2014房地产营销策划资料大全

① 谁有房地产营销策划书

石家庄市南花园商业步行街规划设计分析建议

一、南花园商业步行街主题形象定位

（一）南花园商业步行街主题定位
都市的….
——石家庄市人口210万，全国省会城市综合实力排名第八，北依京津、雄霸中原，城市基础设施规划完善，是知名的现代化都市。
——石家庄商场集中在面向普罗大众的消费者层面（即一网打尽型），缺乏市场细分，尤其缺乏都市时尚类型的主题商场，步行街定位占据市场空白点。
——步行街位处石家庄最繁华的中山路商圈，与东购、华联、天元、金百丽等时尚商场构筑都市时尚繁华地。
流行的…
——步行街市场定位为流行商品类别，主要经营时尚潮流业态。
——流行意味着商品流通的速度加快，与大众消费有别，主要经营时尚潮流业态。
——流行意味着商品流通的速度加快，与大众消费相比，其经营商品更新淘汰速度将会更快。
——流行代表一种生活态度，是一种跳跃的、亮丽的审美标准及生活方式。

休闲的...
——与在石家庄其他商场消费不同，步行街的购物方式是一种懒散的、随意的形式，是一种不知不觉中完成的状态。
——现代人的生活节奏是如此的快速，购物就应该是一种生活的调节，不一定要购物，可以吃饭、可以健身、可以娱乐、步行街的休闲是8小时工作、8小时睡眠之外的最佳选择
——没有人硬性规定逛商场就必须购物，没有人要求你看完商品之后就一定要购买，可是，就在你放松了一切戒备后，你发现其实你的两手已经拿满了不同品牌的购物袋，而你也过了一把“购物瘾”。
开放的...
——其他商场内随便就1万、几千平米的楼层，常常有迷路的感觉，而当你想着一定要买到某一样商品时，还必须需求楼层经理的协助，当然，有时候你找楼层经理可能比直接找那样商品更容易。
——步行街内你同样会犯迷糊，这里是精品店，那边是休闲品牌，电影院在4楼，千色店在北面的二楼色彩艳丽，你犯迷糊的是该怎么一个顺序把想要去的地方走完。
——其他商场几百几千的中庭，要么空旷萧条，要么就是堆满了打折廉价货，步行街内匠心独运地把内街营造为一个开放的、流动的巨型“中庭”，并将楼与楼之间用连廊、用步行梯、用观光电梯连接起来， 你在桥上看风景，看风景的人的桥上看你。
复合的...
——没有哪个商场可以同时满足吃饭、游玩、购物、健身等功能吧？步行街可以，你可以在这里消磨你一天的光阴，也可以直奔主题，在小泉居边喝咖啡边与闺中密友讨论哪个唇彩今年最流行。

年轻时尚的…
——石家庄市16岁到35岁的人群（青年人群）占到总人口的37%，有约684500人，消费市场巨大。
——南花园商业步行街紧接东购商圈，每天人流中最主要的消费群体是年轻人。
——石家庄市市场上缺乏年轻时尚为主题繁荣购物、休闲娱乐场所。
互动的…
——打破商场与消费者之间的隔膜，形成步行街内各业态之间的互动、商业业态与建筑物之间的互动、步行街与周边街区的互动，为终端消费者与店铺之间提供了参与的可能。
——购物不再是被动的接受，买化妆品有执业美容师的指导、买体育用品有专业导师的建议、喜欢就做个SPA，闷了可以上酒吧喝酒，饿了上川包子吃个酸辣粉，约了朋友可以在咖啡馆等，在这里，你才是你自己。
……
南花园商业步行街定位为年轻人的休闲购物中心成为可能和必然。

南花园商业步行街交通受管制，并局限于“北旺南衰”的不利风水说，不加强综合功能的作用无法吸引到足够人流。
年轻人的消费最全面：购物、餐饮、休闲娱乐各项支出基本均衡，在单纯卖场竞争力不强的前提下，综合是唯一的出路。
综合的业态，营造一个适合年轻人消费的场所，从一个单纯卖场向购物休闲的乐园过渡，承接的是年轻人的全部支出。
石家庄市南花园商业步行街四面被建筑物所遮挡，自成一体，适合建设为针对性休闲购物主题经营定位。
南花园商业步行街处于石家庄市商业中心区，商业集中度高，辐射力强，具备足够的影响力。
年轻人和中年人在购物、休闲娱乐、餐饮消费行为上的差异（是否集中消费），决定了年轻人是项目综合功能最易召集的人群。
金佰丽、天元名品和北京华联百货大厦在年轻群体消费市场已经有号召力和品牌，竞争需要营造新动力——休闲购物概念。
南花园商业步行街规划有限的停车位和受管制的交通现状，决定了项目必须针对对交通条件不甚敏感的群体——年轻人。
……
南花园商业步行街定位为年轻时尚人群的休闲购物中心成为必须。

