前期物业接管前培训计划

❶ 物业管理前期介入的内容

物业管理在一般人眼中无异于“商品的售后服务”。其工作的开展往往是业主入住以后，工作内容则是物业在使用过程中的日常养护及应付各种突发性因素对物业造成的损害。现在看来，这种观念已不完全正确了。这种将物业管理等同于“售后服务”的认识。实际上是将物业管理的工作排除在设计施工之外。在很大程度上使物业管理日后在面对自己根本不太熟悉的物业时，还要承担起开发商及施工单位在前期工作中留下的种种隐患的责任，这显然是有损物业管理单位利益的，所以物业管理的介入时机有必要适当提前。即要大力提倡推广物业管理的前期介入。
目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，主要就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，在深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。
物业的设计人是不是专业的物业管理者，其在判定设计方案时，不可能将后期的物业管理中，可能出现的问题考虑周到。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参

❷ 物业前期介入有那些内容

内容如下：

1、根据《物业管理条例第二十九条》：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

（五）物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

2、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

(2)前期物业接管前培训计划扩展阅读：

违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

❸ 物业前期接管工作计划

一、客服部物业前期接管工作职责：
1. 与开发商签订《物业管理委托合同》。
2. 与开发商资料交接，办理业主入住，配合工程接管验收。
3. 在项目经理的安排下，协助开发相关部门完成备案及业主对物业服务的咨询事宜。
4. 编制接管、入住所需资料清单，报项目经理审批。
5. 配合项目经理完成物业用房选址、装修、办公室布置及办公用品采购等工作。
6. 依据项目《物业接管验收计划》，落实相关物业验收的标准、方法和日程安排。
7. 协助项目经理与开发沟通，初步建立业主联系清单。
8. 结合项目实际情况汇总交接资料，并配合工程部进行钥匙、资料等接管验收。
9. 对交接验收存在的问题汇总，提交项目经理。
10. 依据开发商的入住通知时间，配合公司财务计算物业费、供暖费、垃圾消纳费等应收及代收代缴费用。
11. 依据入住时间协助公司做好，入驻现场的布置及相关资料的印制工作。
12. 熟悉周边环境、小区布局，熟知业主手册、物业协议中的内容。
13. 完成业主入住时签约、资料钥匙的发放工作。解答业主对物业的疑问。
14. 完成上级领导交办的其他事宜。

二、各部门共同汇编的文件：
⑴．《房屋使用、管理、维修公约》
⑵．《房屋质量保证书》
⑶．《房屋使用说明书》
⑷．《房屋交付（入住）通知》
⑸．《入伙授权书》
⑹．《业主（使用人）服务指南》
⑺．《装修管理规定》
⑻．《办理装修流程说明》
⑼．《治安、消防协议书》
⑽．《二次装修施工区域治安、消防承诺书》
⑾．《二次装修协议书》
⑿．《业主联络资料登记表》
⒀．《收楼须知》
⒁．《物业管理费收费标准》
⒂．《公约承诺书》

备注：《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认，并到北京市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。
建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册（一式三份），在业主收楼时发给业主，由业主签字（盖章）认可、执行；《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主（使用人）服务指南》、《装修管理规定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致

三、管业部前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜
1. 制订《物业管理收费标准明细》：物业管理费（押金）、车位费（押金）、租线费（押金）、装修管理费（押金）。
2. 制订《业主（使用人）收楼流程》，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并告知此流程中涉及的部门。
3. 制定《业主（使用人）二次装修管理流程》，建立“业主（使用人）装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表（管业部）”、“施工人员出入证”。
4. 制订《有偿服务价格表》：维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。
5. 制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待）、工作程序、管理制度。
6. 编写《车位租赁（购买）协议书》、《电话租线（购买）协议书》。
7. 落实垃圾房的位置，业主垃圾放置地（楼层垃圾间）。
8. 编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。
9. 制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。
10. 制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。
11. 制订《员工聘用办法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。
12. 制订《员工培训规定》、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。
13. 制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。
14. 制订《员工工服管理规定》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。
15. 制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。
16. 制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。
17. 制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”；统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制（公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章）。
18. 制订《库房管理规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物19. 品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。
20. 制订《内部行文管理规定》，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。
21. 制订《档案管理规定》，建立“档案分类表”、“档案（一、二、三级）目录表”、“档案借阅登记表”。
22. 制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员）、工作程序、管理制度。
23. 联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。
24. 制订《开办费使用方案》，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。
25. 制订《合同、协议审批制度》、《合同、协议管理办法》，建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。
26. 制订《计划性工作管理办法》，建立“年度（月度、周）工作计划、总结报表”、“计划、总结考核统计表”。
四、与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接

