商业地产项目筹备期培育期成长期成熟期的运营管理课程培训

① 商业地产培训主要学哪些课程商业地产讲堂哪里有

就如飙马（中国）一样。主要是为商业地产开发企业提供商业地产领域前沿的培训课程，提升商业地产整体行业水平。主要课程

1. 商业地产选址

2. 项目定位

3. 规划设计

4. 招商定位及策略

5. 推广销售租赁

6. 运营管理

7. 项目运作等

② 商业地产企业的标准化建设包括哪些内容

浅谈房地产企业管理标准化之路
——胡居海 《中国地产》2009第11期
随着本世纪住房货币化改革全面推行，中国房地产业经过新十年高速发展之路，企业规模得到很大的发展，许多企业逐步由城市房地产公司发展成为区域性、全国性的大型集团公司。由此产生了多项目管理与异地化管理的问题，给企业管理变革带来了新的挑战，目前万科、万达等大型地产集团都把标准化、信息化作为优先对策。“一流企业做标准，二流企业做产品”，为了争当一流企业，大家对标准化趋之若婺，但在全球金融危机的今天，大潮退却之时，坚持产品服务的企业仍然是市场经济的中流砥柱，而许多专注做标准的企业已难觅踪迹。古语有道：“皮之不存，毛将附焉”，标准化的目的其实也是把产品与服务做好。那么房地产企业在标准化之路上，需要将哪些事项标准化，如何标准化，在许健康总裁领导宝龙集团大力推行标准化管理之际，本人谈一些初浅见解。一、 业务流程精细化许先生常把管理比作下棋，会看三步棋。其实业务流程最象下棋，把房地产的各业务流程详细排好，它解决的是什么时间、由什么人、去做什么事。与下棋靠个人能力不同，企业管理需要团队合作才能完成。业务流程最好能指导企业中每个岗位与人员的工作，它的制定其实就是工作细化的过程，重点是做好WBS（工作任务解构）。业务流程管理一要考虑工作的先后顺序，二要按部门组织结构和专业分类，三是推广PROJECT或类似管理软件的运用。商业地产开发大体上可分为：项目前期（项目选址与投资决策开发、项目公司筹备、产品定位、规划与建筑单体方案设计、前期工程准备）；项目中期（施工图设计与管理、开发报建手续、工程施工管理、成本控制、项目销售）；项目后期（招商、物业经营、物业管理），而对于多产业的集团公司，则宜把其它产业分类设立事业部单独经营核算。PROJECT是Microsoft Office家族专门用于项目管理的软件，在中国工程建设领域已推广使用十多年，它根据工作流程通过分级分阶段管理的WBS任务分解进行任务设置；在前置任务中理顺任务间先后顺序与逻辑关系；通过设置里程碑任务对关键节点考核与控制；通过子任务、大纲、任务升降级以指导各业务部门、各级管理阶层的工作；通过关键线路、PERT等技术优化项目管理；通过设置比较基准对计划与实际完成情况进行对比控制与考核。Project高级运用还可对资源与成本进行管理，而Project Server的运用则通过互联网技术，使大型集团化企业轻松实行远程管理与多项目、多部门的协调。二、 人员岗位明晰化韩信用兵，多多益善，用兵之道，分而治之。企业做大了，就要进行分工与授权，第一步就要解决管理层级与跨度的问题，理论上一个领导在有超过七个直接下属（管理人员）就要设置副手或增加层级。房地产企业多项目化与异地化管理后，一方面要解决上下级法人机构间的分工，另外要解决法人机构内部门分工与岗位职责，法人机构分工通常按集团→项目或城市公司“二级管理模式”/集团→区域集团→项目或城市公司“三级管理模式”。集团本部的部门与岗位设置一般按照区域或项目分管、业务流程与专业化分工的原则进行，房地产集团大致可按业务流程分为“投资发展、设计研发、建设开发、成本控制、营销策划、招商经营”等业务部门，当集团管理较少的项目时，一般在部门内按专业设置岗位，而项目或城市公司很多时，就要在集团的部门内设立分管区域项目的二级部门，如有的地产公司成本控制中心就按区域设立三个区域部门，分别管理几个项目公司的招标、采购、工程预结算、签证变更与合同工作，而不宜再按专业细分部门，但可在二级部门按专业设置岗位，这样可大大减少工作交叉带来的效率降低。清清楚楚做人，明明白白做事，无任是集团还是项目公司的部门与岗位，均要制订详细的部门职责、岗位说明书与权责划分表。三、 绩效考核科学化“计划、预算、标准、考核、审计、奖惩”被称为企业内控管理的六大法宝，绩效考核是企业管理的指挥棒，务求“全面、科学、严谨”，否则很容易将企业管理引入片面甚至错误的方向，对于房地产项目来说，考核指标主要有：Ø 经营方面 自有资金投资收益率，自有资金占用时间与金额，总投资收益率、总投资周期与投资回收期，城市或区域市场占有率，客户投诉率，净现金流；Ø 营销方面 总销售额（年度、季度、月），销售均价（折扣或溢价率），合同签约回款期（平均），按揭签约回款期，营销费用比率，开盘时间；Ø 设计定位 降价促销产品比率，限额设计指标执行情况，设计变更，设计质量，设计完成时间；Ø 工程建设 工程质量，工程进度，安全、文明施工，资料管理，现场签证；Ø 成本控制 工程造价与目标成本节约率，预结算编制准确性，进度款审查准确与及时性，合同管理，招标与采购工作进度；Ø 财务融资 融资（时间与金额），税务筹划，财政奖励，成本核算；Ø 前期开发 五证办理时间与质量，建设规费减免与缓交；Ø 行政人事 管理费用控制，员工满意度，员工流失率，档案管理，车辆管理，固定资产完好率，办公环境等。四、 建筑产品模块化房地产开发的过程，其实就是建筑产品的研发、设计、生产、销售、经营，地产公司经营的建筑产品一般可分为：商业、住宅、公寓、别墅、办公、酒店等。对于大型商业地产，有人形象地比喻为组合店模式，大型的超市、百货、电器连锁店、电影院等都可设计成一个独立的综合模块，根据用地的大小与形状与其它次主力店及小铺，一起组合形成大型商业。而住宅则可按多种户型组合、多层、小高层（11层）、中高层（18层），高层（约30层）针对景观或道路在不同的方向，按一个电（楼）梯井一~四户或多户，进行标准化设计，以满足不同容积率地块及不同地域需求，这样住宅规划设计就主要解决产品配比、建筑空间、建筑立面等问题。