（二）南花园商业步行街主题定位下核心竞争力营造
北国商城流行F6经营面积6000平方米，主题式购物公园，首家推出十大主题街区概念：东京银座、欧陆风情、韩国济州岛、中英街——沙头角等等，并对休闲椅、果皮箱等进行动画，人性化处理，使沉寂的物品变成跳动的音符，还以街舞俱乐部、网迷面对面等形式建立酷男女的精神家园；
北京华联石家庄商厦经营面积在1万平方米，主要做年轻一族的品牌商品，将概念馆和出售的商品结合，如伊甸园女子沙龙、运动酒吧等，以此体现商场和年轻消费者互动；
天元名品以引领大中学生的时尚为主，主推南国风情。根据自己的定位打造靓丽时尚林和美眉时尚林等；
东购的青春商品更强调文化内涵、品牌和个性。强调和品牌对应的优雅、舒适、文化的购物环境等；
人民商场只是将青春装和休闲装整合………….

从上面可以看出：石家庄市针对年轻人的商场在主题营造方面的策略和措施。最初级的只是强调商品、购物环境与目标客户群体的个性特征相吻合，如东购、人民和天元名品；较高级的是在强调商品、购物环境与目标客户群体吻合的基础上，提出了消费者与商场的互动概念。街舞俱乐部、网迷面对面、运动酒吧等，但消费者只是被动的接受，并未成为消费的主角，成为互动的强势面。因此，项目定位为年轻人的休闲购物乐园需要形成的核心竞争力是：强调年轻消费群体在购物、休闲娱乐方面的个性、参与，以商业互动特色打造新型商业形态。

“购物、餐饮、潮流的乐园（休闲娱乐）”

南花园商业步行街打造的是“石家庄市首家年轻人休闲购物互动中心”，围绕年轻人的消费心理、消费习惯，满足并提升石家庄市的年轻人的休闲购物行为，以休闲娱乐促购物，以购物促休闲娱乐。南花园商业步行街的“年轻人休闲购物互动中心”，强调商品和服务在体现时尚和前卫的前提下，表现年轻人的个性和参与特色，以追求自我、崇尚个性、参与性，新奇刺激和阳光健康为主线，通过组合适合并能刺激年轻人在这里集中消费的商品销售、休闲娱乐设施，使项目成为石家庄市年轻一族领略时尚、追求自我，爱玩、爱逛的乐园。

（三）南花园商业步行街主题形象描述

南花园商业步行街应该组合：新奇刺激的娱乐项目；表现自我、崇尚个性的参与性强的活动项目；阳光健康的休闲运动；时尚流行的西式餐饮麦当劳、肯德基、必胜客等；以及紧随潮流，跟时尚前卫接轨的服装饰品。使购物在游玩中进行，使休闲娱乐带来的快乐同年轻人，同南花园商业步行街同在。这里是年轻人的领地！

