居住区规划策划书

㈠ 房地产规划和设计书籍

一部对当代房地产规划设计全面总结与思考的扛鼎之作 作为一部全面总结我国十几年来有关房地产业规划与设计的著作，全面、创新、实用是本书的最大特点。本书将房地产规划设计分解成以下内容：整体规划、建筑风格、景观营造、户型设计、配套设施等 本书特色理念： 反映当代房地产业规划设计的各种最新思潮、预估未来发展趋势方案：提供现代房地产规划设计全程解决方案，详解各种疑难结点案例：精选大江南北最成功的房地产规划设计案例、探究成功的深层次原因专家：介绍具有领先地位的设计公司与设计大师及其代表作品 适用对象: 房地产开发、房地产策划代理等相关专业 建筑设计院、规划设计院等设计机构 建委、房管局等相关管理机构
第一部分规划与设计在房地产业中的意义 第一章产品主义时代的到来 第二章规划设计的作用 第三章现代房地产规划设计中的创意理念 第四章一个完全有关规划设计的故事 第二部分现代房地产项目的整体规划 第一章我国小区规划的发展回顾 第二章影响小区规划的几个因素 第三章现代房地产对居住区规划的基本要求 第四章现代住宅小区规划需要解决的问题 第五章目前小区规划存在的组织形式 第六章现代建筑规划解决方案实例 第三部分房地产项目建筑风格与楼盘特色 第一章回忆国外古代经典建筑 第二章中国古典建筑风格 第三章房地产建筑各类元素应用实例 第四章特色经典楼盘赏析 第四部分房地产住宅户型设计 第一章户型设计理念回顾及未来发展趋势 第二章现代房地产户型设计遵循的理念 第三章现代户型设计最佳市场效果实现手段 第四章户型各功能分区设计解决方法 第五章目前市场流行的主要实例研究 第六章各类型住宅户型设计实例研究 第七章现代房地产户型设计常见问题解决方案 第五部分住宅小区景观设计 第一章景观规划让你住进园林式的家 第二章现代住宅小区景观设计所包含的内容 第三章现代房地产景观设计成功八大原则 第四章小区植物园艺设计实施方案 第五章水景在现代景观设计的应用规划 第六章小区中心庭园规划设计要素 第七章住宅小品在现代房地产中的应用 第八章现代小区住宅景观设计作品展示 第九章经典住宅的景观设计赏析 第六部分住宅小区配套规划 第一章住宅配套是项目建立差异化的重要途径 第二章小区配套所必须提供的四大功能 第三章会所--住宅小区时尚的标志 第四章教育--住宅热销的必答题 第五章道路--住宅小区的神经系统 第六章车库--现代住宅规划的必修课 第七部分知名规划设计公司与其作品案例分析 第一章edsa环境景观设计事务所与其作品案例分析 第二章五合国际建筑设计集团与其作品案例分析 第三章奥雅（香港）园境事务所与其作品案例分析 第四章北京土人景观规划设计研究所与其作品案例分析 第八部分大型住宅小区规划 第一章大盘时代在我国的兴起 第二章现代房地产大盘项目的设计理念 第三章大型楼盘现规划设计所应遵循的原则 第四章大型项目星河湾规划案例精析 第九部分山景项目规划与设计 第一章天人合一的中国山地观 第二章中国传统山地建筑 第三章山地建筑设计的影响因素 第四章山地建筑的表现形式 第五章现代山景住宅项目的市场开发要素 第六章山景项目案例介绍 第十部分水景项目规划与设计 第一章智者戏水--东方水观 第二章水景项目在当前市场中的地位 第三章水景建筑的规划设计要点分析 第四章水景住宅规划设计案例解析 第十一部分高尔夫社区规划 第一章传奇中国golf--记我国高夫尔社区发展现状 第二章高尔夫社区规划设计原则 第三章高尔夫球场规划与设计 第四章中国领尖高尔夫社区项目全攻略 第十二部分低密度住宅规划与设计 第一章低密度住宅界定及在我国发展趋势 第二章townhouse住宅 第三章别墅住宅 第四章多层带电梯住宅

㈡ 针对一块土地进行开发计划（房地产方向）

其实具体情况还得根据自己的实际出发，别人写的肯定不符合你的现状，还是把大体格式给你看下吧

第一章 房地产可行性研究

第1操作环节：成功迈出投资第一步
第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策
第3操作环节：房地产可行性研究战略分析
第4操作环节：设计成功的可行性研究流程
第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书
第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算
第7操作环节：从全局出发进行可行性研究

使用指南

可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。 中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成 败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。

第1操作环节：成功近出投资第一步

1．透视民地产可行性研究

房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。

一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：

第一是要确定项目在技术上能否实施；

第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。

从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。

2、项目投资制胜第一法宝

一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题：

a、这项目是可行的还是不可行的
b、如果可行，可行到什么程度
c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算

第3操作环节：房地产可行性研究战略分析

分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响

房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。

分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响

一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。

分析角度三：街区环境对房地产营销的影响

古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。

从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。

投资商自身条件考察

1、考察你的经验

隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。

2、考察你的投资方式

由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

3、考察你的融资能力

每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。

第四操作环节 设计成功的可行性研究流程

步骤A 人员安排组合
项目 内容 人数 负责项目 费用 时间
注册房地产估价师
造价工程师
市场调查和分析人员
经济分析专家
制作人员
社会学，环境等专家
步骤B：市场分析
a、宏观因素分析

房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。

b、区域性因素分析

一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先 宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次 区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三 国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对较低，即使在我国宏观经济调整期间，国内资金紧张的情况下，其国际资本所受影响较小，这些地区的项目受到冲击也较小。

c、微观市场分析

对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分，其一是对拟 投资房地产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。

步骤C: 市场预测

a 需求预测

需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出为了市场对该类物业的需求。

b 供给预测

供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测为了市场上该类物业的供给情况

c 预测方法

通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。

步骤D: 成本测算

在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。

一般来讲 成本构成包括以下四个部分：

A 土地前期费：指取得合理的土地的权证，完成土地上现有建筑物的拆迁，开通施工用水、用电、道路以及完成场地平整为止所要的费用。根据取得上地方式的不同，又可分为新征土地前期费、旧区改造前期费和土地批租费三种类型。

B 设计和建筑安装工程费：指完成场地的三通一平以后，从规划设计到土建工程、设备安装、装饰工程及小区配套、小区绿化结束所包括的费用。

C 市政配套费：指项目开发时必须向城市市政建设所交付的配套费，主要是由于新增房地产项目所引起的水电费。

步骤E：财务评价

项目投资方案评价的指标一般分为两类：

一类是考虑7贴现因素的动态指标，即考虑7货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。

另一类是非贴现的静态指标，即设有考虑货币时间价值因素的指标，如静态回收期、投资利润率等。在房地产开发项目的评价中一般以动态指标为主，以静态指标为辅。以下简单介绍三种常用的静态评价指标。

步骤F：盈亏平衡分析

盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。

盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点（BPe0K－even P0iDt）即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。一般来讲，在项目产出能力一定的前提下，盈亏平衡点越低，项目的盈利可能性就越大，经营安全性越好。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指对特定的项目而言，要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。

步骤G：动磁性分析

敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。

反应敏感程度的指标是敏感系数：
敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比
例如：以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加10％，
净现金流量现值增加20％，则售价的敏感系数=20％/10%=2。

敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。

步骤H：风险分析

风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。

第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书

A、可行性研究报告的主事内容

一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要、目标、正文、附件和附图六个部分。

1、封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。

2、摘要：它是用简洁明7的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。

3、目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。

4、正文：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容：

a、概况（包括：项目背景、项目概况、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；
b、市场调查和分析；
C、规划设计方案；
d、建设方式和建设进度；
e、投资估算及资金筹措；
f、项目财务评价；
g、风险分析；
h、可行性研究的结论；
i、研究人员对项目的建议；
j、相应的附表。

