房地产市场调查情况概述

㈠ 跪求对房地产开发公司****的调查报告

2008年山西省沁县房地产开发调查报告目 录 第一部分、沁县基础概述------------------------------------------3 一、沁县概况----------------------------------------------------3 二、沁县的经济发展状况------------------------------------------5 三、沁县县城市建设规划------------------------------------------6 第二部分、市场调查问卷分析 -------------------------------------11 一、住宅部分----------------------------------------------------12 二、商业部分----------------------------------------------------17 第三部分：项目推广-----------------------------------------------22 一、总体推广策略------------------------------------------------22 二、媒体工具运用------------------------------------------------22 三、广告投放计划------------------------------------------------23 第四部分、整体建议-----------------------------------------------23 一、项目分析----------------------------------------------------23 二、目标客户群分析----------------------------------------------26 第五章、结论--------------------------------------------------26 调查目的：深入全面了解沁县房地产情况调查方式：定点调查、走访调查、问卷调查调查时间：2008年2月28日---2008年3月4日调查地点：沁县县城调查公司：太原宝星隆华公关策划有限公司调查人员：武海飚 刘 洋 第一章、基础部分 一、沁县概况沁县位于山西省晋东南地区北部、太行、太岳两山之间，东接襄垣、武乡，南邻屯留，西部与沁源毗邻，北部与武乡及晋中地区的平遥接壤，位居省城太原与市府长治的中轴线上。地理座标：东经112°28′～112°54′，北纬36°26′～36°59′。县城北距太原148公里，南距长治80公里。太(原)洛(阳)公路纵贯南北，二沁(沁县、沁源)、沁武(沁县、武乡)公路横亘东西，太(原)焦(作)铁路过境畅通，交通十分便利。素有“北控太原，南襟上党，冀南之门户，潞泽之咽喉”之称。是长治市北部四县的政治、经济、文化中心。全县总面积为1315平方公里，属黄土丘陵山区，全境地形四周隆起，中部低平，整个地势西北高、东南低，平均海拨1000米，最高点为位于西部的棋盘山，主峰海拨1745.5米，最低点为南池乡的二神口，海拨高度为916米，全县辖4镇17乡 319个行政村，总人口17.1万人。沁县的县境似“仙童指路”势，地形四周隆起，中间低平，沟壑纵横，起伏不平。整个地势是西高于东，南低于北。境内平均海拔高度为1000米左右，最高蜂是棋盘山，海拔1745米

㈡ 无锡商业地产发展分析报告-市场调研报告-市调报告

无锡商业地产发展分析报告-市场调研报告-市调报告
前 言
岁月无声，2004年即将逝去。这一年无锡房市可用“缤纷多彩”来形容，但也呈现出了“成熟理性”的发展态势。而作为房地产业之一的商业地产，是一个复杂程度高、整合难度大的系统工程，其难度远远超过普通的住宅开发。为把握无锡地产商业地产市场发展趋势，及今后更好地为开发商和顾客服务，提供了有力支持，无锡大卫不动产顾问有限公司历时三个月的普查，最终完成了《无锡主要商业街调查报告》。

2005年旺销楼盘

这份报告如实对无锡46条主要商业街上的商业模式进行了调查分析，将46条街按影响范围和地域划分为11个商圈，并着重对各商圈及各商业街的租金水平、店铺空置率、经营种类所占比例和行业所在楼层进行了分析，使读者能很直观的了解到各商圈繁华程度和各商业街的特点，对把握商业地产发展态势起参考依据作用。

这份报告运用了实地调查、访问调查、文献调查等多种调查方法，并做了大量的汇总和分析工作，非常具有实用价值。但是由于时间有限，数据无法及时更新，有些纰漏在所难免，希望读者批评指正。期盼在我们的共同努力下，揭开无锡商业地产崭新而辉煌的篇章！

第一部分 无锡商业街概述

商业街的发展与商业经济及商业地产的发展是息息相关的，只有商业经济发达了，商业地产、商业街才能兴旺；反之，商业地产、商业街兴旺了，商业经济也才能进一步发展，所以在分析商业街之前需先说说商业经济、商业地产的发展情况。

