地块项目市场调查

① 房地产住宅项目全程策划工作模块

房地产住宅项目全程策划工作模块

工作阶段及内容
工作深度
主要负责部门

第一阶段
1．地块环境调研报告
对项目1.5公里内的环境景观进行详细的调查和列示
策划一部

2．市场调研报告

对目前的经济环境、项目当地房地产市场供求状况、项目所在区域同类楼盘现状及客户购买行为进行调研分析
策划一部

3．土地SWOT分析及项目市场定位报告
对项目地块的优势、劣势、机会和威胁进行分析，并在市场调研分析的基础上对项目进行市场定位
策划一部

第二阶段
4．项目名称及VIS设计
项目中英文名、项目视觉识别系统

设计、营销中心及工地现场包装
设计部

5．项目概念设计
建筑概念设计、环艺概念设计
策划二部

6．项目价值判断
通过对项目价值实现各要素的对比，分析项目的可实现价值
策划一部

7．项目投入产出模拟
进行静态的投入产出模拟及敏感性分析和风险评价
策划一部

8．项目定价模拟
对项目的均价和不同的住宅单位价格进行模拟
策划一部

第三阶段
9． 入市前营销策划报告
对入市前的各种营销工作进行策划和安排
策划三部、媒介部

10．项目销售进度模拟
销售节奏的策略性提示
策划三部

11．销售文件列示
各种须准备的销售及法律文件列示
策划三部

12．物业管理概念指引
与项目定位相适应的物业管理概念提示
策划三部

13．销售人员培训纲要
卖点荟萃及销售人员必备质素培训纲要
策划三部

第四阶段
14．年度创意主题
阶段性的广告创意及表现主题
创意部、设计部

② 一份房地产策划书要有哪些方面就是给你一块地，让你写份策划书

项目可行性调研提纲
第一章 宏观环境调研
（主要通过实地调查结合当地统计年鉴和网上收集获得）
一、 城市概况：
1、 地理位置 行政区划 面积
2、 人口 气候概况
3、 交通概况
4、 通讯状况
5、 人文历史
二、 经济环境
1、 经济发展概况
2、 主要支柱产业
3、 城市建设
4、 投资环境
5、 住房概况
三、 政策法规环境
1、 住房金融政策
2、 房地产相关税收政策
3、 政府住房政策的导向（经济适用房 商品房 自建房 单位集资房）
第二章 房地产市场发展状况调研（主要通过实地调研访问获得）
一、 房地产发展历程
二、 房地产供需状况
（一） 供应状况调研：
1开发量 2、价格水平 3户型 4目标客户群 5 销售状况 6营销水平
（二） 房地产需求特征：
1 购房者背景资料 2 住宅需求特征分析 3 购房者居住观念
4 对本地块认识
（三） 未来房地产市场竞争状况分析 预测
1 未来多层住宅市场竞争分析 预测
2 未来商业市场竞争分析 预测
3 本市场发展前景展望
第三章 地块调研分析
一 地块基本概况
二 地块SWOT分析： S优势分析 W劣势分析 O 机会分析 T 威胁分析
第四章 在售房地产项目调研 （楼盘调查资料）
第五章 项目开发及营销思路
一、 开发节奏建议：
二、 市场定位建议：
三、 产品定位
1、客户群定位 2、产品定位 3、形象定位
四、 户型配比建议
五、开发节奏
六、销售节奏控制（预热期—开盘期—强销期—尾盘期）
七、总结

给你个简单的框架，自己丰富一下吧！希望对你有帮助~~！

③ 关于房地产，立项和取得土地的先后顺序

首先要得到土地预审报告（国土部门），拿着预审报告出计划和规划。先有这些手续，才能办理土地手续。 如果是招拍挂竞得土地，应该是先取得土地，后办理立项规划手续。

主要流程有：

取得土地之前必须做的：国土局-土地利用可行性报告(需征用农用地）、发改委-项目可行性研究（有时候没做的，会需要你去做）

建设项目用地预审是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。

预审内容

（一）建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划或经批准的国家、省有关发展规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件；

（二）建设项目是否符合国家和省供地政策；

（三）建设项目用地选址是否合理，包括是否确需占用农用地、可否调整占用非农用地等；

拓展内容：

未办理建设用地规划许可证，所办理的一切登记无效，需要凭国有土地使用权出让合同或者划拨用地决定书等材料先办理建设用地规划许可证，之后在办理土地使用证 ，在办理工程规划许可证。

1，土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复：

2，项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质：

3，总平面审查：

4，管线综合审查、排水许可证：

5，单体审查、建筑工程规划许可证：

6，消防和人防专项审查：

7，节能审查、施工图审查：

8，余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可：

9，质量监督、安全监督：

10，施工招投标、监理报建：