5、附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。

6、附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。

B、可行性研究报告正文部分的编写

正文部分是可行性研究报告的核心部分。内容多，较复杂。

1、概况：

（1）进行可行性研究的背景；
（2）所研究项目的名称、性质、地址、周边的市政配套和基础设施现状，交通及周围环境等；
（3 ）委托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人；
（4）受托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人；
（5）可行性研究的目的；
（6）可行性研究的编写人员名单；
（7）可行性研究的编写依据；
（8）研究报告的假设和说明。

2、市场调查分析：要求对项目进行宏观、区域和微观的市场分析和调查，及对未来的供给、需求和价格的预测，不仅要有定性的分析，还要有定量的推导。

3、规划设计方案：要求写出项目所具备的规划设计方案及建设过程中市政条件是否具备。市政条件包括水、电、煤、卫、通讯、供暖（部分地区）及道路等的配套情况，在报告中必须有这些市政条件是否具备的书面文件。

4、建设方式和建设进度：专业人员可对项目的建设方式的委托提出建议或由委托方提供建设方式和进度安排，他们一旦确定则为其后进行投资估算作了准备。

5、投资预算和资金筹措要求写出项目建设过程中必须发生的各项费用并逐一计算资金筹措部分，要就整个项目投资额和相应的支付时间作出融资安排。例如：自有资金、贷款和预售收入这三种主要资金来源的安排等。

6、项目的财务评价：要求写出主要财务评价指标的计算结果，如净现值、现值指数、内含报酬率和动态回收期等。

7、风险分析：一般要求计算出保本销售额、盈亏平衡点及对主要敏感因素在有利和不利情况下的敏感分析并计算出相应的财务评价指标。

8、结论：要求写出该项目可行性研究的结论，明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力。

9、有关建议：是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些有利于项目获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议，供委托方参考。附表：是可行性研究报告中涉及的诸多计算表，如投资匡算表、销售收入表、资金筹措表、利息计算表、现金流量表、敏感性分析计算表等。

第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算

一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含7项目建设的工程概算。这样算帐不好。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容：

营销开支概算，包括：
项目前研究及可行性研究的开支
项目策划的开支
销售策划的开支
广告开支
项目公司日常运作的开支
项目及企业的公关开支
工程开支概算，包括：
用于工程勘探的开支
用于吹沙填土、平整土地的开支
用于工程设计的开支
用于建筑施工的开支
用于设施配套的开支
用于工程监理的开支
土地征用开支概算，包括：
政府一次性收取的标准地价
用于拆迁补偿或青苗补偿的开支
影响公共设施而出现的赔偿开支
金融成本开支，包括：
外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出
贷款引起的利息支出
各项保险开支
税收和行政性收费
不可预见开支

第7操作环节：从全局出发进行可行性研究

现实化的可行性研究前握

事实上，一个好的市场营销者才是一个最好的利润创造者和挖掘者，他们致力于分析各种营销机会的利润潜力，捕捉赢利机会。这样的房屋是有目的、有针对性地建造的。优秀的房地产公司应从机构内外来纵观其业务，监视变化中的环境并抓住最佳的机会。公司营销人员的主要职责是辨别外界环境中的主要变化，通过设立早期预警系统，及肘改变营销策略，去迎接营销环境中的新挑战和新机会。 消费者市场分析与营销环境分析同等重要。消费者市场包括个人和家庭、消费者在年龄、收入、教育程度、迁移状态及兴趣等方面差异极大，营销者区分不同消费者群体和细小的市场，并按照他们的需要来开发产品和服务是非常有用处的。我们应在分析消费者行为的基础上，从消费者购买心理入手，分析营销策划人员如何制定营销计划。具体来讲就是要研究如下问题：购买什么？为什么购买？购买者是谁？如何购买？何地购买？何处购买？

为选定市场和制定策略而进行可行性研究

在此基础上，我们应进行细致而有针对性的市场调研，进行市场分析，并选定适合的目标市场，制定产品的定位策略、产品开发和定价策略、营销渠道策略、促销组合策略及售后服务即物业管理策略。公司要对每个选定的细分市场制定产品定位策略。他需要向客户说明本公司与现有竞争者和潜在竞争者有什么区别。定位是勾划公司形象和所提供价值的行为，以此使该细分市场的顾客理解和正确认识本公司有别于其竞争者的特征。定位任务包括三个步骤：

明确一些可利用的竞争优势；

选择若干个适用的优势；

有效地向市场表明公司的定位观念。

产品是营销首要和最重要的因素，房地产产品策略需要对产品类 型的选择、开发风险的选择以及开发方案的制订与效益分析作出决策。房地 产产品类型可大致分为土地、住宅、公寓、购物中心和商店、工业建筑、旅 馆及其他特殊用途的物业。房地产产品开发风险的选择与房地产开发资金的 筹措渠道密不可分。风险和收益是成正比的，如果某一项目不能产生足够收 入偿还抵押并产生正现金流量或者项目的总债务超过其价值则被认为是筹资 过度，明智的办法是在准备随风险的限度内尽量赚钱，应保留部分现金和兑 现性强的财产。房地产开发策略即为作出种种投资决定而事先安排的计划一 一投资多少？投资哪类？何处投资以及如何着手？开发方案一般包括下列内容：开发目标、投资规模与投资额、营运费用及税费、投资收益方式与收益 大小、经营期间现金流量分析。

纳入整体营销方案的可行性研究

一个好的房地产营销方案最终有一个好的计划书，以便在整体上把握整个营销活 动。计划一般应包括以下八大内容：

1、计划概要（便于决策者快速浏览）
2、市场营销现状（提供背景资料）
3、机会与问题分析
4、目标、销售量、市场占有率、盈利水平
5、市场营销策略
6、行动方案：做什么？谁去做？如何做？何时做？费用多少？
7、预计盈亏报表
8、控制措施

策略涉及的是营销活动“是什么”和“为什么”的问题，而执行则涉及“谁？”“时 间？”“地点？”“怎么样？”等问题。影响有效执行营销方案的因素主要有：发现及诊断问题的技能：评定存在问题的技能；执行计划的技能；评估执行效果的技能。

㈢ 居住小区规划设计需要注意些什么

住宅小区规划设计5大注意事项 1、以迂回的设计增强空间层次感。优质住宅小区的规划与一般的城市规划是截然不同的。从密度方面讲，内地由于人口密集，社区发展并非相等于西方国家的规划密度标准，但仍然可以在多方面做到几乎相等的规划价值。这些规划价值包括清新的空气，没有罪案的街道，高素质的室外空间和环境，及居民对本身居住生活小区的认同感、自豪感。对此，社区规划设计应尽量采用次城区或郊区的规划手法，区内主干道采取迂回而不是打格子形式，为路面景观提供变化及惊喜。区内小路则以幽径为主，以减低汽车流量、噪音及保持空气清新。建筑设计方面，着重空间层次，令生活小区具备其特有个性，居民也因此对其生活小区具有特色而感到骄傲和认同。2、采取封闭式保证居民的居住生活优越感。封闭式小区当然重要考虑的是安全因素。此外加以封闭的另一原因是为了尽量避免小区内提供的绿化及园林环境、休憩及居民会所等设施被外来居民占用或破坏。3、注重不同社会阶层居民融合混居。在西方社会，利用土地规划法规去隔离不同社会阶层为常见的政策，故此西方规划法规连每个居住小区的住宅模式也作限定，主要目的还是将人口按社会财富阶层而做出分隔。但西方认为此种规划概念会为社会带来分化，造成不同阶层之怨恨或不和，甚至引致社会动荡不安。目前内地所见到的社区社群的规划，同小区内有各种户型住宅，最大的住宅单位面积可以是最小单位的10倍，这种形式发展与中国古乡镇发展形式相类似。居民阶层分布方面，有出入名贵汽车的富豪名士，也有依靠公用交通工具早出晚归的小康之家，这规划模式令不同阶层及财富家庭在生活中可交流认识，富家子弟也可与其他普通小孩同环境下长大，令社会纵有财富不均现象，也不致于造成社会动荡不安。

