金时段大打广告。在宣传网站的同时，还必须把网站同企业的品牌形象紧密结合在一起，吸引真正有需求的目标消费者，以免虚耗宣传资源。
网络的被动性表现在它只能等待消费者的光顾，因此企业就必须得在消费者购买决策前树立品牌形象。只有这样，消费者才会垂青于载有该品牌信息的网络。对于房地产这种高价值产品，品牌效应在消费者购买决策者中是一个重要影响因素。品牌向消费者传达了一种代表特定的房屋质量与管理服务水平的信息，降低了事前的信息不对称性。良好的品牌形象也是房地产企业的一项无形资产。从长远看能降低房地产企业的营销成本，加快销售进度。借助传统媒介建立品牌形象，是房地产企业利用传统营销手法引导消费者登陆企业网站的一个较好方式。如果没有传统营销的帮助，网络营销只能坐着冷板凳，感叹英雄无用武之地了。
2．网络营销的对象。网络营销的对象是大量信息，包括房地产企业产品的价格、位置、销售情况及有关房地产的知识与新闻，如房屋网络、售点新闻等。网络虽然不能代替现场看房，但能为消费者提供丰富的信息，对优化房地产市场的信息环境意义也很大，所以网络营销的目标至少在目前应定为提供信息，而不是网上买卖，实际交易还是应在传统渠道。
我们正处在一个网络技术飞速发展的时代，中国的房地产网络营销拥有巨大的潜力，但真正的回报需要一段时间，网络营销与房地产业的完美结合离我们还有一段距离，不过我们仍然可以相信，这个距离随着技术及社会进步越来越近。
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行业的冬天来了
对房地产行业而言，这个本应收获的金秋，却成了提前到来的冬天。
据统计，今年2—8月，全国房地产市场成交量同比下降的幅度分别为3.6%、0.3%、4.0%、6.5%、6.9%、10.8%和14.9%。北京、上海、浙江、广东、福建、天津、江苏等经济发达省市的商品住宅成交量下降都在20%以上。进入传统销售旺季“金九银十”，开发商们绞尽脑汁，打折、特价、送装修、送汽车，甚至“买房送房”、直接降价……但购房者似乎并不买账。9月1日至10月19日，北京市期房网上签约17321套，平均每天353套，比去年同期下降28.8%。从其它城市公开的交易数据看，成交量比去年同期均有较大幅度的下滑，“金九银十”成色不足。
央行近日公布的第三季度全国城镇储户问卷调查显示，未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%，创下了1999年此项调查开展以来最低水平。其中，在调查的7个大城市中，北京、上海、广州等一线城市未来3个月打算买房的人数占比均不足10%，甚至低于全国平均水平。从去年第四季度开始弥漫的观望，正在愈演愈烈。
交易量的持续低迷，使广州、深圳等地房价出现下跌，北京、上海等城市也有明显松动。根据国家发改委公布的数据，前9个月70个大中城市房价涨幅环比震荡下行，至8月份房价下跌的趋势逐渐明显。“买涨不买跌”的心态使购房者进一步观望，加剧了交易量的恶化。
“市场的调整还会持续，就看持续多长时间，到什么程度。”学界和业界一年来对市场走势沸沸扬扬的争论也正在趋于一致。
虽然近期上海、杭州、西安、南京、福州等城市地方政府陆续出台了一些鼓励购房人买房的补贴措施。央行在一个月内连续两次下调利率和存款准备金率，财政部上周又出台降低住房交易税费、扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等措施，以改善住房消费的政策环境。然而，购房者如果不改变房价进一步下跌的预期，再加上宏观经济环境还存在诸多不确定性，这个冬天可能就不会很快结束。
降价、融资、缩减规模、节约成本——
准备好过冬棉被