南花园商业步行街打造的是“石家庄市首家年轻人休闲购物互动中心”：
1、年轻人的购物、休闲娱乐的乐园
购物篇
年轻人永远是时尚潮流追逐者，时尚服饰、手袋鞋帽，以及音像玩具、美容化妆品是她们的最爱。石家庄市南花园商业步行街首先要成为石家庄市的时尚潮流商品的风向场所，其次需要最大化的多层次的满足消费群体的需求。所有进入南花园商业步行街的商品都必须是足够的时尚，足够的新潮个性，足够的惹人心爱。坚持做到时尚潮流与沿海同步，进场商家对时尚潮流的把握度、灵敏度要求很高。石家庄市的年轻人能够在南花园商业步行街买到今夏、今冬最时髦和时尚的服饰。从经济适用的新款，到与国际同步的时尚品牌。不拒绝任何年轻人的需求，对年轻人具有不同寻常的亲和力。
在南花园商业步行街可以以低于大商场很多的价格购买国际美容化妆品；在南花园商业步行街可以购买到最新推出的大碟和音乐专辑。当然，首先需要把自己打扮得够靓。
年轻人是讲求个性、参与的群体，南花园商业步行街的十字绣、服装DIY、自制首饰以及美容化妆品使用专业咨询等，使消费者过足了参与的瘾。在店员的帮助下，可以把自己绣制的枕头、挂画带回家；也可以根据自己的喜爱，制作自己最喜欢的珠宝饰品；更可以当一回服装设计师，灵感突发给自己设计一套服装。一切都那么自然，没有强加的不快，也没有局部的遗憾，一切都是掌控下，既合自己的心，又合自己的意。作为女孩消费最频繁的美容化妆品区，不只有物美价廉的美容化妆品，还有专业的美容技师指导美容产品的购买、使用，并建立消费者的档案，进行跟踪服务。
南花园商业步行街的商品可以是足够的唯一性，从服饰设计公司、生产厂家，拿设计师设计过程的创作，可能每件商品只有一件，但是觉得唯一和个性，除此一家，别无分店，这种感觉是个性和优越的综合，这就是南花园商业步行街永远是年轻人购物天堂的理由。
休闲篇
逛商场本身就是一种极为舒服的休闲活动。南花园商业步行街以极富音乐节奏的建筑符号，通过室内室外步行街形式的转换，和独特的商业庭院功能，营造了一处年轻人购物休闲的乐园。并且在步行街区布置足够的绿化、盆景、灯光和饰物，一切都是年轻人的主张，一切都那么自然。逛街的时候可以随时停下来，给青春留个剪影，随处可见的是如诗如画的背景。
年轻人可以去自助灌录唱片工作室，制作一张自己的专辑；或者去摄影写真馆拍一套写真集，青春留痕，岁月留声。一切都是青春的主张。大规模集中的美容美甲天地，能给爱美的女孩足够的满足。购物累了，去美容中心做过推拿按摩，或者来个SPA，既休闲了又给肌肤充了电。去休闲音乐吧，既能欣赏最新推出的音乐大碟，又能端一杯咖啡看商场人来人往，碰上心仪的，就买回家再听好了。
配备的酒吧、咖啡厅、茶社等休闲餐饮，合理有效的集中在一起，南花园商业步行街的消费者们在购物的时候，可以在闲庭信步之间到达商业步行街的一间休闲餐饮设施，泡一杯清茶，品一杯咖啡，累了休息一会，休息好了继续逛。南花园商业步行街配套了大规模的网吧，从卡座到包间，这里是最受年轻人欢迎的时尚休闲区域，网络情缘、游戏大赛，这里提供了一个年轻人休闲交流的平台。
娱乐篇
年轻人来南花园商业步行街，有足够的娱乐节目。量贩式卡拉OK厅，优良的设备，高品质的音响效果，保证消费者能够以正常的消费支出获得最大的满足。迷你电影厅、自选电影厅，或者约上朋友去感受一下电影院看电影的震撼力，或者通过影院的资料库，搜集最新推出的大片，情侣相伴，共品佳片。
年轻人来南花园商业步行街，坐旋转木马，玩新奇刺激的游艺节目（如蹦极、水晶宫）。
餐饮篇
迎合年轻人对西式餐饮的喜爱，适当的引入诸如：麦当劳、肯德基、必胜客的西式餐饮设施（日式、韩式餐饮），使青年人购物时追求时尚和品位的餐饮消费心理得以最大化满足。
来南花园商业步行街逛街的消费者既可以吃西式快餐，也可以消费休闲餐饮，更不用担心美食小点的不足

② 求房地产营销策划书

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目录
一、活动目的
二、活动时间、地点
三、活动主题
四、活动内容
五、活动议程安排
六、促销策略
七、展示物料及现场包装
九、现场活动
十、其他工作

活动目的
· 整合前期品牌宣传的资源，创造“XXX”正式开盘的轰动效应；
· 充分利用选铺活动的人气烘托气氛，达到销售业绩的突破；
· 全方位的新闻炒作，扩大社会认知度
本项目计划于2010年2月1日首期公开发售，为了能够吸引在开盘当天有较多的客户前往售楼部，以及规范整个销售流程，从而制定开盘当天相关活动计划，有效提高开盘当天现场成交率，为开盘热销打下基础。
活动时间、地点
· 2010年2月1日9：30——12：30
· 开盘及抽奖活动仪式：售楼部外舞台
· 选铺：售楼部内
活动主题
·财富“钱眼”在转角，旺铺开放日——XXX盛大开盘！
活动内容
· 开盘仪式
（1）歌舞表演 （2）领导讲话 （3）剪彩 （4）舞狮、鸣炮
· 客户选房
· 全部成交客户的抽奖活动
· 网络、电视、新闻炒作
活动议程安排
· 开盘仪式（9：30—10：00）
（1） 9：00—9：30 工作人员、物料准备到位，音乐响起
（2） 9：30—12：30 歌舞表演
（3） 9：30—9：35 主持人宣布仪式开始，并介绍领导
（4） 9：35—9：45 由开发商领导致辞
（5） 9：45—10：00 剪彩仪式开始，精彩舞狮，礼炮齐鸣，音乐响起
· 选铺及抽奖活动（10：00—12：30）
（1）10：00—12：30 歌舞表演，主持人唱号，客户按规定顺序号进行换签、选铺
（3）10：00—12：30 客户礼品赠送
（2）12：30 成交客户的抽奖活动
· 促销策略（保证开盘当天的人气聚集）
（1）购铺优惠
凡是在开盘三天内成交客户，购铺享受一次性98折，按揭99折，
（2）购铺抽奖
凡是换签成交的客户，均可参加开盘当天抽奖活动
特 等 奖： 数量1名 一 等 奖： 数量2名
二 等 奖： 数量5名 三 等 奖： 数量8名
居家礼品： 按购房数量确定（购房客户均可获得）
（3）特价商铺
在开盘当天推出一套特价商铺提供客户选择，具体实施内容另附。
（4）歌舞表演 准备一些客户互动小奖品：10元左右 数量50名
展示物料
· 宣传资料：宣传单张、折页、报纸、户型图均摆放在客户座位上；
· 抽奖奖品：奖品摆放在舞台显眼位置（只有成交客户才有资格抽取）；
· 宣传水牌：水牌摆放在售楼部外。
现场包装
· 舞 台：背景墙喷绘，奖品摆放，音乐
· 售楼部外：门口设置拱门，空飘；摆放花篮，红地毯，帐篷；客户签到区、等候区、休息区、
· 售楼部内：客户选铺区、签约区、收款处、销控板
现场活动
· 选铺流程： 客户签到——排队等候——进入换签、选铺——交款签约——购铺成交——抽奖活动
· 媒体计划：
· 参加单位和人员安排：
· 物料、费用： 一、物料：客户购铺有机会获得奖品，舞台小礼品；
二、现场：当天现场舞台表演，开盘当天物料费用；
三、宣传：宣传广告、横幅及不可遇见费用；
其它工作
· 开盘活动各执行细案见附件一；
· 人员分工安排见附件二；
· 现场布置示意图见附件三、舞台背景墙效果图见附件四、水牌等设计方案见附件五；
· 抽奖券（含抽奖规则）、兑奖券文案、设计方案见附件六；
· 舞台表演节目单见附件七 ；
· 售楼部现场（场内）音响由售楼部提供；
· 为现场排队等待购铺的客户提供水和凳子；
· 活动餐费由开发商提供；
· 所有工作人员必须严格对待工作。如有懈怠，一经发现，保留处罚决定；
活动小组工作人员手机必须24小时开机，确保联系畅通，因通讯联系不上造成失误的，经济损失或负面影响，公司将严肃追究有关工作人员责任。