㈣ 城市居住区规划设计规范

a:4:{i:0;a:7:{s:6:"mtitle";s:45:"城市居住区规划设计规范详细信息";s:7:"summary";s:360:"参考价：¥14.70
作者:本社 编
出版社:中国建筑工业出版社
出版时间:2002年7月
版 次：1
页 数：100
字 数：89000
印刷时间：2009-3-1
开 本：大32开
纸 张：胶版纸
印 次：2
包 装：平装
国际标准书号ISBN：1511217237";s:8:"art_link";s:0:"";s:8:"ordernum";s:1:"1";s:6:"imgurl";s:0:"";s:8:"filename";s:38:"2016/10/23/20161023142503-388c69be.jpg";s:6:"isCase";i:1;}i:1;a:3:{s:6:"mtitle";s:39:"城市居住区规划设计规范目录";s:7:"summary";s:295:"1总则
2术语、代号
3用地与建筑
4规划布局与空间环境
5住宅
6公共服务设施
7绿地
8道路
9竖向
10管线综合
11综合技术经济指标
附录A附图及附表
附录B本规范用词说明
附加说明
条文说明";s:8:"ordernum";s:1:"2";}i:2;a:3:{s:6:"mtitle";s:45:"城市居住区规划设计规范内容推荐";s:7:"summary";s:860:"根据建设部建标[1998]94号文件《关于印发“一九九八年工程建设标准制定、修订计划”的通知》要求，对现行国家标准《城市居住区规划设计规范》(以下简称规范)进行局部修订。

本次规范修订主要包括以下几个方面：增补老年人设施和停车场(库)的内容;对分级控制规模、指标体系和公共服务设施的部分内容进行了适当调整;进一步调整完善住宅日照间距的有关规定;与相关规范或标准协调，加强了措辞的严谨性。

修订工作针对我国社会经济发展和市场经济改革中出现的新问题，在原有框架基础上对规范进行了补充调整，部分标准有所提高，对涉及法律纠纷较多的条款提出了严格的限定条件，在使用规范过程中需特别加以注意。";s:8:"ordernum";s:1:"3";}i:3;a:3:{s:6:"mtitle";s:39:"城市居住区规划设计规范书评";s:7:"summary";s:439:"1、很不错城市居住区规划设计规范，很实用，工作过程中随时翻查，专业人士应该人手一本的规范书。

2、这本书完整收录了居住区、小区、组团的设计规范。给初学城市规划的学生们提供了很大的帮助，老师也经常鼓励我们多了解规范，这样才能做出合理的规划。希望购买的人能得到此书的帮助，提升自己的作图速度!";s:8:"ordernum";s:1:"4";}}

㈤ 居住区功能分区有那些

居住区规划是在城市总体规划的基础上，根据计划任务和城市现状条件，进行城市中生活居住用地综合性设计工作。它涉及使用、卫生、经济、安全、施工、美观等几方面的要求。综合解决它们之间的矛盾，为居民创造一个适用、经济、美观的生活居住用地条件。
居住区规划主要包括的内容有：
(1)根据居住区规划设计任务书的要求，确定规划用地位置及范围；
(2)确定人口和用地规模；
(3)按照确定的居住水平标准，选择住宅类型、层数、组合体户比及长度；
(4)确定公共建筑项目、规模、数量、用地面积和位置；
(5)确定各级道路系统、走向和宽度；
(6)对绿地、室外活动场地等进行统一布置；
(7)拟定各项经济指标；
(8)拟定详细的工程规划方案。居住区规划应符合使用要求、卫生要求、安全要求、经济要求、施工要求和美观要求等。
居住区的规模包括人口及用地两个方面，一般以人口规模作为主要的标志。
居住区的规模主要受以下一些因素决定：
①公共设施的经济性和合理的服务半径。配套设置居住区级商业服务、文化、教育、医疗卫生等公共设施
的经济性和合理的服务半径，是影响居住区人口规模的重要因素。所谓合理的服务半径，是指居民到达
居住区级公共服务设施的放大步行距离，一般为800～1000,在地形起伏的地区可适当减少。
②城市道路交通方法的影响。现代城市交通的发展要求城市干道之间要有合理的间距，以保证城市交通的
安全、快捷和通常。
③居民行政管理体制方面的影响。居住区的规模与居民行政管理体制相适应或相结合，这是在我国社会主
义制度下居住去规划的一个重要特征，也是影响居民区规模的另一个因素。
④住宅的层数对居住区的人口和用地规模都有很大的影响。
此外，自然地形条件和城市的规模等因素对居住区的规模也有一定的影响。
居住区规模结构的基本形式
规划结构有各种组织形式，基本的形式有：
①以居住小区为规划基本单位来组织居住区，具体地说，居住小区的规模一般以一个小学的最小规模为其人口
规模的下限，而小区公共服务设施的最大服务半径为其用地规模的上限。
②以居住组团为基本单位组织居住区，这种组织方式不划分明确的小区用地范围，居住区直接由若干住宅组团
组成，也可以说是一种扩大小区的形式。其规划结构的方式为：居住区—住宅组团。
③以住宅组团和居住小区为基本单位来组织居住区，其规划结构方式为：居住区—居住小区—住宅组团。
居住区规划设计主要文件：
（1）规划设计任务书
（2）用地现状图
（3）规划总平面图
（4）功能分区分析
（5）交通组织分析
（6）环境规划及设计
（7）配套设施建设
（8）施工图
（9）施工许可证 设计许可证 用地许可证等相关政府文件

㈥ 求城市居住区规划设计规范的最新版！！！！

a:4:{i:0;a:7:{s:6:"mtitle";s:45:"城市居住区规划设计规范详细信息";s:7:"summary";s:360:"参考价：¥14.70
作者:本社 编
出版社:中国建筑工业出版社
出版时间:2002年7月
版 次：1
页 数：100
字 数：89000
印刷时间：2009-3-1
开 本：大32开
纸 张：胶版纸
印 次：2
包 装：平装
国际标准书号ISBN：1511217237";s:8:"art_link";s:0:"";s:8:"ordernum";s:1:"1";s:6:"imgurl";s:0:"";s:8:"filename";s:38:"2016/10/23/20161023142503-388c69be.jpg";s:6:"isCase";i:1;}i:1;a:3:{s:6:"mtitle";s:39:"城市居住区规划设计规范目录";s:7:"summary";s:295:"1总则
2术语、代号
3用地与建筑
4规划布局与空间环境
5住宅
6公共服务设施
7绿地
8道路
9竖向
10管线综合
11综合技术经济指标
附录A附图及附表
附录B本规范用词说明
附加说明
条文说明";s:8:"ordernum";s:1:"2";}i:2;a:3:{s:6:"mtitle";s:45:"城市居住区规划设计规范内容推荐";s:7:"summary";s:860:"根据建设部建标[1998]94号文件《关于印发“一九九八年工程建设标准制定、修订计划”的通知》要求，对现行国家标准《城市居住区规划设计规范》(以下简称规范)进行局部修订。

