小贷公司员工能力提升培训计划

❶ 小额贷款公司基本业务流程及小额贷款技能培训方案的课程背景

随着美债危机来、欧债危机的扩自散，国际金融危机不断加剧，导致全球经济减速，动荡的外部环境给我国经济发展带来挑战。由于金融危机对实体经济的冲击，近来民间借贷危机在温州等地爆发，再度折射出我国金融服务发展的不均衡问题。
鉴于此,国培机构举办了“小额贷款基本业务流程及贷款技能提升”。通过提高从业人员的职业素质、业务能力和管理水平，加强行业风险控制水平和业务规范，促进行业健康有序地发展，为构建普惠金融体系发挥应有作用。

❷ 急！！求银行员工技能达标方案、标准

一、全面整合内控案防体系，推进内控管理方式转型。一是成立支行内控管理部。全面整合信贷、财务、综合三大系统内控资源，强化其检查监督管理考核考评职能，实现内控管理由部门管理向联合管理转型，财会监管员、信贷风险经理、坐班主任在认真履行岗位职责、有的放矢开展工作的同时，应坚持有分有合、各有侧重、相互支撑，共同构建纵向到底、横向到边的内控网络。二是明确内控职责。内控管理部对全行内控管理工作组织开展、风险评价、跟踪整改落实负主要责任；各业务部门对各子系统的自律监管工作开展、方案制定、问题反馈、整改落实负主要责任；各处、部对本网点内控管理工作质量负全责。三是全面落实内控管理分层负责制。在内部控制管理总体目标下，分管行长对各子系统内控管理负总责，管理质量严格纳入其年度业绩考核；业务部室经理对系统自律监管工作负全责，其职责履行纳入业务经营评价指标考核；内控管理部经理对财会基础工程质量和子系统自律监管的再监督负全责；分理处主任对辖内内控管理负全责，达不到等级目标，纳入业务经营专项指标考核；坐班主任对辖内财会内控负全责，对一线柜员的违规行为负主要责任；坐班会计对所监督柜员的违规行为及规定事项负全责，坐班主任、坐班会计工作质量实行等级挂钩考核，职责履行不到位，出现重大责任事项，一律撤换或分流；监管员对包片网点的财会监管负全责，其包片网点财会基础管理达不到要求的予以分流；一线柜员对岗位职责和相互制约监督职责履行负全责，违规违纪的，实行永久和捆绑责任追究制。四是分层签订责任状。支行在全行的内控安全工作会上与业务部门经理、分理处主任签订内控管理案防合同书，内控管理部与坐班主任、监管员签订财会安全管理责任书和包片监管责任书，坐班主任与一线柜员签订柜员职责告之书，柜员之间签订相互监督责任书。通过落实内控管理分层责任制，继续深化八个层面的监管力度。

二、全面梳理流程，规范操作行为。该行将以“风险就在我身边，防范风险人人有责”为主线，通过对全行前、后台业务职能部门操作、管理的所有环节进行解剖，找出风险点，及时地从操作环节、管理措施上予以控制和完善。一是规范前、后台部门业务拓展与操作环节的处理流程，对业务前台开发每项业务品种，认真分析前、后台管理与操作过程中风险控制环节，从交接流程、操作流程、管理监控、信息反馈等环节予以全面规范，防止管理与操作的控制环节分离；二是进一步规范前台一线柜员日常业务操作流程。签订《柜员业务受理范围与工作职责告知书》让每名柜员明确自己的业务受理范围和工作职责，对柜员相互监督过程中发现违规违纪问题举报者经核实，支行给予奖励。今年还结合柜面业务操作模拟产品计价的考核办法，将一线临柜各业务操作环节全面梳理，把握风险控制要点，整合规范流程；三是规范会计主管日常监督职责，严格按市分行提出会计主管日常监督“十必做”的规定及“7+3”的重点控制环节逐项剖析，明确实时监督要点，强化柜面监督执行力；四是规范内控评价工作组织实施流程。内控评价组织程序严格执行发出内控综合评价通知书――编制计划收集资料――拟定内控评价工作方案――现场评比――评价单位反馈发现问题――汇总确认评定等级――下达整改通知书――奖惩评价――风险提示报告的操作程序。

三、建立内控案防评价体系，将内控监督执行力渗透到全行经营管理的各个环节。一是内控评价体系设置。该行内控控制评价工作严格按照《中国农业银行内部控制综合评价办法》的规定对各分理处内控管理水平、公司业务部、个人业务部、票据中心及全行自律监管职能部门履职情况进行客观公正地评价，评价计分方法实行百分考核，依据得分确定内部控制等级，全行内控评价等级分为两类：一类处部：评价分值在90分（含90分）以上属于控制正常处部。二类处部：评价分值在75分（含75分）以上90分以下，属于控制一般处部。二是明确各层次评价内容。对分理处主要评价财会一线操作子系统制度执行、贷款发放收回、质押物止付处理手续、内部安全综合管理三个方面内容；对前、后台部门依其岗位职责和自律监管内容确定其评价内容，力争将全行经营管理所有领域纳入内控监督范畴。

四、进一步抓好业务部门和内控管理部的配合，形成防案、控案的整体合力。一方面业务主管部门要切实履行自律监管职责，其检查的周期、频次及内容要达到自律监管的相关要求，坚持谁主管谁负责的业务自律监管责任制，发挥业务主管部门在内控管理、防范案件上的主导地位；另一方面内控管理部要按照复控的要求，抓好对业务部门履行自律监管职责的再监督检查，适应内部审计体制改革的变化，延伸业务监督检查的覆盖面，充分体现监督检查的实效性、权威性、独立性，任何人、任何经营行为和操作行为必须受内部控制制约，内控的所有环节必须在实时监控之内，在坚强的执行力下，内控存在的所有问题必须得到及时发现、反馈和纠正。进一步改变监管方式，以序时常规为主，专项突击为辅，循环反复进行，防止出现“真空”。通过对造成事实风险责任人的查处，达到惩一儆百的目的，把好风险防范的最后一道防线。