确定收楼时间
确定物管费的起计日期
前期工程遗留问题的解决
办理大厦前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作：
△．产权资料
房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据；是房地产管理部门确认产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证；也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业公司将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有：
项目批准文件
用地批准文件
建筑执照
拆迁安置资料
房地产平面图
面积测绘报告
小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单

△．市府验收合格资料
建设工程竣工验收证书
市建筑消防验收合格证
市小区办综合验收合格证
用电许可证
供用电协议书
卫星地面接收设施许可证
电视共用天线合格证
电梯使用合格证
△．工程技术资料
技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。物业公司在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有：
竣工图－包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸
地质勘察报告
工程合同及开工、竣工报告
工程预决算清单
图纸会审记录
工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）
隐蔽工程验收签证
沉降观察记录
竣工验收证明书
钢材、水泥等主要材料的质量保证书
新材料、构配件的鉴定合格证书
水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书
砂浆、混凝土试块试压报告
供水、供暖的试压报告
园林绿化的图纸和清单
设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单
有关政府部门对分类项目的批文
有关工程项目的其他重要技术决定和文件

△．须移交物业公司管理的资料
用水申请审批表及月供水计划执行表
机电设备单台说明书、调试、订购合同
分摊面积、建筑面积的测绘报告

对外委单位进行调研，签订外委合同

从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理。
调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订《保险合同》
调研外委保洁公司（三家以上），签订《保洁合同》
调研外委绿植租摆公司（三家以上），签订《绿植租摆协议》
调研灭虫、灭鼠公司（三家以上），签订《消杀协议》
调研保安公司（三家以上），签订《外保合同》
调研电梯公司，签订《电梯维保合同》
视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》
视物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订《水处理合同》
视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》
视物业具体情况，联系干、湿垃圾清运单位，签订《垃圾清运协议》
视物业具体情况，联系汽车清洗、保养单位，签订《洗车台租赁协议》
视物业具体情况，联系楼宇系统维保单位，签订《楼宇自控维保协议》

五、物业交竣验收，正式接管
根据各项目的施工进度和小业主（或租户）入住的情况不同，开发商（或大业主）可视需要要求物业公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和开发商验收基础上以物业公司验收通过为准。
△.物业验收条件
物业验收移交，必须满足以下条件：
提供被验收物业的竣工图（若尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明）
提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料
提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款
出示政府有关职能部门验收证明
提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料
提供必要的专业技术介绍和培训
提供所有测试、检验和分析报告
清洁被验收的场地、设备和机房

△.拒绝验收
对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：
严重违反国家有关法规
未能通过有关政府职能部门的验收
工地与交付物业不能有效隔离
机房不能完全独立封闭
其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业

△.缺陷整改
对在验收中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保养引起的受损等情况，物业公司将会做详细的缺陷记录，以供开发商（或大业主）督促承包商（或供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重的，则向开发商（或大业主）建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。

△.试运行
若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主（或租户）入住需要必须开启运行某些设备或系统，物业公司一般仅做实物验收，并严格按开发商（或大业主）的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商（或供应商）把关。若发生任何问题或意外，除物业公司人为原因外，责任由开发商（或大业主）及其承包商（或供应商）负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚的列明有关各方责任。

△.验收通过
被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，开发商（或大业主）应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。

△.保修期
按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要开发商（或大业主）与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商（或大业主）应酌情予以补偿。

△.一般操作和维修保养手册递交要求
承包单位在物业移交前，须递交设备／系统的操作和维修保养手册（以下简称“手册”），以确保物业公司操作人员能尽快掌握验收设备／系统的操作和管理，一般有以下要求：
承包单位须在设备／系统验收前一个月递交手册，以便物业公司的操作人员有时间了解该验收设备／系统的基本情况。

