富力湾宣传

㈠ 浅谈房地产品牌的建立--为什么同质的楼盘，万科能多卖1500元

浅谈房地产品牌的建立--为什么同质的楼盘，万科能多卖1500元？
一项相关调查显示，对于同质楼盘，万科比没品牌的开发商每平方米能多卖1500元。
在中国房地产行业，万科等地产大鳄所到之处往往先声夺人，倍受媒体市民的关注青睐，令对手“未战而身先寒”。

为什么万科有这样的威力呢？

其实，道理很简单——品牌的魅力！

随着经济的发展和人们生活品质的提升，品牌价值对房地产市场的作用日益凸显。房子不再是“钢筋+混泥土”的遮风避雨的缩影，而成为一种拥有者身份、地位、品位的标识，而品牌赋予房屋“尊贵、典雅、时尚、温馨、运动”等更人性化的价值内涵，带给人们精神和文化的体验。

一、房地产品牌—克敌制胜的利器

在激烈的房地产市场竞争中，品牌的作用毋庸置疑。

在房地产业发展初期，多数楼盘好女不愁嫁。然而，随着房地产市场发展的日趋成熟，竞争日益激烈。建筑再新颖、规划再科学、布局再合理，很快就会被对手“克隆”，产品的日益同质化导致单靠产品本身难保长久的魅力。而品牌所包含的不仅是房子本身，它还包含着情感和文化，实现与消费者的情感沟通，往往“手未出而占先机”。

随着人们生活品质的提高，选择机会的增多，消费者购房行为日益挑剔。人们对房子的需求不仅是避身养生的场所，而且是价值、身份的体现，品牌作为一种质量、信誉、价值的承诺，能增强消费者的购买信心，加速购买行为的发生。如今许多消费者在购房时，不再找楼盘买房，而热衷于找有品牌的开发商买房。

另外，当房地产企业积累了较强品牌资产后，无疑为其后续项目打开了一条绿色通道，在其它项目广告投入不大的情况下，照样可以借助母品牌效应，获取较大的市场影响，这大大降低了企业扩张的成本，增强了企业的市场竞争力。

珠江地产在北京进行的一次万名购房者需求倾向问卷显示，96％的被调查者非常重视发展商的品牌知名度。

一项相关调查表明，对于同质楼盘，有品牌的开发商比没品牌的开发商每平方米能多卖300元，而万科更是能多卖1500元。

万科、富力、顺弛等地产大鳄所到之处往往先声夺人，倍受媒体市民的关注青睐，令对手“未战身先寒”，这无不显示着品牌的魅力。

富力地产开发了富力城、富力又一城、富力丹麦小镇、富力湾等连锁项目，珠江地产开发了珠江帝景、珠江绿洲、珠江骏景、珠江国际城、珠江罗马家园等系列，万科做了四季花城，也在北京开发了万科星园、万科城市花园、万科青青家园等系列。其实这些项目的成功，无不得益于其母品牌影响力的有力支撑。

对房地产行业来说，品牌竞争代替产品竞争是市场发展的必然。一个强势地产品牌能够让产品规避单纯的价格及硬件之争，实现企业利润的最大化，实现企业规模的扩张。从长远发展来看，建立和培育品牌是房地产企业最经济的投资。

品牌作为一种最有效的资源，已经成为房地产企业克敌制胜，发展壮大的利器。

二、我国房地产品牌现状忧思

尽管品牌早已被认为是参与市场竞争点石成金的利器，近些年来房地产界“打造品牌”的呼声也风起云涌，然而我国今天的房地产业品牌现状却不容乐观。

我国房地产业经历了地段竞争的初级阶段，现阶段是规划竞争、概念竞争、品牌竞争并存。目前，大部分房地产公司都属于以规划竞争、概念竞争为主导战略的企业，而真正的品牌驱动型企业凤毛麟角。2004年，由世界品牌价值权威评估机构“世界品牌实验室(WBL)”发布的《中国500最具价值品牌》，海尔以612.37亿元名列榜首，而房地产业“第一品牌”的万科仅以173.56亿元排在第30位。前200位排名中，也只有万科等三家地产品牌入围。

