⑴ 怎样调查房屋租赁市场
跑物业
⑵ 房屋出租时间20年，如只是按照现有的租金递增，担心以后市场会有大的变化，请问怎么设定合同较为合理
1、短期来看，其实租金是相对固定的收益。但是长期来讲，就会有不确定的因素导致租金收益的不稳定了。那么面对市场可能发生的变化你要担心的其实就是怕自己吃亏，所以你要寻求的就是在有变数的情况下保障自己的利益。
2、前9年没3年递增5%，这9年间，你需要把租金调整2次，分别在第4年涨一次，第7年涨一次，知道第9年结束。如果你现在的租金就是按市场行情定的价，那你在9年内我认为是很划算的。问题是后面的11年怎么算，按什么标准算。
3、如果要保证你的租金收益随行就市，最问可靠的参考就是央行的存款利息了，随着物价的不断上涨，租金的上涨要超过物价的上涨才能保证你的收益不受损失，如果物价上涨的快，那么央行的利率也会进行调整，如果你后面11年要按3年一涨的话，那么你第10年的租金必须比第9年一年的租金本金加上租金3年的定期存款利息之和要高一点，这样才划算。所以，我建议你不妨后面11年也按照每3年5%的涨速递增至租期结束，如果市场不高，你可以补充一条，最低涨幅要在同期定期存款利息基础上加一个百分点。这样的话至少你增加的租金可以抵御通货膨胀。你收到租金后可以做其他投资，也可以按定期的方式存入银行，这样你一份的钱有两份的利息，也是不错的。
4、一般说来，租你的房屋开酒店，你的房屋地段应该不错，或者说房屋周围以后发展的空间很大，房屋的租金来源就是酒店的客源消费，从现在看来，经济型酒店是一种大趋势，酒店的挂牌价格每年的涨幅也不是很大，租金的涨幅也要合情合理，慢慢递增，有银行利息做保底涨幅，你可以考虑一下。
⑶ 年中房租市场调查：5月房租均价同比下跌1.2%
每年夏天，房租市场的需求会大增，价格也会出现大幅度的上涨。眼下北京房租市场怎么样呢？央视记者进行了探访。
这是位于北京西南二、三环之间的会城门地区，这里老旧小区非常多，住房租赁需求非常旺盛，马路两边分布着大大小小的中介门店。记者来到了其中的一家中介门店，询问了这一片的价格情况。
北京海淀区某房地产中介 杨小崴：在我们隔壁小区房租的价格，去年的话是在6000(元)左右，今年的市场依然是这样，(有)一套房子，登记的是6000(元)的价格，然后是以市场价5800块钱成交的。
在走访中，多名中介告诉记者，每年随着毕业季的到来，年中都成为租房高峰期，北京房租都会有不同程度的上涨，但是今年上涨幅度整体较小，走势平稳。
5月北京房租均价同比下跌1.2%
根据某市场研究机构统计数据显示：今年5月份，北京市房屋租赁成交平均价为85.9元/每平方米，相比4月的85.4元/每平方米环比增长0.6%，同比下跌1.2%，相比去年7月91.5元/每平方米的最高价，下跌了6.1%。
多渠道供应充足房源 租赁价格平稳
去年夏天，北京房租市场经历了快速上涨的局面，而今年市场走势平稳，没有出现区域性大幅波动。平稳背后有哪些原因呢？
北京海淀区某房地产中介 杨小崴：现在虽然是6月以来进入了毕业季，按照往年来说的话，租房的人比较多，但是今年的房源库存量也是比较充足的。
这名中介口中的库存量充足，也是北京房租市场平稳的关键。北京市住建委等多部门通过加快推进集体土地租赁房建设，推动闲置商业办公等用房转化、改建为租赁型职工集体宿舍，以及企业自持租赁房建设、加快公租房配租等，多渠道增加租赁住房供应。
今年3月份，北京市住建委、发改委等联合下发《2019年度政策性住房首批开工竣工计划的通知》，通知显示，首批项目包含147个，共约17.2万套房源。这17.2万套政策房中，计划年内开工的项目中包含45个政策性租赁房项目，约有4.6万套房源。