2010年2月13日
附件一：（XXX开盘细案）
台湾城开盘细案
（一）选房事项
1、选房资格：在2010年2月1日前来销售部的客户均可选铺：持有预约号换签、选铺完后轮到非预约客户选铺。
2、开盘流程：
9：00 现场音乐响起，购铺抽奖的奖品摆放在售楼部外，舞台旁显眼的位置，用红纸标明奖品显示，让观众看清楚各种奖品的摆放。
9：30 准备工作完成，所有工作人员必须全部到位。现场工作人员安排客户在指定的位置就坐等候，置业顾问给客户派发饮用水、商铺资料等，解答部分客户的问题。已预约客户按照工作人员的喊号顺序（客户预约编号顺序）进入售楼部换签、选铺；非已预约客户在所有已预约客户换签、选铺完毕后才能进入售楼部选铺，即开放选铺。
9：30 宣布开盘活动开始：开发商领导致辞。
9：45 舞狮采青，鸣礼炮。工作人员在舞狮采青完成后放礼炮；舞狮在采青后进入售楼部表演，把热烈的气氛延续到售楼部内。
9：55 主持人宣布特价商铺购买规则、公布特价铺号、价格、面积
10：00 抽取购买特价铺的客户
10：30 主持人介绍换签、选铺流程。在主持人介绍选房流程后，工作人员喊号，客户按照喊号的顺序进入销售部进行换签、选铺，其余客户继续在销售部外等待选铺。
10：30 置业顾问依次接待进入售楼部选铺的客户。
（注：每次进入销售部进行选铺的客户4名为一组，每组客户的选房时间尽量控制在十分钟之内。选铺成交以签定认购书并收取定金为准；若同一组里有不同客户选择相同铺号，那么预约顺序号在前的客户具有优先的选择权，铺号一经选定即不得更改。客户选定某单位后，待该客户下了定金并签订认购书后，销控专员马上在选房区的销控板上贴上红色标识，控台处用麦克风宣布：恭喜XX先生/小姐/女士成为我们XX号商铺的业主。）
10：00—12：30 舞台表演；
抽奖活动，12：30，进行抽奖活动。
抽奖资格：当天规定时间内成交的客户
抽奖形式：将写好奖项的乒乓球放到指定的抽奖箱，客户凭抽奖券自己上台抽取，工作人员为其颁发奖品。
3、选铺操作流程
1、A组置业顾问拿好资料（准备好认购书按预约号接待相应的客户）在售楼部入口处，按顺序接待排队换签的客户，并引导客户进入销控区,而B组置业顾问则准备好资料后在入口处等待迎接下一组客户；
2、原则上客户会根据预约书上的铺号进行换签认购书，但现场若客户要求更换铺号的，可以将空出的铺号提供给客户选择，在客户选定铺号后，带领客户签订认购协议并交款,确认客户交款后,引导客户签定认购书，待签定完成后，销控专员为其房号贴上标签，并宣布销控。
3、在完成换签后，A组置业顾问指引客户到休息区，交由此区域服务员接待,同时B组置业顾问迎接下一组客户，而A组在整理完资料后，则回到入口处准备接待下一组客户。（只要A组客户离开签约桌，B组即可引导下一组进入销控区）
（二）活动现场布置
销售部外布置：
售楼部门口横幅内容：XXX盛大开盘！
售楼部门口竖幅内容： 1、热烈庆祝XXX2月1日盛大开盘！
2、铺王--70年产权、1+1面积，朝阳广场稀缺旺铺
3、商脉--一脉商承，朝阳广场最后一席钻铺
4、旺铺--抢铺浪潮，铺铺为赢
5、钱眼--主题式多功能商业地产 “XXX”主题馆
6、投手--国际商业模式，顶级投资价值 “万商云集”天下财
选房流程、各种告示做成X展架、水牌、拱门、花篮、空飘、帐篷、地毯、