本次规范修订主要包括以下几个方面：增补老年人设施和停车场(库)的内容;对分级控制规模、指标体系和公共服务设施的部分内容进行了适当调整;进一步调整完善住宅日照间距的有关规定;与相关规范或标准协调，加强了措辞的严谨性。

修订工作针对我国社会经济发展和市场经济改革中出现的新问题，在原有框架基础上对规范进行了补充调整，部分标准有所提高，对涉及法律纠纷较多的条款提出了严格的限定条件，在使用规范过程中需特别加以注意。";s:8:"ordernum";s:1:"3";}i:3;a:3:{s:6:"mtitle";s:39:"城市居住区规划设计规范书评";s:7:"summary";s:439:"1、很不错城市居住区规划设计规范，很实用，工作过程中随时翻查，专业人士应该人手一本的规范书。

2、这本书完整收录了居住区、小区、组团的设计规范。给初学城市规划的学生们提供了很大的帮助，老师也经常鼓励我们多了解规范，这样才能做出合理的规划。希望购买的人能得到此书的帮助，提升自己的作图速度!";s:8:"ordernum";s:1:"4";}}

㈦ 设计方案包括哪些内容

完整的设计方案一般包括以下内容：

1 方案设计构思及总说明；

2 建筑、结构、水、电、卫、制冷及采暖、设备、交通、消防、环保、建筑节能、智能化等专业篇；
透视图、总平面图、竖向布置图、交通流量分析及主要道路平面图、平面图、立面图、景观绿化布置图、方案推敲演变及比较分析图

3 设计主要技术经济指标；

4 投资估算（概算）表；

5 设计周期及质量保证措施。

拓展资料：

确定设计方案，首先要清楚设计的目的和所要达到的效果。

由此引出了另一个话题：我们在做一个方案的时候，首先考虑的问题是什么。

做设计（包括规划景观），打造“某国风情园林”这样的设计思路是会首先被枪毙的。因为我们认为这样的打造是没有意义的。首先，我们的设计人员都没有到过“某国”；再者，如上文所说的，这样的风情园林并不是单靠一个楼盘项目的园林环境就能够支撑的。

当我们接到一个新项目的时候，首先我们会去现场考察——看地。经过对地块特性的研究，这时候我们就开始考虑方案设计的第一个问题：如何针对地块的特性，扬长避短，做出适合于此地块的规划和景观设计。

无论是建筑规划还是景观设计，在研究完场地特性后，方案设计的方向无非就两个选择：

一、如果场地是一块没有任何特点的平地，那设计师就要依据项目，创立设计的主题；

二、如果场地本身就有一定特点，例如是山地、或者是有一定高差、或者有天然山景水景等等特点的，遇到这样的场地，那设计师要做的无疑就是尊重场地的特点，将其场地优势加以利用改造，做出有地块特色的设计方案。再者，场地本身有一定的特点，但这些场地优点不足以做方案设计的支撑点的话，那我们就需要把创意和地块特征结合起来。这样的场地其实也属于上文说的第二种场地。而这类的设计思路也是用得比较多的。

方案设计是设计中的重要阶段，它是一个极富有创造性的设计阶段，同时也是一个十分复杂的问题，它涉及到设计者的知识水平、经验、灵感和想象力等。

建筑有不同的风格，当然，园林也会有不同的风格。但我这里所说的“园林风格”并不仅仅是指同事口中的“风情园林”，更多的是指其所处的地域的整体环境的特色。如中国皇家园林有它自己独有的“风格”，西方皇家园林也有它自己独特的“风格”；苏州私家园林有它自己独有的“风格”，西方的私家庭院也有它自己独特的“风格”。

在这些“风格”的背后有着很多的载体的支撑，这些载体包括地理因素、历史背景、宗教背景、建筑物的特色、人文特色……所以，这些“园林风格”所体现出来的，更多的是其所处的地域的整体环境（景观）特色。

㈧ 谁有小区的规划及建筑设计说明（word文档），我们现在做毕业设计要用到，希望大家有的发些给我。

商苑新村．江苏经贸职业技术学院教职工住宅小区规划设计说明

概 况

江苏经贸职业技术学院教职工住宅小区位于南京市江宁区科学园学三路以南，学六路以北，龙眠大道以东，用地为No.2006G37地块。项目占地58990平方米，其中建设用地56752平方米，其它代征用地2238平方米，龙眠大道规划红线60米，南部代征道路规划红线20米。项目拟建成江宁地区建筑品质优良，环境设计优美的中高档住宅小区，成为建筑风格鲜明，富有变化，具有较高数字化、运动型、文化型的现代住宅小区，充分利用节能、安全管理等先进技术，为人提供现代化的、舒适优美、健康的居住环境。

规划 设 计

‥ 设计依据

一．规划设计依据

1．《城市居住区规划设计规范》（GB5180-93 2002年版）

2.《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）

3.《南京市城市规划条例实施细则》（2004年版）

4. 南京市规划局建设项目规划设计要点（居住区）（案卷编号：江宁20060098JY01）

5．地形图电子版

6．招标文件（建设单位提供）

二．建筑设计依据

1．《住宅建筑规范》（GB50368-2005）

2．《住宅设计规范》（GB50096-1999）

3．《江苏省住宅设计标准》（DGJ32/J26－2006 J10822－2006）

4．《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）

5．《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

6．《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）

7．《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）

8．《江苏省民用建筑热环境与节能设计标准》（DB32/478-2001）

‥ 设计指导思想

“居住”是人类的基本生活需要，在本案中我们追求的是对人最直接的关怀，最自然的表达方式，让居民们的家庭、邻里，友情与社区生活的激情同生共融。我们的目标是实现理想的住区——人与自然、建筑与环境和谐共生的共有家园。

规划设计灵感来源于一种最朴素、基本的观念——充分尊重住区使用的主体：“日常生活中的人”。住宅单元的布置、道路布局、景观设计、绿化种植、停车休息等皆从人的角度考虑，注重人性化场所的营造，力图创造出一种大都市的自然形态——精心规划的自然。

‥ 规划结构

本案设计特点：主要道路结构为环状，沿住区外围,实现人车分流；不同的居住单元院落空间构成住区的规划结构，沿住区环状主干道均匀分布，每个居住单元自成围合，形成特色庭院景观；中央带状公共中心绿色空间向院落空间联系，互相渗透。

‥ 规划布局

1．采用多层住宅形式

住宅形式为五层的多层住宅。布局方式摒弃时下流行的各种弯曲转折形式，采用朴素的朝南平行布置方式，具有显著的节约用地、保证住户日照通风均好性的优点。住宅建筑主要朝向为东南向24.54°和16°，面向夏季主导风向，获得良好日照，适应南京地区冬冷夏热的气候条件。日照间距按住宅高度的1.3倍乘折减系数0.9计算（按照《南京市城市规划条例实施细则》（2004年版）的规定）。

2．创造宜人的邻里空间

条形住宅在满足日照间距的条件下，形成大小­不一的东西向条状空间，构成不同个性的院落围合形态，空间张缩有致，尺度合宜。院内中央以活泼的铺装地面与车行主路区别明显，并结合精心点缀的草木划分出各居住单元的专用空间，形成一个阳光充足、通风顺畅、防卫性强的人们乐于逗留的社交场所。

居住单元为北入口，其中一栋为南入口。不同的居住单元庭院空间环境都以住区整体环境为基础，并充分考虑住区整体环境的主题，与之协调，以达到整体的统一性。空间层次的划分使得人们获得归属感，感到身处“我的家”中，形成强烈的空间领域感，安全性因此而得到保证。注重比例、尺度、细部、色彩、材料、构图等的综合运用，使人感受到一个单一而又关联、复杂的具形实体，为个性的形成提供条件。