六、入住办理
入住阶段
1. 入住准备阶段注意事项：
1.1物业办公室选址、装修具备使用条件
1.2开办费、预算
1.3入住地点确定、应急预案制定、现场人员安排。
1.4入住前培训。
1.5确定建设方工程质保金的留存方式。
1.6相关工作的苟洽。
1.7资料准备：《前期物业服务协议》、《宠物豢养协议》、《治安消防协议书》、《业主手册》、《临时管理规约》、《装修协议》、《装修环境保护协议》、《装修治安消防协议》、《装修许可证》、《人员出入证》、《特约服务及收费标准》等。
2.入主阶段
2.1入主阶段主要工作内容
2.1.1接管入住客服组分成：入住签约组（含接待）、收费组、资料钥匙发放组。
a.接待人员：负责入住现场业主接待、指引引导业主前往入住组办理相关手续，简单回答业主相关物业知识及复印相关证件。
b.签约组：核查业主身份，与业主签署各项合同及协议，给业主开具收费明细单。
c.收费组：核定业主是否已办理签约手续；收费明细单金额是否正确。收取各项物业应收应缴及代收代缴费用。（公司协助）
d.资料钥匙发放组：核对业主是否已经缴纳应缴费用；发放业主资料、钥匙；业主在未办理签约、缴费手续，提前验房时，将此户钥匙交给工程部验房员（领取钥匙应有记录），验房无问题或有问题已经解决的，将验房钥匙转交资料组。如需要留备用钥匙检修的，填写《钥匙托管单》，双方签字后，上联交予业主、下联留存。
2.1.2接管入住工程组由工程部主管统一调配，部分转换为入住验房组，其余根据实际情况并入工程整改组及日常服务工程组（运行组）。
a.验房组负责陪同业主现场对房屋进行验收，将问题记录到《房屋验收单》，统一汇总报到整改组。
b.工程验房组人员，在入住前必须统一由整改组负责人培训，要求明确维保修复的范围、标准及日后业主装修阶段对于隐蔽工程的维保范围界定。就维保问题统一对业主的答复口径。
c.将现场业主反映的问题及时汇总到整改组。
d.结合实际情况协助其他部门完成工作。
2.1.3工程整改组：（该时间段物业接管验收及业主验收的整改问题同时交叉存在）
a.跟进、落实每日业主在入住验房中查验出的需维保修复的问题。接管验收开发商陆续交付的单项工程。
b.继续跟进、落实物业接管验收时的整改问题。
c.对已入住进入装修阶段时业主发现的维保问题（含隐蔽工程），到现场确认并落实整改方案，做好详细记录由事务部存档备查。
2.1.4日常服务工程组（运行组）
a.业主二装的咨询和申请手续的审批
b.日常维修、巡视。
c.对已交接处在维保期（不存在整改问题）设施设备进行巡视，保持与维保方的有效沟通。
2.1.5日常服务客服组（运行组）
a.业主二装的咨询和申请手续的办理
b.接待来访业主的咨询和来电
c.负责入住现场的综合事务性工作；
d.整理并装订当天业主入住档案；
e.录入业主信息、报修内容等。
2.1.6秩序维护部
a.负责入住现场秩序保证井然有序，杜绝无意外事件和突发事件发生。
b.园区各门岗及公区巡逻，杜绝无意外事件和突发事件发生。
c.负责维持物业服务中心内部秩序。
d.疏导园区交通，预防和查处治安事故。
e.检查“四防”设施，增强小区的安全措施监管。
f.加强尾随人员、装修人员、业主、出租人员及地盘人员的多方交叉管理。
2.1.7环境部
a.负责入住现场区域和物业办公区域环境卫生整洁、无污染。
b.负责园区内公共区域及楼道内卫生干净整洁、无污染。
c.发现有随意倾倒装修垃圾的及时向物业中心汇报。
3.注意事项
3.1物业服务中心成立应急指挥小组，负责入驻现场突发事件处理。提前制定解决预案。
3.1.1入住办理现场中，如正在维修致使钥匙不全的房屋，业主前来办理入住，向业主解释说明得到认可后填写《钥匙托管单》，双方签字后，上联交予业主、下联留存。业主不予理解及时联系项目经理解决。
3.1.2验房组根据业主验房实际情况，可及时联系现场物业服务中心，安排人员现场维修。
3.1.3整改工程组根据验房单上的实际问题情况，及时联系现场地盘人员进行维修，现场可以维修的，修好后安排业主验收。遇重大维保问题，及时填写整改单（依据与开发建设方的相关约定），联系相关责任人解决，同时汇报项目经理，并做好相应的时间安排及修好后的验收工作。
3.1.4如业主要求先验收房屋，在办理入住手续或缴纳物业相关费用，原则有项目经理直接处理。但有开发人员陪同，或关系要求。场负责人可落实解决。
3.1.5有入住现场晕倒、业主集体哄乱，园区突发治安问题等紧急预案。
3.2保洁基本要求
a.入住大厅保洁：
1）负责办公区域桌椅、文件柜的擦拭、摆放；
2）负责室内及室外地面的清扫；
3）负责垃圾的收集、转运工作，垃圾袋及时更换；
b.办公、生活区保洁：
1）负责擦拭办公桌椅、电脑及电话；
2）擦拭玻璃、窗框，保持无尘、无污迹；
3）及时清倒垃圾，更换垃圾袋；
4）文件柜、展示柜、书架，各打印、复印设备无尘土、无污迹。
c.小区保洁：
1）严格执行保洁作业规程，按保洁标准提供服务。
2）负责园区楼道梯级、车棚（库）、马路及公共区域的清扫保洁。
3）负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦抹。
4）负责楼道杂物的清理。
5）负责垃圾的收集、集中、转运。
6）负责垃圾桶、垃圾集中点的清洗、消杀工作。
7）按保洁作业规程，领用、保管清洁工具、设备、物料。
8）按照入室清洁服务规程，提供特约清洁服务。