首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任 赵秀池：我们多主体供应多渠道保障的租赁市场正在形成。大量的租赁住房供应导致租赁价格比较平稳。
严打“黑中介” 市场秩序改善
记者在调查中发现，市场秩序的逐步改善也是平稳的一个重要原因。去年8月份以来，北京市监管部门坚决整改住房租赁市场乱象，并开通12345打击“黑中介”投诉举报热线。
与此同时，延续了执法高压态势，特别是对租赁市场，严厉打击哄抬租金等违法违规行为。今年以来，北京住建委已依法对183家房地产经纪机构的违法违规行为立案查处。
租房攻略之如何找房源
虽然房租市场整体平稳，但要想租到自己满意的房子，还真要花一番功夫研究一下。
怎么能够顺利租到靠谱的房子，如何避开租房过程中的哪些“坑”？日前北京市住建委发布了住房租赁指南，提醒消费者在租房过程中要警惕“虚假房源”，远离“黑中介”“二房东”。
到北京租房，房源去哪儿找？租赁指南指出三个渠道：通过经纪机构或租赁企业查找房源，通过有关网络交易平台查找房源，通过社交平台查找房源。北京市住建委也建议，租户要多渠道查找、比对房源，比如房地产经纪机构、住房租赁企业、租房相关的网络、社交平台等途径。
如果房屋属于违法建筑，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准；或者违反规定改变房屋使用性质，通过改变房屋内部结构等方式分割出租；不符合北京市出租房屋人均居住面积标准，或者属于法律、法规禁止出租的政策性住房等情形，都是不得出租的。
首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任 赵秀池：合租的话就是要注意我们北京市有一个群租的规定，人均居住面积五平米得达到。另外就是隔断房千万不能租，就是打隔断的那种是肯定要拆掉的，(隔断房)这种肯定是不靠谱的。
租房攻略之如何防被骗
找到了房子，如何在谈价格，签合同的过程中避免被“黑中介”“二房东”欺骗？接着往下看。
首先就是确认即将签约的中介已在房管部门备案。如果通过房地产经纪机构租房，要确认经纪机构是否有营业执照并在区房管部门备案；如果通过住房租赁企业租房，应确认住房租赁企业的营业范围中包括“住房租赁经营”；如果租赁房屋为个人转租的，要确认房主已书面同意该房屋可以转租。
租房前，也要先比较一下周边房屋的市场租金水平，特别是周边正规机构提供房源的报价。北京市住建委方面提示，租户要对明显低于市场租金的房源信息提高警惕，不要轻信，这可能是“黑中介”“二房东”发布的“钓鱼”信息，为骗取定金、租金等设下的诱饵。
首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任 赵秀池：你要比对一下，在各个平台上查一下，同样的一套房源，大概房租水平是多少，如果这个房租特别低，这里头可能就是陷阱，可能就是一个黑中介把你吸引来。
租户签约时不要轻信任何口头承诺，所有约定均应当以书面形式体现，才能切实保障权益。
租赁登记备案 对接公共服务
这次北京住建委发布的住房租赁指南也提到，按照规定，住房租赁合同签订后3日内，当事人应当办理登记备案。那么登记备案有什么好处呢？
其实，目前北京已经有多种公共服务与租赁登记备案实现对接，如办理积分落户、子女入学、申请公积金等。比如，北京现行的积分落户政策中，在合法租赁住所每连续居住累计满1年就加0.5分，认定标准就是进行了租赁登记备案。
北京要求“僵尸”房源要及时下架
现在进入了租房旺季，很多人都会在网上浏览房源信息，许多住房租赁企业和房产中介机构也会在网上发布房源信息，但是这些信息往往鱼龙混杂、真假难辨，虚报价格、低价诱客以及房源重复发布等乱象时常发生