冬天注定是难熬的。过去几年，大多数房地产企业依靠快速拿地、快速开发、快速销售的模式，在一定程度上规避了市场风险。在成交量低迷、销售放缓的情况下，在建项目资金压力、成本上升压力、土地储备占压的资金压力等各种压力一齐袭来。加之银行信贷对房地产业仍然紧收、资本市场表现疲软，使企业寒意倍增。
过冬了，棉被在哪儿？
“12月和明年3月，我们要还两次银行贷款，如果此后市场仍然没有好转，我们就打算牺牲两三个项目，亏本促销来回笼资金。”江苏一家房地产公司的销售经理告诉记者，“前几年对行业判断过于乐观，摊子铺的太大了，现在生存下去是第一位的。”
“降价，只有降价。”社科院金融研究所研究员尹中立认为，目前房地产市场最主要的矛盾是过高的房价和普通居民购买能力之间的矛盾。市场上虽然有各种打折促销活动，但仍然遮遮掩掩，公开的降价比较少。只有企业在较大范围内明确降价销售，房价接近购房者的预期，观望才有可能缓解，成交量才会回升。“房地产业从前两年的‘土地为王’，重新回到了‘现金为王’的时代，谁能快速回笼资金，谁才能生存下去。”尹中立说。
一些大房企在业内抢先降价，的确在短期内加速了资金回笼，抓住了宝贵的现金流。8月底，万科将旗下楼盘的降价风从珠三角吹向长三角，降价幅度最低达到七三折。仅仅在上海中秋促销的两天内，销售金额达2.68亿元。整个9月，万科实现销售面积53.2万平方米，销售金额43亿元，分别比8月增加12.2%和5.7%，抢先降价产生了明显的效果。同样，黄金周期间采取降价销售的恒大地产、保利地产等，也取得了好成绩。然而，对于反应迟钝的大多数房企而言，紧随大房企脚步的降价目前并未取得明显效果。
短期的销售回款尚不足以度过漫长的寒冬，而银行对房地产业的信贷依然紧缩，资本市场的低迷也使很多企业融资的步伐放缓。据统计，在股市大涨的2007年，企业融资活动所带来的现金流高达1064亿元，而今年第一季度融资活动的现金流为349.46亿元，第二季度仅为94.66亿元。在这种形势下，发行公司债和民间高息借贷等融资方式成为不少房企缓解资金饥渴的选择。
据统计，自今年3月以来，金地集团、保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业和中粮地产等数家房企发行了总额达157亿元的公司债。金融街、泛海建设等也在积极筹备公司债的发行。房地产成为今年发行公司债最频繁的行业。
同时，房地产企业拆借高息贷款的胆子也越来越大。据浙江省绍兴市一家房企负责人透露，当地房地产企业为了渡过难关，“月利一毛（10%）”也敢借。他说，“这种借贷都是两三个月的短期借贷，风险非常高。如果到时候还不上，开发商只能逃跑。”
一方面是找钱，一方面是省钱。为了把仅有的资金更好地用在“刀刃”上，一些房地产企业开始减小开工面积，减少投资规模。
首创置业日前公开表示，公司动工面积将由原定的150万平方米降至60万平方米，降低60%。2009年的竣工面积，也将由200万平方米大幅减至88万平方米。据统计，2008年第一季度，房地产业新开工面积、竣工面积和施工面积同比增幅达到25.9%、26.9%和27.5%。较去年同期增幅都有显著上升。到第二季度，新开工、竣工和施工面积的同比增幅为14.1%、4.4%和15.0%，增幅下降明显。
“不仅要警惕现在房价的大幅下滑，也要担心两三年后房价的暴涨。”中国城市规划设计研究院居住区研究中心副主任赵文凯认为，房地产业投资增幅减缓的趋势已经出现，加之今年土地市场交易低迷，预计今后一段时间房地产新开工和施工面积还将继续下跌，随之而来的将是两三年后市场供应量的明显下降。他担心，如果这种情况持续下去，在市场存量消化到一定程度以后，市场会重新出现供不应求的情况，届时可能引发又一轮房价暴涨。