随着中国加入世界贸易组织和北京2008年奥运会、上海2010年世博会准备工作的全面铺开，中国经济发展潜力进一步释放，城市经济得到持续发展。而国民经济的快速发展，也放大了中国房地产业的发展空间，为房地产业走向住宅建设产业化、土地供应市场化、管理行为规范化以及企业经营品牌化提供了难得的机遇。
国内商业地产开发保持持续快速发展的主要因素：一是经济日趋发达，有充足的资金；二是市场需求旺盛。另外，商业地产丰厚的投资回报让众多的投资商趋之若鹜。统计数字显示，目前全国大大小小的城市几乎都建有商业街，纯粹的步行商业街也在200条以上。而商业地产的供应和需求却存在一定的错位，商业地产面临成本居高不下、经营模式落后等难题。

随着国内房地产市场竞争的进一步加剧、利润空间进一步紧缩，特别是北京、上海、深圳等一线城市土地等资源日益紧缺，开发经营的风险加大等趋势的出现。促使一些开发商实施向二三线城市发展的战略转移计划。

“太湖明珠”无锡，位于长江三角洲几何中心，处于沪宁杭中心地带；东距上海128公里；西距南京183公里；是我国著名的十大旅游城市之一。无锡在江苏省城镇体系中，居于沪宁城镇聚合轴核心段和新宜城镇聚合轴的重要节点上，且是苏锡常都市圈的核心城市之一。苏锡常是上海大都市圈的有机组成部分，是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，是具有国际竞争力的城市群体。

近年来，无锡市抓住每一个发展机遇，立足加快结构调整和深化改革，加快了商贸流通业规模化、市场化、现代化、多元化的发展步伐；加快了外向型商贸流通业的建设，全市商贸流通业总体呈现出较快的、健康的增长态势，商贸流通经济呈现出“三新三快”态势。 “三新”：一是改革有新成效；二是消费市场实现新突破；三是农村市场取得新发展。“三快”：一是外向型商业发展快；二是特色商业街发展快；三是餐饮业发展快。

随着无锡商业经济的快速发展，商业地产发展迅猛，逐渐形成以一条或几条商业街为中心的经济商圈。市中心区有以中山路为中心的CBD商圈，以火车站为核心的火车站商圈；副中心区有五爱广场商圈、南门商圈、北大街商圈；东区有丁村商圈、上马墩商圈；北区有山北商圈；西区有河埒口商圈；南区有中桥商圈；以及以长江路为核心的新区商圈。无锡规划建设特大城市以来，无锡的商业地产建设更是日新月异，大小商场、商铺如雨后春笋般缤纷登场。截止到2004年10月，无锡在销商铺有28个，总面积近80万平米。如：无锡国际轻纺城、无锡招商城、华东五金商贸城、东方时代服饰都汇、站前商贸区等。呈现档次更高、规模更大、专业化程度更强的新局面。

本次对无锡商业7个区域、11个商圈、46条商业街的全段或繁华地段进行了调查、统计和分析，调查数据截止时间2004年11月。

统计表的说明：

店铺总数：所调查的在经营店铺与闲置店铺的总和；面积：指纯商铺的面积，不包括商场、大卖场、商务楼等大型商业楼；权属关系：由于有的店无法得知，所以为估计值；租金：为抽样调查店铺的算术平均值；闲置率：为闲置店铺数除以调查的总店铺数，由于市场变化瞬息万千，闲置率只代表调查时的状况。

第二部分 数据汇总统计表

各商圈情况统计表

商圈
名称
店铺数
面积

（平米）
权属关系

（租赁百分比）
租金

(元/平米.年)
调查段闲置率
各行业楼层分布

CBD

商圈
793
10-500
96%
4100
空置26家，闲置率为3.3%。
一、二层：餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；

三层以上：餐饮、歌城、网吧、茶馆、事务所、装饰装潢、诊所等休闲娱乐场所及办事机构。

火车站商圈
16
20-400
98%
2600
零
一、 二层：服饰、食杂店；

三层及以上：服饰超市、商厦、酒楼。

五爱广场

商圈
201
10-1500
98%
2967
20家，10%
一层：餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；