五、完善内控制度建设，强化制度落实，增强内控案防执行力。第一，制定《员工对违法违纪行为负有抵制和报告责任的暂行办法》、《内控检查发现违规问题责任认定和处理及整改跟进办法》、《内控风险提示报告制度》；第二，对坐班主任履职情况实行台帐监测。坐班主任每日坚持按照《坐班主任日常工作“十必制”操作流程》认真履行监督职责。支行对坐班主任职责履行情况实行台帐管理，并不定期对营业网点的坐班主任坐班情况进行突击检查，对营业网点同一问题连续两次拒不整改的或自身不坚守岗位、不履行职责当年受到市分行及以上单位通报“点击”两次以上的坐班主任一律就地免职。第三，堵塞漏洞，有针对性地抓好内控案防工作。2006年及今后的一段时期内控案防工作必须及时把握业务发展方向和风险薄弱环节，及时掌握案件隐患的新部位、新特点、新规律，不断制定防范风险的新制度、新方法、新措施，做内控案防工作前置化。把握“六大重点”即重点人员、重点环节、重点岗位、重点帐户、重点时段、重点业务监控防范工作。具体而言，支行有重点强化银企对帐、自助银行及设备管理、帐户及现金管理、票据贴现审查、信贷业务贷前贷后管理、银行卡申领、业务合同文本管理、网银业务案防措施。重点突出对“数据上收后系统运行存在的问题、员工业绩考核、中间业务收入核算、票据贴现业务、财务管理、银企对帐及系统内资金往来、新业务品种”等八个方面进行渗透式专项监管。第四，着重建立风险认证预警机制。对风险评价中发现的问题建立问题库，按分理处和部门为单位建立台帐，按评价对象下发内部控制综合评价通知书，要求评价对象在规定时限进行整改，并书面回复，督促整改到位。按柜员建立问题台帐，对同一柜员连续两次问题不整改或继续发生类似问题要加重处罚，彻底根治屡查屡犯问题。对发现的违规违纪问题及时反馈报告，加大对有关责任人的查处力度。

六、以实施基础管理工程为主线，持续深入开展创“三铁”活动。

一是该行成立“三铁”创建活动领导小组，各处、部成立由主任牵头，坐班主任、包片监管员和全体会计人员共同参与的“三铁”创建专班；二是制定详尽的实施方案，分步骤分阶段组织实施，从每一柜员、每项业务抓起，各处、部要将前期问题进行排查梳理，严格按照会计基础规范化等级管理的有关规定 ，精细管理，从起点做起，以高标准、严要求强力推动“三铁”目标实现；三是该行将按季对各分理处的“三铁”创建实施开展情况进行验收。

七、加强信贷管理，从严控制信贷经营风险。一是进一步完善信贷授信风险控制机制。建立授后管理联动模式，积极开展授信后评价，重点考评客户用信，到期信用处理，及时发现潜在风险，实现风险精细管理，落实全程的风险管理，提高信贷风险的防范能力，预警能力，纠偏能力和化解能力，使风险关口有效前移，提早化解风险；二是着力化解存量风险。根据国家的产业政策、行业政策，对现有存量授信客户的风险特征、变化状况、经营情况及发展前景进行分类，确定退出存量授信客户对象及退出额度，对潜在风险客户实施主动退出策略；三是加强放款环节的风险控制。从2006年起，所有信贷业务的都要实行“双核准一通知”制度。“双核准”就是法律审查人员对条款和合同文本的核准和风险经理对限制条款的核准，“一通知”就是在“双核准”基础上签发上帐通知书，通知各户经理发放贷款；四是做好信贷管理“五抓”工作。即抓信贷资产结构调整、抓信贷客户准入及退出管理、抓预警反馈机制、抓客户经理素质培训、抓信贷责任追究。

八、深化考评激励约束机制，推动全行内控管理水平整体提高 。一是实行案件“一票否决制”，凡是发生30万元以上案件的分理处，主任、座班主任就地免职；发生重大差错责任事故的，部门经理、监管员、风险经理降职下放，座班主任免职，具体经办人员进入待岗库。二是坚持“捆绑式责任追究制”，坚持责任追究处罚机制，对屡查屡犯、应查未查、应发现未发现、应报告未报告、应处理未处理、应纠正未纠正的责任人一律从重处罚，严格实行“五追究”，即从严追究当事责任人责任、从严追究相关平衡制约岗位责任、从严追究所在单位领导责任；从严追究业务主管部门责任人责任、从严追究上一级责任提高风险控制效率。三是推行黄牌警告制和问责制。对一线柜员根据违规率、业务技能达标情况予以黄牌警告，由分理处予以问责；对坐班主任、监管员、风险经理根据监管职责履行情况予以黄牌警告，由分管行长予以问责；对内控部经理根据支行管理水平和监管工作开展情况予以黄牌警告，由市分行予以问责；分管行长根据内控评价情况予以黄牌警告，由市分行分管行长予以问责。四是2006年全行内控管理工作纳入经营目标考核体系，在按季综合考评、阶段性目标分步推进、专项活动促动的工作模式下，实行“费用切块分配、分层依质考核、模拟产品计价、体现奖优罚劣”的考核管理机制。本年度匹配的内控管理工作的专项考核费用划分为三大奖项：单位综合评级奖占30％、柜面业务操作模拟产品计价奖占50％、专项活动评先奖占20％，依其考核结果据实兑现。第一、按季依据《县支行经营机构内部控制综合评价操作规程》标准进行综合考核，评定等级。全行将内部控制管理工作确定为两个等级：即一类分理处，评价分值在90分（含90分）以上；二类分理处，评价分值在90分以下。一类分理处，评价分值在95分以上，奖励1300元，评价分值每降低1分扣减100元，即评价分值90分奖励800元；二类分理处，评价分值90分以下85分（含85分）以上，奖励500元，评价分值85分以下不予奖励。第二、柜面业务模拟产品计价奖。通过对一线柜员日常业务操作流程全面梳理，将柜员业务操作交易类型和业务理论知识模拟核定成产品种类，分项目、分层次、分阶段确定考核标准，根据柜员操作流程的规范性、操作效率、业务理论水平进行分项计价，来推进全行员工加强业务素质的培训，全面提高柜面工作服务效率。第三、本年度根据各个时期内控管理工作的侧重点从不同层面，采取不同方式组织坐班主任评比现场会、员工业务知识竞赛、会计骨干层对手赛、优秀客户经理评比四次专项活动，按照活动实施方案的安排，设立单位和个人先进奖，对单位、一线柜员、会计骨干层、信贷客户经理、风险经理等分层次予以奖励。五是持续推行各层次等级管理。支行将结合去年各层次的考核情况，对各项考评办法进一步具体化、系统化，从严考核。第一、对坐班主任、三级主管按照资格认证、部门专管，工资上收的要求，实行“绩效评价、依级取酬、等级管理、奖罚分明”的考核机制。第二、对一线柜员等级管理量化四项硬性考核指标，即“产品营销业绩、业务技能、工作质量、服务质量”，将星级员工管理办法落到实处。通过加大考核力度，真正落实三级监管体系的监管力度。