❹ 物业公司如何做好前期管理工作

做好物业管理的前期介入和管理是避免物业管理企业进入正常的工作中出现矛盾和纠纷，提高物业管理水平的重要途径。

做好物业管理的前期工作，有利于房地产开发企业对物业建设的质量和销售，有利于维护业主合法权益，对开发商利益、业主权益和社会稳定都具有重大意义，本文结合目前物业管理前期介入的情况，提出如何做好并加强前期的物业管理。

加强前期物业管理，应该做好以下几方面工作：

一、规范开发建设企业的建设行为

一个高质量、高标准设施配套完备的物业项目能营造一个高水平的物业管理企业。建设高标准的精品楼盘，除了开发商、建设商、监理部门外，还必须通过物业的前期管理来规范和监督开发的建设行为。

二、规范前期物业管理行为

物业管理前期介入开发建设阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，对物业后期的管理具有十分重要的作用。

三、规范前期物业管理的接管验收工作

物业的接管验收工作是前期物业管理的一个重要环节，是物业管理企业为维护广大业主的利益，对已建成交付使用的物业项目进行的一次质量把关过程，也是明确物业管理企业与开发建设企业维修管理责任的重要措施。

四、加强业主入住及前期住宅装饰装修管理，建立良好的公共秩序

办理业主入住是物业管理企业直接与业主接触的开始。业主入住前后，很多问题和矛盾可能反映和暴露出来，作为物业管理企业要做耐心细致的工作，真心实意为业主排忧解难，赢得广大业主的信赖，为后期管理奠定基础。

五、做好物业管理员工前期管理培训

物业管理是对专业化要求很高的行业。在英国，物业管理者要求是多面手，要能在不同场合充当不同的角色，现代物业管理要求高水平的物业管理从业者必须具备较高的综合素质，包括思想素质、职业道德、服务态度、管理知识和专业能力等。

❺ 前期物业进驻的工作准备流程是什么

人员招聘、培训是一个很重要的工作，开好头对会对后期的工作由积极影响。

❻ 物业前期接管工作计划表

一、客服部物业前期接管工作职责：
1. 与开发商签订《物业管理委托合同》。
2. 与开发商资料交接，办理业主入住，配合工程接管验收。
3. 在项目经理的安排下，协助开发相关部门完成备案及业主对物业服务的咨询事宜。
4. 编制接管、入住所需资料清单，报项目经理审批。
5. 配合项目经理完成物业用房选址、装修、办公室布置及办公用品采购等工作。
6. 依据项目《物业接管验收计划》，落实相关物业验收的标准、方法和日程安排。
7. 协助项目经理与开发沟通，初步建立业主联系清单。
8. 结合项目实际情况汇总交接资料，并配合工程部进行钥匙、资料等接管验收。
9. 对交接验收存在的问题汇总，提交项目经理。
10. 依据开发商的入住通知时间，配合公司财务计算物业费、供暖费、垃圾消纳费等应收及代收代缴费用。
11. 依据入住时间协助公司做好，入驻现场的布置及相关资料的印制工作。
12. 熟悉周边环境、小区布局，熟知业主手册、物业协议中的内容。
13. 完成业主入住时签约、资料钥匙的发放工作。解答业主对物业的疑问。
14. 完成上级领导交办的其他事宜。