销售部内布置
销售部分区：厅内分为选铺区、收银区和签约区。彩带若干，另摆设凳子、茶几和楼盘简介资料。
选 房 区：设在销售部右侧。
收 银 处：销售部内
签 约 区：设在销售部后台。

现场平面图(见附件三)
（三）现场工作人员安排
保全人员：6名（由开发商提供）
售楼部门口安排一名保全，必须立正站好，帮助工作人员协调客户按顺序依次进入换签、选铺；售楼部外安排两名保全维持现场秩序，客户等候区和休息区各一名，收银处一名，现场所有的保全人员必须听从公司人员的调配命令。
喊号工作人员1名（ ）
喊号人员在售楼部入口处按照客户预约号的顺序宣读预约号及客户的名字，由等候在入口的置业顾问引导客户依次进入售楼部进行选房。
置业顾问：8名
置业顾问分为A、B两组，每组4名，A 、B两组在售楼部轮流接待客户，接待结束后等候接待下一位客户。
现场签订认购书的专员：2名（ ）
其中1名负责与客户签订认购书（开发商事先将认购书填好，客户只需在上面签字后交审核人员加盖公章即可），另一名负责审核。
销控专员：1名 负责售楼部内的销控板，及时地将已认购的单位现场公布。
收 银 处：5名 其中负责收银4名，负责收银处保全1名。 （由开发商负责）
客户接待：2名 销售部外安排工作人员两名，负责接待客户。（由开发商负责）
（四）开盘各分区功能说明
客户等候区： 客户在等候区等候换签、选铺，该区域有相关工作人员给客户分发矿泉水及其他资料等物品，并维护现场轮候客户秩序。届时应按现场工作人员喊号顺序进入现场。客户在进入销售部门口时，应向工作人员核对资料，以确定该客户是否为通知入场客户。
选 房 区 ： 客户进入销售部后，由销售人员替客户进行单位介绍，根据客户此前所选单位为推荐首选。在选择过程中，销售人员应向客户解释所选择的单位是否已经被其他客户认购，如该单位还未出售，销售人员则带领客户到财务处交定金，尔后带领客户至签约区进行《认购书》签订。最后，工作人员在销控板的该单位贴上房号贴。（销售人员带领客户至签约区即可完成工作，随即进入下一轮的客户接待）。
客户休息区： 待客户选房完毕后，可在休息区观看舞台节目，等候抽奖活动，该区域有相关工作人员给客户发矿泉水，并维护现场客户秩序。
销 控 处 ： 销控处应做好保留单位及可售单位的即时销售控制。在开盘过程中，负责销控人员应及时准确地听取销售人员对于客户单位选择的询问，并及时作出准确回答。在客户成交后，及时将该单位进行控制。同时销控人员应视现场气氛进行调整，给予客户一种购买紧迫感，促使其尽快完成单位的选择。
收 银 处： 收银处负责收取客户定金并开具定金收据。如客户为已预约客户，则同时收回客户此前办理的资料（预约书、收据）。
签 约 区 ： 客户在交完定金后，根据客户资料（客户选择单位）填写《认购书》，在确认无误后交予审核人员进行资料的最终审核（审核完毕后，在审核人一栏注上审核人姓名），交予客户《认购书》第二联，保留第一联及第三联。

（五）物料准备（附件八）

（六）制作水牌（效果图见附件五）
（KT板）
指示牌一：客户等候区
指示牌二：客户休息区
水 牌 一：开盘流程示意图
水 牌 二：选房流程
水 牌 三：奖品设置
X 展 架：抽奖须知、特价房抽取
三 角 牌：“签约处”一个、“收款处”一个
（为保证开盘当天工作的持续性，我司将于开盘前会不断进行整个流程演练）