此外，过去“财大气粗”的房地产企业也开始从内部做起，减少开支、降低成本。从今年下半年开始，一些地方的房企开始裁员，“瘦身”活动逐渐蔓延到北京、广州等地，有的小企业裁员幅度甚至超过50%。
湘江伟业董事长方明理表示，对房地产行业而言，人力成本、管理成本所占比例相当小，裁员只是“下下策”。不仅如此，如果今后一段时间市场成交量没有明显回暖，企业又在价格上“死扛”，任何其他方法都只能暂时维持生存，长期下去只有“死路一条”。
业绩分化，兼并重组步伐加快，当前战略各不相同——
适度整合有利健康发展
业内人士普遍认为，此轮市场调整必然带来房地产业的一次“像样的整合”，这是一个企业兼并重组的大好机会，实力较弱的开发商会受到较大冲击，而实力雄厚的大开发商通过快速销售、回笼资金，可能腾出手来并购无力支撑的中小开发商和烂尾项目。
8月份，万科将降价风吹到长三角时，业界人士就曾判断，万科此举是为了赢得未来。该公司公告显示，截至9月底，万科全年共计获取28个项目，其中通过并购获取的项目有25个，项目面积占84%。
市场对兼并重组的反应十分积极。北京产权交易所的分析报告显示，9月份最受投资者关注的行业是房地产业。其中，北京东方时代房地产开发有限责任公司转让11.13%股权，成为竞买者最多的项目。佛山市金色阳光房地产开发有限公司转让100%股权，成为投资人最关注的项目。“过去一些扛着价格、谈不下来的项目，现在谈判的难度小多了。尤其是一些中小公司的项目。”一位开发商告诉记者。
强者愈强。2008年1—8月份，保利地产销售额增长25.26%，万科销售额增长5%，金地集团销售额增长2.7%，好于行业整体销售额同比下降12.7%的水平。
从房地产行业上市公司的业绩可以看出，分化已经开始显现。天相投资对房地产业2008年度中报的分析显示，万科A实现净利润20.61亿元，仅仅一家公司的净利润就占房地产上市公司净利润总和的16.24%。万科A、保利地产、招商地产、金地集团和华侨城A等5家龙头公司共实现净利润55.18亿元，占所有房地产上市公司净利润的43.97%。而从三季度业绩预告来看，业绩分化更为明显。在24家发布公告的公司中共有16家预增，7家预减，3家亏损。预增中有12家预计增长率在50%以上。同时，上市公司的资金压力和预收账款情况也出现一定程度的分化。随着市场调整的继续，行业洗牌将进一步加剧。
“市场好的时候，什么房子都能卖出去，开发商连图纸都不会仔细看。”中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任开彦认为，前几年，房地产市场准入门槛低，市场鱼龙混杂。各类企业都趁机进入房地产业，开发一两个楼盘，赚取暴利以后就离开，严重扰乱了市场秩序，影响行业的健康发展。“现在，一些企业已经开始更加注重住宅的品质。从长远来看，通过整合，房地产业也将从粗放走向集约，有利于行业的健康发展。”
在市场调整、行业整合的背景下，企业对风险和市场周期的认识也在不断提升，后期战略也各不相同。浙江金都集团董事长沈勇民告诉记者，金都集团目前在建项目、在售项目和前期运作项目各占1/3的比例，有效缓解了资金压力。“我们现在日子还算好过，得益于前几年的冷静。”沈勇民说，以后，金都也将保持目前的比例，并严格控制全国布局的步伐，主要在已进驻的城市发展。
另一方面，一些资金压力较小的公司已经悄悄地开始进行“冬储”。记者从北京市一家国有房地产公司获悉，该公司前不久召开一次中层以上会议，明确提出近期的主要工作就是趁着土地市场冷清，大量储备土地，等待市场回暖。该公司一位内部人士说：“前几年市场火爆的时候，很多企业盲目追高，高价囤积土地，导致大部分资金沉淀在土地储备上，现在只能叫苦连天。随着市场调整的深入，企业对市场周期有了更深的认识，行为方式也变得更加理性和成熟。”