二层：咖啡馆、网吧、茶馆。

三层及以上：广告公司、浴场、茶馆等。

南门商圈
869
10-600
98%
1032
54家，6.2%
商铺主要集中在一层；二层有一部分，主要经营酒楼、酒吧、网吧、装饰装潢等；三层以上很少，有酒店、浴场、足浴、休闲中心等。

北大街

商圈
345
10-500
98%
4073
空置35家，闲置率10.1%。
一、二层：餐饮、服饰、五金、副食品店、烟酒店、便利店等；

三层以上：广告公司、装饰装潢、医院、培训机构、专业护理及浴场等休闲娱乐场所。

丁村商圈
338
10-200
100%
980
5家，1.5%
一、二层：餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；

三层以上：歌城、网吧、茶馆、事务所、装饰装潢、诊所等休闲娱乐场所及办事机构。

上马墩

商圈
174
10-260
99%
410
零
一层：餐饮、机械、五金、医药、日用百货等，约占93%；

二、三层有：浴场、足浴、房产、按摩院，以及酒楼、饭店、火锅店等。

山北商圈
480
8-350
99%
436
空置15家，闲置率3.1%。
一层：餐饮、服饰、副食品、装饰装潢、日用百货等，约占94.5%；

二层：餐饮、棋牌室、娱乐厅、美容美发、网吧；

三层：歌舞厅、浴室。

三层以上：有1家宾馆，为4层。

河埒口

商圈
860
8-500
98%
1125
空置104家，闲置率12.1%。
一层：餐饮、服饰、副食品、医疗保健、美容美发等；

二层：网吧、图文社、装潢装饰公司等；

三层以上：棋牌等。

中桥商圈
222
20-800
97%
500
空置8家，闲置率3.6%。
一层：餐饮、服饰、装饰装潢、机电五金、美容美发、药店等；

二层：餐饮、美容美发、舞厅、茶吧、棋牌、网吧、浴场；

三层以上：酒店、火锅城、歌舞厅、网吧、汽车销售、公司办事处等。

新区
56
20-500
39%
1075
零
一、二层：餐饮、机电、通讯、美容美发、药店等；

三层以上：饭店、银行机构、公司机构、休闲中心等。

所有被

调查商圈
4354
8-1500
97.5%
1754
267家，6.1%
一层主要有：餐饮、服饰、副食品、日用百货、金融、证券、机械五金、汽车业、美容美发、药店、烟酒店等；