附件二： （人员流程、分工安排）
人员安排流程
9：00 现场音乐响起，抽奖的奖品摆放在售楼部外。（保安）
9：00 现场工作人员安排客户在指定的位置就坐等候，给客户派发饮用水、楼盘资料等，解答部分客户的问题，维护客户现场秩序。 （ ）
9：30 宣布开盘活动开始。 （ ）
9：35 开发商领导致辞。 （ ）
9：45 舞狮采青，鸣炮。 （保安六名负责放礼炮）
10：00 宣布特价商铺购买规则、公布特价商铺号、价格、面积（主持人），发放特价商铺抽奖券（ ），做客户登记（ ）
10：00 抽取购买特价商铺（ ），核对客户资料（ ），带领客户进入售楼部签定（礼仪小姐）。
10：30 主持人介绍选房流程。在主持人介绍选房流程后，工作人员喊号，检号。客户按喊号的顺序进入销售部进行换签、选铺，其余客户在销售部外等待喊号，门口保全负责维持客户进场秩序，喊号工作人员（ ）。
10：30——12：30 置业顾问依次接待进入售楼部换签、选铺的客户，准备好开盘客户资料（ ），售楼部现场维护（ 、保安） 客户确认房号后，填写认购书，交由审核区审核（ ），客户到收银处交钱（财务4人），发放抽奖券（ ），销控员负责对已成交的房号做认购标志（ ），售楼部内现场客户维护并引导客户离开售楼部现场（ 、保安一名）
12：30抽奖活动：
礼仪小姐带领客户到舞台进行抽奖
主持人宣布抽奖活动，工作人员核对客户的抽奖券（ ），
客户抽奖后，保安为客户将奖品拿到台下。

人员分工安排：
室外工作人员（ 为总监督）
摆放奖品 奖品监督人 发放资料
客户维护、咨询 宣布开盘 主持人 开发商致辞
点燃鞭炮 特价商铺介绍 主持人 发放特价房抽奖券
特价商铺抽奖 特价商铺抽奖监督人 特价房登记审核
喊号人员 检号人员 门口保安
室外保安维护 抽奖活动 主持人 核对抽奖券
颁奖 抽奖监督人 展会监督人
展会咨询员 放礼炮

室内工作人员（ 为总监督）
客户资料 选房流程 接待客户 置业顾问
审核区 认购书确认 收银处
销控员 现场客户维护 引导客户抽奖 礼仪小姐
摄影、录象 工作餐 后勤 （3—4人）

附件三：（现场布置示意图）
附件四：（舞台背景效果图）
附件五：（水牌等设计效果）
抽奖须知（1.6×0.8）米 购买特价房须知（1.6×0.8）米 开盘流程示意图（2×1.5）米
选房流程 （2×1.5）米 奖品设置（2×3）米
附件六（抽奖券设计效果图）
附件七（文艺表演节目单）：

附件八（物料准备清单）：
开盘物料准备（庆典公司）
项目 数量/规格 项目 数量/规格
舞台表演 整台 指示牌 4块
舞台搭建 （10X6）㎡ 盆景 50盆
红地毯 10㎡ 桌子、红布 常规
背景墙 （9X4）㎡ 手持礼炮 8根
音响 1套 舞狮 一龙四狮/六狮
祝贺花篮 12个 菜青 1份
帐篷 5个 主持人 1名
座椅 100—200张 签约认购书 1名
空飘 2个/包条幅 矿泉水 10件
拱门 18米/包字 抽奖箱(含乒乓球) 常规
鞭炮 2卷 小奖品 按设置
横幅 10条 奖品 按奖品设置
奖品设置
奖项 奖品 数量
特 等 奖： 数量1名
一 等 奖： 数量2名
二 等 奖： 数量5名
三 等 奖： 数量8名
居家礼品： 按购房数量确定（购房客户均可获得）
舞台小奖品： ，数量50名

附件九：
特价商铺抽取规则

在开盘当天9：30，主持人在舞台公布各套特商铺的铺号、面积、价格，在现场的客户中，如果有意向想要购买特价商铺的客户，可以分别在签到台登记领取抽奖券。
邀请市工商局公证处工作人员现场做全程公证监督。
客户将抽奖券投入抽奖箱后到台下等候抽奖仪式。
客户向工作人员登记资料，领取排号券，将排号依照房号交由工作人员统计回收，等待特价商铺的抽取。流程如下：
特价铺号是 ，在抽签的过程由主持人介绍完公证处的人员后，“ 商铺的面积是 ㎡，原价是 元/㎡，总价是 元，现在的价格是 ，折算下来单价是 元/㎡，总共便宜了……”，抽到此特价铺号的客户由主持人当场宣布“恭喜幸运的X先生（女士）抽到 这套特惠商铺，成为天锦苑的第一位业主”，并由工作人员（礼仪小姐）引导该客户进入售楼部办理相关手续；
在有意向抽取特价商铺的客户全部投放奖券到奖箱完毕，主持人邀请嘉宾到舞台进行抽取并宣布中奖号码，由工作人员以及公证人员核对客户排号与资料无误后，由主持人宣布特价商铺的归属客户。
由礼仪小姐引导客户进售楼部做特价商铺签约认购手续。
特价房（商铺）仅限于登记客户本人，不可转让。
置业顾问将客户引导至售楼部办理相关手续时，若该客户10分钟内未办理签约认购手续，或者要更换名字的（直系亲属除外）则该客户此套特价商铺的购买权作废。
抽中特价商铺的客户若放弃购买，则该套特价商铺将列入正常选房的房源中，价格保持特价不变，以客户进入售楼部选房的先后顺序为准。
特价房抽奖券效果图：