对于动辄大手笔的房地产业来说，这样的结果确实令人汗颜。忽视品牌建设的结果是，大多数房地产企业难以积累和借助品牌的信誉资源，迅速提升产品价值销量，实现企业规模的扩张。美国最大的房地产公司Pulte Homes占美国国内的房地产市场份额达4%左右，而我国房地产老大万科仅占我国房地产市场份额不足1%。

那么，是何原因导致我国房地产业如此现状呢？笔者分析主要如下：

第一、品牌意识淡漠。在我国，许多房地产开发商认为， “搞房地产当务之急是做销量”、“做品牌是大企业的事”、“做房地产品牌就是做概念、做卖点”、“做房地产品牌就是做明星楼盘，只有楼盘项目才有品牌”…… 品牌意识的淡漠，使国内许多房地产企业徘徊在品牌建设的大门之外，缺乏清晰连贯的品牌策略及行之有效的品牌管理架构，这导致企业难以突破发展规模的瓶颈，更难达到品牌驱动型企业的“手未出而占先机”的境界。

第二，重产品宣传，轻品牌建设。许多开发商都患有重销售轻品牌的“近视症”，片面重视对产品的宣传，却忽视品牌长远的规划，楼盘广告铺天盖地，而企业品牌广告却鲜有露面。提到蓝堡国际公寓、东方银座、北京公园5号、星河湾等楼盘，我们往往耳熟能详，但又有几人能知道其背后的企业品牌。一个房地产项目广告投入动辄数千万，但许多开发商在开辟下一个战场时，却很少延用以前的楼盘名称，楼盘往往名噪一时，却难以积累、升华为企业长远的品牌效应。

第三，行业特点所限。许多房地产开发商认为，房屋属于窄众产品，其针对的目标群体是相对的少数，不宜进行大众媒体传播，这在一定程度上增加了品牌建立的难度。而且，房地产行业具有明显的地域性，不同区域的地域文化、风俗习惯、气候特点、社会结构等大不相同，因此不同区域的房地产项目之间也有较大的差异性，不可能实现工业化批量生产，较难贯穿统一的品牌诉求主题。然而，万科、富力、顺弛等品牌的全国性扩张已经说明，行业特点所限其实不是主要原因。

品牌象征着信誉和实力，这是众多购房者的共识。品牌建设的乏力，使众多房地产企业难以借助品牌效应形成自身的竞争优势，突破企业发展规模的瓶颈。

我国房地产业品牌建设，路漫漫！

三、如何建立房地产品牌

竞争激烈的房地产市场呼唤强势品牌的涌现，那么如何打造房地产品牌呢？笔者以为应注意以下几方面：

1、清晰精准的定位

要建立强有力的房地产品牌，精准的定位是走向成功的关键。品牌定位应该清晰明确，是普通住宅还是商业地产，是中产阶级住所还是豪华公寓，是“运动、健康”的个性还是“家庭办公一族”的特点等等。成功的房地产品牌都有自己明确的定位，如中海地产走大众精品化的品牌之路；华侨城地产以注重生态环境设计为卖点；金地地产以景观住宅为特色；东润枫景“一个纯然休闲的生活社区”专为中产阶级打造；绿城·桂花城是城市新贵的居家之所；招商地产以区域标志性住宅而闻名；玫瑰园则给人留下一种雍容华贵的不凡印象等等。

模糊的品牌定位既锁不住原品牌下的目标人群，也难以攻入进其它细分市场。

目前我国房地产业存在着高档化、贵族化、奢华化的恶习，许多开发商认为，名牌地产必然是高档地产，其实事实并非如此，高档公寓需要品牌，普通商品房同样需要品牌，普通消费者是购房的主体，更具市场潜力。

2、持续一致的品牌策略

品牌策略一旦确立，应当持之以恒，不可半途而废。如果品牌形象、定位朝令夕改，将模糊自己的品牌个性，破坏了品牌精神气脉的贯穿，最终使消费者雾里看花，难以建立强势品牌。万科“建筑无限生活”的价值主张贯穿其各个项目开发之中，奥林匹克花园 “运动，健康”的理念一直在其不同项目上得以体现，这都是持之以恒的表现。