二、各部门共同汇编的文件：
⑴．《房屋使用、管理、维修公约》
⑵．《房屋质量保证书》
⑶．《房屋使用说明书》
⑷．《房屋交付（入住）通知》
⑸．《入伙授权书》
⑹．《业主（使用人）服务指南》
⑺．《装修管理规定》
⑻．《办理装修流程说明》
⑼．《治安、消防协议书》
⑽．《二次装修施工区域治安、消防承诺书》
⑾．《二次装修协议书》
⑿．《业主联络资料登记表》
⒀．《收楼须知》
⒁．《物业管理费收费标准》
⒂．《公约承诺书》

备注：《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认，并到北京市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。
建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册（一式三份），在业主收楼时发给业主，由业主签字（盖章）认可、执行；《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主（使用人）服务指南》、《装修管理规定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致

三、管业部前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜
1. 制订《物业管理收费标准明细》：物业管理费（押金）、车位费（押金）、租线费（押金）、装修管理费（押金）。
2. 制订《业主（使用人）收楼流程》，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并告知此流程中涉及的部门。
3. 制定《业主（使用人）二次装修管理流程》，建立“业主（使用人）装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表（管业部）”、“施工人员出入证”。
4. 制订《有偿服务价格表》：维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。
5. 制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待）、工作程序、管理制度。
6. 编写《车位租赁（购买）协议书》、《电话租线（购买）协议书》。
7. 落实垃圾房的位置，业主垃圾放置地（楼层垃圾间）。
8. 编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。
9. 制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。
10. 制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。
11. 制订《员工聘用办法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。
12. 制订《员工培训规定》、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。
13. 制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。
14. 制订《员工工服管理规定》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。
15. 制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。
16. 制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。
17. 制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”；统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制（公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章）。
18. 制订《库房管理规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物19. 品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。
20. 制订《内部行文管理规定》，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。
21. 制订《档案管理规定》，建立“档案分类表”、“档案（一、二、三级）目录表”、“档案借阅登记表”。
22. 制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员）、工作程序、管理制度。
23. 联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。
24. 制订《开办费使用方案》，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。
25. 制订《合同、协议审批制度》、《合同、协议管理办法》，建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。
26. 制订《计划性工作管理办法》，建立“年度（月度、周）工作计划、总结报表”、“计划、总结考核统计表”。
四、与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接

确定收楼时间
确定物管费的起计日期
前期工程遗留问题的解决
办理大厦前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作：
△．产权资料
房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据；是房地产管理部门确认产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证；也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业公司将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有：
项目批准文件
用地批准文件
建筑执照
拆迁安置资料
房地产平面图
面积测绘报告
小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单

△．市府验收合格资料
建设工程竣工验收证书
市建筑消防验收合格证
市小区办综合验收合格证
用电许可证
供用电协议书
卫星地面接收设施许可证
电视共用天线合格证
电梯使用合格证
△．工程技术资料
技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。物业公司在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有：
竣工图－包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸
地质勘察报告
工程合同及开工、竣工报告
工程预决算清单
图纸会审记录
工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）
隐蔽工程验收签证
沉降观察记录
竣工验收证明书
钢材、水泥等主要材料的质量保证书
新材料、构配件的鉴定合格证书
水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书
砂浆、混凝土试块试压报告
供水、供暖的试压报告
园林绿化的图纸和清单
设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单
有关政府部门对分类项目的批文
有关工程项目的其他重要技术决定和文件

△．须移交物业公司管理的资料
用水申请审批表及月供水计划执行表
机电设备单台说明书、调试、订购合同
分摊面积、建筑面积的测绘报告

对外委单位进行调研，签订外委合同

从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理。
调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订《保险合同》
调研外委保洁公司（三家以上），签订《保洁合同》
调研外委绿植租摆公司（三家以上），签订《绿植租摆协议》
调研灭虫、灭鼠公司（三家以上），签订《消杀协议》
调研保安公司（三家以上），签订《外保合同》
调研电梯公司，签订《电梯维保合同》
视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》
视物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订《水处理合同》
视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》
视物业具体情况，联系干、湿垃圾清运单位，签订《垃圾清运协议》
视物业具体情况，联系汽车清洗、保养单位，签订《洗车台租赁协议》
视物业具体情况，联系楼宇系统维保单位，签订《楼宇自控维保协议》

