① 龙湖地产营销战略分析有哪些理论
龙湖地产比较好一点 （东桥郡）等等
② 房地产营销策略的相关成功案例
----成都龙湖翠微清波
前言：
从去年下半年来成都楼市先后经历了去年“9.27”宏观调控、今年的“5•12”地震和目前的金融风暴。在这种大势下的成都楼市不用再长篇累牍，其中的雪雨风霜我们时时刻刻都在经历着、承受着、磨练着。在这里要和大家一起分享在目前的时期取得不错市场表现和销售业绩的典型案例，看看他们是怎么做的。以兹参考。
项目成效
2.26日成都龙湖翠微清波推出了8号楼，推出房源约249套；
目前在售的为4栋、5栋、6栋、7栋、8栋，6栋为2梯4户，7栋为2梯5户
面积段
实收均价
实收总价
月消化
首次置业
86
5700
49w
80
首次改善
112-129
5500
61-71w
290
再次改善
131-136
5400
70-75w
120
我们可以看到,在目前的市场环境下,该项目月均消化量达到了近600套,我们从多纬度对成都龙湖翠微清波项目以下方面进行了调研分析：
Ø 营销推广力度
Ø 客户拓展渠道及方式
Ø 销售现场活动氛围营造
Ø 专业支持、整合资源
Ø 团队的奖惩力度
Ø 价格策略的合理运用
2009-2-13
[成都商报]46.47 双彩版
只需首付20万，即刻拥有关于别墅的所有想象。
2008-2-18
[成都商报]48 整彩版
8号楼86到140平方米珍藏滨河美宅诚意金认购礼遇中
2008-2-22
[成都商报]44 整彩版
少量112到164平方米特价房源5400元每平方米起.特价优惠截止7月19日
2008-2-25 [成都商报]28 整彩版
小高层 准现房发售
2008-2-28 [华西都市报]48 整彩版
错过了就真的错过了
2008-2-29
[成都晚报]地产成都10 整彩版
错过了就真的错过了
一、营销推广力度
（一）、报媒选择以商报整彩版为主，报广频次6次/月
（二）、诉求演绎过程：形象诉求——产品特性——价格
（三）、短信投放频次：100万条/周短信发送，上月共计400万条短信投放。投放对象：城西、市中心高端客户资源、成都企事业单位资源、竞品楼盘小区短信、二级城市。
当月的营销推广费用共计约150万。
二、客户拓展渠道及方式
（一）、老带新
1、强有力的老带新政策：老客户推荐新客户成功认购即可享受10000元王府井购物券，其中新客户享受3%的优惠。
2、2月中旬针对种子客户以活动回馈的名义开展“老带新动员宣讲会”，鼓励业主推荐，并将种子客户分成几个级别，随着客户推荐购房的数量累增，达到新一个级别，即可获得升级后的种种奖励，最高级别可获得出国旅游的机会。
3、周末定期对上周推荐购房的老客户在销售中心内进行幸运大转盘的抽奖，抽奖礼品“液晶电视、空调、全自动洗衣机、微波炉等家电”。
老带新中朋友介绍的成交比例占到了50-60%，以上费用全部计入工程费用，不计营销费用，也不通过反价格表的面价体现。
（二）、银行客户拓展
整合4大银行，分批次邀请有意向购房的银行客户周末到场参加活动，然后邀请到销售中心，由销售人员一对一进行讲解，并有高额外的优惠政策予以支持。
当月银行客户的成交套数约在60套左右。
（三）、企事业单位定点直邮
根据前期项目成交客户地图，对住宅小区、拆迁片区、成交客户所在的重点单位进行定点直邮投递。
（四）、众多的外销人员作为支撑
项目外销人员共计15-20人，专职，底薪600+到访提成（客户到访现场不管是否有成交都有提成）+成交提成（提成额度略大于销售人员的提成）。外销形式不限，主要以重点企事业单位、重点竞品楼盘、金沙片区和双楠片区大型超市设点派单和游说为主，以及游说其社交圈里的朋友为主。单上有某行销人员的编号，用于区分。
当月通过外销成交的客户为5组。