五、 施工做法菜单化在建筑工程设计工作中，如屋面做法、外墙做法、楼地面做法、桩基础形式、基坑支护类型、空调设备选型等，均有多种方案，一般影响选型的因素有性价比、市场运用情况、地方习惯或要求等，如万科地产的技术标准就把企业经常采用的方案菜单化，以适宜不同区域的楼盘、不同档次的楼盘等，避免每个项目在选型时无谓的争论。其实在市场普遍运用的工艺与材料，每个方案的存在就有其自身的价值，企业可在使用中总结出适合自我的东西，以方便管理。六、 招标清单格式化工程量清单计价是全世界普遍采用的工程承发包体系，是一种适合业主与承包商计价的方法，而工程定额计价是一种适合施工企业内部的经济核算计价方法，我国采用定额计价主要是在计划经济时代学习前苏联的做法，在当时建设单位与施工单位均是***管理的下级单位。工程量清单首先是实物清单，其单价的对象一般是业主看得到的工程实体，而定额多反映施工工艺与方法，在中国推行清单计价最早的广东顺德地区，竣工结算时许多项目除了由预算人员按图计算外，还要求工程管理人员在现场测量一套数据，类似办理房产证时实测面积。清单其次是综合清单，它把若干施工工艺进行综合，企业可在国家提供的清单基础上进一步的综合，如外墙可按企业的技术标准把砂浆、保温、面砖及脚手架、垂直运输费用综合为一个单价；钢筋砼结构可把各种规格梁、板、柱的钢筋、砼、模板、垂直运输、泵送等综合，钢筋与砼主材价另按规格计（施工单位实际劳务发包也是这样操作的）；当然，对于在工程管理中经常进行一些现场签证，如：拆除、凿孔、补洞、门窗收口、植筋、零星砌体、零星砼、零星抹灰、土方垃圾清运等更应统一。这样大大减少重复工作，清单格式化之后各地、各项目之间工作内容一样，价格变得透明简单，清单计价还特别适合单价合同，让工程招标更快更好，即使大型工程也可按企业清单价直接发包，是时下中国各大地产商推广的管理手段之一。七、 战略采购订单化战略采购是一种有别于招标采购或直接采购的方法，确定战略合作单位仅仅是战略采购的第一步，它是一种把材料设备的“批发代理”移植到大型集团化公司的采购模式，是一种订单式的采购模式。房地产集团在确定战略合作伙伴后，材料设备生产或供应商向地产商提供产品目录与价格表，双方商定优惠下浮比率与按采购数量返点后，签订战略采购协议，各地产项目公司根据产品目录结合现场需求，直接下订单采购，集团根据订单定期与之结算。战略采购大大缩短了采购的时间，降低了采购成本，保障了产品进货渠道，质量与服务得到加强。八、 管理文书范本化在企业管理中，规范化、标准化的文书范本，不仅让管理变得规范而简便，还提供了工作指引。一个好的文书范本，能把多个项目事情管好，反之，其中的漏洞与错误也在各项目蔓延。在房地产企业中，应组织中高层管理人员与专业技术人员，以国家及各省推荐示范文本基础上，借鉴其它企业与本集团经验，认真编制文书范本。房地产企业一般要规范以下管理文件：Ø 组织架构、部门分工与核决权限表，行政人事管理制度，企业会计制度，房地产会计处理与成本核算制度，工程招标、采购、合同与造价管理制度，投资项目发展制度，项目定位与方案设计管理制度，设计管理制度，工程管理制度，营销管理制度，绩效考核制度等管理制度与员工手册。Ø 计划、预算、报表、台帐、管理流程审批单、会议纪要格式等。Ø 工程项目发包范围表、招标书、合同。Ø 项目目标成本预算。Ø 建设项目总进度计划，前期、设计、招标、建设施工、营销工作计划。Ø 市场调查报告，项目建议书、建设项目可行性研究报告。Ø 销售方案，广告策划提案，销售手册，销售总结，市场动态分析报告。Ø 技术标准，方案（施工图）设计任务书。Ø 会计科目表、会计报表、会计报告。Ø 各类工作指引文件，如项目营销节点工作操作指引、项目前期开发与“五证”办理工作指引等。九、 信息管理统一化有人说，中国人用语文管理企业，欧美人用数学管理企业，如今越来越多的企业管理者不看计划预算、不看统计报表、更不看财务报告，还要美其名曰中国式管理，其实我们自小学就要语文数学兼修，企业管理又为何有不能如此。在房地产企业管理中，各部门会产生大量的管理信息，如果不对这些信息进行统一规范，统一编码，这些信息就无法在项目之间相互借鉴，在同一项目公司内部不同部门间也很难交换。信息管理的的统一化，应首先从财务信息做起，会计科目是财务信息的最基本元素，房地产会计科目设置，首先要反映建设项目分期情况，反映同一期项目中不同功能区产品成本的分摊情况。其次要对房地产开发的六项成本：土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费与开发间接费进行科目细分。建安工程费项目应按照工程合同划分设置相应科目；在前期开发费与开发间接费中，要把政府的各种行政事业收费与基金设置单独科目。而对财务中经常遇到的未收发票、甲供材料设备、分期交纳土地出让金、规费减免缓、内部往来等问题要统一财务处理方法，在工程进度款支付要按合同对方设置核算单位，同时处理保留金、保修金、代付水电费、代付材料款或工资等。而管理费用则应把人员分类按企业管理费、建设管理费、营销管理费分别在管理费、开发间接费与营销费内核算，商业地产还可单独增加招商经营科目。预付帐款要符合合同规定；长期应付款要把银行贷款、企业或股东借款、土地分期付款分开；应收帐款中要把政府或其它单位收取的保证金科目设好，如建筑劳保基金、新墙体材料基金、档案押金等。在目前房地产企业中，各种软件大量采用，宝龙集团现有金蝶K3总帐系统、金蝶K3人力资源系统、明源CRM售楼系统、通达OA、企业网站及各种预算软件，企业信息化管理一方面要加强培训，让各个岗位运用软件管理，改变目前专职秘书文员负责软件的局面；另外要把不同软件间数据库统一整合。还可增加金蝶K3房地产成本管理系统负责目标成本管理、合同管理、预算管理及流程审批等工作；增加明源POP采购招投标系统；增加Project Server负责计划管理。应尽量采购同一企业的软件，避免数据库之间难以互通，金蝶与明源软件在房地产领域已经有比较好的成功和合作解决案例。世事如棋，在房地产开发中，一半是科学（工程、成本）、一半是艺术（管理、营销），企业管理也要因时而变、因人而变，不同企业有不同的发展经验、不一样作风的企业领导者，在标准化的同时也要不断创新，以海纳百川之势学习行业其它先进企业的经验，发动员工集体参与到这次企业变革中来