3、精益求精的质量

㈡ 雾森的应用区域

TTC雾森在人造雾产品领域拥有10多年的探索和研究经验，目前有40多项专利已经申请成功或正在申请中，是国内最早介入、拥有专利数量最多的致力于人造雾产品的生产制造、技术研发、市场营销和雾效解决方案的专业机构.
在景点广场、房产社区、舞台剧情、创新型应用等多个领域都拥有大量著名项目的成功案例，获得了许多知名设计师、国家一级导演、房地产商、政府等合作伙伴的认可，确立了TTC雾森在人造雾领域的领航者地位。 著名项目：香港迪斯尼乐园、香港动植物园、北京植物园樱桃沟、北京元大都遗址湿地、天安门广场国庆花卉布置、上海滨江森林公园、上海不夜城绿地、上海世博公园、上海世博会、上海闵行体育公园、上海欢乐谷、沈阳世界园艺博览会、桂林訾洲、西溪国家湿地公园、潘安湖国家湿地公园、杭州龙井山园、杭州西湖沿线、浙江乌镇昭明书院、广州长隆水上乐园、中华恐龙园、三亚南山佛教文化苑、海南陵水富力湾、厦门天竺山森林公园、第六届中国花博会、武汉动物园、大连森林动物园、宜昌火车东站广场等等……
杭州龙井山园
龙井位于西湖之西翁家山的西北麓,作为西湖风景区内唯一的山地公园，历来是茶中极品狮峰龙井产地，被亚太旅游组织定为代表中国茶都形象的龙井茶文化村。龙井原名龙泓，晋代葛洪曾在此炼丹。龙井是一个圆形的泉池，大旱不涸，古人以为此泉与海相通，其中有龙，因称龙井。杭州龙井山园以真山，真水，人文传统和绿色野趣为号召，集聚千年龙井地域文化的精髓，以高科技手段借自然地貌造园成景，整理设计了独领茶艺表演最新时尚的“龙井茶道”，首创国内独有的健康旅游项目—“龙井雾森”。而“雾森仙景”已成为景区内的八大游览热点之一，逼真地模拟了龙井茶生态环境！
这“雾森仙境”在完全自然的环境中展现绿香之宗龙井茶文化的博大精深。他的特别之处在于山园特别引进逼真模拟龙井茶生态环境的一套高科技雾森设备。雾森产品一水为原料，通过物理的方式进行运行成雾。他具备增湿降温等效果，是龙井生长良好。另外雾森设备开启的同时会超过城市几百倍的负离子含量使游客宛然走入天然美容森林雾场，体会超凡脱俗的茶仙感觉。
在龙井山园，满山遍野都是浓绿古树和缠绵的藤蔓。走在山中的树和藤之间，不经意中，忽然有蓝烟冉冉升起，仿佛步入缥缈的仙境里，这就是山园点缀的“雾森”。 北京奥运村、中国工商银行总行、北京三里屯商业街、钓鱼台国宾馆、上海世贸北外滩酒店、上海星河世纪城、上海黄浦新苑、上海万科四季新城、江南会、杭州九溪玫瑰园、杭州世贸丽晶城、陈经纶体育学校、绿城千岛湖度假酒店、宁波雅戈尔·西湖花园、温州国脉花苑、南京高新政府内院、成都飞机设计研究所、郑州绿地老街、广州棋院、武汉奥特莱斯、厦门铜锣湾广场、昆明市级行政中心等等……
北京奥运村
2007年9月，TTC凭借产品绿色、环保、健康等特性成功进驻08年北京奥运会运动员村，成为TTC首个奥运签约项目。
TTC雾森贯穿于园区中的整条水系，主要运用在与叠水、木栈道、绿植、生态湿地岛的结合中。其中生态湿地岛是园中较为重要的园林景观部分，雾效设计在水域周边，沿水域设点，飘渺的清雾与水景、喷泉完美结合，将江南地区特有的烟雨迷朦和湿地风貌真实地再现于奥运村中，为各国朋友尽情展示中国园林变幻莫测的景观情趣；绿植中同样布置了雾化效果，还原了最原生态的自然风光，在视觉上营造充满诗意的中国水墨园林，成为向世界展示有中国特色文化的窗口之一，同时更是为运动员提供了一个惬意、美好的放松空间。
TTC雾森的应用，切合了“绿色、环保、节能”的奥运需求，为运动员村的景观注入了新鲜的活力。当雾森开启时，潮润的雾气迅速降低了周边区域的温度和干燥度，良好地改善了居住区域环境的舒适度，同时也解决了北方地区气候干燥这一不足。 北京残奥会开&闭幕式、上海特奥会闭幕式、2004东盟博览会开幕式晚会、2005东盟博览会开&闭幕式晚会、2006 年央视春节联欢晚会、2006年文化部春节联欢晚会、第4、5届东亚运动会开&闭幕式、第7届中国艺术节开幕式、第10届全国运动会开幕式、《禅宗少林·音乐大典》、张艺谋导演印象三部曲《印象·刘三姐》、《印象·丽江》、《印象·西湖》、北京人艺话剧《赵氏孤儿》、张纪中制作《神雕侠侣》、陈凯歌导演《希夷之大理》、普陀山南海观音文化节、中法文化交流年闭幕式、宋祖英《百年留声》MV拍摄等等……