三、销售现场活动氛围营造
（一）、周末在销售中心内通过认购前砸金蛋的形式进行转化逼定，
金蛋奖品为：1%——5%的购房优惠。
（二）、周末定期对上周推荐购房的老客户在销售中心内进行幸运大转盘的抽奖，抽奖礼品“液晶电视、空调、全自动洗衣机、微波炉等家电”。
（三）、周末在项目现场针对业主进行的系列小活动
如：“儿童画画比赛”“奥运竞技类体育小活动”“趣味歌唱比赛”等。
周末活动的针对对象：1期入住业主+推荐购房的老业主+即将认购的客户
活动地点：现场体验区+销售中心
活动效果：不论市销售中心外还是销售中心内的活动氛围相当热闹，一方面有利于现场的逼定，同时又给推荐新客户的老业主现场奖励。
四、专业支撑、整合资源
（一）、邀请业内知名人士不定期的给予销售团队强有力的培训和说辞的重新整理，一方面提高销售人员的信心，另一方面提高现场转化率。从电话接听说辞、沙盘讲解说辞、园区讲解说辞、样板间讲解说辞、后期跟踪说辞等一系列说辞进行重新梳理，并依次考核上岗。
（二）、整合客户资源，整合发展商在成都其他项目的来访以及成交客户的电话，每天晚上由销售人员挨个打电话，任务下放到每个销售人员，保证在周末每个销售人员邀约5组客户到现场。
五、奖惩分明的团队奖惩力度
（一）、团队完成甲方制定的月任务，发展商给予销售策划团队5万元的现金奖励。
（二）、每月对于销售成绩排在前三名的销售人员，发展商给与3000-5000元的奖励。
（三）、少打一个电话罚100元，前期电话回访的客户，周末未达5组者罚200元。
六、合理运用价格策略
对剩余房源的价格，频繁的调整面价，调整优惠：
形式一：
针对每周集中推售的房源，把其价格表的价格做低，或是以一口价的形式表现，其余销控房源的价格调高，反映到客户面前的价格表，凸显非常明显的正负向的价格标杆，让客户感觉到此部分房源的性价比。
例如上月的一周，要集中消化136平米的户型，把一个单元136平米的表价全部调整为5400元/平方米的一口价，其他单元相同户型的表价为6300元/平方米。
形式二：
对于两房产品以及小三房产品，购买此类产品的客户对价格的敏感性较高，有贪小便宜的心理。
提高其价格表的面价，给到最大13%的优惠，此部分客户会误认为是大幅度降价，自己能得到更多的优惠而下定。
该项目的鞭尸行动通过以上6种营销策略予以体现，效果明显，令人感触颇深。6大营销举措使得销售业绩以及销售团队的士气越战越勇。
③ 龙湖地产点评
龙湖地产待遇福利分析（根据用户分享的数据）加班小时龙湖地产38%不加班 ，17%加班15-20小时 ，12%加班5-10小时 ，10%加班3-5小时 ，10%加班3小时内 ，7%加班超过20小时 ，2%加班10-15小时 公积金50%的人反馈说有住房公积金 ，37%的说没有 ，12%的说不清楚有没有 工作天数39%的人每周工作6天，24%的人每周工作5天 ，22%的人每周工作7天 ，5%的人每周工作3天内 ，5%的人每周工作3-4天 ，3%的人每周工作5.5天 社保88%的人反馈说有社保，11%的说有商业保险 团队活动43%的人反馈说偶尔有团队活动 ，31%说没有 ，24%说经常有 衣着要求44%的人反馈说着正装上班 ，40%说随意穿着上班 ，14%说需要着制服上班
④ 龙湖的广告是如何作为消费心理的
广告创意定位策略
①市场营销决定着广告创意的定位，在社会营销观念已经形成的今天，企业所提供的产品，不能单单满足部分消费者的一时需要，而应考虑符合消费者的长远利益和社会整体利益。广告创意也必须与之相配合。因而着眼于塑造长远的利益和目标，在内容上体现出对社会的一种真诚地关注，将是现代广告创意的正确方向。