九、加强人员综合调理，强化全员内控案防意识和水平。一是深化和丰富早、晚班会、学习例会制度的内涵。为保证形式与内容的有机统一，该行将对早、晚班会的内容进行模式定型，不断创新和丰富“三会制度”的内涵，要让这一制度真正起到促进业务发展、提高服务水平、增强人员素质、警示风险防范的目的。营业网点早、晚班会必须按日坚持、全员参加，要把早班会开成是柜员的收心会、服务的点评会、工作的安排会和内控的约束会并持之以恒；学习例会每周一次，坚持“三有”，即有人员考勤、有学习内容、有学习记录。二是强化员工的技能培训，按照“结盟行动”的活动宗旨，今年该行将以推介业务产品为工作重点，扎实地组织员工学习各类业务金融产品，让一线员工熟练通晓各类金融产品的产品功能、适用对象、操作要点，提高服务意识，强化服务功能。三是加强员工行为管理。该行明确规定：要以分理处为单位建立全员行为管理档案，加强对重要岗位和重点人员八小时内外的行为管理，分理处负责人要每月与全体员工分别谈话一次，对有不良嗜好的人员要进行诫免谈话；支行行长要每月与各分理处主任分别谈话一次，加强责任意识和权力约束：坐班主任一个月不得少于三次向分管行长汇报各项工作的开展情况，每周向内控管理部汇报本周工作情况；监管人员要定期对包片网点的内控管理质量及各项措施办法的落实情况进行跟踪督导，加强联系沟通，及时反馈；计财部、内控管理部每月在每个分理处抽查一名员工进行谈心交流，了解分理处各方面状况，主任或坐班主任要每周组织一次与员工交心谈心，全面掌握员工思想动态，发现苗头及时制止。

❸ 小额贷款公司基本业务流程及小额贷款技能培训方案的授课对象

小额贷款公司贷复款业务部、市制场部、研发部、风险部、财务部、行政部、人力资源部等部门的新入职人员或从事小额贷款行业2年以下的从业人员；
有意愿加入小额贷款行业的企业家和社会人士；
城市（农村）商业银行、邮政储蓄银行、村镇银行、农村信用联社小企业贷款业务部、小企业信贷部、小额贷款管理中心等部门新入职人员。

❹ 小额贷款公司经理履职计划怎么写

××市××小额贷款有限公司

信贷部2011年经理述职报告
2011年，信贷管理部在银监会和公司领导的正确领导下，牢固树立科学发展观和可持续发展的经营理念，紧紧围绕业务经营目标，坚持依法合规审慎经营。适度信贷规模，创新业务品种，严控信贷风险，进一步优化信贷资产质量、促进了信贷业务又好又快的发展。
一、业务经营指标完成情况
2、贷款。截止11月底，总贷款余额xxxx 万元，其中：保证贷款：xxx笔，金额xxxx万元；抵押贷款：xxx笔，金额xxxx万元；全年累放各项贷款xxxx笔，金额xxxxx万元，累收回各项贷款xxxx笔，金额xxxx万元。其中“三农”贷款累放xxxx 万元。 五级分类无不良贷款。
4、经营效益。公司到目前实现总收入 万元，同比增加 万元。其中贷款利息收入 万元，同比增加 万元；总支出 万元,同比增加 万元。其中利息支出 万元，同比增加 万元；营业费用 万元，同比增加 万元。 账面盈利 万元，同比增盈 万元，增幅 %。 二、工作措施及开展情况 （一）以发展为宗旨,不断壮大资金实力。
2014年，我部始终坚持稳中求好，好中求快的原则，大力拓
展贷款业务，市场占有份额不断提升。
1、抓优质服务活动促进贷款总量增长。一是扎实开展微笑服务、礼貌用语活动，立足主动热情，实现客户满意度不断提高。 2、今年三月底公司开始对外营业，信贷部真针对不同的贷款对象，不同的贷款方式和担保方式，制定了：保证贷款；抵押贷款和质押贷款的具体操作流程，抗风险措施基本完善。
3、为了对贷款实行专业化管理，信贷部制定了：贷款发放的操作规程，对贷款的审查建立了多套完整的表格管理格式，对贷后工作检查制定了具体操作流程。
4、年初公司招聘了两位新员工，信贷部采取了边工作，边学习培训，学习了礼貌语言，客户业务咨询问答，信贷风险防范理论，学习了信贷文档和表格的电脑制作方法。
（二）以“规范”为前提，全面提升贷款管理水平
1、创建农户小额贷款管理示范点。公司为做好小额农贷发放的试点，对颖泉区农贸批发市场重点扶植，此举受到当地政府及老百姓一致好评。
2、规范了信贷管理。为了防范信贷风险，今年，信贷部按公司领导的要求，对信贷档案建立电子化台账管理，建立档案信息，严格进行考评考核，保证到期贷款按时收回。
3、规范了信贷操作流程。严格按省银监会文件要求，单笔贷款金额控制在资本金总额的xx﹪，即单笔贷款不突破xxxx万元。 （三）以“控险”为核心，全方位化解信贷风险
1、不断在工作中化解风险，根据领导的有关要求，结合我公司实际情况，对贷款建立风险预警机制，每月末对下一月的贷款户，
笔建立预警催收台账，做到按时、定时催收贷款本息。 2、以基础管理为突破口，在操作中规避风险。一是狠抓了信贷风险系统的规范管理，要求信贷员对自己的贷款进行了全面整理，杜绝违规贷款的情况发生，全面执行信贷风险系统责任人制度。二是严格执行贷款五级分类，实现风险管理。按照“按月分类、实时调整”的原则开展风险分类工作，按月对信贷资产进行集中认定，分类结果，动态调整，根据信贷资产风险变化进行实时监控和调整。通过分类，找出信贷管理中的不足与差距，促进贷款“三查”制度的落实，为全面加强信贷管理、树立风险为本的经营理念和审慎经营意识打下了坚实基础。三是及时做好了信贷的报表填报、考核以及对不良贷款的监控工作。发现不良贷款信号时及时采取措施并向领导反馈信息，定期发给客户到期贷款通知短信息，确保到期贷款回收率实现100﹪. 3、以强化责任为前提，认真开展贷后检查活动。下一步信贷部门人员要对大额贷款进行逐笔入户跟踪检查，并写出书面报告，对检查出来的问题进行现场整改。条件成熟时对人民银行的企业征信管理系统的相关数据及时进行登录，防止了企业多头贷款的可能，有效防范了企业贷款的风险。
4、以落实制度为目的，严格执行贷款问责机制。对于贷款发放与管理过程中出现的违规违纪问题，无论是否形成风险或造成损失，均追究了相关人员的责任。
5、以人为本，强化了信贷人员队伍建设。