③ 房地产销售筹备期可以细分为那些步骤

地产营销随着不断完善、拓展和延伸，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际cao作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。在此谈一谈策划书的编制问题。

一、营销策划书编制的原则

为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：
（一）逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。
（二） 简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。
（三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。
（四）创意新颖原则：要求策划的“点子”（创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。

二、营销策划书的基本内容

策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是相同的。
因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式，
封面：
策划书的封面可提供以下信息：策划书的名称；客户名称；策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。
策划书正文部分主要包括：

（一）策划目的

要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。
企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：
初步房地产业，缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。
某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。
企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。
发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。
房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。
发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。
一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。

（二）、分析当前的营销环境状况

对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，“知己知彼方能百战百胜”，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：

1、当前市场状况及市场前景分析

房地产市场总体概述；
区域竞争性楼盘分析；
楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况；

市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。
目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。

2、对楼市影响因素进行分析。

主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析；如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。

（三）市场机会与问题分析。
所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。
1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。
项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落；
项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣；
楼盘价格定位不当；
目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅；
促销方式不佳，客户不了解楼盘；
广告投入太少，难以启动市场；
销售人员服务质量不高，客户有不满情绪；
售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。

2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。

（四）营销目标
营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为XX天。

（五）营销战略

1、营销宗旨

一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：
以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。
以楼盘主要目标客户群体为销售重点。
建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。

2、竞争策略

通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。
1）项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。
2）功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。
3）楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。
4） 楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。
5）价格策略：这里强调几个普通性原则；
销售当时的市场环境；
周边楼盘的质量及销售状况；
楼盘自身的客观条件；
销售战略及销售进度安排；
发展商的成本及营销目标；
以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。

3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。

4、广告宣传计划。

（1）、原则

服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。
强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。
强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。
不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行。

（2）、广告目标

建立并树立项目品牌形象。
明确提出将项目包装成何种效果。
有力促进楼盘销售。

（3）、广告方式

全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗透。

（4）、广告风格

自始至终将楼盘推广语、LOGO等贯穿楼盘销售推广过程中；
重点突出项目的各项优势；
注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴；
强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。

（5）、卖点整合

项目适合炒作的概念。
楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。
（6）实施步骤可按以下方式进行：
策划期内前期推出产品形象广告
各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期（入伙期）。
节假日、重大活动前推出促销广告。
把握时机进行公关活动，接触消费者。
积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。

5、具体行动方案

根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。

六、策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整体营销方案推进过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用，阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借经验具体分析制定。

④ 商业地产怎么运营

每个地方的做法不一样，你可以登陆当地的规划、建设部门的网站找到相关流程和要求。

从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。
第一章： 项目决策阶段
◆房地产项目可行性研究阶段
房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。
1、可行性研究的内容
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。
2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。
3、可行性研究的工作阶段
1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 依法必须进行招标的工程建设项目中，按照工程建设项目审批管理规定，凡应报送项目审批部门审批的，必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的内容：建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围（全部或者部分招标）；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式（委托招标或者自行招标）；拟自行招标的，还应按照《工程建设项目自行招标试行办法》（国家发展计划委员会令第5号）规定报送书面材料；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标方式（公开招标或者邀请招标）；国家发展计划委员会确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作出说明；