③ 房地产营销策划资料

目 录
引言
第一部分 市场解构
基本描述
项目SWOT分析
目标市场定位与分析
第二部分 客户分析
目标市场定位与分析
目标消费群购买心理及行为分析
第三部分 产品策略
策划思路
产品规划
卖点梳理
第四部分 价格策略
价格策略
价格结构
价格预期
第五部分 营销通路
营销展示中心
接待中心
VIP营销
第六部分 营销推广
推广策略及遵循原则
案名与LOGO
推广总精神
营销推广工作阶段划分与工作要点
一期市场和策略
整体营销战略
入市策略
推广策略
推广部署
阶段销售周期划分及策略
附录

引 言

对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：
如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？
如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？
如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？
如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？
一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动六安”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动六安”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。

策划目的
1．树立产品品牌，体现华府项目的三个价值：
中心区——六安政务文化核心区和未来商业中心区；
升值空间——华府项目及项目区域具有很大的升值潜力；
新生活与个人价值、身份体现——个人、家庭在精神层面的成功感受。
2．使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利去化。
3．以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。

策划思路
详细请参阅《六安华府项目整合营销推广系统方案逻辑图》

④ 房地产营销策划的介绍

房地产全程营销策划就是运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。营销策划主要包括了三部分服务内容：市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划（项目销售阶段）。

⑤ 房地产营销策划书

楼市的逐步升温

地产营销随着不断完善、拓展和延伸，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际cao作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。在此谈一谈策划书的编制问题。
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一、营销策划书编制的原则

为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：
（一）逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。
（二） 简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。
（三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。
（四）创意新颖原则：要求策划的“点子”（创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。

二、营销策划书的基本内容

策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是相同的。
因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式，
封面：
策划书的封面可提供以下信息：策划书的名称；客户名称；策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。
策划书正文部分主要包括：

（一）策划目的

要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。
企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：
初步房地产业，缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。
某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。
企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。
发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。
房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。
发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。
一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。

（二）、分析当前的营销环境状况

对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，“知己知彼方能百战百胜”，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：

1、当前市场状况及市场前景分析

房地产市场总体概述；
区域竞争性楼盘分析；
楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况；

市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。
目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。

2、对楼市影响因素进行分析。

主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析；如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。

（三）市场机会与问题分析。
所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。
1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。
项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落；
项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣；
楼盘价格定位不当；
目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅；
促销方式不佳，客户不了解楼盘；
广告投入太少，难以启动市场；
销售人员服务质量不高，客户有不满情绪；
售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。

2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。

（四）营销目标
营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为XX天。

（五）营销战略

1、营销宗旨

一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：
以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。
以楼盘主要目标客户群体为销售重点。
建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。

2、竞争策略

通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。
1）项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。
2）功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。
3）楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。
4） 楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。
5）价格策略：这里强调几个普通性原则；
销售当时的市场环境；
周边楼盘的质量及销售状况；
楼盘自身的客观条件；
销售战略及销售进度安排；
发展商的成本及营销目标；
以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。

3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。

4、广告宣传计划。

（1）、原则

服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。
强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。
强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。
不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行。

（2）、广告目标

建立并树立项目品牌形象。
明确提出将项目包装成何种效果。
有力促进楼盘销售。

（3）、广告方式

全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗透。

（4）、广告风格

自始至终将楼盘推广语、LOGO等贯穿楼盘销售推广过程中；
重点突出项目的各项优势；
注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴；
强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。

（5）、卖点整合

项目适合炒作的概念。
楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。
（6）实施步骤可按以下方式进行：
策划期内前期推出产品形象广告
各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期（入伙期）。
节假日、重大活动前推出促销广告。
把握时机进行公关活动，接触消费者。
积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。

5、具体行动方案

根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。

六、策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整体营销方案推进过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用，阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借经验具体分析制定。