❺ 小额贷款公司基本业务流程及小额贷款技能培训方案的课程设置

一、小额贷款行业最新政策解读
我国小额贷款行业各地政策分析及对行业发内展影响容
中央最新政策研究及走向
现阶段小额贷款行业面临的主要问题及分析
小额贷款公司应对措施与经营原则
行业发展远景与国际经验借鉴
二、小额贷款业务流程与案例分析
小额贷款业务流程概述
小额贷款业务流程
贷款审查和决策模拟案例
小额贷款的流程管理及案例分析
三、产品开发设计与创新案例解析
目标客户融资需求分析
小额贷款产品设计要点分析
竞争对手产品分析
我国小额贷款产品成功模式分析
某小额贷款公司产品介绍及其创新办法
某商业银行小额贷款产品介绍及其创新技巧
四、小额贷款风险评估与决策
小额贷款风险定义和类别
小额贷款风险评估
审贷委员会的建设与风险把控
小额贷款全流程风险控制案例分析
五、小额贷款市场营销与客户关系管理
营销的四个要素：产品、价格、分销、销售
小额贷款的营销理念
销售策略制定：产品和服务的特色
销售途径与方法
成功销售人员之沟通技巧
常见客户类型及案例分析
客户关系管理——培养和维护优质客户
六、商业银行贷款业务经验借鉴
我国不同地区商业银行小额贷款业务发展情况
商业银行小额贷款业务流程概述
小额贷款业务流程实操案例
商业银行与小额贷款公司小额贷款业务的异同

❻ 房地产新员工培训计划

房地产员工培训手册

销售人员的基本要求

（一）基本要求
职业道德要求：以公司整体利益为重，不因个人目的而损害公司的利益和形象；遵守公司各项规章制度；为人诚实、正直。
基本素质要求：具有强烈敬业精神，有团队合作的意识。
礼仪仪表要求：着装得体，干净整洁；公司有统一制服时应着制服；仪容端庄，精神饱满，坐姿端庄。
专业知识要求
1、了解公司的历史和项目的特点；
2、了解当城市规划、地理、交通、通信、人口分布等；
了解当地房地产市场的供求状况，楼宇的分布、特征及其发展商的历史、实力、背景等；
掌握房地产市场开发各环节（设计、建造、销售和物业管理）的基本知识；
有一定的营销知识和技巧，懂得市场调查和分析的方法；
熟悉国家和地方房地产的有关政策和法规；
了解一定的财务知识
（三）知识面要求
尽可能拓宽知识面，多了解建筑、历史、天文、地理、心理、逻辑等方面的知识。努力培养观察、分析和判断问题的能力。
心理素质要求
具备信心、恒心和沉着，不畏困难和挫折。
服务规范及要求
原则：树立顾客全面服务的观念，顾客就是上帝。以诚实、友好和热情的态度服务顾客。
培训目的
熟悉公司情况，提高售楼员的职业道德水准，树立全新服务意识和观念；
培养售楼员独立操作能力，增强售楼员对房地产专业知识的了解；
学会促销手段，掌握售楼技巧和礼仪知识，提高业务水平，适应市场需要；