4、可行性研究步骤
可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。
5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。
第二章：前期准备阶段
一、 获取土地使用权。
开发商获取土地使用权的主要方式
1） 通过行政划拨方式取得；
2） 旧城改造取得中标地块国有土地使用权；
3） 转让取得；
4） 出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；
5） 联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；
6） 通过司法裁决取得；
7） 通过兼并、收购等股权重组方式取得。
开发商获取土地使用权的程序
土地使用权有偿出让的方式
出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。
按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。
协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。
招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。
拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。
依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：
1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文；
2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；
3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。
4）1：2000地形图2份；
5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份
6）地上附着物权属证明；
7）土地登记申请书；
8）土地登记法人代表证明和身份证明；
9）土地登记委托书。
土地主管部门
（1）土地使用权出让
房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。
（2）土地使用权划拨
房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。
区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。
（3）征用土地
(征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。
征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。
征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。
（4）地价评估
市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作
招标受让土地使用权申请程序
(1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。
(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。
(3) 用地者进行投资分析。
(4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。
(5) 用地者填写投标书寄给指定方进行投标。
(6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。
(7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。
拍卖受让土地使用权申请程序
(1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。
(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。
(3) 用地者进行投资分析。
(4) 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。
(5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。
(6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。
(7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。
(8) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。
属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。
二、 征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。
城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。
1、拆迁方式：
1） 政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁
2） 拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。
3） 拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。
2、拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。
3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：
1） 填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份；
2） 建设项目批准文件；
3） 建设用地规划许可证；
4） 国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）
5） 拆迁代办单位和评估机构资料。
6） 拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）
7） 有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费（住宅为7元/平方米，非住宅为3元/平方米），颁发房屋拆迁许可证。开发商取得《房屋拆迁许可证》后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》。
三、 规划设计
建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。 在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是：(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；(2)在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；(3)规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；(4)通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；(6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有两种：即出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。
1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。并取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件
1）建设项目选址申请
城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，按照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。
建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。
2）申办建设用地规划
城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。
3）委托设计单位设计，送审设计方案。
申报规划要点。
规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料：
1） 建设用地申请；
2） 房地产开发单位营业执照和资质证书；
3） 土地使用证或土地权属证明；
4） 1：2000地形图。
开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后，即可同步到a\建管处办理规划方案报建手续，取得《建设工程规划许可证》；b\到耕保处办理土地征用、转用手续，取得《建设用地批准书》。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续，签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》。C\到地籍处办理《国有土地使用权证》；到拆迁处办理《拆迁许可证》；
2、 持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。
1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。在此阶段需要提供的资料为：
a\1：2000地形图1份；
b\1：500地形图1份（附道路红线及光盘）；
c\建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘）；
d\“一书一证”及其附件（规划设计使用条件和规划用地范围线）。
2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供的资料为：
a\土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》；
b\公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执；
c\施工图3份及光盘。
3、 申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位工作完成后，当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。办理红线定位时应提交以下资料原件：
1） 建筑红线：审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。
2） 建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。
3） 市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。
4） 若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关，建设单位还须到市规划院提取道路坐标及其它相关数据。
4、 申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料：
1） 国有土地使用权证；
2） 城市基础设施配套费收据；
3） 人防费收据；
4） 《建设工程规划许可通知书》申请表；
5） 投资许可证
6） 经放线的《红线定位册》正本
5、 申办《建设工程规划许可证》。申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。
《建设工程规划许可证》时提交以下资料：
1）《建设工程规划许可通知书》
2）经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本；
3）经正负零验线、盖章的《核位红线图》；
4）垃圾处理费联系单。
《建设工程规划许可证》出现变更事由时，提交以下资料办理：
1） 变更申请；
2） 工商部门更名通知、变更后的工商执照；
3） 开发商资质证明；
4） 土地变更批复；
5） 变更后的土地使用证；
6） （土地批租费、使用费）收据；
7） 原建设工程规划许可证；
8） 建筑红线图；
9） 抵押权人同意变更的意见（办理了在建工程抵押的）；
10） 法院裁决项目还应提交判决书。
四、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。
项目报建总流程：
实 施 单 位 流 程 内 容 承 办 单 位

建 设 单 位
建设项目报建登记
武汉市建设工程交易中心各有关管理机构

建 设 单 位
审核“一费制”收费认定费、核发缴款通知
各有关管理机构武汉市建设工程交易中心

招 标 申 请 人
建设单位招标申请
招标投标监督管理机构
招 标 申 请 人

对招标申请人资格审查
招标投标监督管理机构

招标人编制与备案招标文件
招标投标监督管理机构

发布招标公告
武汉市建设工程交易中心

投标申请人
投标申请人投标报名
武汉市建设工程交易中心

招标人投标申请人
招标人对投标人资格预审
武汉市建设工程交易中心

招标人
招标咨询及答疑会
招标投标监督管理机构

投标人投标人
投标人编制与递交投标文件
招标投标监督管理机构

招标人
组织评标委员会
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

招标人投标人
开 标
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

评标委员会、招标人
评 标
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

评标委员会、招标人
定 标
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心
招 标 人
核准招标投标情况报告
招标投标监督管理机构 各收费单位武汉市建设工程交易中心
招 标 人
中标公示，发出中标通知书
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