印象系列
2004年，当张艺谋在漓江象鼻山偶遇雾森的时候，就注定了TTC与印象系列的不解之缘。
2004年，张艺谋、王潮歌、樊跃在漓江边上碰撞出思想与创意的火花，于是，一部极具视觉及听觉效果的山水实景演出——《印象刘三姐》诞生了！《印象刘三姐》以独特的舞美呈现方式，打破了人们对于歌舞剧的传统观看方式，而雾森在印象系列的第一次表现，就完美演绎了与“铁三角”们的“灵魂触碰”。雾森，从此在山水实景演出方面展露出了她独特的魅力。
2006年，大型实景演出《印象丽江》正式对外公演，雾森再次幻化为实景舞台中的精灵，与自然山水景色浑然一体。
2006年，同样的印象系列，在西子湖畔上映，不同的是雾森又别出心裁的变化，幻化成西湖中的微微雨雾，述说着有关西湖的动人故事。
2009年，雾森见证了“印象普陀”的开工仪式，在南海的佛国圣地，我们将再次期待“铁三角”们带来的印象风采。 TTC雾森现今除却传统上景点广场、房产社区、舞台剧情三方面的进一步发展，更是在不断创新。
希夷之大理——亚洲最大水幕电影
2011年7月6日，经三年多筹备，两年多设计、施工、编导、排练的神话奇幻剧《希夷之大理——望夫云》于古城大理隆重首演。该剧是陈凯歌导演的第一部山水实景演出，总投资达2.5亿元，舞台搭建于大理古城东北角一个220余亩的水库上，面积达13万平方米，不仅在规模上达到了亚洲第一，而且也是目前为止全亚洲设计最复杂、技术最先进的舞台，不仅可360度旋转，还具备移动、漂浮、升降等功能，复杂程度远超过了奥运会开闭幕式的舞台。
舞台之上，具有“大理之眼”美称的彩虹桥（宽235米、高30米），由全钢材料打造，飞跨整个舞台，桥之外跨度达158米，内跨度为138米，舞台视觉效果极为震撼。在整个舞美设计方案中，彩虹桥还承担着水幕的作用。TTC雾森凭借多年的实景剧舞美设计经验以及韩国馆水幕电影的成功创作案例，赢得到了该水幕电影工程的设计和施工权。彩虹桥上布置的雨淋系统全长达128米，规模相当于几十块IMAX幕布放在一起，据称是目前为止中国乃至亚洲最大的雨淋水幕，在画面表现上，其清晰度基本接近于桥壁的电子显示屏，且较后者更具三维立体感，现场的视觉感染力极强。
谢幕前3分钟，规模巨大的雨淋系统配合声、光、电、特效和视频等舞美元素，从30米的高空倾泻而下，其景致之壮观，不仅将“大理之眼”的神韵表现得淋漓尽致，还将整个实景剧的剧情推向了最终的高潮，给整场演出划上了圆满的句点。
厦门日月谷温泉酒店——温泉效应
厦门日月谷温泉酒店隶属于福建省首家大型园林露天温泉——厦门日月谷温泉度假村,位于厦门市海沧区东孚镇汤岸。 他按国际星级标准建造的涉外旅游饭店，与大自然亲密融合，犹如“海上花园”上一片宁谧安详的绿洲，拥有115间各类设施完善的高级客房及套房，房内均设有天然温泉泡池。
TTC以温泉浴池为核心，生动地再现了日月谷温泉云雾缭绕、蒸气氤氲的妙境，缥缈灵动的雾森游走于花间草丛、台阶石像之间，让景区原始古朴的风格更具神秘色彩。TTC雾森系统的引入突出了“温泉”这一主题，这也是TTC雾森人造雾首次与“温泉”概念结合应用的一个典范！
中国首架彩色飞机“北京奥运号”首航仪式——腾云驾雾
2005年9月7日下午，随着北京奥组委及民航高官们共同按下手中的按扭，一幅巨大的幕布缓缓升起，中国首架“北京奥运号”彩色飞机在雾中显现在人们眼前，庞大的机身凌驾于浓雾之上，犹如在绵延的白云中展翅翱翔，威武、雄壮。据称，这是中国国际航空公司首架为宣传北京2008年奥运会量身定制的彩色飞机，也是我国第一架社会公益主题的民航彩色飞机。
由于此飞机上彩日期较短为保证飞机未来飞行安全，仪式不得不在封闭的修机仓库进行。而仓库内笨重的环境布置，机械结构使仪式蒙上阴影。主办方使用雾森设备，从美观上来说既适当的的遮盖了仓库的建筑，又能让飞机有一种腾云驾雾的灵活感。从技术角度讲，雾森产生雾颗粒的大小70%以上小于4微米，可以说完全接近于自然雾，对飞机机身设备无影响。