五、物业交竣验收，正式接管
根据各项目的施工进度和小业主（或租户）入住的情况不同，开发商（或大业主）可视需要要求物业公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和开发商验收基础上以物业公司验收通过为准。
△.物业验收条件
物业验收移交，必须满足以下条件：
提供被验收物业的竣工图（若尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明）
提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料
提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款
出示政府有关职能部门验收证明
提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料
提供必要的专业技术介绍和培训
提供所有测试、检验和分析报告
清洁被验收的场地、设备和机房

△.拒绝验收
对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：
严重违反国家有关法规
未能通过有关政府职能部门的验收
工地与交付物业不能有效隔离
机房不能完全独立封闭
其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业

△.缺陷整改
对在验收中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保养引起的受损等情况，物业公司将会做详细的缺陷记录，以供开发商（或大业主）督促承包商（或供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重的，则向开发商（或大业主）建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。

△.试运行
若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主（或租户）入住需要必须开启运行某些设备或系统，物业公司一般仅做实物验收，并严格按开发商（或大业主）的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商（或供应商）把关。若发生任何问题或意外，除物业公司人为原因外，责任由开发商（或大业主）及其承包商（或供应商）负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚的列明有关各方责任。

△.验收通过
被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，开发商（或大业主）应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。

△.保修期
按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要开发商（或大业主）与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商（或大业主）应酌情予以补偿。

△.一般操作和维修保养手册递交要求
承包单位在物业移交前，须递交设备／系统的操作和维修保养手册（以下简称“手册”），以确保物业公司操作人员能尽快掌握验收设备／系统的操作和管理，一般有以下要求：
承包单位须在设备／系统验收前一个月递交手册，以便物业公司的操作人员有时间了解该验收设备／系统的基本情况。