二、三层主要有：茶楼、咖啡馆、歌城、网吧、浴场、健身馆等休闲娱乐场所及少量的酒楼、火锅城等餐饮类店铺；

三层以上主要有：装饰装潢公司、广告公司、事务所、诊所、公司办事处，以及少量休闲美食和休闲娱乐场所等。

各商业街情况统计表

㈢ 如何通过市场调研确定房地产项目定位

前言 随着房地产行业的迅速发展，与房地产相配套的关联行业和功能企业越来越多，在如此多的配套企业中，开发商充当的角色是——作为整体项目的轴心，引导两个功能链条的良性运转，这两个链条即是产品链条和市场链条。我们亿房研究部在为众多开发公司作调查和调研时亦遵循上述两点.
产品链条是支撑开发商打造好产品的基础。越来越多的开发商具备优秀的产品理念，房子越建越好已成为消费者的共识。在整个产品开发与运作的过程中，建筑商、建筑设计公司、景观设计公司、专业装潢公司和专业物业管理等等，都是产品链条的重要组成部分，彼此间环环相扣，围绕开发商品牌和产品品牌来运转。产品链条的组建是开发商越来越娴熟的主要技能，因为重视，所以产品链条也越来越完善和稳固。
市场链条是由项目定位策划、产品宣传和销售推广这三个部分组成。有了好产品，如何销售和推广出去，达到和超过预期收益，是楼盘成功的重中之重。因为，无论是业界还是消费者，衡量一个楼盘项目的成功，其标尺更多是业绩，开发商所做的所有工作都是为业绩服务。值得说明的是，这里所指的业绩不仅仅是销售额，还包括品牌收益、企业形象收益和团队收益等等。
那么围绕上述两点。房地产业的调研对以后的项目定位工作则十分重要，本文将重点分析房地产市场调研的重要性和怎样通过市场调查进行项目定位方面作出一点浅析。 第一部分：房地产市场调查的实施要点 有的人认为房地产市场的调查与研究（下简称“市调”）高深莫测，很“玄”，有的人认为市调很简单，可有可无。其实市调是有方法、规律可循的。
我们认为：无论是发展商想寻找新的投资机会，还是为抢占市场，确定开发市场适销对路的物业；无论是发展商想为已开发物业制定正确的营销策略，还是为提高物业质量和附加值，提高经济效益，市调总能在其中发挥重要作用。房地产市场的调查与研究就是运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场营销方面的各种情报资料，通过对过去与现在营销状况及动态性影响情报资料，通过对过去与现在营销状况及动态性影响的分析研究，为发展商预测项目经营销售状况，制定正确项目决策提供了可靠依据。
我们为某上海大型房地产开发企业针对光谷区域的调研亦是作重对该区域其它楼盘的营销状况及动态性影响情报资料进行重点调研,在调研的同时紧密结合我们亿房公司所掌握优越的政府及社会资源为该开发商圆满地完成了该区域的前期调研工作.
市调类型从调研方向上分大致有三类：
针对物业的市场调查
一般发展商想对当前整体或者区域市场有个全面的了解时，会以目前市场上现有的物业为对象做调研。调查内容包括：位置、规模、类型、价格、工期、发展商销售状况，以此作为自己开发物业的依据。发展商大多最关心项目的价格和销售情况，其中难点又主要是真实售价与真实销售率的问题。
常见错误是将报价当实际价格。
表：(注:此为亿房研究部为香港某公司在永清片做调研时的概述或与其说是一种方式方法) 销售价格的确定：前表列出了了解实际成交价的几种方法及利弊。
销售率的确定：可依据同类物业市场预期（如份额、价格、销售周期）进行判断。因为市场是不断变化的，所以其数据也不可能绝对精确，但可以通过调研人员对市场的深入了解对数据做适当调整。
物业供应量的确定：如果简单地以建委、房管局的项目统计资料和预售楼盘资料为准会与实际情况有很大出入。实际上会存在报了不建（资金不到位、炒地皮）；建了没报（改变项目性质，如联建、自建改商品房）；报建归口不一致（有在区里，有在市里）；报建与销售内容不一致（最常见的是共用一个项目的销售证或内部认购）等情况，实地的现场调查是最可靠的办法。
针对客户的市场调查：
不同物业的目标客户群体是不同的，不同客户群体对房屋的偏好各异，比如中等收入家庭购房时会更关注价格，而高收入家庭购房时会更注重环境与景观等。不同客户群体间方方面面显著或是细微的差别都能通过市场调查和研究准确把握，最终抓住目标客群，这是物业销售成功的关键之一。
这类调研内容包括：客户的购买力水平，客户购买力投向（包括物业类别、户型偏好、位置偏好、预期价格等）及客户的共同特性，如年龄、文化、家庭结构、职业、原居地等。主要的手段是通过问卷就调研者想了解的问题对目标调查对象进行访问。在确定目标调查对象时，可参照同类物业的已成交客户进行划分。整个过程的难点是问卷设计及赢取客户的配合。
针对客户的调研可谓是深受外埠各开发或代理公司的重视.我们亿房研究部在所有接受的外埠公司的调研中,此项内容可以说是重中之重.
全面的市场调查：
房地产开发不可能离开一个城市的社会、经济发展状况，因此一个完整全面的市场调查应该包括宏观的背景情况，如社会政治环境、自然环境分析以及整个市场的物业开发量、消化量、需求量、总体租金水平、空置率等内容；再逐步细化到畅销物业、滞销物业、各区域街区功能分析及重点项目对比（如规模、性质、规划、工程设计、硬件配套、营销、物业管理等）。
这类调查应该是前述两种调查的结合，至少是部分内容的结合。这类调查的难点是工作量大，专业性强，需投入大量人力物力且工作周期长。
通常市调可分为三个阶段：
调查准备。确定调查的问题及地域范围，并对调查目标进行初步分析，在此基础上制定调查计划（如方式及进度、收集信息的范围与种类、经费预算、组建队伍及人员培训等）。
正式调查。确定市调资料来源及收集方法。直接资料可采取访谈、电话、问卷、观察等方法收集；间接资料可采取交换、购买、委托等方法。如采用问卷式调查，还须设计调查表及问卷并确定抽查对象及样本大小。
结果处理。将调查搜集到的资料进行分类、统计，得出结论，在此基础上编写调查报告。
对代理商而言，市调应成为其强项，通过对区域市场进行多角度、全方位的调查，找出市场空缺较大的物业类型，为发展商提供开发策略、营销策略，以利项目尽快推出，使发展商取得合理的投资回报。市调既不是不负责任的胡编乱造，也并非神秘不可掌握，它是一种方法、手段，运用得当，让人受益匪浅。