㈢ 度假地产的案例：大型度假地产策划心得

度假地产是伴随着闲暇时间的增多、可自由支配财富的增长、城市化加快引发的环境问题加剧、以及便捷交通的改善而逐步发展起来的一种新兴地产形式。海岸度假、湖滨度假、山地度假、温泉度假、沙漠度假等不同资源类型的度假目的地正呈现出百花齐放的态势，由此引发了一场度假地产开发的热潮。
金融街巽寮湾项目、富力在海南的富力湾和在惠州的黄沙洞温泉项目、碧桂园的惠东阿婆角项目、利海集团的郑州雁鸣湖项目、东部华侨城项目、新世界海口美丽沙项目、鲁能澄迈盈滨半岛项目、中信地产博鳌项目、国信地产龙沐湾项目、张宝全的海南项目，等等等等。都是动辄数千亩地投资以百亿计的大手笔，大制作。
由于度假地产缺乏先行者，在国内还没有成熟的、可借鉴的成功案例，大家都是摸着石头过河；也没有少出国考察过，巴厘岛、黄金海岸、迪拜、夏威夷等世界著名的度假胜地都走了个遍，但无一不面临的一个共同困惑：那就是项目定位之艰难。准确的项目定位是产品细分、市场细分、客户细分的完美融合。
到底大型度假地产的发展方向在哪里？项目该如何去定位呢？
金融街惠州巽寮湾项目，控制面积20.2平方公里，拥有7山8湾18景和18公里长的优质海岸线，是一个典型的区域开发的大型度假地产项目。我有幸作为开发商“金融街控股”策划主创的身份参入其中，在三年长的时间里，亲历了它项目定位、湾区规划、产品策划等全过程。
一、高度决定视野：延伸城市空间，挖掘价值洼地
经济学指出：一个国家的经济发展客观上存在梯度差异，高梯度地区通过不断创新并不断向外扩散求得发展，中、低梯度地区通过接受扩散或寻找机会跳跃发展并反梯度推移求得发展。
所有周边地区经济梯度都普遍较高的话，低梯度的区域就形成了价值洼地！价值洼地是政府关心的焦点，也是人才关注的焦点，更是资本关注的焦点。
从广深到惠州，再到巽寮湾，形成了由高到低的价值梯度。巽寮湾，作为珠江三角洲最深的、还没有被挖掘的财富洼地，在发现、发展中跨跃式实现价值回归和资本升值。
洼地成因一：城市空间——稔平半岛，珠三角东部重要的临海产业基地
珠三角新一轮规划提出“阳光海岸”计划，使珠江三角洲从“珠江时代”走向“南海时代”，粤东、粤西沿海发展轴将成为21世纪珠江三角洲的新亮点。受此影响，地处珠三角向东辐射第一站的稔平半岛地区，因其区位、土地、生态的优势，将成为未来20年珠三角产业东拓、发展的主要增长极，或将成为珠三角粤东沿海发展轴上的区域中心城市。
洼地成因二：新兴工业——惠州承接广深莞产业转移4000亿
深、莞、穗都正在着力构建具有较强竞争力的现代产业体系，调整结构推动产业优化升级，原有的一些产业不可避免地将逐渐向外转移，而惠州要加快发展做大经济总量，产业转移成为互为补充的共同课题。工业产值规模去年已达到2万亿元左右，而所需要转移的工业的产值将高达6000亿元左右，而占据地理优势的惠州可以分到2/3的大蛋糕。
这里可以列举一二：“中海壳牌”及其下游产业将在未来5到10年内，给周边地区带来600至1000亿元的投资和上下游难以估量的产业从业人口；稔山和平海长达6～10公里长的滨海产业工业园区的开发进展如火如荼；黄埠、吉隆3000多家制鞋及配套企业，2006年年产外贸鞋6亿双、工业总产值逾150亿元；稔山地区海滨城工业区超过6平方公里的土地储备，将成为深圳产业转移的首选之地，富士康现已抢先进驻；平海碧甲工业和物流区已经引入平海电厂项目，首期投资108亿元……
在这种产业转移的背景之下，我们认为巽寮湾或将成为周边产业人居的后花园，这正是形成大型度假地产开发的市场根基。
洼地成因三：旅游业——巽寮将成为惠州大力发展旅游业的龙头