3．合理的公建配套

沿基地南部代征道路布置住区商业和幼儿园。基地南侧代征道路为住区车行主入口，人流相对集中，沿代征道路布置住区商业可提高商业繁荣，聚集住区人气，并较少道路对居民的不利影响。幼儿园设于此处方便服务于整个社区。

‥ 竖向设计

正确地利用基地不仅可以节约成本还可保持本地化的特色，这也符合自然优先原理：保护自然资源，维护自然过程是利用自然和改造自然的前提。本案利用现有地形南低北高的有利条件，在控制土方成本的前提之下，进行局部的竖向改造，在同样的建筑间距下，可获得更好的日照条件，满足居民的生活需求；景观设计亦沿场地坡度合理布置。

‥ 无障碍设计

住宅楼庭院之间设有地下停车库，庭院比中心绿地抬高处理，从步行入口进入住宅内部设有台阶和残疾人坡道。

‥ 道路结构

基地的西侧为红线宽度60米，车流量较大的龙眠大道，本案的规划沿龙眠大道利用退让距离设置住区外环主干道，有利于节约用地，并减少基地外围的噪音和空气污染影响。

外环形道路和地下停车，可实现人车分流，营造小区内部安静、安全、舒适的环境。

采取符合住区规模的两级式道路结构体系。住区绿地被集约用于创造良好的住区公共中心环境与宅间庭院景观环境，形成了“居住小区一宅间”的二级规划结构来组织和丰富居民的邻里交往，形成各具特色的居住空间环境。住区的主要道路为一环形车道，红线宽度7米，由主要道路派生进入居住单元院落的宅间小路，宽度为2.5米，环状主路辅以支路形成鱼骨式道路骨架。

注重道路结点的设计，在结点的突出部位安排对景小品能起到画龙点睛的作用，使得居民的出行成为一种乐趣。

‥ 停车设计

采用沿住区主路停车、地下停车、及人防停车结合的方式，将人防地下车库出入口设于小区车行主入口附近，可有效减少住区内的车流量，将机动车辆限制在生活区域（居住单元）以外，创造有归属感和安全感的邻里交往气氛，有助于社区的统一与人际亲近。

‥ 景观设计

带形中心景观绿地，为老人孩子休息游乐，居民亲切交往，提供优美宜人的场所，从而达到经济与归属领域均好的效果。

注重居民在住区内不同时间、空间、方位的视角和活动方式，进行全方位的设计，努力创造步移景异、延绵不断的效果，尤其注重节奏、形式、色彩与空间的协调。既达到便捷、安全、经济的目的，亦兼顾环境及景观的要求。

主要技术经济指标

项目
计量单位
数值
所占比重

居住区规划用地
M2
58990
100%

1
建设用地
M2
56752
96.2%

1
住宅用地
M2
31895
56.2%

2
公建用地
M2
8290
14.6％

3
道路用地
M2
8059
14.2%

4
公共绿地
M2
8551
15.0%

2
其他代征用地
M2
2238
3.8%

总建筑面积
M2
79761

1
地上建筑面积

（容积率计入面积）
M2
58550
100%

1
住宅建筑面积
M2
52050
88.90%

2
公建面积
M2
6500
11.10%

1
六班制幼儿园
M2
1900

2
沿街商业、会所
M2
4600

2
地下建筑面积
M2
21211

1
人防地下车库
M2
2400

2
地下车库
M2
18811

居住户数

500

居住人数

1750

户均人口

3.5

建筑密度

20.0%

容积率

1.03

绿地率

40%

机动车停车
地面
辆
82

地下
辆
296

人防地下
辆
33

合计
辆
411

非机动车停车
地下
辆
1140

用地平衡表

用地构成
比例（%）

住宅用地
56．2

公建用地
14．6

道路用地
14．2

公共绿地
15．0

住宅户型比例

户型
户数
建筑类型
层数
面积（单位：m ²）

A
10

20
多层住宅
5
178．09

A’
10
带电梯多层住宅
178．57

B
100
100
多层住宅
5
139．87

C
100
100
多层住宅
5
119．86

D1
100
130
多层住宅
5
89．88

D2
30
89．42

E1
50
100
多层住宅
5
86．98

E2
50
78．35

F
50
50
多层住宅
5
51．48

合计
500

公共服务设施指标

建筑面积（m2）
用地面积(m2)

教育
幼儿园
1900
2700

商业、物业、会所

4600
4420

市政公用
水泵房
36

煤气调压站
36

箱型变电站（2）
6

垃圾站
24

建筑 设 计

‥ 平面设计

住宅明厅、明厕、明厨的设计满足采光通风的使用要求，所有房间保证足够的窗地比。空间序列强调动静分区，会客区与家庭区分区，内外有别，减少互相干扰。

‥ 剖面设计

住宅部分：采用5层的形式，层高采用3.0米，地下停车库层高3.30米、储藏室层高2.6米。

人防地下车库：层高3.60米。

‥ 造型设计

建筑造型具有浓郁的现代气息，注意水平方向的划分，线条的运用使立面非常丰富。坡屋面的运用使整体建筑显得更为舒展，并和周围的环境积极呼应，现代建筑元素的运用使单体在新城中呈现出一派欣欣向荣的活力。

景观 设 计

‥ 设计目标和宗旨

1．创建一份集生态、环保、康体、休闲、地域认同于一体的公共环境资源与财产。

2．强化中心、创造层次感和围合感。营造具有活力的住区景观环境，必须强化公共空间环境的中心感并有机地组合各种层次的环境空间。现代社区理论认为，要形成社区就要有一个中心，没有中心，社区内部就是混沌的，没有中心的环境社区的公共生活将没有内聚力，由此本案住区公共景观环境的设计着重于强化中心景观；层次感是评价住区环境设计好坏的重要标准，住区的景观设计提供各级私密空间，并且各级层次之间有平缓的过渡。

3．合理安排各景观构成要素。住区的景观设计，不仅讲究绿化的形态，讲究植物质感与色彩的配置，还要讲究植物群落的生态化布局。此外，还包括对整体景观环境的布局、地形处理、硬软质场地的划分、活动设施的选择、景观建筑物的营造、照明设计、室外家具与小品设计等，以求实现住区景观环境的最优化。

4．根据居住行为学的原理，创造有明确功能要求的住区公共景观，其重点功能是针对婴幼儿、老年人的活动及居民室外健身、休闲与交往。

‥ 设计内容

1. 植物配置

每一种植物的配置都要充分考虑其造型、色彩、落叶期和花期等各种因素，合理的搭配，使每个季节都呈现出不同的景色。注重景观轮廓的刻画和整体构图的均衡协调、尺度的把握，以及植物色彩的季节性变化，使之能枯荣交替，长盛不衰。

2.铺地设计

广场铺地在住区中是人们通过和逗留的场所，是人流集中的地方，在规划设计中，通过它的地坪高差、材质、颜色、肌理、图案的变化创造出富有魅力的路面和场地景观。采用的铺地材料有：广场砖、砼砌块、装饰砼、石材、卵石、木材等等，力求别具匠心，富装饰美感。

3. 建筑小品设计

小品在住区景观中具有举足轻重的作用，精心设计的小品成为人们视觉的焦点和住区的标识。小品体量不在于大小，而在于一方面要体现本身功能外，还对环境有点缀作用。

结构 设 计

‥ 设计依据

1．《建筑抗震设防分类标准》（GB 50223-95）

2．《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB 50068-2001）

3．《建筑抗震设计规范》（GB 50011-2001）

4．《建筑地基基础设计规范》（GB 50007-2002）

5．《混凝土结构设计规范》（GB 50010-2002）

6．《砌体结构设计规范》（GB 50003-2001）

7．《建筑结构荷载规范》（GB 50009-2001）

‥ 结构设计

本工程位于南京市，抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第一组，设计基本加速度值为0.10g。本工程为丙类建筑，结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。