㈣ 房地产市场营销的章节目录

第一章房地产市场营销导论
本章学习要点
本章学习内容
本章学习目标
第一节房地产与房地产市场
一.房地产概述
二.房地产市场概述
第二节中国房地产市场发展概况
一.萌芽阶段（1845～1949年）
二.休眠阶段（1949-1979年）
三.复苏阶段（1979～1991年）
四.快速发展阶段（1992年至今）
第三节房地产市场营销概述
一.房地产市场营销的含义
二.房地产市场营销的特征
三.房地产市场营销的研究对象
四.房地产市场营销的研究方法
五.房地产市场营销在房地产市场中的作用
本章小结
主要概念和观念
基本训练
观念应用
第二章 房地产市场营销环境分析
本章学习要点
本章学习内容
本章学习目标
第一节房地产市场营销环境
一.房地产市场营销环境的含义
二.房地产市场营销环境的特征
三.直接营销环境（企业因素、供应商、营销中介机构、目标顾客、竞争者、公众）
四.间接营销环境
第二节房地产市场营销环境分析
一.环境分析的基本策略
二.环境威胁分析
三.市场机会分析
本章小结
主要概念和观念
基本训练
观念应用
第三章房地产消费者购买行为分析
本章学习要点
本章学习内容
本章学习目标
第一节影响房地产消费者购买行为的主要因素分析
一. 影响房地产消费者购买行为的个人因素
二. 影响房地产消费者购买行为的社会环境因素
三. 影响房地产消费者购买行为的营销因素
第二节房地产消费者购买行为模式和决策过程
一.购买决策集团
二、房地产消费者购买行为的描述
三、房地产购买者的决策过程
四. 购房决策规则
本章小结
主要概念和观念
基本训练
观念应用
第四章 房地产市场调查、市场分析与市场预测
本章学习要点
本章学习内容
本章学习目标
第一节地产市场调查
一.房地产市场调查的概念和特点
二.房地产市场调查的内容
三．房地产市场调查的方法
四．房地产市场调查的步骤和实施方案
第二节房地产市场分析
一. 房地产市场分析概述
二.房地产项目营销的机会威胁分析
三.房地

㈤ 房地产中介的调查

调查内容
房地产市场调查， 就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。
市场调查有广义和狭义之分。其中，广义的市场调查不仅是单纯研究购买者的心理或行为，而是对营销活动中所有阶段加以研究。房地产市场调查的主要内容有： 1.政治法律环境调查
（1） 国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。
（2） 有关房地产开发经营的法律规定。
（3） 有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
2.经济环境调查
（1） 国家、地区或城市的经济特性，
（2） 包括经济发展规模、趋势、速度和效益。
（3） 项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。
（4） 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。
（5） 国民经济产业结构和主导产业。
（6） 居民收入水平、消费结构和消费水平。
（7） 项目地区的对外开放程度和国际经济合作的情况、对外贸易和外商投资的发展情况。
（8） 与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。
3.社区环境调查
社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。 1. 消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。
2. 房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变 化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。
3. 需求动机调查。如消费者的购买意向、影响消费者购买动机的因素、消费者购买动机的类型等。
4. 购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。
（概述图片 ）