旅游业成为惠州的“基地产业”。巽寮湾是惠州打造生态悠闲旅游品牌的龙头项目。2006年的惠州市政府工作报告和“十一五”规划报告里，巽寮被列入构建百里生态旅游长廊计划。
巽寮湾的旅游市场亟待释放。市调表明：巽寮旅游的人均消费是200元/人次?天，不及珠三角平均水平623.5元/人次?天的三分之一。巽寮的旅游项目少，接待水平有待提高，通过巽寮湾的改造和建设，旅游消费有待释放的空间很大。
据此，我们发掘到巽寮度假价值的四个坚定的“依托”：一是依托于珠江三角洲未来的城市发展定位；二是依托于珠江三角洲度假阶层的实质形成；三是依托于珠江三角洲主要城市人均收入超过5000美金；四是资源依托，也就是巽寮丰富的旅游资源和海洋资源。
二、尺度丈量距离：2小时无缝对接，省港人的度假圈
巽寮湾项目地处广东省惠州市大亚湾东岸，毗邻香港、深圳和大亚湾经济技术开发区，西与大亚湾经济技术开发区隔海相望，北与稔山镇交界，距广州180公里，距深圳120公里，距香港46海里，均在2小时车程范围内。
不要小看这2小时。2小时是度假的黄金距离。距巽寮的2小时区域内，覆盖了中国经济最活跃、生活最富裕的区域。
2小时生活圈内，约覆盖4万平方公里的土地，包括广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、惠州等珠三角主要城市，共计约4000万人口，其中年收入超过8万的中高收入人群接近四成，将近1700万人。
2小时生活圈内的GDP总量达到21,734亿元（2006年数据），人均GDP达到44,992元，城市居民人均可支配收入18,447元/年，远高于全国城镇人均可支配收入10,493元。
收入水平为休闲度假旅游的发展奠定了物质基础。世界旅游组织的研究表明：人均GDP达到2000美元，每年每个家庭可以外出度假一次；人均GDP达到3000美元，每个家庭每年可以外出度假两次。2006年，珠三角的人均GDP已经超过了5000美元，居全国之首。居民可自由支配收入的增加为旅游度假需求输入强劲动力。
理所当然，巽寮湾项目的目标客户应该定位在2小时度假生活圈内，即省港地区的中高收入阶层。我们把他们作了细分：
第一类，观光旅游客。比如，自驾车的个人和家庭客户、旅行社的团队客户、散客等等。
第二类，商务度假客。含港澳在内的珠三角中高收入人士、在粤工作的外籍人士、企业商务会议、政府招待。
第三类，投资置业客。这种客户是最有消费力的。初期，港、深、莞、穗高收入人士（投资、度假）；中期，地缘性高收入人士（度假、自住）；后期以区域内产业工作人士为主（自住）。
需要清晰的是，作为一个开发跨度长达8到10年的大型项目，消费群体的区域性开拓切忌大而全的通吃搞法，一来客户指向不明确，宣传资源不集中，二来极易引起市场的疲劳。所以，对客源的指向做中长期规划就显得尤为重要。明确近期和远期的客户开拓区域，确定主力客户、形象客户、标杆客户等主力“明星”阵容，最后才是地缘性客户和偶得客户等“群众演员”。正所谓“筑巢引凤”，只有先引来了凤，小小鸟、菜鸟、老鹰才会纷至沓来。
三、角度改变观念：从产品策划到产业谋划，从区域策划到城市规划
一个偌大的度假地产项目，如果仅仅依靠外来的、纯粹度假需求的客户群来支撑和消化，显然不够。从开发和经营的角度来说，如果仅仅靠建几个景点、几套娱乐设施，就能完成住宅的销售和酒店的经营，也不太现实。
如何延长度假消费的时间是大型度假地产开发面临的核心问题。
必须把大型的度假地产项目作为一种产业来打造。通过提供具备吸引力的体验内容和结构，吸引外来人群的聚集，从而产生极大的区域聚集和经济带动作用，最终完成一个由区域规划到城市规划，由地产开发到旅游开发的转变。