日前(26日)，北京市住建委等五部门就规范互联网发布住房租赁信息向全社会征求意见，意见稿要求租金、佣金要明码标价，“僵尸”房源要及时下架。
征求意见稿提出了具体的规范要求，明确未来通过互联网平台发布的租赁信息，要对租金和佣金明码标价；同一房源不得由同一家机构重复发布，同一房源有多家不同机构发布的，应当合并展示；下架发布超过30日的房源信息。
首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任 赵秀池：(房源)向你展示了30天，30天可能已经租出去了。如果没租出去，你可以再上架，这样保证房源的真实性。(比如)这一套房子有多个平台都挂上去了，从供给量的掌握来看挂了48家，结果实际上可能对应的里面就1套房源，这样合并的话，保证它真房源的问题。
中介依法登记才可网上发房源信息
另外，针对一些“黑中介”利用互联网平台揽客、设置合同陷阱等欺骗侵害租客权益的现象，征求意见稿明确，依法登记且正常经营的房地产经纪机构或住房租赁企业才可以通过互联网交易平台发布租赁房源信息。这意味着没有备案或被列入经营异常名单的“黑中介”将无法通过互联网平台发布虚假房源信息。
⑷ 房屋租金如何评估
你是说想算每月多少租金么？
一般是采用市场法，也就是在市场上查找类似出租的租金，再作一些修正；
⑸ 房屋租金一般如何计算
首先，房屋的租金，必须要和房屋的销售价格挂钩。
道理很简单，房屋就是房东的资产，如果将房屋一次性变成现金资产后，存到银行，也可以得到利息收入，
那么房东出租房屋，收益必须要大于银行的利息收入，房东才没白忙和。
我们以60平米、价值120万的单元房为例，计算一下它的合理租金是多少。
如果将120万存到银行，按照2年期定期利率计算（4.15%），每年的利息收入是4.98万
核算到每月就是4150元。
也就是说这60平米的房屋每月租金至少应是4150元。
为什么说是至少，因为房东还有很多其他支出没有算进去。
1、供暖费
按照北京的标准，每平米每供暖季是30元。
所以房主在供暖费上，还要每年支出60×30=1800元
所以在租金上，每年还要增加1800元（150元/月）
因此，租金变为：4150+150=4300元/月
2、家具/电器折旧费
一般企业的固定资产折旧标准是5年，但考虑到新房客入住时，通常要求更新电器或家具，
所以，将折旧年限缩短为3年（还是比较保守的）
电视，冰箱，洗衣机，空调，热水器，其他家具等
合计：约13000元，每年折旧就是13000/3=4333元（360元/月），
所以在租金上，每月租金变为：4300+360=4660元/月
3、房屋修缮费
考虑到房屋老旧后，需要修缮翻新，这里只考虑房屋的重新粉刷。
以每5年进行一次，以每次2600元计算，每年就是520元。
所以在租金上，每月租金变为：4660+520=5180/月
4、房屋租赁税
每月收了房租，当然还要交税，房主可不能做违法的事情呦。
营业税及附加（3.3%）
房产税（4%）
个人所得税（10%）
所以在租金上，每月租金变为5180元×117%=6060元/月
另外，还要抵消通货膨胀带来的损失（约6%）
房屋租金变为6423元/月
综上所述，60平米的房子，如果每月的租金是6423元的话，刚刚和房主的支出平衡，
也就是说，房主还没有得到回报。
为了能有回报，还要再加上5%，作为的房主利润。
最终，体现在租金上，每月租金变为：6423元×5%=6744元/月
（这只是粗算，而且还很保守，还有很多细节没有计算进去，比如说物业费，卫生费，上水下水的维护，等等）
也就是说，60平米，价值120万的房屋，
每月要收租金6744元，才能达到比银行存款利息收入多5%的收益，才算真正有了收益。
否则就是亏本的
⑹ 什么是房屋租金都包括哪些
按照房屋租赁合同，依据房屋价格，房屋消费者定能交纳的一定数量资金。