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⑥ 2010房地产营销策划大全的详细内容

包含以下22个分类的内容：
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编号：02 《住宅地产营销策划》2010版：内容整合多层、高层、别墅、公寓、豪宅、千亩大盘等多种住宅业态，涉及项目定位、竞标提案、全程策划、定价、营销策略、推广方案、前期策划、策划报告等……
编号：03 《商业地产营销策划》2010版：内容整合写字楼、商铺、商业街、社区商业、综合体、酒店、零售购物中心、商业广场、批发市场等多种业态，包括项目整合营销、定位、招商策略、运营管理、推广计划……
编号：04 《最新房地产市场研究报告》2010版：内容包含最新全国各大城市房地产市场研究、房地产项目研究、最新房地产行业分析、走势、预测以及全国各地区项目市场调研报告、投资可行性研究报告……
编号：05 《房地产项目工程管理》2010版：内容包括规划设计、工程施工组织设计、施工方案、施工现场管理、施工安全管理、工程招标、投标、工程监理、土地开发、工程项目管理、工程质量管理、工质量验收规程等……
编号：06 《房地产物业管理》2010版：内容包括物业公司管理制度/业主公约/物业公司内部培训/管理案例/作业指导/入伙指导/保安培训/清洁指导/应急管理/电梯/门房/草坪……等全系列物业管理资料
编号：07 《房地产企业管理》2010版：内容包括标杆房地产公司内部管理表格/制度/岗位说明/绩效薪酬/考核制度/财务控制/管控模式/房地产企业行政管理资料和企业管理/企业战略咨询报告等……
编号：08 《房地产楼书文案》2010版：包含楼书/VI/报版/LOGO/单张/折页/户型图/报广/户外/墙体/展板（Word/PPT/PDF/JPG）
编号：09 《房地产销售管理》2010版：内容包括房地产销售踩盘、活动方案、现场布置、现场管理、销售方案、销售管理、销售计划、销售培训、售楼人员业绩考核、业务提成分成等……
编号：10 《房地产经理人视频讲座》：《中海地产的零库存销售秘诀》《楼盘热卖强力营销模式解析》《光大集团光大花园操盘过程》《跨地域经营》……
编号：11 《2010房产大师案例集》：在地产广告日新月异的今天，我们立足本土，延伸国际，借鉴各个领域，包罗万象，试图揭开中国地产广告新的篇章。将地产广告推向一个新的高度，是地产策划公司、设计工作室、地产设计师不可多得的学习珍藏品!2010影响无数设计师的经典之作……
编号：12 《地产风云（PSD素材）》：1，文字，图片，背景完全分层（PSD格式），可随意提取元素。 2，单幅图片300DPI高分辨率，平均25cmX35cm的宽大尺寸完全符合实际印刷要求。
编号：13 《2010最新房地产档案集》：2010年，我们精选了各大房产广告公司经典案例源文件，收录了近百名顶尖设计师的精华设计源文件，完全矢量化CDR格式及高质量PSD源文件，能够满足于任何形式下的印刷、喷绘要求，整套素材其内容丰富、品种之多，应有尽有，涉及到房地产设计的方方面面
编号：14 《2009地产总监》：精选了近百名顶尖北京，上海，香港，深圳等等商业设计师的精华设计源文件! 完全矢量化CDR格式,高质量源文件,张张为经典之作! 内容丰富、针对性高.是造型与色彩都设计得新颖、震撼、大方! 是地产相关领域广告创意公司、设计工作室、设计师不可多得的学习珍藏品!
编号：15 《2008年中国房地产广告年鉴》：2008年中国房地产广告年鉴
编号：16 《房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集》：内容涉及景观设计多个方面：住宅、商城、城镇、广场、旅游风景区、滨水区、院校运动场、景观实拍、电脑效果图、动画、手绘、景观文本、全套景观设计、施工图、获奖作品、毕设、夏威夷 DGH、贝尔高林、香港BCA、加拿大ALD、EDAW泛亚易道、新加坡雅克筑景……
编号：17 《2010最佳企业PPT模板》：内含1000多个企业级经典PPT模版以及若干PPT设计素材
编号：18 《万科的秘密》：万科——中国房地产第一标杆企业，本DVD从万科的广告（楼书、报广、DM、物料等）、策划（定位、推广、销售）、产品（园林景观、建筑外立面、氛围导示等）进行深度揭密，所有文件均为原始文件。PSD、CDR、PPT、PDF格式。所有素材均为出界正稿高精素材，实属难得！
编号：19 《房地产商业宝典》：全新【商业宝典】在原有的基础上新增加了VI部份、报广、楼书等一系列房产源文件，达到了12DVD，新增加的2DVD全部为矢量格式，可随意编辑！精选图片，PSD高精度分层格式，并配有400多张商业配图，精度均高达300DPI以上，原大尺寸，可直接用于实际印刷。
编号：20 《2008房地产PSD分层园林配景》：内容包含：2008新整理出来的最新园林景观图库，全部是PSD分层源文件840多个，尺寸都很大，全部3000上。适合各种设计需要……
编号：21 《别墅设计图纸及效果图大全》：内容包含：1000余套别墅设计方案，包括别墅效果图和cad格式施工图（可直接修改或者出图），内含多套新农村建设房屋方案……
编号：22 《2010中国房地产广告设计年鉴》：2010中国房地产广告设计年鉴