基于此，我们为巽寮湾项目提供了丰富多彩的度假样式。这里有游憩区、度假区、会展区、娱乐区、步行街区、购物游憩区、及旅游小城镇等，这里有观光农业、会展产业、运动康体产业、参与型娱乐产业、休闲商业、创意产业，我们甚至还想到了博彩产业。
来看看我们的具体产品设计：
五星级度假酒店群：至少5家，提供约3000个床位
旅游度假精品酒店：10家，可提供客房2500～3000间
高尔夫公园：72杆，18洞
游艇码头：总泊位数600～800个
大型海水浴场：能同时容纳8000人
水上运动中心：能同时容纳2000人
山地及户外运动俱乐部
极限运动俱乐部
海钓专用码头
文化演艺广场
滨海步行栈道
湿地生态公园
观海塔
海上栈桥
产权式度假屋（别墅/公寓/酒店）
企业会所
奢侈品商业街
大型购物中心
美食一条街
酒吧一条街
夜总会……
事实上，从后来的实际操作来看，跟当初的策划思路如出一辙。巽寮湾在这两年相继引入了“F1摩托艇世界锦标赛中国运营商金海湾基地”、“金海湾海润影视明星基地”、“惠州金海湾东方宾利模特(明星)基地”、“惠州金海湾(2008第八届)中国职业模特选拔大赛选手赛事基地”等众多产业孵化项目。（注：巽寮湾项目现命名为“金海湾”）
四、态度影响成败：配套先行、环保先行、旅游先行，切忌急功近利
配套要先行，环境要先行，旅游娱乐设施要先行，先搞住宅开发就是急功近利。
第一阶段以发展高档度假物业为主，全面提升区域度假品质和知名度；
第二阶段，发展以休闲为主基调的功能完善、适宜居住和工作的滨海新市镇。（这里的休闲泛指能营造休闲氛围的业态，表现形式包括高品味的居住社区、赋有情调的滨海功能街区、无污染的创意产业园区。）
在开发次序上，遵循以下两个“先行”原则：
一是基础设施建设要先行。二是有利于整体土地价值和区域品质提升的项目先行。如五星级酒店、Golf、旅游娱乐设施等。
五、亮度成就永恒：中国的、世界的
一个没有自己的亮点的度假区就不是一个目的地型的度假胜地。
分析国内外旅游度假区的发展过程与趋势特征，可以看出，随着度假旅游的快速发展和旅游度假区之间竞争的加剧，定位核心客源市场，形成自己的特色和亮点，及满足游客多方面的需求成为旅游度假区发展的新趋向。
巽寮湾以其原生态的滨海资源，国际视野的规划布局，及其所在的珠三角最富蔗的成熟区位，以五星级度假酒店群、高尔夫球场、游艇会、国际奢侈品商业等为形象配套，将逐步形成一个可以与世界十大湾区相媲美的国际度假目的地。
巽寮湾具体的亮点表现在：产品设计要注重主题性、生态性、文化性和参与性。
特色文化挖掘：
由“8大海湾、天赐白沙堤”到“资源处女地”；
由“特色景观（七山八湾十八景）”到“山海传奇”；
由“海龟的天然产卵场”到“新海洋文化”；
由“阿妈庙、巽寮渔歌”到“闽南方化、客家文化、广府文化”的融会
最终形成丰富的形象定位：打造中国的马尔代夫。
六、结论
打造以珠三角市场为依托、国际一流的滨海休闲、度假区。
南区——马尔代夫私享区: 低密度度假休闲社区（富人区）。以体育公园（27洞高尔夫球场）、游艇码头/游艇会、五星级酒店为社区配套，重点发展度假类高端物业。沿海岸线一侧重点发展高端酒店及商业配套服务设施；二线面海一侧开发山地海景别墅；利用高尔夫球场布局配套高尔夫别墅；利用现有水系及内湾，规划水岸游艇别墅。
中区——夏威夷风情区: 滨海休闲新市镇。旨在发展成为一个以度假酒店、公寓、别墅、商业街的开发和销售为主，多元体验式的、综合配套齐全的滨海小镇。
北区——原始风光名胜区: 生态保护及控制区。在已征地范围内规划特色度假酒店、海景美食、可销售型物业及码头、红树林公园。对于非征地范围，布置产业及居住用地、生态观光用地、农业用地等进行控制性的保护。