六、入住办理
入住阶段
1. 入住准备阶段注意事项：
1.1物业办公室选址、装修具备使用条件
1.2开办费、预算
1.3入住地点确定、应急预案制定、现场人员安排。
1.4入住前培训。
1.5确定建设方工程质保金的留存方式。
1.6相关工作的苟洽。
1.7资料准备：《前期物业服务协议》、《宠物豢养协议》、《治安消防协议书》、《业主手册》、《临时管理规约》、《装修协议》、《装修环境保护协议》、《装修治安消防协议》、《装修许可证》、《人员出入证》、《特约服务及收费标准》等。
2.入主阶段
2.1入主阶段主要工作内容
2.1.1接管入住客服组分成：入住签约组（含接待）、收费组、资料钥匙发放组。
a.接待人员：负责入住现场业主接待、指引引导业主前往入住组办理相关手续，简单回答业主相关物业知识及复印相关证件。
b.签约组：核查业主身份，与业主签署各项合同及协议，给业主开具收费明细单。
c.收费组：核定业主是否已办理签约手续；收费明细单金额是否正确。收取各项物业应收应缴及代收代缴费用。（公司协助）
d.资料钥匙发放组：核对业主是否已经缴纳应缴费用；发放业主资料、钥匙；业主在未办理签约、缴费手续，提前验房时，将此户钥匙交给工程部验房员（领取钥匙应有记录），验房无问题或有问题已经解决的，将验房钥匙转交资料组。如需要留备用钥匙检修的，填写《钥匙托管单》，双方签字后，上联交予业主、下联留存。
2.1.2接管入住工程组由工程部主管统一调配，部分转换为入住验房组，其余根据实际情况并入工程整改组及日常服务工程组（运行组）。
a.验房组负责陪同业主现场对房屋进行验收，将问题记录到《房屋验收单》，统一汇总报到整改组。
b.工程验房组人员，在入住前必须统一由整改组负责人培训，要求明确维保修复的范围、标准及日后业主装修阶段对于隐蔽工程的维保范围界定。就维保问题统一对业主的答复口径。
c.将现场业主反映的问题及时汇总到整改组。
d.结合实际情况协助其他部门完成工作。
2.1.3工程整改组：（该时间段物业接管验收及业主验收的整改问题同时交叉存在）
a.跟进、落实每日业主在入住验房中查验出的需维保修复的问题。接管验收开发商陆续交付的单项工程。
b.继续跟进、落实物业接管验收时的整改问题。
c.对已入住进入装修阶段时业主发现的维保问题（含隐蔽工程），到现场确认并落实整改方案，做好详细记录由事务部存档备查。
2.1.4日常服务工程组（运行组）
a.业主二装的咨询和申请手续的审批
b.日常维修、巡视。
c.对已交接处在维保期（不存在整改问题）设施设备进行巡视，保持与维保方的有效沟通。
2.1.5日常服务客服组（运行组）
a.业主二装的咨询和申请手续的办理
b.接待来访业主的咨询和来电
c.负责入住现场的综合事务性工作；
d.整理并装订当天业主入住档案；
e.录入业主信息、报修内容等。
2.1.6秩序维护部
a.负责入住现场秩序保证井然有序，杜绝无意外事件和突发事件发生。
b.园区各门岗及公区巡逻，杜绝无意外事件和突发事件发生。
c.负责维持物业服务中心内部秩序。
d.疏导园区交通，预防和查处治安事故。
e.检查“四防”设施，增强小区的安全措施监管。
f.加强尾随人员、装修人员、业主、出租人员及地盘人员的多方交叉管理。
2.1.7环境部
a.负责入住现场区域和物业办公区域环境卫生整洁、无污染。
b.负责园区内公共区域及楼道内卫生干净整洁、无污染。
c.发现有随意倾倒装修垃圾的及时向物业中心汇报。
3.注意事项
3.1物业服务中心成立应急指挥小组，负责入驻现场突发事件处理。提前制定解决预案。
3.1.1入住办理现场中，如正在维修致使钥匙不全的房屋，业主前来办理入住，向业主解释说明得到认可后填写《钥匙托管单》，双方签字后，上联交予业主、下联留存。业主不予理解及时联系项目经理解决。
3.1.2验房组根据业主验房实际情况，可及时联系现场物业服务中心，安排人员现场维修。
3.1.3整改工程组根据验房单上的实际问题情况，及时联系现场地盘人员进行维修，现场可以维修的，修好后安排业主验收。遇重大维保问题，及时填写整改单（依据与开发建设方的相关约定），联系相关责任人解决，同时汇报项目经理，并做好相应的时间安排及修好后的验收工作。
3.1.4如业主要求先验收房屋，在办理入住手续或缴纳物业相关费用，原则有项目经理直接处理。但有开发人员陪同，或关系要求。场负责人可落实解决。
3.1.5有入住现场晕倒、业主集体哄乱，园区突发治安问题等紧急预案。
3.2保洁基本要求
a.入住大厅保洁：
1）负责办公区域桌椅、文件柜的擦拭、摆放；
2）负责室内及室外地面的清扫；
3）负责垃圾的收集、转运工作，垃圾袋及时更换；
b.办公、生活区保洁：
1）负责擦拭办公桌椅、电脑及电话；
2）擦拭玻璃、窗框，保持无尘、无污迹；
3）及时清倒垃圾，更换垃圾袋；
4）文件柜、展示柜、书架，各打印、复印设备无尘土、无污迹。
c.小区保洁：
1）严格执行保洁作业规程，按保洁标准提供服务。
2）负责园区楼道梯级、车棚（库）、马路及公共区域的清扫保洁。
3）负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦抹。
4）负责楼道杂物的清理。
5）负责垃圾的收集、集中、转运。
6）负责垃圾桶、垃圾集中点的清洗、消杀工作。
7）按保洁作业规程，领用、保管清洁工具、设备、物料。
8）按照入室清洁服务规程，提供特约清洁服务。