本工程为住宅小区（含部分公建），多层住宅采用砖混结构；公建部分采用钢筋混凝土框架结构。

给排 水 设 计

‥ 设计依据

1．《建筑给水排水设计规范》GB50015—2003；

2．《建筑设计防火规范》GB50016-2006；

3．《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）；

4．《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；

5．《住宅建筑规范》 GB5368-2005；

6．《江苏省住宅设计标准》 GBJ32/J 26-2006。

‥ 设计范围

给水系统，污水系统，雨水系统，消防水系统。

‥ 给排水系统

本工程给水系统1-3采用市政管网直供的方式，4层及以上采用增压泵增压供水。

排水体制采用雨污分流制，雨水汇集后就近排入市政雨水管网，污水经化粪池处理排入市政污水管网。

‥ 消防水系统

根据规范，本工程采用消火栓和自动喷淋系统。消防用水量按最大的一座建筑物考虑，故本次设计考虑地下车库消防用水量。室外消防用水量为20L/S，采用市政引两路DN150的进水管，在小区成环状布置，兼做市政直供给水水源，室内消防用水量为10L/S，自动喷淋为40L/S，消防水池216m3，屋顶消防水箱12 m3。

电气 设 计

‥ 设计依据

1、《民用建筑电气设计规范》 JGJ/T 16-92

2、《江苏省住宅设计标准》 GBJ32/J 26-2006

3、《供配电系统设计规范》 GB50052-95

4、《建筑物防雷设计规范》 GB50057-94（2000年版）

5、《住宅建筑规范》 GB5368-2005

6、《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》 GB50311-2000

7、《有线电视系统工程技术规范》 GB50200-94

8、《建筑设计防火规范》GB50016-2006

9、甲方要求及建筑专业提供的条件图。

‥ 设计范围

供配电、防雷与接地、电话、网络、安防系统、有线电视等系统。

‥ 负荷分级

本工程消防用电、变频给水泵用电、保安监控系统用电为二级负荷；其余为三级负荷。

‥ 供配电设计

本工程用电约4000KVA，从附近10KV市政电网引来两回路10KV中压电源。

在会所内设置一个变配电所，小区内另外设置两座箱式变配电站。

‥ 弱电系统

在小区四周围墙设置电子自动巡更系统及监控摄像。在住宅的入户处设置防盗警报装置，户内对讲分机兼做入侵系统控制器呼救按钮。安防系统主机设置在小区物管中心。

综合光缆和综合护套塑料市话电缆由城市通信网络引入本小区（位置及线缆规格有电信部门定），光纤配线架设在室外，采用五类八芯双绞线引入各建筑内。

有线电视采用邻频传输方式，末端输出电平64±4dB。传输干线采用SKYV-75-9同轴电缆，支线采用SKYV-75-5同轴电缆。

管线 综 合 设 计

1、 综合的管线种类及地面向下由浅入深的埋设一般顺序为：

路灯电缆、电力电缆、弱电管道（含电信、有线电视等）、燃气管道。生活给水管道（含建筑室外消防）、雨水管道及污水管道。

2、 本工程管道覆土要求为路灯0.4米，电力0.60米，弱电0.70米，燃气0.9米，消防给水1.0米，生活给水1.2米。

3、 如管道垂直方向出现交叉，须作避让处理。管道交叉避让原则为：

1） 压力管道让重力自流管道；

2） 可弯曲管道让不可弯曲管道；

3） 分支管道（小口径管道）让主干管（大口径管道）。

4、 本区给水水源分别引自西侧龙眠大道市政给水管网及南面代征道路市政给水管。在小区内成环状布置，并作为小区室外消防水源。

5、 根据市政压力，给水系统分两个区，低区由市政直供，高区由泵加压后供给。

6、 在小区主要道路上，按照室外消防有关规范要求设置室外地上式消火栓。消火栓给水与小区市政生活给水管网共用。室外消火栓布置间距小于120米，距道路路牙0.5-0.8米。

7、 燃气气源由小区南侧代征道路市政煤气管引入，引入管径为DN200。

8、 供电电源双回路引自小区南侧代征道路，电缆穿管敷设，过路时加钢套管保护。

9、 本区路灯电源由变电站接至路灯控制箱，然后由路灯控制箱分片控制。

10、 本工程电信管道、有线电视等共管位，并预留宽带网管道。弱电总进线均由代征道路市政联合通信管沟引入，分别进入小区内的电话站、交接箱等。

11、 本区排水采用雨污分流制。区内生活污水由化粪池处理后经管道收集，在南侧两个排水出口进入市政污水管道，集中入城市污水处理厂处理。

12、 区内雨水分片汇水，经管道收集后，分二路接至市政雨水管内。

环境 保 护

‥ 减噪

1．选用振动小、噪声低的水泵设备。

2．水泵吸水管和出水管上设减振装置。

3．水泵基础隔振措施。

‥ 排污

基地内生活污废水排出室外，经化粪池处理后排入市政排水管。

人防 设 计

按照不少于住区地上建筑面积的4％（2342平方米），在商业地下层设计平战结合6B级人防工程，面积2400平方米，平时为地下机动车库，战时为核6B级人防。

建筑 节 能 设 计

‥ 设计依据

1．《中华人民共和国节约能源法》

2．民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（JGJ26－95）

3．住宅建筑节能设计标准（DGTJ08－205－2000）

‥ 主要节能措施

1．外墙及一层楼板（地下车库层顶板）拟采用EPS挤塑板外墙外保温系统。楼梯间内墙及钢筋混凝土剪力墙外采用保温砂浆进行粉刷，以防出现热桥。

2．屋顶拟采用EPS挤塑板保温屋面。

3．外窗采用单框双层中空玻璃塑钢窗。

4．入户门采用钢木复合保温门。

东湖花园五号小区规划建筑设计说明

发表时间:2005-08-30 11:16:39 来源:

开发宗旨

根据总体策划，五号小区的开发遵循“东湖大社区，美好小城镇”的宗旨，将建成东湖花园的精品小区。目标消费群为：企业主、企业高级主管、具有较强购买力的商人、政府高级公务员以及大型企业（集团）团购为主的消费层面。

户型设计

东湖五区有9层和12层带电梯住宅共20栋合39个单元，其中9层住宅为7栋共10个单元，12层住宅为13栋共29个单元。东湖五区住宅共1569户，总户数中约80%为85～135平方米的普通户型，11%为大户型，9%为顶层加一户型。东湖五区户型设计是将大户型布置在临江较好位置或泳池边，以充分体现大户型的尊贵。其中511、516、518、521栋还设计有空中花园跃式住宅，其住宅层高均为3.2米。

住宅户型面积以中等面积为主，从房间数来分有二房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅二卫平层住宅、底层复式住宅、顶层加一型住宅和部分空中花园住宅。

住宅另外从类型来分有以下几种：平层住宅、户内错层住宅、带入户花园的平层空中花园住宅，带入户花园的跃式空中花园住宅、底层带花园平层住宅、底层带花园复式住宅、顶层带露台加一型住宅，其中平层户型占绝大多数。各种户型特点：