售楼人员工作职责

1、严格遵守《员工手册》及公司的各项规章制度。
2、遵守作息时间，严禁迟到、早退、无故旷工，如若发现，按人事管理制度执行。
3．上班时间认认真真，不大声喧哗 、吃零食、看书，不逛街或外出办其它事，如有违反，按制度罚款。
上班时间配戴工牌着工装。
注意自己的言谈举止、服装、化妆以大方得体的仪态、积极热情的工作态度，做好销售工作。
如有特殊情况需请假，按照公司要求写请假申请，经公司领导批准后方可休息。
使用电话语言简练、礼貌，不能长时间占用电话，或利用电话谈工作以外的事，影响客户来电的接听。
做好售楼处、样板房的卫生及花草的护理工作。
熟练掌握本楼盘情况，耐心讲解、运用专业知识和技巧，力争每一个客户。
认真填写定金单、认购书、检查单价、面积、总价、补定日期、付款方式有没有错误。
主动热情接待客户，对客户的外表、言行举止，根据自己的判断力，在心中作出“市场定位”，分析客户来此的目的、购房档次，然后“对症下药”的向客户推荐，主动请求客户留下电话，增强供需双方的了解，促进销售成交。
爱护公物，节约成本，决不做损害公司利益的事情。
认真学习专业知识，提高业务能力和销售技巧，把销售工作做的更出色。
了解项目所有情况，如有不懂之处，及时问售楼处负责人，不能凭空想象、误导客户，造成纠纷。
在施工工地，带客户看房一定要注意客户的人身安全，处处照 顾客户、引导、提醒客户注意。
认真为新老客户服务，提高客户对公司的认识和信任度。
同有意向的客户保持联系，创造成交机会，说服客户下定。
如客户对此盘没有兴趣，可推荐公司的其它项目，避免客源的浪费。
提醒客户补定时间，发现客户有挞定的迹象，及时做好挽救工作。
热爱本职工作，服从公司的工作安排，尽可能的多了解公司各项目情况，
争取做公司销售主力军。
21．在销售工作中，尽量配合其它销售人员，搞好团结协作关系，共同完成每
月销售工作。
于同不良的风气挑战，如有不良行为发生，应及时制止，并向售楼处负责人和公司领导反映。
在做好自己本职工作的基础上，给予新员工业务上的帮助，共同提高专业素质和经验。
如发现销售中（工程、定位、价格、广告、资料、手续等）出现问题，及时向售楼处负责人和公司领导汇报，提出个人建议。
销售人员必须以销售为主要目的，认真出色完成销售任务和售 事服务工作，耐心解答客户的咨询和疑问。
严格按权限范围内执行，如有特殊情况，需经售楼处负责人上报，经公司总经理签字同意后方可实施。

陕西华南中港置业策划有限公司
2003.2.15

销 售 谈 判 技 巧

销售人员必须具备的推销能力：
1、说服能力
2、专业化知识

销售人员怎样才能具备推销、谈判技巧：
、销售人员必备的谈判技巧：
1、能够激发客户的购买欲望；
2、给予客户好的感觉；
3、激发客户的购房兴趣；
4、激发客户下定决心购买。

（二）、说服能力：
1、自信+专业水平
要有自信，自信可磨练推销谈判技巧，有自信的说话技巧才能抓住客户的心理；
要有专业水平：专业水平就是说具有丰富的房地产专业知识和清晰的表达能力；对自身楼盘的结构、单位面积、朝向、楼层间隔、建筑材料、购楼须知、价格、付款方式、销售手册、周边环境、配套设施及周边楼盘的了解，同时应熟悉、掌握发展商名称、楼盘详细地址、银行帐号、签订认购书、交款手续、签合同、办按揭、入伙手续、办房产证等有关手续及收费标准。
2、（三意主义）推销售术：
①诚意（诚恳友善） ②创意 ③热意（热情、积极）

3、在说服方面，脸部表情可发挥很大作用：
①根据美国心理学家梅班恩的研究资料得知，说服的三大构成要素为：脸部表情占55%、声音占30%、语辞占7%
②微笑服务，笑脸是万国共通的语言；
③脸部表情应与语辞语气相一致。

4、说服时，要尽量满足客户的（三大渴望）
因为忽视人性的基本原理，不论在推销或人际关系方面都将难以成功；所以对待客户必须做到：
①接纳（希望被接受）
②认可（希望被认同）
③重视（希望被重视）

提升说话技巧、吸引客户的交谈方式
1、别令对方疲劳、反感的方式说话：
声音太小、咬字不清，听不清楚你在说什么；
罗罗唆唆、单方面叙述的说话方式；
口若恳河的说话方式；
正面反驳、伤人自尊心的说话方式。
注意用字遣词及语气
①不可用太轻浮的语气，让人感觉不稳重、成熟；
②过份的敬语、奉承会给人虚伪的感觉；
③介绍商品时可适当使用手势、绘声绘色、效果会更佳；

要想得到客户的信赖，要好好活用果断、反复、传染的效果：
①果断——将问题有信心地直截了当地说出；
②反复——将项目的优势突出介绍；
③感染——将对项目的自信、自身的热情传输给客户。

1 推销谈判的组合方法：
（一）、有计划、有阶段性的推销、谈判
1、接近客户，套近乎是良好沟通的开始；
2、引起对方足够的注意力、兴趣和购买欲望；
3、利用自己丰富的房地产专业知识，信心十足地介绍自身项目的优势；
4、打动他，令对方下定决心购买。

（二）、利用暗示进行推销、谈判
1、正面暗示
日本有（医生的正门、律师的客厅）的说法，即是说：破烂的正门，不堪入目的沙发，让人无法相信他的本事；相反，华丽的正门，华贵的沙发，则令人心里舒畅。
同样，销售员若是穿衣服皱巴巴，表情灰暗，无精打采，那么就算客户有满腔的购买欲望都可能受到影响。

2、小小的动作也有暗示的作用：
①倒背着手面对客户——让人感觉高高在上，没有亲近感
②抱着胳膊——让客户产生反感
③搓手——没能信心的表现
④眼睛的动向——眼神不能飘浮不定，眼睛是心灵的窗户
⑤脚的位置——两腿叉开，显得吊儿郎当。

（三）、巧妙利用电话推销
1、在电话中作给人好感的交流
①注意声音的高度，速度、语气、称呼、自我介绍；
②注意声音给人的感觉；
③注意用词不达意、谈话时间，尽量以简洁为要；
④选择打电话的时机，准备好要谈的事项，准备好需记录用的纸、笔、计算器。

2 商洽成功的要点：
（一）、与客户融洽谈判
1、以自然、轻松的心情好好地与客户沟通、融洽相处；
2、有礼貌，培养推销礼节，不说谎、真诚相处；
3、认同客户的优点，并加以赞赏，令对方开心；
4、寻找共通的话题，以商品房为谈话中心，将我们的项目的结构、价格、环境、交通，升值潜力等等详细作介绍，突出自身楼盘的优势，必要时也可以适当地说竞争楼盘的劣势；