招标人、中标单位
签订合同
合同备案管理机构武汉市建设工程交易中心

招标人、中标单位
领取施工许可证
武汉市建设工程交易中心

中标单位
施工管理
武汉市建设工程交易中心

依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照湖北省人民政府的规定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到市交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。报建时须交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。 工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。
工程建设项目报建程序：
1) 建设单位或其委托的代理机构到市交易中心领取《工程建设项目报建表》。
2) 按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送市交易中心。
3) 工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、.规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。
4) 属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续。
1、建设项目报建登记
凡在本市范围内进行建设的，其建筑面积达到1000m2 的建设工程或工程造价在50万元以上的新建、扩建和改建的建筑（构筑物工程、市政工程及装饰工程）应办理工程项目的报建手续。
工作内容：
填报《武汉市建设工程项目报建表》需带下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设工程项目土地使用合法证明文件；
（三）施工图设计文件审查批准书；
（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；
（五）私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。
报建信息管理：
1、建设工程交易中心核实报建资料，进行现场勘踏（7个工作
日内）；
2、在交易中心媒介上发布报建信息；
3、交易中心将报建信息转至各有关管理机构。
2、审核"一费制"收费认定表、核发缴款通知
填报《武汉市建设工程"一费制"收费认定表》按下列程序办理
（一）在报建台领取收费认定表（共两份）；
（二）到各执收执罚单位办事"窗口"办理缴费认定手续；
（三）应缴费用从工程报建开始20日内凭武汉市建设工程交易中
心（咨询台）开具的《武汉市行政事业性收费、基金缴款
通知书》到代理银行专柜办理缴款手续。其它以中标价为
计算基数的缴费项目，在招投标监督管理机构对招标投标
情况书面报告核准前按上述程序办理。
3、投标申请人投标报名
（一）投标申请人应是《中国武汉建设》网网员，并事先（7个
工作日以上）将下述资料内容报送武汉市建设工程交易
中心，经验证核实后输入数据库，作为投标报名、评标
、定标的依据资料：
1、投标申请人的营业执照；
2、资质证书；
3、投标申请人信誉档案资料；
4、项目经理有关资料；
5、业绩及其它与投标活动有关的资料。
（二）网上投标报名。网址 www.CNWHJS.com
4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审
工作内容：
（一）招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应
按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审
（二）投标申请人到武汉市建设工程交易大厅商务中心领取资
预审通知书和购买资格预审格式文件；
（三）招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少
于7家的，应重新发布招标公告；预审合格者过多时，
又不便直接确定的，应在武汉市建设工程交易中心采用
随机方式抽取不少于7家的投标申请人。
5、投标文件的编制、内容、递交和接收
工作内容：
（一）招标文件编制
投标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规
范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况
，编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后应仔
细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，
并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术
标的（暗标）严格按武建招办字[2002]18号文件规定
执行。
（二）投标文件的内容
1、投标函；
2、施工组织设计或者施工方案；
3、投标报价；
4、招标文件要求提供的其他材料。
（三）投标文件的递交和接收
1、投标文件的递交
投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前
，将投标文件密封送达投标地点。在投标截止时限以
前，投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改
或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。
2、投标文件的接收
在投标截止时间前，招标人应做好投标文件的接收工
作。在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的
规定进行密封和标志，并做好接收时间的记录，未按
时或提前送达的，招标人应当拒收。

6、组织评标委员会
工作内容：
（一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前18小时以上
，下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内）在招
投标监督管理机构的监督下，通过武汉市建设工程交易
中心计算机系统按规定随机抽取评委（详见武建交字
[2001]7号文），并提供以下资料：
1、《武汉市建设工程交易中心抽取评标评委申请表》；
2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的"一
费制"收费项目的缴款凭据。
（二）由武汉市建设工程交易中心指定专人通知评委参加评标；
（三）武汉市建设工程交易中心负责将已抽取评委的详细资料及
通知结果打印密封（密封套破损无效），分别交由招标人
和招投标监督管理机构签收保存。
7、开 标
工作内容 ：
（一）招标人介绍投标单位和招投标监督?/ca>

⑤ 什么是商业地产策划

转载以下资料供参考

商业地产策划是贯穿商业地产项目开发整个过程的一项极为重要的工作。
房地产策划主要包括：项目的前期定位策划（即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等）、项目的推广整合策划（包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等）、项目的销售招商策划（包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等，项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划）等。
商业地产策划的核心内容包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。

商业地产策划核心内容
商业用地的价值判别与发展定位
策划人员必须回答：开发什么样的物业才能实现价值最大化?为此，策划人员必须研究地段、街区、商圈、商业功能演变、不同类型物业与地段的经济效果，甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。
商业地产融资策划
商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入(初始投资和总投资)，筹措足够的资金是项目能否成功的关键。为筹措资金，赢得投资人(银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等)的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益“路线图”。
根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如我们从银行贷款和投资人出资入股两种方案。银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息;后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。
商业地产价值链构造和策划
商业物业的开发和运营是价值创造和分配过程，发现价值和创造价值同等重要，价值受多种因素和规律的影响，没有深厚的价值理论功底就不可能制定完善的价值链策划活动。价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。
商业地产建筑策划
商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。建筑策划意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系，优化建筑空间的功能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。为此必须采取科学的建筑设计和评价方法，遵循整体化设计和全过程监理理念。
商业地产技术策划
建筑和管理技术发展迅速，例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新，策划人员应在准确把握发展趋势的前提下，准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，坚持经济与技术联系原则，提出价值最大化技术方案。
商业地产营销推广策划
亦即销售促进，实质是把商品和服务的信息有效传播给目标客户，促使客户愿意购买。传播的最佳模式是整合营销传播，超越传统的4P理论，用4C理论指导传播实践，整合生产、管理和营销活动。
商业地产招商策划
招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。例如，项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同，如中航龙华九方购物中心为招商做的画册——“自然而然，携手九方”（飞越广告作品），就以独特创意吸引了一批如星巴克这样的知名商家；建设过程中的重点是物业销售;建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营;投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断优化客户组合。

商业地产策划步骤
项目地块解析
在项目市场发展趋势研究的基础上，本部分将从项目条件分析入手，从地块角度判断适合发展的物业形态，并对项目周边环境地块的状况性质进行研究，分析其对本地块可能之影响。
项目区位分析
主要针对项目周边地块的现状以及未来发展状况进行分析，了解项目发展的环境及影响因素。
项目地块条件分析
主要针对项目地块的开发条件进行透彻分析，找出影响项目发展的因素。
1、项目SWOT分析(优势、劣势、发展机会、竞争威胁)：分析项目发展的重要及难点，明确项目本身的优势、劣势、发展机会、竞争威胁等。
2、项目发展方向把握：在了解市场环境、片区发展及地块条件基础上，对项目发展方向、可能功能物业进行预测，提供细供市场调研方向。
3、项目发展形象定位及概念定位：确定项目的发展形象，为项目定位与规划设计提供方向。
4、项目功能组合及业态配比定位：主要包括项目内部主要物业类型的功能确定、组合方案定位、功能布局及各功能间的关联性控制。
5、项目开发规模与档次定位：根据项目发展主题，并结合项目所处市场背景环境，确定项目主要物业类型的开发规模与档次。
6、项目目标客户定位：主要确定项目各功能物业的客户阶层、消费群体，为项目后期开发方案提供依据。7、项目价值定位(含财务分析)：根据项目自身条件、总体定位、市场供需状况、市场现有物业供应价格水平、潜在购买水平，以及项目所在区域未来发展趋势等因素，明确项目各功能物业的价格水平。