㈣ 惠州富力湾事件指的什么

早前广东电视台就曝光惠州富力湾楼盘虚假宣传，配套诈骗，房屋质量，殴打业主等专一系列问题的新闻。属

广东电视台公共频道曝光惠州富力湾

惠州富力湾通过虚构将在小区里建设十公里沙滩、水上乐园、海心岛、红树林等重大旅游配套设施、夸大小区发展潜力等虚假宣传。利用网络、虚假旅游配套宣传视频、现场销售沙盘、宣传单文件、中介人员口传拉客等手段传达虚假销售宣传，欺诈误导消费者购买富力湾楼盘，而上述宣传的旅游配套都无一兑现。广东电视台还爆出，部分业主与因为对富力湾开发商房屋质量问题、房屋70年产权欺诈（业主拿到手产权才不够40年）、虚假宣传诈骗等问题作出投诉，结果遭到富力湾工作人员们围殴、期间安排了大量涉黑人员、烈性狼犬包围业主、事件中部分老人、妇女受伤、一名年轻业主被围殴至脑震荡入院治疗。在广东电视台的网站上还有这个新闻的视频

㈤ 惠州富力湾居住环境好不好

居住环境还可以，但是小区房子问题比较多，同事在那边的房子有漏水现象。早前广东电视台就曝光惠州富力湾楼盘虚假宣传，配套诈骗，房屋质量，殴打业主等一系列问题。

㈥ 新力宣布无力偿还即将到期的美元债，这是否会让新力现有项目烂尾

每一家公司的发展状况存在着很大的差距，这就会导致每一家公司面临这些债务和投资存在着不同的变化。新力控股公司属于我国的房地产公司，但是该公司却宣布无力偿还即将到期的美元债。如果情况严重的话，这会使新力控股集团面临着更多的挑战，现有的项目无法获得大量的资金，或许会使部分项目出现烂尾的状况。

总的来说，房地产公司需要在前期准备大量的资金和土地，从而保障公司可以在每一个城市的黄金地段建造大量的房产。当房产转变为购买房子的金钱时，房地产公司还能够获得更多的利润。然而，现如今的状况使得多家房地产公司非常头疼。一方面是因为房地产公司没有办法获得大量的利润，前期的投入资本太高。另外一方面是因为债务会阻碍公司的发展，难免会使公司陷入困境。