1、平层户型：平层户型即为平面布局户型，包括一房至四房户型，其所有用房均在同一平面层内布置，功能紧凑，户内交通面积少。平层户型中513、515栋北向标准层户型的客厅阳台设计较特殊，其客厅阳台采用两层高错位阳台设计。奇数层客厅阳台与偶数层客厅阳台部分相互错位，相错部分阳台为两层高，不相错部分阳台为一层高，这样的处理除在建筑立面设计上更富变化，同时住户在使用上感觉更为开阔，得到不一样的通风采风条件。

2、户内错层户型：户内错层户型其显著特点是户内客厅与餐厅、卧室、卫生间、厨房间楼面错300毫米高（即客厅部分低或高300毫米），户内功能分区明显，且形成较为丰富的室内空间景观。

3、空中花园平层户型：空中花园平层户型设计除了功能紧凑、交通面积少，其主要特点是带进户花园。带进户花园住宅为先进花园（面积为18平方米左右）后进客厅类型住宅，强调室内室外景观的相互渗透，强调私家花园给住户带来贴近自然亲近自然的感受。

4、空中花园跃式户型：空中花园跃式户型其特点是户内二层，面积较大，功能分区明显。底层一般设计为花园、客厅、餐厅、厨房等活动区域，并带一至两间卧室及卫生间，二层主要为主人房等卧室、书房区域。此种户型均带有约40平方米左右的进户花园。花园为二层高度，此户型将客厅、餐厅等室内空间及二层的阳台与花园空间有机的融为一体、相互渗透，创造了极为丰富、极为舒适写意的室内外空间，极大的提升了居住的品质。此种户型层高为3.2米。

5、底层带花园平层户型：底层带花园平层户型带一个占地约40~100平方米左右的私家户外花园，能满足住户室外活动、休闲的需求，此类户型层高均增大为3.3米或3.4米，其中520栋底层四户带花园住宅设计层高为5.8米（部分为6.1米），住户可根据需要加设二层楼板做成上下跃层住宅使用。

520栋底层四户带花园住宅为加一型户型，第二层的楼板由业主自行加建。销售面积只计算第一层面积及相应公摊部分，第二层的面积不计入销售面积以内，为赠送业主部分（即买一层送一层），且其第二层面积不须计入交纳物业管理费面积范围。

6、底层带花园跃层户型：此户型为底层加二层的跃层户型，并带一个占地约40~100平方米左右的私家户外花园，其特点是户内二层，面积较大，功能分区合理、明显。底层一般设计为客厅、餐厅、厨房等活动区域，并带一至两间卧房及卫生间。二层主要为主人房等卧室、书房区域。一、二层阳台立面设计为入口门廊形式，充分突出此种户型的特殊及突出入口。

底层带花园住宅户型均设计为从花园直接入户（其中507栋一单元及522栋三个单元南向共八户底层带花园住宅户型因花园面向小区外部，设计为从住宅大堂入户），其花园入户小门处设对讲，建设时由开发商配置独户信报箱。此种户型配套费中不含入户门费用，又因公司考虑在五区销售中不单独收取花园围栏、小门及信报箱等的相应费用，故应在房价中将花园围栏、花园立柱（做砂岩或石材）小门等造价考虑在内。

在522栋南向四户的底层带花园跃层住宅，还设计有独立的家庭娱乐室，娱乐室不直接与主要活动区（客厅、餐厅、卧房等）相连，而通过花园连廊相连，娱乐室面向花园开有宽大的落地玻璃门，别有一番天地又不影响到主要活动区，可谓是相当特殊的设计。

7、顶层带露台加一型户型（部分不带露台）：此种户型为坡屋顶设计的平层户型，其最高点层高设计为5.8M，住户可根据需要加设二层楼板做成上下跃层住宅使用（层高可分隔为3米和2.8M）。一层可设置客、餐厅及厨卫房间，或客厅部分为二层通高，二层部分可自行间隔成主、次卧房及卫生间。因为考虑住户将在二次装修时自行加设二层楼板作为跃层住宅使用，在坡屋顶上设计了老虎窗，即此部分面积中有大部分均能满足正常的通风采光的使用要求，其露台面积约为20~40平方米左右。

顶层带露台加一型户型销售面积只计算第一层面积及相应公摊部分，第二层的面积不计入销售面积以内，为赠送业主部分（即买一层送一层），且其第二层面积不须计入交纳物业管理费面积范围。

地下车库设计

五号小区地下车库建筑面积约7.1万平方米，设计汽车停车位约1650个，摩托车停车位约1600个，地下车库为A、B两区，共设4个出入口，其中东面2个，北面及西北面各1个。地下车库出入口均设为双向出入，地下车库内部车道均为单行道。地下车库人员交通为每栋住宅楼楼梯直下地下室，业主出入方便、顺捷，且业主车辆原则上就近停放，即哪一栋住宅的业主，其车辆停放在此栋住宅的地下车库部分。地下车库车辆出入将由智能停车场管理系统管理，人员出入将通过智能门禁系统。地下车库内还设有闭路电视监控系统，整个地下车库的管理将非常完善和合理。

智能系统设计

五号小区为全封闭式管理，智能系统包括：1、黑白可视对讲系统：设于小区大门、单元门、地下室人员出入门及住户家中及物管处；2、智能门禁系统：设于小区大门、单元门、地下室人员出入门；3、红外线防越界报警系统：设于小区外围围墙；4、智能停车场管理系统：设于地下车库出入口；将采用远距离（4～5米）感应式刷卡方式，以解决高峰期车辆出入问题；5、彩色闭路电视监控系统：设于小区外围、出入口大门、小区内公共区域、各住宅大堂及电梯轿厢内以及地下车库内。