⑥ 如何做好商业地产

根据地段的好坏可以编制返租的协议，楼主的问题应该是指把商业零售（开发商将商业的房产销售给小业主），切记一定要统一管理，可以给三年内不低于8%的回报承诺。一般做法如下：
一、主力店：一定在首层，虽然它的租金不是最高，但是可以吸引人潮、提升知名度、增加提袋率及消费额。例如：苹果旗舰店、zara、uni
优力库等。。。
二、看地段及区位做好产品定位：是引进国际一流品牌还是二流品牌。或是：小商品批发市场、可以做中档市场的消费群体。
三、结合餐饮及超市等商业配套。
上述是商业业态分析，建议你找家专业商业地产策划公司做全盘的规划及商业运营，他们有商户资源，可以进行招商的工作，并可以协调开发商与租户、业主（出租房）做很好的纽带。也提供将来商业开业后的运营管理公司顾问服务，从前期、建造、经营、商业物业管理等全面专业服务~~
怎么返租：在交付后进入装修期，选好黄道吉日开业，统一经营的模式让商家在第一年（养商期）平稳过渡，运营公司需在节日或策划宣传活动，第二年（成长期），第三年（发展期）。具体商业经营模式市场上有很多成功的案例，如：北京西单大悦城、首地大峡谷、深圳的华润万象城等。
等商户开始赚钱时，可以调整品牌及业态，这时候进行返租，不同意的商户退出，重新更换商户及与小业主谈续约之事。
返租有两种情况，一是向小业主续约，二是与商户续约或是更换商户。