房屋租金，是指承租人因使用房屋而向出租人交付的价金，是租赁合同中最主要的内容之一。房屋租金的基本构成因素包括以下几个方面：房屋折旧费、维修费、管理费、利息、土地使用费、房产税、利润、税金、保险费。当事人可以根据房屋的成新程度、楼层、朝向、设备情况、施工质量、建造工艺、房屋坐落地址、周边环境等直接影响房屋的价值和使用价值的因素来确定租金。
（以上回答发布于2015-10-27，当前相关购房政策请以实际为准）
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⑺ 简述住房租赁的常见风险及如何预防
一、注意识别防范“黑中介”
房东在委托出租房屋以及房客在承租房屋时，要选择正规且市场信誉度好的住房租赁企业或房地产经纪机构，及时查看其营业执照及相关资质。对企业受委托出租的房源，房客一定要查看该公司与房东之间签署的委托协议书（或合同），了解房东委托房源的出租价格、期限、房租支付方式等信息，慎重做出决定。
二、注意防范“高进低租”市场风险
无论出租或者承租房屋，都要及时了解周边租赁房屋市场价格，警惕住房租赁企业或房地产经纪机构“高收低租”带来的租房风险，防止自身权益受到损害。房东在委托出租房屋时，对于租金价格明显高于市场价时要警惕；房客承租房屋也要警惕低价诱惑，避免不必要的损失。
三、注意防范“租金贷”风险
房客在承租房屋时，要注意租赁合同中有无“租金贷”、“租房贷”、“分期付”等相关条款或内容，是否要额外签订相关贷款补充协议等，防止“被贷款”，以防面临贷款合同不易撤消、退租时难以退贷、贷款逾期失信等多重风险。如了解清楚“租金贷”规则后自愿办理租金分期贷款的，则要选择正规的金融机构，并在签订贷款合同时仔细阅读合同条款。
四、谨慎选择租金支付周期
房客在向住房租赁企业或房地产经纪机构支付房屋租金时，尽量选择短期支付房租（如月或季度支付），注意避免一次性预付较大额度的房租，以免因公司不能正常经营时造成较大利益受损。
⑻ 近期住房租赁市场调查：市场已回暖 危机未解除
租客减少，成本加重。突如其来的新冠肺炎疫情对原本就盈利状况不佳的住房租赁企业而言，无疑是雪上加霜，也放大了行业风险。但随着疫情逐步缓解，复工复产全面推进，租房市场开始迅速升温，租赁旺季重现。
经历过疫情考验的住房租赁市场产生了哪些变化？住房租赁企业如何抓住时机走出困境？经济日报记者近日深入住房租赁市场为您带来调查。
随着国内新冠肺炎疫情逐步缓解，全国楼市正逐渐回暖，其中，租房市场也热闹了起来。
此前，受到春节和疫情叠加影响，从今年1月中旬开始，租房市场成交量断崖式下跌，在传统的2月租房旺季，租房市场更是几乎停滞。不过从3月份开始，全国大部分地区迎来了复工复产，租房成交量也因此开始大幅回升。今年的春季租房旺季终究没有缺席，只是相比去年而言推迟了一个月。在此情况下，租房企业的困难有没有缓解？租房市场的可持续发展还要在哪些方面发力？
市场触底反弹
数据超去年创新高
市场研究机构贝壳研究院数据显示，3月份第3周住房租赁成交量超过去年同期水平，第4周成交量达到新高，超过去年春节后旺季周交易量的最高点。整个3月份，贝壳平台重点监测的18个城市住房租赁成交量环比增长5.33倍，同比增长9.81%。
贝壳研究院资深分析师黄卉表示，一方面，进入3月份，租赁企业逐步开始复工，推动市场恢复。另一方面，针对租赁市场，全国多个城市发布了租赁财政补贴通知。对新建改建、运营盘活租赁房源，以及企业、个人在政府租赁平台备案登记都有相应补贴，在一定程度上刺激了租赁市场回暖。
记者走访北京一些商圈与小区发现，随着复工复产的推进，一些地产中介机构已经开门迎客，租房者逐渐增多。“回来第一件事就是租房，出租屋的保洁服务已经升级成了消毒保洁，管理员还留下了日常消毒物资，还是比较放心的。”近期从老家返回北京务工的黄先生顺利签约住进了丰台区的一处长租公寓。