（二）、对客户作有效的询问
1、利用询问让客户开口说话；
2、作能让客户马上答复的简单询问；
3、能够让客户理解的询问——不要太专业化，专业术语太多。

（三）、商洽中须掌握的几项推销术
1、了解客户的性格，根据性格不同采取不同的说话接待方式。
2、根据其价值不同判断：
①利益型 ②理性型 ③感性型
3、了解排除竞争法：
①不说竞争对手的坏话
②别说尽了项目的新有优点
③与周边项目作适当的比较，应突出我方项目的优势
4、“擅长倾听”客户说话为推销高手
①倾听对方说话
②令对方知道自己已充分理解他所讲
A、让自己变得很贤明
B、提高客户自尊心
C、客户给自己的评价会增高
5、培养“倾听技巧”
①对客户提起的话题作适当的附和
②不要随便插嘴
③抓住发言机会围绕商品为主题作介绍

3 在谈判过程中，4 遇到客户提出的反驳观点、抱怨时：
1、诚实处理、不要说太多话，专心聆听对方的话；
2、说话要有权威性；
3、事前预想一下客户的意见；
4、分析原因，找出解决方案，如果能力权力范围内解决不了的，再往上级反映情况；
5、别感情用事，与客户辩解或争吵。

5 客户意向购买，6 决定签订合约的征兆：
（一）、从语辞方面看
1、再三询问价格、优惠条件时；
2、询问什么时候入伙时；
3、询问项目交通、配套情况时；
4、反复问同一个问题时；
5、与家人或朋友打电话时；
6、开始谈及自己的私事时。

（二）、由表情、动作方面看：
1、突然默不作声，有所思考的表情突然开朗时；
2、再次细心地到现场看楼或多次到访时；
3、仔细研究售楼资料，计算购楼费用时；
4、深呼吸、不断变换坐姿时。

7 签订合约的注意事项：
签订合约是成功的关键阶段，绝不可松懈，应全力以赴
1、完成交易的方法：
①重复项目优点
②暗示新购单位的优点
③把客户选择的范围缩小
④建议客户下订
2、签认购书或合同时：
①别让客户有紧迫感，以镇定的态度签约，别太着急。
②别对自身的楼盘无信心，别放走机会。
③签约后马上说出祝贺语或对业主表示关怀语，不谈多余的话。
④签完合约后不要得意忘形。

8 售后服9 务
1、签定认购书后，应让客户清楚知道银行地址、银行帐户及抬头、应在何时将首期款或其他楼款存入银行。
2、应让客户清楚知道在交完楼款，凭付款票据到指定办公点办理签订买卖合同（按揭的还需签订贷款合同、贷款申请表、办理抵押登记及交清有关按揭费用）等有关手续，给客户开楼款收据等。并协助客户办理入伙手续，解决问题。
3、若是一次性付款的，则让客户将身份证、购房资料、付清楼款证明书及购楼发票交给指定部门，待办房产证。
4、各售楼处应存一份客户跟踪记录表，记录好每个客户楼款所交情况，让各职员一目了然，若是欠交的则及时通知对方补交，若是用转帐方式时，待楼款到帐后，则及时通知客户前来签署正式合同及办理相关手续。