⑦ 房地产项目管理的系列课程

课程一
侯岚《房地产工程开发商项目管理最佳实践》
1、课程概述：
地产开发是典型的以项目为盈利模式的产业，但是他的管理基础，也恰恰是以项目为管理模式。在不断激烈的竞争环境下，管理者们要满足公司不断加快的发展需要以及越来越严苛的项目目标优化要求，必须努力的同样是创新思维、创新组织、创新管理、快速提升管理效率。从这个意义上说，现代项目管理始终是我们地产公司以及每一个项目管理者的专业必修课。
尽管中国地产业依然年轻，尽管中国地产公司普遍的管理依然粗犷，但业内已经涌现出许多管理优秀的公司，他们正在因为竞争加剧而受益，成为竞争中新的王者。
做为国家宏观调控的重要组成部分，中国房地产业正屡屡面临前所未有的冲击和影响。除了及时作出战略调整以外，加快管理转型，迅速提高项目管理能力，减少因管理带来的成本上升、进度延误和质量下降，显然是打造地产企业核心竞争力的关键。而在政策和市场的双重打击下，仅仅依靠“自力更生”来缓慢提升，已经证明是不可取的。
更加重要的是，对于专业地产开发商而言，快速扩充的项目经理队伍，其履职能力往往并不足以适应行业的快速变化和公司的高速扩张。而拥有一支专业的高级工程项目经理人队伍，也并不仅仅是临阵磨刀的需要，更是公司可持续发展的战略要求。
《房地产工程项目管理最佳实践》课程，从开发商的角度出发，针对地产行业的独特需求，提供了在中国现实环境下，“应用现代项目管理提高开发商项目绩效”的系统解决方案。
2、适用对象：
房地产开发公司总经理、副总经理、项目总监、财务总监、工程总监、销售总监等高管，工程部、财务部、预决算部、合同法务部、前期工作部、采购部、人力资源部等职能部门经理、项目经理以及所有职能部门、项目团队的专业管理人员、技术人员和财务人员。
3、课程时间：3～5天
4、授课方式与培训收益：
应用模拟训练法，引入房地产工程项目案例贯穿课程全过程，全体参训学员在讲师的引导下，置身于现实项目环境中，以开发商的立场和视角，全真参与，充分互动。课程将大量引入业界最佳管理实践，使参训学员真实的体会地产工程建设全过程中，开发商团队面对的各种问题和风险，并在讲师的带领下，尝试用科学的管理去解决问题。通过本课程，受训公司和学员将：
l 有机会体验如何将项目管理的系统理论、方法与工具，运用于具体工程建设过程实践；
l 培养科学项目管理思想，建立科学项目管理意识，改变传统粗放的经验管理现状；
l 有效管理和控制工程成本和施工进度；
l 有效提高设计质量和建造质量；
l 有效管理和控制工程承包商；
l 有效管理和改善干系人关系，减少项目冲突；
l 有效改善内部沟通，加强职能部门对项目的积极参与；
l 有效明确部门责任与权限，改善团队的内部合作；
l 有效管理和控制过程变更及系统风险；
l 课堂实战模拟成果，可作为公司今后实际项目管理工作的基础模板；
l 将引导平日埋头于具体工作的公司管理者和参训学员们，结合行业最佳实践去思考、总结、升华公司的项目经验和教训，为建立公司的项目管理体系，整体提升项目管理能力奠定基础。
课程二
侯岚《工程索赔与反索赔案例研讨》
1、课程概述：
工程中的索赔与反索赔问题，始终是甲乙方之间财务博弈的焦点。乙方期待从索赔中获得利润或额外利润；而甲方期待反索赔为自己控制预算。该课程分别从甲方和乙方的角度，以丰富的案例剖析，展开对工程项目中索赔与反索赔涉及的有关法律、法规，合同管理以及常见实践问题的系统研讨。
2、适用行业和对象：
2.1 石化、冶金、电力、汽车、军工、城建、市政、铁路、公路、房地产等各类建设工程的项目业主方及其相关部门和项目管理团队；
2.2 各行业工程开发商、代建商、总包商、项目管理公司及其设计、监理、造价、材料、施工等各类工程承包商及其相关部门和项目管理团队；
3、课程时间：2天
4、授课方式与培训收益：
讲师讲授与互动交流相结合，知识介绍与案例研讨相结合。使受训者能全面掌握索赔与反索赔的原则、方法和技巧，提高索赔和反索赔管理能力。通过本课程，受训公司和学员将：
l 有机会充分理解工程索赔和反索赔的概念及其在实践中的具体应用；
l 掌握现代索赔管理的核心思想和主要理论，提高应对各种索赔和反索赔要求的能力；
l 有机会了解大量工程索赔和反索赔在实践中的应用案例，提高索赔管理的能力；
l 掌握国际国内主要有关索赔管理的法律法规，提高法律意识；
l 学会利用法律法规减少错误、保护自己以及争取公司合法权益的方法；
l 了解现代法律文书、商业文书的撰写和审核，提高合同管理的水平；
l 掌握利用合同和合同管理，保护自己、争取公司合法权益的方法；
l 体验如何将索赔管理的方法与工具，运用于具体工程索赔过程实践；
l 建立科学索赔管理意识，改变传统粗放管理现状，提高公司索赔管理水平；
l 有效提高公司系统管理质量，减少索赔失误；
l 有效管理和改善干系人关系，减少项目冲突；
l 有效改善内部沟通，加强职能部门对项目的积极参与；
l 将引导平日埋头于具体工作的公司管理者和参训学员，结合行业最佳实践去思考、总结、升华我们公司的项目经验和教训，为建立自己的索赔管理体系奠定基础。
课程三
侯岚《非项目经理的项目管理最佳实践》
1、课程概述：
在各行业，项目管理已成为越来越多项目经理们的主要管理模式；然而，现代项目管理并不仅仅是项目经理们的专利；
在今天激烈竞争和多变的环境下，项目化管理也已经成为越来越多公司的管理选择，强矩阵甚至弱矩阵都广泛的应用于众多不同组织，已经没有哪一家公司和专业人士可以置身于项目之外。
对于非项目管理背景的专业人士而言，同样遇到越来越多的个性化客户需求或者来自企业内部越来越多临时、多变的工作任务以及参与项目时所面对的各种冲突与困惑。从这个意义上说，现代项目管理同样应当是每一个面对项目的专业人士的手中利器。
2、适用行业和对象：
制造、工程、IT等所有行业公司，银行、政府等不同组织，以及这些组织的各职能部门、各专业岗位。
3、课程时间：3～5天
4、授课方式与培训收益：
本课程以讲师讲授为主、互动讨论为辅，用我们身边真实的项目案例，简洁生动的语言，帮助非项目管理背景的各类专业组织、专业部门、专业人士完善知识结构，更新观念，创新思维，培养复合型人才。通过本课程，受训公司和学员将：
l 有机会充分理解项目及其管理规律，知道如何主动参与项目管理；
l 掌握现代项目管理的核心思想，提高应对各种变革的能力；
l 体验如何将项目管理的方法与工具，运用于具体工程过程实践；
l 建立科学项目管理意识，改变传统粗放的经验管理现状；
l 有效提高设计质量和建造质量；
l 有效管理和改善干系人关系，减少项目冲突；
l 有效改善内部沟通，加强职能部门对项目的积极参与；
l 有效明确部门责任与权限，改善团队的内部合作；
l 有效管理和控制过程变更及系统风险；
l 课堂实战模拟的成果，可作为公司今后实际项目管理工作的基础模板。
课程四
侯岚《业主工程项目管理最佳实践》
1、课程概述：
业主/甲方/开发商是相对于承包商而言的项目工程投资主体，是项目工程的所有者和使用者，通常业主并不擅长该项目工程的建设及其管理，许多时候是外行，粗放管理依然是行业普遍的行为模式。
但对于工程承包商整体而言，他们才是项目产品的生产者及其项目管理的专家，项目工程的运作及管理，是他们的运营模式和盈利模式。
可现实的问题是，业主要承担项目工程整体的投资和可能的失败，同时要承担管理和控制项目管理专家的职能；可承包商对工程投资失败并不关心，他们仅仅关心你委托的、能够给他带来利润的那个局部合同的完成，即使他是总承包商。
业主方面也已经拥有大量来自工程承包商方面的各类人才，可是，首先我们应该明白，甲方和乙方的管理目标、管理内容、价值观等等都是不一样的；其次，大量不同人才的聚集，无论是管理理念还是管理方法等等，恰恰给业主及其管理带来了更多的不确定性，许多公司在引入大量乙方人才后，相反更加混乱和茫然，，，
本课程从项目投资方/业主/甲方/开发商的角度，全面分析工程项目中的有关业主管理问题，包括决策与授权、组织与责任、进度计划和实施、成本控制、承包商选择、项目中的合同管理，施工现场管理、变更控制，监理公司使用，项目和业主内部部门协调，利害关系人冲突，直至验收，收尾等全过程控制的管理思维、方法和工具。
2、适用行业和对象：
石化、化工、冶金、火电、核电、输变电、煤炭、水泥、汽车、军工、造纸、机械、电子、烟草、医药等所有制造型业主公司；各类投资公司、开发公司、代建公司、项目管理公司、总承包公司等；上述公司的高管、职能部门领导和项目管理团队成员。
3、课程时间：3～5天
4、授课方式与培训收益：
2阶段实施，应用模拟训练法（Simulation Training Method），引入工程项目案例贯穿课程全过程，全体参训学员在讲师的引导下，置身于现实项目环境中，以业主/甲方的立场和视角，全真参与，充分互动。课程将大量引入业界最佳管理实践，使参训学员更新观念，创新思维，真实尝试工程建设项目全过程中，甲方管理者面对的各种问题和风险。通过本课程，甲方公司及其学员将：
l 熟悉和掌握工程建设项目的完整流程、主要管理模式、管理方法和系统思路；
l 真正建立起自己的专业工程管理队伍，大幅度提高项目投资效率；
l 有机会体验如何将项目管理的系统理论、方法与工具，运用于具体工程实践；
l 学会科学的做项目计划，提高计划的有效性和可行性；
l 有效管理和控制工程成本
l 有效管理和控制施工进度；
l 有效提高设计质量和建造质量；
l 有效管理和控制工程承包商；
l 有效管理承包合同；
l 有效管理和改善干系人关系，减少项目冲突；
l 有效改善内部沟通，加强职能部门对项目的积极参与；
l 有效明确部门责任与权限，改善团队的内部合作；
l 有效管理和控制过程变更；
l 有效认识和控制项目的整体风险；
课程五
侯岚《PMP考前培训》
1、课程概述和收益：
围绕“如何通过PMP考试”这一主题，紧密跟踪考试变化，分两个阶段展开：
第一阶段：PMP考试内容和重点分析，剖析考试题型，讲解考试特点和答题技巧。
第二阶段：强化模拟训练、全真测试；
通过本课程，受训公司和学员将：
l 充分了解PMP考试目标和考试特点；
l 充分了解PMP考试考题题型、题量和出题思路；
l 充分掌握PMP考试的重点、难点；
l 全面覆盖PMP考试所有知识点；
l 按PMI最新信息，动态更新PMP考试复习内容；
l 超过1000道最新全真模拟试题训练，保证考生身历其境；
l 全面学习现代项目管理的核心思想、理念和工具，掌握《PMBOK》的精髓；
l 紧密联系PMP考试，同时不脱离项目管理实践，保证真实的提高管理能力。
2、适用行业和对象：
各行业，所有希望一次性通过PMP认证考试的考生；
3、课程时间：7～8天
上述系列课程已在下述企业成功实施，并均可接受客户定制：
德国赢创德固赛公司、中石化上海高桥石化、三友化工股份公司、鲁西化工股份公司、中化集团、香港沿海地产集团、广州颐和地产集团、重庆协信地产集团、北京华夏基业集团、大连万达集团、法国凯诺斯长城特种水泥公司、法国阿尔斯通工程公司、华锐风电集团股份公司、华明集团、国家电网集团、中国水电工程九局、中国铁路工程十一局、成都兴城投资公司、成都利森建材集团、湖北煤炭投资公司、徐州矿务集团、云南威信云投能源公司、安徽省烟草公司、烽火通信、浙江电信、新疆电信。