记者梳理发现，疫情期间共有17个省市发布42项住房租赁相关政策，加强防疫管理、引导市场良性发展。3月份，各地开始鼓励租赁企业复工、推动市场恢复。福建省以及深圳市、长春市发布了4项企业复工指导，要求加强对工作人员返岗的健康管理，进入社区带看房屋时控制人员数量，遵守社区的防疫管理秩序。杭州、成都、合肥、重庆、广州、郑州6个城市发布了财政补贴租赁住房市场发展的通知，对新建、改建、运营盘活租赁房源实行一定标准的补贴，同时通过补贴引导租赁企业和个人房东在政府租赁平台备案登记。
作为我国房地产市场长效机制的重要内容，住房租赁市场成为近年来国家重点鼓励发展的方向。企查查数据显示，受疫情影响，今年1月和2月我国房屋租赁企业注册量均低于往年同期，2月企业注册量仅为5550家，同比下降55%。随着疫情得到有效控制，今年3月份企业注册量迅速上升，达到往年同期水平，环比上升427%。
企业经营承压
抗风险能力待提高
新冠肺炎疫情对各行各业来说都是一场大考，不少企业面临着运营难题。对于住房租赁行业来说，原本春节是客户换房、新签约的高峰期，疫情让行业几乎停滞，存在的一些“短板”也暴露出来。多数住房租赁企业抗风险能力弱，疫情防控期间面临着资金、管理等多重压力，并屡次站上舆论的风口浪尖。
企查查数据显示，受到相关政策激励和人们生活消费习惯转变等因素影响，近5年我国房屋租赁企业注册量呈现几何式增长，并于2019年创下注册量新高，达到36.7万家企业，较2018年增长了32.5%。虽然我国房屋租赁市场规模正在逐渐扩大，但企业质量依旧良莠不齐，注册资金低于500万元的租赁企业占据了总量的60%，注册资金在5000万元以上的企业仅占8%，头部企业与中小企业资源呈现不均匀分布趋势。
记者调查发现，疫情期间租赁企业经营负担加重，现金流吃紧，风险进一步放大。一方面，租赁企业房源出租率下降，空置率上升。贝壳研究院数据显示，疫情期间蛋壳公寓全国总出租率跌至75%，同比下降20%；自如管理的100万间房源，受疫情影响平均多空置15天，企业直接损失预计超过6亿元。
另一方面，由于多个城市实施小区全封闭式管理，大量租客因无法入住要求退租或免租，租客违约风险提升，企业收租难度增加。疫情期间，自如、蛋壳等长租公寓企业的租客返回租住城市的比例不足50%，不少租客以不可抗力为由要求免租。
“总体来说，租赁企业风险承担能力低。由于长租公寓是薄利行业，不少企业本身仍处于亏损状态，受疫情影响，企业现金流更加吃紧，负担更重，部分中小企业甚至面临倒闭风险。”黄卉说。
近年来，住房租赁企业在资本助力下得到快速发展，但多数仍处于跑马圈地阶段，盈利困难。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强认为，住房租赁企业抗风险能力弱的主要原因是尚未形成成熟稳健的盈利模式及风险防范机制。
此次疫情对住房租赁企业的抗风险能力提出了更高要求，在北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥看来，长租公寓投资回报周期长，近几年热钱涌入助长了租赁企业的“虚火”，企业没有认识到租赁行业的属性和规律；有些企业过度重视规模扩张，忽视自身经营能力提高，危机意识不足。一旦遇到“黑天鹅”，这些企业就容易陷入经营危机。
制度逐步完善
租客权益需重视
虽然疫情的发展会阶段性影响长租公寓企业的生存环境，但行业长期向好向稳发展态势不会变。“租购并举”是房地产行业的长效机制，品质居住是消费升级背景下的必然需求。