②受众的欲求制约着广告创意的策略，广告创意的策略是在创意的内容定位的基础上发展而来的。而如今广告仅仅作为商品信息诉求的载体已远远不能满足受众的需求，它必须满足人们日益增长的精神需求。尽管广告需要达到促销的目标，但并不仅仅为了促销去广而告之，因为广告肩负了重大的社会功能。在策划、设计和制作过程中，我们决不能忽略广告作为人们审美和文化艺术形态的独有特性。广告创意的策略必须顺应此种趋势。
广告创意设计要点
成功的广告创意设计主要有以下要点：
需要广告创作人员，利用积累的实践经验。
需要广告创作人员摆脱旧的观念，运用联想，捕捉灵感的火花，营造一种引人入胜的意境。
需要使其主题新颖、鲜明，品位高尚，意境深厚，视觉与文字表达优良。
需要其表现形式独特，有社会价值的概念、构想、意想和形象。
需要达到概念的视觉化、感觉的视觉化和情感的视觉化。
需要把握目标消费群体，注意世界市场高科技产品的发展趋势广告创意作为一门科学性和艺术性高度统一的知识体系，应该树立“科学为始，艺术为终”的思想观念。所谓“科学为始”，是指广告前期的工作，如市场目标的落实、广告策略的确定、广告对象的选择和生活形态的描绘，以及广告创意概念的得出都是依据科学的市场调查、市场分析得来的。所谓“艺术为终”，就是将广告的诉求通过视觉化的方式进行表达，这样才可能创作出消费者感兴趣的作品。优秀的广告创意不是夸大，也不是虚饰，而是要使广告信息单纯化、清晰化、戏剧化，使它在消费者脑中留下难以磨灭的印象。
⑤ 成都龙湖地产营销实习生怎样
如果能抄进龙湖绽放的实习袭生的话绝对是好机会。龙湖除了辛苦一点，福利待遇以及对你个人的成长都非常有好处。我曾经在北京龙湖香醍实习，虽然现在在国外上学，但是那几个月的时间绝对对我的人生有相当大的影响。而且成都和重庆那边龙湖的口碑好，做起来也相对容易些。
加油吧！
⑥ [超高分]求有做过mini_sales和销售（尤其是地产）销售经验以及面试经验的进！关于龙湖
觉得你复先放松下精制神去面试，面试销售人员主要是靠下你的临时反映，所以不需要刻意去做好充分的准备，只要平时你有下工夫 基本可以应付这些的！然后你说的那个mini-sales的演讲草稿，我只能给个大概内容吧 写写这东西优势做到什么地方 运用到什么地方 缺点也要说说 要怎么改进才好！写下自己对这产品感觉了解多少 再总结下感想 就OK了 不需要太多 要一针见血就OK了！！记得 面试的时候轻松点 虽然这工很重要 但越重视 越紧张 发挥不会100%的！ 我能说的就都说了！如果说得好 请给点分我吧 谢谢！要是还是不懂 M下我吧 我愿意帮你修改！呵呵！
⑦ 龙湖地产的商业运营和营销策划哪个好
运营就是对运营过程的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务创回造密切相关的各项管理工作答的总称。从另一个角度来讲，运营管理也可以指为对生产和提供公司主要的产品和服务的系统进行设计、运行、评价和改进的管理工作。简单地说，运管是指对生产系统的管理。
⑧ 龙湖天宸原著优劣势分析
项目位于津南区海教园同砚路南开大学南门向东500米，由天津龙湖睿海置业有限公司开发，包含洋房和别墅。
优势：
1、龙湖开发
2、周边大开发商纷纷拿地，居住圈层和环境有保证。
3、周围未来建设8号地铁线，连接津港高速，公交、自驾出行均便利。
4、位于海河高教园区，园区内南开，天大天津高等学府，人文气息浓厚。
劣势：
1、项目西南侧有公祠。
2、目前海河高教园区的生活区处于建设中，配套相对缺乏。
项目是龙湖地产进军天津的第一个项目，原著系列作为龙湖产品线中偏高端的特性，证明了龙湖对天津市场的重视程度。原著系列素以稀缺而出名，只为业主提供最优品质的产品，通常是一个区域的地标性楼盘。项目定位于高端的自住客群，又因项目品质和别墅产品较为稀缺，也适合投资者选择。