礼仪结合推销技巧培训课

礼仪：是指人们在正常的工作、生活、社交及各个领域所表现出的行为，语言、服装、仪态、礼节及接人待物的一种和谐的、美的学科。“她”无处不散发着一种诱人的魅力，“她”在各个领域都能使您变得优秀、成功，受到别人的赏识和尊重。“她”使您战无不胜，使您产生具有无法抗拒的吸引力。
从古至今，不管是大到国与国之间的外交关系，还是小到人与人之间的交往，礼仪都拥有不可忽视的，至关重要的位置。例如：国与国之间的外交，外交人员将代表的是整个国家，稍有不慎都有可能导致国与国之间关系的破裂，国家形象受到损害。做为一名公司的员工，您将代表的是公司的整体形象及个人素质问题，我们同样不可懈怡。随着计划经济的转变，市场竞争日益加俱，礼仪在当社会更体现出它的重要性。
那么，我们做为房地产中介公司，如何将礼仪、房地产知识、销售技巧融合在一起，使我们的服务、销售工作做的更好，树立公司的品牌形象，受到客户的好评和赞誉，这不得不引起我们的重视。
第一章销售员的工作态度及个人形象对公司的重要性
个人形象将直接影响公司形象
顾客对公司形象的了解大概是：
（1） 从阅读公司简介小册子中来；
（2） 致电公司与接待人对话中形成对公司的感觉；
（3） 初到公司从接待人员的应对及建筑物的内部装修，（4） 职员的服（5） 装办公室内的气氛等产生印象，（6） 但往往最深刻的第一印象来自与之会晤的那个人或几个人。
人们常说：“职员制造公司”，职员是公司的财产，所以，不仅仅老板才代表公司，每一个员工都代表着公司。职员的形象、待客态度、电话应对以及寄给其他公司的信函、传真等都代表着公司；如果职员在这些方面任意胡为，可能会引至很环的后果。
请注意您的服装及整体面貌
一个人的精神面貌首先是体现在脸上，如果头发蓬松、眼圈发黑、衣冠不整，给客户带来的第一印象肯定是大打折扣，甚至会怀疑您的工作能力，那么让我们出门前整理好衣服，检查装束是否得当，避免在公众场合出现尴尬的局面。
注意事项：
头发干净，防止出现异味和头皮屑。
女职员宜化淡装，不要浓妆艳抹。
上班服装的选择以套装为主，所穿衣服要方便工作、干净利落，令您精神抖擞，显得干练，令客户留下良好印象。
衣服、鞋袜保持整洁，不可有污点，熨好衣服扣好衣扣，防止丝袜漏丝，在包里多备一双。
工作牌佩挂在制服的左胸上方。
领带是否过松，歪在一边。
衣服不可太耀眼，也不可显得寒酸，适当的服装将给您带来自信，这将是敲开成功大门的第一步。
与客户交往的基本礼仪
在客户面前，无论您装饰的多么漂亮、干练，如果不懂基本接待客户的礼仪，那么客户首先对您留下了表里不一、素质较差的印象，一旦留下了不好的印象，就很难再进行沟通，更不要说达到销售目的，那么，我们如何才能争取到每一个客户，不使客户和我们失之交臂，就必须提高和完善自已，完善服务，提高对基本礼仪的认识。
（7） 电话礼仪及电话对答的艺术
电话应对和面对面接触的应对一样，应对的好坏，决定公司的第一印象，客户是增或是减，都要掌握第一声。
诚恳回答：
接听电话时，虽然双方都看不见对方的仪容，但假若你的态度松懈或不认真，对方仍会体察到，所以接听电话时也要礼貌地回答问题，表现出诚意。
小心应对：
说话发音要正确，吐字清楚，声调平稳的回答问题，不要大声说话。
电话中不知道对方是否正在忙碌中，说话要简洁，一般电话交谈不超过3分钟为宜。
重要事情需要很长时间，最好稍打断问：“现在方便吗？”
打电话时不可叼着烟、吃东西、与他人开玩笑，或是吊儿啷当的，虽然对方看不到你，可是也不能随便做出不雅的动作和态度。要当成是在对方面前说话。
电话铃声响时，要马上接听，不可让对方等太久（一般在三声以内）。如果超过三声后接听，先说一遍：“您好，某某公司，不好意思，让您久等了”。
拿起听筒之后，要清楚报上公司名称。
如找其它工作人员，应说：“请稍等”。终结电话时说：“再见”，轻放电话。
要打电话时，要确认对方公司名称、部门、姓名、电话号码。把要说的重要事情略做记录，有条理的讲明事情。
对于打错的电话，也要亲切应对：“您好，这里是某某公司，打错了”。
如客户问及的问题需要查资料而花时间时，应亲切地说：“要花些时间，请稍等”。
自已无法处理时，要请上司代为处理，“关于这件事，我不太清楚，请稍等一下，我请负责人来接听。”
对方（客户）在电话中发怒时，要诚心道歉，并请对方冷静、息怒，尽管错不在自己，也要先冷静下来，不可说些火上加油的话。
（二）自我介绍与名片的巧用
我们通常是同陌生人打交道，为给客户留下较深刻的记忆及良好的印象，我们应不失时机的递上名片，介绍自己，可为进一步交往打下基础，为今后达成销售目的，留下联系机会。
主动及时的接待客户，并递上名片说：“您好，我是某某公司的某某，能为您服务非常高兴，接下来由我向您介绍某某项目的情况。”主动的自我介绍会让客户有一种被尊重的感觉，从而树立公司服务品牌的形象及对该项目加深印象。
认真热情的向客户介绍项目情况，一般客户都会受到销售人员的一部分影响，如销售人员用充满自信、热情而不失礼节的介绍方法，会给客户增添许多对该项目的信心。
不失时机的留下客户的名片或姓名、电话，记录在客户通讯本上，方便今后自己和客户的联系。
（三）握手的礼仪
握手是人们交往中最常见的一种礼节。
有些客户再次上门，销售人员应主动热情的伸手表示欢迎，让客户受到尊重，从而心情愉快。
握手时间一般为3——5秒为宜，太长了使人感到局促不安；太短了表达的热情不够。
握手时需面带微笑，双目对视，上身微前倾，头略微低，以示恭敬。不要一边和对方握手，一边同第三人说话，这是最要不得的失礼。
异性之间，男性只须轻轻握一下他的手指即可，不要紧握不放，男性不能主动向女性伸手。
客户先伸手表示再见，说明会见的非常愉快。
（四）接待客户时的站立，坐时及正确的走路仪态
站立的仪态：挺胸收腹，一只手放在另一只手上。不能抖腿，周身摇晃，否则很不雅观。
座时的仪态：先请客户坐下后，你才能坐下，不可粗鲁的坐下，要端坐、不可瘫坐、不可抖腿，否则便会在客户面前仪态尽失。
正确的走路仪态：在顾客面前，走路一定不要弯腰曲背无精打采，优美的走路姿势并非只限于模特或演艺人士，你和客户的接触同样需要给人留下良好的印象，请注意正确的走路姿势。
（1） 挺胸收腹，（2） 平视前方，（3） 手指（4） 并拢。
（5） 身体要稳健。不（6） 要左右摇摆，（7） 东张西望。
（8） 有节奏的步伐，（9） 走路声不（10） 可太大。
（11） 引领客户的走路仪态及应注意的事项。
（五）我们经常带领客户看样板房及小区内的周围环境，在引领时一定要注意礼仪和其它安全事项。
走廊上：当客户走在走廊中央时，你应走在前左或前右侧，偶尔后望，确认客户跟上，捌弯时，要招呼一声说：“往这边走”。
楼梯上：先告诉客户，样板房或其它房的楼层，然后引领客户上楼。
升降机内：我们有许多楼都是楼花，使用的是工程梯，应先打开升降机的门，让客户先进入，销售人员再进入，并关好门或按楼层按钮；在使用客用梯时，当升降机的门开启时，可用力按着门框让客户先进，然后销售人员再进，以示尊重。离机则相反，按着开启键，让客户先出来然后你才出来。
房地产市场多数项目都是建到25%时开始预售，所以许多项目都还是工地，那么我们更加应该注意客户的安全。细心的观察提醒客户注意，细心的提醒，使客户认同你的服务，更避免了意外事故的发生，安全应注意的问题：
（1） 客户看房必须要求带安全帽。
（2） 如带小孩或年龄大、身体弱的老人，（3） 应尽量说服（4） 留在售楼处内，（5） 以免发生意外。
（6） 沿路提醒客户注意脚下，（7） 以免绊倒，（8） 或钉子扎脚，（9） 或碰头，（10） 提醒客户不（11） 要靠边站，（12） 以免客户惧高或上面灰沙石块掉下，（13） 发生意外事故。
（14） 在等升降机时，（15） 应向客户介绍升降机停时有些震（16） 动，（17） 但不（18） 要害怕等。
第二章说话、聆听的礼节
一、说话的艺术
如何用心说话
（1） 如果只是嘴巴上说，而（2） 没有诚意，（3） 会让客户觉得不（4） 可信任和信赖。
（5） 正确、简洁有条理地向客户介绍。用你的专业知识说服（6） 客户，（7） 产生购买欲望。
（8） 发音清楚，（9） 让客户清楚明白你的意思。
（10） 要插入适当的称赞词，（11） 但不（12） 必恭维拍马屁，（13） 不（14） 要说伤害客户自尊心的话。
（15） 常用礼貌用语，（16） 使客户在看房过程中心情愉快，（17） 感受到充分的尊重。
讲好话的要领
（18） 要以能给对方好感、能让对方理解、明白的心情来说话。
（19） 站在对方立场，（20） 说些理解客户关心客户的话。只顾到单方面的话语，（21） 会令人厌恶，（22） 尊敬对方，（23） 探求对方的兴趣和关心的事。
（24） 说话时面带笑容，（25） 说些客套话，（26） 说话谨慎，（27） 不（28） 要信口开河，（29） 否则会丧失信用，（30） 损坏公司的形象。
（31） 掌握专业用语，同（32） 客户交谈时，（33） 让对方觉得你的专业知识丰富，（34） 有问必答，（35） 产生信任感。
经常面带笑容
无论是谁，都认为笑容比生气的面容好看，有时，有些敏感的问题不宜直接回答时，不用吞吞吐吐，可以利用笑容轻轻掩过，接待客户的秘诀就是笑容，不要暴露内心的不安，不快或烦躁。
记住，令人可喜的表情能给人留下良好的印象，所以做为销售员一定要掌握运用这个好的方法。
二、擅于聆听
只是单方面的说话，是无法打动对方的心的，要想抓住对方的心，就应该专心聆听对方说的话。一边聆听，一边看着对方的脸，不要东张西望。认真倾听，关心对方所说的内容。要随声附和表示赞同，但不要打断对方的话，即使有话要说，也要等到对方说话告一段落为止。如果对方意见相反时，也要一度认同对方的说法后再提出自己的意见。若有不明之处，要提出疑问加以确认，若置之不理，是没有礼貌的。认真的倾听，让客户感到你的真诚，你并不是完全占在销售的立场上，而是在为客户着想，这样你将更具有说服力，让客户认为你说的非常值得考虑。
第三章对付客户反驳的要领和处理客户怨言的要决
在处理销售中和销售后客户提出的一些问题，首先做为当事的工作人员及项目负责人要向公司汇报，向客户解释。虽然这项工作比较麻烦，但是我们还是要认真的对待，不要逃避责任，如因销售人员的不负责任造成的问题，应当自我反省，吸取教训。本着和客户诚实沟通的态度，配合公司解决问题，不能同客户发生争吵。
一、对付客户反驳的要领
诚实处理。没有诚意的话语，是无法说服对方的。
说话要带有职业权威。一位拥有充分房地产知识的销售人员，在解释问题时很自然地会带有申诉力，有条理的有依据的分析比较让客户明白理解。
在事前就预想客户的反对意见，所以也可以事前就准备好答复客户的一套说话。
多举例，让客户觉得站在客户的立场上分析问题，说服对方。
尽早掌握反对意见的根源在哪里。
言多必失，把重点放在质问上。
专心聆听客户所说的话，抱着真心接受的心情，来聆听客户的意见，解答客户的问题，是销售工作中重要的一项工作。
二、处理客户怨言的要诀
就算因我方造成的索赔状况，要尽可能的抱宽大的心胸，不要同客户发生争执，一直要以平静的心情去解决。
尽快处理客户怨言，不要因拖延客户时间，敷衍对方，让客户恼羞成怒，本来是小事而闹成大事，造成公司的损失。
诚恳地感谢对方指出的不周到之处，并及时改善。
在解决问题时，一定要向公司汇报，千成不要任意给予答复。配合公司诚意处理，寻求解决的方法，让客户理解，抓住客户的心。