⑧ 什么叫商业地产运营管理

商业地产的运营主要是招商后，根据不同商业项目的规模、业态和定位，导入开发商自主开发的商业管理模式，对商业项目进行全面、有效的经营管理。

一、营运：负责环境的整洁，员工的服务品质，是衔接顾客与商家的桥梁；

二、招商：负责各品类各品牌的引进，维护整体的经营档次，确保优秀的商家资源和商场的盈利目标；

三、推广：负责形象推广，开展定期活动吸引顾客前来，培养顾客的消费习惯；

四、：业态可控，大租户、小业主的结构使项目能维持较高的经常性收益；出售部分物业使回报期缩短；主力店使物业快。劣势：对主力店招商能力要求极高；回报期长；初期投入资金压力大。

商业地产的开发过程中一般会遇到以下风险需要注意：

1、宏观调控是指国家利用或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法，比较常见的手段有交易限制和行业准入。

2、规划是对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划，属于法规范畴，具有强制性，如果规划失误，也会造成商铺贬值。

3、开发商出售商铺后，消费者、小业主们委托开发商经营此商铺，而开发商则整体租赁给大型商家统一经营，租金相对低，必然与商家提供给小业主客户的之间将存在差距，就使得开发商不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金。

4、若大型商家在长期的承租期内，经营管理不善，无法继续经营，无力支付租金给开发商，将导致开发商不能支付固定给小业主的承诺。

⑨ 如何看待商业地产运营的培育期 如何聚集人气

这种问题指望在这上边找到答案，你也是过于相信这个网络时代了。
朋友，这个是可以卖钱的，这个叫智慧产权。该花钱的别省，小心取到“假经”

⑩ noi回报率是什么

龙湖集团CEO邵明晓在总结龙湖商业20年的运营时，曾经提出了三条运营要点：低资本成本、能力圈、基本功。
低资本成本是做商业地产的一个前提条件，因为商业地产本质上是个资本成本的游戏。当资金成本高于5%时，是很难实现运营回报的。

言下之意，5%是商业地产运营的一个门槛，回报率能做到5%就很不容易了。
我们知道，商业地产运营的目标是资产的保值增值，那么投资回报率的合理范围是多少？下面是某商业地产标杆企业的内部考核标准，一起来看看。
定义：资产收益率=noi/总投资成本；
1、项目所处阶段：开业0-3年
优秀：资产收益率>4.5%
合格：3.0%<资产收益率<4.5%
预警：1.0%<资产收益率<3.0%
黑榜：资产收益率<1.0%
2、项目所处阶段：开业3-5年
优秀：资产收益率>6.5%
合格：4.5%<资产收益率6.5<%
预警：2.5%<资产收益率<4.5%
黑榜：资产收益率<2.5%
3、项目所处阶段：开业5年以上
优秀：资产收益率>10.0%
合格：8.0%<资产收益率<10.0%
预警：5.0%<资产收益率<8.0%
黑榜：资产收益率<5.0%启示：
1、资产收益率和项目所处阶段（培育期、成长期、成熟期）有关，前几年培育期最难熬，开业不是万事大吉，开业之后麻烦事很多；
2、商业地产是与时间长跑的游戏，挣快钱做不了商业地产。