㈨ 居住区规划的技术经济分析包括哪些内容

1建筑设计方案技术经济分析的意义
现代社会的建筑工程设计总是在一定的经济条件约束下进行的，只有技术上先进可靠、经济上合理可行的建筑产品才能被社会所接受。据有关资料分析，投资决策和初步设计阶段对投资的影响程度为 90%左右，技术设计阶段对投资的影响程度为 75%左右，施工图设计阶段对投资的影响程度为35% 左右，而过去人们所看重的施工阶段对投资的影响程度则为 10%左右。很显然，工程造价控制的关键在于施工前的投资和设计阶段，工程项目的工艺、流程、方案一经确定，则该项目的工程造价也就基本确定了，因此，在工程设计阶段进行技术经济分析是一项很重要，而且十分有意义的工作。
2设计方案的技术经济评价方法
2.1单指标评价方法 所谓单指标法是用单一的指标作为选择方案优劣的标准，单一指标可以是效益性指标，也可以是费用性指标。单一指标的作用在于，如果面临着不同方案之间其他指标比较接近，或者某个指标非常重要时，可以用单一指标来评价，然后选择方案。而在这其中，，单指标评价中使用最普遍的评价指标是费用指标，因为包括两种不同的方法，在造价或者投资上，是可以在项目初期时计算一次费用；而在这个方案实施过程中，在项目初期的投资，工程交付后日常使用的开支，项目使用期满后对于拆除报废等费用，我们称之为方案全寿命期的费用，是费用指标另一种方法，更加全面以及系统。因为全寿命期费用是比较合理的评价指标，包括的内容更为全面和具体。但是有些设计的方案因为和在建成后，在日常中使用的用费没有太大的差异，在这种情况下费用指标无法评估时，可以采取投资这种直接明了的方法来比较优劣。
2.2除了单指标评价方法，还有更为具体，更为详细的多指标综合评价方法。在方案设计中可以使用多指标评价，就是在设计方案的基础上，包括各个部分、阶段和层次，从而达到设计方案的整体优化。而多指标综合评价方法也是包括有评分法和指数法两种方法，但与单指标评价方法不同的是，多指标综合评价方法需要解决问题，而不是如单指标评价方法计算费用。而解决的问题一是要解决，两种方案在进行对比时候所需要的必要条件，第二种便是要评价指标分为主要指标和辅助指标，都对于方案设计有着不同的作用。而多指标综合评价法在设计方案竞选和设计招标中对方案设计有着重要的选择作用。
2.3价值分析法 价值分析法以及价值工程法，在管理分析上面起着有效的作用。如果要求最低的寿命周期的费用，那么在发生费用的地方可以运用方案的比选。这种方法不仅能求得最低的寿命周期的费用，而且能可靠的实现产品的必要功能，锁在工程设计领域的运用，价值分析法应用的非常广泛。不仅在费用和充分发挥产品功能上起着重要的作用，而在单独的设计方案中，更能对原来的计划方案进行改进和优化。因此价值分析法在管理分析中，可以发挥充分的作用。
3居住区规划的技术经济分析
3.1做好总平面设计，提高土地综合利用率
《住宅设计规范》指出住宅小区布置应符合下列规定：选用环境条件优越的地段布置住宅，其布置应合理紧凑。在居住区规划与设计阶段，就应十分重视节地，应大力提倡在保证日照、通风、绿化率及其它居住区居住功能的前提下，尽量提高容积率，即既要搞好居住环境又要节约用地，充分发挥土地潜力，达到土地的充分利用。当前有人认为容积率越低，居住环境越好，其实这是个误区，有时甚至适得其反，现实情况是：一些新的居住区大多远离市区中心，基础设施配套不够完善，居民出行又很不方便，更由于其它种种条件的制约，入住率低，小区人气长期难于形成，如果再加上偏低的容积率的影响，使这种情况更加明显，难以形成一定人口规模，公建配套的建设、物业管理等也就长期处于难以到位的状态，反过来又影响了住户的生活质量，最终影响后续居住区项目的开发销售，形成恶性循环，经济效益和居住环境都得不到保证，因此在保证居住功能的情况下，合理的提高容积率是规划设计时降低造价的关键。采用小而宽大进深的单体平面设计，建筑物顶层北向退台及采用坡屋顶形式，多层住宅采用六层跃七层的复式单兀设计等这些都能充分利用土地潜力，显著提高住宅小区容积率。
3.2合理确定户型布局及住宅的层数
《住宅设计规范》把住宅按层数划分如下：1、低层住宅为1至3层。2、多层住宅为3至6层。3、中高层住宅为7层至9层。4、高层住宅为10层及以上。低层和多层住宅具有单体工程建安费低的优点，但用地浪费、容积率偏低，对于整个住宅小区，经济效益难以保证。同时户型布局通常分为板式、塔式、点式等，板式户型不但通风采光好，容易赢得市场，而且建安费相对塔式及点式低。所以中小城市居住区宜为7一11层的“板式小高层”，这在增加经济效益和社会效益方面是值得提倡，“板式小高层”住宅能表现宜人的尺度和较高的档次，在创造“环境”上也有很大的优势，可为建设高品质小区创造许多有利条件，它可使住户减轻爬高之苦。但是当住宅层数超过12层时，每单元设置的电梯不应少于两台，这不仅增加电梯造价且又增大公摊而积，而且随着层数加高，要经受较大的风力荷载，需要改变结构形式，提高结构强度，使工程造价大幅上升。但大城市因受城市用地限制，可沿主要街道建设一部分中高层和高层住宅，以合理利用空间，美化市容。
3.3结合项目情况适当预留或设计部分机械停车库以提高项目经济效益
机械停车库相对普通地下车库建造成本较高，但却能充分有效的利用空间，在下面几种情况下：（1）在前期业主对车位需求不足、规划同意分期实施机械停车设备时，应考虑地下机械式停车，这样可以推迟工程建设的资金投入；（2）用地紧张；（3）受地上建筑布局限制致使单车位面积过大，且设计单层车位不能满足要求时；在上述几种情况下居住区规划设计中适当采用机械停车库可显著提高项目经济效益。
3.4利学利用地形地貌，降低景观工程造价
在当前的住宅小区建设中，景观工程费占全部工程造价的比例不断提高，我国山地多，江河湖泊多，在小区开发中，如何更利学有效地利用坡地、山地、水面、植被，亦是很值得研究的问题，在规划设计中应重视对自然环境地段个性的研究，注意对自然景观的利用，对建设地段上的水面、山坡甚至一草一木都应尽量给予保留，并精心地将其纳入到统一的建筑空间中去，尤其是小区中心绿化广场更应充分利用自然景观，小区中心绿化广场大都面积较大，以公园形式集中了绿化、水面、坡地等景观。利用自然景物建小区中心绿化广场，可使小区园林化，组团化、村落化更易于生动体现，而且还可以产生强烈的环境艺术效果，为居民创造良好的居住环境，生态环境及植被又都可获得更好保护和利用。
总之，在实施居住区建设项目全过程的技术经济分析中，重点加强规划设计阶段的技术经济分析，强化决策层及技术人员的重视投资决策估算及设计阶段造价控制的意识，逐步实现以提高工程经济效益为目的，把控制工程造价的观念渗透到各项设计技术措施中，处处精心设计、精打细算，把居住区规划设计及工程造价控制工作推向一个新的里程碑。

㈩ 房地产策划的主要工作

市场策划
是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素（经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、房地产商经济合理回报的需要、购房消费者的有效需求等）。简言之，房地产市场调查是房地产市场策划的基础，房地产市场策划是房地产市场调查的归宿。市场策划的成果及结论（项目战略定位及产品定位建议）对后续各阶段策划具有方向性和指导性，市场策划是房地产策划的首要环节之一。

产品策划
就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题，摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据（设计任务书）的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。其主要内容包括如下：
项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。房地产策划就是将市场策划的成果，通过建筑技术语言将其表现出来的一个过程。产品策划是介于城市规划与建筑设计（设计院所）之间的一项重要“断层”工作，也是我国目前房地产业发展过程中最薄弱的环节，是房地产市场经济发展到今天的必然产物。

营销策划
是指房地产策划商及发展商对将来要发生的营销行为进行超前决策。为实现目的，达到预期目标，就必须与市场策划、房地产策划建立密切的关系，科学地分析市场、顾客及与之相关的各种因素，然后创造性运用自身的能量，力求在适当的时间，适当的地点，以适当的价格和促销方式让顾客获得满足。如果推销一种观念，就有必要采取一定的策略和技术使大众自觉地接受它，而在这个过程中，营销策划人员所做的分析、判断、推理、预测、构思、设计、安排、部署、实施等工作，便是房地产营销策划。
营销策划就是将市场策划、产品策划两阶段的策划成果，通过系统而形象的表现手法将产品的各种优势（卖点）淋漓尽致地诉求给锁定的目标客户群。营销策划包括营销推广、营销执行两大部分。营销策划是最终实现产品飞跃为商品的过程和手段。

开发策划
是指房地产商从项目选址到购买土地使用权始，经过项目全程策划，规划设计和施工建设等过程，建造成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属设备、设施与环境、即房地产产品，然后将其在市场上销售，将房地产产品出售给新的投资者或使用者，并通过这个交换过程收回投资以实现房地产商获取收益的目标过程。其中包括房地产生产和流通的统一的过程即称之为房地产开发策划。房地产开发策划是一个完整的过程，它由开发项目可行性研究、项目开发准备、项目工程管理和完成项目销售等四个阶段组成。
在环节众多周期漫长的房地产投资全过程中，任何一个环节都可能省时省钱。如：降低土地成本、降低税费、降低土建成本、总平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及开发成本的基础上保证品质、进度。同时开发策划的前期核心工作是项目可行性研究，后期核心工作是项目工程管理。