房地产18个定级因素

定级因素 指 标 分 值
位置 A．距所在片区中心区的远近；B商业为临街或背街；C写字楼为临街或背街；D住宅为距所在片区中心区的远近。 A．最差（远）1；B.很差(远)2;C.一般(近)4;D.最好(近)5;
价格 A百元以上为等级划分基础;B商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级距依次减少；C价格是否有优势。 A最高1；B很高2；C一般3；D很低4；E最低5；
配套 A．城镇基础设施：供水、排水、供气、供电；B.社会服务设施:文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地。 A．最不完善1；B.很不完善2;C一般3;D很完善4;E.最完善5.
物业管理 A保安;B清洁卫生;C机电;D绿化率及养护状况;E物业管理费(元/月);F.是否人车分流;G.物业管理商资历质. A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
建筑质量 A. 是否漏水;B门窗封闭情况.C.内墙;D地板;E排水管道; A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
交通 A.大中小巴线路数量;B距公交站远近;C.站点数量;D大中小巴舒适程度. A.最少(远)1;B.很少(远)2;C.一般3;D.很多(近)4;E.最多(近)5;
城市规划 A规划期限(远中近期);B规划完善程度;C规划所在区域重要程度;D规划现状. A．最不完善1；B.很不完善2;C一般3;D很完善4;E.最完善5.
楼盘规模 A.总建筑面积(在建及未建);B总占地面积 ;C户数 A.最小B.很小;C一般;D很大;E最大
朝向 A按方向B.按山景C按海景D视野 A.西(西北、西南)B东（东南、东北）C北（东北、西北）D南（东南、西南）
外观 A．是否醒目；B是否新颖；C是否高档；D感官舒适程度； A.最少(远)1;B.很少(远)2;C.一般3;D.很多(近)4;E.最多(近)5;
室内装修 A高档；B实用；C功能是否完善D质量是否可靠。 A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
环保 A空气B噪音C废物D废水 A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
发展商实力及信誉 A资产及资质B开发楼盘多少C楼盘质量D品牌 A最差（少）1B很差（少）2C一般3D很好（多）4E最好5
付款方式 A一次性付款B分期付款C按揭付款D其他 A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
户型设计 A