据贝壳研究院调查，在疫情对租客生活的实际影响上，占比最高的是“无法进入租住小区”，比例为51.69%，即接近一半的租客都在返回自己居住的社区过程中遭遇困难。由于疫情防控要求，许多社区采取了封闭措施，部分租客由于社区封闭无法进入，或者需要较为繁琐的手续才能进入。这不仅给租客带来了不便，也给租赁机构的业务开展带来挑战。同时也暴露出多数租户并未得到与业主同等的待遇，甚至受到歧视。
“保障租购同权是租房市场健康发展的重要基础，未来租客权益保护还需要进一步探索。”黄卉表示，疫情之后，一方面，需要加强租赁立法支持，使租客权益能够获得明确的法律保障；另一方面，需要向租户提供投诉维权渠道，逐步建立多层次的住房租赁纠纷处理机制，包括从业机构、行业协会、政府服务热线和街道、社区等基层组织化解租赁矛盾纠纷。
疫情期间，不少租赁企业通过采取紧急防控措施、减免租金、无责换租等方式，一方面积极应对疫情影响，另一方面借此树立品牌形象。即便如此，租赁企业依然遇到不少困难，中小长租公寓企业生存空间进一步压缩，行业集中度加速提升，现金流断裂风险更加突出。
随着租客不断回流，疫情对住房租赁企业的冲击得到缓解。不过，柴强强调，对过去一直没有进入盈利轨道的住房租赁企业来说，目前形势只是稍有缓解，如果疫情有反复、常态化、长期化，压力持续累积，不排除会有住房租赁企业出现经营困难而倒闭的现象，甚至导致住房租赁行业重新洗牌。
“疫情对于长租公寓的运营提出了更高考验。”黄卉说，长租公寓的商业模式决定了其房租成本高、利润率低、抗风险能力较差。在疫情之后，长租公寓企业需要进一步审视自身商业模式，推动精细化运营，做好“以出定收”的库存管理，以维持健康的现金流，保证企业的可持续发展。盲目扩大规模而难以保证出租率，企业将会面临巨大风险，一旦遭遇市场变动则可能难以为继。
⑼ 关于房屋的租金问题有哪些法律规定
根据我国《城市房地产管理法》第54、55条的规定．关于房屋的租金问题应注意以下三个方面：1、住宅用房的租金，应当执行国家和房屋所在地人民政府规定的房屋政策。但这里有两种情况：一是公民租赁房屋管理部门管理的公有住宅用房，二是公民个人之间发生的住房租赁行为。前者的房屋租金由当地政府管理部门依据房屋的坐落、结构、大小、层位、使用年限等分类统一确定，因而是以格式合同的形式签订的；后者则是由当事人双方通过协商，共同确定的。2、租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金。就是说，对于因从事生产、经营活动而需要租赁房屋的，国家或者所在地的人民政府都不对租金作出范围的限定，而是完全交由市场决定。3、如果房屋所有权人以盈利为目的，将在以划拨方式取得的土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益的部分上交国家。这里的理由在于，所谓以划拨方式取得土地使用权，根据我国《城市房地产管理法》第52、53条的规定，实际上是在土地使用者交纳补偿、安置等费用后即将该幅土地交付使用；或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。
⑽ 房屋租赁问题
你当时签合同时，就应该和房东协商订立三年、五年甚至更长期限的租房合同，房租可以一年一年的交，或者补签一份协议书，声明房屋装修款你出，写明数额，然后与房东达成一致协议，房屋至少要租给你多久，房租多少；至少如果房东以后违约，需要偿付你装修款。可是现在你没有书面性的协议合同，如果合同到期，房东有权不租给你的。我估计是房东想涨价，你给房东商量一下，不行给他多交一点房租，再续租房协议时，一定要多签几年，这个很重要！
建议：
补签一个较长期的合同，合同中注明房租每年的涨价幅度，比如每一年或两年上涨5%。同时注明如果你提前退房或者房东提前收房的补偿办法等。