❼ 物业管理前期介入的内容是什么

物业承接查验办法
第一条为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。
第二条本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
第三条物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。
第四条鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。
第五条国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。
第六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。
第七条建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。
第八条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。
前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。
不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
第九条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
第十条建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
第十一条实施承接查验的物业，应当具备以下条件：
（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（七）法律、法规规定的其他条件。
第十二条实施物业承接查验，主要依据下列文件：
（一）物业买卖合同；
（二）临时管理规约；
（三）前期物业服务合同；
（四）物业规划设计方案；
（五）建设单位移交的图纸资料；
（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。
第十三条物业承接查验按照下列程序进行：
（一）确定物业承接查验方案；
（二）移交有关图纸资料；
（三）查验共用部位、共用设施设备；
（四）解决查验发现的问题；
（五）确认现场查验结果；
（六）签订物业承接查验协议；
（七）办理物业交接手续。
第十四条现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）承接查验所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第十五条物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。
第十六条物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：
（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
第十七条建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。
第十八条现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。
第十九条现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。
第二十条现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。
第二十一条建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。
第二十二条物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
第二十三条物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。
第二十四条建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。
第二十五条物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。
第二十六条交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。
第二十七条分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。
第二十八条物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
第二十九条物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：
（一）前期物业服务合同；
（二）临时管理规约；
（三）物业承接查验协议；
（四）建设单位移交资料清单；
（五）查验记录；
（六）交接记录；
（七）其它承接查验有关的文件。
第三十条建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。
第三十一条物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。
第三十二条物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十三条物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。
第三十四条自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。
第三十五条物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。
物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。
第三十六条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。
建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。
第三十七条建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。
第三十八条建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。
第三十九条物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
第四十条建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。
第四十一条物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。
第四十二条建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。
第四十三条建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。
第四十四条物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。
第四十五条前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本办法。
第四十六条省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法，制定实施细则。
第四十七条本办法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释。
第四十八条本办法自2011年1月1日起施行。

❽ 物业接管前期具体需做些什么工作

物业接管前期具体需做些什么工作？一，办理资格证，符合条件物业接管，人员配到位，安全检查，小区住户名单，物业费收费标准！等等清查工作，拟定，小区规章制度，做好服务工作！

❾ 如何进行前期物业管理策划方案

前期物业管理策划方案的内容是：
1管理机构的设置和人员的培训
2建立管理制度
3物业的接管验收
4进户管理。进户管理指业主或使用人收到书面通知以后，并在规定期限内办理完成相应手续并且实际入住。进户管理的主要内容有
A按物业区域管理、操作上的要求拟定管理层、操作层人员的配置，岗位的设定，工作的要求，到岗到位的具体时间。
B根据物业区域的实际内容和情况拟定具体实施细则及其执行时间表。
C安排物业办公、接待、值班门岗等必要工作场所
D启动工作必须配备的物品、工具、设备等物资。拟定分步购买计划
E建立与社会协作单位的联络，构筑综合服务网络。
F准备业主入住文件，主要包括：物业介绍，物业使用说明书，物业质量保证书，管理规约，物业管理说明书，室内装修责任书，室内装修管理办法，入住通知书，入住手续书等，汇编成入住手册。
G制定入住流程
5装修搬迁管理
6档案资料管理

❿ 新物业介入前需做哪些准备工作

即是如此，我就好好说一遍。
一、安排工程人员跟踪小区工程施工进度。积极参于开发商工程探讨会议，提出可行建议和意见。参于小区水电工程、监控、楼宇对讲、车辆管理系统的规划设计，监控位置的布点安排等。
二、安排物业项目经理到实地考察，订制实际可行的物业管理方案。
三、规划设计、装修小区物业服务处办公室及宿舍等。
四、招聘人员、培训人员。
五、组织团队编制前期物业管理交房、装修管理的表格、签署文件等，如：《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《二次装饰装修管理协议》、《业主手册》、物业接管验收表、入住会签单、施工人员登记表、业主基本情况登记表、钥匙领取登记表等。太多了。
六、讲解交房流程、问题反馈、装修办理流程等。分人不分工，责任到人，各角色做好。
七、与开发商项目部、售楼部、工程部多沟通。了解施工详情，
八、多与施工队及以上部门领导沟通，以后遗留问题的返修事半功倍。
九、接管项目：找售楼部接管：（销售资料、产权人电话、房屋面积、了解销售合同等），找项目部接管：水电、强弱电、土建、结构、风施及各附属设施相关工程骏工图纸（如果没有就先拿施工图纸到现场去查对，各设施设备有无按设计及图纸施工，具体位置及使用要掌握），找项目部或工程部接管：电梯、水泵房、消防控制中心、监控中心、发电机组、各消防配套设施、楼宇对讲等配套设施的相关图纸、说明书及各种材料，可以搜索我的其他回答答案，有一份移交清单。
十、移交完了就要准备交房了，其他的你应该知道，还不知道的再问吧。